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1、关于经营性划拨用地实施租赁的题目思考文章来源 毕业论文网 在国有土地使用制度改革中,固然大部分经营性原有划拨国有土地已经实现了有偿使用,或者已有明确的有偿使用处置法规和政策,但目前全市仍有大量土地使用制度改革之前划拨的土地(简称原有划拨用地,下同)被用于经营性用途,由于职员有限,目前我市还存在大量划拨用地没有实现有偿使用,其相应的土地收益没有征收或没有全部征收到位。因此,有必要对这部分划拨土地使用权如何实现有偿使用进行思考,提出可供实施的政策措施及治理办法。 一、原有划拨用地有偿使用的基本情况 依据国家的相关法律法规和划拨用地目录,原有划拨土地目前大体上有四种情况已不属于划拨范围,应该依法实行
2、有偿使用:1、原划拨土地用途为经营性用地的;2、原划拨土地使用权转让、出租的;3、改变原划拨土地使用权批准用途,从事经营性活动的;4、以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的。 上述四种情况在我市还比较普遍;这其中又可分为两大类。一类是已经实现有偿使用,或者已制定了转为有偿使用的政策法规。如,国有企业原有划拨土地使用权,按照企业改革中划拨土地使用权治理暂行规定(原国家土地营理局第8号令,1998年),在改革过程中,根据改革的不同形式和具体情况,分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资(进股)和保存划拨用地方式予以处置。二类是暂时还没
3、有制定出转为有偿使用的办法,依然沿袭着划拨利用的方式。如一些宾馆饭店、贸易展面房用地,企业自建或联建的办公用房用于出租的,居民非商品住宅用于出租的等等。 二、经营性原有划拨国有土地使用权实行租赁的意义 (一)降低建设本钱,服务经济发展 目前,应该有偿使用而没有实现有偿使用的原有划拨用地中,相当部分是规模偏小的贸易企业用地或者出租贸易用地小。在这种用格式下,若通过补办土地出让手续实现有偿使用,可能会因一次性支付土地出让金过多,给现有土地使用者或者租赁经营者造成较大的资金压力。假如实施国有土地使用权租赁,企业可根据各自不同的情况,寻找适合于自己的用地方式,有利于企业用活土地资产,平衡和缓解企业的负
4、担,支持企业发展。 (二)保证国家土地收益不流失 目前,街道两侧利用划拨用地上的建筑物出租和利用自有划拨用地以及其上的建筑物开展经营的单位及个人很多。首先市国土资源局应进行摸底调查,目前我局的摸底工作已基本结束。假如全面实施经营性划拨用地使用权租赁,政府可以收取的国有土地收益还是相当可观的。 (三)有利于盘活存量土地,防止土地资源闲置和浪费 一方面,由于是无偿、无穷期使用国有土地,现状用地并不一定是效率最高的,在某种程度上造成土地资源的闲置和浪费,而且导致企业之间的不公平竞争。假如收取相应的土地收益后,迫使用地单位节约利用土地,寻求效益更高的土地利用方式,从而使城市中心区原有划拨用地配置和是到
5、优化,间接推动工贸易企业布局的调整。另一方面,对应该有偿使用的临时性经营用地,不可能办理出让手续,更适合采取租赁的办法,使临时性用地也公道正当。 三、经营性划拨国有土地使用权实施租赁的范围与租金标准 对在我市区域内,以划拨方式取得国有土地使用权且有下列行为之一的机关团体、企事业单位及其它经济组织和个人征收国有土地使用权年租金。 (一)使用不属于国家划拨用地目录范围的原有划拨用地的; (二)临时使用国有土地的; (三)将划拨土地使用权及其地上建筑物、构筑物出租的; (四)改变原划拨土地使用权用途,用于贸易、金融、餐饮、娱乐等经营性活动的。 关于租赁范围,还有几个相关题目必须明确:第一, 土地租赁按用地面积算,还是按建筑面积计算更科学。从深圳特区的经验来看,对土地的理解不应该是平面的,而应该理解为空间的、立体的。
