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1、 浅谈物业管理的前期介入? 作 者?吴亚 院 系经贸管理系 专 业?物业管理 班 级物业101班 学 号201004030103 指导老师?朱宇轩 答辩日期 成 绩内容摘要 随着人们的生活水平的提高,人们对自身居住条件的要求也不断提高。业主购买房屋除了对房屋的基本条件有较高要求,更对物业的环境有了新的需求,不仅要享受到整洁、优雅安全、方便的生活和居住环境,还要使物业保值增值。物业管理正是伴随着社会的发展,为了满足人们的这些需要而产生的。物业管理是一种集经营、管理、服务于一体的管理模式。从表面上看物业管理是对物业的使用管理,因此,物业管理只要在物业交付使用时介入即可。然而,随着物业管理的深入发展
2、,物业管理总是在物业建成后介入的状况已经不能适应物业管理发展的需要,所以物业管理建设必须要进行物业管理的前期介入。 关键词:物业管理 科技化 法制化 前期介入目? 录 1 物业管理前期介入的概述 1 1.1 物业管理前期介入的内容. 1 2 物业管理前期介入的必要性1 2.1 能最大限度上满足客户的要求,体现以人为本的精神. 2 2.2 有利于维护物业公司的良好形象. 2 2.3 有利于后续工作的顺利进行2 2.4 为验收接管打下基础2 3 物业管理前期介入存在的问题 2 3.1 大多数的前期介入的深度和广度存在缺陷2 3.2 物业管理前期介入会引发纠纷 2 3.3 物业管理立法滞后于物业管理
3、行业的发展2 3.4 物业管理前期介入的普及有一定的难度. 2 3.5 物业管理的管理方式,不能适应现代要求2 4 物业管理前期介入问题的解决对策3 4.1 提高认识,更新观念,为物业管理持续发展奠定思想基础 3 4.2 理顺开发商、物业公司、业主三者关系. 3 4.3 多种渠道、多种形式培养人才,为物业管理前期介入的发展提供个人才资源3 4.4 物业服务企业要加强制度建设 3 4.5 加速立法,建立物业管理法律体系,为物业管理前期介入的发展保驾护航. 3 4.6 加速物业管理前期介入的科技化. 4 5 总结 4 参考文献. 5 浅谈物业管理的前期介入? 物业管理是集管理、经营、于服务之中的第
4、三产业,业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动,所以要求物业服务企业要提前介入到物业的规划设计、工程监理施工建设和接管验收阶段?物业管理前期介入。? 1 物业管理前期介入的概述 物业管理前期介入又叫早期介入,是指物业管理公司正式接管物业前,参与该物业项目的可行性研究,从物业管理和运作角度为开发企业提出小区规划设计、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售、租赁等方面的建设性意见,制定物业管理方案以便建成后的物业更能满足业主或用户的要求,为以后的物业
5、管理工作打下良好基础。 物业管理前期介入一般包括规划设计、工程监理、设备设施安装和接管验收等四个阶段。 ?1.1物业管理前期介入的内容 1.1.1在规划设计阶段介入 综合考虑整体环境设计、小区的合理布局、房屋或楼宇的使用功能、建材的选用、居住的安全舒适、硬件设施、设备配备和服务配套等。从项目设计开始提前介入,参与物业建设项目的优化设计,对物业实施超前管理,为完善物业建设提出建设性意见,避免物业建成后的使用和管理问题。 1.1.2在工程监理中介入 积极参与工程监理工作,熟悉项目的整体情况,从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控,及早发现问题,及早解决问题,避免物业建成后给使用和管
6、理服务带来的缺憾。 ?1.1.3在设备设施安装阶段的介入 物业公司维修人员提前熟悉所安装的设备设施,做好财务预算,确保物业管理单位能够在物业建成后一开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。 1.1.4在接管验收阶段介入 参与工程的验收,与开发商商定前期物业管理的委托事宜。物业管理公司提前介入后,发展商可以得到物业管理公司的紧密配合,使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求,对接管的物业从使用功能上严格把关。2 物业管理前期介入的必要性 从表面上看物业管理只是对物业接管后物业的使用管理,即物业管理只要在物业交付使用时介入即可,然而,随着物业管理的深入发展,物业管理总是在
7、物业建成后介入的状况已经不适应物业管理发展的需要。很多人把物业管理看成是开发商进行房地产开发的附属,并不把物业管理行业看成是一个卓有建树的独立行业。但是,总结物业管理多年的经验,由于房地产开发建设过程中留下的缺憾,如常见的车位拥挤,住房使用功能不全,空调位置未考虑,建筑物也内的管线布局不利于日后的维修养护,保安防范中的技术设备缺少,脱排水管道布置未顾及,以及水、电、煤、通风、交通等配套方面存在的问题,这种整体布局上的缺陷增加了物业管理工作的难度,给房产使用人和物业管理单位带来了诸多影响。物业管理提前介入物业建设,从开发项目的规划设计、审批、施工建设、设备安装运行到工程竣工验收期间以物业管理的角
8、度出发提前发现问题,解决问题。能够避免以后在实际的物业管理中再遇到此问题,避免了在以后的物业管理服务中的诸多麻烦。 2.1能最大限度上满足客户的要求,体现以人为本的精神 客户在购买物业时很难判断该物业是不是自己需要的,而物管企业在以前的管理经验中就知道什么样的物业更受客户欢迎,客户希望有什么样的设施和条件,这样物业前期介入就有利于开发商采纳合理化建议,使顾客解除种种顾虑。 2.2有利于维护物业公司的良好形象 如果物业不前期介入,而与业主或用户入住同时进行,这样即使付出再多努力,只怕也会被各项繁杂的事务弄的晕头转向。既要对物业进行全方位了解,交接工作,又要办理业主的各项入住手续,处理发现的各种问
9、题。在这紊乱的局面下,物业管理企业的信誉会遭破坏,也等于在市场竞争中输掉了一环。 2.3有利于后续工作的顺利进行 前期介入可以优化设计,减少不必要的后期麻烦。物业管理公司可以在早期就与该物业有关的各部门打好招呼,疏通渠道,让后期的入住工作得以顺利进行。 2.4为验收接管打下基础 在物业验收接管前前期介入,有利于对土建结构,管线走向,设施建设,设备安装等情况的了解,能为验收接管以及日后的管理,养护等打下基础。 因此说重视物业管理的前期介入对于开发商和购房者来说,都是一个双赢的策略。3 物业管理前期介入存在的问题 物业管理是一种对物业全过程的管理,其首要环节是物业管理的前期介入。目前已经有一些富有
10、远见的房地产开发商开始尝试让物业服务企业在项目规划、设计、阶段开始介入,悉心听取来自物业管理单位的意见、建议,完善物业建设,完美楼盘品质,得到了市场良好的回报。 3.1大多数的前期介入的深度和广度存在缺陷 大多数的前期介入都只是在开发企业售楼期、业主入住前半年左右进入的,所做的主要工作也只是就建筑安装项目后期阶段的工作提出一些建议和意见,为接管验收作协调及前期准备工作,而没有从实质上参与到物业项目前期开发建设中来,在前期介入中缺少符合现代发展要求的专业的人才和科技人才;管理制度不完善,不健全;在前期介入的深度和广度上都存在一定的缺陷,在为后续的物业管理带来许多问题。 3.2物业管理前期介入会引
11、发纠纷 一般来说物业管理前期介入会引发纠纷,物业公司的选用本应由业主委员会决定。而物业管理前期介入中,物业公司是由开发商选聘。这就是目前矛盾比较集中的地方,因为开发商指定物业公司提前介入,并没有得到小业主的同意,这会在一定程度上损害业主的权益,很容易使业主、物业公司、开发商三者之间产生纠纷,不利于后期物业管理。 3.3物业管理立法滞后于物业管理行业的发展 目前我国物业管理立法还滞后于物业管理行业的发展,存在着立法层次不高,法律体系框架未形成,缺乏系统性和综合性等。建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识重视不够,致使物业管理行为滞后,造成物业建成后的长期管理服务工作中,出现诸多问题。
12、 3.4物业管理前期介入的普及有一定的难度 物业管理前期介入的普及还有一定的难度,虽然物业管理条例于2003年已经实施,但早期介入概念远未能普及。首先,主要阻力未来自相当部分的开发商,目前还难以理解和接受物业管理早期介入,除了对物业早期介入的作用认识不清的原因,更为重要的原因是不愿意承担早期介入的费用。其次:阻力还来自施工单位和物业公司自身,因为前者认为物业公司早期介入行使职能是在挑刺增加工作量。而后者认为早期介入的投资风险较高,并巳有的开发商并不愿意补偿这些费用。 3.5物业管理的管理方式,不能适应现代要求 当代科技的发展速度很快,日新月异的技术进步,会越来越多的应用到各个领域,然而现在物业
13、管理仍然停留在原始的管理方式,不能适应现代要求。这为物业服务企业服务手段的革新提供了新的平台,网络化、智能化管理服务已经成为当前和今后一段时间物业服务企业竞争制胜的关键筹码,今后还将成为物业服务企业的基本管理服务手段 从总体上看,物业管理前期介入中的诸多问题一直是困扰着当前物业管理行业发展的一个薄弱环节。 4 物业管理前期介入发展的对策 上述物业管理前期介入中存在的问题的症结在于我国的物业管理行业处于起步发展阶段,鉴于上述问题提出以下解决意见与方法,以此来提高物业管理的成长。 4.1提高认识,更新观念,为物业管理持续发展奠定思想基础 提高员工和管理者的物业管理前期介入的重要性的思想认识。内容太
14、少了吧? 4.2理顺开发商、物业公司、业主三者关系 ?前期介入,首先应当理顺开发商、物业公司、业主三者之间的关系。开发商、物业公司、业主三方应是一种三角关系。要正确处理好三者之间的关系,首先应当处理好开发商与物业公司的关系。其次,物业公司要适当的定位。物业公司应将开发商和业主都当作客户,将物业公司、开发商和业主委员会三方的关系定位成建立在平等基础上的商业合作伙伴关系,其目标是三赢。 ?从法律上看,开发商是业主,也是受托人。开发商和业主有两种关系,一是买卖关系,另一个是委托合同关系。开发商同物业公司则是一种转委托法律关系,开发商接受业主的委托代为聘用物业公司,他的权利来源于两方面,一是开发商自己
15、也是业主,二是开发商也是受托人。尽管小业主没有同物业公司直接签约,物业公司同业主之间也是一种委托关系。当然三者之间的法律关系应以好的公约和合适的合同为前提。 ?公开招标是一种建立三者之间法律关系的最佳方式,通过招投标所签订的合同条件是很明确的,也容易得到广大小业主的认可。 4.3多种渠道、多种形式培养人才,为物业管理前期介入的发展提供个人才资源 发达、完善的物业管理前期介入,取决于训练有素的物业管理专门人才,他们不仅要有良好的思想素质,而且要掌握现代管理科学技术,并善于运用于实践。要提高物业管理人员的专业技术水平,一是抓好上岗培训经考试合格后持证上岗。二是抓好专题培训。企业要根据管理人员的实际
16、情况和工作需要对在职人员举办专题培训,使员工的技能不断提高。三是抓好学历教育。企业领导要从在职管理人员中选拔有培养前途的员工,参加物业管理专业专科学历教育,为企业培养人才。四是通过理论研讨和组织物业管理人员到国内外考察,学习借鉴国外和其他省市物业管理的经验。 4.4物业服务企业要加强制度建设 建立健全各项规章制度,明确各级各类管理人员的岗位责任、职责范围、工作标准和考核标准。管理人员要发扬雷厉风行的工作作风,提高工作效率 4.5加速立法,建立物业管理法律体系,为物业管理前期介入的发展保驾护航 在相关物业法律法规中规定所有物业开发建设项目必须符合一定资质条件的专业物业服务企业单位介入。市场经济是
17、法制经济。因此,有关部门应加快物业管理的立法,加速建立物业管理法规体系,使我国物业管理尽快走上有法可依的轨道。加强物业管理前期介入法制化具有重要的意义:法定前期介入能够进一步促进物业建设质量的提高。法定前期介入可以为保证物业建成后长期管理服务的质量奠定良好的基础。法定前期介入有利于从整体上提高我国的物业建设和管理质量。 4.6加速物业管理前期介入的科技化 网络化、智能化的发展为物业服务企业服务手段的革新提供了新的平台,成为当前和今后一段时间物业服务企业竞争制胜的关键筹码,今后还将成为物业服务企业的基本管理服务手段。面对现代化的物业,一个仍然停留在传统管理技术、管理手段的物业服务企业,不可能适应
18、现代化物业的管理服务要求。作为物业管理行业尤其是在物业管理前期介入阶段来说,关注这方面的科技进步和发展应用态势,对于及时提高管理技术、增强市场竞争力度以及促进整个行业的进步都十分重要。因此,物业服务企业必须重视各类专业管理科技技术的学习掌握。从劳动密集型向技术、科技密集型转变,不断更新、学习新的科学技术,适应现代物业管理的技术要求,作为物业管理首要环节的物业管理前期介入来说,关注这方面的科技进步和发展应用态势,对于及时提高管理技术、增强市场竞争力度以及促进整个行业的进步都十分重要。因此,物业服务企业必须重视各类专业管理科学技术的学习掌握。从劳动密集型向技术、科技密集型转变,不断更新、学习新的科
19、学技术,适应现代物业管理的技术要求。只有这样,才能增强企业的市场竞争力,促进我们整个物业管理行业的进步。 5 总结 实践证明由于目前设计、建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识重视不够,致使物业管理行为滞后,造成物业建成后的长期管理服务工作中,出现诸多问题。要解决问题,应从根本上改变人们对物业管理的观念,要认识到物业建设只是短期行为,而物业管理则是长期的过程。让物业管理单位提前介入物业开发建设,对完善物业功能、确保物业建设质量、物业在建成后漫长的使用期间顺利的维护保养等工作,有无可替代的重要作用;做好物业管理前期介入工作对于提高物业质量,延长物业的使用寿命,有着重要的作用,在相关物
20、业管理法规中,从法律的高度,把物业管理的前期介入纳入法规,这将对我国今后的整体物业建设质量和物业管理质量乃至人民生活质量将产生极大的促进作用。随着物业管理行业的迅速崛起,物业管理立法的加快,物业管理法律体系的形成,物业管理体制的建立,物业管理模式的确立,物业管理制度的完善,物业竞争机制的形成,物业管理人员素质和管理服务水平的提高,将会促进物业管理前期介入的发展并能促进物业管理行业的发展。 参考文献1柯田.对物业前期管理的思考J.房地产物业管理,2001(5) 2阮文勤.试论物业管理前期介入J.福建商业高等专科学校学报.20053刘刚.浅析物业管理的前期介入J.中国物业管理,2005,74李昌强.前期介入刻不容缓J.中国房地产物业前期介入,2003(1) 5张占耕.上海新城建设的物业管理的前期介入J.中国房地产,2003(1)
