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1、附录2： 北京联合大学毕业设计开题报告题目： 房地产开发企业融资现状与对策研究 专业： 工程管理 指导教师： 张璋 学院： 生物化学工程学院 学号： 2011040346331 班级： 工管1103B 姓名： 李飞 一、 课题任务与目的1、课题任务论文将通过分析地产企业在当前的经济形势下，融资方面出现的主要问题，并分析了产生这些问题的原因。同时，为解决相关问题，做了一些有益的探索，提出了一些有效的对策与思路，以期对我国房地产企业融资问题有一定建设意义。2、课题目的通过文献资料查阅，至少有一篇英文文献，并翻译成不少于5000字的中文。在此基础上，综合实际情况，并对房地产行业实地考察、调研，提出对
2、房地产融资问题的具体解决方法方法。写出800010000字的论文。二、调研资料情况1.文献综述：一、中美房地产企业融资概况以买方需求旺盛为主导的美国房地产市场和发达的资本市场为房地产企业的发展壮大营造了良好的发展空间，企业的融资得到政府、华尔街上甚至其他更多金融机构和私人机构的支持，政策支持方和资金提供方对这些企业充满了信心，融资方和资金提供方之间形成了良性互动，各得其利。通过上市、REITs、债券、信用公司等融资的手段占据重要地位，同时次级抵押贷款公司、投资银行、保险公司等金融机构为房地产企业的融资直接或间接起到了促进作用，虽然它们是次贷危机爆发后的受害者。众多资金链条的衔接便利了资金向房地
3、产市场流通，同时风险却得到了有效转移和分散化，房地产企业在次贷危机中似乎并未受多大损失。 我国的房地产市场经历了10多年的繁荣期，房地产行业的膨胀带来了资金需求的急速增加。政府出台了针对房地产业的信贷紧缩政策，但房地产融资需求未受到实质性的影响。融资渠道主要有：国内商业银行贷款、信托融资、境内公司上市、发行企业债、金融租赁、典当、民间私募基金、外资银行贷款、房地产投资信托基金（REITs）、海外上市融资等1。其中，国内银行贷款所占比重相对较大，一项研究表明，直接或间接通过银行短期贷款获得的资金加总占到一般房地产企业资金来源的60%-70%，有的甚至高达90%以上。目前我国涉及房地产开发领域的企
4、业高达5万多家，但是境内上市公司只有70家；通过借壳上市与境外上市融资的公司也只有几十家，上市发行股票融资对于95%以上中小规模的公司来说门槛太高。通过信托、债券、利用外资等其他方式融资所占比重较小。二、中美房地产企业融资效率比较美国的金融市场发达，金融体系较为完善，为房地产行业和项目融资提供了便利。资本市场发达，市场竞争程度较高，融资快捷方便，房地产融资的成本相对较低。而我国处于市场经济的初期，通过银行借贷的手续较为复杂，而银行贷款以中、短期为主；通过资本市场融资的数目极其有限，房地产企业不得不转向其他高利率的融资途径。但必须认识到，当前以证券化融资为主的美国模式在我国是无法实现的，我国现有
5、的市场环境和法律环境决定了房地产融资模式只能以银行为主导。银行主导型融资模式与资本市场主导型融资模式是互补关系而非替代关系2，在融资过程中，房地产企业必须将银行借贷融资和证券化融资两种方式有效结合，并确立适当的融资比例以实现高效率的融资。三、结论与启示（一）美国房地产融资的优势美国完善的房地产金融体系和发达的资本市场为美国房地产企业提供了良好的融资环境，房地产市场的火爆为房地产企业融资起到了激励作用。证券化融资成为全球推崇的成功融资模式美国模式，美国的融资渠道比国内广阔，融资工具比国内丰富，同时有较为健全的法规制度做保障，融资效率较高，这些是美国房地产融资的优势所在，也是我国房地产企业在融资方
6、面需要改进和完善的地方。 二）美国模式不是完美的以资本市场为主导的融资模式，并不是万能的。正如美国的房地产融资得益于房地产市场的成熟和金融市场的发达，同时它也影响着这两个市场的衔接关系。值得一提的是，不少房地产公司涉足了抵押贷款业务促使居民买房以增加其销售量，也增加了其自有资金量。当市场泡沫破灭，大量购房者已经无力按时归还贷款之时，房地产开发商却高枕无忧，因为它已经将这些贷款业务直接或间接卖给了华尔街。潜在的风险和损失在金融市场中显露，受损的是那些资金提供方和抵押贷款证券化产品的购买方。反过来，房地产市场和金融市场任何一个出现问题，使得房地产金融融资体系出现漏洞，那么融资必将受到影响。次贷危机
7、之后，美国房地产业和金融业双重受损，房地产市场和资本市场之间的资金链条出现断裂，房地产融资同样陷入困境。 （三）我国房地产融资存在的问题我国房地产金融市场融资体系不完善，房地产金融创新工具缺乏，房地产企业主要依赖于银行信贷。近年来，我国商业银行采取了谨慎的措施，贷款审批程序较为复杂，房地产贷款多以中、短期为主，远不能满足房地产开发的需求。受全球经济下滑、国内房市不景气的影响，银行信贷更是具有紧缩的倾向，这对银行来说当然可以有效控制风险，但是资金紧缺现象开始困扰众多的房地产商，降价销售成为一种无奈。对于上市的优势房地产企业来说，上市融资是其重要的融资渠道，融资的数目是非常可观的，但是上市融资对于
8、绝大多数企业来说门槛太高。（四）我国房地产融资的路径选择应该说，我国房地产企业并不存在固定的、完全有效的融资方式，信托、上市、债券等融资手段都受到不同程度的限制或不能满足房地产企业的巨额资金需求，寻求新的、多元化融资渠道迫在眉睫。在我国现有的条件下，利用证券市场融资与银行融资相结合的混合融资模式是必然选择。 长期看，采用REITs融资是国内房地产企业融资的必然选择。REITs能够快速汇集众多的闲散资金，投放到房地产项目上；分散化投资，安全有效。REITs融资不但方便，而且节约了企业的融资成本。当前，REITs已经在我国兴起，并且有良好的发展势头，政府要继续推进信托业的健康发展和制定投资信托方面
9、的法律法规为REITs在我国的快速发展提供良好的制度环境。通过借壳上市、私募基金等方式融资应该是房地产企业的一大出路。加大与机构投资者的合作，充分利用机构投资者能够有效筹集资金、资金实力雄厚和投资规范化等优势，与机构投资者建立长期稳定的伙伴关系，挖掘通畅的融资渠道。2.文献参考1覃健. 我国房地产开发企业融资组合模式研究D.广西大学,2007.2郭庆. 城中村改造融资新渠道房地产投资信托（REITs）D.西安建筑科技大学,2009.3陈珊. 房地产开发企业融资渠道研究D.上海社会科学院,2009.4孙瑞娟. 对我国房地产业融资问题的研究D.中国海洋大学,2009.5翟双华. 我国房地产开发企业
10、融资方式的研究D.西南财经大学,2007.6杨智英. 中小型房地产企业融资方式研究D.西南财经大学,2007.7李素红,周维升,陈立文. 房地产开发企业融资风险的研究现状与展望J. 企业经济,2010,01:154-157.8董旭娟. 我国中小房地产企业融资困境与对策研究D.长安大学,2011.9周子涵. 村镇住宅建设中房地产开发企业融资模式研究D.北京交通大学,2010.10吴导. 房地产调整对我国商业银行风险的传递研究D.浙江大学,2013.11秦培刚. 我国房地产企业融资效率评价研究D.西北农林科技大学,2012.12王剑芳. 我国房地产开发企业的发展现状、存在的问题及对策研究J. 特区
11、经济,2006,08:272-274.13李霞. 我国房地产开发企业融资现状及渠道探析J. 河南社会科学,2003,06:140-141.14卞加俊. 金融市场约束与房地产市场发展D.浙江工商大学,2013.15丁欣. 房地产企业多元化融资模式研究D.华东理工大学,2014.16薛小荣. 房地产开发企业诚信的博弈分析与对策研究D.西安建筑科技大学,2007.三、 初步的实施方案1、论文内容架构题目：房地产开发企业融资现状与对策研究摘要（关键词）目录引言正文：1 绪论1.1 选题的背景 1.2 选题的目的及意义 1.3 本论文的研究思路和主要内容2 我国房地产企业融资现状2.1 我国房地产企业融
12、资状况概述2.1.1 房地产企业资金的主要来源是银行贷款2.1.2 房地产企业融资渠道逐步走向多样化2.1.3 房地产信托业务活跃2.2 拓展房地产融资渠道的意义及前景3 我国房地产企业融资中存在的问题3.1 融资结构单一且间接融资比重过大3.2 对房地产融资的限制因素太多3.3 银行贷款方式及金融创新太少4 房地产企业融资问题原因的分析4.1未能形成良好的融资体系4.2金融市场不完善及法规滞后4.3大多数房地产企业自身条件先天性不足5 以万科为例进行房地产企业融资分析5.1 万科融资现状5.2 以万科试水“曲线贷款”案例分析5.3 境外融资的新模式6 解决我国房地产企业融资问题的对策6.1
13、传统融资方式6.1.1 预售房款6.1.2 银行贷款6.1.3 合作开发6.1.4 股票融资6.1.5 债券融资6.2 创新融资方式6.2.1 通过吸引股权投资，扩充自有资金6.2.2 用房地产信托计划融资6.2.3 吸引海外资金6.2.4 担保公司6.2.5 房地产投资信托6.2.6 房地产资产证券化7 新旧融资方式的比较 7.1传统融资方式的SWOT分析 7.2传统融资方式的适用范围 7.3创新融资方式的SWOT分析 7.4创新融资方式的适用范围8 结论参考文献声明致谢四、 预期结果结合图书馆信息资源、网络资料、相关图书，以及通过实地调研分析北京市的农村集体建设用地入市现状并提出政策建议，撰写出一篇优秀的毕业论文。五、 进度要求时间安排：寒假2015年1月22日3月02日进行资料调研，完成开题报告；完成一篇与论文题目相关的英文文献翻译，要求5000汉字。第12周2015年3月05日3月16日开题报告答辩，修改并确定论文内容及实施计划。第37周2015年3月19日4月20日深入研读资料。撰写论文详细提纲。第812周2015年4月23日5月25日提交初稿，修改。提交第二稿，修改。完成论文。第1314周2015年5月28日6月8日准备答辩。完成答辩。
