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1、（企业管理手册）第一太平戴维斯物业管理质量手册工程部手册FPDSavillsQMSMANUAL第一太平戴维斯物业管理质量手册工程部手册目录0.目录I-III1.目的1.1工程部的作用12.职责2.1工程部的职责2-32.2各班组职责4-73.组织架构3.1建立组织机构的原则8-93.2工程部组织机构的设计103.3工程部组织机构的设置方式11-134.岗位职责4.1 总工程师的岗位职责14-154.2 副总工程师的岗位职责164.3 工程部秘书的岗位职责174.4 值班工程师的岗位职责184.5 空调采暖专业的岗位职责19-284.6 强电专业的岗位职责29-354.7 弱电专业的岗位职责36
2、-424.8 机械、给排水、燃气、土木维修专业(机木组)岗位职责43-534.9 仓库材料员的岗位职责545.前期管理5.1 规划设计的参与555.2 物业施工的参与565.3 物业监理的参与57-585.4 竣工接管验收59-655.5 物业移交66-945.6 交楼流程95-1065.7 二次装修107-1296.基础管理6.1 用户报修及投诉处理130-1336.2 紧急应变措施134-1416.3 月报告、周报告制度142-1436.4 能源管理144-1516.5 设备技术档案管理152-1546.6 新增、改装及报废设备管理制度1556.7 零件、耗材采购、库存及领用管理156-1
3、576.8 工具管理1586.9 人员管理1596.10 外包招标制度160-1646.11 报告制度165-1667.设备运行管理7.1 工业安全167-1697.2 安全用电制度170-1717.3 防火制度172-1737.4 值班及交接班制度174-1757.5 机房管理制度176-1817.6 设备故障处理1827.7 运行事故分析1838.设备维修管理8.1 设备维修管理1848.2 维修方式与RCM185-1898.3 修理类别1908.4 设备修理计划的编制191-1948.5 设备维修制度的实施195-1968.6 计划的变更、检查与考核1978.7 影响正常营业时的施工及设
4、备维修保养1988.8 公共部位巡检制度1998.9 年度维修计划200-2391. 工程部的作用物业管理是一种以提供服务为主的业务，宗旨是要在适当的成本以内，尽可能获取用户和客人的最大满意。而现代科学技术提供的最新楼宇设备，成为物业提供一流服务的物质基础。工程部直接运行和管理这些设备，通过设备、设施为用户服务；是提供给客人空调、照明、冷热水、通讯、卫星电视接收和消防设施等“服务产品”的部门。所以，工程部是为客人的舒适、安全和方便，直接给客人留下服务形象的部门。工程部本身的工作及工程部与物业部，销售部，保安部等的横向联系与配合，对提高物业的整体服务质量至关重要。同时，物业管理费用的工程设备维修
5、费用及能源消耗是最重要的开支项目；工程设备运行、维护费用的节约，直接令成本降低，提高整体管理效益。在物业管理范畴中，工程管理是技术最复杂和管理难度比较高的一项工作。其主要职责是负责前期的设备和建筑验收、二次装修的协调、楼宇设备的管理、运行、维修和能源控制等。工程部的工作牵涉到十几个技术工种，工种与工种之间，班组与班组之间，分工与合作，交叉与配合等等构成一个复杂的系统，组织得不好，往往会出现问题，因此管理这支队伍要负出比其他部门更大的努力。所以，大多数物业的工程部，从部门经理到工人，待遇都要比别的部门高，这也体现了对工程管理的重视。提到工程设备管理的困难度和重要性，也必须正确地处理工程部与其他部
6、门的关系。说工程部相对比较重要，这只是问题的一个方面，从相互工作关系的处理来说，工程部还有一个服务并服从于其他部门工作的特殊要求。这是因为，一方面各种设备的运行不仅仅是为用户，同时也是为其他部门服务的；另一方面有些部门，尤其是销售、服务等“一线”部门，他们直接面向用户，用户的要求、意见常常通过他们传达到管理部门。因此根据“一线”部门的意见和要求，处理并安排设备工作的事项，成为工程部工作的一个特点。认识这一点非常重要，否则，有的工程部人员常常以老大哥自居，甚至要求别的部门服从他们的需要。如果是这样，那就会极大地影响服务质量和相互关系的处理。我们常常把设备、总务等称作“二线”，“二线”服从“一线”
7、，这是物业管理工作的一条原则，务必把这一条原则认真地贯彻在工程管理的整个过程中。2.职责2.1物业管理工程部的主要职责工程部负责：A. 对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安消防等系统）的维修保养B. 日常运行管理C. 对业主、租户开展有偿服务D. 对装修工程进行监督管理E. 对物业设施提出完善、整改方案具体包括以下内容：2.1.1 在物业总经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作的具体目标和政策。2.1.2 定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据。2.1.3 负责物业设备的规划和实施，运行和使用、维护和修理
8、、改造和更新直到报废全过程的技术和经济管理。2.1.4 负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划经报批后实施。2.1.5 加强设备项目验收、运行、维修的原始记录资料；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责组织计划的完成，控制费用，提高修理的经济效果。2.1.6 根据物业设备基本折旧和大修理基金的提取情况，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修理费用和备件流动资金等。2.1.7 制定物业设备管理维修的各项规章制度技术规程和技术标准，实行定额管理和经济核算，完成总经理下达的各项技术、经济指标。2.1.8 根据实际需要
9、和规定，确保各种设备（电梯、空调和照明等）的准时开启和关闭，记录详实完整的运行数据。恰当地安排值班，其中，变配电室、冷冻机房、热交换室、锅炉房、楼宇中央控制室等可能需要24小时值班；夜间值班从实际需要出发，由值班工程师带领技术工人组成。2.1.9 有计划、有组织地开展设备的更新和改造，提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平。2.1.10 紧急事件总是会遇到的，应急抢修是对工程部技术水平、组织水平和员工质素的重要考验。所谓紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备故障。接到应急报告，当班人员应立即通知总经理、总工程师及专业工程师，并
10、尽快赶到现场，采取应急措施尽可能降低所发生的损失，恢复设备的正常运行。2.1.11 推动全员参加设备管理活动，督促日常维护和保养，组织部门间的设备管理评比竞赛活动和定期的设备普查工作，促进全体员工关心和参与设备管理。2.1.12 以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针，负责保障经营所必需的水、电、蒸汽、冷气和热能供应，做好能源分配和费用核算的基础工作，使每位员工树立环抱与节能意识，尽量减少能源的使用，积极推广节能措施，做好能源使用的记录及分析，达到环保和成本控制的效益。2.1.13 负责设备安全管理，组织物业设备的事故分析和处理；制定安全防火、事故防范措施并督促落实执行。2.1.14 收集和编
11、制设备有关技术资料和维修图纸，做好设备的技术档案工作。2.1.15 负责组织物业各种设备的备件订制、订货和供应。对备品、备件的储存作出监控记录，以确保在抢修时有足够材料应用，达到成本控制的目的。2.1.16 经常总结和推广物业设备管理的经验作法以及维修新技术应用，提高维修技术水平。负责组织设备管理和技术人员的培训学习，通过技术讲座，知识问答等各种形式，积极开展营业部门人员的设备管理基础知识培训，不断提高全员的设备管理意识和水平。2.1.17 检察和指引所有承判商在物业内进行的工程，以确保其依照物业管理处所定的规章和安全标准施工。2.1.18 解答物业管理部一切有关工程之问题及查询，应付物业内住
12、客之投诉，尽力为他们解决工程有关问题。2.1.19 制定各种运行维修管理制度及表格，将各种运行保养工作准确记录，达到管理的标准化、文件化、表格化，避免人为原因对工程运行造成影响。2.1.20 外判维修保养把重要设备及系统的日常维修保养工作，包括零、配件的存仓，皆外判给合格的承造商。一方面可确保物业的重要资产得到妥善保养，使设备能畅顺运行，另一方面，可令设备的寿命得以延长。可外判维修保养的设备有：a. 制冷机组b. 电/扶梯c. 空调自控机组d. 电话交换主机e. 消防报警系统f. 保安技防系统g. 水处理系统h. 电脑系统2.2 工程各班组职责范围2.2.1空调班组职责范围2.2.1.1 熟悉
13、空调系统设备性能、运行状况、控制状态，制定合理运行方案，研究改进措施，减低能耗。2.2.1.2 制定月、年度维修保养计划，做好日常运行维修记录及月、年度总结并上报。2.2.1.3 做好空调系统日常维修保养工作，确保设备处于优良技术状态。2.2.1.4 做好应急抢修工作，当班人员接到应急报告应立即奔赶现场，处理应急事故。2.2.1.5 班组员工积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务水平。2.2.1.6 做好空调系统图纸，资料、维修工具的保管，检测仪表的不定期校正。2.2.1.7 做好空调设备机房的清洁工作，做到无污迹，无灰尘，无垃圾。2.2.1.8 做好不同工种的配合，努力完成领导交给的各项任
14、务。2.2.2 给排水班组职责范围2.2.2.1 负责给排水设备及管路的维修，处理有关设备运行时发生的设备维护技术事务，跟踪给排水设备报修工作的具体落实，做好应急的抢修工作及日常维护工作。2.2.2.2 熟悉掌握给排水系统设备运行状况，定时巡视主要部位及主要设备工作情况，如有发现设备发生异常或故障，应立即作出正确的判断，采取有效的措施，避免造成损失。各设备的巡视记录依照有关表格。2.2.2.3 做好给排水设备运行记录，如有发现问题，应及时处理。如果无法处理时，马上报工程部主任或工程部经理.2.2.2.4 做好本班组设备运行报表，对请修单进行登记、编号，同时记录请修完成后的情况，掌握维修的进展情
15、况，保证各部门的维修需要。2.2.2.5 积极处理日常遇到的技术难题，对于无法处理或重要问题应及时报告工程部经理，同时提出个人建议或解决措施。2.2.2.6 做好水泵房的管理工作，严禁无关人员进入，负责消防泵的日常清洁及试运行工作，负责水箱的清洗。2.2.2.7 认真贯彻执行工程部主任下达的维修、保养计划，并认真讨论实施，确保安全生产。2.2.2.8 积极配合其它班组工作，努力完成领导交给的各种任务。2.2.2.9 积极参加业务和技术培训，不断提高业务水平。2.2.3强电系统职责范围2.2.3.1 负责整个电器系统的运行和资料管理。2.2.3.2 负责发电机的运行管理。2.2.3.3 负责所有
16、高低压配电柜、变压器、发电机等设备的维修保养及故障修理。2.2.3.4 负责空调、冷冻设备动力电源供给。2.2.3.5 负责水泵房等电器设备的维修保养及故障检修。2.2.3.6 负责物业公共范围内所有照明设备的保养和故障检修。2.2.3.7 负责物业临时供电的安排和计划。2.2.3.8 对供电系统不完善的地方，提出整改方案及施工计划。2.2.3.9 负责燃油的储存和发放。2.2.3.10 配合物业管理处负责向业主、租户提供有偿服务。2.2.3.11 详列故障的各种现象，汇报上级取得总维修方案。2.2.4弱电系统职责范围2.2.4.1 负责物业的保安，监控设备，消防警报设备，电话设备，公共广播设
17、备，楼宇自动管理设备，电视设备的运行和资料管理。2.2.4.2 负责所有以上设备的维护保养和运行记录。2.2.4.3 详列设备故障的种种现象，汇报给有关的专业维修承造商，使他们于最短时间内，作出适当检修，使设备重新投入运行。2.2.4.4 配合物业管理组，负责向业主、租户提供有偿服务。2.2.5中央控制室职责范围2.2.5.1 熟悉电脑及打印机等部件的应用，掌握系统软件的操作。2.2.5.2 熟悉系统的分类、监控设备的分布，掌握设施的参数及其操作方法。2.2.5.3 严格执行工程部规定的机电系统的运行方案。2.2.5.4 监视设施状况，探测报警，如发现不正常立即做出适当的反应并作报告及提建设性
18、意见。2.2.5.5 认真完成配电间的值班任务，不得无故离岗。2.2.5.6 做好电器设备及配电房的消防工作和卫生工作。2.2.5.7 实行24小时四班/三班制不得擅离职岗，交接班之前做好各类汇总并打印。2.2.5.8 定期对各类设备和工具做定期清洁、检修、测试。2.2.5.9 每周、每月总结运行、故障、记录。2.2.5.10 积极参加业务学习和技术培训、复训，不断提高自己的业务水平。2.2.6 消控中心职责范围2.2.6.1 消控人员应遵守值班制度，不得随意调班，并按规定交接班。2.2.6.2 应积极钻研业务，参加专业学习和技术培训，提高技能。2.2.6.3 应熟悉大楼的消防设备，保证设备的
19、完好，正常运作，并按规范定期检查，试验消防报警系统，灭火系统，作好设备的定期保养工作。2.2.6.4 应熟悉大楼的平面图，设备所在位置，熟悉消防系统原理图，及消防灭火控制流程图，能应付火警的事件。2.2.6.5 做好设备的应急抢修工作。2.2.6.6 搞好各工种、各部门的配合，完成领导交给的其它各项任务。2.2.7 土木维修职责范围2.2.7.1 负责公共范围内和管理处的家具、陈设的修理和翻新。2.2.7.2 负责公共范围内的天花、玻璃窗、橱窗、门锁等的各种修理及整改.2.2.7.3 负责公共范围内的墙壁、天花、金属构架的油漆翻新。2.2.7.4 负责土建结构方面例如渗漏水及墙体的修补及整改等
20、。2.2.7.5 负责公共范围内各式五金配件的安装、修理。2.2.8电/扶梯班职责范围2.2.8.1 负责物业内电/扶梯及天车的运行管理。2.2.8.2 负责监督电梯维修公司的维修保养和故障检修工作。3. 组织架构3.1建立组织机构的原则建立合理的组织机构是高效率地开展物业设备管理的组织保证。建立设备管理机构必须遵循的一般原则是:3.1.1 在物业总经理领导下的总工程师负责制原则。由于物业设备管理是一项集技术、经济和管理于一体的专业性较强的管理工作,因此,贯彻这一原则是完全必要的。3.1.2 精兵简政的原则。物业设备管理工作是综合性的、动态随机性的管理,管理体制一定要精练得力。在技术力量配备方
21、面,不宜样样俱全。能由社会承担的工作,要尽量委托专业厂家承担。例如特殊设备、保温、搬运、配件加工等工作。技术人员要精干熟练,善于解决实际问题。部门管理人员要少而精、办事效率高、熟悉情况、反应灵敏。班组长必须坚持第一线工作。3.1.3 设备管理、技术和经济三位一体的原则。设备管理不可能象工矿企业那样设立动力科、技安科、环保科、基建科、供应科、生产计划科等等来共同承担设备管理中的管理、技术和经济工作。设备管理部门的职能范围必须包括设备维修、成本控制、设备购置、修理、环保、节能、安全、改造和更新的经济评价等。3.1.4 各个物业的档次、规模和布局都有各自的特点,设备的数量和复杂程度、专业人员的技术水
22、平等等都不尽相同,因此,设计组织体制必须对以上实际情况进行全面综合的分析,考虑诸多方面的区别和联系,找到适合实际情况的管理体制。3.1.5 职责职权对应分明的原则。物业设备管理机构中的每一个岗位都要有各自的职责范围。为了履行这些职责,他们必须拥有在自己职责范围内作出决定和取消决定的职权。要避免主管人在把一些具体的活动的责任委派给下级时,不同时赋予下级相应的权力。否则就会造成下级碰到问题时由于无权作出决定而频繁报告请示的局面,效率低下、情绪低落等问题相继发生。而且,这种办法不可能培养出善于独立思考、独立处理问题的精兵强将。当然也要避免下级只要职权,却不愿接受和承担工作责任的现象发生。权力与职责的
23、分散与集中也应适度掌握。一般对影响全局的问题,权力务必要集中。局部问题则以分散为宜。在统领全局的前提下,职权分散有利于提高效率,有利于调动下级积极性和培养下级的工作能力。3.1.6 保持最佳管理幅度的原则。管理幅度一般是指某一个管理人员所直接控制的人员的数目。管理幅度大小与管理人员的素质有关,但通常以4-8人为佳。若管理幅度太宽,很可能使管理工作失去控制,管理机构的运行背离总目标。若管理幅度太窄,在被管理的人数相同的情况下,必然出现管理层次多、命令链长的局面。机构内部信息沟通失真、管理分工过细、管理人员增加等等弊病丛生。3.1.7 信息反馈和调控的原则。为保证维修机构保持最优运转状态,机构的信
24、息反馈和调控机能是十分重要的。信息反馈是把设备服务现场的情况及时送达设备管理机构的中心,这些信息有:能源消耗量记录,故障情况报告,设备运行记录,维修作业记录等等。设备管理机构中必须设立收集和处理这些信息,并按程序发出工作指令的岗位,例如值班工程师或调度员。3.2工程部组织机构的设计物业工程部组织机构和岗位的合理设置，是完成工程部任务的保证条件。工程部组织机构的设计，应体现统一领导、分级管理的原则；要为物业总的经营目标服务，必须适应和满足物业对设备管理的要求。各种不同层次专业人员的配置、组成及其比例关系，应与工程部的任务需要相适应，应根据物业规模和特点，设备的数量和技术难度，物业的等级、经营方式
25、、组织形式以及设备管理工作的要求、内容等进行综合分析研究后才能确定，绝不能盲目照搬其他物业的组织机构模式，失去对本物业所处环境的适应性。物业设备的管理主要是计划内维修和紧急维修，即对各种设备进行日常的维修和检修，一二级保养以及紧急故障处理。对设备进行大修或增建和改造等大型工程，一般都委托专业公司承保。因此。在人员的配置和机构的设计上要考虑一专多能的原则。组织机构设计时，既要考虑专业与系统，又要考虑设备的设置场所。必须处理好专业与专业之间、工种与工种之间的协调和配合关系。组织机构还应按照精简机构、提高工作效率的要求，力求减少管理层次，充分发挥各级、各类人员的积极性原则。总之，每个物业工程部组织机
26、构的形式，都要根据本物业的实际情况设计。3.3工程部组织机构的设置方式物业工程部组织机构的设置方式是多种多样的。但根据物业的规模和经营目标，有如下几种设置方式：3.3.1按专业系统的设置方式由于物业在建造时，是按专业系统来划分的。因此，在物业峻工验收时也往往按专业系统进行。工程部组织机构按专业系统设置，对接管者来说，比较容易发现一些设计上的不合理现象和施工遗留问题，也能较快熟悉物业的各种设备和系统，这对施工过程的管理者来说，更为有利。工程部在总工程师统一领导下，设1名工程部副经理，下设若干个专业作业级，如图3-1所示。这种机构设置型式，对于物业规模在50,000平米以下者较适用。它的优点是维修
27、质量高，专业性强，缺点是工种之间的配合性较差、互补性的效率低。因此，必须强调专业之间的配合，在订立责任制时，要求分工明确。图3-1按专业系统的设置方式电工弱电组副经理3.3.2按设备分区域的设置方式这是按专业系统设置方式基础上的一种改良形式。它对物业内一些专业性、系统性较强的设施，仍然按专业来划分。如：电视音响系统、计算机系统、电话系统等。而对那些设备较集中，又需不同专业维修的设备，按区域进行分工。例如成立客房组、商场组等，各专业人员进行混合编组。此种结构的特点是，责任性较强、便于检查；缺点是对于较大工程则明显地显得力量薄弱。因而大的系统维修如电气、等大修工作就会因为技术工人分散在各组必须重新
28、组合，才有力量去完成大型工作。3.3.3按管理性质的设置方式物业的设备管理的内容可分为两大部分，其一是设备运行；其二是设备维护和检修。而设备维护和检修又可分为设备的计划内维修和紧急维修。工程部可按上述特点把人员分为三大部分，即设备运行组、紧急维修组和计划维修组。如图3-2所示。此种方式的特点是把紧急维修和计划维修工作分开进行。这样可有充分的力量对设备进行计划维修，以提高设备的使用寿命，减少维修费用。紧急维修组包括设备、计算机和消防报警人员，三班维修人员和各种设备的运行人员，每班人员的组成是由各种不同工种混合编组。要求紧急维修组的人员最好是一专多能，能应付不同工程的维修工作，以提高设备维修的效率
29、。图3-2按管理性质的设置方式库 房计划维修图3-3为特大型物业(100,000平米以上)工程部组织机构的设置图： 强电工程师 副总工程师 冷冻班员工 电工 员工 木工 装修班领班 电视音响领 班 热力班领班 配电班领班4.岗位职责工程管理的中心思想高级物业项目集中了现代科学技术提供的最新设备，这些设备成为实现物业豪华、舒适和一流服务的保证。要管理好这些现代化设备，除了需要具有较高专门技术、技能的工程技术人员和技术工人外，还必须有一套严格的管理方法和科学的检修、保养计划，及细致周全的岗位责任制度。设备的正确使用和维修保养，是保证设备完好的两个不可分割的环节。也就是说，要科学管理物业的设备，仅仅
30、靠工程部的检修和保养是不够的，还必须对使用这些设备的各个部门作相应的损伤规程和管理。因此，设备管理是物业各部门相关联的综合管理，而工程部的职能首先的是管理，其次才是检修。工程部必须制定人为损坏设备的经济责任制和合理的报修、检修程序。对重要设备的使用，还应制订严格的设备交接班制度，做好交接班工作，并书面报告值班情况。物业的设备维修保养，要突出以计划内维修(预防性维修)为主的思想。要制定不同时期的设备维修保养计划和严格的保养标准，使保养维修工作达到标准化和表格化。设备的计划内维修，不仅能达到防患于未然，减少计划外维修(紧急维修)的工作量，使设备经常处于良好的工作状态，而且应该检修的时间、内容、标准
31、等具体要求，作为工时定额、检修保养的质量评比、检修工考核、岗位责任制的实施依据。所以，必须通过制定和健全工程部的规章制度，以达到对部属员工的管理。4.10 总工程师的岗位职责直接上级：总经理直接下属：副总工程师、值班工程师、秘书岗位职责：4.1.1 贯彻执行总经理的指令，负责工程部的日常管理，对总经理负责。4.1.2 主持部门工作例会，检查值班工程师工作日志，确保工作正常运转，并尽力节约能源。4.1.3 全权调配工程部的技工和设备，界定各班组工作范围及职责，为业户及各部门提供良好的服务场所和条件。4.1.4 安排日常的维修保养工作，并监督检查其实施结果。4.1.5 审定班组工作计划，检查计划执
32、行情况，制定本部门的年度工作计划及月度实施方案，报总经理审批后执行。4.1.6 参加新增项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准。4.1.7 深入第一线了解情况并指导工作，及时解决各种问题。4.1.8 负责制定部门制度、操作规程和要求，并督导技工执行。4.1.9 培训下属技工，定期对下属技工进行绩效评估，并按规定进行奖惩。4.1.10 组织、制定设备重大维修保养外判标书、合同要求，备件购进计划，并负责实施及监察外判公司的工作。4.1.11 根据实际要求与运行情况比较，结合科技发展状况，征询专业意见，不断改进原设计，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。4.1.12 负责协调
33、同物业公司其他部门关系及对外关系，诸如供电局、电话局、自来水公司、市政局、环卫局、劳动局及消防局等单位。在接触中要处处以公司利益为重，维护和提高公司在社会上的良好形象。4.1.13 确保物业所有屋宇设备，依照政府的规定和法例要求，接受定期之检查、测试和保养。4.1.14 为每年之工程开支和水电费作出预算案，并提交总经理审批。素质要求：4.1.15 基本素质：具备相当丰富的工程管理专业知识，责任心强，善于沟通，并能协调各部门的相互关系，具有相当的组织管理能力。4.1.16 自然条件：35岁以上，身体健康。4.1.17 文化程度：工程技术专业大专以上或同等学历，受过楼宇工程技术管理的专业培训。具有
34、高级工程师技术职称。4.1.18 外语水平：中级以上英文水平，能阅读普通工程技术资料。4.1.19 工作经验：在高档大型物业或四星级以上酒店中担任过工程总工程师3年以上或副总工程师5年以上；具有7年以上技术管理经验。4.1.20 特殊要求：对现代化物业如办公楼、商场、公寓的装修以及机械、电力、锅炉、管道和弱电等方面的专业知识有较全面的了解。4.11 副总工程师的岗位职责直接上级：总工程师直接下属：值班工程师、各专业工程师、主管、材料员岗位职责：4.2.1 协助工程总工程师工作，侧重工程部的日常维修工作，当工作总工程师不在岗时，代理总工程师行使职权。4.2.2 监督检查各专业组的日常工作并检查其
35、任务的质量。4.2.3 培训下属、督导下属工作。4.2.4 组织、审核、编写工程部月工作计划和工作总结。4.2.5 协助总工处理好与市政等有关单位的工作关系，如与供电局、自来水公司等单位保持长期友好关系。4.2.6 组织日常巡视，并负责处理巡视中发现的问题及深入跟进单一个案/事件，分析后上报总工审阅。4.2.7 负责汇总各系统工程师所做年度财政预算，核对无误后上报总工程师作为初稿。4.2.8 完成上级指派的其它工作。素质要求：与工程总工程师相同。4.12 工程部秘书的岗位职责直接上级：总工程师直接下属：无岗位职责：4.3.1 在总工程师的指导下，负责工程部办公室的有关事务性工作的接待及来访客人
36、。4.3.2 帮助总工程师翻译、整理、打印各类报告、文件资料及技术资料等。4.3.3 提醒总工程师按时参加计划中的各种会议。4.3.4 填报有关报表，经总工程师签字后上报总经理室。4.3.5 负责工作部内部的文件、资料、通知的传阅和回收。4.3.6 负责工作部人员的考勤(出勤、年假、加班等)、福利(工资、奖金、加班费)、劳保用品的申报、领取和发放。4.3.7 负责现金报销和支票的办理。4.3.8 接听电话、记录留言，做好传真及邮件的记录和传递。4.3.9 参加工作部例会，做好会议记录并整理下发。4.3.10 负责技术档案的整理存档。素质要求：4.3.11 基本素质：办事严谨、讲究效率、保守秘密
37、。4.3.12 文化程度：大学以上或同等学历。4.3.13 外语水平：高级英文水平，具备笔译、口译和文件起草能力。4.3.14 工作经验：在物业管理或物业设备维修工作2年以上，具有工程技术方面的一般知识，了解工程部在物业管理中的地位和作用，能够处理办公室日常业务及设备档案的分类和管理，能熟练使用电脑。4.13 值班工程师的岗位职责直接上级：工程部经理直接下属：工程部所有值班人员岗位职责：4.4.1 负责处理值班期间发生的一切有关工程及设备方面的维修事务。4.4.2 完成上一个班次尚未完成的事宜。4.4.3 监督检查工程部各岗位的值班情况。4.4.4 检查并掌握物业各系统设备运行状况，发现异常或
38、故障，立即做出正确判断，采取有效措施及时解决。4.4.5 做好值班记录，审阅各班组设备运行报表，完成请修单的登记、编号、分配和完成报的记录工作。4.4.6 掌握每天维修工作进程，保证物业各部门维修需要。重要问题及时报告总工程师和副总工程师并提出解决办法。4.4.7 完成总工程师分配的其他任务。素质要求：4.4.8 基本素质：工作踏实、细致，情绪稳定，有进取心。4.4.9 自然条件：身体健康，30岁以上。4.4.10 文化程度：工程技术专业大专以上毕业或同等学历，接受过酒店工程技术管理的专业培训。具有工程师资格。4.4.11 外语水平：中级英文水平，能看懂设备型号及操作说明。4.4.12 工作经
39、验：5年以上酒店或物业设备维修管理经验，在高档大型物业或酒店中担任值班工程师3年以上，对工程部各个环节全面了解，有较强的动手能力。4.14 空调采暖专业的岗位职责负责空调系统、冷冻系统、锅炉系统、热力站的日常运行和维修保养。4.5.1空调采暖工程师/主管直接上级：总工程师/副总工程师直接下属：空调领班、冷冻领班、热力领班、锅炉领班。岗位职责：4.5.1.1 确保空调采暖系统设备的正常运行，对所属设备系统和人员负有全面的管理责任。检查空调采暖系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，发现误差立即纠正。4.5.1.2 提出设备系统维修保养计划和备品备件购买计划，每月定期上报工程部总工程师/副总工程师
40、审定，并负责组织实施。4.5.1.3 熟悉和掌握所有设备的性能，当设备系统出现故障时，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其正常运行。4.5.1.4 贯彻执行岗位责任制和设备维修保养制度，带领并督促检查下属员工严格执行安全操作规程及员工守则，保证空调机房的干净整洁。4.5.1.5 做好下属员工的技术培训和考核工作。4.5.1.6 做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，总结经验教训，逐步用新技术、新工艺进行改造，使设备系统更加完善。4.5.1.7 负责制定空调采暖系统的运行方案及设备开停时间表，并不断研究改进措施，使系统更节省能源和降低损耗。4.5.1.8 组织锅炉、冷水机组
41、等设备的年检及外判维修保养工作。4.5.1.9 提交每周/每月空调采暖系统运行报告，编写停止空调或其它供应的特别通告。4.5.1.10 协助总工程师进行工作：a. 计算年度开支预算b. 重大设备维修保养外判的标书制定及报价单的审核c. 监管承判商在物业内进行之工程，以确保其安装水平合乎工程部标准d. 工程结束后的验收素质要求：4.5.1.11 基本素质：办事认真，踏实肯干。团结协作，为人正直。4.5.1.12 自然条件：身体健康，年龄在25岁以上。4.5.1.13 文化程度：具有技校以上学历。4.5.1.14 工作经验：具有5年以上物业设备维修工作经验，3年以上锅炉操作运行的工作经验。具有组织
42、锅炉系统的运行操作、维修保养的能力及一般故障的处理能力。4.5.2空调领班直接上级：空调采暖工程师/主管直接下属：空调班技工岗位职责：4.5.2.1 负责物业空调、送风、排风系统设备的维修保养，确保空调系统的正常运行。4.5.2.2 按照所测定的室外温度和相对湿度，调节各空调区域的温度和湿度。4.5.2.3 设备系统出现故障时，要及时组织人力抢修，在最短的时间内恢复其使用功能。4.5.2.4 要求值班人员每天详尽记录系统设备在运行过程中的工作状态。4.5.2.5 根据设备的要求和使用情况，提出对空调设备系统维修保养的计划安排，报总工程师审批后组织实施。4.5.2.6 培训下属并督促检查下属的工
43、作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别棘手事件立即汇报。4.5.2.7 管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。素质要求：4.5.2.8 基本素质：脚踏实地，一丝不苟，精益求精。具有上下沟通能力，善于督导部属员工的工作。4.5.2.9 自然条件：身体健康，年龄25岁以上。4.5.2.10 文化程度：具有中等技术专业或同等学历。4.5.2.11 工作经验：具有5年以上物业设备维修工作经验，4年以上空调设备的技术管理，维修保养的工作经历。4.5.3空调班技工直接上级：空调领班直接下属：无岗位职责：4.5.3.1 严格遵守操作程序，保证空调设备的正常运行。4.5.3.2 按照主管
44、领班的安排，依据维修保养制度的要求，按时、按质、按量对空调设备进行维修保养。4.5.3.3 严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。4.5.3.4 坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。4.5.3.5 发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程师审阅。4.5.3.6 接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报工程师，并尽快回到值班地点。4.5.3.7 按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。4.5.3.8
45、严格执行职工守则和物业公司其它规章制度，确保空调系统的正常运行。素质要求：4.5.3.9 基本素质：工作认真负责，踏实肯干。具有团结协作的工作精神。4.5.3.10 自然条件：身体健康，年龄在20岁以上。4.5.3.11 文化程度：具有技校以上学历。4.5.3.12 工作经验：2年以上的空调系统维修保养的工作经历。4.5.4热力站领班直接上级：空调采暖工程师/主管直接下属：热力站技工岗位职责：4.5.4.1 保证热力站设备的正常运行。4.5.4.2 遵守巡视检查制度，检查各班次巡视记录内容，发现异常，及时处理。4.5.4.3 按照维修保养制度的要求适时安排对热力点设备的计划维修，使设备始终处于
46、良好的工作状态。4.5.4.4 管理好技术档案，并做好维修保养和零配件更换记录。4.5.4.5 确保热力站的正常动作。4.5.4.6 做好班组人员考勤，按时向主管上报。4.5.4.7 培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别棘手事件立即汇报。4.5.4.8 管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。素质要求：4.5.4.9 基本素质：办事认真，踏实肯干，讲究效率。团结协作，为人正直，具有上下沟通能力和融洽的人际关系。4.5.4.10 自然条件：身体健康，年龄在25岁以上。4.5.4.11 文化程度：具有技校以上学历。4.5.4.12 工作经验：具有3年以上物业设备管理工作经验，2年以上热力站设备远行操作的工作经验，有维修保养的能力及一般故障的处理能力。4.5.4.13 特殊要求：持有有关部门颁发的热力站上岗操作证。4.5.5热力站技工直接上级：热力站领班直接下属：无岗位职责：4.5.5.1 严格遵守操作程序，保证热力站设备的正常运行。4.5.5.2 做好设备运行和巡视检查记录，发现异常，及时报告。4.5.5.3 按照主管领班的安排，依据维修保养制度的要求，对热力站设备进行维修保养。4.5.5.4 严格执行工程部的的值班制度、交接班制度，确保在岗时不出任何问题。4.5
