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1、北京市xx国际酒店公寓投资分析报告（二） 项目位置 xx国际酒店公寓位于北京市东北方向，密云鼓楼东大街 25 号，距离市区 65 公里路程，依燕山山脉、傍密云水库、眺长城峻岭。项目航拍图 （三） 项目规模及物业类型 酒店 +酒店公寓， 酒店主楼共 19层，设有各种规格客房217间。两栋公寓并排的依附在酒店的后面，400多套公寓。xx国际酒店的环境景观，作为酒店的外延,设计比较简洁，酒店本身硬件设施很不错从建筑设计来讲，没有太多可以挑剔的,整体布局也很整齐。总规划图设计也不错。从功能角度讲，在整个楼层设计、功能、采光各方面考虑基本都是比较好的。 （四） 项目周边交通状况 项目位于密云县城中心地段
2、，鼓楼东大街北侧。从三元桥走 111 国道，到顺义走怀柔直达密云。从三元桥到本案全程约 60 公里。 （五） 项目已取得的法律文件 证件齐全（六） 项目时间进度 现房 二、标的物业的基本情况 （一） 情况介绍 可为中外宾客提供国际国内长途电话、卫星电视频道、闭路电视系统及电脑宽带网络等各项服务。酒店拥有装修别致、典雅豪华的餐厅 20 余个，有中餐厅、西餐厅、咖啡厅、宴会厅、日式餐厅、鲍翅海鲜厅、天堂酒吧、茶室等。主营菜肴风味有：川菜、鲁菜、粤菜、鲍鱼海鲜、民间风味及西式大菜。康乐健身设施有：网球、台球、沙壶、保龄、桑拿、 KTV 、棋牌、射箭、游泳、健身、按摩药浴、美容美发等。酒店还拥有商务中
3、心及 10 个大小会议室，可为中外宾客提供商务洽谈、专业会议、同声传译等服务项目。 （二） 竞争优势分析 xx国际酒店公寓的最大优势就是把密云旅游资源优势和投资理念很好的结合起来了。酒店公寓位于北京市东北方向，距离市区 65 公里路程，依燕山山脉、傍密云水库、眺长城峻岭，独享得天独厚的地理优势，拥有无可比拟的自然资源。此外还有近年开发的南山滑雪场、云湖度假村等旅游胜地，如此丰富的旅游资源成就了xx旅游产业链的雄厚资本，让每一位xx的客人在喧哗的都市之外，徜徉自然，回归本色，释放真我。 密云素有北京山水大观，首都郊野公园之称，旅游资源十分丰富，几年来密云县政府注意开发其丰富的旅游资源，旅游风景区
4、及自然风光达 30 多处，为京郊及海内外游客提供了回归大自然及田园式的梦想。随着北京市产业结构调整，及密云县政府的新举措、重投入、大力发展基础建设，使得密云县再次成为人们旅游、投资、商务、置业的首选之地。密云县政府为迎奥运、建设新密云、展示密云新风采，对密云重新进行调整规划，提出了抢抓历史机遇，建设生态精品卫星城的奋斗目标。xx国际公寓建设期恰逢密云再次腾飞的良好机遇，在这种情况下，北京xx房地产开发责任有限公司出资开发建设xx国际公寓项目。 密云县旅游环境得天独厚，旅游资源丰富，项目众多。密云水库宛若一块碧玉镶嵌在燕山群峰环抱之中，水面面积 188 平方公里，蓄水量 43.75 亿立方米，约
5、占全县面积的十分之一，整体规划 xx国际酒店公寓的整体空间布局很不错，两个公寓并排地依附在酒店的后边，楼与楼之间的距离把握也很好。该公寓位于密云县城中心，属于北京的远郊区，但交通便利快捷可以很好的抵消这方面的不足，且公寓离密云的各主要旅游景点都很近，来往方便。景观设计作为酒店的外延设计的比较干净，简约而不简单。配套设施： 凭借xx集团的强大实力，公寓享有酒店里的一切配套设施，游泳池、健身房、保龄球馆、高级餐厅一应俱全，可以保证入住者解决休闲、娱乐、就餐等要求。酒店附近的商业街也可以成为旅游者购物的好去处。室内设计： 公寓内的设计是五星酒店的标准，户型、室内装饰都很考究，居住的舒适程度并不比住酒
6、店差。而且公寓最顶层，是复式结构，可以满足高消费者的需求。作为度假公寓来讲，通风、私密性都很好。但是，在有些细节的处理上，比如公寓里还存在着开关柜门声响大、电灯开关设置过高等问题，虽然不影响使用，但是对于五星标准还是应该要求更高一些。还有在建筑材料的选择上也有些不尽如人意。委托经营：对于有投资欲望，而没有经营能力的投资者来说，委托经营是个不错的选择。xx集团的实力也可以保证他们能够把公寓经营工作做好。 （三） 目标客户及业态组合 xx国际酒店是一家五星级酒店，单凭这一点就可以获得旅游者的足够信任。酒店可以凭借自己的信誉为公寓招揽入住者，尤其是在旅游旺季，各家宾馆都爆满的时候。 （四） 预期售价
7、 12000 元 / 平米的价格在密云地区属于天价了，在同地区的高中档楼盘大概在 5000 元 / 平米左右，xx集团提出如此天价虽然在一定程度上是体现了对这个项目的自信，但是这个价格还是高了一些。 三、商业市场分析 北京酒店公寓市场现状 此前北京地产市场没有公开销售的酒店公寓这种地产产品类型，虽然一些酒店也有与其自身配套的公寓，但是依旧以自己经营为主。该类产品的市场认同度是非常明显的，目前 120 平米左右的二室一厅的户型是销售最好的，这主要该户型是最佳的商务公寓规格，适于出租，也满足生活需要。 酒店公寓前景广阔 北京的一些高档酒店均有自己的酒店公寓，国贸公寓就是中国大酒店的酒店公寓，而同样
8、目前这些著名的五星级酒店的酒店公寓出租率一般都在百分之百。因此有业内人士认为，酒店地产基本属于稀缺性地产产品，而其市场需求却严重失调，尤其是一些国际著名酒店管理集团管理的酒店公寓的需求更为广阔，目前北京市场的酒店公寓数量少之又少，而需求却在不断扩大，今后酒店公寓将会成新的高档地产投资类型 四、合作方式及条件 成交单价、面积及总价 12000 元 / 平方米 购买方式 一次付或按揭相关保证 1.公寓与酒店同处于一个物业区域，同为xx公司开发兴建。为了给公寓未来 的业主创造一个清新、优美、安全、方便的居住度假休闲环境。由xx物业管理有限公司承担xx国际公寓的物业管理工作，并在酒店的配合下，借鉴酒店
9、管理服务模式，向公寓业主提供一种全新的五星级酒店的优质管家服务。xx国际公寓是xx国际酒店的延伸和补充，住户能享受到五星级酒店的品牌管理。2.xx国际酒店是国际分时度假交换组织联盟（ RCI ）的金冠级成员。产权酒店主人享有的免费 7 天入住时间，可以自由交换到联盟里的所有酒店。这一项服务很好，但是入住者一定要提前预约， 因为到了旅游旺季，所有的宾馆都是没空位置的。 五、投资回报分析 投资回收期 投资回报预测 7% 以上，享有每年免费 7 天入住公寓的权利，可以自由交换到xx集团旗下所有酒店。 晶都国际酒店公寓项目投资分析报告 一、项目基本情况 （一） 项目名称： 晶都国际 Hoter Par
10、k （二） 项目位置 项目位于北京市朝阳区将台乡酒仙桥路坝河南岸，位于燕莎商圈、丽都商圈的范围之内，临近首都机场、第三使馆区等地，占据着中央酒店区 CHD的核心地段。 （三） 项目规模及物业类型 建筑规划和布局：总建筑面积约为 11万平方米，绿化率达31%左右（不含门前公园）。1号楼规划为四星级酒店标准客房，共21层；2号楼和3号楼为行政公寓，共20层。底商部分完全按照酒店配套进行规划设计和布局。项目定位于服务于将台乡城市功能带的综合社区，底层建设面向城市开放的商业功能空间，沿酒仙桥路为以零售业为主的商业形式，沿康乐路为休闲类商业。充分利用地段北侧的城市公共绿带，通过借景等方式使居住功能面向绿
11、化带打开，尽量使每户均能享用到绿化景观，保证社区的均好性。同时，建立内向 型的绿化庭院，为使用者提供安静、舒适的活动空间。 主体建筑采用“品”字型构图，由三栋体量与风格相当的建筑围合出空间丰富、具有韵律感的居住小区。“品”字型的布局，与地段非常巧妙的结合，空出了三个功能各异的广场。在地段的西南由 1号楼、2号楼和底层商业共同围合出沿酒仙桥路的商业广场，；在地段的北侧由1、2、3号楼共同围合出社区的绿化广场，这里将成为业主的公共起居厅；在地段的东南侧由2号楼和3号楼围合出以幼儿园为主体的亲子广场，从而使这三个广场功能明确，共同构成了居住区的公共活动空间。 建筑的“品”字型的构成，面向东南、西南和
12、北侧打开，符合北京市东南西北的季风方向，从而保证活动场地与建筑的通风，同时由于面向西南、东南方向打开，所以绿化广场具有充足的阳光，建筑的南侧均没有高层建筑的遮挡，使建筑具有充足的采光条件。同时所有建筑的北侧也没有建筑的遮挡，从而使建筑均可以看到北侧的绿化带，形成了南侧采光、北侧观景的建筑布局，极大的提高了居住品质。建筑立面设计理念 采用现代建筑风格，配以简约之手法，强调建筑线条美及层次感，以使较大的建筑体量能以轻盈化及富动感美。整体设计自然同呼吸，建筑的完美体现，与坝河呼应成趣。三座主塔楼因呈“品”字型排列，已牢牢确立相互间之建筑群体空间。但其中 1号楼功能为酒店服务式公寓，故设计时采用大幅落
13、地窗户、铝扣板构件，外装不锈钢挑板及条子等以强调其较“商业化”之个性。颜色以偏“冷”之色调为主，以减少因建筑体量配以“暖”色调所引致之庞大压迫感。塔楼主色调以浅灰蓝/绿为主色，配以同色调铝质窗户，使大幅墙面看似是“玻璃幕墙”之效果。加强立体层次感及雕塑式建筑造型。 商铺立面设计以独立单元式为基础，每一单元均采用立面呈凹凸排列之玻璃外墙造型，并于入口处配以挑板以让商户安装个别编号或标志，理念以“光与影”及“层次感”以塑造其独特之造型。每一单元均配以跳跃的橙红色框架，虽则每一商铺单元因应其面积大小、不同的商号标志及颜色，以及其五光十色之广告灯箱呈现出不同的气氛、差异及变化，仍能使整体之建筑立面保持
14、其完整性而同时能塑造热闹，活泼及富动感之商业街风情。物业类型分布图 项目位置图 （四） 项目周边交通状况 区域内主要交通路线包括酒仙桥路、酒仙桥北路、酒仙桥南路、将台路、将台西路、宵云路、机场高速路等，此外政府有关部门计划近期进一步改善区域内外的交通路网条件。项目周边交通网络便利、四通八达。项目紧邻燕莎商圈、丽都商圈以及中关村电子科技园。 距离第三使馆区和丽都商圈约 5分钟车程，到机场约15分钟车程，并且即将开通的由本项目穿四环，到第三使馆区和燕莎商圈，与整体区域的发展共呼吸。 未来交通发展前景 政府正在改造扩修酒仙桥路，新修酒仙桥至东四环的道路，建成后酒仙桥的交通状况将大为改善。临近机场高速
15、路的特殊便利、交通轨道交通，地铁 3号线 地铁10号线支线。 （五） 项目已取得的法律文件（六）项目时间进度 项目国有土地使用证；建设用地规划许可证； 建设工程规划许可证； 建设工程施工许可证； 商品房销售（预售）许可证。 2004年9月19日开盘 2005年12月31入住 二、标的物业的基本情况 （一） 概况 由北京丰中房地产开发有限公司开发，建国饭店物业管理公司，以其丰富的高档酒店管理经验、业内优秀服务口碑，和出色的经营业绩、专业品质全面经营 Hotle Park包括客房出租、酒店管理服务等，品牌保证稳定收益。 包括 456套四星级标准客房，以50平米左右酒店格局设计，由金牌酒店管家以酒店
16、标准来全面经营，包括客房出租、酒店管理等，以其酒店品质树立整个社区的高档形象，带动行政套房的经营品质。另有444套自主式投资行政套房，满足高端人士的星级服务需求。106平米左右舒适两居为主，有着特殊的酒店内容和特别的服务形式。 （二） 竞争优势分析 本项目定位于“中央酒店区酒店公园”，晶都国际项目选择出类拔萃的金牌酒店作为管家，享有 22年四星级酒店管理经验的建国饭店管理公司全面入驻晶都国际，它享有业内优秀的服务口碑，以及出色的经营业绩，它以里兹卡尔顿为行业标准全面经营晶都国际Hotel Park，包括客房出租、酒店经营、星级服务等，事无巨细，一手打理。北京酒店公园，仅此一家。晶都国际，目前北
17、京中央酒店区内唯一的酒店公园，它以其显著的投资优势和酒店品质，吸引了无数青睐的目光，使得中央酒店区在北京地产界重又焕发魅力，并且与日俱增。 优越的景观环境优势 坝河酒仙桥段水岸公园环境宜人，观光码头、直通颐和园的观光游船、大面积的绿地和成树成为一道美丽的风景，坝河酒仙桥段休闲广场舒适居所必要休憩生活指标；坝河千亩湖工程受益者坝河千亩湖完成后，上游 107公里河道将全部成为功能齐全、景观各异的城市景观河道。 现代高尚生活优质服务配套 未来政府规划将台乡政府已规划了政务中心、 9洞高尔夫球场、商务中心、体育俱乐部、露天剧场、博物馆、植物馆、水族馆、码头公园等市政配套设施，本项目将直接受益。丽都商圈
18、高品质生活配套毗邻的丽都商圈区域，丽都假日饭店与海逸饭店均为四星级，区域周边还有外资和睦家医院、星巴克咖啡馆、北京 798LOFT艺术群落、 高尔夫球场等。良好的教育设施酒仙桥中心小学、酒仙桥中学、望京四十八中、北京国际小学、北京国际学校、北京德国人学校、北京日本人学校、中科院研究生院、北京经管干部学院、北京青年政治学院等环绕在项目所处区域版块周边。本地区项目的现代商业正兴建北京市最大的万客隆 shop pingmall，面积为6万平方米左右，2004年建成后将成为区域内新的购物中心，并将燕莎商圈、酒仙桥商圈和丽都商圈串连起来，形成南北贯通、横跨三环四环、新兴的商业走廊。 （三） 目标客户及业
19、态组合 金牌酒店管家同样以酒店标准为高端商务人士、或行政、或观光访友者提供服务。 （四） 预期售价 8000/米 2 （五） 相关保证 承诺回报： 10年租约，每年向投资者回报首付款的10%，即1万元；每月为投资者回报平均2400元左右的月供款；投资者每年享受30天的免费住宿（价值450元/天）；享受酒店购物餐饮等各项签单优惠。 三、商业市场分析 （一） 区域现状及发展前景 所在区位已具备打造国际生态生活圈的良好潜质 该区域聚集了众多高尚楼盘，如和乔丽晶、嘉林花园、海润国际、阳光上东滨河花园、丽都水岸等，是极具升值潜力的高尚居住区。并且该区域聚集了众多酒店，如丽都假日饭店、将台酒店、希尔顿饭店
20、、国航万丽、凯宾斯基、长城、昆仑等，是中央酒店区的一个强有力支持点。据 2003年北京市旅游局统计，到2008年，北京市四星级以上的酒店尚有30%的缺口，达到100余家，这么大的市场缺口，让晶都国际项目顺应市场发展而自然产生。 （二） 区域商业市场供应情况 周边酒店销售价格 名称 标准间租价 公寓面积 公寓租价 备注 丽都假日饭店 132美金，加床23美金，不含早餐 76平米 1600美金/月 酒店标间加收 15%服务费 114平米 2500美金/月 京广中心 750元/日 48-56平米 12001500美金/月 83平米 2500美金/月 嘉里中心 168美金，加收15%的酒店服务费 10
21、0.46平米 25003300美金/月 138平米 4800美金/月 167平米 46005000美金/月 国贸 175美金，加收15%的酒店服务费 93平米 23002500美金/月 132平米 36004300美金/月 171平米 45005300美金/月 211平米 52006000美金/月 昆仑饭店 170美金，加收15%的酒店服务费 商务房 51005200美金/月 行政房 57006100美金/月 无公寓，有长包房。 豪华行政房 67007200美金/月 商务套房 1020010600美金/月 行政套房 1170012100美金/月 雅诗阁 一居 105120平米 29404100
22、美金/月 二居 178205平米 48005900美金/月 三居 249平米 62006400美金/月 复式 353平米 8800美金/月 万豪公寓 二居 213平米 44007400美金/月 三居 268314平米 67009900美金/月 福景苑 一居 76125平米 4800美金/月 二居 156170平米 8600美金/月 周边情况图） 四、投资方式及条件 成交单价、面积及总价 8000/平方米 （二） 购买方式 8000/平方米 待添加的隐藏文字内容2（六） 付款期限 8000/平方米 五、投资回报分析 投资晶都国际有以下支撑点可以保障回报： 一、晶都国际位于中央酒店区，晶都国际将有
23、很好的出租率。 二、由建国饭店酒店管理公司提供全面的酒店管理、运营支持。现该公司已经管理北京包括建国饭店、长城饭店在内的 22家酒店，其管理的所有酒店出租率在95以上。有这么强的服务支持，晶都国际出租有保障。 三、据 2003年北京市旅游局统计，至2008年，北京市四星级以上的酒店尚有30的缺口，达到100余家。这么大的市场缺口，让晶都国际项目顺应市场发展而自然产生。 投资回收期 大约 6年。 投资回报预测 酒店部分（ 1号楼）投资理念 ： 对 1号楼酒店公寓定制式酒店客房。公寓大部分户型面积小、配置高、总价低，主要面向的是投资型客户。 理念：业主只要首付 10万，与开发商签定商品房买卖合同购
24、买房产，就可以拥有一套70年产权四星级配套的标准间。之后与酒店管理公司签定委托租赁合同，委托租赁10年，在这10年里，客房将统一交由晶都兴业酒店管理公司经营，并由建国饭店管理公司提供全面酒店管理、运营支持。10年期满后，客房交还业主。 在这 10年里，委托酒店管理公司经营管理，客户将获得以下收益： 1、 每年向业主回报首付款的10%，即1万元； 2、 每月为业主回报平均2400元左右的月供款； 3、 业主每年享受30天的免费住宿； 4、 业主是酒店金卡会员，可享受在酒店购物、餐饮等各项签单优惠服务 行政公寓（ 2号楼、3号楼）投资理念： 行政公寓：通过特殊的酒店内容和特别的服务形式，满足商圈内不同阶层或商务或行政或观光访友的需要。是对“给行政人员住的公寓，或从事行政活动的公寓”内涵的全面整合与升华，其在产品形象、生活品质、配套功能、舒适性、投资性等各个方面，都表现出空前的创新价值。 这是一种将酒店式公寓与 SOHO相结合并全新演绎的新产品。它在充分考虑了满足各种商务个性化的需求的同时，也将满足人们对高档住宿的需求，它不仅可以为行政人员提供居住，并且具备一定的行政功能。既具备了酒店式公寓的高档生活区，又满足了SOHO的高级商务区，同时还配备了四星级酒店氛围。更引人注目的是增加了全新概念的24小时商务中心，可以享受到24小时秘书服务、24小时翻译服务以及24小时会议服务等。
