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1、商品房交付之法律问题浅析,郝海丽 2014年6月,目 录,一、商品房买卖合同关于交付的约定,三、相关问题,二、常见商品房交付法律纠纷,一、商品房买卖合同关于交付的约定,交付的依据是什么？,合同,法律规定,一、商品房买卖合同关于交付的约定,二、常见商品房交付法律纠纷,（一）交付不能 交付不能是指开发商(出卖人)由于种种原因不能依据商品房买卖合同向业主(买房人)交付房屋。,二、常见商品房交付法律纠纷,（一）交付不能 性质-根本违约 这种行为构成了对商品房买卖合同的根本违约，致使合同目的根本不能实现，此时业主有权要求解除合同、返还购房款及利息，并要求开发商承担违约责任。例外：不可抗力,二、常见商品房
2、交付法律纠纷,（二）交付迟延 交付迟延是指开发商没有按照商品房买卖合同的约定如期向业主交付房屋。普遍情况 常见病 后果严重 对开发商来说-此时，恰巧房价降了怎么办？,二、常见商品房交付法律纠纷,（二）交付迟延 法律对策：这种行为同样是违反房屋买卖合同约定的违约行为，但与交付不能不同，此种违约行为不属于根本违约，业主不能据此当然地直接要求解除合同。,作为业主，该怎么办？,二、常见商品房交付法律纠纷,（二）交付迟延 如果房屋买卖合同中对开发商交付迟延的违约责任有约定，要首先适用约定的处理方法；没有约定或约定不明确时，可以采用下述两种方法。（1）选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任；（2）选择是
3、向开发商发出书面催告通知，催告其在三个月内交房，如果开发商在这三个月内仍不能交房，则业主可以提出解除合同的要求。,二、常见商品房交付法律纠纷,（二）交付迟延 风险意识薄弱 突发事件 开发商大多以自己以往项目的开发经验来设定交房期限，但现在实行的“一房一验”制度和“交付使用通知书”制度大大延长了验收阶段的时间和难度，施工单位也往往会抓住开发商交房期限，以停工为威胁要工程款、窝工损失、材料涨价损失，加上业主投诉维权等，很容易导致对施工进度估计不足，对交房难度估计不够，最后导致延期交房。,原因是什么？,二、常见商品房交付法律纠纷,（二）交付迟延 预留充足的交房期限！,二、常见商品房交付法律纠纷,（三
4、）交付不符合约定 交付不符合约定不仅指开发商所交付的房屋不符合商品房买卖合同的约定，也包括不符合经批准的规划方案和不符合样板房的设计、装修。Eg：绿化、配套设施、装修、面积、质量等方面。,二、常见商品房交付法律纠纷,（三）交付不符合约定(1)房屋面积纠纷及其法律对策 收房时，被告知面积多了0.9，怎么办？收房时，被告知面积少了0.9，怎么办？收房时，被告知面积多了3.9，怎么办？收房时，被告知面积多了3.9，怎么办？,二、常见商品房交付法律纠纷,（三）交付不符合约定(1)房屋面积纠纷及其法律对策 国家法律允许出现的房屋面积差异在3%以内。房屋面积差异是指经房管局委托的具有房产测绘资质的测绘机构
5、所测量后得出的房屋实际面积与商品房买卖合同约定面积之间的差异。,二、常见商品房交付法律纠纷,（三）交付不符合约定(1)房屋面积纠纷合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下方法处理：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，业主据此请求解除合同的，法院不予支持;多退少补,二、常见商品房交付法律纠纷,（三）交付不符合约定 面积误差比绝对值超出3%业主请求解除合同、返还已付购房款及利息的，法院会予以支持。业主同意继续履行合同 房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由业主按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房
6、价款由开发商承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由开发商返还业主，面积误差比超过3%部分的房价款由开发商双倍返还业主。,二、常见商品房交付法律纠纷,(二)房屋质量纠纷一般的房屋质量问题房屋主体结构质量问题,二、常见商品房交付法律纠纷,一般的房屋质量问题：Eg：墙皮脱落、划痕、空鼓，门窗封闭不严、松动，厨卫漏水、渗水等。法律对策：没有严重影响到业主的正常居住，属于开发商一般性的违约行为，业主不能据此直接要求解除合同，法院也不会支持。业主可以向开发商主张质量保修责任，要求其予以维修，并且如果给业主造成直接财物损失的，可以要求开发商赔
7、偿。,二、常见商品房交付法律纠纷,两书：商品房质量保证书商品房使用说明书,二、常见商品房交付法律纠纷,房屋主体结构出现的质量问题：所谓房屋主体结构，是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。Eg：地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等部分。,二、常见商品房交付法律纠纷,法律对策：业主可以向开发商要求解除合同和赔偿损失。一种是房屋交付前未经验收或经验收不合格，未取得建筑工程竣工验收备案表，业主有权拒绝收房，由此引起的延期交房责任由开
8、发商承担，如果开发商超过约定的期限房屋仍然未能验收合格，业主可以解除合同并要求赔偿损失;另一种是房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格，即房屋地基基础工程和主体结构工程不合格，此时业主有权退房，造成损失的，开发商应当依法承担赔偿责任。开发商？,二、常见商品房交付法律纠纷,建议：优良的施工质量是顺利交房的前提。必要时，开发商也可请一家专业的验房公司给自己找毛病，事先发现问题，并进行有效的整改，避免交房时的被动。一定要达到交付文件。对于交房时容易发生因一般质量问题产生的拒绝收房争议，在“补充条款”中进行特别约定。如：“该房屋交付时，除了不具备第条约定的交房条件和严重影响居住使用的质量问题外
9、，乙方不得以其他理由拒绝收房；乙方发现的一般质量问题不影响交接手续的办理，乙方可要求甲方在交付后的合理时间内承担维修义务，并按国家的相关规定承担保修义务。”发现纠纷苗头及时处理。,二、常见商品房交付法律纠纷,（三）设计规划变更引起纠纷 规划设计变更表现在很多方面，如整个小区的容积率、车位配置、绿化景观、公共配套设施的位置、房屋内部结构、外墙颜色等。在交房时，这些变更往往导致业主以此为借口拒绝收房，甚至要求退房。,二、常见商品房交付法律纠纷,（三）设计规划变更引起纠纷商品房销售管理办法第24条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
10、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。,二、常见商品房交付法律纠纷,（三）设计规划变更引起纠纷建议：小区整体规划和房屋内部结构在报批前要考虑完善，批准后尽量避免调整
11、和变更。有的开发商是出于让小区更美观、档次更高的好意，在设计深化和施工时作一些调整，调整后的方案可能造价更高、效果也更好。但是不是所有的业主都没有异议，有时虽然总体上有利于小区，但却给部分居民造成负面影响，有时是业主本身想退房，不管是调整后是更好还是更差，都以规划变更为退房的理由。规划变更的程序一定要完善，包括公告、通知书及邮寄凭证、业主回复等都要保留好。,二、常见商品房交付法律纠纷,（四）配套设施未达到引起纠纷小区内的，如小区内会所、幼儿园；小区外的，如周边的地铁站点、公园、学校等，一旦这些设施未能按计划实现，即使不是开发商的原因造成的，业主也会提出异议。,二、常见商品房交付法律纠纷,（四）
12、配套设施未达到引起纠纷 根据最高人民法院的司法解释，开发商就小区规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及商品房价格的确定有重大影响的，应当视为合同约定，如有违反承担违约责任。从这个规定看，红线内的具体配套设施的承诺要承担合同责任；宣传资料上对红线外的配套设施承诺不具有合同约束力，即使不能实现，开发商也不需要承担违约责任，但购房人或可要求工商部门查处开发商虚假宣传的行政法律责任。,二、常见商品房交付法律纠纷,（四）配套设施未达到引起纠纷建议：在销售时，对小区内外的设施尽可能不要作任何肯定的、书面的承诺。在合同补充条款中特别约定：“若相邻项目规划进程与实际进
13、程不一致的，以实际进程为准，开发商不承担担保责任，买受人不得以此为由追究开发商的违约责任”。,二、常见商品房交付法律纠纷,（五）交房程序不当引起纠纷交房前对房屋和小区自行排查，对业主对房屋质量、设计和小区规划等方面可能提出的问题和投诉制订答复预案，并对全体交房工作人员进行培训。Eg：垃圾焚烧厂、地铁五号线,二、常见商品房交付法律纠纷,（五）交房程序不当引起纠纷制定合理的交付流程。现场交房流程合理安排，要注意收费、验收房和签署文件等工序的细节设计，并制订应对业主疑问和不满的答复预案。现场不要和购房者争吵，纠纷客户应安排资深人员单独处理，安排专门接待室，由擅长解决问题的人员接待处理，避免因个别人的
14、不满引起其他业主的效仿。,二、常见商品房交付法律纠纷,（五）交房程序不当引起纠纷合理安排交付批次。尽量采用同一楼道安排在不同时间交房，即“平行交房”，避免共性问题产生现场群体性争议。,二、常见商品房交付法律纠纷,（五）交房程序不当引起纠纷各类通知小业主的文件，要安排专人以挂号信方式邮寄，一周后到邮局查阅签收回单，邮寄和签收回单妥善保管，避免事后无法证明已履行交房义务。书面通知,二、常见商品房交付法律纠纷,（五）交房程序不当引起纠纷 避免交房时因“先交钱还是先验房”的争议。在补充条款中约定“乙方付清全部房款和其他代收代缴费用后方可与甲方办理房屋交接手续。因乙方未付清全部房款和其他代收代缴费用而未
15、能办理商品房交接手续，甲方不承担任何违约责任。”,三、相关问题,1、风险转移的时间最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。地震.,三、相关问题,2、违约金数额第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
16、逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。,三、相关问题,3、交付通知不是交付的必要条件 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。,三、相关问题,4、质量问题不应当妨碍交付受领了有瑕疵甚至是缺陷的房屋，并不损害买受人的任何权利。从法律规定
17、来看，不支持以拒收房来维权。,三、相关问题,4、质量问题不应当妨碍交付 城市房地产开发经营管理条例第32条规定：商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验；商品房销售管理办法第35条规定：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验；最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第12条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。,三、相关问题,下列情形可以作为拒收的正当理由：1、房屋未经竣
18、工验收合格；2、交付时不具备住宅质量保证书和住宅使用说明书；3、道路、电梯、供水、供电、供热、燃气、通讯等基础生活设施不具备使用条件；4、建设单位变更商品房的户型、朝向、结构形式、空间尺寸未通知买受人；5、交付的时间迟延，达到买受人单方解除合同的条件；6、竣工测绘的房屋面积差异达到约定的解除合同的标准。前三种是出卖人不能证明达到交付条件，后三种是出卖人根本性违约，而且这些事实都是不需要收房就可以证明的，这才是对抗出卖人交付的正当理由。,THE END,（3）提供较稳定的水源，缓解夏秋季农业用水的不足；（2 分）改善了河流通航条件，利 于农产品运输；（2分）或（库区适宜发展水产业；（2分）调节径
19、流，防御旱涝灾害。（2分）37.（20分）（1）自然植被：岛东为热带雨林；岛西为热带草原。（4分）原因：岛东处东南信风迎风地带，受纵贯南北的山地抬升，加之沿岸暖流流经，增温增湿，因而终年降水多，形成热带雨林气候，发育热带雨林；（4分）岛西处于背风地带，降水少，为热带草原气候，发育热带草原。（2分）（2）该岛长期与大陆隔离，地域相对孤立，形成独立的生物进化环境；岛屿面积大，多山地，自然条件空间差异较大（每点2分，共4分）。（3）建立自然保护区；控制人口增长；保护性开发，促进经济发展；提高居民保护意识；制定并执行好相关法律法规；开展国际合作，加大保护投入。（每点2分，满分6分。）42（旅游地理）甲
20、省旅游资源数量丰富，类型多样，质量高，集群和组合状况好。（任答2条，各2分）乙省地处经济发达地区；交通便捷，重点景区距中心城市较近。（任答2条，各2分）。受汶川大地震的影响（1分）滑坡（泥石流）等地质灾害（1分）,本PPT为可编辑版本，以下内容请删除后使用，谢谢您的理解。,1B【解析】区域经度差、纬度差相同。区域纬度数值相同，南北相反，故面积相等；区域纬度低于区域，因此面积较区域大。2B【解析】地球是赤道略鼓、两极稍扁的不规则球体，故纬度更高的区域平均海平面距地心距离比稍短；相对方向要用劣弧定向法，经度相隔不能超过180，故区域位于区域的西北方向；东、西半球的分界线是20W和160E组成的经线
21、圈，故区域位于西半球；区域向区域飞行的最近航线应是先向东北，再向东南。3.C 4.A 5.A 6.D 7.B 8.C 9.D 10.B 11.C36.（共26分）（1）特点：由（西）北向（东）南倾斜。(2 分)与 N 市以下河段相比，以上河段：支流较多，流域面积较大；（2分）降水较多；（2分）纬度较高，气温较低，蒸发较弱。（2 分）(或:冬季积雪量大)（2）与新疆比，甲河流域：降水较多；（2 分）水源丰富；（2 分）黑土广布，土壤肥沃；（2分）风沙危害少；工农业基础好；（2分）近海，有河流和港口，水运方便，利于农产 品运输。（2 分）,【答案】（1）价值观作为一种社会意识，对社会存在有反作用。
22、倡导现代文明理念和生活方式能提升乡村社会文明程度。（3分）价值观影响人们改造世界的活动，影响人们的行为选择。开展移风易俗，培育文明乡风，引领人们作出正确的价值选择，推动良好社会风气的形成。（3分）作出正确的价值判断必须尊重客观规律。树立正确的生态价值观，正确处理人与自然的关系，推动乡村生态环境的好转，绿色发展助推乡村振兴。（3分）作出正确的价值判断必须自觉站在最广大人民的立场上。倡导文明乡风，振兴乡村，能真正留住乡情、记住乡愁。（3分）（考生如有其他答案，之有理均可酌情给分）（2）继承中华民族优秀传统文化，发挥优秀传统文化在维系中华民族文化基因中的纽带作用。（2分）对传统文化要“取其精华、去其
23、糟粕”，摒弃铺张浪费等陈规陋习，做到批判继承，古为今用。（3分）继承传统，推陈出新倡导现代文明理念和生活方式，使传统文化顺应时代的变迁。（2分）坚持文化创新，推动传统文化创新性转化、创新性发展。（3分）,【答案】（1）在市场调节的基础上，加强科学的宏观调控按照政府指导、政策引导、企业主体、市场主导的原则部署脱贫工作。国家财政具有促进资源合理配置的作用。广西壮族自治区采取财政、税收等优惠扶持政策，发展特色优势产业，促进农村集体经济发展。国家财政是促进社会公平、改善人民生活的物质保障，广西壮族自治区着重补齐民生短板，落实基本医疗、义务教育和住房安全的基本保障。完善收入分配制度，健全按要素分配的机制
24、，使贫困村、贫困户从中获取更多资产性收益。（2）中国共产党充分发挥领导核心作用，坚持人民主体地位，坚持立党为公、执政为民。政府坚持对人民负责的原则，切实履行社会主义经济建设职能、加强社会建设职能。坚持民族区域自治制度，坚持民族平等、民族团结、各民族共同繁荣的原则。39.（26分）,【答案】（1）背景：地理大发现；殖民扩张；英国与荷兰、法国的海上竞争；英国资产阶级革命；英国资本主义经济发展。特点：在政府或国王的支持下建立；整合或垄断了英国一切东亚贸易；从事商品收购和贩卖为主（或以商业资本为主）；建立起了现代化的经营管理方式；长期高利润率；贸易范围遍及欧亚沿海地区。（2）不同：受政府的压迫（或缺乏
25、政府支持，或与政府对抗）；缺乏现代化的管理方式和信用体系；仅限于东亚地域性规模，过分依赖大陆市场；未能持续生存（或很快灭亡）。原因：封建专制制度；自然经济为主体；重农抑商观念；天朝上国思想；政府海禁政策。41.（17分）【答案】论题明确，有概括性和辩证色彩，并能在辩证思考的基础上把握主要方向。,例1主题：历史评价应看到事物影响有长期和短期之分，我们更应关注的是历史事物的长期影响。（或：对事物的评价应着眼于历史发展大趋势。）阐述：机器刚问世时，短期内造成了工人失业、社会骚动，但从长期来看却推动了社会生产力整体进步，并最终提升了底层人民的生活水平。所以，对历史事物的评价应以长期影响为主。例2主题：历史评价应遵循理性原则（客观规律），避免狭隘民族主义情绪或过分强调政治色彩。阐述：19世纪20世纪的抵制外货运动反映出人民的爱国之情，但洋货畅销的根源在于外国更加先进的生产力水平，因此抵制外货运动并不能从根本上振兴民族工业，对其不应过高评价。所以，对历史事物的评价应遵循理性原则。例3主题：对历史事物的评价应关注其对历史发展的客观作用，而不应过分强调阶级性。阐述：张之洞虽然是封建地主阶级成员，但他在湖北的新政客观上推动近代中国社会的进步，是值得肯定的，其地主阶级的身份并不能抹杀他的客观贡献。所以，历史人物的评价应主要着眼于其客观历史贡献。,看到此垃圾内容，请删除，然后在使用，谢谢,
