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1、摘 要随着我国房地产行业的飞速发展，同时各形各色的附着行业也应运而生，犹如雨后春笋，蓬勃发展。房地产估价行业是随着我国房地产行业的兴起而产生的，伴随着土地的价值与日俱增，则需要一个行业去评估其土地真正的价值，在这个契机下，房地产估价行业也与之水涨船高，逐步快速发展起来。当然它带动经济发展的同时，许多问题也相应出现。本篇论文针对我国估价行业，简略的讲述了土地估价的目的和意义，土地估价行业存在的问题，从而以德州市华鲁三号工业用地估价为例，编写了其估价报告。在估价报告中，根据估价对象的实际情况和其他相关影响因素，主要采用基准地价修正系数法，成本逼近法来对估价对象进行测算评估，其估价结果是根据委估对象
2、的影响因素分析，利用加权平均最终确定其最终价值。最后，针对估价行业存在的问题，提出了自己认为的可行性建议。关键字：工业用地；基准地价修正系数法；成本法目 录前 言1第1章 绪论21.1土地估价的目的21.2本文研究的意义2第2章 我国现阶段土地估价行业发展现状42.1 总述42.2 房地产估价行业存在的问题42.2.1房地产估价机构数量多规模小42.2.2估价需求缺乏主动性52.2.3专业服务与估价收费不匹配52.2.4 商业贿赂之风没有得到有效遏制62.2.5估价机构间业务竞争无序6第3章 德州市华鲁三号工业用地估价结果报告93.1总述93.1.1估价项目名称93.1.2估价目的93.1.3
3、估价依据93.1.4估价基准日103.1.5估价日期103.1.6地价定义103.1.7估价结果113.2估价对象描述及地价影响因素分析133.2.1估价对象描述133.2.2地价影响因素133.3土地估价193.3.1估价原则193.3.2地价的确定及结果203.3.3需要特殊说明的事项21第4章 德州市华鲁三号工业用地估价技术报告224.1总述224.1.1估价项目名称224.1.2估价目的224.1.3估价依据224.1.4估价基准日234.1.5估价日期234.1.6地价定义234.1.7估价结果244.1.8需要特殊说明的事项244.2估价对象描述及地价影响因素分析264.2.1估价
4、对象描述264.2.2地价影响因素274.3土地估价324.3.1估价原则324.3.2估价方法和过程334.3.3地价的确定及估价结果38第5章 对我国未来估价行业发展的可行性建议405.1完善估价法律制度和规范估价市场405.2建立估价行业自律准则及估价行业问责制405.3进一步加强责任感管理力度415.4建立健全行业协作共同监管体制42结 论43致 谢44参考文献45附件46附表146附表249附表350附图153附图254前 言房地产估价作为一项社会经济活动古已有之，而真正作为一个社会经济部门或者说一个行业在我国的出现，则是近二十年的事情。改革开放后随着生产要素市场的建立，房地产的交易
5、逐渐显现并日趋频繁，迫切需要对市场价格进行评估，以便为交易和国家税费征收提供依据。随着国有土地使用权制度的改革，催生了土地估价师和土地估价机构的产生；隶属建设部系统的房地产估价师也随之出现。并且分别建立了土地估价师与房地产估价师的考试与注册制度，以及土地估价机构与房地产估价机构的资质审批制度。尽管土地估价与房地产估价的原理与方法没有不同，但由于分属不同系统，因而具有了不同的估价规范和不同的估价报告使用目的。房地产估价作为一门融科学与艺术为一体的行业，伴随着房地产业的发展而不断发展。然而由于中国特色的部门依附，房地产估价与土地估价却屡屡出现形式上的分异，给估价行业和估计人员带来极大的不便，也为行
6、业的发展带来了困扰。因此，本论文针对我国估价行业出现的问题，提出自己认为的可行性建议。本论文的编写引用借鉴了很多相关的研究成果和教材。但由于本人水平有限，论文中定有许多不足之处，恳请老师们批评指正。第1章 绪论1.1土地估价的目的在资产评估行业中，土地估价已被国家设置为六大资产评估专业之一，越来越被人们所重视，越来越影响人们的社会经济活动。从人类历史看，我们不难发现：人类历代战争绝大部分都缘于领土或土地资源的争夺。拥有了土地，就拥有了生存的基本保障，也就拥有了相应的社会地位。在市场经济高速发展的今天，人们对土地资源的需求欲望更为强烈。人们进行建设、谋求发展，除了要有足够的资金、技术、人员等生产
7、要素以外，更重要的是离不开最基本的生产要素土地，以之作为经营和发展的基础。同时，随着市场经济的发展，人们的投资理念也在不断地转变，国家、集体、单位、个人之间的土地资产与土地资产、土地资产与资金之间也在不断地进行转换或置换。人们不论希望出售、转换还是购买土地，面临的一个重要的问题就是希望知道土地的价格，也就是土地估价问题。估价目的是委托人为什么要进行房地产 (土地)评估的原因，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或何种政府行为、民事行为的需要。例如，银行需对抵押人提供的一宗房地产进行估价，而且该房地产的土地是划拨取得，此时银行要了解的是：当因为抵押人所担保的债权不能按时清偿时，银行能够通过变卖抵押
8、房地产获得的最大价值是多少，因此在“抵押评估”的目的下对该房地产进行估价时，就要向估价委托人(银行)说明，在处分该抵押房地产时将要向国家交付多少土地使用权出让金。或者换句话说，该房地产在“抵押评估”的目的下所估算的房地产价格的内涵中应该扣除向国家交纳的土地使用权出让金。1.2本文研究的意义设定房地产估价目的的意义在于：一旦设定了房地产估价的目的，也就确定了房地产价格的内涵，即明确了通过本次估价作业或估价行为需要估算什么样的房地产价格，从而整个估价作业过程中的各种要素也就都可以确定下来了。从这个意义上来说，房地产估价目的起到了统领估价全局的作用。在现实生活中土地估价工作有着极其重要的现实意义：（
9、1）从国民经济发展的角度来看，土地估价工作是建立和完善社会主义市场经济体制的需要；（2）从国土资源的管理角度来看，土地估价工作是加强土地市场管理的一项基础性工作；（3）从国家税收的角度来看，土地估价工作是国家征收有关土地税费的基础；（4）从建立现代化企业方向的角度来看，土地估价工作是企业合资、改制、兼并、入股以及破产清算的需要；（5）从处理司法案件的角度来看，土地估价工作是处理房地产纠纷的需要；（6）从房地产开发商或投资机构的角度来看，土地估价工作是为房地产开发商企业或机构作出投资决策、提供投资服务的需要；（7）从资金信贷的角度来看，土地估价工作是土地资产抵押业务的需 2章 我国现阶段土地估价
10、行业发展现状 2.1 总述我国房地产估价从无到有仅仅经历了短短十几年的历程，然而房地产估价行业作为朝阳产业发展却十分迅速。社会诸多经济活动，如房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、拍卖、征用拆迁补偿、纠纷处理，以及企业各种经济活动等都离不开房地产估价。这种估价专业活动技术性很强，估价结果的客观合理与否关乎相关单位和个人的切身利益，甚至对社会经济活动产生重大影响，关系社会公共利益和人民财产安全。随着房地产市场的发展，对于专业房地产估价的需求变得越来越大，从而导致整个房地产估价行业也发生了巨大转变。当然，在房地产业飞速发展的同时，关于房地产估价行业也滋生了很多问题。2.2 房地产估价行业存在的问题图
11、2-1估价行业存在问题简述图2.2.1房地产估价机构数量多，规模小房地产估价机构发展速度惊人，数量多，良莠不齐，估价机构规模普遍偏小，竞争力弱，缺乏品牌意识。2004年9月29日经建设部第45次常务会议讨论通过建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定（中华人民共和国建设部令第135号），自2004年12月1日起房地产估价的成立由原来的行政主管单位核准制转变为行政许可制，体质的转变意味着只要符合十五项行政许可条件规定中房地产估价机构资质准入条件的，均可以申请成立专业房地产估价机构。建建设部提供的最新统计数字显示近10000家。估价机构数量多，良莠不齐，估价机构规模普遍偏小，其中二级、
12、三级及暂定估价机构尤其突出，部分机构寥寥数人，甚至一个外界普遍公认的较有知名度的专业房地产估价机构居然没有一个真正的专职房地产估价师在从事估价技术工作，不难想象其机构核心竞争力及品牌意识。2.2.2估价需求缺乏主动性众所周知，在西方经济发达国家，房地产估价专业人士的社会地位是非常高的，很多普通老百姓都拥有自己的私人投资顾问，其中私人投资顾问中很多就是房地产估价专业人士。而在中国，几乎没有普通老百姓主动寻求房地产估价机构或专业房地产估价师的专业帮助，绝大多数是被动或是处于弱势条件下委托估价机构进行估价事宜，其主要原因还是中国的估价业务体质问题。在老百姓眼里，估价就是走个流程，从而房地产估价专业服
13、务难以从心理上得到普通老百姓的认可。2.2.3专业服务与估价收费不匹配（1）业务承接方面目前绝大多数房地产估价机构业务来源于业务员的承接，估价业务员往往有一定社会关系，但普遍学历偏低，专业素质有限，同时也并非房地产估价师或专业人士，估价专业知识缺乏，向客户所提供的专业服务十分有限；其次估价业务挂靠现象严重，A机构业务员所承接业务出于本机构出具的估价报告不认可或是A机构无法满足业务人员提成要求，从而转移挂靠到B机构（原因是B机构资质高，出具的报告易得到认可或是B机构承诺的业务提成高等原因），这种挂羊头卖狗肉的现象扰乱了估价正常秩序，也在客户中造成不良影响。（2）估价勘察方面有些估价机构根本不安排
14、估价人员去现场勘察，甚至有些机构伪造现场勘察记录及照片。现在较为流行出具预估报告，许多机构出具的预估报告是不安排估价人员去现场勘察，只是凭借房地产证复印件所刊载内容来判断。有些机构在进行个人住宅物业评估时，出于成本与收益不对等的考虑，不安排估价人员现场勘察，其物业照片是通过网络搜索卫星航拍下的外观照片下载而成，室内照片则胡乱拼凑。（3）机构估价技术管理方面目前，估价机构技术管理方面，重业务轻技术、劣币驱逐良币的现象非常普遍，业务经理比技术经理的地位要高。理论上讲，把房地产估价活动比作一列火车，估价技术应为火车头，估价业务则是发动机组或是助推器，估价技术是方向，估价业务是动力，估价技术应该领着估
15、价业务跑才对。估价机构、估价技术、估价业务这三者的关系同时又与政府、公共配套设施及土地出让三者之间的关系相似。估价机构作为管理者犹如政府，估价技术作为机构发展估价业务平台如同公共市政配套设施，估价业务是机构的经济收入来源如同政府土地出让，政府要想取得更多的土地出让金就必须将市政配套设施完善，只有这样才会有更多的开发商竞相买地，土地才可以卖的好价钱。因此作为专业估价机构，首当其冲的是搭建一个好的估价技术平台。而目前恰恰相反，很多估价机构将发展估价业务成为首要目标，自然而然就形成了重业务轻技术的现象，因而也出现了评估价格技术经理说了不算，老板说了算的现象。2.2.4 商业贿赂之风没有得到有效遏制商
16、业贿赂是市场经济的通病，是制约市场经济正常运转的冻疮，是国际性毒瘤。自2005年底以来，中央非常重视治理商业贿赂工作。房地产估价行业反商业贿赂也一直在高调治理中，但收效甚微。估价行业显现出商业贿赂现象颇为严重，其严重不在于涉及资金量大，而是“量小比例大”。量小，是指估价收费低，估价行业相对其他行业来讲，每单估价业务收费低，尤其是目前估价业务竞争激烈，各估价机构估价收费标准竞相调低；比例大，是指回扣比例2总体估价收费的比例大，目前回扣比例占总体估价收费的比例大，目前回扣比例占估价收费的40%左右，甚至有的高达50%-60%,这是任何一个行业无法承受的。虽然近两年政府高调打击商业贿赂，但由于估价行
17、业每单的估价收费低，基本以现金方式返还，从而给调查、取证、量刑方面带来了前所未有的困难，抵制估价行业商业贿赂效果不明显。2.2.5估价机构间业务竞争无序企业间竞争提倡的是产品质量竞争，由于估价机构所提供的估价产品没有统一的标准来衡量，而且估价服务结果需要有一定的时间才能得到市场验证。因此估价机构之间业务无序竞争尤为突出，相互排挤、诋毁、打击报复的情况屡见不鲜。可见估价机构之间的业务竞争还是比较杂乱的。竞争无序大致表现如下方面。v 以回扣高低论“英雄”评估机构为了获取估价业务，竞相提高回扣比例，你给客户返40%，我就给客户返45%，博弈的结果，牺牲了企业利益，也给估价行业造成不良影响。v 以价格
18、高低论“英雄”“价格战”主要表现为两个方面：其一是估价结果价格战。受估价目的的所限，哪家估价机构出具的估价结果能满足委托方要求，委托方就将估价业务委托给该家机构做。或许预估就是由此而“诞生”的吧，委托方往往会要求几家估价机构就同一目的在同一估价时点上对拟估房地产进行预估，然后从中选择自己所期望的估价结果的估价机构。初看这似乎一种正常的市场优胜劣汰的竞争现象，但实际上滋生了估价机构为承揽估价业务，竞相迎合委托方要求而出具显失公平、公正、真实、客观、合理的估价报告的问题。其二是估价收费价格战。以估价收费博弈的结果无疑是伤对手七分，伤自己三分，可谓是伤人必先伤己。如果放任这种竞争方式蔓延，无疑会给整
19、个估价行业带来灭顶之灾。v 以“圈地”多少论“英雄”某些金融机构、政府相关机构（如法院）或大型企业（估价业务的主要提供者）往往会主动选定某些估价机构作为其固定合作伙伴，对其他取得合法估价资质的估价机构所出具的估价报告不予采纳。估价机构为了取得估价业务资源则通过一定途径来获得某些金融机构、政府相关部门及某些大型企业的指定。这样容易导致各估价机构不择手段大肆“圈地”，谁圈的领域多就意味着谁的估价业务来源广，这种圈地现象是滋生商业贿赂的温床，助长了商业贿赂的不正之风，同时也衍生了估价业务员“抄单”或“飞单”现象。因此于估价的健康发展而言是不提倡这种“圈地”运动的，而应倡导的是公平、公开、透明化的竞争
20、。在本论文的第一章和第二章已经对本篇论文的土地估价目的和意义进行了简单的描述，发现了我国估价行业存在的一些问题，下面我将会在本论文的第四章和第五章针对德州市华鲁三号工业用地为例进行编写工业用地估价结果报告和技术报告，最终针对我国估价行业中存在的问题提出可行性建议。用一个简示图表示如图：第3章 德州市华鲁三号工业用地估价结果报告3.1总述3.1.1估价项目名称山东省德州市华鲁三号工业用地的土地使用权出让价格评估。3.1.2估价目的本次估价目的是基于对工业用地估价而言，以华鲁三号用地为例进行土地估价研究，从而针对华鲁三号工业用地的市场价格得出分析性数据，为了解估价对象的现值情况提供价值参考依据。3
21、.1.3估价依据（1）中华人民共和国土地管理法；（2）中华人民共和国城市房地产管理法；（3）中华人民共和国城市规划法；（4）中华人民共和国土地管理法实施条例；（5）中华人民共和国城镇土地使用权协议和出让暂行条例；（6）中华人民共和国国税暂行条例；（7）国土资源部关于印发试行的通知；（8）国土资源部关于严格按国家标准实施城镇土地分等定级规程和城镇土地估价规程的通知；（9）城市国有土地使用权交易价格管理暂行办法；（10）地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知山东省实施办法关于规范国有土地使用权出让价格管理工作的通知山东省人民政府关于贯彻国发【2008】15号文件加强土地市场与土地资产管理的
22、通知山东省物价局、财政厅转发国家计委、财政部的通知德州市人民政府关于加强城市土地资产管理工作的意见德州市国有土地使用权出让条例关于调整城区基准地价的通知德州市土地登记办法（德州市人民政府令第47号）；德州市人民政府关于进一步加强土地使用权管理的决定德州市德城区城区土地定级估价技术报告（11）现场勘查、调查、收集的相关资料华鲁三号宗地所在区域交通状况、环境条件调查资料华鲁三号宗地位置、地形、基础设施调查资料华鲁三号宗地利用现状及周边环境调查资料3.1.4估价基准日2011年3月12日3.1.5估价日期2011年3月12日至2011年3月17日3.1.6地价定义（1）根据估价对象国有土地使用权复印
23、件，估价对象在估价基准日是出让土地使用权，土地使用权属于华能电厂有限公司，所有权属于国家。（2）根据提供的国有土地使用权复印件以及估价人员现场调查，估价对象在评估基准日未设置抵押、担保等他项权利。（3）根据估价对象国有土地使用权复印件，估价对象土地用途为工业用地，本次评估依据土地估价的合法性原则，将估价对象的用途设定为工业用地。（4）根据估价对象国有土地使用权复印件，估价对象使用年限为50年，从1992年10月23日至2042年10月23日止；本次评估将估价对象的剩余使用年限作为设定使用年限，剩余31.5年。（5）根据评估人员现场勘查及提供的资料，在估价基准日，估价对象红线外开发程度达到了“五
24、通”（道路、通电、通讯、通供水、通排水）；本次评估设定估价对象的土地开发程度为红线外“五通”、红线内“场平”。（6）根据提供的估价对象资料，估价对象建筑总面积35735.2，结合最高最佳使用原则，本次评估设定估价对象容积率为0.8综上所述，本报告价格定义为：估价对象作为出让用地，在设定土地开发条件下，于估价基准日为2011年3月12日，容积率为0.8且不存在他项权利等限制下，作为工业用地，剩余使用权年限为31.5年的条件下国有土地使用权价格。3.1.7估价结果经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择了基准地价修正法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限及开发
25、程度条件下，于评估基准日的国有土地使用权价格。土地总面积：44669总地价：7906413元总地价大写： 柒佰玖拾万陆仟肆佰壹拾叁元整。3.2估价对象描述及地价影响因素分析3.2.1估价对象描述估价对象为位于德州市天衢工业园的一块工业用地，土地面积为44669。（1）土地登记状况华能电厂有限公司于1992年11月20日取得委估宗地，登记机关为德州市人民政府。委估宗地的国有土地使用权证、用途、使用权类型、土地面积等土地登记状况详见下表3-2表3-2估价对象土地登记状况表国有土地使用权证号国有土地使用权人位置登记用途使用权类型宗地编号宗地面积（）德州政府国用（52）字第9763709号华能电厂有限
26、公司德州市天衢工业园工业用地国有土地出让KLG 7624144669（2）土地权利状况土地使用权类型于估价基准日，估价对象是国有出让土地，土地所有权属于国家，土地使用权属于德州市华能电厂有限公司。在土地使用权年限内，使用权人根据土地出让合同及国家有关法律规定，依法享有对该宗地的抵押、出租、作价入股等权利，其权益受法律保护。土地使用年期根据估价对象的国有土地使用权复印件，估价对象使用年限为50年（从1992年10月23日至2042年10月23日止），至评估基准日，估价对象已使用18.5年，剩余使用年限为31.5年。土地利用状况估价对象基础设施开发程度设定为宗地红线外“五通”（即通路、供水、排水、
27、通电、通讯），宗地红线内“场平”。3.2.2地价影响因素3.2.2.1一般因素（1）城市资源状况地理位置德州市位于黄河下游北岸，山东省的西北部，东经1154511736，北纬3624380之间。北以漳卫新河为界，与河北省沧州地区为邻；西以卫运河为线，与河北省衡水地区毗连；西南与聊城地区接壤；南隔黄河与济南市相望；东靠惠民地区。东西宽200公里，南北长175公里，总面积10.341万平方公里，占全省总面积的7.53%。津浦、德石铁路在此交汇，京杭大运河贯通南北，为华东、华北重要交通枢纽，故有“九达天衢”、“神京门户”之称。市委、市政府所在地德城区是本市政治、经济、文化中心，军事地位也很重要。行政
28、区划德州市辖1区，2市，8县，48镇，145乡，5个街道办事处，9291个行政村。所辖县（市、区）为：德城区、乐陵市、禹城市、陵县、平原县、武城县、夏津县、齐河县、临邑县、宁津县、庆云县。自然条件【地形】为黄河冲积平原，在历史上，本市境内曾有两次黄河大迁徙，上千次决口，造就了西南高、东北低的地形。由于河道与流速所致，加之风力堆积之因素，形成了平原之中起伏不平，岗、坡、洼相间分布等特点。海拔高程最高点35米，最低点5.1米，一般为20米左右。全市地貌大体可分三类。一是高地类，由河流、河床沉积而成，占土地总面积的34.3%；二是坡地类，由黄河漫流沉积而成，占总土地面积的52.1%；三是洼地类、占1
29、36%。【气候】气候特点受季风影响显著，四季分明，冷热干湿界限明显，春季干旱多风回暖快，夏季炎热多雨，秋季凉爽多晴天，冬季寒冷少雪多干燥，具有显著的大陆性气候特征，光照资源丰富，日照时数长，光照强度大，且多集中在作物生长发育的前中期，有利于作物光和作用的进行，全市年平均日照时数2660小时，日照率为61%，太阳总辐射量为124.8千卡平方厘米，均处全国、全省的较高值区。在时间分配上，尤以5、6月份最高，光照时数280小时，日均9小时，光辐射量可达15千卡平方厘米。年平均气温13.1。极端高气温在40以上，最低气温在-27以下。全市平均无霜期197天，一般为4月7日至10月22日，各县之间相差较
30、大，武城县最长225天，东相差近月余。年平均降水量为585.2毫米，东部多于西部，南部多于北部。降水量的时间分配以7月最多，降水190毫米左右，1月最少只有34毫米。按季节分，春季占12.8%，夏季高达67.7%，秋季占169%，冬季占2.6%，且有明显的“春季雨少多干旱，秋季雨少多晴天，夏季雨多常有涝，冬季少雪多干燥“的季节分配特点。（2）房地产制度与房地产市场状况1990年以来德州市积极探索城镇国有土地使用制度改革，加强对原划拨土地使用权的管理，加快城市土地置换步伐促进用地结构的优化，将经营城市土地的重点转向存量土地的盘活，着眼于旧城改造，立足于城邦结合部地整治改造。近几年随着改革开放和社
31、会主义市场经济体制的不断推进，德州的经济发展在渐渐发展，土地经营收益总量呈现出逐步增长的势头，土地交易市场也日趋活跃，土地出让、转让、出租、抵押，房屋买卖、出租等交易案例频繁。2002年、2003年国土资源部分别颁布了11号令和21号令后，德州市人大出台了德州市国有土地使用权出让条例，全市的土地有偿使用制度改革逐步纳入了正规化、规范化管理的轨道，严格执行按规划、计划供地，界定有偿和划拨范围，土地供应必须按照划拨用地目录的规定，该有偿的有偿，该划拨的划拨。严格按标准供地。根据国土资源部颁发的工程项目建设用地指标控制具体项目供地规模的尺度。实行协议出让的，要进行土地评估、集体决策和结果公开。特别是
32、对商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地，以及同一宗土地有两个以上意向用地者的，都必须公开招标、拍卖和挂牌方式提供用地，确保实现土地价值的最大化。随着国家关于土地市场管理法律、法规、政策的完善，德州市房地产市场也日益健康发展，土地使用制度改革进入了一个崭新的阶段，经营性土地全部纳入招标、拍卖、挂牌，工业用地也在逐步实行招拍挂的方式供地，建立了土地市场管理机构，为建立规范的土地交易市场、土地定级估价工作打下了坚实的基础。（3）产业政策按照国家产业政策，根据德州市的工农业基础和资源状况，充分发挥产业优势和区位优势，将投资重点放在电子及通讯设备制造业、生物化学医疗及新材料制造业等高新技术产业和化工、
33、医疗、机械、建材等行业。鼓励兴办高新技术产业和项目。德州市产业结构调整全面推进，产业结构进一步优化。全市围绕着“稳定第一产业，提高第二产业，发展第三产业”的总体思路，加大结构调整力度。三次产业构成比由上年的4.19:66.80:29.01调整为3.81:65.59:30.60。第一产业比重下降，二、三产业比重上升，形成了“二三一”的产业结构格局，产业构成日趋合理。（4）城市经济状况建国前，德州是一个落后的农业区，以小农业与家庭手工业相结合的自给自足的自然经济为主。1949年工农业总产值仅有53179万元（以下按1980年不变价格计算），其中，工业总产值2494万元，占4.7%。自新中国建立到1
34、998年，全年国内生产总值305.7亿元，比上年增长15.1%。其中第一产业增加值98亿元，增长6.3%；第二产业增加值115.7亿元，增长15.2%；第三产业增加值92亿元，增长25.2%。人均国内生产总值5819元，比上年增加680元。第一产业比重下降，第三产业比重上升。三次产业构成比例由上年的34.7：38.6：26.7调整为32.1：37.8：30.1。非公有制经济所占比重上升，达到33.1%，比上年提高了7.1个百分点。个体私营经济全市个体私营业户发展到20.09万户，从业人员66.5万人，注册资金30.4亿元，分别比上年增长26.9%、56%和85.8%。其中私营企业0.41万户，
35、注册资金8.31亿元，分别比上年增长78.3%和99.8%。个体私营经济上交税金2.93亿元，增长80.7%，占地方财政收入的26.3%，比上年提高9.1个百分点。全市乡及乡以上企业改制面95.5%，其中市属企业改制面85.7%，县（市、区）属企业改制面93.2%，乡镇企业改制面达到98.1%。全市组建股份制和股份合作制企业786户，占32.8%；实行承包、租赁经营企业737户，占30.8%；实行联合、兼并、资产重组企业775户，占32.4%。全市组建企业集团57家，其中省级以上企业集团38家，市、县级企业集团19家。市经济开发区得到全面启动。起步区实现了“七通一平“，入区项目48个，在建项目
36、26个，建成项目2个。1998年全市财政总收入19亿元，比上年增长7.7%，全市地方支出16.52亿元，比上年增长10.8%，实现了收支平衡。全市各类金融机构存款201.86亿元，增长9.1%，各项贷款余额204.93亿元，增长9.1%。3.2.2.2区域因素（1）区域概况德州市位于黄河下游北岸，山东省的西北部，东经1154511736，北纬3624380之间。北以漳卫新河为界，与河北省沧州地区为邻；西以卫运河为线，与河北省衡水地区毗连；西南与聊城地区接壤；南隔黄河与济南市相望；东靠惠民地区。东西宽200公里，南北长175公里，总面积10.341万平方公里，占全省总面积的7.53%。津浦、德石
37、铁路在此交汇，京杭大运河贯通南北，为华东、华北重要交通枢纽，故有“九达天衢”、“神京门户”之称。（2）交通情况津浦铁路贯穿城区、平原、禹城、齐河4个县（市、区），德石铁路以此为起点。1998年，全市年实有公路通车里程5547公里，其中汽车专用公路146.3公里。全市公路密度35.3公里百平方公里，通公路的行政村6978个。全年完成公路客运量943万人，客运周转量5.03亿人公里；公路货运量1107.4万吨，货运周转量8.28亿吨公里。（3）基础设施情况1998年，德州市城市建设加大基础设施、公共服务和环境配套等建设。城市中心广场建设、湖滨路综合整治、德州市汽车总站改造等相继竣工。全年市区自来水
38、供水总量4860万立方米，增长2.6%，天然气供气总量88万立方米，液化石油气供气总量1200吨，年末已有22.4万城市人口用上了天然气、液化石油气；市区集中供热面积达到63万平方米；建成区绿化覆盖面积989公顷，城市公共绿地面积1165公顷，比上年增长15.9%；城市道路长度207公里，面积221.9万平方米；市区公路营运车辆57辆，增长16.3%，年客运量678万人次，增长11.1%；出租汽车1680辆，增长1.13倍。（4）环境条件德城区全年99个社区、211个自然村完成了市容环境达标社区创建，年末全区垃圾转运站和社区公园达到153座和92个，其中年内新建123座垃圾转运站和社区公园，年
39、末城市道路2605条，共计2905万平方米；桥梁311座；路灯16667盏，其中景观灯7817盏；公共厕所120个，比上年增加100个；城市建成区绿化覆盖面积2149.32公顷，比上年增长3.8%，建成区绿化覆盖率由上年的43.04%上升至45%，全年处理垃圾165万吨，其中采取卫生填埋处理的达121万吨，采取焚烧处理的达44万吨，垃圾无害处理率达100%，全年空气综合污染指数为2.47，比上年提高0.13。（5）规划发展到2015年，德城区将建设成为有德州特色、技术竞争力较强、创业和居住环境优良、社会和谐进步的科技强区。科技进步对经济增长的贡献率进一步提高，高新技术产值达到工业总产值的65%
40、，拥有自主指数产权产品产值占高新技术产值的50%，逐步以天衢工业园为中心，形成一个较为完整的工业产业体系。（6）产业结构布局一是制定新一轮产业发展规划和空间布局规划，加强对产业发展规划引导。根据我区在全市的定位和分工，整合现有市、区相关规划成果，加强城市规划、土地利用规划与产业发展规划的衔接，以规划引导产业高端发展、集聚发展、集约发展。二是促进加工贸易和传统产业转型升级。实施推动由代加工逐步自主品牌转变，加快工业、轻工业等发展。经济总量实现显著突破，工业战略逐步推行，工业经济的主导地位继续延续。3.2.2.3个别因素（1）宗地情况影响宗地条件的因素有：宗地面积、宗地形状、地质条件、地形等，经现
41、场调查，估价对象具体情况如下：宗地面积：估价对象宗地总面积为44669平方米，作为中型工业用地，其规模适中。宗地形状：估价对象形状大致规则，利于工业用地设计布局。地质条件：估价对象地质状况一般。地形：据估价人员的现场勘查，估价对象地形平坦。总体来看，估价对象宗地个别条件较优，利于土地价值的正常体现。表3-3宗地权利状况表国有土地使用权证号国有土地使用权人位置登记用途使用权类型宗地编号宗地面积（）德州政府国用（52）字第9763709号华能电厂有限公司德州市天衢工业园工业用地国有土地出让KLG 7624144669（2）宗地内基础设施状况宗地现有基础设施达到“五通一平”。其中：通路：宗地两面临路
42、。通水：宗地内现有供水设施能基本满足生活需要，满足程度100%排水：宗地内生产污水进入市政道路地下排水管道。通电：宗地内现有供电能力能基本保证生产需要，保证程度100%通讯：宗地内现有电讯能力能保证生产需要，保证程度100%（3）最合理和最有效利用根据估价对象的权属以及其个别和周边的情况，根据合法原则，本次估价确定估价对象为工业用地最合理和最有效利用。（4）宗地临路状况估价对象东至天衢大道，南至芦庄，北至解放大道，西至丰城机械厂。整地块处于德城区西北部，处于天衢工业园区域，周边大多是机械制造厂，塑料加工厂，电子科技等工业厂房。（5）容积率 根据委托方提供的国有土地使用权出让合同书，估价对象规划
43、总建筑面积为35735.2平方米，容积率为0.8，低于1.0。（6）土地使用年期根据国有土地使用权出让合同书，估价对象作为出让工业用地，土地使用权终止日期为2042年，剩余使用年限低于工业用途法定最高出让年限50年。3.3土地估价3.3.1估价原则土地估价的原则有合法原则，预期收益原则，替代原则，最有效利用原则，多种方法相结合原则，估价时点原则，供需原则，报酬递增递减原则，贡献原则和变动原则等，本项目估价主要遵循以下原则：（1）合法性原则合法性原则就是说，土地估价必须以房地产的合法使用为前提。本次委估土地，根据德州政府国用（52）字第9763709号国有土地使用权复印件，确定委估宗地权利人为德
44、州市华能电厂有限公司。（2）最高最佳使用原则最高最佳使用原则就是说，土地估价要以土地的最高最佳使用为前提，也即土地估价以能使土地估价对象得到最大收益的用途和开发方式进行估价，同时，最有效使用原则又是以合法性原则为前提的。根据政府对该委估土地的规划条件的合法限定，评估人员结合宗地所在区位和本身条件综合考虑，我们选择政府对该委估土地的土地使用方式作为最有效使用方式，进行评估。（3）估价时点原则土地市场是变动的，宗地价格必须在某一时间，而不是某一时期，才有确定值，这一时间就是我们假定市场停止在某一时间进行评估的估价时点。本次评估，其评估目的确定土地使用权现时价值，为委托方了解估价对象现值提供价值参考
45、依据，我们评估的土地价格是现在的价格，而土地价格与政府颁布的有关土地法律、法规等密切相关，这些法律、法规的发布、变更、实施日期，均有可能影响评估土地的价格。因此，我们考虑以对委估土地进行现场勘查之日作为本次估价时点，符合土地估价时点原则。（4）替代原则在评估一宗房地产的价格时，若附近地区有若干相近效用的房地产价格存在，则可依据“替代原则”，利用假设开发法，推断出估价对象的价格。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间，会互相影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。（5）公平原则在本次土地评估中，我们是站在公正的立场上，对土地的客观合理的价格进行评估。本次评估，我们与本估价报告中的委托方没有
46、亲属关系或利害关系，也与有关当事人没有利害关系和偏见，并且严格参照我国有关法规和制度，遵循必要的评估程序与原则，经过实地查勘和市场调查，对该部分房地产价值做出公平客观合理推测估价。3.3.2地价的确定及结果3.3.2.1地价的确定方法估价方法的选择按照城镇土地估价规程中规定的土地估价的方法，根据本论文中所选取的工业用地作为委估地块土地利用特点和土地评估的规定，宗地地价评估一般采用两种或两种以上不同评估方法。由于评估地块位于德州天衢工业园区，根据实际情况，可采用德州市国土资源局2009年公布实施的基准地价；在充分收集估价所需资料的基础上，经过综合分析和对华鲁三号工业用地的现场勘察及相应市场调查，
47、决定采用基准地价修正法和成本逼近法评估土地价格。“基准地价系数修正法”是在有了基准地价的地区，通过具体用地类型、年期、建筑容积率等的比较，将基准地价修正到估价对象宗地价格的一种估价方法。其结果具有一定的市场代表性，故本文取基准地价系数修正法估价结果为估价对象客观市场价格。“成本法”是以开发土地所耗用的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有者权益来确定土地价格的估价方法。根据实际市场分析研究，采用成本法对于本论文委估工业用地具有实际参考依据，故本文选取成本法为估价对象客观市场价格。3.3.2.2估价结果德州华能电厂有限公司所委托的位于德州市天衢工业园内的一块宗地在2011年5月12日，在设定土地开发程度（宗地外“五通”，宗地内“场平”，即为通路、通电、通讯
