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1、民族文化创意产业园项目可研投资报告 目 录第一章 总论3一项目背景3二项目概况6三项目基本运作思路11四项目实施的必要性13第二章 宏观环境分析14一郫县的发展机遇和有利条件14二政策环境18三项目区域环境概况19第三章市场分析23一国内外文化创意产业发展现状与趋势23二成都市文化创意产业发展现状与分析24三成都市文化创意产业存在的问题32四郫县的文化产业及与相邻区县之比较33五成都市创意产业发展规划35第四章 项目SWOT分析38一优势S分析38二劣势W分析40三机会O分析40四威胁T分析42第五章 项目规划43一项目总体规划43二项目定位43一本项目的宗旨43二本项目价值目标定位44三产业
2、园功能目标定位44四项目规划思路45一七个一简述46三三村简述49四三聚落简述50五三中心简述51第六章 项目运作52第七章 项目管理55一分析的原则和依据58二基础数据59三投资估算62四投资计划与资金筹措64五盈利能力分析67六清偿能力分析79七资金平衡分析79八临界点分析81九不确定性分析83税后NPV83十财务评价结论85第十章 风险与对策86一政策风险86二土地资源风险86三市场风险874财务风险88第十一章 项目综合评述88第一章 总论一项目背景迈入21世纪创意产业的迅速成长成为发达国家和地区产业发展突出趋势它将对人们的工作和生活产生重大深远的影响民族文化创意产业是指以创造性思想为
3、核心以保护民族文化为原则以民族文化艺术与经济的全面结合为自身特征以创意资产为基础以高新技术手段为支撑以网络等新传播方式为主导的新型产业集群把独特的传统文化融入到创意中促进民族地区经济发展的创新性产业包含经济文化科技和社会等各个层面它是以民族文化为基础集观光购物消费娱乐为一体的综合经济活动消费者以感知各民族的民族风情建筑习俗等形式通过购物消费直接为当地带来经济收入是民族文化与经济的统一体 当前国际旅游趋势在向文化旅游方向发展以弘扬民族文化展现民族地域文化风采的创意活动和项目越来越受到重视我国拥有丰富多彩的民族文化堪称民俗文化的宝库如何利用各民族地区的文化优势寻找促进民族地区经济发展的新的增长点真
4、正实现从文化区到文化创意区的转变现在很多地区都在发展文化创意产业但同质化现象比较严重利用民族文化创意产业新的营销手段发展民族文化创意产业不仅对民族地区的经济发展有积极促进作用而且对民族文化的延续发展也是一个重要措施党的十三次代表大会就正式提出要大力发展文化及文化产业特别是十七次代表大会确定了文化大繁荣大发展新高潮的强国发展战略加速发展文化产业以确保国家文化安全和民生需求而中国西部民族文化创意产业园则是文化产业深度延伸的升级版即第四创意产业近年来文化创意产业的发展已经得到党和国家的高度重视和支持相关部门先后出台了国办发200811号财税20092号等若干鼓励措施和税收优惠政策2009年4月四川省
5、省长蒋巨峰主持召开会议专题研究加速推进四川省文化产业发展措施会议就重大创意文化产业项目推进工作进行了研究部署省委常委省国资委党委书记王少雄省委宣传部长黄新初副省长黄彦蓉等出席会议根据四川省国民经济和社会发展的十二五规划纲要成都市做为国务院的旅游试点城市地处成都近郊上风上水的郫县唐昌镇横山村是一个颇具开发价值的地方对郫县的创意文化具有重大的标杆作用而郫县地处世界级风景名胜区青城山都江堰的一个节点其区位优势无可比拟特别是它的文化资源即旅游生态休闲农耕文化等富集一方 拥有相当高的开发附加值和发展潜力将形成可持续发展的产业链条关于拟打造中国西部民族文化创意产业园这一重大项目是民族地区经济社会和持续发展
6、的一个探索与创新它有别于目前全国各地不同的纯风光纯体验纯休闲的旅游文化项目而该产业园的建成对西部的标杆作用和推广价值将具有很好的示范意义由四川省云南商会牵头主导商会的成员单位组团投资开发的郫县唐昌镇横山片区就是具有非常个性和特色的国际度假区它的建成也是中国西部第一个大型民族文化旅游地产项目项目规划面积6000亩具有资源特别稀缺而不可复制融娱乐休闲互动养生养老条件十分优越而真实设计建设起点高等特点项目按照原生态国际化高品位理念打造世界旅游目的地在横山片区民族文化产业园项目开发的影响和带动下还将为郫县解决大量的失地农民就业对提升郫县城市形象和文化内涵将是一次跨越本项目的运行将会拉动整个西部少数民族
7、地区的经济社会的新增长方式为和谐社会的建成将起到积极的促进作用而本项目的开发就是文化旅游与旅游地产的升级版二项目概况1项目名称中国西部民族文化创意产业园2项目选址成都市郫县唐昌镇横山村境内即横山村平乐村两个行政村共31个社3总体定位本项目是中国西部规模最大规划合理设计超前功能齐全配套完善服务最优管理规范的现代化的西部民族文化创意产业园集禅修祈福休闲渡假体验互动农业观光体育健身高品质养生养老为一体的旅游度假胜地融创意研发推广民族文化产品的聚散中心面向全世界无景区门票的中高端服务旅游目的地将打造成为中国西部民族文化集中展示的窗口成都城乡统筹一体化的成果基地助推中国西部民族地区经济社会的引擎探索中国
8、西部民族地区经济增长的新模式同时配合郫县县委县政府打造天下蜀商文化的发源地寻根地的重大使命4项目规划本项目规划面积6000余亩项目规划设计为七个一二堂三村三聚落三中心即一广场民族文化艺术展示广场一廊西部52个民族简介概况一景水世界景观一城唐城一院君平学院一谷浪漫谷一岛情人岛二堂三村既随缘祈福堂毕摩苏里文化展示堂川西民俗文化体验村颐养乐活村栖贤村三聚落为中国西部民族村聚落异地商会会馆聚落中国创意农业聚落三中心为中国民族文化艺术研发中心中国民族体育竞技中心产业园管理服务中心第一期占地面积 亩总建筑面积70000平米容积率105利润总投资44投资净利润率净利润总投资18若取折现率12全部投资税前财务
9、净现值NPV为3638万元内部收益率IRR为2043税后财务净现值NPV为1167万元内部收益率IRR为14949主要经济指标 主要经济技术指标汇总表序号名 称单 位数 量备 注一建设指标1总占地面积亩100假定100万亩2总建筑面积平米7000021交易区平米42000二层22生活配套平米15000六层框架23商务办公平米8000六层框架24物流仓储平米5000二层框架3容积率1054建筑密度41二经济指标1总投资万元194612资金筹措万元19461其中自有资金万元1230 借款万元9751 销售或租金收入再投入万元8480 3销售均价元平米5141 4租金均价元平米月26 5单位成本元平
10、米2780 6总收入万元43876 其中租金收入万元7886 销售收入万元35990 7经营税金及附加万元2457 8房产税万元946 9土地增值税万元3186 10运营维护费用万元800 11财务费用万元3901 12利润总额万元13124 13税后利润万元8793 三财务评价指标1投资利润率6744利润总额总投资24518税后利润总投资3万元3638 折现率124全部投资财务净现值税后万元1167 折现率125全部投资内部收益率税前2043 6全部投资内部收益率税后1494 三项目基本运作思路本项目在运作上遵循唐昌镇横山片区总体运作思路并服从横山片区项目总体规划在此基础上项目按照整体规划分
11、片开发滚动发展封闭运行稳步推进的原则充分利用政府资源成都蜀都文旅公司依托横山片区的旅游资源优势整合行业资源和社会资源以完善的功能和配套为支撑以规范的管理和优质的服务为核心以旅游观光式的优美环境为亮点集禅修祈福休闲渡假体验互动农业观光体育健身高品质养生养老为一体的旅游度假胜地融创意研发推广民族文化产品的聚散中心面向全世界无景区门票的中高端服务旅游目的地由四川省云南商会牵头整合商会内外部资源指定商会副会长单位成都潇天投资管理有限公司负责前期项目运作筹备工作土地整理由四川华海建设集团四川豪庆投资公司四川桂湖置业四川万品置业四川白鹿山置业等会员单位分解实施各子项目四川省创意产业协会总体指导四川西部商会
12、联盟俱乐部项目协办另联动导入云南福宝文化集团云南迪庆文化旅游集团共同投资打造经营中国西部民族文化创意产业园成都潇天投资管理公司投入部分资金主要用于项目设计营销推广拆迁工程建设由建筑商或其他投资者投资建设完成后项目由潇天公司经营管理潇天公司每年按照竣工决算金额或投资额向施工方或投资方支付10的资金利息作为投资者的投资回报投资者待潇天公司取得该土地使用权进行产业园各子项目销售后收回全部投资四项目实施的必要性中国西部民族文化创意产业园是一个涉及旅游贸易建筑物流商业信息和电子商务等多个相关行业的综合项目项目的建成将极大地推动成都创意产业和地区经济的发展优化资源配置及地区产业结构解决社会就业增加财政收入
13、创造良好的经济效益和社会效益1通过整合行业资源完善郫县创意产业配套提升郫县创意旅游产业水平做大做强郫县创意旅游产业确立郫县在成都民族创意产业的龙头地位2项目的建设不但可以充分利用本地的资源优势推动经济的发展而且能有效拉动交通运输餐饮服务房地产等相关产业发展快速高效地聚积人气提高城市档次与水平扩大辐射引导吸收周边地区的资金流物流信息流进一步拓展地区间的市场空间活跃地方经济加速农村劳动力的转移聚积资金流物流信息流全国范围内土地市场治理整顿全国停审批农用地转非农建设用地4m2花香农居创意村红砂村13亩许燎原当代艺术工作室小规模创作销售创意产品荷塘月色画家村万福村3亩万福村周春芽画家工作室新建蓝顶二期
14、租赁农房向画家收取租金江家菜地雕塑村江家堰村雕塑家工作室为雕塑家建立工作室和作品陈列室东篱菊园摄影村驸马村摄影婚纱外景地展览幸福梅林民俗村幸福村200米长剪纸陶艺织锦蜀绣竹编漆器银器等民间艺人工匠进行现场制作展示和销售农房改造收取租金工业文明博物馆建设南路120亩文旅集团成华区政府主题式公园博物馆展览旅游体闲商业品牌发布会红星三十五号成都君厂15万m2锦江区文化局成都文创投资发展公司MOMA艺术酒店餐厅设计学院图书馆工作室等旧房改造为创意企业写字楼收取租金2在建的创意产业名称位置规模组织者规划业态操作模式成都东村锦江区41平方公里中国保利集团韩国SK集团成都政府舞台艺术现代艺术品创作与交易文博
15、旅游等创意成都锦江区工业园区21亩传媒集团传媒企业创意机构金融邮政餐饮休闲等针对出版传媒广告企业的5A级写字楼红星三十五号成都君厂15万m2锦江区文化局成都文创投资发展公司MOMA艺术酒店餐厅设计学院图书馆工作室等旧房改造为创意企业写字楼收取租金3规划中的创意产业名称位置规模红光楼红光厂10亩733艺术工场建设南路120亩红楼府青立交桥南侧12000 m2从上表中可以看出1成都市的文化创意产业分布成都市的文化创意产业主要集中于锦江区和成华区在武侯区和新都县也有零星分布大部分以成华区和锦江区的废弃厂房工人俱乐部历史建筑农房废弃仓库所在地为目标经过改造翻新后形成由于这些区域房产租金便宜周围环境清净
16、适合艺术创作吸引了大批青年艺术家在此设立工作室迅速实现了艺术创作上的聚集位于锦江区工业开发区的创意成都大厦和位于三圣乡的蓝顶艺术中心是为数不多的两个新建园区2创意产业园区的经营者创意产业园区的经营者大致有两类一类是成名艺术家另一类是有创意产业背景的地产开发商成名艺术家租赁废弃的厂房仓库借助自身的人脉经济积蓄等资源通过艺术家独有的艺术手法将其改造成艺术创作中心例如蓝顶艺术中心的周春芽北村艺术工厂的周勇733的苏阳等人有创意背景的地产开发商以自身的资金人才品牌等资源为谈判砝码获取政府的开发许可改造废旧厂房或者新建创意基地前者如成都文化旅游集团的成都工业文明博物馆后者如博瑞传媒开发的成都创意大厦3创
17、意产业集中区的业态构成几个创意产业集中区的业态构成已经突破的艺术家工作室画廊的最初界限向多元化方向发展出现了为艺术家以及休闲者服务的酒吧餐厅等商业服务设施建筑设计文娱创作传媒娱乐动漫软件音乐服装等创意业态也开始创意园区聚集4盈利方式租赁废弃厂房仓库并对其进行简单改造收取租金是成都众多创意产业园最普遍的盈利方式蓝顶北村733三圣乡片区大都如此除此之外成都创意大厦红星路35号以创意长夜写字楼配套商业为主要盈利点工业文明博物馆以休闲商业小型展览为主要赢利点成都市具有全国影响的文化创意产业基地不多区域性的特色文化创意产业集群有待形成产业集聚效应不明显对成都而言一方面要利用好园区化和楼宇化的模式培育品牌
18、园区形成具有规模效应和集聚效应的产业体系和链条同时要认识到产业园并不等于文化创意产业的发展建设产业园区要避免有园无产业的窘境三成都市文化创意产业存在的问题1产业链条破碎成都市创意产业及其上下游产业很不成熟既有经纪交易平台等上游产业的缺位也有配套服务作品包装等下游产业的缺失致使成都的创意产业无法形成一整条链无法最大程度发挥聚集产业带来的好处2盈利模式单一旧房改造廉价出租是成都众多文化创意产业园的主要盈利模式这种单一的盈利模式无法承担创意产业园区新人包装平台搭建等众多职能3交易平台缺失有工场无市场是成都创意产业的主要缺陷之一交易平台的缺失使得四川艺术家将其作品的交易地点放在了北京上海等东部城市也使
19、得经济拮据的青年艺术家无法发挥市场价值4新人包装缺位成都拥有多所艺术高校也拥有众多优秀的青年艺术家由于创意经纪产业缺失导致对艺术新人的培养和包装缺位青年艺术家的生存状态堪忧创意产业的持续发展受到严重威胁四郫县的文化产业及与相邻区县之比较由于资料的局限我们从郫县统计局只收集到第三产业的各行业增加值其中有三个行业属于文化创意产业指标名称成都市郫县温江双流金牛区郫县金牛区数量比重数量比重数量比重数量比重数量比重地区生产值3901100153821001488410033762100435481001283第三产业18142465479131141312771307388269826201563信息计
20、算机软件服务144437302022315668212142491714科技服务和地勘1093380490308706517153909901798文化体育和娱乐5551408706133090760288420110163行业小计3092793436283442961261373693515921159区位优势优势优势文化优势全国范围内土地市场治理整顿停审批农用地转非农建设用地成都目前文化创意产业正在迅猛发展市场竞争激烈无论是着眼成都还是放眼全国产品品质上都不乏强有力的竞争对手成都五城区的创意市场虽然存在诸多问题但其周围的交通商业配套等比较完善市场经过近几年的培养目前是成都人气较旺的市场对创
21、意商家有较大的吸引力该市场投资方对成都五城区的创意市场前景看好同时温江双流等也在发展创意产业其优势和发展前景有目共睹因此在项目前期该市场对项目形成一定的威胁 综上所述项目的优势大于劣势机会大于威胁具有优异的发展潜质通过有效整合项目在区位规模产品品牌等方面的竞争力可以形成强大的综合竞争力完全能够向市场发起强大的冲击和挑战甚至突破现有竞争层面在市场中脱颖而出将横山片区建设成为郫县第一个国家级AAAA级景区成为西部平原的一颗璀璨明珠第五章 项目规划一项目总体规划规划项目占地面积6000余亩二项目定位一本项目的宗旨 1挖掘整理中华民族传统文化2传承弘扬中华民族优秀文化3保护研究中华民族近现代文化二本项
22、目价值目标定位三产业园功能目标定位四项目规划思路产业园项目规划设计为七个一二堂三村三聚落三中心七个一即一广场民族文化艺术展示广场一廊西部52个民族简介概况一景水世界景观一城唐城一院君平学院一谷浪漫谷一岛情人岛二堂三村既随缘祈福堂毕摩苏里文化展示堂川西民俗文化体验村颐养乐活村栖贤村三聚落为中国西部民族村聚落异地商会会馆聚落中国创意农业聚落三中心为中国民族文化艺术研发中心中国民族体育竞技中心产业园管理服务中心详述如下一七个一简述1一景水世界景观借助于产业园所在地唐昌横山村水资源特别丰富的特点在产业园入口处建造以几何图案构成的高10m宽40m的一道水屏风内外置于变幻灯光特别是晚上将是一个非常梦幻的童
23、话世界该景观将烘托周边的民族文化长廊和民族文化广场形成强烈对比和视觉反差产生一种无以伦比的视觉效果该景观预计造价300万元2一广场民族文化艺术展示广场该广场紧邻水世界景观采用半封闭圆形其功能为举办全国性的民族体育竞技文化艺术展演展示民俗节庆活动该广场预计造价800万元3一廊民族文化长廊该长廊做为文化广场的配套主要概述中国西部52个少数民族的概况和习俗图文并茂工艺为石刻浮雕该长廊预计造价400万元4一城唐城该城以唐朝建筑风格设计建造设护城河城楼城垛复制再现严君平一代大儒的盛世元素和民俗生活城内分布旅游商品土特产品聚散交易一条街酒吧一条街禅茶一条街特色客栈一条街等等创作打造一台以宣传介绍严君平传奇
24、故事的歌舞剧现场演出该城将做为一座融商业美食娱乐休闲的不夜城该城预计造价1亿元5一院君平学院该学院以严君平的学术著作为主研辅以国学精髓面向全国及东南亚地区招生设教学楼研究中心学术交流中心宿舍食堂 该院占地约50亩修建竣工约8000万元6一谷浪漫谷该谷以体验少数民族文化为主纯原生态栈道竹楼寮寨狩猎配以溪流河谷吊桥探险探宝野外露营自助野炊主题活动量身打造订单服务为主该浪漫谷预计投入1000万元7一岛情人岛该岛以回顾体验特别策划的婚庆婚礼为主为成功人士的金银婚纪念开展特色服务面向全球量身定制订单服务该岛预计投入500万元二二堂简述1随缘祈福堂依托现有的平乐寺扩大两倍规模供奉送子送福菩萨增设佛道的产品
25、研发生产基地增设骨灰塔陵的寄存业务每年与世界和平基金会举办一次全国性的祈福大会该堂预计造价15亿人民币可面向全球华人募捐筹资2彝族毕摩苏里文化堂该堂以全球彝族人的精神膜拜为核心集中浓缩展示彝族的文化图腾崇拜文字研究弘扬彝族文化艺术及产品研发该堂预计造价1亿元人民币可面向全球彝人及有浓厚彝族文化情结的富商认捐修建三三村简述1川西民俗文化体验村该村以产业园区内的失地农民集中安置以院落为单元开展院落经济特色客栈特色农家菜手工制作如豆瓣制作豆花制作等等转换经济增长模式离土不离家全部安置就业该体验村修建预计2亿元人民币修建资金以土地整理挂牌出让金部分解决2颐养乐活村该村以社会成功的中老年人士为服务对象以
26、中式庭院四合院书香风格田园风光的生活环境采用低门槛入住高品质服务的养生养老理念该村占地约200亩预计造价含装修1亿元人民币开发商垫资修建预租预售3栖贤村该村以全国的社会名流特别是文学诗歌书法摄影界颇有影响的人士的创作学术交流闲居度假作品拍卖的一个上乘之所 该村以木屋木家居为主调预计占地100亩造价含简装直接成本约6000万元四三聚落简述1商会会馆聚落该聚落以省级异地商会20余家自行建造自行经营以联络乡党情感展示家乡文化开展商务接待大型联谊活动的场所该聚落用地约200亩造价无法估计2少数民族文化聚落该聚落以西部52个少数民族的建筑文化民俗宗教礼仪等简介以幻灯三维动画影像等手段予以回顾展示该聚落用
27、地50余亩以门票收入和民族歌舞展演驻场收入为主辅以产品销售预计建造成本8000余万元3创意农业聚落以严君平头像为主题用农产品栽种图形凸显创意魅力制造轰动效应推动园区产业互动制造两个效益的提升并引进以色列农庄模式和台湾创意农业该聚落应由唐昌镇政府主导并配合策划执行由产业园统筹五三中心简述1民族文化研发中心该中心以唐代大儒严君平中国西部少数民族文化艺术非遗近现代民族文化等作为研究开发推广的主要任务面向市场为少数民族地区经济社会服务该中心设置在唐城主楼内2民族体育竞技中心该中心以策划承办国际国内性的民族体育赛事为主辅以西部少数民族民间性群众性的趣味赛事增强产业园的人气和培育商机形成良性可持续发展3产
28、业园管理服务中心该中心以公共服务配套滚动发展开发招商创意产品知识产权申报税务工商咨询法律等综合功能此中心设置在唐城的裙楼内第六章 项目运作本项目在运作上遵循唐昌镇横山片区总体运作思路并服从横山片区项目总体规划在此基础上项目按照整体规划分片开发滚动发展封闭运行稳步推进的原则充分利用政府资源成都蜀都文旅公司依托横山片区的旅游资源优势整合行业资源和社会资源以完善的功能和配套为支撑以规范的管理和优质的服务为核心以旅游观光式的优美环境为亮点集禅修祈福休闲渡假体验互动农业观光体育健身高品质养生养老为一体的旅游度假胜地融创意研发推广民族文化产品的聚散中心面向全世界无景区门票的中高端服务旅游目的地本项目拟定建
29、设周期为58年在郫县政府的指导下与横山村平乐村村委共同组建股份公司进行开发建设由四川省云南商会牵头整合商会内外部资源指定商会副会长单位成都潇天投资管理有限公司负责前期项目运作筹备工作土地整理由四川华海建设集团四川豪庆投资四川桂湖置业四川万品置业四川白鹿山置业等会员单位分解实施各子项目四川省创意产业协会总体指导四川西部商会联盟俱乐部项目协办另联动导入云南福宝文化集团云南迪庆文化旅游集团共同投资打造经营中国西部民族文化创意产业园具体如下工作流程工作内容实施单位第一阶段负责与郫县政府签定项目框架合作协议四川省云南商会协助副会长单位成都潇天投资管理有限公司第二阶段总体规划设计可行性报告论证地勘资料景观
30、设计及正式立项工作成都潇天投资公司第三阶段待立项后项目土地整理事宜由成都潇天牵头四川华海建设集团四川豪庆投资四川桂湖置业四川万品置业四川白鹿山置业等会员单位分解实施第四阶段川西民俗文化体验村和产业园的会馆聚落的开发建设成都潇天投资主导四川西部商会联盟俱乐部实施第五阶段少数民族聚落及浪漫谷情人岛的打造工作商会副会长单位四川省创新民族文化艺术发展中心牵头引进云南福宝文化集团云南迪庆文化旅游集团负责承建第六阶段高档养生养老聚落和平乐寺扩建华西集团十二建公司负责承建潇天投资公司投入部分资金主要用于项目设计营销推广拆迁工程建设由建筑商或其他投资者投资建设完成后项目由潇天公司与横山村平乐村村委共同组建的股
31、份公司经营管理潇天公司每年按照竣工决算金额或投资额向施工方或投资方支付10的资金利息作为投资者的投资回报投资者待潇天公司取得该土地使用权进行产业园各子项目销售后收回全部投资各项目实施均有对接和运作方式此产业园以经过多次论证确认了它的可操作性和两个效益的最大化项目还将建设完善的生活和商业配套设施优美的生态环境引进餐饮娱乐休闲商场等建设公寓出租为商家营造方便舒适优美工作和生活环境吸引并留住商家为吸引商家入驻聚集人气项目争取相应的优惠政策加大宣传推广的投入扩大市场影响借助政府力量引导商家向本项目集中第七章 项目管理规范的管理和优质的服务是项目的核心潇天投资管理公司四川云南商会的副会长单位拥有丰富的人
32、才资源他们在多年的商业旅游和物业管理实践中积累了丰富的经验汇集了一大批具有高水准高效率高素质的专业化管理人员本项目建成后将由潇天投资管理公司进行的管理潇天公司将参照ISO9001质量管理体系结合项目特点制定符合实际的管理标准和规范通过专业化的管理营造良好的商业氛围实现物业的保值增值由潇天公司与横山村平乐村村委共同组建的股份公司组织架构及部门职能如下市场部项目营销策划宣传推广招商销售等工作客户服务部客户关系管理受理投诉客户沟通租务管理相关费用代收代缴等物业管理部市场建筑设施设备运行维护管理环境卫生管理安全消防管理综合管理部制定市场经营计划品质管理监督控制行政人力资源公共关系物流中心管理信息中心市
33、场行业产品信息的收集处理发布电子商务平台的管理网络设备的更新维护财务部负责编制资金计划筹措资金调控资金监督资金使用并评价资金使用效果单位数量备 注占地面积亩6000余亩目前该地块土地横山村土地整理成本预计28万元亩平乐村整理成本预计为36万元亩假定2016年我公司以100亩的价格获取该土地非市场拍卖价总建筑面积平米70000由一广场民族文化艺术展示广场一廊西部52个民族简介概况一景水世界景观一城唐城一院君平学院一谷浪漫谷一岛情人岛三堂三村既随缘祈福堂毕摩苏里文化展示堂川西民俗文化体验村颐养乐活村栖贤村三聚落为中国西部民族村聚落异地商会会馆聚落中国创意农业聚落三中心为中国民族文化艺术研发中心中国
34、民族体育竞技中心产业园管理服务中心组成容积率105建筑密度412主要建筑物及配套设施项 目占地面积亩备 注唐城高层民族文化艺术展示广场君平学院约50浪漫谷随缘祈福堂嘻哈洗浴堂彝族毕摩苏里文化堂川西民俗文化体验村小高层庭院颐养乐活村2006-8层框架栖贤村100一层木屋结构商会会馆聚落100少数民族文化聚落503有关税费率税 种税 率备 注营业税5城市维护建设税7营业税的7计教育附加费3营业税的3计房产税12土地增值税30累进税率30-60本项目为30所得税33三投资估算项目建筑面积共70000平米总投资19461万元单位成本为2780元平米其中土地成本10000万元占投入的514工程建设费用6
35、271万元占总投入的322由于政策原因暂停农用地转征地块拍卖时间无法确定我们假定该地块2010年拍卖目前项目地块基准地价60万亩西部鞋都项目是管委会与置信集团共同共发的项目土地价格享受一定优惠假定2010年鞋都公司以100万亩取得该土地根据鞋都公司对北片区起步区的摸底调查拆迁费用大约22万亩项目地块较起步区复杂加之不备具完善的拆迁手续拆迁成本可能增加初步估计25万亩2500万拆迁费用在建设期间发生的财务费用250万计入项目总投资项目总投资估算表序号项目内容总额 万元成本摊消 元 占总投比例备 注一开发建设总投资194612780 7000011土地费10000142970000514100亩假
36、定价格100万亩其中拆迁费25万亩12报建980140700005013设计费及提成28040700001414工程建设费用6271896 70000322含建安成本水电装饰基础配套15管理费用350507000018按50元计16营销费用700100700003617财务费用25036700001318其他费用630907000032com工程提成210307000011com前期物管费70107000004com不可预见费350507000018二经营资金三项目总投资194611000四投资计划与资金筹措项目总投资6亿元自有资金投入1230万元施工方垫支或其他投资者投资共9751万元租金或
37、销售收入再投入8480万元2011年6月以前投入3116万2005年7月-2006年6月投入7865万元2010年投入8480万元2004年9月-2005年6月主要是设计报建拆迁和前期推广共投入3116万元由于没有土地指标不能按正常程序报建只能报区上备案报建费用待取得土地后按程序补交 拆迁费用2500万由施工方出资公司按10的回报率支付相应利息设计营销费用420万由自有资金投入2005年7月-2006年6月项目建设期工程建设费7055万由施工方投入营销费和施工方拆迁投入产生财务费用810万由自有资金投入投资计划与资金筹措表单位万元序号项目名称合计建设期经营期 20049 20057 20067
38、 20077 20087 2009-200562006620076200862009620101项目总投资1946131167865848011建设开发投资19461311678658480其中土地费用1000025007500设计费及提成280280报建费980980工程费62716271管理费用35070280营销费用700140560财务费用250250其他费用63012650412经营资金2资金筹措1946131167865848021自有资金123042081022借款97512696705523销售租金收入再投入84808480五盈利能力分析1收入预测1价格根据市场行情交易区前两年
39、租金价格为30元平米月 低于金花市场现在的市场转租价为有效吸引商家入驻除生活配套区商铺外所有物业第一年免半年租金两年以后根据市场情况适当上调租金2010年项目平均出租价格为34元平米月经营期4年项目平均租金26元平米月根据市场发展趋势和物业租金价格2010年销售价格为交易区和生活配套商铺售价6000元平米公寓售价3000元平米商务办公售价3800元平米物流仓储售价3500元平米所有物业销售均价为5141万元2收入到2010年项目在6年内总收入43876万元其中销售收入35990万元出租收7886万元此外保证金收入537万用于2007年支付施工方或投资者的利息收入估算表序号项 目 20067 2
40、0077 20087 2009620076200862009620106交易区合 计491 1210 1764 27216 30681 出租面积平米27300336004200042000出租率6580100100出租价格 元平米月30303540出租收入万元491 1210 1764 2016 销售面积平米42000 销售价格 元平米6000 销售收入万元25200 二生活配套合 计19230035464207266 21公寓小 计4812014431803492 出租面积平米8000100001000010000出租率80100100100出租价格 元平米月10101215出租收入万元48
41、120144180销售面积平米10000销售价格 元平米3000销售收入万元300022商铺小 计14418021032403774 出租面积平米4000500050005000出租率80100100100出租价格 元平米月30303540出租收入万元144180210240销售面积平米5000销售价格 元平米6000销售收入万元3000三商务办公合 计77 173 211 3280 3741 出租面积平米6400720080008000出租率8090100100出租价格 元平米月20202225出租收入万元77 173 211 240 销售面积平米8000销售价格 元平米3800销售收入万元
42、3040四物流仓储合 计4810813219002188 出租面积平米4000450050005000出租率8090100100出租价格 元平米月20202225出租收入万元48108132150销售面积平米5000销售价格 元平米3500销售收入万元1750五总 计808 1790 2461 38816 43876 1除生活配套区商铺外所有物业第一年免半年租金2交易区商务办公区物流区按每平米100元公寓楼按每平米200元收取保证金共计单位万元序号项 目金 额说 明1销售收入35990 2扣除项目金额25369 21土地费用10000 22开发成本费用9461 23营业税金及附加2015 24其他扣除项目3892 2122 203增值额10621 4增值率42第3项第2项5适用税率30小于50适用税率为306土地增值税3186 第3项第5项3盈利能力分析项目在计算期6年内经营总收入43876万元净利润8793万投资利润率利润总投资44投资净利润率净利润总投资18若取折现率12全部投资税前财务净现值NPV为3638万元内部收益率IRR为2043税后财务净现值NPV为1167万元内部收益率IRR为1494通过以上财务数据说明项目具有较强的盈利能力预计损益表
