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1、武汉市公共租赁住房用地供给研究摘要：当前，加大城市保障性住房建设力度，对改善民生、增加投资、扩大消费、促进社会和谐和国民经济更好更快发展有着重大的现实意义。其中，公共租赁住房建设是很重要的一个方面，有利于城市“夹心层”居民住房问题的解决，而其用地供给又是重中之重。从土地供给总量、价格和区位三个方面，分析了武汉市公共租赁住房用地供给状况，并提出了确保武汉市公共租赁住房用地有效供给的措施。关键词：公共租赁住房；土地供给；武汉市中图分类号：c91文献标识码：a文章编号：1672-3198（2011）16-0080-01近年来，武汉市不断加大经济适用住房、廉租住房等保障性住房的建设力度，城市中低收入家
2、庭的住房条件得到明显改善。但仍有部分中等偏下收入住房困难家庭，既不符合经济适用住房、廉租住房保障条件，又无力通过市场购买或租赁住房；同时，新就业职工阶段性住房支付能力不足的矛盾日益显现，外来务工人员的居住条件也有待改善。加快发展公共租赁住房，是完善住房供应体系、调整保障性住房供应结构、满足城市中等偏下收入群体基本住房需求的重要举措，对引导居民合理住房消费、稳定武汉市房地产市场、深入实施人才强市战略、促进经济社会持续健康发展具有十分重要的意义。而其用地供给是武汉市公共租赁住房建设和发展的有效保障。1 武汉市公共租赁住房用地供给状况分析1.1 武汉市公共租赁住房用地供给总量“十二五”期间，武汉市将
3、重点发展公共租赁住房，2011年计划建设3万套公共租赁住房。这项政策的有效实施以及计划目标的完成都要建立在公共租赁住房用地供给的前提之上，这在一定程度上对武汉市公共租赁住房用地供给数量提出了要求。2011年武汉市中心城区计划住宅用地供给18880亩，而保障性住房用地为6890亩，占中心城区计划住宅用地供给总量的36.49%，其中公共租赁住房用地300亩；开发区和远城区计划住宅用地供给15450亩，而保障性住房用地为690亩，占开发区和远城区计划住宅用地供给总量的447%，其中公共租赁住房用地630亩。可以看出，武汉市公共租赁住房用地计划供给量占整个保障性住房用地计划供给总量的比例较小。按武汉市
4、住房困难户30万户，户均建筑面积40平方米计算，共需建公共租赁住房1200万平方米，公共租赁住房容积率按不大于2.5计算，需用地480万平方米，约7180亩。而实际上，武汉市的“夹心层”群体人数远远超过30万，对公共租赁住房的需求量非常大，这也就意味着公共租赁住房用地供给的数量要更大。可以看出，尽管武汉市公共租赁住房用地供给有相关的计划做指导，量化其用地供给总量有利于缓解“夹心层”群体住房困难的局面，但是其用地供给总量偏小，还远不能满足所有“夹心层”居民的住房需求。因此，政府应加大公共租赁住房用地的供给量，使“夹心层”群体的住房问题得到更快更好的解决。1.2 武汉市公共租赁住房用地供给价格20
5、11年5月，武汉市房管局公布的市人民政府办公厅关于加快发展公共租赁住房的意见中指出，公共租赁住房建设用地纳入全市年度土地供给计划，实行计划单列、专地专供，予以重点保障。已储备的土地要优先用于公共租赁住房的供给。政府新建公共租赁住房，建设用地实行划拨供给。政府所属机构或者政府批准的机构建设公共租赁住房的，其用地可采取租赁的方式，按年缴纳土地租金。其它方式投资建设的公共租赁住房，建设用地可以采取划拨、出让、租赁或者作价入股等方式有偿使用，并将所建公共租赁住房的总体规模、单套建筑面积、套型结构、房屋权属、租金水平、建设标准和设施条件等作为土地供给的前提条件。可以看出，武汉市公共租赁住房用地供给的方式
6、具有多样性。对于采取出让、租赁、作价入股等方式有偿使用土地的，政府应降低土地供给价格，通过减少土地出让金、降低土地租金等方式减少开发商取得土地的成本，让利于开发商，从而有利于降低公共租赁住房租金，真正惠及到“夹心层”群体。因此，“十二五”期间，武汉市要重点加强公共租赁住房建设，使这项惠民政策真正落到实处，降低其土地供给价格，减少开发商取得土地的成本是必不可少的一个环节。1.3 武汉市公共租赁住房用地供给区位2010年6月，国家七部门联合发布的关于加快发展公共租赁住房的指导意见中指出，新建公共租赁住房以配建为主，也可以相对集中建设。要科学规划，合理布局，尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区
7、域，同步做好小区内外市政配套设施建设。2011年5月，武汉市房管局公布的市人民政府办公厅关于加快发展公共租赁住房的意见中也指出，按照“科学规划、合理布局、集约用地”的原则，在交通便利、公共设施较为齐全的区域，建设和发展公共租赁住房，同步做好小区内外市政配套等设施的建设。这表明国家和武汉市政府都非常注重公共租赁住房用地供给的区位，体现出了区位在公共租赁住房建设中的重要性。而实际上，2011年武汉市中心城区计划公共租赁住房用地供给300亩，远城区为630亩。可以看出，武汉市公共租赁住房用地供给主要集中在远城区。而远城区相对于中心城区而言，交通不够便利，公共基础设施也不够完善，增加了“夹心层”群体生
8、活、学习、工作等方面的负担，导致这项惠民的住房保障政策并没有真正给需要的人带来实惠。因此，政府应遵循土地供给区位的均衡性原理，依据实际情况，认真规划好公共租赁住房用地供给，合理安排其用地供给区位，完善不同地段的相关基础配套设施建设，让这项好的政策真正带来好的结果。2 确保武汉市公共租赁住房用地有效供给的措施大力发展公共租赁住房是满足城市中低收入家庭的基本住房需求，实现“住有所居”，促进社会稳定的重要举措。“十二五”规划中也明确强调要重点推进公共租赁住房建设，形成以公共租赁住房为主，经济适用住房、廉租住房为补充的住房保障体系。而公共租赁住房用地供给又是政府目标实现的基本前提，因此，政府应采取必要
9、措施重点加强对公共租赁住房用地供给的管理，保证公共租赁住房合理建设，促进其有序发展。（1）挖掘城市土地供给潜力，建立保障性住房建设用地供给长效保障机制，保证公共租赁住房用地长期有效供给。由于城市土地资源十分紧缺，各地方政府应通过盘活城市存量土地，通过加大土地整理复垦力度来保证建设用地指标缺补平衡以及通过利用农村零散的宅基地等多种方式来保证保障性住房用地供给，尤其是公共租赁住房用地供给。公共租赁住房用地应纳入地方年度土地供给计划中，采取划拨、出让、租赁等方式供给，建立公共租赁住房用地供给长效保障机制，保证其长期有效供给。（2）降低开发商取得土地的成本。对于由社会单位利用自用土地建设公共租赁住房的
10、，地方政府应采取协议租赁方式供给土地，可以根据实际情况一次性的降低土地投入的成本；对于由农村集体经济组织利用建设用地建设公共租赁住房的，地方政府可以采用占地的方式供给土地，承担居民的拆迁、补偿、安置等费用。政府通过最大限度地降低开发商取得土地的成本的方式来最大限度地降低公共租赁住房租金，保障其利益真正惠及到住房困难群体。（3）合理安排公共租赁住房用地供给区位。地方政府应按照“均衡布局、交通方便、配套完善、环境宜居”的原则，对公共租赁住房进行合理的选址和规划，避免造成居住隔离、贫困集聚，形成不利于社会融合的公共租赁住房“贫困陷阱”现象。地方政府可以借鉴包容性区域规划等政策手段，将公共租赁住房用地
11、供给安排在商品房社区中，将公共租赁住房和商品房社区融合在一起，形成混合社区，既方便中低收入居民的生活，又可以增加他们的社会活动和就业机会，促进不同收入阶层居民的社会融合。参考文献1吴斌.城市发展中土地供应调控机制初探j.国土经济，2004，（2）.2刘晓英.供地政策对房地产价格的影响分析j.中国物价，2005，（8）.3杨玲.论我国城镇住房保障制度的建设和完善j.现代城市研究，2002，（6）.4陈伟，胡韫频.城市土地供给不能“寅吃卯粮”城市土地供给应实行均衡性管理j.长江建设，2004，（1）.5周郁.城市住房保障制度的土地供给研究以重庆市为例d.西南大学，2009.6钟兰祥.城市经营中土地供给的问题及对策研究d.重庆大学，2008.7高辉.城镇中低收入阶层住房保障研究d.浙江大学，2008.8陈杰.城市居民住房解决方案理论与国际经验m.上海:上海财经大学出版社，2009.
