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1、,万象城租户工作总结,1,2,目 录,华润建筑租户工作概述；华润建筑在租户工作中的职能与定位；租户移交各阶段租户工作内容；租户移交过程中的常见问题汇总；租户管理优化建议。,3,目 录,华润建筑租户工作概述；华润建筑在租户工作中的职能与定位；租户移交各阶段租户工作内容；租户移交过程中的常见问题汇总；租户管理优化建议。,4,5,华润建筑定位为卓越综合体施工总承包，现阶段主要承接华润置地内部项目。不同于一般的建筑施工企业，华润建筑的项目主要定位在高端商业综合体，施工难度与管理难度都凌驾于一般商业及住宅项目。而商业项目的最终目的就是为了收租盈利，并带动周边经济发展，同时提升配套住宅的经济价值。,华润建
2、筑租户工作概述,6,因此，能否顺利完成租户的招商引进，同时保证引入租户的品质与影响力是万象城最终是否成功的关键。华润建筑作为华润置地旗下的全资子公司，应秉承“一家人”心态，积极配合业主的租户引进与移交工作，保证万象城的最终成功。,华润建筑租户工作概述,7,目 录,华润建筑租户工作概述；华润建筑在租户工作中的职能与定位；租户移交各阶段租户工作内容；租户移交过程中的常见问题汇总；租户管理优化建议。,8,华润建筑在租户工作中的职能与定位,理论流程展示：,9,华润建筑在租户工作中的职能与定位,现场流程展示：,10,华润建筑在租户工作中的职能与定位,华润建筑的目的是为了配合业主完成租户移交的工作，提供场
3、地供租户装修，并在租户装修期间提供安全等方面的总包照管服务，保证万象城的早日开业。一般情况下，按照合同关系，总包单位大可只认业主商业项目部的书面指示，但多数时间存在工期紧、任务重，走流程时间较长的情况，仅按书面指示行动难以完成租户移交工作。,11,华润建筑在租户工作中的职能与定位,因此，按照第二张流程图显示，在成都万象城移交租户的过程中，我们存在许多“越权”的情况，如：直接与业主商业运营部沟通，直接接受租户的问题反馈，不等正式指令直接干活儿等等。,但有一点是必须保证的：对现场的实体工作，必须有业主商业项目部的书面指示（可后补）！,12,华润建筑在租户工作中的职能与定位,决定华润建筑在本项目租户
4、移交工作中“越权”行为的因素。,13,华润建筑在租户工作中的职能与定位,“越权”行为存在于配合业主租户移交的过程阶段，只要能够保证现场租区内变更、收尾等工作在规定时间内完成，并配合业主顺利将租区移交租户，即保证了租户协调工作结果的成功，即作为“一家人”的华润建筑的租户协调工作的成功。,14,目 录,华润建筑租户工作概述；华润建筑在租户工作中的职能与定位；租户移交各阶段租户工作内容；租户移交过程中的常见问题汇总；租户管理优化建议。,15,租户移交各阶段租户工作内容,以租户签收接场单为里程碑，华润建筑的租户协调工作可分为两个阶段：,移交准备工作,场地移交,移交后总包照管与穿插整改工作,16,移交准
5、备工作,租户移交各阶段租户工作内容,17,租户移交各阶段租户工作内容,准备工作：,文件准备,现场准备,18,文件准备,19,文件准备,1、总包租户照管协议的编写与签订：,20,文件准备,租户合同编写的注意事项：,1）总包租户管理协议的签署对象为业主商管公司，协议需在第一个租户正式进场前一周完成编写并签署；2）流程性的东西各项目大同小异，可以借鉴，细节部分需根据各项目的不同情况制定；3）总包照管时间从第一个租户进场开始算起，直至总包完工，移交场地与业主；,21,文件准备,租户合同编写的注意事项：,4）费用收取：总包可对3块费用进行收取（1）总包照管费、（2）垃圾清运费、（3）租户装修的水电使用费
6、（抄表、按面积收取两种方式）；成都万象城总包仅对垃圾清运费一项收取费用；5）总包对租户装修的照管主要体现为安全与配合照管，租户自身装修的质量与进度归业主管理。,22,文件准备,2、总包租户管理表格与制度的形成：,23,文件准备,3、租户装修队伍人员出入证的办理：,归口部门：安全部,需按照图纸及现场情况填写租区交接表，包含土建、机电、幕墙、装修等各方面内容；移交单由业主商业项目部、业主商管公司、租户方和华润建筑四方签字确认。,24,文件准备,4、租区场地移交表格的准备：,25,现场准备,26,现场准备,租户往往希望得到的是一个封闭的、不受外界干扰的装修环境，此条件同样利于万象城公共区的施工。因此
7、，对租户进场施工现场准备主要包含以下四个方面：原图纸上剩余工作任务的完成；新增租户隔墙和其它各专业变更的执行；租区的隔挡与清理工作；现场施工条件的提供。,27,现场准备,1、原图纸上剩余工作任务的完成；,重点关注：（1）外墙洞口的封堵保温施工洞口、施工电梯拆除后的洞口封堵；（2）后开楼板洞、天花洞的封堵；（3）消防箱所在位置的封堵；（4）机电系统的完成；（5）外立面幕墙工作的完成保证封堵,28,现场准备,后开洞的封堵,预留洞的封堵,消防箱塞缝,机电管线的完善,29,现场准备,立面幕墙封堵,材料与加工厂的移位,关键字：零星、繁杂、协调量大,30,现场准备,2、新增租户隔墙和其它各专业变更的执行；
8、,重点关注：（1）新增隔墙的施工与穿墙管线的封堵；（2）扶梯变更的执行；（3）机电系统的变更执行。,31,现场准备,新增租户隔墙的砌筑,NOVO新增扶梯施工,百货区扶梯改造,NOVO内的机电管线变更,32,现场准备,关键字：时间紧、工作量大、涉及专业多,现场举例：1、百货租户隔墙 位置：负一层、一层、二层、三层、四层（租区）时间：8月5日业主草签，8月15日租户验场，10天。困难：面对现场扶梯变更屋面施工等多个工作面施工的情况，劳动力组织困难。,33,现场准备,2、NOVO机电系统变更 位置：首层、二层（租区）时间：9月底变更下达，十一节业主（收方问题）、工人放假，10月底需完成，时间估算为2
9、5天 面临问题：（1）时间紧，工作量大；（2）迅达堆场移位；（3）装修龙骨拆除。,34,现场准备,变更风管,管线变更,NOVO租区内的管线几乎全部变更,35,现场准备,NOVO租区内迅达堆场影响变更执行,36,现场准备,已安装龙骨拆除,已安装龙骨拆除,因NOVO管线变更，公区已安装龙骨需大量拆除,37,现场准备,NOVO新增扶梯吊装,38,现场准备,3、租区的隔挡与清理工作；,租户进场装修前，总包负责将租区内施工产生垃圾进行清理；如存在敞开区域（卷帘部位、玻璃隔断未安装部位），由租户（也可租户委托总包）搭设施工围挡，形成封闭区域进行施工。,39,隔档的设置,如租户装修需设置临时隔档，则租区隔档
10、的设置应在租区、公区交界面上退入租区一米，优先保证公区装修的完成与收边收口的完善。,注：如租户施工至交界面部位，则协调现场公区与租区的装修施工时间，由租户自行对围挡进行调整。,现场准备,40,现场准备,4、现场施工条件的提供；,租户进场装修时，需对其施工通道、施工用水用电进行管理，指定其水电点位，保证租户施工的顺利进行；否则将会造成跑水、断电（施工用电负荷过大）、运输通道拥挤等现场混乱。,拟解决方案：通道：为租户施工运输指定出入口、通道、货运电梯等。临水：大租户设置租区内的临水供水点，小租户施工用临水使用公区的临时供水点，正式水系统完成后，各家租户可从正式给水点位取水。临电：租户进场装修的临电
11、由现场总包指定的二级箱引出，并配备电表进行计量，不得私搭乱接；如租户进场前即提供正式电最好，减少了租户对现场其它单位用电的干扰，也方便计量。,41,移交后总包照管与穿插整改工作,租户移交各阶段租户工作内容,42,总包照管,租户装修不同于现场公区装修，虽在万象城场地之内，但总包原则上仅对其安全进行照管，对租户装修的进度、质量等各方面不进行管理。为便于总包现场整体管控与运输通道的畅通，总包对租户的材料进、出场，材料运输路径和临时堆放场地进行指定，原则上租户施工材料仅允许堆放于其租区内。,43,移交后整改,租区移交之后，由于施工错误或图纸变更等因素，仍面临各种各样的整改工作。机电管线的二次改造多由租
12、户自身完成，土建整改工作多由租户提出，总包安排完成，该项工作突发性强、不确定因素大，对现场人员和材料的临时组织、人员情绪控制等提出了很高的要求。,44,移交后整改,移交后整改工作举例：1、影院墙体原天花上部抹灰；2、影院卷帘改隔墙的施工；3、百货区风管移位。,45,天花部位抹灰,描述：原现场施工针对有天花部位，抹灰高度至天花向上10cm，按影院原设计图纸，4F为装饰天花，但租户装修图修改后4F部位大面无天花，需抹灰至顶部，由此造成了移交后需重新抹灰。因现场人员组织困难，该部位施工持续时间较长。,46,卷帘改隔墙,描述：按照建筑图与设计变更，电影院3MF入口部位为防火卷帘，但影院单位装修图该处为
13、隔墙，且我方和租户方均多次向业主项目部提醒，但一直未下发正式变更，且无确切口头指令。租户开始装修后变更下达，并要求短期内完成。后组织劳动力，在牺牲公区工期的条件下完成。,47,卷帘改隔墙,施工图上为卷帘,租户进场后要求该部位卷帘更改为隔墙。,48,百货风管改造,因租户净高要求，该部位风管需穿过楼板，置于二层，此机电变更牵扯土建变更（砸除楼板），在后期土建队人员较少的情况下略显被动。,风管需移至二层。,49,目 录,华润建筑租户工作概述；华润建筑在租户工作中的职能与定位；租户移交各阶段租户工作内容；租户移交过程中的常见问题汇总；租户管理优化建议。,50,百 货,租户移交过程中常见问题汇总,51,
14、百货问题,（1）施工队伍进场迟,场地于9月5日移交，但直到11月7日租户装修队才进场放线，场地闲置2个多月。,应对该问题只能催促业主方尽快督促租户装修队伍进场，同时尽量满足百货租户的要求，配合其进场，切勿给其因现场问题阻碍其施工的借口！,52,百货问题,（2）扶梯改造问题,百货内扶梯结构施工完成后，租户对扶梯形式提出更改要求，现场整改周期为2个月。,在有条件的情况下，可提醒业主，结构施工的时候即令租户确认扶梯形式。,53,（3）穿插施工的协调,百货问题,百货移交场地后，对场内风管仍提出了改造要求，同时百货区内的管井仍需完善，存在穿插施工的协调问题。,租户对风管的改造多因净高问题而起，且首层为租
15、户门面，净高要求更高，可提前向业主了解租户净高需求，提前审图。,54,影 院,租户移交过程中常见问题汇总,55,影院问题,（1）砖墙改剪力墙,为保证影厅的隔音效果，影厅隔墙需为剪力墙设计，但设计院原设计为砖墙，后续设计变更中才做更改。如在结构施工中有剪力墙设计并可先行施工，则从人工和工期上均能大大节省。,56,影院问题,（2）残疾人座椅,图纸上的残疾人座椅,现场对残疾人座椅的结构改造,照图施工做出的残疾人座椅位置,57,影院问题,（2）残疾人座椅,高档影院都会设置专门的残疾人座椅，设计院因为无商业设计经验，在电影院设计时只考虑了残疾人座椅的位置设置，未考虑该座椅的安装方法和结构要求，无结构做法
16、，因此造成该项工作的结构返工。在今后的万象城影院施工中，需注意残疾人座椅的的结构设计做法。,58,影院问题,（3）卷帘改隔墙,影院入口处3MF部位原设计为卷帘，为防止人员坠落与封闭需求，一般均为隔墙，该部位更改为设计问题。,设计更改后的砖墙,59,影院问题,（4）租户图纸与变更的一致性,变更中的隔墙位置,租户图纸中的隔墙位置,租户装修图是在业主所给图纸的基础上上进行设计的，并且通过了业主设计部的审核，但现场所拿到变更并不能对应租户装修图，导致移交后的土建变更发生。,在项目后期，分包人员不足的情况下，执行土建变更较为困难，可协调租户自己改动。,60,影院问题,（5）踏步放线的准确性,影院装修单位
17、对踏步误差的接受范围是10MM，但成都万象城踏步最大误差达到70MM，租户装修队以此为理由不肯接场，最后在土建队二次整改和业主施压下租户装修队才勉强接受并自身采取措施整改。,61,影院问题,（6）残疾人升降梯问题,残疾人升降梯,影院内残疾人升降梯需设置缓冲器，但该部位楼板标高与周边楼板相同，缓冲器设置后轿厢底将高于周边楼板，因此，正常影院设计时，该部位标高需低于周边楼板1.4m。,问题根源：设计院无影院设计经验，未考虑升降梯缓冲器。,62,影院问题,（7）卷帘与吧台位置冲突,吧台位置放线,租区范围调整后，影院入口南侧划归入影院租区,卷帘位置放线,小卖部吧台和卷帘放线后，两者位置冲突，后调整卷帘
18、位置，但卷帘的调整又牵扯机电管线的拆除，整改较麻烦。,63,NOVO,租户移交过程中常见问题汇总,64,NOVO问题,已安装龙骨拆除,NOVO管线需求变更过大，以至于二层管线几乎全部更改，不仅对现场机电正常进度造成影响，同时也影响到了土建、装修等专业的工作进度。,（1）对机电系统的需求更改,拆改后的管线,业主招商进度滞后，以致将压力全部压于现场。,65,NOVO问题,原首层餐饮租区纳入NOVO，回填面积为163平方米，业主在交场前提前一周通知，在NOVO交场抢工阶段造成现场人员、材料组织紧张。,（2）回填问题,该区域原为餐饮租区，后划入NOVO，需回填。,业主招商进度滞后，以致将压力全部压于现
19、场。,66,超 市,租户移交过程中常见问题汇总,67,超市问题,（1）汽车坡道的利用,超市往往处于负一层，可利用汽车坡道进行超市内的材料运输，降低运输成本，提高施工效率。坡道的开孔与封堵由租户自行完成。,坡道,洞口,超市租区,68,超市问题,（2）过路管线的漏水问题,超市在万象城的位置多处于负一层，多为过路管线的集中位置，存在较大的漏水隐患，且之前万象城存在超市上货后泡水的情况，损失惨重。因此，需加强该部位的管线检查力度，避免漏水损失。,69,其余问题,租户移交过程中常见问题汇总,70,1、租户进场装修前问题,71,其余问题,（1）小租户量场协调,小租户量场存在工作面多、工作点分散等特点，由于
20、量场时间和位置的难以预估性，会造成现场的重复搬运和劳动力损耗。,应对措施：（1）与业主商管公司协调，第一时间将租户量场时间反馈与我方，安排现场堆场；（2）将租区内材料堆放进行规整，离墙线1m左右为宜，不影响其量场即可。,72,其余问题,（2）非常规封堵工作,骑墙管线封堵（管线完成后，隔墙变更造成）、幕墙与隔墙间隙封堵、玻璃隔断上方封堵、隔墙与玻璃隔断间防火玻璃封堵，这些工作较为琐碎，同时也是部分租户不予进场的理由，需尽量在租户进场施工前完善。,73,其余问题,骑墙桥架,骑墙风管,幕墙与结构间隙,玻璃隔断与柱、墙间的防火玻璃封堵,玻璃隔断与上方的防火封堵,74,其余问题,（3）多专业收方问题,因
21、租户变更和租户要求等原因，租户建筑、机电系统均需不同程度的变更，但多数时间为建筑变更先行下达，机电、装修变更下发较迟，但因建筑变更需要，机电、装修等专业在未下发对口变更的情况下仍需拆改。因无其它专业书面变更，存在收方困难的问题。,拟解决方案：与业主项目经理协调多专业收方问题，在无机电、装修的正式变更情况下，组织业主多专业依据土建拆改需求进行收方，先行配合土建拆改。,75,其余问题,（4）卷帘的更改,NOVO区图纸上原卷帘位置,NOVO区变更后卷帘位置,大租户对因建筑设计、空间设计等因素，往往对卷帘有特殊要求，成都万象城NOVO、超市、影院、百货等4个大租户均对防火卷帘提出变更要求。,76,其余
22、问题,（5）租区内回填,因餐饮租户改其它租户或租户自身要求等原因，租区存在回填情况。,为避免自身“麻烦”，TC往往选择避开业主项目部，直接对我方要求回填，我方还需沟通业主项目部下发指令，流程如下：,77,其余问题,（5）租区内回填,正常情况应以TC为中心，协调整个租户与现场的对接工作，我方只以业主商业项目部指令（口头、书面）行动，流程如下：,所有现场工作均应以业主项目部指令为准，避免被卷进业主自身各部门的工作中。,78,其余问题,（6）机电系统变更,因设计和需求的问题，大租户均存在机电系统变更，小租户机电需求变更情况同样较多，NOVO更是几乎将一层的机电系统全部进行拆改，无论对租户问题还是对正
23、在全力抢工消防验收的现场整体进度来说都是严重的阻碍因素。需提早提醒业主进行租户机电需求的核对，尽早下达变更指令！,79,其余问题,（7）进场时间接二连三推迟,部分租户接场后，进场时间一推再推。如百货，从9月中旬要进场，直到12月初进场，中间定了5、6次的进场时间全部作废，造成场地的浪费，并造成二次清扫的费用，对施工和管理均造成不利影响。,拟解决方案：与业主协调直接以租区为堆场，租户装修队从出入证办理、工人安置、施工准备等工作到真正的现场施工，中间一般需35天时间，在此期间可要求分包材料与垃圾清理。,注：该场地协调方案仅限与业主和租户装修队沟通，需避开租户方。,80,其余问题,（8）二次清扫费用
24、问题,正常租户接场前需对租区进行清扫，但百货因其接场完后迟迟未进场施工，租区又重新被作为堆场和通道使用，造成场地污染，需进行二次清扫，清扫费用扯皮。,拟解决方案：交场后，在了解到租户装修队进场时间滞后时，可主动与业主协调，将租区划为堆场，分包必须保证在租户进场前将材料移走并清理场地；（成功案例：爱富兰堆场顺电）；另：机电后开洞垃圾是现场清理费用扯皮的焦点，可要求机电分包工完场清，如还有碎砖等垃圾，代工费用由工程部判定，总包自身各部门需保持口径一致。成立各专业杂工队可很好地解决清扫问题。,81,其余问题,（8）租户进场施工前交底,租户进场装修存在较多出入口、垃圾堆放场地、临水临电、机电末端接驳等
25、待解答的协调问题，若是在进场后遇到问题再解答则耗费无用功。,拟解决方案：就对此类通性问题的解答成文，每家租户进场装修前召开施工前交底会（TC必须在场），均下发一份该文件；该份文件基本能涵盖所有公、租区交界面的问题，同时可对租区收口处理、施工有助于现场租户施工的顺利进行。同时对装修队进场时间滞后时，可主动与业主协调，将租区划为堆场，分包必须保证在租户进场前将材料移走并清理场地；（成功案例：爱富兰堆场顺电）；另：机电后开洞垃圾是现场清理费用扯皮的焦点，可要求机电分包工完场清，如还有碎砖等垃圾，代工费用由工程部判定，总包自身各部门需保持口径一致。成立各专业杂工队可很好地解决清扫问题。,82,其余问题
26、,（9）租户装修时的二次移交,租户接场多为有条件移交（部分工程条件不完善），接场和进场装修之间租区内仍存在一段时间的真空期，所以即使接场表已签，现场租区管理的实际责任方仍是总包。,拟解决方案：租户进场装修前完成场内未完成工程条件，进场装修后办理二次移交，租区内成品保护责任方落实为租户。,83,其余问题,（9）租户装修时的二次移交,注：租户进场装修前注意对玻璃隔断、后场门、锁具等已损坏部位留下影像记录，避免后期扯皮。,84,2、租户装修期间问题,85,其余问题,（10）门锁问题,后场门锁多为装修后期安装，且租户不能在后场门上私自开孔上锁，给租户装修的防盗、安全工作带来不便。,解决方法：（1）可与
27、租户协调安装后场临时门（防盗隐患依然存在）；（2）门锁提前安装（大面租户开始装修前开业前3个月）。,86,其余问题,（11）前、后场通道问题,前场门分包上锁,租户材料、货物运输需使用后场通道，但少数租户为图方便，在后场通道可以使用且未知会总包的条件下，私自使用前场进行运输，影响前场的施工与形象。,87,其余问题,（12）室外、地下室施工与租户运输通道的冲突处理,租户进场装修的时间恰逢现场大总平和地下室地坪施工，面临不定期断路的情况。,解决方法：与室外和地下室负责人保持密切的信息沟通，指定多条现场运输通道，在不影响现场施工的同时保证租户的运输通道畅通。,88,其余问题,（12）室外、地下室施工与
28、租户运输通道的冲突处理,租户进场装修时，将现场运输通道与施工电梯位置和覆盖区域发给租户“傻瓜式照管”,89,其余问题,（13）租户与现场交界面施工的衔接,部分租户需要对玻璃隔断进行修改（改为石墙或更换玻璃），需占用公区空间（出原隔断1M左右）；为避免扯皮，可协调装修单位与租户办理场地移交（含天、地、墙），移交后由租户自行搭设隔档，并对公区装修进行恢复。,租户自行搭设的围挡,租户自行搭设的围挡,注：租户前场玻璃隔断改造与消防验收相关，需保证租户改造在消防验收前完成隔断，保证消防验收。,90,其余问题,（13）租户与现场交界面施工的衔接,租户LOGO的安装需要在已完成幕墙面上开孔，牵扯到完成面安全
29、与防水处理等问题。,拟解决方案：施工前办理外幕墙完成面移交，租户负责其LOGO施工区域的成品保护、安全和防水等工作。,91,其余问题,（13）租户与现场交界面施工的衔接,部分租户的logo施工需在已完成园林铺装面上搭设脚手架。,拟解决方案：办理园林铺装完成面的移交，租户负责已完成铺装面的成品保护。,92,其余问题,（14）租区内天花封板前的会签,93,其余问题,（14）租区内天花封板前的会签,为保证万象城大机电系统的运转正常，在租户天花封闭前，总包对租区进行隐蔽验收，检查机电的接驳与过路管线的情况，同时对天花是否存在孔洞进行检查，避免漏水隐患。,注：成都万象城前期总包对租户天花封闭前进行隐蔽验
30、收，一段时间后，该项工作由业主商管公司工程部接手。,94,其余问题,（15）租区内漏水问题,租区内因漏水被泡裂的天花,漏水点上部的截水沟情况,5F屋面截水沟因施工期间的杂物和泥浆造成封堵，倒灌至伸缩缝，引起四层租户天花伸缩缝漏水。除此之外，万象城内还面临租区内管井漏水、结构裂缝渗水、出屋面风管渗水等问题。,95,其余问题,（15）租区内漏水问题,解决方法：园林截水沟、伸缩缝部位园林铺装前，检查该部位的现场情况，保证排水线路的畅通，减少后期修补。同时，尽量赶在租户天花施工前对屋面下租户（四、五层、退台等位置）进行淋水实验，保证出屋面管井、场内管井、伸缩缝下方不漏水，同时观察结构裂缝的渗水情况，及
31、时处理。,出屋面风管与结构间封堵未做,结构裂缝渗水,96,其余问题,（16）公区与租区铺装面收口位置的处理,铺装交界面无处理,铺装交界面不锈钢压条（金属银色）处理,拟解决方案：设计时制定场内公区、租区收口（含天、地、墙）的统一方案，保证整体细部效果。,铺装交界面黄色金属压条处理,万象城内租区与公区铺装面无统一收口方案，所收效果各异，整体美感欠佳。,97,其余问题,（17）门吸的处理,拟解决方案：交与装修单位统一安装，或由商管公司细致跟进每家租户的安装情况，保证每家的安装正确性与功能性。成都万象城已多次提醒过商管公司此事（口头、邮件），但最后依然存在此问题。,万象城较多门吸无法达到使用效果，基本
32、均为租户装修单位门吸接线错误造成的，且现场门吸为一排租户一条回路，若一家短路，则此一排租户的门吸均无法使用。物业将门吸移交与租户安装的时候，并未做安装方法交底。,电磁门吸失灵，用绳子拴住,门的开启角度、观感均无高品质体现。,98,其余问题,（18）后场租户垃圾无人清理,拟解决方案：后场移交后本应由商管公司进行监管，但其监管力度着实不敢恭维；可协调租户管理部门划分租户后场责任区域，将后场分片划与租户管理，对其责任区域内的垃圾、材料由租户负责。,租户装修期间，虽对其指定了垃圾清运点，但仍有部分租户为图方便，将垃圾丢在后场，且商管公司并未对移交后场起到很好地监管职责，越积越多；最终垃圾责任难以分判，
33、本着协助万象城按时开业的心态，总包多协助清扫。,99,其余问题,（19）苹果改造对租户和公区的影响,成都万象城引入了苹果旗舰店，大大提升了万象城的品牌档次。但苹果对现场提出了苛刻要求，需拆除首层10根结构柱，并对-3F到7F进行局部加固。,-3F到7F该区域均受影响,100,其余问题,（19）苹果改造对租户和公区的影响,公区天花被拆除,苹果区内管线拆除,拟解决方法：提醒业主尽早将租户对现场的要求进行反馈，得到整改信息后立即着手现场准备，各专业积极配合，将整改损失（经济、工期）尽量降低。,百货区内的苹果改造围挡,101,其余问题,（20）对接场后的问题提醒,万象城已移交物业的场地中，由商管公司安
34、管部指定了施工取水点，但并未有专人看管，现场保洁和租户用水多由此位置取，造成积水深，管井内地漏堵塞，最终由伸缩缝流至下层租户，造成租户泡水。,可提醒商管公司对管井等区域派专人看管。,102,其余问题,（20）对接场后的问题提醒,万象城交场后，租户垃圾存在乱丢乱放的情况，且物业的保洁队不具备垃圾清运能力，最终还是由总包协助清扫。,可提醒商管公司对租户后场垃圾进行监管，垃圾堆放的重点区域需专人旁站；同时提升物业保洁队的垃圾清运能力。,103,目 录,华润建筑租户工作概述；华润建筑在租户工作中的职能与定位；租户移交各阶段租户工作内容；租户移交过程中的常见问题汇总；租户管理优化建议。,104,租户管理
35、优化建议,管理架构建议,105,租户协调人工作职责,商管,设计,项目部,总包租户协调人,租户,工程部,机电部,装修部,安全部,合约部,管理架构建议,106,租户工作总包人员配置建议,大租户进场及小租户少量进场前期人员配置,小租户大量进场前期人员配置,租户总协调人负责与业主项目、商管公司的信息沟通，现场各专业的协调等工作，各专业负责人直接负责本专业的现场租户工作，因后期租户工作时间紧、任务繁琐、工作量大，设置各专业负责人十分必要！,管理架构建议,107,租户管理优化建议,成都万象城租户管理方法,108,租户工作文件夹的建立,成都万象城租户管理方法,109,变更租户对应表,成都万象城租户管理方法,
36、110,租户问题台账跟进,成都万象城租户管理方法,111,租户移交表控制体系,交场后对业主反馈的移交表进行核对，签字盖章,成都万象城租户管理方法,112,租户接场状态可视化管理,各层已接场租户在图中填色,近期租户接场时间安排,租区相关技术管理,成都万象城租户管理方法,113,租户现场施工跟进图,成都万象城租户管理方法,114,租户现场剩余工作梳理与跟进,成都万象城租户管理方法,115,租户接场时间与堆场发文,成都万象城租户管理方法,116,租户现场违规发文业主,成都万象城租户管理方法,117,租户造成损失发文业主,成都万象城租户管理方法,118,租户管理优化建议,总包租户管理优化建议,119,
37、租户管理优化建议,1、装修押金的收取,租户在万象城内施工，仍需服从总包管理安排，但个别租户存在对总包要求不管、不理的情况，因此，个人认为对租户装修押金的收取较为必要；,总包租户管理优化建议,2、租户技术方案的跟进,租户现场变更多为租户条件图与现场施工图不符造成的，且大租户多不肯按现场已完成情况施工，对此情况，将主力店与小租户区分对待，专人跟进大租户设计问题，将最终租户确认的租户条件图第一时间反馈至现场，尽早完成。,120,3、对租户施工的培训和质量管理,成都万象城租户施工期间，装修队伍出现参差不齐的现象，有些单位的施工质量存在较大问题，影响到万象城大面效果和整体系统的运行；建议与商管公司签订租
38、户施工照管合同，租户装修单位进场前，总包对其进行施工交底，租户施工阶段，对其工程质量进行监管，保证万象城的整体高品质。,租户管理优化建议,总包租户管理优化建议,4、定期组织商管公司租户管理部门巡场,租户装修阶段，场内部分租户存在乱堆乱放的现象，且对总包管理租户已出现应付的现象，对此情况，可由总包租户协调人牵头，不定期组织商管公司租户管理部门（运营部经理必须到场）对场内租户巡场，借助他们的力量管理租户。,121,租户管理优化建议,对租户工作的浅析,122,所谓移交，即移交单位将特定区域移交与接收单位，一旦签字接收，即表示接收单位对接收区域的现状认可，对该区域内成品保护等工作全权负责，对移交单上未
39、写明的未完成项和整改项我方可不予承认。原则上,对移交后租户再次提出的问题，我方仍是秉着全力配合业主做好招商工作的心态，积极回应并安排人员施工或整改，并一直走在业主项目部前列。（租户向我方反馈，我方再向业主项目部反馈，督促变更下达）事实上,租户工作浅析,123,造成麻烦：因我方反应速度快，并处在一线工作的地位，租户与业主商管部门直接跳过业主商业项目部，向我方反映需变更或整改的问题，违背了正常流程，增加了我方工作量。建议：对现场租户反映问题需做到心中有底，但切勿给其整改承诺，可令其反映至业主项目部，我方以项目部指令为准；同时非必要情况下，切勿主动协调变更事宜，切记！,租户工作浅析,124,关于租户
40、负责人的工作体会：,根据自己本项目的租户工作体会，租户负责人（协调人）除要负责与租户和TC签订的各项移交单、协议、接场表等文字工作外，还需对现场与租户相关的各项协调工作负责，工作突发性强，工作量大，协调量大；因此，建议：,1、租户负责人（协调人）由主管以下级别员工全职担任（考虑到经理以上级别人员日常工作繁忙，不宜全职）；2、建议从工作12年的学生或社招员工中择优选取；3、脾气火爆者、工作流于形式、好大喜功者不宜选取；4、以自我专业为中心、各专业协调能力较差者不宜选取；,租户工作浅析,125,5、总包各专业需指定租户负责人，与租户协调人一起推动现场工作；6、租户改造移交、实物移交、各专业收口等具
41、体租户工作，由租户协调人与租户、TC、业主项目部等建立解决制度，各专业工程师（负责人）具体操作；7、现场一家租户只是我们工作的1/200，但对租户来说却是自己工作的100%，因此，租户负责人需在租户问题反馈后的第一时间做出反映。,租户工作浅析,126,对成都项目同事的感谢：,在成都万象城项目租户工作阶段，确实存在业主项目部管理弱化、租户变更突然、TC工作能力与方法有限和设计与现场信息沟通不畅等负面因素，但之所以租户工作能在坎坷中向前推动，离不开成都万象城各位领导、同事对租户工作的大力支持。在此，向李波总、各位部门经理和被无数次骚扰的各位责任工程师致以最真挚的感谢！,租户工作浅析,127,感谢！,
