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1、某项目投资报告 。有限公司 二一三年二月四日 某项目投资报告项目概况土地面积（)容积率 总建筑面积（)沿街商业面积（)住宅面积（)公共服务设施（)60,366.42.4144,88020,000120,0004,000备注：住宅面积中低密度住宅面积约20,000。第一、 楼面地价分析 容积率 楼面价按地价250万/亩计算楼面价（元/)按地价175万/亩计算楼面价（元/)2.41,5601,1002.01,8601,3201.52,5001,750第二、 项目开发成本及现金流分析1、项目建筑容积2.4，土地按250万/亩计，单位建筑面积成本及合计为：土地购置（元/)前期费用（元/) 规费（元/)
2、配套费（元/)建安成本（元/)税收（元/)单位成本合计（元/)1,560503005002,0004504,860项目总建筑面积144,880，项目总投资金额约为7亿元：144,880 4,860元/ =704,116,800元2、项目建筑容积按2.4，土地按175万/亩计，单位建筑面积成本及合计土地购置（元/)前期费用（元/) 规费（元/)配套费（元/)建安成本（元/)税收（元/)单位成本合计（元/)1,100503005002,0004504,400项目总建筑面积144,880，项目总投资金额约为6.4亿元：144,880 4,400元/ =637,472,000元。3、项目现金流入分析项
3、目现金流入2013年3月份土地证2月末办完，3月份借款11,250万2013年4月份设计完毕，组织开工准备2013年5月初项目裙房、低密度住宅开工，可收定金3,000万2013年7月初项目建设至出正负零，房屋首付款收入2.6亿2013年12月末项目主体封顶，销售证全部取得4、 项目现金支出分析 项目现金支出主要为工程款项支付：至主体工程封顶并取得销售许可证需支付主体工程款（主体工程款按项目工程总造价的60%计）的80%，即为：（建安成本2,000元/ + 配套费500元/） 项目可售面积14万 60% 80% = 16,800万元；项目自开工至主体工程封顶时间约为7个月（2013年5月至12月
4、），平均每月工程款项支出为2,400万元。项目开发现金流量分析总结：至2013年5月初，现金流入足以满足工程款项支出。第三、 项目总销售收入：项目总销售面积按140,000计：售价（元/）面积（）总销金额（万元）商业25,00020,00050,000居住8,000120,00096,000合计10，430140,000146,000 备注：项目合计平均销售单价=项目总销售金额/项目总销售面积。项目总销售收入14.6亿元第四、 项目利润预估项目总销售面积按140,000计：项目平均销售单价(元/)各项合计（万元）销售10,430146,000成本4,86068,000利润5,57078,000
5、回报率 78,000/68,000=114%项目开发完成毛利约7.8亿元，以毛利计项目总投资回报率达114%。第五、 项目资金使用方案1、土地出资项目投资由。有限公司与当地城投合作开发，。有限公司委托当地城投购买项目土地，以享受较大幅度的地价优惠；当地城投以购地节省款项 + 实际出资入股项目公司，当地城投占项目公司30%的股份； 当地城投以152万/亩的价格成功购买项目土地，购买土地费用为152万/亩 90亩 = 13,680万； 股东间约定以土地价格175万/亩计，当地城投购置土地节省款项：（175万/亩-152万/亩） 90亩 2,000万元，该部分款项算入当地城投的项目出资；当地城投占项
6、目30%的股份，购买土地应出资4,725万元，减去当地城投购地节省的2,000万元，当地城投实际出资额为4,725万-2,000=2,725万元； 。有限公司为购置土地实际出资为13,680万-2,725万=10,955万元。2、项目前期费用 项目建设分两期进行，前期费用按每建筑单位100元/计，则项目一期前期 费用合计为70,000 100元/ = 700万元。 （备注：成本项按就高不就低的原则计算，前期费用100元/为就高估算，与本报告第1-2页“项目开发成本及现金流分析”中设定的前期费用为单位建筑面积50元/并无冲突。）3、项目建设费用项目施工方按照当期建筑施工总费用的30%垫资，本项目
7、商业裙房为三层设计，在 低层部分取得销售许可证之前不需要支付工程款项，可等房屋销售后以销售回款支付工程款项。第六、 项目现金流量分析1、以土地运筹回资 项目所在区域土地价格约为300万/亩 - 350万/亩，本项目已购置土地从保守角度估算，以250万/亩为基数对外抵押借款；以250万/亩计，土地总价值为250万/亩 90亩 = 22,500万，以土地总价值的50%为基数抵押，借款金额为：250万/亩 90亩 50% = 11,250万元；借款6个月按年利率30%计算，利息合计11,250万 30% 0.5= 1,688万元，利息支出分摊到可售建筑面积所推增的成本为120.6元/（即1,688万
8、元/14万）。2、以销售回款减少现金支出 项目首先销售的产品为商业裙房，裙房为3层设计，建筑出正负零即可取得销售许可证并对外销售，在支付该部分工程款项之前，预计裙房部分开盘可实现不少于50%的销售；本项目商业部分可售面积为2万，预计售价25,000元/，商业部分销售首付款为房款的50%，项目开工两个月内可收回的销售款为：2万 25,000元/ 50% 50% = 12,500万元。 低密度住宅产品在工程款项支付之可以前达到预售条件，按低密度住宅售价20,000元/计算，总销售金额为20,000元/ 20,000 = 40,000万，利用销售回款支付工程款项，整个开发过程无需股东再出资。项目投资
9、综合分析n 前期投资 土地购置需投资11,000万元，按照现计划（土地拿到办抵押借款）在3月未可拿到借款11,250万元，借款部分的利息及本金偿还由项目公司承担，该借款留10%（即：11,250万 10% =1,125万元)作为项目启动资金，剩余部分款项股东可按股份回撤资金（即：11,250万 90% 70% =7,100万元），据此计算，本项目前期投资金额仅为：11,000万- 7,100万 =3,900万元。（备注：。有限公司土地购置需投资花费为11,000万元，与本报告第4页“项目资金使用方案”中“。有限公司为购置土地实际出资为13,680万-2,725万=10,955万元”并无冲突。）n 项目总投资回报 项目开发完成毛利约为7.8亿元，以毛利计项目总投资回报率为114%（78,000万/68,000万）。n 股东投资回报率 扣除企业所得税（78,000万 25%所得税率 = 19,500万 ），项目公司净利58,500万；按。有限公司占本项目70%股份,应分得58,500万 70% = 40,950万亿元，自有资金（3,900万）回报率高达1050%（即：40,950万/3,900万= 1050%)，极具投资价值。
