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1、目 录摘要.1一、 引言.1二、 万通地产财务风险分析.2（一） 万通地产有限公司简况.2（二） 短期偿债能力分析.3（三） 长期偿债能力分析.6（四） 营运能力分析.8（五） 盈利能力分析.11三、 万通地产财务风险的成因.13（一） 资产结构与资本结构不协调.13（二） 财务专业性低，管理模式粗糙.13（三） 投资过热，随意举债.14（四） 与企业经济环境不相适应.15四、 防范财务风险的对策.15（一） 建立健康的财务结构.15（二） 建立财务内控制度.16（三） 科学合理的发展战略.16（四） 合理应对外部性风险.17致谢.17参考文献.18房地产企业财务风险及防范以万通地产为例摘要：
2、随着房地产行业的高速发展，房地产企业的财务风险不断积聚。本文分析了万通地产的短期偿债能力、长期偿债能力、营运能力、盈利能力等财务指标，研究万通地产的财务风险成因，并提出了财务风险防范对策，以确保房地产企业获得合理、可持续的发展。关键词：房地产企业；财务风险；偿债能力Real estate development company financial risk and precautionwith vantone group as an exampleAbstract: With the rapid development of real estate development company，re
3、al estate enterprises of the financial risk increases, with wantone group as an example , The Short-term debt-paying ability, the long-term solvency, the operating capacity and profitability for a starting point, Study our financial risk of real estate enterprises，and make the right to financial ris
4、k assessment，establishment of the financial risk prevention system，To ensure，the real estate companies to obtain fair and sustainable development.Key words: Real estate development company ; financial risk ; solvency 一、引言房地产财务风险是指房地产企业财务结构不合理，融资不当使公司可能丧失偿债能力而导致投资者预期收益下降的风险。房地产投资是高投入高风险的回报行业，具有资金投入量大
5、，回收期长、负债比率高、变现能力差等特点。房地产企业在财务工作中由于财务结构不合理、融资不当、受政治风险、经济风险、市场风险、利率风险、经营风险等原因影响，造成企业获取的最终收益和预计目标产生的偏差。本文以万通地产2006-2010年的财务报表数据为例，从偿债能力、营运能力、盈利能力、发展能力等财务指标作为出发点，对财务风险作出正确的评估，反映出该企业的财务风险的现状，万通地产的相关数据均通过和讯个股数据网站中上市公司个股基本资料整理计算得出，具有真实可靠性。北京万通地产股份有限公司（以下简称万通地产）属于房地产开发与经营行业。经营范围为房地产开发，房地产开发与设计、旧楼拆迁、道路与土方工程施
6、工、物业管理及酒店管理等。万通地产于2000年9月22日上市，总股本为5.07亿股。截至2007年12月31日，总资产为80.75亿元，净资产为24.34亿元，资本金和本年度营业收入进入中国房地产企业的前十位。2010年12月31日，总资产达到95.00亿元，净资产为29.83亿元。万通地产具备房地产一级开发资质，万通地产首倡按照“美国模式”来优化公司经营资源配置，成为拥有住宅开发和商用物业为核心的业务体系，成为开发与运营并重的地产公司，以“创造最具价值的生活空间”为使命，致力于成为中国房地产高端市场第一品牌。二、万通地产财务风险分析（一）短期偿债能力分析1、流动比率分析表1 万通地产2006
7、-2010年流动比率表2006年2007年2008年2009年2010年流动比率1.611.792.561.761.82同比增长011.18%59.00%9.32%13.04%数据来源:和讯个股数据网站中上市公司个股基本资料。图1 万通地产2006-2010年流动比率增长趋势图数据来源：和讯个股数据网站中上市公司个股基本资料整理得出。流动比率用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前可以变为现金用于偿还负债的能力，代表着企业以流动资产偿还流动负债的综合能力。国际上认为流动比率的下限为100；流动比率等于200时较为适当，从流动比率表显示万通地产的平均流动比率未到2，从增长趋势图显示，除08年的流动
8、比率为2.56，企业的流动比率在1.75左右徘徊。说明该企业的短期偿债能力较弱。2、速动比率分析表2 万通地产2006-2010年速动比率表2006年2007年2008年2009年2010年速动比率0.30.770.740.560.79同比增长01.57%1.47%0.87%1.63%数据来源：和讯个股数据网站中上市公司个股基本资料。图2 万通地产2006-2010年速动比率增长趋势图数据来源：和讯个股数据网站中上市公司个股基本资料整理得出。速动比率代表企业以速动资产偿还流动负债的综合能力速动比率比流动比率更能表现一个企业的短期偿债能力。国际公认，公司的速动比率为1时比较安全。万通地产近年来平
9、均速动比率为0.57，该企业速动比率偏低，短期偿债能力欠佳。从07年开始，速动比率有所增加，从0.3增长为0.77，10年增长为0.79，但平均比率仍不足1，表明万通地产以速动资产偿还流动负债的综合能力差，变现能力低，这样不仅会影响企业支付工资、购买原材料和生产设备，更无法偿还到期的流动负债，增加了企业的财务风险压力。3、现金流量比率分析表3 万通地产2006-2010年现金流量比率表2006年2007年2008年2009年2010年现金流量比率-0.090.150.150.150.1数据来源：和讯个股数据网站中上市公司个股基本资料。图3 万通地产2006-2010年现金流量比率增长趋势图数据
10、来源：和讯个股数据网站中上市公司个股基本资料整理得出。现金流量比率是衡量企业经营活动所产生的现金流量可以抵偿流动负债的程度比率越高，说明企业的财务弹性越好，越低，则反之。现金流量比率比率可以反映企业获得现金偿还短期债务的能力，通常认为当经营现金流量低于50%时，企业的财务风险压力增大。从数据显示，万通地产的现金流量比率虽然呈持续增长状态，但是平均比率不足0.2，说明企业经营活动所产生的现金可以抵偿流动负债的程度低，企业的财务弹性差，财务风险系数高。（三）长期偿债能力分析1、资产负债率表4 万通地产2006-2010年资产负债比率表2006年2007年2008年2009年2010年资产负债率0.
11、770.670.550.650.69同比增长0-12.99%-28.57%-15.58%-10.39%数据来源，根据和讯个股数据网站中上市公司个股基本资料计算得出。图4 万通地产2006-2010年资产负债率增长趋势图数据来源：和讯个股数据网站中上市公司个股基本资料整理得出。一般情况下，资产负债率越小，说明企业长期偿债能力越强，资产保障债权的程度越高；反之，表明企业对财务杠杆利用不够，获利能力低。通常公司的资产负债率应控制在40-60%时较为适当。从资产负债率表来看，20062010年万通地产的的资产负债率最低为0.55，最高达到0.77，平均资产负债率为66.6%。说明该企业资产负债率不合理
12、，企业的负债过度，债权保障程度低，借款的危险系数偏高。从变化趋势表可以发现，万通地产的负债状况从2007年开始呈递减趋势，08年达到最低值为0.55，接近国际安全的标准。资产负债率不断降低，债权保障系数缓慢增加，盈利能力开始增强，企业的财务风险压力有所减轻。2、 股东权益比率表5 万通地产2006-2010年股东权益比率表2006年待添加的隐藏文字内容12007年2008年2009年2010年股东权益比率0.230.330.450.350.27同比增长043.48%95.65%52.17%17.39%数据来源，根据和讯个股数据网站中上市公司个股基本资料计算得出。图5 万通地产2006-2010
13、年股东权益比率增长趋势图数据来源：和讯个股数据网站中上市公司个股基本资料整理得出。股东权益比率也叫“净资产比率”，是股东的利益与资产总额的比率，该比率反映企业中多少是所有者投入的。股东权益比率与资产负债率之和等于1，从不同侧面出反映企业长期账务状况。从股东权益比率表来看，20062010年万通地产的的平均比率为33.4%，权益比率较小，表明企业资产负债率较大，偿还长期债务的能力较弱，企业抵御外部冲击的能力不足。（四）营运能力分析1、存货周转率分析存货周转率又名“库存周转率”，是衡量和评价企业购入存货、投入生产、销售收回等各环节存货运营效率的综合性指标，也是反映流动资产流动性的重要指标。存货周转
14、率是企业一定时期销售成本与平均存货余额的比率，存货周转率的高低反映了企业存货管理水平的好坏，影响着企业的短期偿债能力。表6 万通地产2006-2010年存货周转率表2006年2007年2008年2009年2010年存货周转率7%32%57%27%36%存货周转天数5214114064013511014数据来源：和讯个股数据网站中上市公司个股基本资料。图6 万通地产2006-2010年存货周转率增长趋势图数据来源：和讯个股数据网站中上市公司个股基本资料整理得出。存货周转率反映了企业销售效率和存货使用效率。从变化趋势来看，2006-2010年万通地产的平均年存货周转率低于32%,反映出该企业存货占
15、用水平高，存货周转速度慢，存货周转率低，存货周转天数长，虽然2008年时由32%上升为57%，周转天数由1140天下降为640天，存货周转速度有所提升，周转率增加了25%，是因为2008年国家政策的放宽，房地产市场回暖，增加了商品房成交量，但是2009年存货周转率又降至更低。万通地产存货的管理效率低，变现能力差的现状没有得到根本改善。2、应收账款周转率表7 万通地产2006-2010年应收账款周转率表2006年2007年2008年2009年2010年应收账款周转率6.1653.7391.46378.283.71应收账款周转天数58.406.700.920.954.80数据来源：和讯个股数据网站
16、中上市公司个股基本资料。图7 万通地产2006-2010年存货周转率增长趋势图数据来源：和讯个股数据网站中上市公司个股基本资料整理得出。应收账款周转率说明企业应收账款的变现能力。从数据中显示，万通地产的应收账款周期天数太短，表明房地产企业奉行较紧的信用政策，付款条件过于苛刻，这样会限制企业销售量的扩大，影响企业的盈利水平。3、 固定资产周转率表8 万通地产2006-2010年固定资产周转率表2006年2007年2008年2009年2010年固定资产周转率64.62265.50339.3372.8871.18数据来源：和讯个股数据网站中上市公司个股基本资料。图8 万通地产2006-2010年固定
17、资产周转率增长趋势图数据来源：和讯个股数据网站中上市公司个股基本资料整理得出。固定资产周转率是衡量固定资产利用效率的一项指标。从变化趋势表显示，万通地产的固定资产周转率较高，表明该企业固定资产利用充分，企业的固定资产投资使用得当，结构合理，能够充分发挥效率，企业的营运能力较强。（五）盈利能力分析1、销售利润率表9 万通地产2006-2010年销售利润率表2006年2007年2008年2009年2010年销售利润率1.631.621.461.551.38数据来源：和讯个股数据网站中上市公司个股基本资料。图9 万通地产2006-2010年销售利润率增长趋势图数据来源：和讯个股数据网站中上市公司个股
18、基本资料整理得出。销售利润率反映的是企业创新价值在销售收入中所占的比例。房地产行业的销售利润全行业销售利润率的平均值为15%，从数据中显示，万通地产的近年来平均销售利润比率为1.53，企业盈利能力较低。说明该企业的销售利润率低，权益利润率低，销售收入收益水平低，企业盈利能力不足。2、总资产报酬率表10 万通地产2006-2010年总资产报酬率表2006年2007年2008年2009年2010年总资产报酬率0.010.060.170.060.07数据来源：和讯个股数据网站中上市公司个股基本资料。图10 万通地产2006-2010年总资产报酬率图数据来源：和讯个股数据网站中上市公司个股基本资料整理
19、得出。总资产报酬率是反映企业总资产获利能力的指标，数据显示，206-2010年万通地产的平均总资产报酬率为0.74，最高达0.17。，最低是0.01。说明该企业总资产报酬率过低，资产利用效率不足，销售利润率小，资金周转慢，企业经营管理水平低，表明企业不能充分利用财务杠杆，进行负债经营，企业的盈利能力不足。三、万通地产财务风险的成因（一）盲目投资，负债比例过高图11 房地产企业2006-2010年资金增长变化趋势图数据来源：中国政府网，2011年（5），房地产企业2006-2010年资金增长情况。从变化趋势显示，从2006年到2010年房地产开发投资的年增长幅度均达到20%以上,房地产资金在20
20、10年资金投入环比增长幅度超过35%，由于商品房价格上涨较快,在房价上涨预期的驱动下,房地产开发投资增长迅猛，盲目扩张。图12 万通地产2010年资金来源比例情况图数据来源：和讯个股数据网站中万通地产有限公司个股基本资料。从表11数据显示，万通地产的资金筹集多以借款方式为主，向银行贷款抵押，运用贷款得来的资金进行项目开发。该企业负债率较高，自筹资金仅占37%，这种筹资方式无论公司盈利或是亏损，都必须要按规定向各债权人定期支付利息和本金，不仅影响了销售收入的实现，又影响偿还贷款能力，加大了房地产项目的投资风险度，也增加了企业的财务风险及成本，影响了整体的利益。如果没有合理规范的借贷谐调，资产负债
21、率居高不下，甚至可能会造成公司的财务危机，严重的可能导致破产。 （二）资产结构与资本结构不协调房地产企业资产结构不合理的现象普遍存在，万通地产不例外。一方面在扩大生产规模、提高生产力，从而提高固定资产等长期性资产比例的同时，使流动资产在总资产中的比例相应下降，降低了企业的流动能力和变现能力。另一方面，巨额的财务支出和固定资产上的投入所需资金要求企业通过银行贷款解决。按银行政策此类贷款属于短期贷款，这造成了银行的短期贷款被用于资金回收速度比较慢、周期较长的长期性投资。使房地产企业资产结构与资本结构在时间和数量上形成不协调，并由此而形成了“短贷长投”的资金缺口压力。而万通地产所面临的现实问题是：在
22、流动资产相对不足从而使企业现金流动能力产生困难的同时，年内到期的巨额银行短期贷款又要求偿还，从而陷入了“到期债务要偿还而企业又无偿还能力的”财务困境。（三）财务专业性低，管理模式粗糙会计人员是执行和实施内部会计控制制度的主体,但是多数的房地产企业只注重工程进度和质量，忽视了财务部门的运用管理，没有发挥财务部门自身拥有的优势，在实际工作中更没有充分体现出主体的作用。使企业的财务人员成为简单的机械算账，致使整个企业财务管理的成本核算无从做起，或者是只强调财务部门加强成本核算，没有调动企业内部各职能部门进行全面成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程的成本核算的重要作用，致使财务部无法收集第一线成本
23、管理的基础资料。导致成本管理工作与财务预算偏差大，资金管理跟不上，不科学的财务决策引起投资决策的失误，财务决策失误更推高了财务风险，影响了企业效益。（四）与外部经济环境不相适应房地产企业的发展未与不断变化的外部经济环境相适应。房地产企业财务活动是处于一定的环境之下,并受这些环境的制约,包括国民经济整体的形势及行业景气度,国家信贷以及外汇等政策的调整、银行利率及汇率的波动、通货膨胀程度等等。房地产企业理财环境的变化莫测是房地产企业产生财务风险的外部原因,并且是难以预见和难以改变的,这必然影响到房地产企业的财务活动,比如利率的变动必然会产生利率风险等。 四、防范财务管理风险的对策（一）建立健康的财
24、务结构从房地产企业理财的角度而言，健康的财务结构应做到以下三点：首先，固定成本的存在使企业在产生经营杠杆的同时也带来相应的财务风险，经营杠杆的作用并不总是积极的。只要企业的销售量不能够持续的增长，经营杠杆所产生的作用就将是负面的。其次，企业资金筹措是企业理财的重点内容，但外来资金（银行信贷）对企业的发展来说仅仅是一种“输血功能”，它可以解决企业一时的自给难题，但企业的长期稳定发展，必须依靠形成一种来自企业经营管理活动的良性“造血”功能机制，而造血功能机制的形成只能依靠企业资产的合理及有效的利用，保证现金流入与流出在时间、数量与速度上的协调一致，唯有如此企业的持续发展方有持续的财务资金支持。然后
25、，合理的资金调度需要与资产结构的平衡、资本结构的平衡以及资产负债表左右双方的结构性平衡为前提。从三方面的人一方面的失衡 ，都会到资企业资产流动发生困难，从而使企业陷入一定的财务困境。（二）科学合理的发展战略由于房地产企业属于资金密集型企业，一方面要对投资方案的投资效益进行探究,进行可行性研究,充分明确一些风险因素;另一方面, 为了降低投资的商业奉献,又要保证获取预期的投资收益,要运用投资组合理论,合理进行投资组合。,比较合理的方法是进行房地产类型组合投资。比如,尽量争取在投资一些写字楼的时候要兼顾住宅小区以及商铺等类型房地产的构建。以尽量利用不同类型房地产功能的相互补充,从而最大限度地适应市场
26、,提高财务管理的抗风险和获利能力。（三）建立财务内控制度内部控制是一项与实践联系相当精密的管理手段，因此在具体设计内部控制时，应具体问题具体分析，应遵循以下三大原则：1、程序定位原则 房地产企业应该按照经济业务的性质和功能将其经营活动划分为若干具体工作岗位，并赋予相应的工作任务和职责许可权，规定操作规程和处理手续，明确纪律规则，充分做到职、责、权、利想结合。以此定奖罚，能增加每个人的事业心和责任感，从而提高效率。2、整体性原则整体性原则即内控制度对企业组织的一切活动的全面控制，就是指企业的财务内控制度必须充分涉及到企业财务会计工作的各个方面的控制，他不仅要考虑考核财务、会计、资产、人事等政策计
27、划的执行情况，还有进行各种工作的分析和作业研究，并及时提出改善措施。做到既符合企业的长期规划，又注重企业的短期目标，还要与企业的其他内控制度相互协调。 3、相互牵制原则即一项完整的经济业务活动，必须经过具体相互制约关系的两个或两个以上的控制环节方能完成。在横向关系上，至少由彼此独立的两个部门或人员相互监督；在纵的关系上，至少经过互不隶属的两个或两个以上的岗位或环节，以使房地产企业下级受上级监督，上级受下级牵制。如出纳人员的岗位是最容易出错，也是企业最为致命的资金关口之一。因此必须对出纳岗位制定相关制度，把银行的支票、印鉴章、支付密码器这三件交由不同的人负责保管，指派其他可靠的人如仓库保管员、会
28、计、或自己来进行保管监督，这样就可以避免相互兼职，相互监督、相互牵制。4、协调配合原则协调配合原则，是相互牵制原则的深化和补充。房地产各部门或人员必须相互配合，协调同步，从而避免扯皮和脱节现象，减少矛盾和能耗，保证房地产经营管理活动的有效性和连续性。贯彻这一原则，尤其要避免只管牵制而不顾办事效率的机械做法。 （四）合理应对外部性风险企业自身以外的因素带来的财务风险，称之为外部性财务风险。这种风险往往通过企业内部因素发作，间接影响了企业的生存与发展。自然风险、社会风险、经济风险、政治风险等，均属于外部财务风险的范畴。为了应对外部情况造成的风险,万通地产还可以建立有效地财务预警系统。所谓财务预警系
29、统，就是通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用比例分析、A计分法、Z计分法等方法，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统。为控制财务风险，房地产企业应认真分析研究财务管理的外部环境，逐渐掌握其变化规律，制定多种应变措施，根据对财务管理外部环境变化的预测，调整财务管理政策和改变管理方法，提高房地产企业对财务管理环境变化的应变能力，尽量减少外部因素对财务管理的影响。对财务管理外部环境进行分析研究，还可以进一步完善财务预警系统。建立长效财务预警系统，其中获利能力、偿债能力、经济效率、发
30、展潜力等指标最具有代表性。适当搭配房地产企业的短期负债与长期负债的比例，控制财务风险。引发财务风险的另一原因是房地产企业的短期负债与长期负债的搭配比例不当，对于这一问题的解决方法，主要是根据房地产企业的现金流，并结合房地产企业的行业特点、经营规模，利率结构等因素来制定合适的长短期负债比率。总之，企业的运营和风险的防范是密不可分的,企业应建立风险管理体系,制定风险管理流程,落实到岗位,并做好风险预算。使得房地产企业在风险面前能够应对自如,把风险带来的损失降到最低,保证我国房地产行业的健康发展。致谢：在毕业论文的写作过程中，得到了老师的精心指导，在此表示诚挚的感谢！参考文献:1 中国房地产市场供给
31、结构与价格泡沫关系研究，葛扬，中国经济问题.2011第2期2 房地产企业财务风险及其防范J胥蔚，蒋葵，财会通讯，2008（1）3 房地产财务风险评价体系的构建J.中国经济问题.2010第10期4 房地产企业财务风险研究J.盛光明，2005（8）5 房地产企业财务风险分析与评估J杨昭，经济信息，2010（9）6 赵春菲，王统林，企业控制财务风险的方法J.中国经济出版社，2008（1）7 王颂关于银行对房地产企业贷款的风险防范J经济信息，2010（9）8 2010年中国房地产行业风险分析J高芸，国际和融，2010（6）9 贾卧龙.风险防控需“双优化”J.城市开发,2008(12).10 尹哲.浅析房地产企业财务风险及控制措施J.职业圈,2007(5).11 刘音.房地产企业的财务风险管理探析J.时代财贸,2007(6).12 浅议房地产企业财务风险的控制-现代商业，王玲玲，2009(36)313 张彩霞房地产企业财务风险控制方法研究J.西部财会，2007（9）：4014 建筑企业财务风险管理对策J董立刚，经济研究导论，2010（11）15 杨升军试论房地产企业财务风险的控制与管理J会计之友，2008（12）
