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1、2015电大土木工程专业房地产经营与管理考试必备小抄/复习资料及复习题整理打印版1 房地产市场国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。其特征为综合功能多级市场法定形式部分限制国家适度干预。2 房地产关系人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。房地产法是调整城市农村土地和房屋诸种关系的法律整体。3地产法调整对象的内容土地、房屋财产关系土地利用和管理关系城市房地产开发经营关系城市房产管理关系城市物管关系。广义的房地产法的基本内容关于房地产权属的规定关于房地产开发利用的规定关于房地产交易的规定关于国家对房地产业及其市场实施管理的
2、规定关于社会化、专业化的物管的规定4 我国房地产法的基本原则土地公有原则土地有偿使用原则十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则房地产综合开发原则城镇住房商品化原则宏观调控与市场调节相结合的原则。5房地产法律关系对房地产关系的法律调整房地产关系对象，而房地产法律关系则是法律调整的结果。房地产法律关系的要素包含主体客体和内容。主体即参加房地产法律关系的当事人国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。客体即房地产法律关系的主体的权利义务所共同指向的对象。包括土地、房屋和行为。内容即房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务，它是房地产法律关系的最基本的要素。6 “一书两证”选址意见书建设用地规
3、划许可证建设工程规划许可证。7 土地管理法主要内容土地用途管制 加强耕地保护 提高征用土地的补偿标准 加大查处土地违法行为的力度8 土地所有权土地所有人依法对自己的土地享有的占有使用收益和处分的权利 特征为土地所有权是一项专有权利，其权利的主体是特定的，而义务主体是不特定的对土地所有权的 行使实行严格限制，无论国有土地，还是集体土地，包括对土地使用、处分、收益等，都受到相应的法律约束土地所有权的四项权能一般与所有权人紧密结合，但也可以分离。集体土地所有权的特征权利主体多样化所有权客体的限制性。9 我国有土地的范围城市市区的土地农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地国家依法征用的土
4、地依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。国有土地确定给单位或个人使用的形式行政划拨国有土地有偿使用国有土地承包经营。国有土地使用权出让国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。这是国有土地有偿使用的第一种方式。特征土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为土地使用权出让附有特殊限制，表现为权利的有期性和有限性。三种方式协议出让招标拍卖竞投国有土地租赁 土地使用者与县级以上人
5、民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。这是国有土地有偿使用的第二种方式。国有土地使用权作价出资或入股 国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资或股本投入新设立的企业。这是国有土地有偿使用的第三种方式。11 土地使用权出让合同土地所有者或其代表与土地使用权受让人之间就土地使用权出让事宜所达成的、明确相互权利义务关系的协议。12 土地使用权转让土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。转让的方式有买卖、赠与和交换三种。条件须同时具备三个条件，土地使用权是有偿出让取得的按照出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书按照出让合同约定进
6、行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件的。13 土地使用权禁转法定情况以出让方式取得土地使用权，未达到法定转让条件的司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的依法收回土地使用权的共有土地使用权，未经其他共有人树木，书面同意的权属有争议的未依法登记领取权属证书的。14 土地使用权出租土地使用者将土地使用权单独或随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。土地使用权抵押土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为履行债务的担保的行为。土地使用权抵押的生效要件设定土地使用权抵押的抵押人必
7、须是土地所有权人或土地使用权人设定抵押必须由抵押人与抵押权人签订抵押合同抵押必须办理登记。15 土使用权终止的原因可以分为四种因土地使用权出让合同规定的使用期限届满而终止土地使用权届满前，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法定程序提前收回土地使用权因土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地因土地的灭失而导致土地使用权的终止。16 土地使用权的划拨县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。其特征为土地使用权划拨是一种具体的行政行为土地使用权划拨是一种无偿的行为土地使用权可以是有
8、期限的，也可以是无期限的划拨的土地使用权，不可以转让出租抵押。可由县级以上人民政府批准划拨的土地使用权的范围国家机关用地和军事用地城市基础设施用地和公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地法律行政法规规定的其他用地。18划拨土地使用权转让出租抵押的条件土地使用者必须是企业、公司、其他经济组织或个人领有国有土地使用证具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明依照有关土地使用权出让的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以转让出租抵押所获得收益抵交土地使用权出让金。19土地管理法规定可收划拨国有土地使用权的情形为公共利益需要使用土地的为实现城市规划进行旧城
9、区改建，需要调整使用土地的土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的因单位撤消迁移等原因停止使用原划拨的国有土地的公路铁路机场矿场等经核准报废的20 国企改革中涉及的划拨土地使用权，应当采取出让或租赁方式处置的情况国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及足见企业集团的国有企业改组为股份合作制的国有企业租赁经营的非国有企业兼并国有企业的。国有企业破产或出售，企业原划拨的土地使用权应当以出让方式处置。21国企改革经批保留划拨方式处置土地使用权的情形继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，远土地用途不变的，但
10、改造或改组为公司制企业的除外国有企业兼并国有企业或非国有企业，以及国有企业合并、兼并或合并后的企业是国有工业企业的在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并的一方属于濒临破产的企业国有企业改造或改组为国有独资公司的22土地利用保护原则十分珍惜、合理利用土地的原则切实保护耕地的原则全面规划，以土地利用总体规划管制土地的原则开发、利用与整治保护相结合的原则。土地利用与保护的内容土地利用总体规划制度土地开发制度耕地的特殊保护制度土地调查和统计制度。23土地利用总体规划是各级人民政府贯彻执行国家的土地利用政策，根据国民经济和社会发展规划、国土整治和环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设土
11、地的需求，编制分配土地资源、合理调整土地利用结构和布局较长时间的总体安排和布局。它是国家实行土地用途管制的依据成片开发是从事开发经营成片土地的简称。它 在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权或转让、出租地面性建筑物。24 为实现耕地总量动态平衡土地管理法规定的相应制度从规划上保证总量平衡实行土地用途管制制度实行占用耕地补偿制度实行基本农田保护区制度禁止闲置和荒芜耕地。土地利用年度计划编制的依据国民经济和社会发展计划国家产业政策土地利用总体规划建设用地和土地利用的实际情况。26基本农田保护区对基本农田实行特殊保护而依据土
12、地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域。27基本农田保护区制度的内容需要占用基本农田应报国务院批准实行基本农田补充制度禁止破坏基本农田实行基本农田地力等级评定制度实行基本农田保护责任书制度。基本农田 按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依照土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。28应划入基本农田保护区来加强管理的耕地经国务院有关主管部门或县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中低产田蔬菜生产基地农业科研教学试验田。根据土地利用总体规划，铁路公路等交通沿线，城市和村庄集镇建设用地区周遍的耕地应当优
13、先划入基本农田保护区29 土地开发为扩大土地的可利用面积和提高土地利用深度，通过劳力、技术和资金的投入将土地由自然资源改造为经济资源。开垦土地为具体形式。原则符合土地利用总体规划保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化农业用地优先开发保护开发者利益。土地复垦对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。30建设用地建造建筑物构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地等。农村宅基地是农村村民建设住宅所使用的集体土地，包括居住用房和附属建筑所使用的土地。31国家建设征用土地是国家运用其行政权力把
14、农村集体土地转为国家所有的行为。其法律特征为征地主体的唯一性征地行为的行政性征地条件的补偿性。征地费用的构成土地补偿费安置补助费青苗补偿费地上附着物补偿费新菜地开发建设基金土地复垦费或耕地开垦费。可以申请临时用地的两种情况建设施工需要和地质勘察需要。32房屋所有权所有人依法对自己所有的房屋享有占有使用收益处分的权利。种类包括国有房屋所有权、集体房屋所有权、私有房屋所有权、外产房屋所有权、中外合资房屋所有权和其他性质的房产所有权33 房屋共有两个或两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。特征主体有两个或两个以上，单一主体不构成房屋共有客体是同一项房产房屋共有存在着对内对外两种关系。共同共有和按份共
15、有两种形式。共同共有两个或两个以上的人对共有的某项房屋平等地、不分份额地享有权利并承担义务特征共有人之间不分份额完全平等，即每个共有人都对整个共有房屋享有所有权共有人对共有房屋享有共同的权利并承担共同的义务共有房屋在共同共有关系存续期间没有分清份额，只共同共有关系消灭时方能分清份额按份共有两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享有权利、承担义务。其特征主体各有份额，即对同一房屋享有明确具体的份额每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让每个共有人按照各自的份额，对共有房产分享权利分担义务34在处理房屋按份共有关系时原则一个或数个共有人要求将自己的份额分出或转让时，其他共有人不得妨碍其行使权
16、利共有人出售自己的份额时，其他共有人在同等条件下有优先购买的权利按份共有房产的分割必须保持房屋的使用价值，不能采用损害房屋的使用价值的分割方法，对其中不能分割或分割有损其价值的，可以折价补偿、变价分割。35土地使用权土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利特征权利的派生性。土地使用权是从土地所有权中派生出来的他物权客体的有限性。土地使用权的客体仅限于地面目的的特殊性。目的在于进行房地产开发建设取得的法定性 取得必须经过法定程序使用的期限性 有期限的。36土地使用权的取得主要有原始取得传来取得两种。原始取得的主要方式是有偿出让和行政划拨。传来取得的方式包括通过转让、抵押权的实现或
17、民事执行，变更国有土地使用权的主体等方式。37国家对土地使用权主体变更的限制主要表现在限制国有企业与机关事业单位之间流转限制公民与法人非法人组织之间流转限制中国人与外国人之间以及外国人相互之间流转。38 建筑物区分所有权由区分所有建筑物专有部分所有权共用部分持分权以及因共同关系所生的成员权所构成。特征复合性专有所有权的主导性一体性权利主体身份的多重性。3住房部分产权城镇居民对按标准价/惠价购买的公房享有的权利占有权使用权有限的收益权处分权可以继承40房地产相邻权相邻关系，两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有使用收益处分权时，相互之间应当给予便利或接受限制而发生的权利义
18、务关系特征房地产相邻权的主体是两个或两个以上的房地产所有人或使用人房地产在地理位置上必须是相邻的相邻关系的客体是相邻房地产所有人或使用人行使其权利时所体现的利益，而非房地产本身房地产相邻关系的内容是相邻关系人之间的权利义务。种类因使用邻地通道，或通行而发生的相邻关系因相邻环境保护而发生的相邻关系因险情危害而发生的相邻关系因相邻通风采光管线设置而发生的相邻关系。42异产毗连房屋结构相连或具有共有共用设备和附属建筑物而为不同的所有人共有的房屋。处理相邻关系原则 有利于生产发展 有利于方便人民生活 有利于团结互助 公平合理。44房地产权属登记房地产行政主管部门代表政府对房地产所有权或使用权以及由上述
19、权利产生的抵押权典权等房地产他项权利进行登记，依法确认房地产权归属关系的行为。房地产权属登记是房地产登记的主要内容之一。功能有产权确认功能、公示功能和管理功能。45 在世界各国的立法中，关于房地产登记的效力主要有两种一是成立要件主义二是对抗要件主义。主要有德国法模式、托伦斯模式和法国模式三种。从实践来看，我国房地产权属登记的效力为成立要件主义。46房地产权属登记房地产行政管理部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。分为总登记、转移登记、变更登记和其他登记。过程大体包括登记收件、勘丈绘图、产权审查、绘制权证和税费发证等五道程序
20、。47地产权属登记房地产行政主管部门代表政府对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权及他项权利均进行注册登记和发证的一种制度。按登记的时间和内容的不同，分为初始登记和变更登记。初始登记的程序申报地籍调查权属审核注册登记颁发土地证书。变更登记的程序变更申报变更调查变更审核变更登记注册发证48城市居民私房城市居民个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房私房继承在公民死亡后，按照法定程序，将死者所遗留的房屋转移给有权接受的人所有的法律关系条件必须有被继承人死亡的事实被继承人留有合法的遗产房屋必须有继承人49房地产开发在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为
21、。注意两点取得国有土地使用权是房地产开发的前提房地产开发既可以是进行基础设施建设，也可以是继之进行房屋建设。特征涉及面广工程项目多投资量大建设周期长。50房地产开发类别单项开发小区开发和成片开发经营性开发和自用性开发新城区开发和旧城区拆迁改造。 房地产开发应注意的事项总体效益开发严格按用途、期限开发设计、施工规范居民住宅优惠开发。51房地产开发用地进行基础设施和房屋建设的用地。其含义包括从权利性质来看，房地产开发用地仅指取得开发用地的使用权，而不 取得开发用地的所有权从土地所有权来看，仅指城镇国有土地，而不包括集体所有的土地从土地范围来看，出让的土地所有权只是一种地上使用权该土地的地下资源和埋
22、藏物人属于国家所有52我国现行土地使用制度的特点国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理建立系统的登记制度，明确登记是确认土地使用权的要件。53房地产开发企业以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。义包括以营利为目的营业内容包括房地产开发和经营依法律规定的条件、程序设立。房地产开发企业的种类有专营企业、兼营企业和项目公司。54设立房地产企业应具备的条件有自己的名称和组织机构有固定的经营场所有符合国务院规定的注册资本有足够的专业技术人员法律、行政法规规定的其他条件。设立程序申请登记发给营业执照
23、备案。55房地产开发企业的行业管理主要四方面，规定设立房地产开发企业的必要条件建立房地产开发企业工商登记后的备案制度对房地产开发企业实行分等定级对房地产开发企业的开发、经营活动进行监督、检查。56房地产中介服务为房地产开发和交易提供各种媒介活动的总称。包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动条件有自己的名称、组织机构有固定的服务场所有必要的财产和经费有足够的专业人员法律、行政法规规定的其他条件。57房地产中介服务机构义务遵守有关的法律法规和政策遵守自愿公平诚实信用的原则按照核准的业务范围从事经营活动按规定标准收取费用依法缴纳税费接受行业主管部门及其他有关部门指导监督和检查禁止行为索取、
24、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或利用工作之便，牟取其他不正当的利益允许他人以自己的名义从事房地产中介业务同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务与一方当事人串通损害另一方当事人利益法律法规禁止的其他行为。房地产中介服务实行回避制度，房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。房地产中介服务实行赔偿制度。58 房屋拆迁根据城镇建设规划和国家专项工程的迁建计划及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其他设施的行为。房屋拆迁的种类市政动迁和社会动迁征地拆迁和非征地拆迁统一拆迁自行拆迁和委托拆迁。注意服从国家利益符合城市规划保护合法权益谁拆迁谁安置补偿程序申领规划用地许可证编制
25、拆迁计划和方案申领房屋拆迁许可证发布拆迁公告签订拆迁补偿安置协议实施房屋拆迁59 房屋拆迁补偿拆迁人依法对被拆除房屋及其附属物的所有人因拆迁所遭受的损失给予合理的弥补。房屋拆迁补偿必须坚持统一作价、等价交换、区别对待和按质论价的原则。拆迁补偿的方式有三种产权调换作价补偿和产权调换与作价补偿相结合。拆迁补偿的对象和范围拆迁补偿的对象是被拆除房屋及其附属物的所有人。所有人包括房屋产权人，代管人和国家授权的国有房屋及其附属物的管理人。拆迁补偿的范围是被拆除的房屋及其附属物。拆除违章建筑超过期限临时建筑不属拆迁补偿的范围。未超批准期限临时建筑属于补偿的范围，如进行拆迁应给适当的补偿60拆迁安置拆迁人对
26、被拆除房屋的使用人另外提供房屋以供居住使用，并给予一定的补偿费用。房屋调换是双方交换房屋使用权的行为。调换房屋不引起所有权的转移，其实质是房屋租赁权的互相转让。61房地产交易当事人之间进行的房地产转让、房地产抵押和房屋租赁的活动。特征房地产交易对象的特殊性房地产交易形式的确定性房地产交易是数种典型合同的称谓房地产交易是要式法律行为。62 房地产转让房地产权利人通过买卖赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。含义是房地产权利人实施的行为是房地产权利人将房地产转移给他人的行为通过买卖赠与或其他合法方式实现房地产转让的客体具有多样性转让禁止条件司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限
27、制房地产权利的依法收回土地使用权的共有房地产，未经其他共有人书面同意的权属有争议的未依法登记领取权属证书的法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。64 房地产转让的条件以出让方式取得土地使用权的房地产的转让应具备的条件按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书按照出让合同约定进行投资开发转让房地产时房屋已经能够建成的，还应当持有房屋所有权证书。以划拨方式取得土地使用权的房地产的转让应具备的条件土地使用者为企业、公司、其他经济组织和个人领有国有土地使用证具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明依照规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以转让、出
28、租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。程序签约申报审查查勘与评估交纳税费核发过户单。65房地产转让合同房地产原受让人与新受让人之间签订的转让房地产的协议。房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系房地产转让合同以土地使用权出让合同为前提房地产转让合同约定的土地使用权的使用年限通常要受到原土地使用权出让合同约定的制约房地产转让合同较土地使用权出让合同又有其新的内容。66 房屋预售商品房预售，房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前，将正在施工的房屋预先出售给购买者的行为。房屋预售，又卖楼花。条件已交付全部土地使用权出让金，取得土地是用权证书持有建设工程规划许可证按提供预售的商品房计算，投入开发建
29、设的资金达到工程总投资额的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期房屋预售实行许可证制度67 房地产抵押抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产抵押权的性质抵押权是一种从属权利抵押权是一种价值支配权抵押权是一种优先受偿权。不得设定抵押的房地产权属有争议的房地产由于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物已依法公告列入拆迁范围的房地产被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产依法不得抵押的房地产。68 房屋租赁房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。不得出租的房屋未依
30、法取得房屋所有权证的司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的共有房屋未取得共有人同意的权属有争议的属于违法建筑的不符合安全标准的已抵押，未经抵押人同意的不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。69承租人违约或违法而导致出租人收回房屋终止合同的情形将承租的房屋擅自转租的将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的拖欠租金累计6个月以上的公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的利用承租房屋进行违法活动的故意损坏承租房屋的法律、法规规定其他可以收回的。70房屋转租房屋承租人将承租的房屋在出租的行为。房
31、屋租金是房屋承租人为取得一定期限内的房屋的使用权而付给房屋出租人的经济补偿。房屋租金分为成本租金、商品租金和市场租金。71房屋出典承典人支付典价，占有出典人房屋，并进行使用收益的行为。法律特征房屋出典是设立于他人所有的房屋之上，以使用和收益为目的的用益物权房屋出典是一种双务有偿的民事法律关系房屋出典是一种要式法律行为出典人对出典房屋，必须经过一定期间才能回赎在出典人和承典人约定的房屋出典关系存续期间，承典人不支付承典房屋的租金，出典人也不支付所收典金的利息。72 房屋出典与抵押的区别设立的目的不同房屋是否转移占有不同法律后果不同。房屋出典与房屋出租的区别设立的目的不同法律后果不同取得房屋占有权
32、、使用权的代价不同。73房屋赠与房屋所有人将自己的房屋无偿移交给他人的行为。房屋赠与合同是赠与人与受赠人就无偿转移房屋所有权而达成的协议。赠与合同是双方的法律行为。在赠与合同中受赠人须缴纳按税值价格的3%-5%的契税房屋交换房屋互易，房屋所有人互相交换房屋所有权的行为。房屋交换合同的特征房屋交换合同是双务合同房屋交换合同是实践合同房屋交换合同是要式合同74我国城镇住房制度改革的模式曾进行的探索全价出售公有住房公有住房补贴出售推行以调整公房低租金为主的综合配套改革多种方式全面推进住房改革推行住房货币工资分配制度。75城镇住房制度改革基本原则国家集体个人三者共同负担的原则租、售、建并举的原则在统一
33、政策的基础上，因地制宜、分散解决的原则转换机制的原则。76城镇住房制度改革的基本内容把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家集体个人三者合理负担的体制把各单位建设分配维修管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制把住房实物分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配制度建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系建立住房公积金制度发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展加快住房建设，改善居
34、住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。77住房公积金由在职职工个人及其所在单位，按职工个人工资和职工工资总额的一定比例逐月交纳，存入个人公积金账户，用于购建大修住房的基金。主要内容按照“个人存储、单位资助”的原则进行归集按照“统一管理”和责权利一致的原则，建立和完善住房公积金管理制度，加强住房公积金的管理按照“专项使用”的原则使用住房公积金住房公积金归个人所有，存入个人公积金账户，当职工离、退休时，其积累的住房公积金本息余额一次结清，退还职工本人。78居民购买公有住房优惠待遇享受多种房价折扣包括购买现住房折扣工龄折扣一次性付款折扣。减免部分税费对现住户购房减收征地和拆迁补偿费房改期间购房享受
35、一次性税费方面的优惠，即免缴房屋契税和土地使用税。79为配合住房分配货币化政策的实施正推行的新的改革措施建立以经济适用房为主体的多层次的新的住房供应体系以多种方式增强个人的购房能力。80物业已建成并投入使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地物管业主委托物管公司对其物业共有部分和共同事务进行管理的活动物管公司根据合同接受业主或业主委员会的委托，对物业实行专业化管理，并收取相应报酬的经济组织。权力来源于业主大会和业主委员会。具有社会化、专业化和市场化的特点81物管的原则业主自治管理与物管企业专业管理相结合的原则物管公司实行合同聘用的原则社会化、企业化经营原则由物管公司实行统一的、全方位、多层次管理
36、服务的原则。物管的基本内容按服务的性质和提供的方式分为常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。物管的基本环节物管的策划阶段物管的前期准备阶段物管的启动阶段物管的日常运作阶段。83房屋修缮管理是物业公司按照一定的科学管理制度和程序及维修技术管理要求，对受委托管理的房产进行日常维护、修缮技术管理。包括房屋日常质量安全检查的质量管理、房屋维修的施工管理和房屋维修的行政管理房屋修缮管理的内容包括房屋质量管理、房屋修缮施工管理和房屋维修行政管理及房屋维修档案资料管理。84房屋设备管理以一定的科学管理制度和程序，按照一定的技术管理要求，对受管理的房产共用设备的日常运行和维修进行管理。其
37、内容一般包括房屋设备资料管理、房屋设备运行管理和房屋设备维修管理。85房屋设备管理制度接管验收制度预防性计划维修保养制度值班制度交接班制度报告记录制度。86业主物业的所有人业主大会是由物业内的业主组成，决定物业重大管理事项的业主自治管理组织业主委员会是在物业行政主管部门指导下，由物业内的业主选举的成员组成的，代表和维护业主和使用人的合法权益的自治管理组织。87业主公约一种公共契约，属协议合约性质，由全体业主承诺并对全体业主和使用人有共同约束力的有关业主在物业使用、维护和管理等方面权利的义务的行为守则88 业主大会的权利选举撤换业主委员会组成人员监督业主委员会的工作通过业主公约和业主委员会的章程
38、批准物管委托合同决定物业内关于业主利益的重大事项决定物管的其他重要事项。89业主委员会的性质和地位业主委员会是在物管区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生为业主大会的常设机构和执行机构，对业主大会负责受业主大会和广大业主监督物管公司的法律地位物管公司以合同实施物管，其管理权源于业主物管公司是独立的企业法人，与业主委员会在法律地位上是平等的物管公司必须与业主委员会合作实施对物业的管理处理涉外房地产关系应当遵循的原则维护国家主权原则平等互利原则统一管理原则。外商投资企业用地中外合资经营企业中外合作经营企业和外商独资企业进行生产经营和工程建设所需要的用地取得方
39、式通过出让方式取得土地使用权土地使用权作价入股方式通过租赁厂房和场地的方式取得通过企业拍卖或租赁经营方式取得土地使用权93对外商投资企业使用土地的限制外商投资企业对其占有的土地只有使用权，没有所有权外商投资企业用地期限与企业的经营期限相同外商投资企业不得擅自改变土地的用途外商投资企业使用土地必须严格遵守所在地的建设规划，按照该土地利用规划和城市规划使用土地，进行建设94税收国家凭借政治权利运用法律手段，按照预定的标准，无偿取得财政收入的一种特定分配关系特征强制性无偿性和固定性房地产税收的效益房地产税收应在促进房地产的合理配置、房地产市场有序运行以及房地产税收的征管等方面讲求效益，增加其激励作用
40、，以促进房地产业的健康发展。它包括三方面内容保护税本，培植税源税率设计要适当提高资源配置的效率95我国具体房地产税土地增值税城镇土地使用税耕地占用税固定资产投资方向调节税房产税契税96土地增值税以转让房地产取得的增值额为征税对象征收的一种税。其征税范围为国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物。免税范围纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项20%的因国家建设需要依法征用收回的房地产个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房经申报核准凡居住满5年/5以上97城镇土地使用税对使用国有土地的单位和个人征收的一种税。征收城镇土地使用税的目的和意义在于，合理利用城镇土地，调节土地级差收入，提高土
41、地利用效益，加强土地管理98 耕地占用税对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税免税部队军事设施用地铁路线路飞机场跑道和停机坪用地炸药库用地学校幼儿园敬老院医院用地99固定资产投资方向调节税是对在我国境内进行固定资产投资的单位和个人，就其固定资产投资额按规定的税率征收的一种税100房产税以房产为征税对象，以房产价值或租金为计税依据的一种税。免税范围国家机关、人民团体、部队自用的房产由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产个人所有非营业用的房产财政部批准免征税的其他房产。101契税在房地产所有权发生转移时，就当事人订立的契约，按房产价的一定比
42、例向不动产取得人一次性征收的税。免征国家机关事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗科研和军事设施的，免征城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征因不可抗力灭失住房而重新购买住房的酌情予以减征或者免征财政部规定的其他减征免征契税的项目102房地产纠纷当事人因有关房地产的权益而引起的争议。房地产纠纷产生的原因历史原因利益矛盾合同不当或违反合同违法行为。房地产纠纷，可以通过协商、行政处理、仲裁和诉讼等方式解决。10土地权属纠纷土地所有人或使用人因土地所有权或使用权的归属问题而发生的争议。房地产违法行为 违反国家有关房地产管理法律法规的行为。表现包括违反土地管理法的行为违反基本
43、农田保护条例的行为-房地产经营与管理第一章 房地产经营管理概述1.1 房地产业一、房地产业的概念1、房地产的概念 房地产（real estate）是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益（权利）的总和。 土地：是指地球外壳的陆地表面及其地上空间和地下空间，包括土壤、植被、岩石、矿藏、湖泊等。土地的开发受三大因素的制约： 建筑技术 土地使用管制 土地权利设置及相邻关系 建筑物：是指人工建筑而成的物体，包括房屋和构筑物两大类。 房屋：是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的工程建筑物，一般由基础、墙、门窗、柱和屋顶等重要构件组成。 构
44、筑物：是指除房屋以外的工程建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如桥梁、水井、隧道等。房地产权益：包括土地使用权与房屋所有权。 一般地：所有权包括四种权能： 占有 使用 收益 处分综上所述，我国房地产的整体概念可为： 土地 建筑物：房屋、构筑物 房地产 房 地 土地使用权 房屋所有权2、房地产业的概念 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，它包括 土地的开发 房屋的建设、维修、管理 土地使用权的有偿划拨、转让 房屋所有权的买卖、租赁、抵押 房地产市场二、房地产业在国民经济中的地位 1、房地产业是国民经济的基础性、先导性产业 基础性 先导性 2、房地产是国家的一笔宝贵财富
45、目前我国每年开工面积约4亿平方米， 竣工面积约1亿平方米， 深圳： 开工面积约3千万平方米 竣工面积约1.2千万平方米 美国：不动产价值占总财富的比例：73.2% 土地：占23.2% 建筑物:占50%3、房地产业是我国国民经济的支柱产业 房地产经营收入占财政收入比重发达国家和地区：10-40%香港 40-50%深圳: 约25%提问：什么是支柱性产业？三、房地产是我国国民经济的支柱产业 1、承载经济与社会生活； 2、提供财政积累； 3、充分利用土地资源； 4、促进相关产业的发展； 5、优化产业结构与消费结构； 6、提供大量就业； 7、改善居住与生活条件。 1.2 土地所有权及其实现一、土地所有权的概念 法律意义上的所有权：是一种财产，可
