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1、房地产个人投资分析作为房地产从业多年的人士，经常被身边的朋友问到怎样投资房地产，投资房地产需要注意什么、关注什么？房价还会不会涨或是降？什么情况下投资房地产最佳？等等。现在根据这些年的从业经历，并参考了其它文献材料整理出本文。-随着人们生活水平的提高, 很多人开始尝试将手中闲散的资金用来投资, 以期获得增值收益, 由最近出现的炒股热现象可见一斑。然而, 相对于股票市场上的高风险来说, 很多人更愿意选择比较稳妥的投资方式。房地产个人投资就是目前被大多数个人投资者所看重的一种投资方式, 它是指个人主体将一定的资本直接或间接的投入房地产业, 以获取所期望的报酬的经济活动。由于近年来房地产市场稳定发展
2、, 房价又一再的飙升, 甚至有专家预言房价十年之内会保持上涨, 这就更刺激了很多个人投资者投资房产的欲望。一、概述目前, 我国房地产个人投资主要形式有三种: 房地产买卖投资, 是利用市场变化, 以低价购入, 高价出售的一种投机性投资; 房地产置业租赁投资, 以获取租金收入为目的, 是一种长期投资; 租赁与买卖混合投资, 即先通过租金获取收益, 当房地产价格上涨到一定水平时再进行销售。总的来说, 我国房地产个人投资具有以下的特点:1、投资主体以中高收入人群为主。房地产商品首先是一种必需的消费品, 一般个人只有在完成不可或缺的住房等消费后, 才会拿出更多的可支配收入投入到房地产投资领域。而房地产的
3、资本密集性又决定了其价值额较大: 2006 年5 月,全国商品住宅平均销售价格为3199 元/平方米, 同年首季城镇居民家庭人均可支配收入为3293 元。在这种情况下既要满足住房消费需要, 又要有一笔不菲的资金投资房地产, 只有中高收入群体才具备此经济条件。2、投资对象以小户型、商铺、二手房为主。由于就业、读书求学、住房升级、候鸟式择业等等原因, 市场上有着广大的小户型需求者, 这就为房地产个人投资者提供了机遇。不仅如此, 投资于小户型, 资金需求量小, 回报率高, 风险相对较低,这些使得小户型成为个人投资者投资的首选和主体。3、投资行为具有灵活性的特点。房地产个人投资因其较小的投资规模使得它
4、具有“船小好掉头”的特点, 能够根据市场的变化更快的调整投资方向和投资规模, 以追逐更多的利润或避免更大的损失。因此在社会普遍看好房地产业的时期,个人资本往往会更加热切的投入到房地产领域追逐高额利润, 而在社会对房地产业的预期一旦转向悲观时, 个人资本又会出现更快撤离房地产业的现象。二、房地产个人投资影响因素分析对于房地产个人投资, 有着诸多的影响因素, 其中比较显著的因素有国家宏观调控、该投资与其他投资收益的比较、房地产市场的发展等等。1、国家宏观调控。在房地产市场发展过热的时候, 国家往往出台宏观调控政策进行降温, 包含提高税率、改变信贷计划等等, 这就使得个人投资的资金成本增加, 收益率
5、受到影响,经济压力增加, 可能促使他们减小投资规模或退出投资。相反, 在市场萧条时, 国家又会出台降低税率、调节房地产信贷资金规模等一系列的宏观政策, 以期促进房地产市场的发展,这也间接的鼓励了个人投资者的投资行为, 因为他们的投资成本得以降低, 投资收益得以提高。2、该投资与其他投资收益的比较。随着国家一系列财经政策的逐步实施到位, 个人投资形式日益多样, 投资渠道也日益增多, 目前主要有基金、炒股、国债、储蓄、债券、外汇等几种。那么个人在进行投资决策时就会对各种主要投资渠道进行综合比选, 并倾向于风险小、收益高、成本低的投资品, 因而其他各种投资渠道的收益情况会影响着个人对房地产的投资热情
6、。假如有比房地产投资风险小、收益高的投资形式, 那么个人投资者就会倾向于该种投资形式而不是房地产, 反之则会选择房地产投资。3、房地产市场的发展。个人房产投资的兴起, 首先要依赖于整个房地产市场的稳定发展, 这就涉及到房地产市场的机制以及法规。如果房地产市场机制完善、法规健全, 就会降低相应的交易成本, 增加个人投资者的信心, 让他们感觉到有保障, 激发个人投资房地产的热情。三、房地产个人投资的相对性分析(一) 相对优势分析在当前经济形势下, 债券、储蓄、证券、房地产几种投资项目中, 无论从投资风险还是回报率高低上来分析, 作为个人投资, 投资房地产有着很大的优势:1、房地产市场的蓬勃发展。相
7、对于以往, 目前房地产市场发展日趋成熟, 二、三级市场联动效应明显, 加上各种政策、法规和金融措施的先后出台, 为房产投资提供了良好的软环境。不仅如此, 随着国内房地产投资市场日益走向规范和理性, 房地产投资作为一种投资形式, 其风险较低, 收益稳定的特性越来越为广大投资者所认识。2、广阔的住宅市场需求为房地产个人投资构筑了发展空间。当前我国进入了全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化的新的发展阶段, 居民消费结构的升级和城市化加速推进将为住房与房地产发展提供巨大的市场需求, 住宅与房地产业发展前景广阔。例如由于城镇化进程的加快, 大批外来务工人员涌入, 这将使得租赁市场消费需求日益火暴。3
8、、房价的持续上涨使得房地产个人投资者的投资收益具备了上升的潜力。据中国发改委日前公布的70 个大中城市房屋销售价格指数显示, 持续上涨的房价在继续攀升: 今年前4个月, 新建商品住房销售价格涨幅在6.0%左右波动, 其中, 4月份新建商品住房销售价格同比上涨5.3%, 而且环比上涨0.7%, 涨幅比上月高0.2 个百分点。不仅如此, 更有专家根据。目前的人口结构大胆预测房价十年内将继续上涨, 这将使得投资房地产有着巨大的收益可言。(二) 相对劣势分析然而, 任何投资都有着风险, 房地产个人投资作为其中的一种投资方式, 也不例外。与其他的投资方式相比较, 它有着自身的风险与劣势:1、国家宏观调控
9、政策的影响。近年来为了抑制房地产业的投机性需求, 避免因过多过大的投机性需求引起房价上涨,国家出台了一系列有关的宏观调控政策。2006 年5 月在关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见中提出“对购买住房不足5 年转手交易的, 销售时按其取得的售房收入全额征收营业税; 个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%”, 在关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知中规定“个人将购买超过5 年(含5 年)的住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税”。这些政策虽然在一定程度上影响了投机者的行为, 却也在一定程度上给房地产个人投资者带来了
10、消极影响。2、房地产个人投资是一种长期投资, 变现能力差。变现能力是指把房地产售出转换为现金的难易程度。一般来说, 个人投资者在持有房地产一个合理的时间后, 需寻找适当时机和最佳售价在房地产市场出手。而投资者在某一时期急需用钱,把投资的房地产转换成现金也是很自然的事。但由于房地产价值量大, 要经多次交易才能脱手, 所以房地产很难在短期内迅速售出变为现金。3、运作难度大。个人投资者一旦投资于房地产, 无论是房屋买卖还是租赁, 都要花费大量时间和精力来管理房地产。因为房地产投资需要与许多部门打交道, 并与多种行业密切相关, 如建筑业、建材业、金融业等等, 这些行业与房地产业互相_依存, 投资者需要
11、经常关注这些行业的动态。不仅如此, 投资房地产还涉及到建筑学、经济学、管理学、法律、社会、市场等多方面的知识, 一般的个人投资者在对房地产进行投资时, 时间和精力的投入也将远远大于其他领域的投资。四、对房地产个人投资的建议1、了解相关的房地产专业知识, 考虑自身的投资偏好、风险承受力、收入支出水平等多方面的因素。由于房地产个人投资是一种专业性要求高的投资, 因此投资者在投资前, 应对基本的专业知识了解清楚, 比如过去一段时期内房价的变化规律以及未来的变化趋势、产权知识、区位因素等等, 这些有助于个人投资者在决策过程中, 避免盲目投资。另外, 又因为房地产个人投资是一种长期投资, 投资者应对自己
12、投资的风险以及收益有着较全面的认识, 做好思想准备, 既要有盈利的打算, 又要作好接受失败的准备。2、掌握必要的投资策略。例如何时买进就是关键的投资策略, 这不仅关系到投资成本, 也关系到房地产以后的增值的空间。有专家认为, 最佳的购进时机策略为“逢低进场, 长期持有”, 这样可以以较低的价格进行投资, 等待翻升的时机。再比如房地产地段选择策略, 不论是房地产置业租赁投资还是租赁与买卖混合投资, 地段的选择显得至关重要。在对所选地段的现时优劣性进行判断时, 投资者个人可参考治安的良否、生活便利程度、公共设施的配置、文教休闲场所的设置及其附带的增值潜力等因素来做出决策。3、增加房地产个人投资渠道
13、, 引导个人资本更加合理、有效的投入到房地产市场。比如房地产投资基金, 它与个人置业投资相比, 一方面克服了个人投资规模小、实力弱的不足, 可以集中大量社会资金, 加强规模效应, 在投资品种和投资规模上可以有更多的选择; 另一方面, 它拥有大量专业人员, 可以对房地产市场的走势做出合理的分析、判断, 从而更有效的规避风险, 赢得投资收益。因此, 可以大力发展, 使其成为我国房地产个人投资的重要渠道之一。总的来说, 房地产个人投资作为一种正在日益发展的理财方式, 正逐渐被越来越多的人接受。作为房地产个人投资者, 应掌握相关的知识, 并学会一定的技巧, 从而对所投资的项目进行理性的分析, 以达到投资目的, 获取理想收益。
