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1、常熟市实施江苏省城市规划管理技术规定（2011年版）之指标核定细则2018年版征求意见稿常熟市规划局常熟市实施江苏省城市规划管理技术规定（2011年版）之指标核定细则2018年版征求意见稿1、 总则1.1 为规范我市建设工程规划管理行为，根据国家、省及相关规定，结合我市规划管理实际，制定本规划管理实施细则。1.2 本细则是为江苏省城市规划管理技术规定（2011年版）（以下简称技术规定）相配套，适用于我市规划建设用地范围内的新建、扩建和改建工程，城市规划区范围内的其余用地范围可参照执行。2、 建筑面积122.1 核定建筑工程计容面积应按江苏省地方标准DGJ32/TJ131-2011 房屋面积测算
2、技术规程（以下简称规程）执行。2.2 建筑面积指标应分列计容建筑面积、不计容建筑面积。其中计容建筑面积中包括计容地上建筑面积及计容下沉建筑面积。2.3 住宅套型建筑面积计算规则按江苏省住宅设计标准DGJ32/262017执行。2.4 核定建筑工程计容面积时，与规程不一致的内容，按本细则的规定执行。3、 容积率33.1 在核定容积率指标时，以下建筑面积可不计入容积率：3.1.1 结构顶板高出室外地坪低于2.20米的地下室和半地下室，及地下室和半地下室通道出入口顶盖、楼梯间等地下室、半地下室附属设施。3.1.2 地下室或半地下室设置局部下沉庭院，地下结构与下沉庭院完全隔离的地下部分（未设置开窗或开
3、门），其建筑面积计入不计容地下面积。3.1.3 地下室或半地下室设置采光井，采光井净宽不大于800mm并长度不超地下室相应边长1/2的，对应地下室、半地下室面积计入不计容地下面积。3.1.4 除低层住宅外，同时满足以下条件的架空层可不计入：1、位于建筑底层，或与城市公共天桥、连廊、道路连通的楼层；2、至少有两个边长与城市或社区公共空间（不含围合的天井等空间）紧密连通、方便到达；3、用于公共活动、绿化、停车，且对公众无条件开放；4、除剪力墙（或结构柱、栏杆）外无其他围护。但门厅、楼梯间等为楼层服务的围合空间应计入。3.1.5 同时满足以下条件的共享空间可不计入容积率：1、低层住宅；2、位于门厅、
4、餐厅或起居厅上空；3、至少有一个边长与上层公共空间（走廊或起居厅等）连通；4、共享空间高度小于或等于两个自然层；5、每个单元内的共享空间不多于一个；6、开洞水平投影面积不得超出本套住宅地上建筑面积的10%；7、开洞部分没有网格梁等构件。不符合上述规定的按水平投影面积全额计入容积率。除低层住宅建筑以外的其他建筑设置的共享空间，除符合“8.2条”规定外，均按自然层计算容积率。共享空间内设置的楼梯、扶梯均按自然层计算容积率。3.1.6 为公共景观配套独立设置的开放式廊、亭等景观建筑。3.1.7 结合景观设置且对公众开放的非机动车停放、充电设施，不计入容积率。3.1.8 同时满足以下条件的坡屋面部分（
5、闷顶）可不计入：1、坡屋顶及外墙上没有门窗（可根据需要设置少量不可开启式装饰窗），不得设置屋面平台；2、结构楼板封闭，且除设于公共部位的检修孔（面积不大于0.5平方米）外没有其他孔洞；3、建筑起坡高度不超0.5米，坡屋面坡度不大于35（立面形式需要除外）。超出以上规定的，视为可利用的空间，按规程计算计容面积。（见图 3.1.8）图 3.1.8 闷顶（或隔热层、结构层）3.2 在核定容积率指标时，以下建筑面积应计入容积率：3.2.1 平台（阳台）3.2.1.1 非住宅建筑中，在两个自然层（含两层）或9米高度范围内没有永久性顶盖或梁的平台（包括阳台等）可不计入，否则按阳台规则计算容积率（见图3.2
6、.1.1-1）。住宅建筑中，平台（包括阳台等）至平台上盖（包括构架）的垂直空间范围内，按阳台规则逐层计算容积率。（见图3.2.1.1-2）图 3.2.1.1-1 非住宅建筑中平台（阳台）图 3.2.1.1-2 住宅建筑中平台（阳台）3.2.1.2 符合下列条件之一的不封闭阳台，应按其结构外围水平投影面积计算全面积：1、主体结构内(含一步阳台)的(见图3.2.1.2-1)；2、总进深不小于2.1米的(见图3.2.1.2-2)；3、住宅建筑中阳台（含一步阳台）累计建筑面积超本套住宅建筑面积7%的部分；4、每套住宅阳台（含一步阳台）数量超过居住空间个数的部分。图3.2.1.2-1 主体结构内阳台图3
7、.2.1.2-2 开敞阳台进深L2.1米，应按阳台投影面积计算全部建筑面积。主体结构内的阳台无论进深多少，均按投影面积计算全部建筑面积。123.2.1.13.2.1.213.1.113.1.23.2.1.13.2.1.23.2.1.3 开敞阳台对应其主朝向的立面除栏杆、局部结构性墙体外（结构墙体宽度不超相应立面宽度的20%），应完全打开。（见图3.2.1.3）图3.2.1.3 开敞阳台，其中 (l1+l2)/L100%20%3.2.1.4 住宅建筑内的空中花园、入户花园，均按阳台考虑，并按相应规则计算相应建筑面积。3.2.1.5 阳台与外部场地连通，阳台按入户门廊或门斗考虑，并按门廊或门斗计算
8、相应建筑面积。（见图3.2.1.5）图3.2.1.5 阳台与场地相连，按门廊或门斗考虑3.2.1.6 住宅建筑中立面阳台面宽比例按不超相应住宅楼面宽的50%控制。3.2.2 设备平台3.2.2.1 每套住宅建筑面积不小于90的，设置的设备平台水平投影面积按不大于4控制，超出部分按全面积计算容积率；每套住宅建筑面积在90以下的，设备平台投影面积按不超3控制，超出部分按全面积计算容积率。3.2.2.2 设备平台与建筑内部应通过结构性墙体分隔，否则应按阳台考虑并计算相应建筑面积。设备平台外侧除设置防护性栏杆或栏板外，不得设置维护结构，防护性栏杆或栏板高度不超900mm。(见图3.2.2.2)图3.2
9、.2.2 设备平台与建筑内部空间通过结构墙体分隔3.2.2.3 设备平台应明确具体设备内容，及作为交付标准并经规划核实，除此之外均不能认定为设备平台，并按水平投影面积计入容积率。3.2.2.4 住宅建筑中设置的室外花坛等室外空间按设备平台考虑。3.2.3 建筑外墙粉刷层（按2cm计）应计入计容建筑面积。3.2.4 结构顶板建筑完成面高出室外地坪不低于2.20米的地下室和半地下室。3.2.5 地下室或半地下室设置局部下沉庭院，并与地下室、半地下室相连通（含开窗）的，且地下室或半地下室顶板建筑完成面露出下沉庭院地坪高度不小于2.20米的，其地下室、半地下室面积计入容积率（按计容下沉面积明确）。3.
10、2.6 地下室或半地下室设置采光井（或采光庭院），并采光井（或采光庭院）净宽大于800mm或长度超过地下室相应边长1/2的，且地下室或半地下室顶板露出采光井（或采光庭院）地坪高度不小于2.20米的，其地下室、半地下室面积计入容积率（按计容下沉面积明确）。3.2.7 建筑内设置的室外花坛等立面附属物按设备平台考虑。3.2.8 地下、半地下集中停放车库公共部位设置采光井、采光天窗其尺寸不受前述条件限制，可结合景观设置。3.2.9 超过2.20米的避难层中用作消防避难的建筑面积及其他技术层（夹层）的建筑面积。3.2.10 成品门卫、岗亭按永久性建筑设计并计算容积率等相应技术指标。4、 建筑密度4.1
11、 在核定建筑密度指标时，以下情形应计入：住宅建筑中，两层（含两层）范围内建筑（包括架空、门廊、飘窗等）水平投影面积（取最大范围计入建筑密度），屋顶出挑的屋檐除外（含一、二层建筑局部出挑的屋檐）。4.2 底层架空的，以围护结构外围水平投影面积计算建筑密度。4.3 在核定建筑密度时，以下情形可不计入建筑密度：4.3.1 结构顶板建筑完成面高出室外地坪低于2.20米的地下室或半地下室。4.3.2 地下室和半地下室地下通道出入口顶盖、楼梯间及通风排烟通道。4.3.3 为公共景观配套独立设置的廊、亭等景观建筑。4.3.4 附属于建筑物的无柱门头、雨篷、挑檐、散水、消防通道、踏步等。4.3.5 结合景观设
12、置且对公众开放的非机动车停车设施。5、 绿地率45.1 绿地率计算按照江苏省城市居住区和单位绿化标准DGJ32/TJ 169-2014执行。5.2 集中绿地中的硬质场地、人行步道（不含宅间通道）面积可计入绿地率，但硬质地面不得大于相应集中绿地面积的30%。6、 建筑高度566.1 当建筑处于历史文化保护区、文物保护单位、风景名胜区范围或航空、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军事工程等有净空控制区域，其高度计算按有关要求进行控制。城市规划对建筑高度有特别要求的，应按城市规划要求控制建筑高度。6.2 建筑高度起算点为室外设计地面，室外设计地面高程应参照周边城市道路地面高程，并不超周边城市
13、道路地面高程1.0米。6.3 平屋面建筑：建筑高度为室外地面至房屋顶板建筑面层高度。建筑物屋顶另加构架但不设围合外墙者，构架部分不计入高度。6.4 特殊造型的建筑高度按下列规定计算：4.3.1 薄壳结构与波浪形结构屋顶，建筑高度自室外地坪至薄壳顶或波顶。4.3.2 屋面为球形拱顶，建筑高度自室外地坪至拱顶最高处。6.5 非第6.1条规定条件下，水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施，其高度在6米以内，且水平面积之和不超过屋面建筑面积/的，不计入建筑高度。6.6 地下室或半地下室设置下沉庭院、或设置采光井（或采光庭院），并采光井（或采光庭院）宽度大于800mm或长度超过地下室相应边长1
14、/2的，并下沉庭院、采光井（或采光庭院）未作顶盖封闭处理的，建筑高度由下沉庭院或采光井地坪起算。6.7 立面及平面上透空率均大于80%的装饰构架（栏杆）可不计入日照计算高度。屋顶百叶、格栅及玻璃装饰部分，视为有遮挡，应纳入日照计算高度。7、 建筑层数计算77.1 架空层、底层车库等层高不低于2.2米的，应计入建筑层数。7.2 地下室、半地下室的结构顶板建筑完成面层高出室外地坪大于1.5米的，应计入地面建筑首层。7.3 地下室或半地下室设置下沉庭院、或设置采光井（或采光庭院），并采光井（或采光庭院）宽度大于800mm或长度超过地下室相应边长1/2的，并下沉庭院、采光井（或采光庭院）未作顶盖封闭处
15、理的，建筑层数由下沉庭院或采光井地坪对应楼层起算。8、 建筑层高控制（工业项目除外）88.1 普通住宅的标准层高为2.83.0米，使用集中空调、新风或地暖系统的不应超过3.3米。8.2 商业、办公等建筑层高不得超4.50米，局部可设置挑空的门厅、中庭等共享空间。若该类建筑层高大于4.5米、不大于6.0米的，按其水平投影面积乘以2.0系数计入容积率；以此为基准，建筑层高每增加1.5米，增加1.0系数计容。1.0倍：层高4.5米2.0倍：4.5米层高6.0米3.0倍：6.0米层高7.5米8.3 建筑附属公共门厅、楼梯间的层高可不限，但设计应合理。8.4 特殊建筑（如体育场馆、影院、大型超市等）对建
16、筑层高有要求的，其建筑层高按相应规范或标准执行，可不折算容积率。8.5 架空层层高不超5米。9、 建筑退让：99.1 建筑离界退让距离以建筑物地面层最突出的围护性外墙（含柱）边线计算，不包括保温层及装饰面层。地块用地范围以国土部门实测范围为准。9.2 建筑物后退城市规划道路红线最小距离（单位米）按下表控制：后退距离 建筑高度道路宽度24米24米40米101530米，40米81520米，30米71220米512注：1. 高低层组合的建筑后退距离按建筑不同高度分别控制。 2. 具体方案退让规划道路红线距离在符合相关要求的前提下，可根据实际城市空间景观要求作适当调整。3. 城市中心区、特殊区域的建筑
17、后退距离，按详细规划、城市设计执行。4. 出让地块规划条件对建筑退让规划道路红线有特殊要求的，按规划条件执行。9.3 拟建高层建筑北侧为已有住宅建筑且未签订拆迁协议的，退让已有住宅南向外墙距离在满足日照标准的同时，应满足日照间距要求。现状住宅建筑的日照时间低于国家现行标准的，周边用地的开发建设不应减少其现有日照时间。规划条件有要求的，按规划条件执行。拟建建筑周边的规划用地属日照分析对象时，应对规划地块按控制性详细规划要求做模拟方案进行模拟日照分析，相关分析对象应满足日照标准。9.4 配套公建离界退让距离同主体建筑按要求退让，门卫房、非机动车停放设施可适当减小，但应满足日照、消防安全等要求。9.
18、5 后退用地红线小于3米的空间范围，不得外伸或外挑任何建（构）筑物。特殊地段、规划设计条件中有另行规定的除外；相邻用地单位间有特别协议的除外。10、 建筑物配建停车位标准：91010.1 建筑物配建机停车位标准见下表常熟市建筑物分区分类配建机停车建议值注：1. 特殊区域：指历史城区、历史街区（含南门坛上）、古镇区等，主城区以外的镇、板块在出具居住地块停车配建指标时可参照特殊区域指标配建；2. 多层普通办公：指工业用地内的办公建筑等。3. 商业建筑设置裙房的，裙房按商业配置机动车、非机动车，裙房以上部分（即主体部分）按商务办公配置机动车、非机动车。4. 其它商业：指餐饮、文化娱乐、旅馆、酒店等建
19、筑。5. 涉及机场、火车站、汽车站、客运码头以及其它本表未涉及的大型建筑，通过交通影响评价分析确定机动车、非机动车配置数量。6. 涉及教育建筑停车位配比，参照关于执行的通知（苏规工【2014】12号）文件精神及常熟市综合交通专项规划执行，并通过交通影响评价分析确定停车位配置数量。鼓励在学校周边配建公共停车场地供接送车辆使用，以缓解临时接送车辆对城市道路交通的影响。7. 涉及公用设施用地停车配置，可按照实际使用需求配置停车位，如变电站、消防站、泵站等。8. 机动车停车位平面尺寸：垂直式或斜列式按不小于2.5米5.5米设置；平行式按不小于2.5米6.0米设置。9. 地面停车库建筑面积不纳入停车位配
20、建指标计算。10.2 地面机械式停车装置应设置于建筑内。机械式停车装置按中、大型停车考虑，并大型停车位按不小于30%控制。居住小区标准配建车位按普通车位设计，机械式车位仅作为车位补充考虑。商业地块仅在地下一层空间充分用于停车的前提下，可在负二层起配置机械式停车。鼓励在负二层及以下空间中配置智能停车设施。11、 建筑间距控制123456789101111.1 在满足日照的前提下，以下建（构）筑物可不计入建筑间距：11.1.1 结构顶板建筑完成面高出室外地坪低于2.20米的地下室和半地下室。11.1.2 建筑物北侧满足以下要求的局部出挑：雨篷、屋檐、构架等附属构件和开敞的阳台、楼梯平台、挑廊等，局
21、部突出部分总长度小于相应建筑边长1/2，且出挑（突出部分）连续长度不超8米。11.1.3 透空率不小于80%的栏杆。11.2 住宅建筑有非住宅功能的裙房 (包括门斗、门厅等局部突出) 时，裙房高度小于或等于10米的，按低层非住宅建筑控制最小间距；裙房高度超过10米且小于或等于24米的，按多层非住宅建筑控制最小间距。 11.3 有裙房的非住宅建筑位于住宅建筑南侧或东西侧时，其与北侧住宅建筑的最小间距计算中，非住宅建筑的裙房高度小于或等于10米的，按低层建筑间距控制；裙房高度超过10米且小于或等于24米的，按多层建筑间距控制；裙房高度超过24米时，按高层建筑间距控制。11.4 相对山墙一侧或两侧都
22、无窗户、阳台或开门的建筑之间如不紧邻，除满足日照外，还应满足以下要求（单位米）：建筑类别间距高层小高层多层低层单侧或无单侧或无单侧或无单侧或无高层9944小高层9644多层4444低层4443如山墙间有公共道路的，山墙间距不得小于6米。11.5 在满足日照要求的前提下，住宅建筑南侧对角(指在住宅建筑的正向及侧向延长线之外的东南或西南方向布局)的遮挡建筑与该住宅建筑的最小间距应符合以下规定：（见图11.5）11.5.1 二者前后垂直间距满足日照间距的，最小间距不作要求;11.5.2 二者前后垂直间距不满足日照间距的，最小间距按山墙间距要求或垂直布置要求控制。图 11.512、 零星用地指标控制1
23、11212.1 零星用地指用地面积接近或达到技术规定2.3.1及2.3.2条建筑基地面积下限值的用地。12.2 零星用地的建筑密度、绿地率、车位配置等可根据实际需求设置。13、 部分功能空间设计行为的控制要求111213123313.1 建筑挑空低层住宅建筑中除入口门厅、客厅、餐厅可按要求设置局部挑空作为共享空间外，其余位置不得设置无明确功能的挑空空间，且挑空空间不得贯通两套及以上住宅。（见图13.1-1、13.1-2）图13.1-1 若空间A、空间B为同一套住宅，可按“3.1.5条”设置局部挑空空间；若空间A、空间B分属不同住宅，不得设置挑空空间图13.1-2 无明确功能的挑空空间13.11
24、3.2 住宅建筑中，除两户（或公共部位）之间因结构需要设置宽度不大于0.6米的结构梁、板外，其他设置的水平构件均按阳台规则计算容积率。（见图13.2-1、13.2-2）窗两侧墙体需按剪力墙设置设置。图 13.2-1 两户之间设置的结构梁、板图 13.2-2 公共部位之间设置的结构梁、板13.3 飘窗13.3.1 外飘窗进深按不超1.0米、净高按小于2.10米设置，否则按投影面积计算全面积。（见图13.3.1）图13.3.1 外飘窗L1.0米，净高h2.10米13.3.2 内飘窗按投影面积计算全面积。（见图13.4.2）图13.3.2 内飘窗13.4 架空层13.4.1 低层住宅建筑，底层有类似
25、于架空的空间，参照规程中门廊的相关规定计算容积率。出入口设置的雨篷应按规程的相关规定执行。考虑到架空的实际使用功能，规定至少有两面开敞且与城市或社区公共空间连通，方便到达。（见图 13.4.1-1、13.4.1-2）图 13.4.1-1 与围合天井（空间）连通架空图13.4.1-2 除剪力墙（或结构柱）外无其他围护架空13.5 内天井住宅建筑不得采用内天井式平面布局，但对于类似于高层建筑设置外走廊式的天井，不认定为内天井。13.6 结构空腔住宅建筑中，主楼附属的地下室，有结构空腔的，层高大于2.20米的，计算建筑面积。有“回填土”（或“覆土”）而设置有隔墙的，按结构空腔的计算方式计算建筑面积。
26、（见图13.6）图 13.6 “回填土”（或“覆土”）空间有隔墙地下室14、 其它控制要求14.1 联排住宅拼接部分联接长度应按主体结构不小于6米控制，拼接高度按不低于地面以上二层控制。14.2 为进一步优化城市界面，严格控制商住混合式建筑形态，特别是沿城市（集镇）主次干道，原则上不再设置直接对外开门的单开间式店铺，商业建筑以内街式、内廊式设置，并内廊宽度按不小于2.5米。15 、术语释义15.1 室外地坪基准标高规划条件中规定的道路标高；没有规定的，在平坦地段以基地主入口城市道路中心点标高为基准，在自然地势变化较大的地段以建筑紧邻道路最低点标高为基准，但不得低于当地的防洪标准。15.2 地下
27、室房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。15.3 半地下室房间地面低于室外地面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。15.4 架空层仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。15.5 居住空间住宅居住空间是指卧室、起居室（厅）的使用空间，书房在日照分析中计入居住空间数。15.6 会所不应使用会所称谓，应注明物业用房、社区用房或配套商业用房。15.7 内天井指四周均被封闭建筑空间（包括户之间设置分户墙的空间）围合，且无顶盖的空间。江苏省地方标准房屋面积测算技术规程、江苏省城市居住区和单位绿化标准若有更新版本，本细则随之执行。本细则自公布之日起执行，执行前已经规划部门审定的建设工程设计方案，可按审定的方案执行，解释权归常熟市规划局。常熟市规划局2018年8月
