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1、目 录第一部分：宏观政策分析2第二部分：郑州市房地产市场分析3一、商品房市场分析3二、商品住宅市场分析4三、商业市场分析12四、办公市场分析14五、区域商品住宅市场分析16第三部分：土地市场分析18第一部分：宏观政策分析 央行年内六次上调存款准备金率央行宣布从6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调存款准备金率后，大型银行存款准备金率高达21.5%，再创历史新高点。中小金融机构的存款准备金率也将高达18%。此次调整是央行自去年以来第12次提高存款准备金率，也是2011年第6次上调存款准备金率。我们认为，通胀压力持高不下是央行上调存款准备金率的主要原因。就本次上
2、调存款准备金率对楼市的影响而言，一方面存款准备金率上调将使银行放贷额度再从紧，在上半年银行放贷额度吃紧的态势下，本次存款准备金率的再度上调会让银行的日子更不好过，银行对于住房贷款的发放会更加难上加难。另外，在银行信贷规模再度缩减的情况下，银行出于经营利润或经营风险考虑，首套房的贷款首付比例上调有可能会变成现实，首次置业人群的前期购房压力或因此而提高而导致购房延期，从而导致成交量进一步下降，房价上涨的动力会更加不足。 财政部、住建部：多渠道筹集资金，确保保障房建设资金及时到位6 月，财政部、住建部连续联合发布了确保落实保障房资金的通知，要求各地从地方公共预算、住房公积金增值收益、土地出让收益、保
3、障房建设和运营的税费优惠以及投资补助、发行地方政府债券等创新财政支持等各方面严格落实中央对保障房建设的要求。发改委20日发布关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知，要求只有在满足当地保障性住房建设融资需求后，投融资平台公司才能发行企业债券用于其他项目的建设，优先办理保相关企业障房建设项目债核准手续。我们认为，虽然中央积极拓展保障房建设融资渠道，但整体落实情况仍不乐观，资金缺口依然很大，融资创新迫在眉睫。今年1000万套保障房建设所需资金约1.3万亿元，除去中央、省级和市县政府将承担5000多亿元，剩余8000多亿元要通过社会机构投入、企业筹集。因此，创新保障房融资方式势在必行。第二部
4、分：郑州市房地产市场分析一、商品房市场分析11年6月份全市商品房各物业类型量价分布图物业类型预售面积（万）销售面积（万）销售均价（元/）商业14.38 5.55 20043 办公0.00 6.51 12711 住宅59.23 38.46 6712 数据来源：CRIC（截至日期：2011年6月30日）n 6月，全市商品房供应量为73.61万，环比下降12.34%，同比下降28.53%；n 6月，全市商品房成交量为50.51万，环比下降23.89%，同比下降31.26%；n 6月，全市商品房成交价格为8949元/，环比上涨15.32%，同比上涨38.36%。供应量分析：6月，全市商品房供应量为73
5、.61万，环比下降12.34%，同比下降28.53%，从数据上显示，商品房供应量较5月份有所下降，较去年同期下降幅度明显；本月商品房的供应量主要支撑来自于商品住宅；而商业物业供应量本月继续上涨，达到11年以来最高值，为14.38万；办公物业本月没有新增供应。本月商品住宅供应量的下降在很大程度上与开发商可售面积较少有较大关系，5月份开发商纷纷加大推案节奏，增加供应量，导致剩余可售面积减少，促使本月商品住宅供应量下降。6月， 郑州市商品住宅新批预售59.23万，环比下降13.4%，同比下降33.71%，本月经济适用房没有新增供应； 1-6月份商品住宅新增供应320.51万，同比增长5.44%。成交
6、量分析：6月，全市商品房成交量为50.51万，环比下降23.89%，同比下降31.26%，全市商品房成交量的下降主要来自于商品住宅成交量的下降；3月份限购以来，全市典型项目的客户来访来电量受影响较大，成交量亦受到明显的影响，4月份成交量环比下降了47.1%，同比下降71.29%；虽然5月份成交量同比上涨11.435%，但同比下降2.6%；1-6月份，住宅成交量为243.85万，同比下降44.26%。由此可见，限购令对商品住宅影响较大，预计未来商品住宅成交量会继续保持低位。成交价格分析：6月，全市商品房成交价格为8949元/，环比上涨15.32%，同比上涨38.36%，本月全市商品房成交价格的上
7、涨受典型项目影响较大，尤其受商业项目成交价格上涨影响较大。本月商品住宅、办公、商业的成交价格均呈现为上涨，导致了商品房成交价格上涨明显。其中商品住宅成交均价为6712元/，环比增长5.4%，同比增长22.07%；商业物业成交价格为20043元/，环比上涨32.38%,同比上涨115.47%；办公物业成交价格为12711元/，环比上涨5.21%，同比上涨20.86%。二、商品住宅市场分析2.1郑州市商品住宅供求分析数据来源：CRIC（截至日期：2011年6月30日）n 6月， 郑州市商品住宅新批预售59.23万，环比下降13.4%，同比下降33.7%，本月经济适用房没有新增供应； 1-6月份商品
8、住宅新增供应320.52万，同比增长5.4%；n 6月，郑州市商品住宅成交38.46万，环比下降28.9%，同比下降33.2%；剔除经济适用房，商品住宅成交37.22万，环比下降29.4%；1-6月份商品住宅成交243.85万，同比下降44.3%；n 6月，郑州市商品住宅成交均价为6712元/，环比增长5.4%，同比增长22.1%；剔除经济适用房，商品住宅成交均价为6862元/，环比增长6.2%；1-6月份商品住宅成交均价6188元/，同比增长21.4%；n 6月，郑州市商品住宅供求比1：0.65，1-6月份商品住宅供求比1：0.76，市场表现为供过于求。 供应量6月份全市商品住宅新增供应59
9、.23万，较上月下降约10万，但相比于成交量的萎缩，供应量表现出稳定增长势头。本月有15个项目有新增供应，较上月减少4个。其中住宅供应项目13个，按供应量的大小依次是，金水区33.23万、二七区9.12万、管城区6.16万、惠济区4.64万、郑东新区4.3万和中原区1.79万。数据来源：CRIC（截至日期：2011年6月30日）从上半年的供应走势看，住宅供应呈现“先抑后扬”特点，由于年初受中央及地方密集调控政策的影响，市场供应在2、3月份一度跌入30万以下的低谷，4月份开始有所回升，基本维持在60-70万之间，1-6月份商品住宅新增供应320.52万，同比增长5.4%；基于目前形势判断，未来供
10、应量受潜在供应推动会有一个逐步放量的过程，另一方面受市场紧缩预期，开发企业会适度放缓开发供应节奏，以求维持一个较为稳定的供求平衡关系。 成交量6月份郑州市商品住宅成交38.64万，环比上月再度出现了28.9%的跌幅。按成交量的大小依次是，二七区12.97万、郑东新区8.13万、金水6.07万、中原区4.09万、管城区3.95万和惠济区3.25万。数据来源：CRIC（截至日期：2011年6月30日）从上半年商品住宅的成交走势看，较之去年同期及下半年都出现明显的下降，1-6月份商品住宅成交243.85万，同比下降44.3%，和320.52万的供应量相比，表现出供大于求的状况。 成交价格6月份郑州市
11、商品住宅成交均价为6712元/，环比增长5.4%，价格回升主要由于本月政策性住房成交量少的结构性因素所致，就个案来看，大部分项目价格保险平稳，并加大促销力度，如大盘恒大名都、万达广场、升龙国际、海马公园、橡树玫瑰城等，但也有部分楼盘存在逆势涨价的行为，这些项目主要集中在东区，如东方鼎盛时代、卢浮宫馆、永威东棠、银基王朝等；扣除经济适用房因素来看价格走势，6月份商品住宅销售均价为6862元/，环比上月上扬6.2%，3月份以来的价格走势表现跌宕起伏，主要原因是剔除经济适用房因素外，还有定向性质的房源成交导致结构性变化，3、4月份的田园新城和帝湖花园，5月份的乾宏.领秀空间，6月份的天擎花园，都是位
12、于全市成交排行榜前列的低单价房源，因此大大影响到了总体的价格水平；数据来源：CRIC（截至日期：2011年6月30日）另外，从近几个月的价格走势还可以看出，呈震荡回落态势，持续走高的行情在今年1月份结束，拐点显现，政策调控作用明显。整体价格的回落主要与由结构性因素有关，由于限购之前，高价位的大盘和品质性楼盘成交活跃，而限购政策出台后，改善性需求受到压制，这类项目成交量锐减，使得高价位楼盘成交量权重下降，而性价比较高的项目成交量上升，从而导致整体房价趋于平稳或下降。同时考虑到各大楼盘相继开始加大促销优惠力度的因素，实际成交价格更有走低趋势。2.2郑州市商品住宅各区域供求分析数据来源：CRIC（截
13、至日期：2011年6月30日）6月份，金水区商品住宅新增供应量最大，为33.23万，其中银基王朝二期贡献了23.54万，其次蓝堡湾二期供应7.78万，岗杜城中村改造1.9万；二七区新增供应9.12万，其中郑州二七万达广场供应4.2万，黄金海岸一期、升龙国际中心E区、滨河名家二期分别供应1.67万、1.61万和1.63万；管城区的橡树玫瑰城(橡树公园)新增供应 6.16万；郑东新区的世纪东城东苑和康平苑小区分别供应3.43万和0.87万；惠济区的鑫苑逸品香山二期新增供应4.64万；中原区的龙栖尚都二期和正商明钻恒园分别供应1.37万和0.42万。6月份，商品住宅成交量，二七区12.97万、郑东新
14、区8.13万、金水6.07万、中原区4.09万、管城区3.95万和惠济区3.25万。从1-6月份各区域的供应成交情况看，供应量依次是，金水区88.73万、二七区62.02万、郑东新区52.4万、中原区50.65万、管城区33.46万、惠济区33.26万；成交量依次是，金水区61.7万、二七区54.56万、郑东新区46.04万、中原区45.95万、惠济区21.6万和管城区13.99万；供求比依次为中原区0.91、郑东新区0.88、二七区0.88、金水区0.7、惠济区0.65、管城区0.42，中原区、郑东新区、二七区供求基本平衡，表现良好，金水区和惠济区表现供过于求，管城区需求表现最为疲软，严重供
15、过于求。1.3郑州市商品住宅成交结构分析 成交面积段数据来源：CRIC（截至日期：2011年6月30日）从全市6月份商品住宅（不含政策房）成交面积段结构看， 90以下户型成交套数占到49.6%，和上月基本持平，而90-150的成交套数占到40%，较上月再回升了3.3个百分点，主要与天擎花园(定向房)、郑州二七万达广场、新芒果和郡、橡树玫瑰城、海马公园、鑫苑逸品香山、正商明钻、郑州中原万达广场等项目，此面积段的放量备案有关；从全市1-6月份商品住宅（不含政策房）成交面积段结构看，90以下户型成交套数占比为49.7%，较2010年的61.3%下降了11.6个百分点，其中50以下户型成交量下降明显，
16、占比为8.3%，分别较2010年和2009年下降了6和11.3个百分点；而90-150成交套数占比为37.8%，分别较2010年和2009年提高了6.5和8个百分点。与之相应的从成交户型看，1-6月份一房成交占比为19.9%，分别较2010年和2009年下降了5.7和13.7个百分点，二房占比为39.1%，和前两年基本持平，三、四、五房成交占比呈增长趋势。户型2009年2010年2011年1-6月一房35.4%27.4%19.9% 二房37.2%41.5%39.1%三房22.1%25.1%28.8% 四房2.9%3.1%7.0% 五房0.2%0.2%2.5% 此现象说明在国家一系列调控政策作用
17、下，市场成交结构已经在悄然发生变化，对投资客的限购以及对首置首付比例的提高，使得小户产品成交量呈下滑趋势，另一方面，改善型客户具有相对较好的经济承受力，受政策影响较小，再加之限购促使部分需求采取一步到位置业策略，致使功能及品质型户型成交量及占比有所放大。 成交单价段数据来源：CRIC（截至日期：2011年6月30日）待添加的隐藏文字内容1从全市6月份商品住宅（不含政策房）成交单价段结构看，4000元以下成交面积仍高达18.6%， 6000-10000元/占到65.3%。3、4月份主要因定向开发项目园田新城大量备案拉低整体价格，5月份由于定向开发项目中原名邸、天擎花园，经济型项目乾宏.领秀空间，
18、性价比较高项目郑州中原万达广场、德润黄金海岸等的放量备案，再次从整体上拉低了价格，本月天擎花园再次放量成交占据全市榜首，一定程度上再度影响到全市住宅价格水平，但从个案来看，政策调控以来，我市大部分商品住宅价格明显趋于稳定，并通过加大促销优惠以寻求量的支撑；另外从近几个月销量排行榜看，占据榜单前列的普通住宅价格大多在6000-8000元/之间，这一价位成为目前郑州市民普遍倾向性接受的性价比，诸如中原万达广场、二七万达广场、升龙国际中心、橡树玫瑰城、黄金海岸等项目，以其大盘规模优势、品牌优势、性价比优势在减缩政策调控下依然收到良好的市场反应。 成交总价段数据来源：CRIC（截至日期：2011年6月
19、30日）从全市6月份商品住宅（不含政策房）成交总价段结构看，基于上述成交面积及成交价格的走势特点，普通住宅价格稳定、大中户型成交比重放大，二者共同作用使得总价段有上移的趋势，但基本保持稳定；另外，在福利性住房成交量的影响下，每月总价段会因此出现大的波动，如，3、4月份的田园新城、帝湖花园，6月份的天擎花园等。1.4郑州市商品住宅成交量排行榜表：全市商品住宅成交面积TOP20排名项目名称区域成交套数成交面积()成交均价(元)户均成交面积()1天擎花园二七区349 54648.38 2682 156.45 2郑州二七万达广场二七区285 27941.90 7082 97.89 3新芒果和郡郑东新区
20、238 25047.69 7881 105.45 4橡树玫瑰城管城区234 17752.87 6953 76.02 5海马公园郑东新区145 16644.55 9375 115.02 6鑫苑逸品香山惠济区182 15786.27 6902 86.91 7正商明钻中原区126 12231.24 6321 97.27 8郑州中原万达广场中原区95 10615.86 7060 111.97 9康平苑小区郑东新区71 9416.00 4561 132.89 10升龙国际中心二七区127 7915.40 6826 62.45 11金色港湾管城区77 7912.76 8828 102.97 12东方鼎盛时
21、代郑东新区68 7200.97 11019 106.11 13恒大名都金水区61 6965.71 10438 114.42 14鑫苑现代城二七区80 5958.54 8756 74.63 15鑫苑世纪东城郑东新区60 5528.15 8616 92.32 16帝湖花园中原区29 5192.14 4861 179.40 17御鑫城金水区49 5096.03 7450 104.21 18格林融熙国际金水区53 5092.05 8348 96.27 19中原新城中原区61 4948.71 6927 81.29 20黄金海岸二七区49 4891.57 6715 100.03 数据来源：CRIC（截至日
22、期：2011年6月30日）三、商业市场分析 供求分析 数据来源：CRIC（截至日期：2011年6月30日）n 6月，全市商业物业供应量为14.38万，环比上涨50.73%，同比上涨244.84%；n 6月，全市商业物业成交量为5.55万，环比下降23.45%，同比下降36.28%；n 6月，全市商业物业成交价格为20043元/，环比上涨32.38%，同比上涨115.47%。 6月，全市商业物业供应量为14.38万，环比上涨50.73%，同比上涨244.84%；本月商业物业供应量的上涨，与典型项目集中性商业供应有直接关系，其中二七区万博小商品城二期和新悦城集中供应，推案量分为8.33万、3.45
23、万，两个项目供应量为11.78万，占全市商业的81.92%。住宅底商供应量相对较多的项目为蓝堡湾二期，橡树玫瑰城，康平苑小区，供应量分别为0.93万、0.68万、0.33万。6月，全市商业物业成交量为5.55万，环比下降23.45%，同比下降36.28%；从商业物业成交项目来看，集中性商业较5月份有所下降，本月集中性成交商业仅二七万达广场项目，成交量为1.36万，占成交量总量的24.50%;同时本月的住宅底商成交较少，为5月份成交较多的金水区蓝堡湾项目。 6月，全市商业物业成交价格为20043元/，环比上涨32.38%，同比上涨115.47%。本月商业物业成交中品牌实力雄厚和地段优越的商业的成
24、交占比增加，例如二七区的二七万达广场，金水区的蓝堡湾，成交价格分别为22698元/和21803元/；这些项目的大量成交和高价位拉动了商业物业的价格。 区域量价分析 数据来源：CRIC（截至日期：2011年6月30日）本月全市商业物业供应量集中于二七区，占比为86.05%；二七区商业物业供应量为12.37万，受典型项目影响明显，其中万博二期供应为8.33万，结构占比为67.36%；新悦城供应为3.45万，结构占比分别为27.91%，二七万达广场供应0.40万，结构占比3.21%。金水区、郑东新区、惠济区、管城区均为单个项目供应，其中金水区蓝堡湾二期供应量为0.93万，东区康平苑小区供应量为0.3
25、3万，惠济区逸品香山二期供应量为0.06万，管城区橡树玫瑰城供应量为0.68万。本月，全市商业物业成交量区域分布来看，二七区成交最多，达到2.26万，主要是单个项目二七万达广场成交拉动，万达广场成交1.36万，占区域商业供应量的60.03%；金水区商业成交1.40万，同样受单个项目蓝堡湾拉动，成交0.55万；管城区成交量相对集中，其中区域内项目滨河花园成交0.35万，幸福港湾成交0.22万；各个区域商业物业成交以住宅底商为主。郑东新区依然为各个区域商业物业成交价格最高区域，区域商业物业成交均价为28068元/，区域商业物业高位的成交价格受个案行署国际广场、联盟新城、原盛国际影响较大，这两个项目
26、成交占比分别为34.04%、22.14%、20.47%，成交均价分别为43961元/、24674元/、18572元/；中原区成交均价也处于较高水平，为25472元/，主要是受个案锦艺国际华都和龙栖上郡影响，这两个项目成交占比分别为54.07%和23.05%，成交均价分别为33541元/和19217元/。四、办公市场分析数据来源：CRIC（截至日期：2011年6月30日）n 6月，全市没有办公物业供应，环比下降100%，同比下降100%；n 6月，全市办公物业成交量为6.51万，环比上涨28.91%，同比下降12.97%；n 6月，全市办公物业成交价格为12081元/，环比上涨5.21%，同比上
27、涨20.86%；6月，全市办公物业没有供应。郑州现阶段的办公供应主要来自大型城市综合体项目，纯办公项目在郑州并不成熟，而且规模较小，预计未来上市的办公有绿地旗下的高端办公项目，二七万达广场，中原新城4号楼，蓝堡湾项目，西元国际广场等。6月，全市办公物业成交量为6.51万，环比上涨28.91%，同比下降12.97%；主要集中在绿地之窗、凤凰城A区和B区、中央特区四期，中原新城、万乘时代广场等项目，成交量分别为1.86万、1.65万、0.73万、0.32万、0.30万。办公物业的成交量仍然以郑东新区和金水区为主；中原区受典型项目影响成交量维持高位，本月主要受中原新城5号办公楼和新开盘项目万乘时代广
28、场影响。本月成交均价有所上升，全市办公物业历来受典型项目影响明显，本月成交量较大的项目仍然集中在之前月份的项目；预计未来随着限购令的实施，商办物业前景良好，而且东区由于区域发展的需求将会推动更多项目的发展，未来全市办公供应量和成交量将维持长期增长，价格也将一路走高。全市办公物业成交量排行榜TOP10序号项目名称成交面积成交套数成交价格1绿地之窗（二期）18638.4811717313 2升龙凤凰城A区13061.325311120 3中央特区四期7294.065812548 4升龙凤凰城B区3537.631510000 5中原新城3183.33258981 6万乘时代广场3018.122372
29、53 7曼哈顿广场1987.221020538 8郑州中原万达广场1888.45347281 9金融大厦1850.76910758 10国泰财富中心1845.721018444 数据来源：CRIC（截至日期：2011年6月30日）五、区域商品住宅市场分析 区域商品住宅市场供求分析 数据来源：CRIC（截至日期：2011年6月30日）n 6月，管城区商品住宅供应量为6.16万，环比下降60.00%，同比下降64.00%；n 6月，管城区商品住宅成交量为3.95万，环比上涨0.27%，同比下降58.67%；n 6月，管城区商品住宅成交价格为7130元/，环比下降10.61%，同比上涨42.40%；
30、本月，管城区商品住宅供应量6.16万，环比下降60.00%，同比下降64.00%；成交量为3.95万，环比上涨0.27%，同比下降58.67%。从区域内在售项目来看，本月区域供应量、成交量的上涨均受区域内典型项目橡树玫瑰城影响。本月管城区供应为单个项目橡树玫瑰城，供应量为6.16万。从区域内成交项目来看，本月区域成交亦主要集中于橡树玫瑰城和金色港湾两个项目，项目成交量分别为233套、1.77万，61套、0.59万。本月区域商品住宅成交价格为7130元/，与5月份基本持平，本月区域商品住宅的均价亦主要表现为两个典型项目的价格，其中橡树玫瑰城项目6月份均价为6966元/、金色港湾项目6月份均价为8
31、460元/。 区域商品住宅成交面积段分析 数据来源：CRIC（截至日期：2011年6月30日）6月，管城区商品住宅成交面积段集中于80-90，其它各个面积段成交结构相对分散，其中50-60、70-80、80-90面积段结构占比分别为11.67%、10.79%、35.68%。本月区域成交面积段受橡树玫瑰城、金色港湾两个项目影响较大，橡树玫瑰城成交面积段集中于70-80，金色港湾面积段集中于90-100。 区域商品住宅市场成交总价段、单价段分析数据来源：CRIC（截至日期：2011年6月30日）本月，区域内商品住宅成交单价集中于6000-8000元/，成交总价集中于60-70万。从区域内在售项目来
32、看，典型项目橡树玫瑰城、金色港湾成交单价集中于6000-7000元/、8000-9000元/，两个项目成交总价分别集中于30-70万和 60-1000万。第三部分：土地市场分析3.1土地市场供应情况分析3.1.1商品房土地供应走势分析数据来源：CRIC（截至日期：2011年6月30日）6月份有9宗商品房用地供应，供应土地面积74.86万，拟建筑面积298.68万，是今年以来土地供应量最大的一次，我市土地供应终于在沉寂数月之后有了一次大的放量。从土地供应结构看，二七区供应2宗土地，分别是位于长江路北、陇海路南、兑周路西、文化宫路东的住宅用地，占地面积3.25万，和位于嵩山路东、淮河路南、兑周路西
33、、航海路北的住宅用地，占地19.24万；郑东新区供应3宗土地，其中一宗位于众意西路西、龙湖中环南路南为住宅用地，占地面积5.37万，另外两块分别位于众旺路东、正光北街北和九如路东、龙湖中环南路北，为商业用地，占地面积分别为1.4万和3.21万；经开区有4宗土地供应，均为住宅用地，合计占地面积42.4万，也是本月供应土地最大的区域，经开区一改过去主要供应工业用地的惯例，开始大批量供应住宅用地，此次和谐置业批量拿地超过600亩，此前恒大集团也在经开区重磅拿地，这些迹象充分表明，作为非限购的经开区充满投资机会，被广大开发企业所看好。1-6月份累计供应商品房用地19宗，土地面积合计115.32万，建筑
34、面积约计483.46万，较去年同期的40宗、168.95万和761.89万分别下降了52.5%、31.7%和36.5%，虽然由于6月份土地供应放量，使得上半年的土地供应量出现一定程度的回升，但较之去年同期下降幅度仍然较为明显，宏观调控给土地市场也带来了一定冲击。3.1.2本月土地市场供应（挂牌出让）土地名称区域土地属性用地面积(平方米)容积率总建筑面积(平方米)公告日期长江路北、陇海路南、兑周路西，文化宫路东二七区住宅32544.63 7.5 244084.73 2011-6-10嵩山路东、淮河路南、兑周路西、航海路北二七区住宅192353.55 7.5 1442651.63 2011-6-1
35、0经开第五大街西、经南九路南经开区住宅152226.14 2.9 441455.81 2011-6-9经开第六大街东、经南九路南经开区住宅139106.42 1.8 243436.24 2011-6-9经开第七大街东、经南八路南经开区住宅77772.08 3.1 240315.73 2011-6-9经开第八大街东、经南八路南经开区住宅54841.79 3.1 170557.97 2011-6-9众意西路西、龙湖中环南路南郑东新区住宅53649.50 1.7 91204.15 2011-6-9众旺路东、正光北街北郑东新区商业14000.00 3.5 49000.00 2011-6-30九如路东、
36、龙湖中环南路北郑东新区商业32062.79 2.0 64125.58 2011-6-143.2土地市场成交情况分析3.2.1商品房土地成交走势分析数据来源：CRIC（截至日期：2011年6月30日）6月份商品房用地成交3宗，均为住宅用地，其中2宗位于二七区，成交土地面积2.22万，约合建筑面积7.65万；1宗位于郑东新区，成交土地面积6.43万，约合建筑面积22.51万；4宗位于经开区，成交土地面积42.4万，约合建筑面积109.58万。1-6月份累计成交商品房用地12宗，出让土地面积合计80.38万，建筑面积约合279.43万，较去年同期的32宗、160.83万和722.49万分别下降了62
37、.5%、50%和61.3%，由于政策连续调控，后市预期收紧，前五个月的土地供应不济直接导致成交量下降幅度显著。3.2.2本月土地市场成交（挂牌成交）项目地址区域总用地面积()总建筑面积()容积率土地属性成交总价(万元)每亩地价(万元/亩)楼板价(元/)受让方出让时间长江路北、碧云路西二七区17285.0251855.063.0住宅16080620.193100.95河南正商置业有限公司2011-6-24郑大南路西、桃源路南二七区4921.1424605.705.0住宅2931397.061191.19河南一通房地产开发有限公司2011-6-24文苑南路北、明理路东郑东新区64315.16225
38、103.063.5住宅31933331.011418.59河南省泰宏房地产有限公司2011-6-6经开第五大街西、经南九路南经开区152226.14 441455.81 2.9 住宅1812779.39 410.62 河南和谐置业有限公司2011-6-30经开第六大街东、经南九路南经开区139106.42 243436.24 1.8 住宅1556874.61 639.51 河南和谐置业有限公司2011-6-30经开第七大街东、经南八路南经开区77772.08 240315.73 3.1 住宅1019087.35 424.03 河南和谐置业有限公司2011-6-30经开第八大街东、经南八路南经开
39、区54841.79 170557.97 3.1 住宅736289.49 431.64 河南和谐置业有限公司2011-6-30二七区两块土地摘牌价分别为16080万元和2931万元，溢价率分别为94.2%和7.32%，地块单价分别为620.19万元/亩和397.06万元/亩。由于长江路北、碧云路西这块土地受二七新区规划的良好预期，经过角逐最终为实力企业正商摘取，取得了较高的溢价率，而经开区及郑东新区其他几块土地基本都以底价成交，溢价率为零甚至负值，从而可以看出，目前形势下土地竞争的激烈程度较前两年明显下降。于此同时，政府也在竞拍方式、控制地价方面做出了历史性的改革举措。二七区的两宗住宅用地分别位
40、于长江路北、碧云路西和郑大南路西、桃园路南，占地面积分别为25.93亩和7.38亩，这两块土地均采取“限地价、竞配建”的方式挂牌出让，在价格封顶的情况下，买家最终通过竞报配建保障房面积成功摘牌。根据这两块土地的挂牌出让公告，当前一块土地竞价达到楼面地价5539.77元/平方米(土地总价款为13631万元)、后一块土地竞价达到楼面地价5530.8元/平方米时，土地价款不再增加，转入“竞配建”方式进行，以配建公共租赁住房面积多少确定竞得人。郑州市国土资源局交易中心有关人士表示，这样的竞价方式，规定了竞得土地价格的最高限，既可以有效限制地价过高，防止出现新的地王，从一定程度上起到平抑房价的作用，又可以响应国家政策，将保障房建设落到实处。联系全国的行情看，今年来国内15家大型房地产企业在前5个月中，拿地总量呈逐月下降趋势。1-5月全国128个城市土地出让金相比去年同期下滑了5%，其中住宅土地出让金下滑14%，北京、上海等一线城市的下滑幅度更为明显。一线城市中，北京、上海受政策影响最大，1-5月土地出让金分别下滑56%和37%，深圳小幅下滑5%。从住宅土地来看，一线城市下滑幅度更加明显，北京今年1-5月住宅土地出让金同比下滑了84%，上海则同比下滑了44%。
