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1、资产评估论文探析环境因素对我国房地产价格影响所在系（院） 经管系 专 业 公司理财 年 级 2010 姓 名 佘园园 学 号 1051388 任 课 教 师 吴红良 完成时间： 2013年 06月 13日探析环境因素对我国房地产评估影响摘要：近年来,我国住宅房地产因环境引起的问题屡见不鲜,这种情况不仅很大地影响到城市居民的生活质量,也是整个国民经济平稳发展的一个不稳定因素,住房环境问题已经成为一个引起广泛关注的重要经济问题，也已经上升到社会问题。环境是人们日益关注的焦点，我们都不愿意生活在有污染的环境中。本文从房地产价格的相关理论出发,以住宅房地产价格为研究对象,着重分析了环境因素对我国房地产
2、价格的影响。关键词：房地产，环境因素，环境评估，一环境影响评估的含义环境因素对房地产价值会产生影响，很多人已经开始意识到这个问题。这里的环境因素并不是指人文环境，而是特指自然环境比如大气环境，土壤环境，水环境等自然环境和人工条件形成的环境因素。环境影响评估 (environmental impact assessment)就是对影响待估房地产价值的所有自然和人为条件所组成环境因素进行的综合评价。环境因素影响房地产的价值自古以来就有。环境因素对房地产价值的贬值性影响包括2个方面，一是由于环境污染因素，二是由于自然条件的限制，抑制了房地产价值的充分实现，引起的房地产价值的贬值。 自然条件包括水源保
3、护区、湿地或濒危动植物保护区等。如在水源保护区建设房地产项目，在这种项目中，人类活动必然要受到限制，那么房地产就会贬值。现在不少地产公司将房地产建造在防洪墙内，虽然可以看到美景，但是事实上是非常危险而且违章，建成的很高但是到最后都要被拆除。人为条件可以是在环境中的存在物理射线、化学制剂、噪音、石棉、聚氯联苯或其它有害物质。如化工厂的工业用地，可能由于工业生产，造成有害物质对土壤、地下水的渗透，造成一定的污染。如果在没有进行有效的改造前，将工业用地直接转变为非工业用地，如建造民用住宅，由于污染物的存在，有可能使住宅的价值贬值。 就无锡来说，为什么无锡新区的房价相比较无锡其他几个区是比较低的，原因
4、在于无锡新区的各种工厂很多，导致新区环境污染比较严重。二.环境因素对房地产价值造成影响的典型案例 我国在一些房地产方面的诉讼案中，已经涉及到了环境影响评估。只是由于我国没有实质的操作规程和规范，使得环境因素对房地产价值的影响没有定量的评估报告。例如镉污染暴光之前，柳州一直对外宣传“山清水秀地干净”的工业宜居山水城市，随着柳州的硬件施设发展，给外省人的确有了一种移民赚钱的好印象，加上全国房地产业嘭嘭响，柳州的房价也步步步高升，这种高位接盘的对象大都是外地人，本地人基本都有自己的房子了的，能住得下的都不打算高位买房了。现在不一样了白，柳州的水没能吃了白，“死在柳州”毕竟没是每一个外乡人所渴望的，这
5、和“吃在广州，玩在杭州”是没得比的，现在是暴光了水灾难。那么，这房价在外地人的抛盘下，本来人家有点就是来炒房的，现在问题严重了，在风险投资驱避的原则下，炒房也好，买房也好，肯定一个比一个跑得快，这对柳州的房地产绝对会是沉重的打击，柳州的房地产业下滑速度必然将走在全国前列。类似案例还有很多，现在很多别墅区建在郊外，但是现在高铁路过的地方很多都是别墅区，所以必须安装防噪音设施，不过仅是消除污染的成本费用，但房地产存在贬值的可能性。但是这样的别墅和没有建在高铁旁的别墅相比，价值肯定会低一点，这样的房子如果到银行进行抵押贷款，银行在评估其价值时，必须要考虑污染源对未来不动产价值的影响，不能仅凭不动产的
6、建筑质量和地段优势认定不动产价值。因此，在进行房地产项目开发投资或投资购买一宗不动产之前，必须请专业部门或人士对该房地产附近地区的环境因素进行评估。 三.我国目前房地产估价中环境影响评估的现状 1.环境影响评估应遵循的环境保护方面的法律法规 我国在环境保护方面已经通过了一些法律和条例，如海洋环境保护法（1982年）、建设项目环境保护设计规定（1987年）、固体废物污染环境防治法（1995年）、水污染防治法（1996年）、环境噪声防治法（1996年）、建设项目环境保护管理条例（1998年）、大气污染防治法（2000年）等多项法律和法规。2002年10月28日第九届全国人民代表大会常务委员会第三十
7、次会议通过的中华人民共和国环境影响评价法，指出环境影响评价是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境功能影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法和制度。估价机构在进行环境影响评估时，首先要依据国家这些关于环境保护的法律法规，确认哪些因素属于环境污染或应是被保护的范围内。 2.当前房地产估价中环境影响评估的现状 对房地产价值进行环境影响评估，我国没有特别明确的技术规定和操作规程。在国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的房地产估价规范规定估价规范对估价人员到现场查勘的内容，但对“周围环境”的内涵没有进一步解释，只是要求估价师对估价标的周围环境
8、进行拍照，亲身感受估价对象的周围环境和景观的优劣，形成估价师对估价对象的主观判断。所以说我国的政策法规并不是很明确环境因素，很多污染物直接就被忽视，造成了后来的环境对房地产影响的很多例子。而且很多评估报告不仅是没有进行勘察，而且在评估报告中也不会提到关于污染物。已经受了污染的地产，评估人员也没有在评估报告中说明。而公众到现在为止只能依靠常识判断，比如在无锡，公众会知道滨湖区的污染少，新区污染多，但是具体如何除非是自己找人测量。但是很多案例中公众对此也没有意识到在不动产受到环境污染的危害时，应该请评估机构和估价师对不动产的价值进行评估，并向造成环境污染的责任人提出赔偿请求。 四.对我国房地产估价
9、中建立环境影响评估制度的建议 (一)明确房地产估价中环境影响评估的适用范围 现在科技的快速发展，很多农村城市化非常快速，现在很少存在完全意义上的农村和城市的差别。城市和城市周围的生态环境遭到了很大的破坏，即使是在农村工业废水、废气、汽车尾气、热岛效应、噪音、光污染等使居住和工作环境变得差了很多。甚至有些农村比城市的污染还要严重。许多工厂开在农村，所以出现了“癌症村”等环境污染事件，直接影响的是房地产价格的迅速贬值。渐渐地当代人们也更关注居住环境的健康舒适和安全。因此即使无锡滨湖区的房价只升不降依然很多人要去购买。环境因素对房地产造成的价值减损，但是普通老百姓可能由于缺乏专业知识，在购买房地产时
10、，关注的只是自然环境，甚至是风水但是往往不能预先知道辐射空气污染。只有当入住后，出现了如身体方面的疾病，居住环境不健康安全等问题时，想转手卖掉房子，才意识到房子已经贬值了。因此，房地产估价管理机构，应该研究房地产估价中的环境影响评估问题，明确一些类型的房地产估价报告或房地产开发咨询报告必须要进行环境影响评估。 1.做出详细的房地产开发咨询报告。房地产开发项目在没有进行开发前，开发商是要做出关于这片土地建造房地产的可行性。但是在这些专业报告中，往往重视的是对自己带来的经济收益和区域优势，而对项目开发地的环境污染情况的勘察和分析不够专业，有些甚至一笔带过。着重描述的是绿化会如何如何好，但是污染避而
11、不谈。由此可能造成项目周围隐藏的一些环境因素造成对房地产价值的负面影响。 2.签订房地产买卖合同前做环境影响评估报告。许多公众买房子前并不知道房子会因环境因素而贬值，要维护自己的权益首先就是签约前做环境影响评估报告，。如前面谈到的案例，如果业主将受污染的房子卖给其他人，如果买者是从其他地区来柳州购买房子的，对当地市场不了解，那么就容易上当。因此在签订房地产买卖合同前，房地产估价机构提醒或告知当事人要做环境影响评估报告。 3.房地产抵押贷款合同。前面已经分析了环境污染对房地产价值产生的负外部性作用，使处于受污染地区的房地产价值减损。金融机构避免在抵押中损失，必须要做的就是签合同前分析环境影响。在
12、银行的房地产抵押贷款合同中，银行最担心的是贷款者不能偿还贷款，银行得到的是价值减损的抵押物。如果金融机构有这方面的需求，签署房地产贷款合同之前，可以委托估价机构进行房地产环境影响评估或者地点周围环境评价。 （二）制定房地产估价中环境影响评估的操作规程 在房地产估价中进行环境影响评估，关键要在估价程序中给予明确，比如明确“周围环境”的范围，并在估价规程中建立环境影响评估操作程序和具体规范，把房地产估价与环境影响评估沟通起来。美国房地产估价是值得我们学习的。1991年，美国通过的职业估价实务通用标准对环境评估有了规定和要求。估价师根据环境方面的法律规定对影响估价标的物价值的环境因素进行调查和分析，
13、并将其反映在房地产市场价值估计值上。 我国在1999年颁布实施的房地产估价规范，对指导和规范全国的房地产估价工作起到了很大的作用，但随着房地产市场的发育，对房地产估价提出了更高的要求，应该适时地更新并加入新的内容。（三）对房地产评估流程提出的改进建议分三个阶段，第一阶段着重于调查潜在污染的证据，如到实地调查噪音、有毒的气味或化学制剂造成的枯死的落叶等；第二阶段检测并决定嫌疑污染是否存在，抽取样本进行分析。如进行土壤和地下水的污染样本分析；第三阶段描述污染程度，制定减低污染程度的计划和预测清除污染的费用。事实上，环境影响评估的作用在于估价师向房地产交易的买卖双方、金融机构、银行和保险公司等交易参
14、与者，提供环境污染问题和与环境问题有关的信息，使各方在交易中做到信息对称笔者建议进一步细化房地产估价程序，对房地产估价对象的周围环境描述和评价做更系统和规范的规定，明确勘察程序，使估价师尽量按照统一的标准和格式操作。把目前规定的估价师对周围环境亲身体验变为客观量度，减少估价师的主观判断，量化环境因素对房地产估价对象价值的影响。 （四）确定环境影响评估是民用住宅价值评估程序中的可选程序 要使居民有一个安全、健康、舒适的居住环境是非常重要的那么必须在住房建设和开发过程中做好房地产估价中的环境影响评估。 由于受知识或专业的限制，普通市民尽管了解环境污染对身体健康有害，但是不可能有专业知识去测量。因此
15、，房地产估价管理机构应该将环境影响评估作为民用住宅买卖价值评估的可选程序。选择好的估价师很有必要，所以对估价师的认可程序应该要明确负责。从老百姓的角度出发，可能因委托估价师做环境影响评估会多支付一些费用，但估价费用与购买房地产的巨额支出相比，还是微不足道的。 综上所述，公众不仅要提高环保意识也要提高保护意识懂得运用法律知识维护自己的权益，同时政府部门建立环境影响评估的技术规范，使我国的房地产评估更深入和细化。我国的环境评估程序完全可以借鉴美国的程序来调整目前的房地产估价规范。通过结合房地产估价与环境影响评估，正确估计环境因素对房地产价值的影响，从而缓解当前的房地产价格快速上升引起的社会问题。 参考文献1 谢经荣等，地产泡沫与金融危机M，经济管理出版社，200215-88.2 许昌兴。我国房地产的现状及问题分析，当代经济，2005年第二期.3 房地产估价要重视环境因素对房地产价值的影响 张秀智
