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1、2011年度全国物业管理师执业资格考试试卷物业经营管理 单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1关于物业经营管理内涵的说法，错误的是( )。 A物业经营管理是以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合 性管理服务 B物业经营管理就是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理 C物业经营管理既包括保证物业正常使用的运行操作管理活动，也包括将物业作为一种 收益性资产所进行的一系列的经营活动 D收益性物业通过物业经营管理活动，为业主或者投资者创造利润和回报2关于写字楼分类的说法，正确的是( )。 A写字楼分为出租型写字楼和政府办公楼两种类型
2、B我国统一的写字楼分类标准将写字楼分为甲、乙、丙三个等级 C建筑面积是写字楼分类的主要依据 D写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断3关于区域购物中心的说法，错误的是( )。 A区域购物中心通常集购物、休闲、娱乐、饮食于一体 B区域购物中心定位于高端消费，针对的是高收入人群 C区域购物中心在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施 上体现为完整性 D区域购物中心不是各类商家简单的集合，而是一个高效运作的统一体4下列各类物业中，不属于物业经营管理活动管理对象的是( )。 A丙级写字楼 B居住区商场 C. 公立小学 D出租型别墅5关于房地产组合投资管理的说法，正确的是(
3、 )。 A房地产组合投资管理是物业管理中的最基础性工作 B房地产组合投资管理包括物业管理、设施管理和房地产资产管理三个部分 C房地产组合投资管理以运行管理和服务为主 D房地产组合投资管理以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产6下列工作中，不属于物业经营管理战略性工作的是( )。 A决策分析 B构建信息基础 C现金流和成本管理 资产组合7房地产开发投资通常从( )开始。 A规划设计 B购置土地 C工程建设 D品牌设计8关于房地产置业投资的说法，正确的是( )。 A房地产置业投资属于间接投资 B房地产置业投资的对象只能是旧房地产 C房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入 D房地产出
4、租不属于房地产置业投资9关于房地产投资利弊的说法，错误的是( )。 A房地产投资需要专门的经验 B房地产投资流动性差 C房地产投资较难抵御通货膨胀 D房地产投资能够提高投资者的资信等级10由于建造公园而使周边房地产价格明显上升，这反映了房地产投资特性中的()。 A折旧递减性 B地租递增性 C政策影响性 D相互影响性11房地产投资项目结束时，流动资金通常以( )形式被收回。 A货币资金 B租金收益C折旧费用 D运营费用12下列费用中，属于运营费用的是( )。 A准备金 B房产税 C企业所得税 D空置损失13下列净运营收益的计算公式，正确的是( )。 A净运营收益=潜在毛收入-运营费用 B净运营收
5、益=潜在毛收入十运营费用 C净运营收益=有效毛收入十运营费用D净运营收益=有效毛收入-运营费用14下列指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标休系中清偿能力指标的是( )。A借款偿还期 B偿债备付率C. 资产负债率 D现金回报率15关于物业价格特征的说法，错误的是( )。 A物业价格受区位影响大 B物业价格实质上是物业权益价格 C物业价格容易受交易者的个别因素影响D物业价格形成的时间较短16关于特定物业在某一时点市场价值与投资价值的说法，正确的是( ) A市场价值是惟一的，投资价值是不惟一的 B市场价值是惟一的，投资价值也是惟一的 C市场价值是不惟一的，投资价值是惟一的D市场价值是不惟一的，投
6、资价值也是不惟一的17下列期房价格的公式，正确的是( )。 A期房价格=现房价格十风险补偿 B期房价格现房价格-风险补偿 C期房价格现房价格-风险补偿D期房价格-现房价格-折旧补偿18关于拍卖底价的说法，正确的是( )。 A拍卖底价是拍卖前公布的拍卖标的物的评估价 B拍卖底价又称为起拍价 C竞买人的最高应价未达到拍卖底价的，拍卖无效D拍卖底价等于起叫价19关于房地产市场指标中房屋施工面积的说法，正确的是( )。 A房屋施工面积不包括上年开工跨入本期继续施工的房屋面积 B房屋施工面积不包括上期停建在本期恢复施工的房屋面积 C房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积D房屋施工面积是指报告期内
7、竣工的全部房屋建筑面积20下列指标中，不属于房地产市场交易指标的是( )。 A出租量 B房地产租金C预售面积 D灭失量21建筑物管理计划不包括( )。 A建筑物管理策略 B.出租策略C物业检查计划 D建筑物维护标准22下列计划中，不属于物业管理计划内容的是( )汁划。 A业主沟通 B设施改造C. 财务收支 D物业建造23房屋租赁关系的形成，会导致房屋( )的分离。 A所有权和收益权 B所有权和处分权C所有权和使用权 D使用权和占有权24房屋租赁关系在法律上是一种( )关系。 A所有权转移 B委托管理C经济要式契约 D经济非要式契约25承租人除租金外还需要再另行交纳水电费用，这种租金称为( )。
8、 A毛租 B净租C百分比租金 D基础租金26. 业主自行负责租赁活动，物业服务企业仅负责物业管理和服务，这种物业租赁管理模式 称为( )模式。 A。包租 B.转租 C委托管理 D出租代理27在市场经济条件下，单个物业租金水平高低的关键取决于( )。 A物业出租经营成本 B业主期望的投资回报率C国内整体物价水平 D同类型物业的市场供求关系28零售商业物业出租时，为将出租人和承租人的利益联系在一起，共同为物业经营效益的 最大化努力，可采用收取( )租金的方式。 A.净 B基础 C超额 D百分比29在确定各出租单元的具体租金时，为平衡位置不好的出租单元较低的租金收入，常使位 置较好的出租单元付出一定
9、的( )租金。 A净 B毛 C超额 D基础30出租房屋的正常维修义务应由( )承担。 A出租人 B承租人C委托人 D物业服务企业31围绕“4P”进行营销管理是“以( )为中心”的市场营销策略。 A企业 B产品C客户 D社会32物业服务企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接联系， 属于某一会计期间耗用的费用为( )。 A间接费用 B直接费用C期间费用 D营业成本33将物业管理服务成本分为固定成本、变动成本和半固定成本的划分方法是按照( ) 划分的。 A经济性质 B与业务量的关系 C经济用途 D与决策的关系34实行物业管理服务费用包干制时，物业管理服务费的构成不包括( )。
10、 A物业管理服务成本 B法定税费C物业服务企业的利润 D物业服务企业的酬金35某企业物业服务的预算成本（费用）为100万元，实际成本（费用）为90万元，则该企业的成本（费用）降低率是( )。 A-11.11% B-10% C10% D11.11%36物业服务企业编制成本预算时，不需要考虑的内容是( )等。 A预算期物资采购情况 B企业未来的现金流 ?C材料消耗定额 D费用消耗定额37物业服务企业发生的财务费用不包括( )。 A罚没支出 B利息支出C筹资手续费 D汇兑损失38物业服务企业编制管理费用预算的最佳方法为( )。 A零基预算 B滚动预算C弹性预算 D固定预算39下列物业服务企业财务工作
11、中，不属于成本日常管理的是( )。 A控制责任中心的业绩考评 B利用物业管理周期理论进行成本控制 C严格实施预算的凭证控制D 建立健全费用开支与报销审批制度40关于前期物业服务合同的说法，错误的是( )。 A前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订 B前期物业服务合同具有过渡性 C前期物业服务合同的期限为一年D前期物业服务合同是要式合同41关于物业服务合同特征的说法，错误的是( )。 A物业服务合同是双务合同 B物业服务合同是有偿合同 C物业服务合同是诺成性合同D物业服务合同是单务合同42保险合同是射幸合同，这是相对于( )而言的。 A要式合同 B附和合同C双务合同 D交换合同43下列资料
12、中，不属于物业档案的是( )。 A设施设备运行维护资料 B物业服务企业的员工档案C竣工验收资料 D物业相关工程图纸44火灾保险费率的计算方法有表定法和( )两种。 A分层法 B分类法C分部法 D分项法45公众责任险承保的是投保人的损害赔偿责任，没有实际标的，是一种( )保险。 A有形财产 B无形财产C固定资产 D动产46从财务管理的角度来看，物业服务企业持续经营的前提条件是资金的( )。 A。运用 B耗费C收回 D筹集47经营性物业的物业管理报告内容不包括( )。 A工作总结 B估价报告C工作计划 D财务报告48按照写字楼的使用方式划分，为特定用户量身设计建设的、仅供其独占使用的写字楼 属于(
13、 )写字楼。 A综合型 B自用型 C商住型 D租售型49写字楼物业管理中的财务管理工作不包括( )。 A编制预算 B处理纳税 C租户的评估筛选 D现金出纳50普通租售型商务写字楼标准层有效使用率等于( )面积除以标准层面积。 A使用 B专用部分C共用部分 D. 单层平均51关于“合同服务”和“超值服务”的说法，正确的是( )。 A 合同服务是非强制性的 B超值服务是强制性的 C合同服务是原则性的 D超值服务是必须的52购物中心的物业管理师需要了解的零售技术是( )。 A商品选择、环境消杀、商品盘存、橱窗陈设、商品内部陈设 B商品选择、选项范围、商品盘存、环境消杀、商品内部陈设 C商品选择、选项
14、范围、商品盘存、橱窗陈设、商品内部陈设D选项范围、环境消杀、商品盘存、橱窗陈设、商品内部陈设53下列关于物业服务企业确定物业租金的做法，正确的是( )。 A根据物业的建设成本确定租金 B. 当基础租金高于市场租金时，应考虑增加经营费用，以提高服务质量 C根据该类物业的市场供求情况确定租金D根据市场竞争情况，取消代收代付费用54写字楼的基础租金是根据业主投资收益率目标和其可接受的( )水平确定的。 A最低租金 B市场平均租金C 最高租金 D市场租金55零售商业物业的基础租金，常以( )为单位计算。 A每月每平方米 B月营业额C. 季度营业额 D年总营业额56零售商承担的百分比租金常常作为( )的
15、附加部分。 A物业服务费 B基础租金C代收代缴费用 储备基金57某租户的基础租金为1 5万元月，其与业主的约定每月300万元的营业额为自然平衡 点，以营业额的5%作为百分比租金。现租户本月营业额为250万元，其该月份应缴租金为( )万元。 A10 B12.5C15 D17.5 58组合投资管理工作正确的工作顺序是( )。 投资分析投资组合的调整 构建投资组合投资组合绩效评估 制定投资方针和政策 A BC D 59关于设施管理的说法，错误的是( )。 A. 设施管理概念的诞生，是物业经营管理发展的必然结果 B. 设施管理的目标是维护费用最低 C设施管理的概念已从“硬件”管理，扩充到“软件”管理D
16、. 设施管理的服务对象是人60房地产组合投资管理的要素不包括( )。A管理对象 B管理理论C管理者 D. 管理方法二、多项选择题（共20题每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）61.在写字楼的评级中，通常需要参考的因素有( )等。 A区位和交通 B建筑形式 C建筑物的出租率 D. 物业管理水平 E为租户提供的服务62关于物业经营管理企业的说法正确的有( )。 A物业经营管理企业以公司的形式存在 B物业经营管理企业是服务性企业 C物业经营管理企业不以盈利为目的 D物业经营管理企业是依法进行登记注册的经济组织E物业经营管
17、理企业可以不具有法人资格63物业经营管理的常规工作有( )等。 A决策分析 B构建信息基础 C日常维护和维修 设施设备管理E物业保险管理64零售商业辐射区域分析包括( )分析。 A投资成本 B顾客流量 C消费者行为 D消费者偏好E购买能力65房地产投资项目财务评价指标中的动态盈利能力指标有( )等。 A供款偿还期 B内部收益率 C净现值 D投资回报率 E现金日报率66。下列现象中，会导致设备无形磨损的有( )。 A生锈 B老化 C腐蚀 D制造工艺改进E技术进步67下列物业类型中，属于收益性物业的有( )。 A空置公寓 B公益图书馆 C停车场 D影剧院E政府办公楼68.制定物业管理计划的基本原则
18、有( )。 A注册物业管理师主持 B政府审批 C发挥物业管理人员的集体智慧 D专家论证E实际物业管理人员应该参与其中69下列指标中，属于房地产市场供给指标的有( )。 A城镇化率 B存量 C空置量 D房屋施工面积E人均住房支出70.物业租赁经营预算编制应包括( )等。 A详细的预期收益估算 B允许的空置率水平 C. 经营费用 D物业服务企业的薪酬制度E物业的建筑安装费用71房屋租赁合同的基本条款包括( )等。 A租赁用途 B。租赁期限 C租金及支付方式 D租金使用方式 E. 房屋的修缮责任72在租约中，对出租物业必须予以明确描述的内容有( )。 A物业坐落位置 B物业面积 C物业建筑高度 D物
19、业装修状况E物业设施状况73. 下列保险费中，可以列入物业共用部分、共用设施设备及公众责任保险费用的有(A员工医疗险 B大厦财产险C中央空调险 D电梯责任险E失业险74关于人工费中福利费计算的说法，正确的有( )。 A加班费按每人每月不超过5天计算 B福利基金按工资总额的14%计算 C员工奖金按工资总额的10%计算 D，教育经费按工资总额的1. 0%计算 E工会基金按工资总额的2%计算75编制成本预算应遵循的基本要求有( )。 A成本预算必须同其他预算相协调 B成本预算要以各项定额为基础 C成本预算要完全符合实际 D成本预算应有相应的技术经济措施保证E成本预算要全面权衡，提高资金使用效益76物
20、业经营管理合同包括的内容有( )等。 A物业的描述和合同期限 B员工奖惩机制C管理者的权利和义务 D经营管理目标E服务费用及支付方式77下列主体中，物业经营管理者应定期向其提交物业经营管理报告的有( )。A居委会主任 B本企业总经理C业主 D租户E本企业员工78写字楼物业管理的常规目标是实现( )的最大化。 A收益部分的出租率 B物业资产保值率和升值率 C物业所有人与使用人满意率 D物业企业管理人员收入E物业设施设备维护的投入79业主或物业服务企业选择写字楼租户时，通常考虑的主要因素有( )。 A潜在租户所经营业务的类型及其声誉 B. 财务稳定性和长期盈利的能力 C潜在租户的员工性别构成 D.
21、 所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容E潜在租户的股份构成80. 关于零售商业承租户“共生关系”的说法，正确的有( )。 A每个承租户与其他承租户是互相对立竞争的关系 B每个承租户经营的成功，依赖并取决于其他承租户的成功 C购物中心必须将各零售承租户整合成一个整体，并进行掌控 D. 购物中心要有计划地、合理地对各承租户进行定位配置E购物中心必须将各零售商进行区分销售我的大学爱情观目录：一、 大学概念二、 分析爱情健康观三、 爱情观要三思四、 大学需要对爱情要认识和理解五、 总结1、什么是大学爱情：大学是一个相对宽松，时间自由，自己支配的环境，也正因为这样，培植爱情之花最肥沃的土地
22、。大学生恋爱一直是大学校园的热门话题，恋爱和学业也就自然成为了大学生在校期间面对的两个主要问题。恋爱关系处理得好、正确，健康，可以成为学习和事业的催化剂，使人学习努力、成绩上升；恋爱关系处理的不当，不健康，可能分散精力、浪费时间、情绪波动、成绩下降。因此，大学生的恋爱观必须树立在健康之上，并且树立正确的恋爱观是十分有必要的。因此我从下面几方面谈谈自己的对大学爱情观。2、什么是健康的爱情：1) 尊重对方，不显示对爱情的占有欲，不把爱情放第一位，不痴情过分；2) 理解对方，互相关心，互相支持，互相鼓励，并以对方的幸福为自己的满足; 3) 是彼此独立的前提下结合；3、什么是不健康的爱情：1)盲目的约
23、会，忽视了学业;2)过于痴情，一味地要求对方表露爱的情怀，这种爱情常有病态的夸张;3)缺乏体贴怜爱之心，只表现自己强烈的占有欲;4)偏重于外表的追求;4、大学生处理两人的在爱情观需要三思：1. 不影响学习：大学恋爱可以说是一种必要的经历，学习是大学的基本和主要任务，这两者之间有错综复杂的关系，有的学生因为爱情，过分的忽视了学习，把感情放在第一位；学习的时候就认真的去学，不要去想爱情中的事，谈恋爱的时候用心去谈，也可以交流下学习，互相鼓励，共同进步。2. 有足够的精力：大学生活，说忙也会很忙，但说轻松也是相对会轻松的！大学生恋爱必须合理安排自身的精力，忙于学习的同时不能因为感情的事情分心，不能在
24、学习期间，放弃学习而去谈感情，把握合理的精力，分配好学习和感情。3、 有合理的时间；大学时间可以分为学习和生活时间，合理把握好学习时间和生活时间的“度”很重要；学习的时候，不能分配学习时间去安排两人的在一起的事情，应该以学习为第一；生活时间，两人可以相互谈谈恋爱，用心去谈，也可以交流下学习，互相鼓励，共同进步。5、大学生对爱情需要认识与理解，主要涉及到以下几个方面：（一） 明确学生的主要任务“放弃时间的人，时间也会放弃他。”大学时代是吸纳知识、增长才干的时期。作为当代大学生，要认识到现在的任务是学习学习做人、学习知识、学习为人民服务的本领。在校大学生要集中精力，投入到学习和社会实践中，而不是因
25、把过多的精力、时间用于谈情说爱浪费宝贵的青春年华。因此，明确自己的目标，规划自己的学习道路，合理分配好学习和恋爱的地位。（二） 树林正确的恋爱观提倡志同道合、有默契、相互喜欢的爱情：在恋人的选择上最重要的条件应该是志同道合，思想品德、事业理想和生活情趣等大体一致。摆正爱情与学习、事业的关系：大学生应该把学习、事业放在首位，摆正爱情与学习、事业的关系，不能把宝贵的大学时间，锻炼自身的时间都用于谈情说有爱而放松了学习。 相互理解、相互信任，是一份责任和奉献。爱情是奉献而不时索取，是拥有而不是占有。身边的人与事时刻为我们敲响警钟，不再让悲剧重演。生命只有一次，不会重来，大学生一定要树立正确的爱情观。
26、（三） 发展健康的恋爱行为 在当今大学校园，情侣成双入对已司空见惯。抑制大学生恋爱是不实际的，大学生一定要发展健康的恋爱行为。与恋人多谈谈学习与工作，把恋爱行为限制在社会规范内，不致越轨，要使爱情沿着健康的道路发展。正如马克思所说：“在我看来，真正的爱情是表现在恋人对他的偶像采取含蓄、谦恭甚至羞涩的态度，而绝不是表现在随意流露热情和过早的亲昵。”（四） 爱情不是一件跟风的事儿。很多大学生的爱情实际上是跟风的结果，是看到别人有了爱情，看到别人幸福的样子（注意，只是看上去很美），产生了羊群心理，也就花了大把的时间和精力去寻找爱情（五） 距离才是保持爱情之花常开不败的法宝。爱情到底需要花多少时间，这
27、是一个很大的问题。有的大学生爱情失败，不是因为男女双方在一起的时间太少，而是因为他们在一起的时间太多。相反，很多大学生恋爱成功，不是因为男女双方在一起的时间太少，而是因为他们准确地把握了在一起的时间的多少程度。（六） 爱情不是自我封闭的二人世界。很多人过分的活在两人世界，对身边的同学，身边好友渐渐的失去联系，失去了对话，生活中只有彼此两人；班级活动也不参加，社外活动也不参加，每天除了对方还是对方，这样不利于大学生健康发展，不仅影响学习，影响了自身交际和合作能力。总结：男女之间面对恋爱，首先要摆正好自己的心态，树立自尊、自爱、自强、自重应有的品格，千万不要盲目地追求爱，也不宜过急追求爱，要分清自己的条件是否成熟。要树立正确的恋爱观，明确大学的目的，以学习为第一；规划好大学计划，在不影响学习的条件下，要对恋爱认真，专一，相互鼓励，相互学习，共同进步；认真对待恋爱观，做健康的恋爱；总之，我们大学生要树立正确的恋爱观念，让大学的爱情成为青春记忆里最美的风景，而不是终身的遗憾！
