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1、2013年注册测绘师案例分析内部模拟题(三)试题一、房产面积实测技术报告一、项目概况1.委托方为2.座落于为钢混结构的十八层商住楼。3.占地面积为2855.04平方米，总建筑面积为41126.28平方米(含地下层建筑面积3800.53平方米)。4.作业内容：整栋房屋建筑面积和占地面积的测算;分户套内建筑面积的计算;共有共用建筑面积分摊计算;占地面积分摊计算。二、测算依据(一)国家和地方现行技术标准：1.国标房产测量规范(GB/T17986-2000);2.武汉市房产测绘实施细则(武房产【2004】115号文);3.建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知(建住房【2002】74号
2、)等。(二)整个绘图、计算过程中所采用的数据来自于测绘技术工作人员在现场实测的数据。采用AumCAD成图。三、作业测绘及调查方法1.测量器具：玻璃纤维尺、手持式激光测距仪、钢卷尺等。2.外业测量其建筑面积时，按建筑物外墙勒脚以上的外围水平投影面积计算。3.外业测量方法及房产调查方法外业测量方法：逐一量取房屋四周各边长(含抹灰层)读数取位是0.0l米。采取对应边相等的原则，在限差范围内采取简单平差，使尺寸完全闭合，分户测量采取量净空加墙厚的办法。房产调查方法：甲方现场指界说明。四、功能区的确定及分户方法1.功能区划分：一、二层为商铺，三至十八层为住宅，中间为设备层。.2.整栋楼均按墙体外侧进行分
3、户。五、计算方法(一)分摊方法及分摊原则为商住楼，适用于共有建筑面积二级分摊的方法。共有建筑面积分摊系数=全栋共有建筑面积全栋建筑面积之和分户分摊的共有建筑面积=共有建筑面积分摊系数套内建筑面积(二)共有建筑面积的分摊与计算 。地下层的建筑面积为3800.53平方米，人防办批文要求其防空地下室建筑面积为1927.00平方米，敞先在地下层进行预分摊计算。地下层内参与整栋楼分摊的共用部位有生活水池、消防水池、发电机房、配电房、变压器、风机房和楼梯。预分摊后，这些参与整栋楼分摊的共用部位的建筑面积之和为768.20平方米。第一级分摊区域由一层、二层、设备层的楼梯间、电梯间及公共门厅(为790.88平
4、方米)、平台层(为317.81平方米)和地下层内参加整栋楼分摊的部位(为768.20平方米)所组成。第一级分摊的共有建筑面积为，1876.99平方米。参与第一级分摊的区域面积为一层建筑面积减去参与第一级分摊的共有建筑面积部分(为2354.62平方米)、二层建筑面积减去参与第一级分摊的 共有建筑面积部分(为2565.73平方米)及设备层建筑面积减去参与第一级分摊的共有建筑面积部分(为1747.19平方米)三部分所组成。住宅区域自 有建筑面积由四部分A1建筑面积9223.3平方米、A2建筑面积9355.30平方米、B1建筑面积5443.03平方、B2建筑面积5527.79平 方米所组成，总和为29
5、549.42平方米。第一级分摊系数=商铺(包括设备层)和住宅间共有建筑面积商铺区域(包括设备层) 建筑面积与住宅区域建筑面积之和。第一级分摊系数计算结果为1876.9936216.96=0.051826271一级分摊后，进行二级分摊：商业区域(包括设备层)自有建筑面积乘以第一级分摊系数就得到参与第二级的共有建筑面积为345.55平方米。商铺区域(包括设备层)总套内建筑面积和为6462.42平方米，则第二级分摊的共有建筑面积为550.67平方米。第二级分摊系数计算结果为550.676462.42=0.85211112住宅区域由四部分组成，单独计算：A1自有建筑面积乘以第一级分摊系数就得到参与第二
6、级的共有建筑面积为478.01平方米。住宅区域总套内面积和为7506.20平方米，则第二级分摊的共有建筑面积为2195.11平方米。第二级分摊系数计算结果为2195.117506.20=0.292429583A2自有建筑面积乘以第一级分摊系数就得到参与第二级的共有建筑面积为282.09平方米。住宅区域总套内建筑面积和为7634.02平方米，则第二级分摊的共有建筑面积为2206.13平方米。第二级分摊系数计算结果为2206.137634.02=0.288986668B1自有建筑面积乘以第一级分摊系数就得到参与第二级的共有建筑面积为282.09平方米。住宅区域总套内面积和为4353.81平方米，则
7、第二级分摊的共有建筑面积为1371.31平方米。第二级分摊系数计算结果为1371.314353.81=0.31496781B2自有建筑面积乘以第一级分摊系数就得到参与第二级的共有建筑面积为286.49平方米。住宅区域总套内面积和为4211.48平方米，则第二级分摊的共有建筑面积为1602.80平方米。第二级分摊系数计算结果为1602.804211.48=0.380578799(三)占地面积的分摊与计算占地面积分摊系数=占地面积总建筑面积其计算结果为2855.2641126.28=0.069426653六、质量检查与结论(一)质量检查1.在委托方的配合下，对公用部位进行核准并检查全部边长。2.对
8、计算资料、图纸进行95%的检查。3.全部资料由专职审核人员进行了全面检查，并配合甲方进行了资料验收。(二)结论本资料的计算成果和图纸经检查符合国家标准及技术规范的要求，可用于其办理房屋产权证的需要。七、提交资料1.x房产面积实测技术报告书一份2.成果图纸包括房屋土地测量表、房产分户平面图和房产权证附图(分层平面图和分户平面图)根据上述资料，回答下列问题：(一)找错并改正(上面的技术设计中有6处错误，请在找出的错误之处用下划线表示，并在卷边空白处改正)。(二)简答题1.房产图的特点有哪些?2.不动产测量与一般的地形测量的差别是什么?3.房产图、地籍图与地形图的共性是什么?案例1、(一)1.“三、
9、作业测绘及调查方法”下“外业测量方法及房产调查方法”缺测量精度，应该注明采用的测量精度等级。2.“房产调查方法”应为“甲方现场指界说明和规划审批的图纸文件”。3.“四、功能区的确定及分户方法”下“2.整栋楼均按墙体外侧进行分户”按墙体中轴线进行分户”。4.共有建筑面积分摊系数=全栋共有建筑面积全栋套内建筑面积之和。5.“商业区域第二级分摊系数计算结果”应为O.521lll2。6.“六、质量检查与结论”对计算资料、图纸进行100%的检查。(二)1.(1)房产图是平面图，只要求平面位置准确，不表示高程，不绘等高线;(2)房产图对房屋及与房屋、房产有关的要素，要求比其他图形要详细的多，不单要表示结构
10、、性质，还要表示出层次、用途及建成年份等;(3)房产图对房屋及房屋的权界线和用地界线等要求特别认真，精度要求比较高，图上主要地物点的点位中误差不超过图上0.5mm，次要地物点的点位中误差不超过图上0.5mm;(4)房产图的主要内容应包括：测量控制点、界址点、房屋权利界线，、用地界线、附属设施、围护物、产别、结构、用途、用地分类、建筑面积、用地面积、房产编号以及各种名称和数字注记等;(5)为了能清楚的表示出所需内容，房产图的比例尺为大比例尺，一般为1：1000、1：500甚至更大比例尺(比例尺的大小主要根据测区内房屋的稠密程度而定);(6)房产图的变化较快，为了城镇新建筑的不断发展和扩大外，其间
11、城区的房屋及土地使用情况也在不断变化，例如房屋发生买卖、交换、继承、新建、拆除等，这些变更对房产图来讲就是变化，都要及时修改补测，以不断完善其使用价值; 。(7)同时，与房产管理有关的地形要素包括铁路、道路、桥梁和城墙等地物均应测绘，而亭、塔、烟囱、罐以及水井、停车场、球场、花圃、草地等根据需要表示。 。2.(1)对房屋用地界址点及相关地物点的点位精度要求较高。(2)不动产测量是在权属调查的基础上进行的，所以调查表和测量草图的质量直接关系到房产测量的质量，丈量精度要求高。(3)不动产测量是为“土地产权，房籍管理，房地产开发，征收税费”等服务的，有一定的法律性，这就要求测量成果必须达到权界清楚，面积准确”这一要求。3.(1)控制测量的等级要求、方法手段基本相同甚至一致;(2)碎部测量成图所使用的仪器、方法手段基本相同;(3)你中有我，我中有你。三种图中可能有相同或类似的地形、地物、房屋道路等。实际上，目前城市中的房产图和地籍图都是基于地形图而成图的。特别是那些已将规划部门、土地部门和房产部门合并为一个部门韵城市，可以很方便将 城市的地形图编辑成房产图或地籍图，也可以直接测绘成现代地籍图(多用途地籍图)，共各个不同专业和用途的人员使用。因此，只要掌握了基本的测量方法，再 加上了解和熟悉房地产行业的特殊要求就可以很好地胜任不动产测量工作了。
