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1、城市更新1、城市更新发展及其趋势 城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等)内具有以下情形之一的区域,根据城市规划和办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动:城市的基础设施、公共服务设施等随着城市的发展，变得亟需完善;城中村的存在,使在城中村中生活的人们，其生存环境恶劣,并存在着重大的安全隐患,现有土地用途、建筑物使用功能或资源利用等，因城市的发展而显得不协调或不符合社会经济的发展要求，影响着城市规划的实施，这些均要求对这些不符合城市发展的不和谐进行更新。从城市更新的发展历程来看，至目前可以分为三个阶段,在各个阶段内，其特点
2、均有不同，具体如下:与原来的旧城改造相比，城市更新无论是在内容、动因等方面有了更深一层的意义，城市更新着眼于区域的整体发展，城市的整体更新，是城市的综合战略计划。中国城市更新已经历的三个阶段具有典型的时代特征和历史局限性，在目前的城市更新更主张以市场为主导来推动:、城市更新的途径 深圳的城市更新主要有三个途径,一是综合整治类、一是功能改变类、一是拆除重建类,各种途径特点如下:综合整治类功能改变类拆除重建类不改变土地使用权的权利主体和使用期限保留建筑物的原主体结构 改善消防设施 改善基础设施和公共服务设施 改善沿街立面、环境整治 既有建筑节能改造不改变建筑主体结构和使用功能 改变部分或者全部建筑
3、物使用功能 可能改变土地使用权的权利主体 可能变更部分土地性质 严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施2.1、城市更新的几个基本概念城市更新单元：是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域;基本单位:确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基本管理单位多个项目：一个城市更新单元可包含一个或者多个更新项目城市更新的规划计划:城市更新年度计划:城市更新单元规划的制定计划；已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划；应包含相关资金来源等内容；2.2、综合整治类城市更新基本不涉及房屋拆建的环境净化
4、、美化项目。u 不改变建筑主体结构和使用功能;u 一般不加建附属设施，加建的附属设施应当满足相关规范的要求。沿街立面更新环境绿化美化公共服务设施改造实施主体:由区政府制定实施方案并组织实施,经费来源多元化。市政府区政府权利人其他相关人有关部门批准或者备案经费 来源申报涉及改善基础设施、公共服务设施和市容环境区政府制定方案并组织实施23、功能改变类城市更新符合产业布局规划,满足产业转型升级的需要。u 1、符合城市规划；u 、已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证；u 3、已签订深圳市土地使用权出让合同书并付清地价款;u 4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。具有以下情形
5、之一的，不得实施功能改变类城市更新：（一)申请将配套服务设施改变功能,改变后无法满足相关配套要求的(二)申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的(三)申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改变功能的(四)建筑物改变使用功能后,不符合建筑结构安全、城市景观设计,或者公共安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的(五)申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足独立使用要求或者造成建筑物剩余部分使用不便的（六）建筑物由业主区分所有，未经本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其他主张与改变功能有利害
6、关系的业主同意的(七)未经评估和无害化治理的污染场地申请改变功能进行二次开发的申请流程:向市规划国土部门申请办理规划许可变更和相关手续。土地使用权人或建筑物业主递交申请材料受理申请公示规划审批土地部门签订土地使用权出让合同的补充协议付清地价款规划部门收回原深圳市建设工程规划许可证重新核发建设工程规划许可证或建筑工程装饰、装修许可文件24、拆除重建类城市更新所有符合改造条件的建成区(旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）均可申请。(一)更新范围符合更新单元划定的条件；(二)拟建用途符合法定图则的基本规定；(三)业主改造意愿符合两个三分之二的条件； 或者经原农村集体经济组织继受单位股东大
7、会按照有关规定表决同意。改造实施的主体：业主说了算,充分发挥市场的配置作用，遵循平等自愿的市场原则。土地权利人房屋权利人单一权利主体协议买卖原地和异地安置作价入股合作开发3、城市更新主要程序 3.1、城市更新的一般程序如下：业主签署改造意愿委托书受托单位申报纳入城市更新单元规划制定计划批准纳入城市更新年度计划土地及房屋确权、登记开发商与业主签订拆迁补偿协议编制更新单元规划草案核发更新单元规划批复核发建设工程规划许可证核发改造实施主体批准文件核发房屋拆迁许可证并完成旧建筑物拆除建设用地报备申请建设用地方案图建设用地规划许可证注销房地产证制作宗地图申报改造实施主体核发施工许可证开工许可证核发竣工验
8、收证明缴纳地价办理房地产证入伙签订土地使用权出让合同占建筑总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意拆除重建，并提供身份证及房产证复印机以便申报.由拆迁工作完成起36个月完成建设3.、涉及修改/制定法定图则的流程受理提出初审意见征求相关部门意见形成审定的规划草案审议规划草案和公示处理意见审议公示核发规划批复城市更新单元规划获批准后视为已完成法定图则的修改（或制定）程序纳入法定图则规土委管理局城市更新科市城市更新办市规划国土委技术委员会规划组织编制主体市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会10个工作日内45个工作日内15个自然日10个工作日内市规划国土委33、实施主体操作流程收集地块信息编制可
9、研报告签订框架协议确定改造单元主体物业查丈土地及房屋确权编制专项规划专项规划报区、市审批申请拆除项目拆除重建区域内的建筑物 报用地方案图及办理用地规划许可证报政府立项确权（包括土地房屋权属、性质）商定拆迁补偿标准谈判及签订拆迁补偿协议收房注销被拆迁物业产权证签订土地出让合同4、城市更新的相关政策城市更新的相关政策20122004年1月1日城市房屋拆迁估价指导意见 2004年8月28日 土地管理法 2004年10月28日颁布深圳市城中村（旧村）改造暂行办法国家相关政策20042007年8月30日 城市房地产管理法2007年10月1日 物权法 20072007年2月深圳市公共基础设施建设项目房屋拆
10、迁管理办法（161）20092009年8月25日颁布关于推进三旧改造促进节约集约用 地的若干意见2009年10月22日深圳市城市更新办法20112011年1月21日国有土地上房屋征收与补偿条例 2011年6月3日国有土地上房屋征收评估办法2012年2月7日深圳市城市更新办法实施细则 2013深圳市城市更新相关配套文件2001年11月1日城市房屋拆迁管理条例200120132013年3月1+6文件2013年5月1日深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）（深圳市248号文件）历年城市更新主要政策列表:时间名称2001城市房屋拆迁管理条例200城市房屋拆迁估价指导意见2004土地管理法20深圳市城中村
11、（旧村)改造暂行办法2关于深圳市城中村（旧村)改造暂行规定的实施意见 深府20556号 007关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知深府办207159号200关于工业区升级改造的若干意见深府200775号207深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法008关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见深府办20835号8关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案深府办20893号209广东省政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府20078号）209深圳市城市更新办法市政府令第11号010关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知深规土(01)59号200深圳市人民政府关于深入推进城市更新工作的意见深府20101号20拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则深规土01032201深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引(试行）201城市更新单元规划审批操作规则(试行)2011深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定2011国有土地上房屋征收与补偿条例2011国有土地上房屋征收评估办法12深圳市城市更新办法实施细则深府2011号21关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施深府办01245号2013“1+6”文件23深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)（深圳市28号文件）
