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1、北京易居房地产研究所北京房地产市场研究报告2011年2月目 录本月导读4易居视点6热点评述8数字楼市10关注楼盘17第一部分 市场背景篇231 市场综述241.1 政策法规241.1.1 政策综述241.1.2 重点政策解读251.2 市政动态301.2.1市政建设规划301.3 市场资讯311.3.1 市场行情311.3.2 市场新规321.3.3 土地资讯32第二部分 市场分析篇341 商品房市场分析351.1 市场综述351.2 商品房市场数据表361.3 商品房市场供求关系及量价走势分析372 土地市场392.1 市场综述392.2 本月公告土地分析412.3 本月土地成交分析432.
2、4 重点地块分析463 住宅市场503.1 市场综述503.1.1 供求关系分析503.1.2 供应分析503.1.3 成交分析503.1.4 价格分析513.1.5 项目解析513.1.6 板块分析513.2 供求关系分析523.3 供应分析533.3.1 供应量分析533.3.2 新盘数据分析593.4 成交分析633.5 价格分析683.6 项目解析703.7 热点板块分析724 写字楼市场764.1市场综述764.1.1 供求分析764.1.2 供应分析764.1.3 成交分析764.1.4 价格分析764.2供求分析774.3供应分析774.4成交分析784.5价格分析795 商业用
3、房市场805.1市场综述805.1.1供求分析805.1.2供应分析805.1.3成交分析805.1.4价格分析805.2供求关系分析815.3供应分析825.4成交分析835.5价格分析846 产品分析856.1 产品综述856.1.1 热销、滞销产品856.1.2 特色楼盘推荐896.1.3 著名开发商项目906.2案例分析936.2.1楼盘简介936.2.2 规划设计946.2.3建筑设计956.2.4景观设计966.2.5户型设计976.2.6市场综述1007 营销媒体分析1017.1 营销透析1017.1.1营销综述1017.1.2营销策略1027.2 媒体分析1047.2.1 媒体
4、投放市场分析1047.2.2 主要监测媒体投放分析1057.2.3 分物业广告投放分析1067.3典型项目107第三部分 区域数据110第四部分 附件篇121本月导读【热点评述】北京调控细则对后市影响分析2011年2月16日，北京市人民政府办公厅出台关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知，该通知是北京对“新国八条”的细化规定。其中，限购令是新一轮楼市调控的重要内容-详见P8页【土地行情】北京市丰台区丽泽金融商务区E-17地块商业金融项目用地22日成交北京市丰台区丽泽金融商务区E-17地块商业金融项目用地于2011年1月18日在北京土地整理储备中心贴出公告，2月2
5、2日成交。该地块位于丰台区卢沟桥乡，地处丰台区西南三环内，丰台区交通发达，出行便捷，由北京西站、丰台站、丰台西站及若干卫星站构成了全国最大的铁路枢纽，交通相当便利。竞得人为晋商联合投资股份有限公司和晋商丽泽（天津）股权投资基金合伙企业（有限合伙）联合体，本次晋商联合投资股份有限公司竞得地块意味着民间资本进军商业地产的力度有增无减。-详见P46页【住宅行情】2月商品住宅市场供小于求，市场供求矛盾减缓本月，商品住宅市场新增供应量为21.3万平方米，环比上涨107%，同比下降36%；成交量方面，商品住宅成交42.7万平方米，环比下降65%，同比下降40%；从供求关系上看，商品住宅市场供求比1：2.0
6、0，2月商品住宅市场仍呈现供小于求局面，但市场供求矛盾减缓。-详见P52页易居视点供应上涨，成交呈下滑态势，成交价格持续上涨本月商品住宅供应量呈上涨态势，成交量呈下降态势，成交均价环比上涨。供应量方面，本月供应量较上月上涨，环比上月大幅上涨107%；成交量方面，受政策影响成交量明显下降，环比下降69%；2月商品住宅成交价格环比上涨41%；成交结构上30000(含)元/平方米价格段和140（含）平方米以上面积段的商品住宅为本月的成交主力。n 商品住宅市场供应量上涨、成交量下降，成交价格环比上涨本月，商品住宅市场新增供应量为21.3万平方米，环比上涨107%，同比下降36%；商品住宅成交量为42.
7、7万平方米，环比下降65%，同比下降40%，市场呈现供小于求，市场供求矛盾加剧。从成交结构上来看，140(含)平方米以上面积段及30000(含)元/平方米价格段成交较好。本月商品住宅成交均价为24794元/平方米，环比上涨8%，同比上涨41%。n 土地供给量、成交量呈下降趋势，成交价格呈上涨态势2011年2月，北京市土地公告数量为5幅，公告土地建设用地面积为170.46万平方米，均为工业用地。本市土地公开交易市场有16宗土地成交，环比下降30.43%。成交的总建设用地面积约为57.27万平方米，环比下降40.49%，同比下降43.44%；成交的规划建筑面积约为91.04万平方米，环比下降49.
8、56%，同比下降39.23%。本月成交的16宗土地中有4宗土地溢价成交，平均溢价率为65.8%，本月楼面地价为7787.81元/平方米，环比大幅上涨128.73%；成交土地单价为12379.41元/平方米，环比大幅上涨93.88%。n 后市走势预测：供应量较本月上涨，成交市场小幅回升据易居CRIC中国房地产决策咨询系统监测的数据显示，预计2011年3月份，将有28个商品住宅项目陆续进入市场，其中别墅类项目5个，酒店式公寓项目有5个，普通住宅项目18个，供给量将较本月上升；成交方面，供应量的上升及政策调控落地后全面进入稳定器，将导致成交量略有回升。热点评述北京调控细则对后市影响分析2011年2月
9、16日，北京市人民政府办公厅出台关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知，该通知是北京对“新国八条”的细化规定。其中，限购令是新一轮楼市调控的重要内容。北京出台的地方细则规定非户籍人口购房，纳税证明不满五年，不准购房。而去年的北京限购细则针对纳税不满1年的外地购房者只是限贷，但仍然能够全款买房，但是这次的限购细则不仅把纳税年限提升至5年，而且也由“限贷”转向限购。细则的效果将取决于政府的执行力，从今年加强行政问责等措施来看，这一轮调控可能对全国高房价起到突出的抑制作用。从政策方面分析，与北京去年出台的限购措施相比，新的限购方案更为严格，首先是对多次购房、不符合条件
10、的非本地户籍居民购房，由限贷升级为限售；其次是由不考虑家庭住房存量，到存量、增量全面限制。相比其他城市，北京的细则门槛高出不少。从市场方面分析，就细则出台后产生的影响有以下几个方面：第一，短期内北京房地产市场交易量下滑明显。细则使部分购房群体失去了购买资格，暂时退出买方市场。第二，北京房价上涨势头有所削减。如果成交量长时间低位运行，那么房价也会随之受到抑制。从数据方面来看，北京网签量2月底日均成交将很难超过500套，我们预计3月份作为传统成交旺季，北京成交量将会跌破万套。分析认为如果北京细则得到严格的执行，预计2011年第一季度北京楼市成交量下滑将是必然的，如果从2011年全年来看的话，成交量
11、走势还要看下半年有无后续政策跟进。对于北京二手房市场来说，北京的外地购房者占比较高，根据纳税证明不满五年的非户籍人口暂停购房的限购细则来看，预计将至少影响1/3的购房人群。限制外地人在北京购房将有利于缓解目前市场供不应求的严峻形势。对于北京租赁市场来说，限购细则对在北京工作但纳税未满五年的这部分外地购房人群只能延迟购房计划，暂时转向租赁市场。那么这部分人群会使北京租赁市场需求增加，结果是将给今年租金的上涨带来一定压力。对于后市的影响分析认为，从长远来看，楼市调控是对问题进行疏而不是堵，即加大保障性住房等政策性住房的供给，同时扩大覆盖面，切实解决中低收入者的民生居住需求才是未来的发展目标。北京调
12、控细则的严厉程度要超过预期，北京的资源有限，必须控制外来的投机需求，对市场的短期影响会比较大。政府调控的目标是抑制房价过快上涨，保持房价稳定，因此全年房价将势必得到有效控制。数字楼市n 2011年2月，商品房供求比为1：2.46，明显供小于求。 2010.2-2011.2北京商品房市场供求对比情况数据来源： CRIC n 2011年2月份，商品房新增供应量为21.6万平方米，环比大幅上升66.5%，同比下降56.7%。本月商品房新增各供应绝大部分来自商品住宅，商品住宅供应量为21.3万平方米，环比上涨107.3%，同比下降35.6%。2010.2-2011.2商品房供应走势情况2010.2-2
13、011.2商品房成交走势情况数据来源：CRICn 2011年2月，本月住宅市场供求比为1：2.13，商品住宅市场供求比1：2.002010.2-2011.2北京住宅市场供应成交对比情况2010.2-2011.2北京商品住宅市场供应成交对比情况数据来源：CRICn 2011年2月，北京住宅市场新增供应量为21.3万平方米，同比下降36%，环比下降31%；商品住宅市场新增供应量为21.3万平方米，环比上涨107%，同比下降36%2010.02-2011.02北京住宅市场新增供应走势2010.02-2011.02北京商品住宅市场新增供应走势数据来源：CRIC n 2011年2月，住宅市场新增供应以普
14、通商品住宅为主，占供应总量的80%2011年2月北京住宅市场新增供应各物业类型占比情况数据来源：CRIC n 2011年2月，商品住房供应量以远郊区县最多，供应量为9.1万平方米2011年2月北京商品住宅新增供应各区域分布图数据来源：CRICn 2011年2月，北京住宅成交量为45.5万平方米，商品住宅成交量为42.7万平方米。2010.2-2011.2北京住宅市场成交走势2010.2-2011.2北京商品住宅市场成交走势数据来源：CRIC n 2011年2月，商品住宅成交面积段排名第一的为140（含）平方米以上面积段，占总成交量43%2011年2月北京商品住宅市场各面积段成交量占比图数据来源
15、：CRIC n 2011年2月，北京商品住宅市场成交以三室、二室为主。三室、二室成交面积分别为13.2、9.9万平米，分别占成交总量的31%、23%2011年2月北京市商品住宅市场成交户型面积占比图数据来源：CRIC n 2011年2月，北京市住宅成交均价为23706元/平方米，商品住宅成交均价为24794元/平方米，商品住宅除14000(含)-18000元/平方米、25000(含)-30000元/平方米及30000(含)元以上价格段成交价格下降外，其他各价格段环比均上涨。2010.2-2011.2北京住宅、商品住宅市场月度成交均价走势图2011年2月北京商品住宅市场各价格段成交均价及变化情况
16、数据来源：CRIC n 2011年2月份，销售型写字楼成交均价为20447元/平方米，环比下降30.52%、同比上涨12.62%。2010.2-2011.2销售型写字楼供求比2010.2-2011.2销售型写字楼成交均价数据来源：CRIC n 2011年2月份，销售型商业营业用房成交面积为3.27万平方米，环比大幅下降72.6%、同比大幅下降70.55%，销售型商业营业用房市场成交均价为23433元/平方米，环比上涨19.32%，同比上涨20.22%。2010.2-2011.2销售型商业营业用房供求比2010.2-2011.2销售型商业营业用房成交均价数据来源：CRIC关注楼盘首开幸福广场二期
17、首开铂郡n 项目简介项目地址朝阳区新东路（国宾大道）东侧物业类型普通住宅、酒店式公寓新推案时间2010-12-15总建面积57765平方米容积率3.97销售价格3800051000元/开发商北京首都房地产开发控股（集团）有限公司周边环境项目位于东直门外大街南，国宾大道两侧，地铁2号线、4号线、13号线、机场线在东直门、东四十条站下即可。n 关注理由：首开幸福广场二期-首开铂郡于2010年12月15日推出普通住宅和酒店式公寓，为项目二期第一批推案，推出幸福三村南区工程楼（扣除车位和南区工程4-18层住宅部分）和北区工程楼（扣除车位和会所）两部分，均为18层小高层，楼栋覆盖整个小区。此次推案面积共
18、57764.71平方米，主力户型涉及33.95-166.91平方米的一居、85.58-160.63平方米的二居、147.16-245.7平方米的三居、223.92-270.38平方米的四居以及224.1-708.21平方米的复式，共506套房源。截止至2011年2月28号，已成交98套，销售率达27.84%，销售成绩良好。n 易居观点：首开幸福广场二期-首开铂郡销售火爆的原因，主要有以下几点：第一， 地理位置优异，社区配套完善。首开幸福广场，坐落于新东路国宾大道两侧，33万平米国际幸福领土，被规划成一个主宰城市风格的宏大国际特区。幸福广场的“幸福”是开放的：开放的交通路网，开放的商业时尚街，开
19、放的艺术展览中心，开放的娱乐空间周边聚集的各国使馆、外交机构及各类国际组织驻中国的办事机构形成了开放的国际文化氛围，朝外商街、三里屯酒吧街是幸福居民不夜的狂欢圣地。在北京东部，幸福广场将成为整个城市所向往的、商业与文化共振的“都会国际核心”。第二， 户型设计合理，宜居性强。首开幸福广场由美国麦凯利鲍尔有限公司全权设计，项目一直致力于为客户营造一个高品质社区，配合精心雕琢的户型设计，构建舒适的人居氛围。户型方正，秉承阳光、舒适、实用的理念，动静分明，部分明厨明卫，大户型设有独立衣帽间、洗衣房等功能单元。不同面积段的一居到四居以及复式户型极大地满足了各类居住需求，户型均好性强，空间方正实用，极大的
20、提升了空间的功能价值，更具实用性。第三， 品牌企业打造，区域优势明显。首开幸福广场是首开集团公司正式成立后操盘的第一个重点开发项目，它的出现复苏了使馆区的居住文化，形成了北京核心地段的大街区广场生活，在著名的国宾大道开拓了北京第一片“国际幸福领土”。项目东邻东三环燕莎国际商圈，南取CBD、长安街国际商务中心带，西乘东直门亚洲第一交通枢纽的迅捷，北面国门使馆区礼宾气派；集高档国际公寓、企业总部、现代艺术中心、国际商业街等多种物业为一体，构建成一个功能完备的国际化生活特区。 云乡小镇二期-彼岸香醍n 项目简介项目地址密云县溪翁庄镇密云水库南500米物业类型别墅开盘日期2010-12-11总建面积6
21、0151.1平方米容积率0.38销售价格1600018000元/平方米开发商北京潮云房地产开发有限公司周边环境密云交通条件便捷通畅，京承、京通两条高速贯穿密云，京密、京顺等六条公路干线连村连镇，四通八达，县城距北京65公里，到北京首都机场40公里，至天津塘沽165公里。从北京到密云彼岸香醍别墅，京承高速段行驶30分钟，由16号口密云出口下，根据指示牌往密云水库风景区方向行驶10分钟（约10公里）途径密关路，密水路即到。n 关注理由：云乡小镇二期-彼岸香醍于2010年12月11日开盘，此次推出溪水花园10区住宅楼1#、2#、7#、8#、9#、10#、15#、16#、17#、18#、23#、24#
22、、25#、26#、31#、32#、33#、34#、37#、38#、39#、40#住宅楼，均为独栋别墅。此次推案面积共29133.10平方米，户型面积段为197.51310.10平方米，共134套房源。截止到2011年2月28号共计成交56套，销售率达42.82%，销售成绩良好。n 易居观点：云乡小镇二期-彼岸香醍销售火爆的原因，主要有以下几点：第1， 地理位置优越，项目定位准确。彼岸香醍，处上水上风的北京市密云县溪翁庄镇，国家一级生态水源保护区密云水库南500米，是距离水库最近的别墅项目，也是北京目前唯一一个处在密云水库风景区之内的高档独栋别墅项目。云乡小镇项目占地面积是30万平米，约合500
23、多亩，分为三期开发，一期“琉森湖”是大独栋类，二期“彼岸香醍”为小独栋类产品。二期建筑面积60151.1平方米，由262套托斯卡纳风格的小独栋组成，面积为300平米左右，其中地上面积190220平方米，地下面积100平方米多为赠送。二期的整体设计理念就是为业主提供最安静，最原生态的生活，让我们远离城市的喧嚣，回到北京水源上游寻我们内心向往已久的田园生活。第2， 自然环境极佳，绿色生态氛围。彼岸香醍项目处在三山环抱、一水川成的中央生态别墅示范区中，也是密云水库风景区内唯一的独栋别墅项目，密云县地处北京市东北部燕山山脉脚下，历史悠久，古人曾誉为“燕国天府”。2008年，密云县被国家环境保护部命名为
24、国家生态县。密云县旅游环境得天独厚，旅游资源丰富，项目众多。全县有开发价值的旅游资源达100多处，已开发、开放景区25处。目前，密云县森林覆盖率达57%，可以说是净水，净气，净土的绿色公园。彼岸香醍北侧500米的密云水库是亚洲最大的水库，约占全县面积的十分之一，如此辽阔的水平面在华北地区首屈一指。密云水库宛如一块碧玉镶嵌在燕山群峰怀抱之中，有“燕山明珠”之称。第3， 北美风格设计，营造完美庄园。彼岸香醍内所有别墅，均采用纯正的北美折衷主义建筑风格，注重细部设计。在立面处理上，摒弃一成不变的“拿来主义”，在借鉴多种北美别墅风格后自成一派。以专业的眼光和创新精神，运用砖，石材，石板和铜等自然材料，
25、混合使用不同的材料，以及不同尺寸的相同材料，以不同的肌理，对比色以及不同的图案，创造出多种独具一格的外立面风格和立面形态。无论是在色彩的搭配上还是建材的选用上，都力求做到完美。在这里，每一栋别墅，都是北美建筑风格的完整体现；每一栋别墅，都足以成为一道独特的景观。在园林景观设计上，项目坚持“自然和谐、生态优先”的原则，以“森林，阳光，交流”为设计理念和目标，设置大片树林，并结合地被、灌木、小乔等营造出丰富的植物层次。视点随路径变化，植物组团层层展现眼前，同时设置足够多的阳光区域，令业主可享有更多优质的户外活动空间，也让其别墅成为名副其实的北美阳光别墅。在森林与阳光交织的园林之中，营造出和谐的沟通
26、氛围与邻里关系，使得人与自然，人与人之间的交流与沟通轻松而愉悦。第一部分 市场背景篇1 市场综述1.1 政策法规1.1.1 政策综述2010年，楼市调控政策轮番轰炸，严厉程度堪称历史之最，被称为名副其实的厉政年。北京楼市，在经历了疯涨的2009年之后，2010年的楼市调控注定不平凡。1月10日，“国11条”的出台为本年度的楼市调整拉开大幕，而随后4月17日的“新国10条”、4月30日的“北京细则”（限购令）,让楼市进入全面调整期。下半年，9月29日的“国五条”（二次调控）横空出世，随后“限外令”、“预售资金监管”等调控政策接连出台，房地产调控进入深入期。买卖双方的博弈开始了拉锯战。2011年，
27、调控重拳再度出击，元月26日“新国八条”祭出，央行连续三次加息，2月16日“京十五条”紧随其后毅然颁布，随之相关执行细则相继出台。就政策内容来看，政府调控之严厉，稳定民心、平衡市场之决心，跃然纸上。n 住建部下发通知，住房公积金存贷款利率再度上调2月9日，住建部发布了关于调整住房公积金存贷款利率的通知。通知规定，一年以上的公积金贷款，自明年1月1日起，执行调整后的利率。 根据公积金管理中心发布的通知，5年（含）以下公积金贷款利率从3.75%上调至4%，5年以上公积金贷款利率从4.3%上调至4.5%。从2月9日起发放的个人住房公积金贷款，执行调整后的新利率。对于2月9日（不含）以前就已经发放的公
28、积金贷款，如果贷款期限在一年（含）以内，2月9日后仍执行原利率，不分段计息；期限在一年以上的住房公积金贷款，2月9日后仍执行原利率，自明年1月1日起，执行调整后的利率。加息之后，公积金贷款的优势更加突出，但是并不会形成大量购房者转向公积金贷款购房。因为公积金最高贷款金额有限，不能满足部分消费者的需求。大部分“刚需”人群和改善型人群将选择公积金贷款购房，尤其是贷款金额在80万元以下的购房者。n 央行再度上调金融机构人民币存贷款基准利率中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。在
29、此次调整之后，一年期、三年期和五年期定期存款基准利率分别达到3.00%、4.50%和5.00%，为2008年11月以来的新高。五年以上贷款利率则升至6.60%。同时，央行此次还上调了活期存款利率，由此前的0.36%上调至0.40%，而自2008年11月以来，活期存款利率在数次调整中一直保持“岿然不动”。 这种调整有利于引导一部分信贷资源流向中小企业，避免大中型企业过度占用，从而增加经济的活力和内生动力。此次加息之后，不排除央行继续动用存款准备金率这一数量型工具来收紧流动性的可能。对于房地产行业而言，此次加息无疑是一大利空因素，购房人的观望情绪将更加浓厚。1.1.2 重点政策解读行业政策n 北京
30、调控细则严厉超预期，若严格执行对后市影响大政策要点2月16日，北京市人民政府办公厅出台关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知，该通知是北京对“新国八条”的细化规定，共十五条，从土地、税收、建设、信贷、限购、保障房等多个方面对下阶段的调控工作做出了细致性的要求。从内容上看可以分为重申和加强两部分内容。其中差别化信贷、严格住房用地供应管理、加强税收征管等部分为与新国八条的规定并无大的差异，属于重申性内容；而在保障性住房和限购方面，则出现了新的规定，成为本次京版十五条最大的亮点。（1）保障性住房建设目标量化，保障力度加强。通知规定十二五期间全市计划建设、收购各类保障性
31、住房100万套，其中2011年全市通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，发放租赁补贴2万户，竣工保障性住房10万套，在公租房方面，2011年年底前实现配租入住1万户以上。（2）非户籍人口限购升级至连续缴险或纳税满5年，对后市影响巨大。通知规定，自通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴
32、纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。易居点评保障性安居工程是我国的民生工程，民生工程的出发点不是口号，而是细节。政府对于保障性安居工程项目建设投入了大量的资源，目前工程所取得的巨大成就不仅有助于加快解决群众住房困难，而且对稳定居民住房消费预期，调整住房供应结构，促进房地产市场平稳健康发展起到了重要的促进作用。2010年北京商品住宅成交量为1201万平方米，约为12万套左右。以这样的标准计算，这意味着2011年将会有超过20万户（人）通过保障性住房解决居住问题，从增量上看，保障性住房的受益人群将会超过购买商品房的人群，这将极大的缓解北京市的住房问题。按照通知的要求，能够满足购房条件的
33、非户籍人口所占比例是很小的。从另一方面来看，对第三套房限购已经将绝大多数的投机、投资需求屏蔽，能够进入市场的以刚性需求主，还有少量的改善性需求，在这部分需求当中，非户籍人口所占的比重是很大的，因为绝大多数户籍人口基本都拥有住房，只有大小好坏的差别。而当前的限购将这部分需求当中绝大多数的非户籍人口剔除，有效需求大幅减少，后市成交量的持续低迷必然引发价格的反应。“京十五条”落地后，在对投机性购房给予有效打击的同时，新政带来的看空情绪可能会引发小部分违约现象。由于“京十五条”十分严厉，一些买方或因不符合新政购房条件而无法过户。在“京十五条”中，相应规定变成了外地人需提供5年以上本市纳税证明或社会保险
34、缴纳证明。门槛的提高，可能会使不少交易无法过户，从而不得不退房。另外，因为第二套首付比例增加等导致小部分商品房期房需要增加首付比例，也可能导致不少违约退房。去年4月和9月末的两次调控后的一个月，退房数量都有所增加。表1-1：2011年02月房地产政策列表发布时间来源政策名称主要内容2011.2.9 住建部关于调整住房公积金存贷款利率的通知2月9日，住建部发布了关于调整住房公积金存贷款利率的通知。通知规定，一年以上的公积金贷款，自明年1月1日起，执行调整后的利率。根据公积金管理中心发布的通知，5年（含）以下公积金贷款利率从3.75%上调至4%，5年以上公积金贷款利率从4.3%上调至4.5%。从2
35、月9日起发放的个人住房公积金贷款，执行调整后的新利率。对于2月9日（不含）以前就已经发放的公积金贷款，如果贷款期限在一年（含）以内，2月9日后仍执行原利率，不分段计息；期限在一年以上的住房公积金贷款，2月9日后仍执行原利率，自明年1月1日起，执行调整后的利率。2011.2.9 中央银行央行再度上调金融机构人民币存贷款基准利率 中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。在此次调整之后，一年期、三年期和五年期定期存款基准利率分别达到3.00%、4.50%和5.00%，为2008年
36、11月以来的新高。五年以上贷款利率则升至6.60%。同时，央行此次还上调了活期存款利率，由此前的0.36%上调至0.40%，而自2008年11月以来，活期存款利率在数次调整中一直保持“岿然不动”。2011.2.16 北京市人民政府办公厅北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知 主要内容：对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。除了限购令外，北京成为首个公积金二套房贷款首付及利率追平商
37、贷的城市。北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭,将切实执行“首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率1.1倍”的政策。对于在楼市调控中逆市大幅涨价或定价过高的楼盘，实行差别化土地增值税预征率。2011.2.16 国家统计局住宅销售价格统计调查方案国家统计局16日公布新的住宅销售价格统计调查方案,并将在18日公布根据新方案统计的1月份房价数据。新方案规定,直辖市、省会城市、自治区首府城市(不含拉萨市)、计划单列市等35个大中城市新建住宅销售价格数据,直接采用当地房地产管理部门的网签数据,不再采用样本数据。此外,新方案调整了基本分类设置标准,突出了新建住宅和二手住宅,设置了90平
38、方米及以下、90至144平方米和144平方米以上指标。新方案还增加了计算定基价格指数的内容,以准确反映住宅价格的长期变化情况。2011.2.16 北京市住建委关于落实本市住房限购政策有关问题的通知通知对购房程序做了严格要求。从即日开始，居民家庭提交的购房信息，将按“提交材料初步核查核验网签房屋登记部门核对房屋登记”的办理流程，经过多道核验把关。本市户籍的居民家庭买房，要提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件，拟购房人签字的、从网上下载的家庭购房申请表和购房承诺书。非本市户籍的居民家庭买房，要提交家庭成员身份证明、婚姻证明的原件和复印件，拟购房人签字的家庭购房申请表、购房承诺书；以
39、及提交有效暂住证，在本市缴纳个人所得税完税证明原件、复印件或提供已缴纳社会保险的家庭成员姓名、身份证信息备查。2011.2.18中央银行央行年内再上调准备金率0.5个百分点中国人民银行2月18日宣布，从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。1.2 市政动态1.2.1市政建设规划n 国务院批复中关村十年规划国务院近日批复原则同意中关村国家自主创新示范区发展规划纲要（2011-2020年）。纲要对中关村示范区赋予了全新的战略定位，即中关村国家自主创新示范区要坚持“深化改革先行区、开放创新引领区、高端要素聚合区、创新创业集聚地、战略产业策源地”的战略定位，服务于
40、首都世界城市的建设，力争用10年时间，建成具有全球影响力的科技创新中心和高技术产业基地。纲要以5年为一个阶段，提出了两个阶段的发展目标： 到2015年，中关村创新发展的主要目标是：初步形成有利于自主创新的体制机制；自主创新能力显著提升；中关村人才特区基本建成；创新创业高度活跃；产业国际竞争力居世界前列；创新国际化水平大幅提升。n 海淀北部17个村年内完成腾退今年，海淀北部17个村将完成拆迁腾退，腾出约900公顷的土地，主要用于建设高科技园区。 海淀在北部地区控规获得批复后，正式拉开了建设北部研发服务和高新技术产业聚集区的大幕。稻香湖、永丰两大产业片区作为先行启动区率先启动建设。今年上半年，先行
41、启动区内17个村的土地腾退工作将全面启动，共涉及32000人、311万平方米的宅基地和278万平方米的集体企业房屋，预计将整理出约900公顷的土地，其中80%用于发展高新技术产业。按计划，17个村将在今年年底前完成拆迁腾退。在启动拆迁腾退前，17个村的农民回迁安置房项目已于去年年底启动建设，首期集中开工150万平方米，预计2012年陆续建成并实现入住。易居点评中关村10年后整体收入将达到10万亿元。这一数字是现在中关村总收入的6倍多，今后，中关村将在体制机制、空间载体和产业组织等各个方面，实现重大的战略性调整和谋划。此项规划对中关村及其周边地区的商品房市场有重大利好。在北部开发建设中，海淀区政
42、府及北部各镇将实现“成本共担，利益共享”。此外，区政府将加大对北部地区重大市政基础设施和公共设施建设力度。今后北部新区新入驻企业的区级财政贡献也优先用于北部地区的建设和发展。1.3 市场资讯1.3.1 市场行情n 2月北京市成交量大幅下降，全国市场萎缩据数据统计显示，北京2月份成交量骤跌，成交38.31万平方米，仅3388套，环比上月大幅下降六成以上。不仅是北京，全国十大重点城市成交量均大幅下降，除天津外其他城市成交量环比跌幅均在五成左右。从全国来看，超九成城市的成交面积环比下跌，约半数城市跌幅达50%。易居点评从数据来看，2月份全国城市成交量发生了一致性的变化，即成交量大幅下跌。市场表现的背
43、后存在着三方面的原因：一是春节放假因素的影响，春节期间交易中心也要放假，从而形成了一个楼市传统上的淡季；二是限购令下有效需求减少。通过行政手段限购，对楼市需求的影响是最直接的。在同样的市场条件下，由于限购令的作用导致部分原来具备购房条件的购房者被拒之门外，从而导致成交的减少。这一点从限购压力较大的重点城市成交量跌幅要领先于全国平均跌幅中，可以得到证明；第三就是开发商观望引发供应的减少。自新一轮楼市调控以来，典型房企明显延缓了推盘。1.3.2 市场新规n 国家统计局公布住宅销售价格统计调查方案国家统计局2月16日公布新的住宅销售价格统计调查方案，并将在18日公布根据新方案统计的1月份房价数据。新
44、方案规定,直辖市、省会城市、自治区首府城市(不含拉萨市)、计划单列市等35个大中城市新建住宅销售价格数据，直接采用当地房地产管理部门的网签数据，不再采用样本数据。此外，新方案调整了基本分类设置标准，突出了新建住宅和二手住宅，设置了90平方米及以下、90至144平方米和144平方米以上指标。新方案还增加了计算定基价格指数的内容，以准确反映住宅价格的长期变化情况。易居点评考虑到各地房价差异较大，新方案实施后，不再发布70个大中城市房价涨幅平均数。此外，发布各城市的指数有利于新国八条的落实，更有助于社会公众及时了解各个城市房价的具体变化，也有利于为当地政府有效调控房地产市场提供服务。1.3.3 土地
45、资讯n 通州3地块平价成交 多功能用地未受调控影响2月21日，据北京市土地整理储备中心新发布的信息显示，通州运河核心区3块多功能用地顺利成交，分别为核心区IV-08、核心区IV-05核心区IV-09地块。3地块均被北京华业地产获得，总价约23.25亿，折合楼面价8800元/平方米。此次成交的多功能用地成交价格与2010年9月28日成交的通州核心区三多功能用地相比基本没有变化，核心区IV-02与IV-03地块成交的楼面价约为8740元/平米，核心区IV-04、06地块楼面价约为11000元/平米。通州运河核心区作为通州重点规划建设区域，未来的地理优势将会逐渐显现。未来市场预期较好，并且市场变动的
46、风险较低。易居点评住宅市场在受到调控表现低迷时，居住用地相应的会受到影响，而商业地产及多功能用地可能相反地越来越受到开发商的青睐。此次通州3多功能用地，再加上之前10年9月成交的2块，共5块多功能用地都被华业地产夺得，总体来看，未来此区域的规划将会有很高的整体性。这意味着整体规划水平可能高出周边区域，未来的土地、住宅、商业地产市场的发展基础较好。未来此区域的商业用地或居住用地可能会相比于其他周边区域更受欢迎。第二部分 市场分析篇1 商品房市场分析1.1 市场综述n 供求关系分析2011年2月份，北京市商品房新增供应量为21.6万平方米，环比大幅上升66.5%，同比下降56.7%；商品房成交量为
47、53.1万平方米，环比下降66%，同比下降44.4%。从商品房供应成交对比情况上来看，本月供求比为1：2.46，明显供小于求。n 供应分析2011年2月份，商品房新增供应量为21.6万平方米，环比大幅上升66.5%，同比下降56.7%。本月商品房新增各供应绝大部分来自商品住宅，商品住宅供应量为21.3万平方米，环比上涨107.3%，同比下降35.6%；商业供应量为0.2万平方米，环比大幅下降79.6%，同比下降76.6%；办公无新增供应量。n 成交分析2011年2月份，商品房成交量为53.1万平方米，环比下降66%，同比下降44.4%。其中，商品住宅成交量为42.7万平方米，环比下降65.3%，同比下降39.9%；商业成交量为3.3万平方米，环比
