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1、知本大厦租金建议书 知本大厦位于深圳CBD南片区金田路与福民路交汇处，其首倡boho（bigofficehomeoffice）家庭大办公室概念，以全复式结构的商住两用单位的大平面、大空间，营造功能更先进、模式更完善的商住空间，满足了人们对居住和办公的个性需求，是兼商业和商服功能的综合体。一、项目市场分析项目位于皇岗片区，属高密度高尚住宅小区，该区由于毗邻皇岗口岸，24小时无限时与香港相连通，其消费人口主要以本社区住宅人口和香港过境来深消费人群为主，因此该区在商业业态上有其独特之处，在本商业圈所分布的几条街道中有着大量的餐饮、娱乐休闲、美容美体、健身会所等行业，和以服务于该商圈内社区居民生活为主
2、的几家大型零售企业。周边商业租金情况表区域名称租金水平备注福民路兴万家-1/F：200-280元/1/F：200-250元/2/F：100-160元/3/F：60-90元/地铁口物业，现正招商中。福民路福民文具礼品批发市场1/F：110元/2/F：80元/3/F：60元/现正招商中，二楼及以上可以做餐饮。金田路人人乐1/F：临街250-300元/ 内铺200-250元/2/F：100-150元/3/F：60-80元/其主要以中低档百货和生鲜超市为主，经营状况并不是十分理想，尤其是百货部分。福强路百佳超市1/F：临街300-350元/ 内铺 250-300元/2/F：100-150元/3/F：6
3、0-80元/4/F：40-50元/益田路万佳超市1/F： 临街250-300元/ 内铺200-250元/2/F：100-150元/3/F：60-80元/4/F：40-60元/福民路天虹商场1/F：200-250元/2/F：100-150元/3/F：60-80元/4/F：40-60元/金田路时代广场1/F：150-200元/2/F：100-150元/3/F：60-80元/餐饮、美容美体、休闲娱乐为主，人气相对较旺根据对项目周边商业的调研，发现片区主要大型超市1楼的街铺价格大致在150-350元/；2楼大致在100-150元/；处于地铁口的人人乐和兴万家租金水平与同区域其他类似商业相差不大；总体来
4、看，受市场总体供需和皇岗片区商业形态的影响，决定了商铺的租金定位。随着深圳地铁四号线皇岗站即将通车，并于2008年与香港地铁接驳（建议中），使深港两地的交通更为便捷。同时也会给区域带来更多的港人消费，使区域价值进一步提高，所以我们也对本案的地铁商业效益做了调研。地铁1号线沿线商业物业租售情况站点名称基本情况租金水平备注华强路流行18.28地下两层。招商暂未开始。按照年回报率6%计算，平均租金为：330元/月1、销售均价55000元/，现已售罊。2、不能做餐饮。华强地铁电子中心地下两层柜台：（2左右） 2000-5000元/月，管理费：100元/月；门面：700040000元/月，管理费40元/
5、月1、地下二层为电子元器件，目前1期招商已近尾声，2期招商暂未开始；地下一层餐饮招商咨询中。2、地下二层的实用率为100%。3、送一年管理费；合同签1年送两个月租金（从第三个月开始算）。科学馆华联地下商城地下一层平均租金200元/月，管理费45元/月（包水电费）2005年4月开张，目前租金享受3折优惠。中信地铁商城之前主要是售为主，由于销售状况不是很好，暂时封盘。老街中威精品地下一层，地上两层1楼：主通道8001000元/月，两侧100-400元/月，均价为：500元/月1楼：街铺 700元/月，内铺300-400元/月管理费38元/月（不分楼层）1、二楼铺位基本空置。2、对面的金世界百货除少
6、量门面营业外，一楼内铺和二楼大多空置。从地铁一号线沿线商业物业租售情况来看，沿线的地铁商业物业的招商、经营状况都不是很理想，如中信地铁商城前期销售不佳而暂时封盘、华联地下商城开业已经一年多，租金一直还是3折优惠；而有依赖强大的商圈聚集人气支撑的华强地铁电子中心、中威精品城也存在着大量空置。由此可见地铁带来的人气对各个片区商业影响不大，原本被炒得火热的地铁高商业价值，并未成为现实，反而愈显窘境。二、项目价格建议针对项目的基本情况，在进行价格定位时，我们将项目与周边商业物业进行价值对比，帮助我们探寻项目的租金价格。评分的价值模型共分为三个因子，即商圈因子、客流因子、建筑因子。商圈因子：1 企业品牌
7、：指所在物业周边是否存在强势品牌店，通过品牌店可拉动客流量，提升物业的形象力。2 核心商圈：距离核心商圈的距离，距离远近直接关系到商铺价值。3 商业气氛：从综合环境考虑，区域环境内的商业业态业种的丰富程度。4 自身规模：与未来商业发展的潜力息息相关，规模大的商铺投资潜力大。5 商服配套：影响了顾客在消费时的便利程度，与顾客心理对商业价值的认可度有相当大的关系。客流因子1 通达程度：是指顾客进入店铺时的便利性，对消费行为产生决定性的影响。2 道路状况：主要指干道与辅道的连接情况，同时也包括反向车道调头的方便性，对高端顾客产生影响。3 停车场：车位数量的多少会影响高端顾客消费时的便利性，对餐饮、娱
8、乐等项目尤为关键。4 途经目的性：指主要行人、车辆受项目周边设施的影响，而与项目相遇的可能性，此项数值越大则同类型的顾客层就越多，对项目的认同感就越大。5 人流量：人流进出项目的数量，与物业人流、周边住宅人流和随机性人流有关。6 公交车站：车站的远近决定的公交携带顾客的机会。建筑因子1 实用率：实用率高的物业对于商家来说单位面积付出的成本就少。2 展示空间：展示品牌的能力，对于以单个顾客消费为主的零售性的商业业态展示空间尤为重要。3 外观设计：建筑外观对于商铺的保值性有一定的影响。4 商铺的通用性：商铺可从事业态业种的多样性，通用程度越大的商铺投资价值高。5 内部交通：顾客在消费的过程中，在商
9、铺楼层与楼层之间、区域与区域之间活动的能力。负一楼租金测算结合市场调研，针对本项目负一楼地铁口商业，参考样本选取同类物业：兴万家、华联地下商城、中威精品、流行18.28。根据市场竞争项目的特质，进行市场比较法定价计算：由以上列表计算如下关系：名称权重租金均价加权价评分加权分兴万家0.52401207.613.805华联地下商城0.2200407.441.488中威精品0.15500758.211.2315流行18.280.1533049.58.261.239合计284.57.7635通过计算，可得到知本大厦租金值：参评楼盘平均价 284.5元/参评楼盘平均分 7.7635知本大厦负一楼租金均价
10、 (知本大厦评分参评楼盘平均价)/参评楼盘平均分 7.03*284.5/7.7635=258元/一楼租金测算通过市场调研，对与项目基本情况相类似的三个不同的物业的一层街铺价格进行取值，作为参考样本，分别是：人人乐、兴万家、时代广场购物中心。根据市场竞争项目的特质，进行市场比较法定价计算：由以上列表计算如下关系：名称权重租金均价加权价评分加权分人人乐0.327582.58.582.574兴万家0.45225101.258.113.65时代广场0.2517543.758.082.02合计227.58.244通过计算，可得到知本大厦租金值：参评楼盘平均价 227.5元/参评楼盘平均分 8.244知本
11、大厦一楼租金均价 (知本大厦评分参评楼盘平均价)/参评楼盘平均分 7.51*227.5/8.244=207元/二楼租金测算根据多年的商业实操经验，结合商业市场普遍定价原则，一楼和二楼的租金比值差的范围一般在2：13：1，测算出二楼租金价格69-104元/租金建议鉴于该项目已经空置了几年，同时项目对面的兴万家和福民文具礼品批发市场都在招商中，中原建议先以适当的价格租出去，建议租金为：负一楼平均价格为：280元/一楼平均价格为： 270元/二楼平均价格为： 130元/以上价格为市场比较价格，即商铺现有实际价值量的价格评估，但综观市场变化，以及对客户的详细分析，有很多商铺的定价也往往高于商铺的实际价值量，通过精准的市场定位，良好的信息沟通和专业的销售手段，可以实际将商铺的价值做高。保守估计，本项目以此价格为基础，通过策划可将价格上浮20%至30%。
