北京瑞丰阳光投资有限公司拟收购天津津北阳光新生活购物广场有限公司股权项目资产评估报告.doc

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1、 北京瑞丰阳光投资有限公司拟收购 天津津北阳光新生活购物广场有限公司股权项目 资产评估报告 天兴评报字（2013）第787-04号 （第一册，共一册） 北京天健兴业资产评估有限公司 二一三年十二月十七日 北京瑞丰阳光投资有限公司拟收购天津津北阳光新生活购物广场有限公司股权项目资产评估报告 第1页 北京天健兴业资产评估有限公司 北京瑞丰阳光投资有限公司拟收购 天津津北阳光新生活购物广场有限公司股权项目 资产评估报告 天兴评报字（2013）第787-04号 目录 注册资产评估师声明 . 1 资产评估报告摘要 . 2 资产评估报告 . 5 一、委托方、产权持有者、被评估单位概况和评估报告使用者 .

2、5 二、评估目的 . 7 三、评估对象和评估范围 . 7 四、价值类型及其定义 . 8 五、评估基准日 . 8 六、评估依据 . 8 七、评估方法 . 9 八、评估程序实施过程和情况 . 13 九、评估假设 . 14 十、评估结论 . 16 十一、特别事项的说明 . 18 十二、评估报告的使用限制说明 . 19 十三、评估报告日 . 19 资产评估报告附件 . 21 北京瑞丰阳光投资有限公司拟收购天津津北阳光新生活购物广场有限公司股权项目资产评估报告 第1页 北京天健兴业资产评估有限公司 注册资产评估师声明 一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的

3、原则。根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估报告的合理性承担相应的法律责任。 二、评估对象涉及的资产负债清单是由被评估单位申报并经其签章确认；提供必要资料保证所提供资料的真实性、合法性、完整性和恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。 三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。 四、我们已对评估报告中的评估对象及其涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其涉及资产法律权属资料进行查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托

4、方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。 五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 北京瑞丰阳光投资有限公司拟收购天津津北阳光新生活购物广场有限公司股权项目资产评估报告 第2页 北京天健兴业资产评估有限公司 北京瑞丰阳光投资有限公司拟收购 天津津北阳光新生活购物广场有限公司股权项目 资产评估报告摘要 天兴评报字（2013）第787-04号 北京天健兴业资产评估有限公司接受北京瑞丰阳光投资有限公司（以下简称“瑞丰阳光公司”）的委托，根据国家有关资产评估的法律法规

5、，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对因瑞丰阳光公司拟收购天津津北阳光新生活购物广场有限公司（以下简称“津北阳光公司”）股权而涉及津北阳光公司的股东权益于2013年7月31日在持续经营前提下的市场价值进行了评估工作。现将资产评估情况报告如下: 一、评估目的：瑞丰阳光公司拟收购天津光明新丽商贸有限公司持有的津北阳光公司90%股权，需要确定津北阳光公司的股东全部权益于评估基准日的市场价值，为此次股权收购事宜提供价值参考依据。 二、评估对象：津北阳光公司股权全部权益价值。 三、评估范围：津北阳光公司的全部资产与负债。 四、价值类型：本次评估价值类型为市场价值。 五、评估基准日

6、：2013年7月31日。 六、评估方法：资产基础法和收益法。 七、评估结论 根据津北阳光公司的股东间签署的股东合作协议及新股东协议，津北阳光公司每年向小股东分配固定利润，固定利润每5年递增5%，直到合作经营期满。目前该部分固定利润折现值之和已经在报表的负债科目一年内到期的非流动负债及长期应付款体现，在资产基础法中对该等负债按账面价值确认；除固定回报外，小股东对净资产还享有原始出资的份额，即津北阳光公司的股权全部权益价值中有800万元归小股东所有，其他为持有津北阳光公司90%权益的天津光明新丽商贸有限公司所有。 同样，在收益法中，津北阳光公司每年支付给小股东的分配固定利润， 如同历史报表反映的一

7、样在正常成本费用外在收益法模型中每年予以扣除。 北京瑞丰阳光投资有限公司拟收购天津津北阳光新生活购物广场有限公司股权项目资产评估报告 第3页 北京天健兴业资产评估有限公司 （一）资产基础法评估结果 在持续经营的假设前提下，经资产基础法评估后津北阳光公司的资产、负债评估结果汇总如下表： 经资产基础法评估，在基准日2013年7月31日，津北阳光公司总资产账面价值为11,932.40万元，评估价值为18,319.24万元，增值额为6,386.84万元，增值率为53.53 %；总负债账面价值为5,497.04万元，评估价值为5,497.04万元，无增减值变化；净资产账面价值为6,435.36万元，评估

8、价值为12,822.20万元，增值额为6,386.84万元，增值率为99.25 %。 资产评估结果汇总表 被评估单位名称：天津津北阳光新生活购物广场有限公司 金额单位：人民币万元 项 目 账面价值 评估价值 增减值 增值率 A B C=B-A D=C/A100% 1 流动资产 4,972.14 4,972.14 - - 2 非流动资产 6,960.26 13,347.10 6,386.84 91.76 3 其中：可供出售金融资产 - - - 4 持有至到期投资 - - - 5 长期应收款 - - - 6 长期股权投资 - - - 7 投资性房地产 6,939.67 13,326.49 6,38

9、6.82 92.03 8 固定资产 0.85 0.87 0.02 2.35 9 在建工程 - - - 10 工程物资 - - - 11 固定资产清理 - - - 12 生产性生物资产 - - - 13 油气资产 - - - 14 无形资产 - - - 15 开发支出 - - - 16 商誉 - - - 17 长期待摊费用 - - - 18 递延所得税资产 19.74 19.74 - - 19 其他非流动资产 - - - 20 资产总计 11,932.40 18,319.24 6,386.84 53.53 21 流动负债 95.81 95.81 - - 22 非流动负债 5,401.23 5,4

10、01.23 - - 23 负债合计 5,497.04 5,497.04 - - 24 净资产（所有者权益） 6,435.36 12,822.20 6,386.84 99.25 北京瑞丰阳光投资有限公司拟收购天津津北阳光新生活购物广场有限公司股权项目资产评估报告 第4页 北京天健兴业资产评估有限公司 津北阳光公司股东全部权益价值为12,822.20万元，较账面净资产增值6,386.84万元。 (二)收益法评估结果 经收益法评估津北阳光公司股东全部权益价值为8,066.60万元，较净资产账面价值6,435.36万元增值1,631.24万元，增值率为25.35%。 (三) 最终评估结果的选取 津北阳

11、光公司主要持有商业物业，通过租赁商业物业取得收益，效益稳定但回报周期长，商业物业受社会经济政策、消费习惯等影响较大，同时也受商场业态定位、经营管理、地段位置等的影响，采用收益法评估体现了评估基准日企业经营管理租赁物业所产生的企业价值。 资产基础法反映了评估基准日时点企业购置各项资产的重置价值，由于物业自身增值尤其是土地成交价格逐年增高，带动国内商业地产的交易价格高，而与此同时商业地产普遍存在供应量大、受电商冲击大，所以租售比特别低的情况，故通过收益法评估后的结果明显低于市场法。基于这种事实，收益法不能反映商业地产的完整价值，其结果不能为市场产接受，而资产基础法下投资性房地产中的土地使用权已体现

12、了市场价值水平，从而使资产基础法的评估结果反映了市场价格，更能为市场接受，故本次评估采用资产基础法评估结果作为最终评估结果。即经评估后津北阳光公司股东全部权益价值为12,822.20万元。 我们特别强调：本评估结论仅作为委托方收购股权的价值参考依据，而不能取代委托方进行股权交易价格的决定。 根据委托协议的约定，本报告及其结论仅用于本报告所设定的目的而不能用于其他目的。 根据国家有关规定，本报告提出的评估结论使用的有效期限为1年，自评估基准日2013年7月31日起，至2014年7月30日止。 以上内容摘自资产评估报告正文，如欲了解本评估项目的全面情况及资产评估结果成立的各种假设和前提、正确评价资

13、产评估结果，请报告使用者在征得评估报告所有者许可后，认真阅读资产评估报告正文，并请关注特别事项说明部分的内容及其对评估结论的影响。 北京瑞丰阳光投资有限公司拟收购天津津北阳光新生活购物广场有限公司股权项目资产评估报告 第5页 北京天健兴业资产评估有限公司 北京瑞丰阳光投资有限公司拟收购 天津津北阳光新生活购物广场有限公司股权项目 资产评估报告 天兴评报字（2013）第787-04号 北京瑞丰阳光投资有限公司： 北京天健兴业资产评估有限公司（以下简称“天健兴业”）接受北京瑞丰阳光投资有限公司（以下简称“瑞丰阳光公司”）的委托，根据国家有关资产评估的法律法规，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照

14、公认的资产评估方法，对因瑞丰阳光公司拟收购天津津北阳光新生活购物广场有限公司（以下简称“津北阳光公司”）部分股权而涉及之津北阳光公司的股东权益于2013年7月31日在持续经营前提下的市场价值进行了评估工作。 现将资产评估情况及资产评估结果报告如下： 一、委托方、产权持有者、被评估单位概况和评估报告使用者 （一）委托方 公司名称：北京瑞丰阳光投资有限公司 法定代表人：唐军 注册资本：1000万元 公司类型：有限责任公司（法人独资） 注册地址：北京市怀柔区迎宾中路1号502室 经营范围：投资管理；投资咨询、经济信息咨询；技术开发、转让；房地产开发（不含土地成片开发；高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际

15、会议中心的建设、经营；大型主题公园的建设、经营。）；物业管理。（以上咨询不含中介服务） 瑞丰阳光公司成立于2007年10月，是上市公司阳光新业地产股份有限公司（股票代码000608，股票简称“阳光股份”）的全资子公司。阳光股份第一大股东为Reco Shine Pte Ltd，其实际控制人为新加坡政府产业投资有限公司（GIC RE）。 （二）产权持有者 产权持有者是天津津北阳光新生活购物广场有限公司的大股东天津光明新丽商贸有限公司和小股东天津市宏鹏实业有限公司。 北京瑞丰阳光投资有限公司拟收购天津津北阳光新生活购物广场有限公司股权项目资产评估报告 第6页 北京天健兴业资产评估有限公司 天津光明新

16、丽商贸有限公司的大股东Ray Development Pte. Ltd.持有天津光明新丽商贸有限公司90%的股权。Ray Development Pte. Ltd.和上市公司阳光新业地产股份有限公司的第一大股东Reco Shine的控股股东均为Recosia China，其实际控制人为新加坡政府产业投资有限公司（GIC RE）。 委托方北京瑞丰阳光投资有限公司持有天津光明新丽商贸有限公司10%的股权。 （三）被评估单位概况 1、公司概况 公司名称：天津津北阳光新生活购物广场有限公司 法定代表人：李鹰 注册资本：捌仟万元人民币 公司类型：有限责任公司 注册地址：北辰经济开发区 经营范围：日用杂品

17、（烟花爆竹除外）、针锦织品、服装、鞋帽、文化体育用品、化工产品（危险化学品、易制毒品除外）、电讯器材配件、钟表眼镜、仪器仪表、办公用品、汽车配件、摩托车配件批发兼零售；市内装饰；仓储（危险化学品除外）；劳务服务；利用自有媒介（商场）设计、制做、发布招牌、灯箱、橱窗霓虹灯广告；柜台租赁；自有房屋租赁。 2历史沿革 天津津北阳光新生活购物广场有限公司成立于1998年3月27日，初始注册资本1,800万元，天津克瑞思（集团）有限公司出资数额为1,620万元人民币，占注册资本90%；天津市宏鹏实业有限公司出资数额为180万元人民币，占注册资本10%。 经过多次股权转让和增资之后，截止于评估基准日，津北

18、阳光公司注册资本8,000万元，天津光明新丽商贸有限公司出资7200万元，占股比例90%；天津市宏鹏实业有限公司出资800万元，占股比例10%。 3津北阳光公司近期的财务状况表及经营成果如下： 财务状况表 金额单位：人民币万元 序号 项目 2012年12月31日 2013年7月31日 1 资产合计 12,047.24 11,932.39 2 负债合计 5,465.46 5,497.04 3 净资产 6,581.78 6,435.35 北京瑞丰阳光投资有限公司拟收购天津津北阳光新生活购物广场有限公司股权项目资产评估报告 第7页 北京天健兴业资产评估有限公司 经营成果表 金额单位：人民币万元 序号

19、 项目 2012年 2013年1-7月 1 营业收入 1,071.77 444.16 2 营业利润 -30.73 -168.95 3 净利润 -61.38 -146.43 以上数据业经普华永道中天会计师事务所有限公司审计，并出具普华永道中天审字(2013)第24122号审计报告。 （四）评估报告使用者 本报告使用者为委托方。 二、评估目的 瑞丰阳光公司拟收购天津光明新丽商贸有限公司持有的津北阳光公司90%股权，本次评估的目的系确定津北阳光公司的股东全部权益于评估基准日的市场价值，为此次股权收购事宜提供价值参考依据。 三、评估对象和评估范围 本次评估对象为津北阳光公司的股东全部权益价值。 本次资

20、产评估范围为津北阳光公司在评估基准日2013年7月31日审计后的全部资产和负债，资产账面价值为11,932.40万元，负债账面价值为5,497.04万元，净资产账面价值6,435.36万元。 委估资产类型包括流动资产、非流动资产、流动负债和非流动负债。其中流动资产账面价值为4,972.14万元，包括货币资金、预付账款及其它应收款；非流动资产账面价值为6,960.26万元，为投资性房地产和固定资产；流动负债账面价值为95.81万元，包括应交税费、其他应付款和一年内到期的非流动负债；非流动负债账面价值为5,401.23万元，为长期应付款。 津北阳光公司的主要资产为投资性房地产科目列示的位于天津市北

21、辰区京津公路西的商业物业，该物业一直用于出租，目前商场主要出租给华润万家超市，目前有部分面积空置。其房产权证号为房地证 津 字第 113030905127 号、房地证 津 字第 113030905069 号及房地证 津 字第 113030905068 号，证载建筑面积共计27,470.67平方米；国有土地使用权证号为房地证 津字第 113030905127 号、房地证 津 字第 113030905069 号及房地证 津字第 113030905068 号，用地性质为出让，用途为商业服务，土地使用权面积为44,128.00北京瑞丰阳光投资有限公司拟收购天津津北阳光新生活购物广场有限公司股权项目资产

22、评估报告 第8页 北京天健兴业资产评估有限公司 平方米，土地使用权终止日期为使用期为2042年1月。 评估对象和评估范围与经济行为所涉及的评估对象和评估范围一致。 四、价值类型及其定义 本次评估价值类型为“市场价值”，本报告书所称“市场价值”是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行估算并发表专业意见。评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境与市场状况以及其他评估师所依据的评估前提和假设条件没有重大变化的情况下，为满足评估目的而提出的价值估算成果，不能理解为对评估

23、对象价值实现的保证或承诺。 五、评估基准日 委托方确定以2013年7月31日作为本次评估基准日。本次评估的作价标准均为评估基准日正在执行或有效的价格标准。 六、评估依据 本次评估工作中所遵循的具体行为依据、法律依据、产权依据和取价依据为： （一）行为依据 1、瑞丰阳光公司与天健兴业签订的资产评估业务约定书。 （二）法律法规 1、国务院1991年91号令国有资产评估管理办法； 2、原国家国有资产管理局国资办发【1992】36号国有资产评估管理办法实施细则； 3、中华人民共和国公司法； 4、其他有关的法律法规。 （三）评估准则依据 1、资产评估准则基本准则、资产评估职业道德准则基本准则； 2、资产

24、评估准则评估报告、资产评估准则评估程序； 3、资产评估准则工作底稿、资产评估准则业务约定书； 4、资产评估准则机器设备、资产评估准则不动产； 5、投资性房地产评估指导意见（试行）； 北京瑞丰阳光投资有限公司拟收购天津津北阳光新生活购物广场有限公司股权项目资产评估报告 第9页 北京天健兴业资产评估有限公司 6、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见； 7、资产评估价值类型指导意见； 8、企业国有资产评估报告指南； 9、资产评估准则企业价值。 （四）产权依据 1、房地产权证； 2、财务报表、会计凭证等财务资料； 3、股东合作协议及新股东协议。 （五）取价依据 1、商业物业出租合同及企业提供的未

25、来收入成本费用预测； 2、审计报告，相关资产负债的取得凭证资料等； 3、天津市的建筑造价文件； 4、天津市土地交易管理部门公布的土地交易信息； 5、评估人员现场勘查和市场调查取得的价格信息及其他相关资料等。 七、评估方法 企业整体资产的评估方法包括资产基础法、市场法和收益法。资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。 津北阳光公司目前主要通过持有并出租商业物

26、业获得收益。考虑到评估目的和资产特点，我们对津北阳光公司的股东权益价值同时采用资产基础法和收益法进行评估，最终以资产基础法确定评估结果。 （一）在资产基础法评估思路下，各科目评估方法如下： 1、关于流动资产的评估： 津北阳光公司的流动资产包括货币资金、预付账款及其他应收款。 (1)货币资金：包括现金和银行存款，对于现金，我们进行现场盘点，根据企业现金日记账倒推至评估基准日，以经核实后的账面值作为评估值；对于银行存款，主要核对银行对账单、余额调节表等，并对银行发函询证，核对无误后，以经核实后的账面值作为评估北京瑞丰阳光投资有限公司拟收购天津津北阳光新生活购物广场有限公司股权项目资产评估报告 第1

27、0页 北京天健兴业资产评估有限公司 值。 (2)预付账款：主要为2013年保险费及管理费等。评估人员查看了相关合同、预付账款凭证等资料，在核实业务发生情况及债权的合理性、真实性基础上，按预付账款经核实后的按账面价值作为评估值。 (3)其它应收款：主要是对大股东天津光明新丽商贸有限公司等关联单位的往来款项。评估人员查阅了记账凭证、并对大额款项发函询证，账面值无误，评估人员未发现无法收回的证据，以经核实后的账面值作为评估值。 2、关于非流动资产的评估： 津北阳光公司的非流动资产包括投资性房地产和固定资产。 （1）投资性房地产：列入本次评估范围的投资性房地产是北辰阳光物业，该物业位于天津北辰区京津公

28、路西，系多栋建筑，于1999年2月开业，主要用于商业租赁经营，主要承租方为华润万家超市。房屋所有权证记载的建筑面积为27,470.67平方米，详见下表列示： 房（地）产权证编号 物业名称 建筑面积（平方米） 房地证 津 字第 113030905127 号 原家得宝家居超市 12,906.12 房地证 津 字第 113030905069 号 华润万家超市 11,110.96 房地证 津 字第 113030905069 号 华润万家办公区 854.16 房地证 津 字第 113030905068 号 锅炉房 432.20 房地证 津 字第 113030905068 号 消防控制室及电站 227.5

29、0 房地证 津 字第 113030905068 号 制冷站 366.30 房地证 津 字第 113030905068 号 办公楼 1,143.75 房地证 津 字第 113030905068 号 消防泵站 429.68 房产所坐落的土地使用权面积44,128.00平方米，有房地证津字第113030905127号、房地证津字第113030905069号、房地证津字第113030905068号三个土地使用权证，土地使用权的终止日期为2042年1月14日。 因为商业物业的主要价值在于其土地，现在的商业用地主要通过土地交易中心挂牌交易，价格透明，交投活跃，采用市场法评估比较能体现其现时价值，故我们对于

30、津北阳光公司所属的商业物业，采用房地分估方式评估。 对于土地使用权采用市场比较法进行评估，主要通过天津土地交易中心公布的土地成交案例选取三至五个可比案例，并对可比案例进行交易时点修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正、年期因素修正、容积率因素修正等，求出可比案例的比准价格，并通过选取权重系数得出待估土地的楼面地价。 对于地上建筑物和配套设施设备主要采用重置成本法评估，重置成本法是指以现时条北京瑞丰阳光投资有限公司拟收购天津津北阳光新生活购物广场有限公司股权项目资产评估报告 第11页 北京天健兴业资产评估有限公司 件下被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值和经济性贬值估算所

31、需评估的资产价值的方法。 计算公式为：评估值=重置全价综合成新率 重置全价=建筑安装工程综合造价+前期费用及其他费用+资金成本+开发利润 建筑安装工程综合造价：对于建(构)筑物采用预决算调整法确定其建安造价，即以待估建(构)筑物决算中的工程量为基础，按基准日工程预算价格、费率，将其调整为按基准日价格标准计算的建安综合造价。 前期费用及其他费用：指工程建设应发生的，支付给工程承包商以外的单位或政府部门的其他费用。包括建设单位管理费、勘察设计费、建设工程监理费等。 资金成本：根据委估房屋建筑物的建筑规模，评估人员核定其合理建设工期，选取评估基准日有效的相应期限贷款利率，并假设投资建设资金均匀投入，

32、计算其资金成本。 开发利润：经过WIND咨询查得2012年房地产开发企业成本利润率。 开发利润=（建筑安装工程造价+前期费用及其他费用+资金成本）成本利润率 综合成新率的确定：建筑物的成新率采用完损等级打分法的现场勘察成新率和理论成新率组成的综合成新率，其计算公式如下： 综合成新率=现场勘察成新率60%+理论成新率40% 理论成新率=(耐用年限-已使用年限)/耐用年限100% 现场勘察成新率依据房屋建筑物成新率的评分标准，对被评估房屋建筑物的不同构成部分进行勘查、对比、打分，汇总得出其的现场勘查成新率。 （2）固定资产 固定资产为少量电子设备，本次设备类资产评估主要采用重置成本法进行评估，即以

33、重置成本作为设备的重置全价乘以综合成新率得出设备评估价值。 其中，重置全价主要参照国内市场同类型设备的现时市价。取价标准均为基准日有效的价格标准。 成新率主要先采用年限法确定理论成新率，并在理论成新率的基础上，再以设备的维护保养情况、现场勘察评价等进行调整。 理论成新率=（经济使用年限-已使用年限）/经济使用年限100%。 （3）递延所得税资产 所得税形成的递延所得税资产，评估人员查看了形成原因、计算过程等资料，在核实业务发生情况及合理性、真实性基础上，以经核实后的按账面价值作为评估值。 北京瑞丰阳光投资有限公司拟收购天津津北阳光新生活购物广场有限公司股权项目资产评估报告 第12页 北京天健兴

34、业资产评估有限公司 3、关于流动负债的评估 流动负债包括应交税费、其他应付款和一年内到期的非流动负债。评估人员通过抽查记账凭证等方式核实，最终以经核实的企业实际应承担的负债或义务作为该等负债的评估值。 4、关于非流动负债的评估 非流动负债为长期应付款。长期借款为公司应付小股东未来固定利润分配的折现值，评估人员核对了原控股股东家世界连锁商业集团有限公司和小股权天津市宏鹏实业有限公司签定的合作协议及天津光明新丽商贸有限公司和天津市宏鹏实业有限公司新股东协议，并复核了过去几年的支付情况，以及折现过程，抽查了记账凭证，以经核实后的账面值作为该等负债的评估值。 （二）收益法评估思路 津北阳光公司从事商业

35、物业租赁，在对津北阳光公司采用收益法评估时，我们采用收益法的企业自有现金流模型进行评估，即通过对公司营业收入、营业成本、营业税金及附加、管理费用、财务费用及所得税费用等进行测算，计算其各年经营性企业自有现金流量，最后选取对应的折现率进行折现，加上相关的非经营性资产、负债，最终得出股东权益价值。 收益法评估的基本计算公式为： n P=Ri（1+r）-i+Pk i=1 式中：P-股东权益价值； Ri-第i年的股权现金流； r-折现率； i-收益预测年，取基准日时i=0； Pk为评估基准日企业的溢余资产及负债。 收益法的实施过程分成四个步骤： A收益期 我们按房产所占用的土地使用权到期的时间确定收益

36、的截止时间，不考虑到期后续缴土地出让金延长期限。 B年收益的预测 a营业收入 北京瑞丰阳光投资有限公司拟收购天津津北阳光新生活购物广场有限公司股权项目资产评估报告 第13页 北京天健兴业资产评估有限公司 通过与企业人员了解物业对外出租的价格，物业每年可能的空置情况，以及周边类似商业物业的调查了解，确定物业对外出租单价及物业的出租率，以每年可出租面积与预计出租单价及可能的出租率的乘积确定物业的年出租收入。在现有的租赁合同期内，按合同中约定的租金水平测算租金收入，合同到期后到按未来租金上涨趋势测算。 b成本费用和税金及附加 根据公司历史年度费用水平和管理层的经验情况确定未来年度的物业维护修理费、运

37、营费用、保险费、管理费用等成本，并按营业税、房产税、土地税等各种税种的相关规定确定主营业务税金及附加。 C折现过程 在预测的上述部分收益加总求和后，扣除各项成本费用和税金及附加，得到公司的利润总额，再扣除公司所得税、未来年度的资本性支出，加回折旧摊销等，计算出企业自有现金流量，然后选取适当的折现率，将其进行折现处理，得到经营性资产业务的市场价值。 D溢余资产及负债 在上述工作基础上，加上或减去未在公司经营业务预测中考虑的往来款项、溢余的货币资金等与公司经营不直接相关的其它资产及负债（包括应付小股东的固定回报）。 由于公司没有有息借款，所以直接得到津北阳光公司股东全部权益的评估价值。 八、评估程

38、序实施过程和情况 根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有关部门相关法律规定和规范化要求，按照与委托方的资产评估约定函所约定的事项，天健兴业已实施了对被评估单位提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核，按被评估单位提交的资产清单对资产进行了必要的产权查验、实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细过程如下： 1、接受委托及准备阶段 （1）天健兴业于2013年9月接受委托方的委托，从事本资产评估项目。在接受委托后，天健兴业即与委托方就本次评估目的、评估范围、委托评估资产的特点等影响资产评估方案的问题进行

39、了认真讨论。 （2）根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并指导被评估单位参与资产评估配合人员填写。 （3）评估方案的设计 北京瑞丰阳光投资有限公司拟收购天津津北阳光新生活购物广场有限公司股权项目资产评估报告 第14页 北京天健兴业资产评估有限公司 依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现场工作小组。 （4）评估资料的准备 收集和整理评估对象市场交易价格信息、评估对象产权证明文件等。 2、现场清查阶段 评估对象真实性和合法性的查证：根据被评估单位提供的资产和负债申报明细，对货币资金，评估人员通过查阅日记账，审核银行对账单及银行存款余额调节表等方式进

40、行调查。 对投资性房地产，评估人员采取抽查折旧摊销、物业出租合同等方式进行账务核查，并采取现场勘察的方式对房地产出租状况进行了解。 对往来款，评估人员采取核对总账、明细账、抽查借款合同凭证等方式确定其真实性。 对收入、成本、费用，评估人员采取抽查出租合同，收租凭证、纳税申报表、费用分摊表的方式进行核实。 3、评定估算及综合处理阶段 （1）评估结果的确定 依据天健兴业评估人员在评估现场调查的情况以及所进行的必要的市场调查和测算，确定委托评估资产的评估结果。 （2）评估结果的分析和评估报告的撰写 按照天健兴业规范化要求编制相关资产的评估报告书。评估结果及相关资产评估报告按天健兴业规定程序进行三级复

41、核，经签字注册资产评估师最后复核无误后，由项目组完成并提交报告。 （3）工作底稿的整理归档 九、评估假设 （一）一般假设 1、交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。 2、公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有北京瑞丰阳光投资有限公司拟收购天津津北阳光新生活购物广场有限公司股权项目资产评估报告 第15页 北京天健兴业资产评估有限公司 自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。 3、持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假