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1、项目八 物业环境管理,导入案例：,乱派招贴，被人戏称为城市的“牛皮癣”。某花园管理处下大力气加以整治，力求辟出一方净土。通过加强护卫巡逻工作，很快就基本杜绝了户外乱派招贴。但在楼内乱塞乱贴搬家、装修、送餐、美容之类广告的现象，却屡禁不绝。实行封闭式管理的楼宇内部，又何以如此呢？管理处在查处了几例之后，发现楼内广告的派发有三种情况：一是经批准入楼为住户提供服务的某些人员顺便所为；二是以探访名义上楼而实有其它意图的住户亲友乘隙所为；三是本人承做特定生意的个别住户刻意所为。,管理方案设计：针对管理处探明的原因，请分组设计出解决方案。,第一节、物业环境管理,一、物业环境管理的概念二、物业环境管理的基本
2、原则三、物业环境管理的主要内容四、物业环境质量的监控,一、物业环境管理的概念,物业环境的定义：物业环境管理是指物业管理公司通过执法检查、履约监督、制度建设和宣传教育工作，防止和控制可能发生和已经发生的物业环境污染。从精神上、文化上、制度上和管理上影响业主和使用人，使业主和使用人树立起高度的环境保护意识，力求业主和使用人素质与环境质量的高度协调与统一，共同创建一个整洁、舒适、优美、文明的生活工作环境。,根椐环境管理和专业化物业管理的要求，它主要包括以下内容：1、大气污染的防治；2、水体污染的防治；3、固体废弃物污染的防治；4、噪声污染的防治；5、保洁管理和绿化管理等。,二、物业环境管理的基本原则
3、,1.以防为主，防治结合的原则加强管理。2.专业管理与业主和使用人自觉维护相结合的原则。,3.环境保护与资源利用相结合的原则如：利用工业废渣做建筑材料；利用固体废弃物做农业肥料；回收固体废弃物中的可用资源和能源：还有余热的再次利用、水的再次利用等等。4.污染者要承担相应责任的原则如：治理责任、损害补偿责任、法律责任等。5.环境管理与精神文明建设相结合的原则以加强社会主义精神文明建设为契机，才能收到预期的管理效果。,三、物业环境管理的主要内容,主要包括物业环境污染的治理，物业卫生管理工作、物业绿化和美化工作，以及各种环境小品的建设管理。1.环境污染防治采取各种可行的和有效的措施，防治大气污染、水
4、体污染、固体废弃物污染、噪声污染。如物业服务企业一定要加强对物业区域内车辆交通的管理，建立良好的交通秩序、车辆停放秩序，减少废气的排放、减少噪声。,2.环境卫生管理这是一项经常性的管理服务工作。良好的环境卫生不但可以保持物业区域容貌的整洁，而且对于减少疾病、促进身心健康十分有益，同时对社会精神文明建设也具有很重要的作用。3.环境绿化美化尽量扩大绿地面积和种植树木花草，净化空气，调节物业区域小气候，保持水土、防风治沙，消声防噪，达到净化、美化环境的目的。,4.各种环境小品的建设和管理环境小品具有美化环境、组织空间和方便实用的功能。所以，物业服务企业一般都十分重视各种环境小品的建设，要坚持对各种环
5、境小品的保养和维护，以保证其性能完好，发挥作用。,四、物业环境质量的监控,对物业环境质量的监控，就是对物业区域内的环境质量进行监测和控制。监测，就是监视、检测并及时分析和处理代表环境质量的各种数据，掌握环境质量的现状及变化发展趋势。控制，就是根据环境质量的现状及变化发展趋势，特别是超标排放和严重污染事故要及时反馈给有关部门，通过有关部门采取具体措施，遏制并改善物业区域内的环境质量。,情境：日本核泄漏事件,日本核泄漏，国民人心惶惶。更有”大核民族，盐荒子孙”的谚语，表明在核泄漏中我国所引发的一系列蝴蝶效应。1、抢碘盐的风波2、不敢饮海鱼海鲜3、不敢吃大片的绿叶子青菜4、日本料理店生意锐减针对这个
6、环境污染事件，作为物业公司该如何做？,日本核泄漏专题,1、日本福岛核电站泄漏的原理2、放射性辐射及对健康的影响3、核辐射对我国的影响4、防辐射注意事项,正常状态,发生事故,对日常工作中不接触辐射性工作的人来说，每年正常的天然辐射(主要是因为空气中的氡辐射)为1000-2000微西弗。一次小于100微西弗的辐射，对人体无影响。一次10002000微西弗，可能会引发轻度急性放射病，能够治愈。福岛核电站1015微西弗/小时辐射，相当于一个人接受10次X光检查。日常生活中，我们坐10小时飞机，相当于接受30微西弗辐射。与放射相关的工人，一年最高辐射量为50000微西弗。一次性遭受4000毫西弗会致死。
7、注：西弗，用来衡量辐射对生物组织的伤害，每千克人体组织吸收1焦耳为1西弗。西弗（Sv）是个非常大的单位，因此通常使用毫西弗（mSv）、微西弗（Sv）。1西弗=1000毫西弗1000000微西弗。,21名福岛核电站工作人员遭到的辐射使他们出现轻微的辐射疾病。,核辐射对我国的影响,全国省会城市和部分地级市辐射环境自动监测站实时连续空气吸收剂量率监测值,隐蔽是防护的措施之一,核事故后烟云能飘浮多远很难预测，它取决于风速和其它气象条件。在突发事件的早期和中期，隐蔽是主要防护措施之一，大多数建筑物可使建筑物内的人员吸入剂量约降低一半，隐蔽时间一般认为不应超过2天。一、体外照射的防护原则 1、尽可能缩短被
8、照射时间；2、尽可能远离放射源；3、注意屏蔽，利用铅板、钢板或墙壁挡住或降低照射强度。二、体内照射的防护原则 避免食入、减少吸收、增加排泄、避免在污染地区逗留。1、进入空气被放射性物质污染严重的地区时，要对五官严防死守。例如，用手帕、毛巾、布料等捂住口鼻，减少放射性物质的吸入。2、穿戴帽子、头巾、眼镜、雨衣、手套和靴子等，有助于减少体表放射性污染。3、要特别注意，不要食用受到污染的水、食品等。4、如果事故严重，需要居民撤离污染区，应听从有关部门的命令，有组织、有秩序地撤离到安全地点。将受污染的衣服、鞋、帽等脱下存放，进行监测和处理。5、受到或可疑受到放射性污染的人员应清除污染，最好的方法是洗淋
9、浴。,（二）对物业环境质量的评价 对物业环境的质量的评价，就是按照一定的评价标准和评价方法，对物业区域的环境质量进行评价，包括区域环境质量和发展趋势进行定量的描述、评定和预测。1988年，我国发布了关于城市环境综合整治定量考核的决定，提出5个方面、20项指标。5个方面是指大气环境保护、水环境保护、噪声控制、固体废弃物的处置和绿化。,第二节 物业环境的保洁管理,一、保洁管理的内涵二、保洁管理的具体操作三、保洁管理的设备材料四、保洁人员的配备五、保洁管理的制度建设,一、保洁管理的内涵,（一）保洁管理含义：是指物业管理公司通过宣传教育、直接监督和日常清洁工作，保护物业环境，防治环境污染，定时、定点、
10、定人进行日常生活垃圾的分类收集、处理和清运。通过清、扫、擦、拭、抹等专业性操作，维护所有公共地方和公共部位的清洁卫生，从而塑造文明形象，提高环境效益。现代保洁管理=专业清洁+卫生+美观,（二）保洁管理的工作内容,清扫+保洁+清运,（三）保洁管理的工作范围,（1）公共区域（2）公共通道（3）公共设施（4）小品（5）绿地（6）物业表面（7）卫生消杀工作,二、保洁管理的具体操作,（一）保洁管理的模式1、委托管理将业主委托给物业服务企业的物业保洁服务项目的一部分，以招标或者契约的形式，委托给专业的保洁公司。2、自主管理3、综合管理,（二）保洁管理的实施原则与目标,原则：1、以保洁为主，清扫保洁相结合
11、2、依据合同，严格监管 3、责任明确，分工具体目标：六净：六不见：,(三)保洁服务工作的基本标准,普通住宅小区物业管理服务等级标准一级保洁服务基本标准二级保洁服务基本标准三级保洁服务基本标准具体见教材P138,（四）、保洁管理的具体措施1、实行生活垃圾分类袋装化 做到“三统一”：统一垃圾袋规格（黑色、易封口）、统一收集、统一运至指定地点进行无害化、资源化、减量化处理，从而大大改善环境的质量。2、进行超前宣传教育 在售房时、分房时、办理入伙手续时，。3、配备必要的硬件设施 固定垃圾投放位置，配备垃圾收集专用桶、箱等。4、经济处罚及典型曝光,三、保洁管理的设备材料,清 洁 设 备 现代物业保洁，离
12、不开先进的机械设备和器具用品。这些机械设备和器具用品是许多前辈为减轻体力劳动，提高劳动效率，提高清扫保洁质量，逐步创造、积累起来的经验和智慧的结晶。物业保洁常用的机械设备和器具用品相当多，这里将一些常用的机械设备、器具、用品分别简介如下：,清 洁 设 备,-驾驶式扫地车-自动洗地机-多功能擦地机-高速抛光机-吸尘吸水机-吸 尘 器-地毯清洗机-吹 干 机-高压冲洗机,驾驶式扫地车,多功能擦地机,是一款集喷水，刷洗，吸污，抛光与一体的地面清洗设备。适合需要深度清洁的场所，如商场超市、酒店宾馆、工厂地面、市政广场、办公大楼等等，为各种清洁要求极高的场所提供全面周到的清洁服务，从边缘角落到大面积清洗
13、。,吸尘吸水机,通过机械接通电源,电源经滤波板,电源开关驱动电机高速转动,风机风叶旋转,使空气高速排出,而风机前端吸尘部分的空气不继补充风机的空气,致使机器内部产生瞬时的真空,和外界形成负压差.机器在负压差的作用下,吸入有灰尘的空气,经滤尘装置(尘装/尘格)过滤,排出清净的空气。,地毯清洗机,主要适用于地毯清洗作用,高压冲洗机,高压冲洗机也叫高压水枪、高压清洗机，按种类分为冷水机和热水机，更多的是能够在生产领域、公共场所进行清洁保养，提供人力解决不了的清洗方案。,自动洗地机,洗地机主要应用于：汽车制造业、机械制造业、卷烟厂、轮胎生产企业、纺织与服装业、制鞋业、食品饮料制造业、光电企业。用来清洗
14、和吸干地面,高速抛光机,适用于板式平面家具等进行油漆涂装后白坯,腻子,底漆等各工序砂光作业.,吸 尘 器,吸尘器按结构可分为立式、卧式和便携式。吸尘器的工作原理是，利用电动机带动叶片高速旋转，在密封的壳体内产生空气负压，吸取尘屑。,吹 干 机,用途：用于洗手间、车间地面潮湿的吹干，地毯清洗后的吹干等。,常用器具,清洁垫,常用器具,常用清洁器具，人们在日常生活中都经常接触、使用。清扫类：扫帚、畚箕、尘推；洗擦类：拖布、橡胶刮子、毛滚；盛器类：垃圾车、拖布压干车、喷雾器；工具类：梯子、吊板。,常用用品,擦拭用品：毛巾、抹布；去污用品：刷子、百洁布；开荒工具：刮刀、铲刀、钢刷、砂轮、油石；喷洒工具：
15、喷壶、水桶；掸尘工具：掸子。,开荒保洁一般是指新房装修（粉刷）后的第一次保洁，因此也称装修后保洁。,清 洁 剂,清洗离不开水。水可以溶解去除灰尘、污垢。但是，对于斥水性油脂类污垢，水则无能为力。必须添加相应的去污材料，才能达到预期效果。过去用做物业清洗的材料主要是肥皂、肥皂粉。随着科学技术的发展，现在已普遍使用去污效果更好、使用更方便的各种液体清洁剂。,目前用于物业清洗方面的清洁剂，多为液体清洁剂，以表面活性剂为主要材料，再加入各种助剂而制成。表面活性剂是亲水亲油两种性质兼备的物质。这种分子结构特点，使具有将油污分解与水中，从而达到去除油污的作用。清洁剂的辅助材料多采用磷酸盐、碳酸盐、硅酸盐等
16、固体原料，根据使用目的，有的还可添加酸、蛋白质分解酵素、研磨料、有机溶剂、金属离子封锁剂、污垢重粘防止剂等等。,正确选用清洁剂,清洁剂有碱性、中性和酸性三种。每种清洁剂都是根据特定用途，选择相应的材料配制的。性质不同的清洁剂，不能混用，不能乱用。特别是加入碱、酸、有机溶剂等助剂和添加剂的清洁剂，对建筑材质有很大影响，必须充分注意。,碱、酸的不同清洗作用,碱具有较强的清洗效果，许多清洁剂中都加有碱，但它对木材和天然纤维具有不良影响，还会影响色素作用而招致褪色。酸对去除大、小便器内粘固的污垢和浴槽内的污垢具有显著的效果，但对于石灰质具有侵蚀作用，对大理石、水磨石有损伤作用。有机溶剂对去除油脂性污垢
17、具有特效，但对沥青、天然橡胶、表面喷涂等有损害作用.,（图示）,酸 性 弱酸性 中 性 弱碱性 碱 性PH 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14色调 赤 橙 黄 绿 青 蓝 紫 PH数值每相差1，碱性酸性的比例就相差10倍。也就是说，PH9要比PH8的碱性度大10倍，而PH10，则大100倍。,运用清洁剂的注意事项,1、选用新的清洁剂时，应在无关紧要的地方试用。2、选择清洁剂时，最重要的是弄清其碱性、酸性指标。3、目前市场上销售的清洁剂，都在容器上标有正确的浓度标准，应按照正确的浓度使用。稀释清洁剂时，靠眼估量是不准确的，应当用量杯稀释正确的倍率后使用。温水稀释
18、效果更佳，如40度左右。4、用清洁剂清洗作业后，必须用水擦、干擦等方法。5、作业时应戴上防护手套。万一沾在皮肤上或溅入眼内，应立即用大量清水冲洗干净。,四、保洁人员的配备,各个公司可根据物业的建筑面积、业主对保洁质量的要求灵活掌握。在实践中，一些公司常规保洁人员的配置常以1.35人/每万平方米，即1万平方米左右配1名或140户设1名保洁人员作为参考配置比例。,五、保洁管理的制度建设 1、明确要求 处理生活垃圾专人负责、日产日清，定点倾倒、分类倾倒，定时收集、定时清运，按照既定的工作流程，履行保洁的岗位责任等。2、规定标准 物业环境保洁的通用标准是“五无”：即无裸露垃圾，无垃圾死角，无明显积尘积
19、垢，无蚊蝇孳生地、无“脏、乱、差”顽疾。,3、计划安排 物业管理公司应制定出清扫保洁工作每日、每周、每月、每季直至每年的计划安排。4、定期检查 物业管理公司可将每日、每周、每月、每季、每年清扫保洁工作的具体内容用记录报表的形式固定下来，以便布置工作和进行定期检查。,保洁管理制度包括,1、保洁部门的劳动纪律2、保洁管理工作考核标准和办法3、日常卫生保洁与保洁机具的操作规程4、保洁部门奖惩条例,案例分析1：某大厦管理处在实施管理和服务中，常常利用文字方式，让业主住户周知有关事项。早期的习惯做法是，把通知、告示之类的东西贴在大堂门上或电梯口旁，使出出入入的人们举目可及。这样，虽然便捷，但张贴的既多又
20、乱，有损整洁、有碍观瞻。提问：怎样才能做得更好？,实操参考：他们做了一个改进，即用有机玻璃做个周边带有凹型槽的板块，固定在电梯口，需要发布文书时，把其插入凹型槽即可。随意张贴不规范的问题解决了，可又出现了新的问题：一是刚放进去的文书时常被个别不安分的人拽出来扔掉；二是板块内被一些从事商务活动的人塞进广告纸或广告片。结果，还是不够雅观（别看鸡毛蒜皮的小事，要解决好还真不容易）。为此，管理处又开动脑筋，制作出可移动的不锈钢招牌架。需要时，将文书镶嵌里面，摆放在大堂门边，人们进入大堂便映入眼帘，且始终在大堂护卫员的视线内。平时，则存放在大堂值班室，随时备用。这样，就彻底杜绝了在大堂乱张贴文书的现象。
21、,教师点评：只有善于不断地发现问题、研究问题、解决问题，才能不断地提高我们的管理服务水平。发现、研究、解决问题，前提是要用“心”去工作。何谓用“心”，就是要精力上十分投入，工作中善于观察，肯琢磨事，有“以更好求最好”的永不满足的进取精神。,案例2：如何提高分类垃圾桶的使用价值,随着人们生活水平提高，也带来了垃圾种类的增多，塑料罐、废纸、果皮等。为了充分利用资源，许多城市都进行垃圾分类，把有利用价值的垃圾分出来进行循环使用，缓解资源的耗费。于是，许多城市都配备了分类垃圾桶，目前最常见的城市分类垃圾桶是两个垃圾桶的组合，一个黄一个绿，黄的装不可再利用垃圾，绿的装可再利用垃圾。现实中这种垃圾桶并没有
22、起到它应有的作用，市民们大多都是随手就把垃圾投进去，而没有进行分类。1、请大家分析为什么分类垃圾桶达不到预期的效果。2、如何提高分类垃圾桶的使用价值。,1、原因,首先，垃圾桶的标识不够清晰。垃圾桶上面都有标识，都写着这个垃圾桶是装可再利用垃圾或者不可再利用垃圾，并且画有图案，以便人们更直观的辨认。其次，相关部门并没有做好垃圾分类的宣传工作。在配备分类垃圾桶的时候，很多没有给市民任何相关的宣传信息。再次，市民的垃圾分类意识薄弱。但长期以来市民们都习惯了单投一个垃圾桶，什么垃圾都直接扔进去就可以了，不用分来分去那么麻烦。现在变成了两个，过去的意识和习惯一时难以改正，所以也就随便投哪个都可以了。如何
23、提高分类垃圾桶的使用价值？,2、措施,其一：从分类垃圾桶上想办法：我们可以在垃圾桶上安装这样一个“广告设备”，把垃圾分类常识写在上面，平时也可以做一些公益广告，也可以玩一些新招，比如会说话的垃圾桶等等。其二：在社区、学校、街道等大力宣传垃圾分类常识，做到每户都有一本垃圾分类常识宣传策。,第三节 如何进行物业环境的绿化管理,一、物业环境绿化管理的相关概念（一）物业绿化（二）物业环境绿化管理（三）绿地率计算公式：绿地率=绿地面积/土地面积（四）绿化覆盖率计算公式：绿化覆盖率=绿化投影面积之和/占地面积,（二）绿化美护管理的特点,绿化养护管理工作包括除草、松土、浇水、施肥、整形修剪、防治病虫害、围护
24、、涂白、立支柱以及加强宣传教育和派人巡视，防止人为的毁坏等，它具有以下特点：1.经常性 2.针对性 3.动态性 绿化养护管理必须按照绿化的不同品种、不同习性、不同季节、不同生长期，以及根据多变量的客观条件，适时确定不同的养护重点，安排不同的养护要求，维持绿化的健康生长，并按人们的要求生长。,绿地率指标计算注意事项：（1）公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。即使是级别最低的零散的块状、带状公共绿地也要求宽度不小于8米，面积不小于400平方米，该用地范围内的绿化面积不少于总面积的70%（含水面），至少要有1/3的绿地面积要能常年受到直接日照，并要增设部分休
25、闲娱乐设施。（2）宅旁绿地等庭院绿化的用地面积，在设计计算时也要求距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。（3）此外，还有几种情况也不能计入绿地率的绿化面积，如地下车库、化粪池。这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，在上面种植大型乔木，成活率较低，所以计算绿地率时不能计入“居住区用地范围内各类绿化”中；而屋顶绿化等装饰性绿化地，按目前国家的技术规范，也算正式绿地。在房地产开发过程中，政府有关的就是绿地率这一指标。,二、绿化系统的组成,1、公共绿地2、公共建筑和公用设施绿地3、住宅旁和庭院绿地4、街道绿地5、竖向绿地,三、绿化管理的主要内容,1、培训绿化管理养护员工2、做
26、好物业绿地建设工作3、做好物业绿化养护管理工作4、制定物业绿化管理制度（1）物业绿化部门的劳动纪律（2）物业绿化管理的工作考核标准和方法（3）日常绿化与绿化机具的操作规程（4）绿化部门奖惩办法等,四、物业环境绿化管理机构及员工的配置,各个公司可以根据物业的建筑面积、物业服务区域的绿化覆盖率、绿化的种类、业主对物业绿化质量标准的要求具体掌握。在实践中，一些公司常根据经验规定绿化面积每1万平方米左右设1名绿化员，或建筑面积面积每4万平方米左右设1名绿化员。,五、绿化管理中的注意事项,1、要根据当地的气候环境条件选择适于栽种的树种，特别是在经济和技术条件比较薄弱的发展新区。2、要根据当地的土壤环境条
27、件选择适于栽种的树种。3、要根据树种对温度、湿度、光照的要求合理安排栽培用地及绿化使用场所,六、常用绿化药品及保管,1、必须由专人负责保管，建立进出入登记制度2、必须专柜、分类保管3、防止包装破损、药品外溢4、注意防潮5、严禁将这些药品用于物业绿化以外的用途,七、绿化养护等级质量标准,（一）园林植被养护质量标准一级养护质量标准二级养护质量标准三级养护质量标准内容：1、绿化覆盖率 2、园林植被应达到的标准 3、行道旁和绿地的树木 4、绿化生产垃圾的处理 5、园林设施 6、人为破坏行为,（二）绿地养护标准,一级绿地养护标准二级绿地养护标准三级绿地养护标准,八、物业环境绿化管理模式,物业管理条例第四十条规定1、全委托绿化管理2、自主管理3、综合管理,问题：居住区绿化管理规定哪些是禁止的？,物业管理公司可以从以下十个方面来制定管理的有关规定：（1）爱护绿化，人人有责；（2）不准损坏和攀折花木；（3）不准在树木上敲钉拉绳晾晒衣物；（4）不准在树木上及绿地内设置广告招牌；（5）不准在绿地内违章搭建；（6）不准在绿地内堆放物品；（7）不准往绿地内倾倒污水或乱扔垃圾；（8）不准行人和各种车辆践踏、跨越和通过绿地；（9）不准损坏绿化的围栏设施和建筑小品；（10）凡人为造成绿化及设施损坏的，根据政府的有关规定和公共契约的有关条文进行赔偿和罚款处理。,
