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1、2008-2009年房地产市场发展走势研判目 录第一部分 2008年1-5月全国房地产运行状况-P3第二部分 不确定房地产与危机求生-P6第三部分 中国楼市告急-P11第四部分 宏观背景分析-P15第五部分 成都房地产市场走势基本面分析-P27第六部分特殊事件对基本面走势的影响-P35结论-P48第一部分 2008年1-5月全国房地产运行状况（数据来源；21经济报道）一、首先，先看供给的方面。2008年1-5月，企业购置土地的面积仍然同比增加，房地产开发企业购置土地在经历了2005年和2006年两年负增长的情况下，2007年出现了大幅度的上涨，达到了11%。2008年1-5月继续延续了同比增加
2、的局面，1-5月份房地产结构和土地面积同比增长了13.7%，增幅达到了8.7%。如果从逐月的数据来看，企业购置土地面积和土地活动的景气逐月下降。 房地产开发投资2007年的增幅达到30.2%，是近三年来房地产开发投资最高的增幅。2008年1-5月房地产开发投资延续了这种高位增长的局面，同比增长31.9%。房地产开发投资在1、2月份最高，3-5月份小幅下降，1月份最高的增幅是32.9%。 房地产开发完成投资中，究竟哪一种类型的物业带动了投资的高位增长？从不同的物业来看是商品住宅的投资。商品住宅投资在今年前五个月的增幅是逐月增加的，1-2月的增幅是30.7%，到了1-5月达到了35%，这说明是逐月
3、的增加。商品住宅的投资在房地产开发投资的比重是71.5%，比去年同期增加了1.6%。在房地产开发投资的增量当中，商品住宅投资贡献了76.5%。 在商品住宅投资当中，是90平方米以下的商品住宅大幅度的增长，带动了商品住宅投资总额的增长。1-5月份商品住宅中90平方米以下的商品住宅的投资同比增长了86%，投资比重达到了18%，比去年同期增加了5.2%，对商品住宅投资增量的贡献达到了50%。 从资金来源的情况来看，本年新增来源的情况逐月下降。2008年前五个月最高增长是1、2月份，由1-2月的39%，下降到1-5月的24.3%，同时受市场需求增长减缓的影响，房地产资金来源中，订金和预收款以及个人按揭
4、贷款都呈现了增幅逐月下降的情况。订金和预收款从1-2的23.5%，下降到1-5月的21.1%，个人贷款由1-2月的31.1%，下降到17.5%，累计增幅比去年同期减少了54%。从这个数字可以看得出，市场的需求下降非常明显。 受货币政策的影响，国内贷款的影响也逐步下降的。从1-2月份的36.9%，下降到1-5月的21.5%，银行的贷款由1-2月份38.3%，下降到1-5月的20.6%，同比下降了6.7%。今年房地产贷款同比下降得非常快，国内贷款的增幅也是下降的，企业感受到了资金链条的紧张。 从商品房建设的指标来看，前五个月商品房建设的景气也是逐步下降的，施工面积、新开工面积、竣工面积这些指标增长
5、的幅度都是逐月下降。从4月份开始，商品房新开工面积增幅下降，这说明房地产开工景气的下降。 二、从需求来看2008年前五个月的情况都维持负增长。1-5月商品房销售同比减少了7.2%，商品住宅办公楼和商业用房的销售面积同比都持续下降，且下降的程度都高于一季度。需求增长态势是下降的，并从珠三角逐步蔓延到全国。一季度，全国八大区域曾经有四个区域是增长的，但所有区域销售面积都是同比下降的。大部分地区的房价下降，部分城市的房价出现了绝对值的下降。 从二手房交易的情况来看，4、5月份部分城市的交易数额比3月份增加，但比去年同期是负增长的。 三、价格情况 70个重点城市中有50个城市的地价的增幅低于上季度。珠
6、三角地区主要城市，广州、深圳、惠州、湛江，2007年四季度开始到今年一季度地价是零增长。长三角主要的城市，2008年一季度土地价格的指数比上季度略高。环渤海地区主要城市中只有北京2008年1季度的土地交易价格指数高于上季度，其他城市2008年1季度的土地交易价格指数均低于上季度。 房屋租赁的价格，去年的四季度出现了比较大的幅度的上涨，涨幅达到了3.1%，尤其是住宅租赁的价格。今年一季度租赁价格的指数比上季度有所下降，仍然比往年同期的价格指数高了1%。 从销售价格来看，房屋销售价格环比下降得非常厉害。从逐月的数字来看，四、五月份的环比涨幅是略有下降。 四、 打折销售将成市场主要现象 房地产市场受
7、预期回报的影响比较大，变动主要是受未来回报，包括未来经济景气变化通货膨胀的影响。经济高速增长都会伴随通货膨胀。受预期通货膨胀的影响，房地产价格要先于消费品价格上升。通货膨胀来临的时候，政府就会采取紧缩的政策，也会降低未来经济景气的预期，房价会减缓甚至出现房价的下降，这是理论上的解释。 当前，通货膨胀的压力仍然是比较高的，1-5月CPI的增幅是7%以上，压力最大的是PPI，已经创造了三年来最大的增幅。目前的宏观调控仍然是以反通胀为目标的。这种背景下，住房需求很难得到刺激和鼓励，房地产的供给也会出现下降。从短期趋势来看，在反通胀为目的的宏观调控下，在经济景气下降、从紧货币政策的预期下，2008年三
8、季度，房地产企业将继续面临资金链紧张的状况，打折降价销售将成为市场的主要现象。 从房价来看，全国的房价同比将继续下降。 从未来的趋势来看，只有当出现经济下滑过快的风险或通胀压力出现缓解，信贷从紧政策才可能会有所放松，房地产市场供给和需求增长才可能有所增加。目前的市场是长期上涨驱使下的短期波动。第二部分：不确定房地产：危机求生（数据来源；21经济报道21世纪房地产论坛2008届年会开发商为什么迷惘？因为面临的不确定性实在太多。在充满不确定性的今天，要寻找房地产的确定性，不是一件容易的事。开发商为什么焦虑？因为观望情绪不减反增，成交锐降。在焦虑不安的时候保持乐观，需要多大的勇气和信心。6月27日-
9、29日，在参会人数超过500名的“博鳌#zhPoint#21世纪房地产论坛2008届年会”，多位嘉宾达成的确定性共识是：此轮房地产调整期需要二三年时间。瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬更是放言，从整体宏观形势来看，2009年比2008年的情况更不乐观，很有可能出现双位数的通胀，并对房地产市场产生重大影响。一、危机之兆交易量急速下降开始暴露出开发商资金链的脆弱。“开发商的资金结构一般来说是银行开发贷占到15%-20%，自有资金超过了35%，预售款和个人抵押贷款应该占到40%-50%。交易量下降就意味着这40%-50%受到了威胁。”全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，房地产资金链偏紧的
10、原因主要是交易量下降。“全国交易量下滑了40%-50%。”聂梅生说，去年全国的开发总量大约为2.7万亿元，“交易量下挫40%的话，就有七八千亿，甚至到一万亿的资金缺口。”REICO工作室负责人刘琳博士则用数据印证了这种市场需求的急剧下降。根据最新一期的REICO报告，订金和预收款以及个人按揭贷款都呈现了增幅逐月下降的情况，其中，订金和预收款由1-2月的23.5%下降到1-5月的21.1%，个人贷款由1-2月的31.1%下降到17.5%，累计增幅比去年同期减少了54%。在北京科技大学教授赵晓看来，最不容乐观的是，“此观望”已非“彼观望”。“去年第四季度的观望是信贷真空造成的观望，想买没有信贷支持
11、；今年以来的观望已经演变成信心的观望，就是给你钱也不见得会购买。”“看空”引发“做空”的杀伤力或更为猛烈。屋漏偏逢连阴雨。此时，持续的通货膨胀也在冲击着房地产的资金链。 陶冬十分担心中国还有第二次通货膨胀。 他指出，2008年A股和H股的上市公司的季报显示，最大的问题就是成本上升，原因除了公认的材料价格上涨外，另外一个重要因素就是工资上涨，人们对通货膨胀的预期出现了本质性的改变，工资开始上涨，不仅仅是上市公司员工的工资，白领员工的工资都在上涨，中国出现了相当危险的问题。“一旦第二轮通货膨胀出现，甚至是接近或是超过双位数的通胀，中国可能会面临比现在严峻得多的宏观紧缩政策。”陶冬大胆断言，就整体宏
12、观形势而言，2009年会比2008年的情况更不乐观。中国城乡建设经济研究所所长陈淮则提出了自己独道的观点，流动性过剩的地方才是真正缺钱的地方。“中国目前正受累于流动性过剩。”一位不愿透露姓名的与会者向记者坦言，房地产行业的资金明年才是最紧的。“今年的利润可能还有去年一部分未结转资金的支撑，但明年可能就没有这种好事了。”聂梅生指出，对于宏观经济来说，最担心的就是硬着陆，“投资也疲软，消费也疲软。”如果再受到国际通货膨胀，油价上升、美国次贷、利率调整等因素的影响，处理不好的话，中国经济一下子掉头向下，楼市一定也会和经济一起跌下去。”二、融资困局面对如此困境，谁能融到钱，就意味着谁能走得更远。然而，
13、残酷的现实却让众多房地产企业望钱兴叹。首先让开发商坐卧不安的是收紧的信贷政策。毕竟，房地产行业的决定性因素是银行信贷投放，这将直接决定大多数房企的资金链和经营方向， 从6月15日和25日起，人民币存款准备金率将分两次提高，合计上调1个百分点，这已是近半年内央行第五次宣布上调存款准备金率，准备金率攀至17.5%的历史高位。“受货币政策的影响，银行贷款由1-2月份38.3%下降到的1-5月的20.6%，同比下降了6.7%。而房地产贷款同比下降得更是快，企业感受到资金链条紧张是意料之中。”刘琳博士指出。“中国金融市场还是取决于政府，房地产直接融资这一块，就造成银行压力比较大，考虑到银行风险，一调就是
14、银行准备金率。而基金、债券本应是资本市场的手段，但我国这方面又不太完善，股市现在又面临重挫。”聂梅生坦言，房地产开发企业融资渠道实际上是比较窄。北京师范大学金融研究中心主任钟伟则透露，此时，外资对中国房地产行业的态度也出现了分歧，他观察到，2008年有已进入或即将进入的外资流走的现象。赵晓更是一针见血地指出，“银行家是怎样的人？出太阳的时候给你送雨伞，下雨的时候，又将雨伞收起来，”显然，房地产现在是在“下雨”。而对于专门从事投融资业务的联华信托投资有限公司常务董事、总裁李晓东而言，可感触更深。“信托虽然比较灵活，但钱会比较贵，过去几年基本上都是中小开发商找上门来的，今年以来，小的谈得比较少，谈
15、的都是大的开发商，3分利都可以接受。”李晓东透露，近两个月，来找钱的大开发商资金量都是5亿-20亿的项目。“开发商目前的资金需求非常强，但他们不是为了项目盈利而找钱，而是为了生存找钱。这是值得我们深思的问题。”在货币从紧、信贷调控的政策背景下，今年的房地产销售情况仍然堪忧。高盛5月15日发表研究报告称，中国内地房地产价格将从去年平均水平回落15%-20%。与此同时，考虑到宏观环境持续不明朗、内地房地产发展商财政紧缩以及市场供过于求等因素，将内地房地产的整体行业评级由“吸引”降至“审慎”。显然，房地产融资困局已成事实。三、突围路径要么生存，要么死亡。 面对房地产行业的寒冬，很多人提出开发商要把“
16、活着”放在首要位置。“资金链的稳健非常重要，如果资金链膨胀很快，销售额也需要飞快的上升，在从紧的情况下，资金容易倒不过来。”聂梅生建议，要适当控制资金链的膨胀程度。聂梅生同时认为，做产业升级、练内功、做品牌、做产品也很重要。不管怎么说，好东西一定是有一个好买主，这个是颠扑不破的真理。“从银行的角度来讲，肯定也是选择优秀企业。优秀企业当然就是资金链比较稳健、产品做得好的。”北京国瑞兴业房地产有限公司董事长张章笋谏言：房地产公司应该量力而行，在价格回落、市场观望态势之下，应该尽量的少拿地，少做一些项目，少开工建筑面积，将自身的资金链调整的松一些，这样就可以平安的度过调整的期限。“这是对企业负责的态
17、度，对整个行业也有促进作用。”“企业要找资金，降价加快资金回笼，放慢开发速度，减少资金流动。”然而，赵晓认为，仅仅这些微观的努力还不够，政府部门也应有所作为。赵晓提出两个需要特别注意的地方：一是不要让房地产市场崩盘，如果房地产市场崩盘，那一定是中国经济的悲剧：二是如何有的开发商面临大的资金链风险，政府不要不管，这些企业完蛋了，就会引发中国经济一系列的问题。中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长顾云昌在接受本报记者采访时提议，可以适度放开二套房政策，扩大有效需求，尤其是扩大没有风险、有实际购买力的需求。“防止房地产调控的硬着陆。”德意志银行香港分行董事袁浩提醒说，这次房地产行业的观望期会长一点，有
18、可能是二三年，发展商从心理上要往最坏处准备，以不变应万变。第三部分:中国楼市告急（数据与部分观点来源：经济观察报）“也许，现在是该考虑采取些行动了”，当住房和城乡建设部的一位官员谨慎地向本报表达对楼市的忧虑时，来自地产界的人士也在积极行动。本周，将有两份来自地产界团体的建议书提交给相应主管部门。6月以来，包括建设部、国家发展和改革委员会及中国人民银行在内的相关部委和机构频频约见地产界人士，调查了解房地产市场运行情况。开发商积极发表自己的看法和意见，希望政府关注和解决房地产市场存在的严重风险。楼市风险显然已经引起了管理部门关注，与宏观经济调控形成互动。本报获悉，国家发改委在最新完成的一份报告中警
19、示，一旦房价下跌，容易出现需求萎缩，影响房地产业发展，进而影响经济的持续健康发展。不过，一位了解内情的人士告诉本报：“各部委行动大体上处于调查研究阶段，最终的决策将不是某一个部委能够决定的。”一、开发商建议“在目前的情况下，商会将会提出自己的建议”，全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，房地产商会将汇总各方面意见，向全国工商联提出五大建议。与此同时，本报获悉另一个地产界核心团体中国房地产协会也将在本周召开一次会议，讨论形势并向政府部门提交建议书。尽管聂梅生没有透露五大建议的具体条款，但在此之前建设部和发改委约见开发商座谈，开发商的意见已经基本明确。6月末以来，发改委先后三次约见开发商代表谈话。据
20、悉，发改委的目的主要是了解情况听取意见。开发商认为，资金的困难已经很严重，持续下去势必影响银行，而去年实行第二套房贷款提高首付比例以来，销售的持续低迷则进一步加剧了资金的周转困难。就此，开发商代表提出解决意见。意见主要集中在两个方面：第一，能否在资金融通方面提供支持；第二，能否在释放市场需求上提供支持。聂梅生表示，这两方面意见代表大部分开发商的想法，商会在收集和汇总这些意见上也做了工作。另据本报了解，中房协虽然还没有明确表达意见，但其想法与房地产商会接近。这两大房地产协会的举动可以说基本代表了开发商的总体意见，显示了地产界对于形势的急迫和危机感。现在看来，6月28日的海南博鳌房地产论坛是一个爆
21、破点。在这个论坛上，聂梅生发表了2008年房地产迷局探路演讲，指出房地产与金融和财政的紧密关系，认为房地产调控政策应该适时弹性灵活。中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长顾云昌也在该论坛上建议，扩大有效需求，尤其是扩大没有风险、更有实际购买力的需求，在金融政策上予以支持。聂和顾分别代表房地产商会和中房协，他们的讲话或许并不出人意料。令人特别关注的是经济学家陈淮和赵晓也发表了看法。赵晓认为：“房地产调控进行了4年，实际上已经接近临界点了，如果再紧缩就会出现问题。”陈淮则强调了国务院常务会议提出要稳定房地产市场，认为应稳定老百姓改善住房的经济预期。赵晓是北京科技大学经济与管理学院教授，曾任国资委研究
22、中心宏观战略部部长，兼任中国体制改革研究会特约研究员。陈淮则是住房和城乡建设部政策研究中心主任。二、一致关注面对诸多“救市”的争论，作为房地产业直接指导机构，建设部一直未予明确表态。住宅与房地产业司的司长沈建忠听到本报问及“救市”问题时，立即婉拒了采访。建设部政策研究中心的官员表示，这个问题太敏感，不便回答。另一位不愿具名的建设部官员则透露，建设部已经在研究这个问题，并指“应该采取一些行动了”。据透露，建设部在更早的时候就开始行动。6月中下旬，也就是在博鳌房地产论坛之前建设部即组织过开发商座谈，建设部的高级官员出席了座谈会，听取了开发商的意见和看法。上述官员认为，政府主管部门的难处在于平衡，既
23、不能让房价过快增长，也不能因房价下跌危及整体经济运行安全。但在目前的情况下，房价过快上涨显然是不可能的了。与建设部行动一致的是，近期北京市建委也约见了开发商和地产中介公司代表。地产界人士反映，市建委与业内人士座谈是个惯例，但现在约谈的频率明显提高了。目前，建设部仍没有对外公开表态。但发改委在一份内部报告里警告了楼市资金风险可能危及宏观经济，并提出继续加强适合中低收入人群的政策性住房建设。该报告与赵晓和陈淮在博鳌论坛上的讲话主旨相当接近。据悉，同时展开调研的除了发改委和建设部之外，还有央行。央行的调研集中在对各银行的相关业务调查。知情人士透露，政府部门的协调动作源于5月底，在房地产行业面临巨额资
24、金短缺问题彻底浮出水面的时候，一份内参报道了房地产企业资金短缺的严重情况，据称，其中有被广泛传播的说法，“售楼收入2.9万亿，购地支出3万亿”(指2007年房地产行业整体)。在此后，三大政府机构的动作显示了高度的一致性。三、可能的措施种种迹象显示，所谓“救市”并不仅仅针对房地产业，采取措施缓解楼市资金危局防止连锁反应将在预料之中，正如很多人说的 “调查本身就能说明问题”。接下来的问题是怎么解决问题。一种普遍观点认为，“救市”将会导致房地产泡沫扩大，造成未来更为严重的影响。这种说法似乎高估了所谓“救市”的性质和力度。实际上，甚至开发商都没有乐观到认为政府会采取措施恢复到从前的状况。开发商希望政府
25、能够开放资金支持，不过他们仍旧怀疑在通货膨胀背景下银行不可能完全放开贷款，尤其是开发贷款。开发商希望政府能够鼓励和刺激需求，但也没有乐观到认为第二套住房贷款限制政策会立刻解禁。聂梅生建议：“如果银行开放贷款仍旧有难度，是否可以通过其他渠道予以解决？如果第二套房贷款限制无法调整，是否可以从鼓励低端需求开始着手？”这样的诉求是一种变通和渐进的方法。聂梅生认为不久前成都出台的措施具有参考价值。6月15日，成都市人民政府办公厅下发了关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见，提出有条件地在信贷支持、消费鼓励等方面促进地产业恢复发展，总计十条。该意见被地产界人士俗称为“成都地产十条”。从实际情况来看
26、，A股市场已经批准部分房地产企业发债，对外商投资房地产业的审批备案制度也有所调整。在消费领域尚未有动作，开发商乐观的估计是普通住宅的首付和信贷支持力度能够加大。更乐观的估计则是认为政府将首先力推解决中低收入人群的政策性住房。政策性住房的大量建设和销售同样能解决一部分开发商的资金周转问题。考虑到发改委的报告和陈淮强调完善住房保障系统的讲话，以政策性住房拉动住房消费的措施被实施的可能性极高。聂梅生认为，推进政策性住房尤其是限价房的销售不会对开发商造成太大影响，因为限价房售价与市场价差别不是很大。不过，她提醒开发商，“当然，利润要下降，别再抱有暴利的幻想了。”第四部分:宏观背景分析一、全国宏观经济形
27、势分析1、我国经济持续快速发展，地震不改整体经济快速发展格局（1）近年，我国每年约10的增长率，反应并印证了我国经济的蓬勃发展、国民收入大幅增加、消费能力随之增强的现状。（2）“5.12”地震所造成的损失高达1500亿，但如图所示，由于四川对全国GDP的贡献有限，受灾地区也仅占四川GDP总量的15.2。对GDP影响而言，地震的影响有限。 数据来源：国家统计局 数据来源：四川省统计局2、 通货膨胀形势不容乐观（1）如图所示，自2007年3月，我国CPI值突破3以后，持续陡升，08年5月CPI在7.7，有机构预测2008年度或可超过5。国家信息中心预测08年度CPI上涨幅度将超过5%。通常国际上认
28、为，3的CPI值被认为是通货膨胀，5%则是严重通货膨胀。可见，我国通货膨胀确实形势严峻。（2）今年雪灾、地震两次巨大的自然灾害对灾区、农业产生的破坏，以及灾区对食品和日用品的需求，无疑会对当前物价上涨产生新的压力。但从目前形式和日本、中国台湾的经验看，地震对CPI的影响只是短期的，对长期CPI影响并不显著。预计此次震灾对消费品价格的影响也不会持久。数据来源：国家统计局二、我国发生通货膨胀有着根源性的原因，不是偶然现象1、全球呈现通胀态势全球一体化的背景下，我国难以抵抗通胀这一“流行病毒”（1）欧元区3月份通胀年率加速升至3.5%，为欧元1999年面市以来最快，远高于欧央行通胀率接近但低于2%的
29、物价稳定目标。（2）香港通胀率创十年新高，2月份升6.3。中猪肉价格升幅超过五成，新鲜蔬果价格也升逾三成。（3）越南通货膨胀率连续七个月达到两位数字的水平，5月通胀折合年率更高达25.2%，由此引发了当地大规模的罢工行动。随着投资者转而投资黄金，股市也已崩溃。（4）上周五，越南黑市1美元兑18500越南盾，而同一天越南央行设定的官方汇率为1美元兑16124越南盾。从外汇远期市场价格看，投资者预期未来12个月越南盾还将贬值40%。（5）近年，国际油价不断创历史新高。全球粮食危机，粮食价格飙升至今未有解决良方。美国纽约市场油价6月23日突破每桶134.62美元，创下历史新高。 2、 中国目前通胀的
30、主要原因（1）国内信贷扩张；（2）投资、融资渠道单一，资本流向出现过热、过冷的两极现象；（3）巨额贸易顺差导致了巨额外汇的流入；（4）人们币升值预期导致国际热钱涌入三、中央应对通胀问题的应对之策长期从紧的金融政策1、 2008年两会政府工作报告中国国务院总理温家宝3月18日于北京在十一届全国人大一次会议举行的记者招待会上回答记者提问时说：首先，经济要保持平稳较快发展，抑制通货膨胀，这不是一年的任务，而是五年的任务。 第二，要在结构调整和经济发展方式的转变上有新的突破。重点抓好两个环节：就是扩大内需和自主创新。 第三，有3件工作必须紧紧抓住：一是大力加强农业，特别是增加农业的投入，使粮食和主要农
31、产品保持稳定增长，使农民收入保持稳定提高。二是继续实行积极的就业政策，5年内要解决大约5000万人的就业问题。三是努力实现“十一五”确定的节能减排目标，使生态环境有一个明显的改善。 第四，在社会发展和改善民生上，建立4个体系：义务教育的经费保障体系，覆盖城乡的医疗卫生服务体系，以廉租房和经济适用房为主的城市住房保障体系，以及包括失业、社会最低生活保障、医疗等为主要内容的社会保障体系。 2、 从政府的态度和措施可以看出，控制通货膨胀是一场长期的持久战！3、 已发布金融措施展现从紧态度（1）为加强银行体系流动性管理，中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，于2008年6月1
32、5日和25日分别按0.5个百分点缴款。地震重灾区法人金融机构暂不上调。目前存款准备金已达17.5%的历史高位。（2）银行在严格控制对房企贷款的同时，也将加大对应收本息的催讨力度。中国人民银行上海总部5月6日发布上海市信贷投向指引(2008年修订)，重申限制对外资投资房地产领域的信贷投放，以及关注中小房企资金链压力等问题，并要求沪上银行务必严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策，不得变相降低贷款门槛。在房地产信贷方面，指引要求关注开发贷款增长情况，关注中小房企资金链的压力，关注土地贷款与节约集约利用土地国策的衔接，严格控制对囤积土地和房源、扰乱市场秩序的房地产开发企业的贷款，严格按规定把握二套
33、房贷款的首付和利率政策。对外资投资房地产领域的信贷投放被列入限制和禁止类贷款，各银行的相关信贷投放今后将被大幅压缩。（3）从国际赈灾惯例看，紧缩的货币政策仍将继续。四川地震灾害发生后，部分市场舆论认为财政和货币政策会有所松动。但纵观历次自然灾害（美国2005 年飓风、2001 年911 事件、日本1995年地震以及国内的1998 年洪灾、2003 年非典及今年年初的雪灾），政府都没有相应调整货币政策，仅在财政上对灾后重建进行拨款（我国因信贷受行政控制，对灾难相关建设放松了信贷）。在目前通胀压力未见缓和的环境下，紧缩的货币政策仍将继续。数据来源：中国人民银行网站4、提升存款准备金率是抑止货币流动
34、性过剩的重要且有效的手段之一，并仍将在宏调拉锯战中扮演重要角色。结合“我国CPI”走势，不难看出，该手段可谓经济宏调中的最重要，也是使用最为频繁的手段之一。2006年以来，中国经济快速增长，但经济运行中的突出矛盾也进一步突显，投资增长过快的势头不减。而投资增长过快的主要原因之一就是货币信贷增长过快。提高存款准备金率可以有效减少市场中货币流通量，相应地减缓货币信贷增长，保持国民经济持续快速协调健康发展。尽管管理层上调存款准备金率所针对的不仅是房地产业，可房企贷款难度增加却是不争的事实。5、 灾区与非灾区间1.5准备金率差幅，反应支援力度，但面对房地产行业缺口仍然显得杯水车薪。 四、地震后，宏观经
35、济层面考虑，政府面临通胀和救灾的矛盾，将采取差异化管理方式1、 在通胀、救灾的双重压力下，金融、货币政策的思路唯有：（1）政府将采取“一国两制”的方式进行差异化管理灾后，央行3次提高存款准备金率，而灾区金融机构均不在宏调之列。（2）“积极财政政策从紧货币政策”按照国务院要求，中央财政将至少安排250亿元用于当前抗震救灾的各项支出；今年将安排700亿元建立灾后重建基金，明后两年继续做出相应安排。据此估算，今年中央财政为抗震救灾和灾后重建投入的资金将超过1000亿元，占中央财政收入全年计划的3.2%以上。考虑到今年财政收入增速可能下降，这种额外的大笔支出显然带有“积极”的色彩，财政政策取向由“稳健
36、”转向“积极”的迹象也日益明显。 五、在宏观经济调控的环境下，全国商品房市场的形势基本面良好，某些城市进入调整阶段1、 如图所示，在经历了2006-2007年前三季度的疯狂发展和2007年9.27信贷政策和12月补充通知后，全国的基本面是增幅缩小，稳定缓慢的发展。数据来源：国家发改委2、 2007年疯狂上涨的城市在“9.27”新政和补充通知的主要作用下，进入了回归调整阶段。（1）指标城市北京n 4月北京住宅销售面积为181.3万平方米，同比下降54%，降幅比一季度扩大6.1个百分点。n 现房住宅销售面积48.3万平方米，同比下降47%；n 期房住宅销售面积133万平方米，同比下降56%。 数据
37、来源：北京统计局（2）指标城市深圳n 深圳房价经过较大幅度的调整后，基本回落到去年2、3月的水平。 4月30日全市新房成交283套，均价为每平方米9323元，创去年10月以来的新低。n 统计显示，因无法取得贷款而取消合同或追加首付的个案大幅上升，有近三成个案无法取得贷款，剩下七成中即使取得贷款，贷款总额也普遍下降两三成。n 近日深圳发展银行已经将深圳列为贷款禁区 数据来源：2008年1-4月深圳房地产市场发展分析报告（3）指标城市上海n 4月，上海市全社会固定资产投资1206.09亿元，同比增长0.4%。n 房地产开发投资412.14亿元，比去年同期增长0.9%，增幅比1-3月回落5.5个百分
38、点，增幅比去年同期大幅回落14.6个百分点。n 上海房地产开发投资低速增长。 数据来源：上海统计局第五部分 成都房地产市场走势基本面分析一、在这样的宏观背景下，全国市场进入基本面良好，局部震荡的局面，而成都是进入调整的城市之一；在地震之前成都已经进入调整阶段。1、商品市场进入调整期数据来源：成都房管局 如果排除2008年2月春节期间供应量急剧萎缩所造成的供销比非正常降低之外，其实从2007年12关于信贷政策的补充通知以来，成都市主城区商品房供销比一直大于2.0以上，呈现严重的供过于求局面。这个局面和去年同期相比是非常不乐观的。供过于求是成都市进入调整局面的主要原因。2、土地市场进入调整期数据来
39、源：吉信行信息系统（1）从土地方面看，由于2007年全年土地供应量大幅增长，将导致2008年和2009年上半年将有大量的商品房供应，销售竞争大，销售速度和销售价格将会收到影响。而根据成都市政府在2008年上半年对土地出让的态度，2008年上半年土地放量已经得到有效控制，并且这一个形势很可能会持续到下半年7、8月份，土地供应收缩，或将导致2009年下半年商品房供应量会趋于减少，再者市场经过近1年的调整，商品房销售可能在2009年下半年后回暖。（2）土地市场回归理性虽然08年土地的总体供应量上仍然保持稳定，但是在成交价上出现较大的变化。从07年10月至08年2月的几场土地拍卖可以看到，土地的起价及
40、交易价都有所较大幅度的降低，并屡次出现与07年拍卖出让地块相邻相似，而成交地价相差甚远的现象。可以看出，政策对于土地市场的影响较大，开发商拿地保持谨慎和理性。数据来源：吉信行信息系统（3）郊县出现连续流拍 数据来源：吉信行信息系统由于市场出现不可测因素，开发商对于未来预期的信心不足，因此出现连续的土地流拍现象。这类现象主要集中在郊县区域，如郫县、都江堰等地。3、 开发商方面进入结构性洗牌期（1）由于供应形势严峻，而销售速度急剧下滑，市场处于一个供销双方僵持博弈的状态。（2）根据对成都市1季度的报纸广告1600余次宣传诉求统计看开发商阵营已经出现了两极分化。数据来源：吉信行信息系统（3）春季房交
41、会印证开发商阵营已经出现层次化。从房交会与会楼盘优惠政策看，如果不考虑1楼少量品牌大盘，也不考虑以郊区楼盘为主的4楼参展楼盘，仅以2、3楼为参考标本的话。2楼共参展200余家，其中57家明确公示优惠措施。这也与报纸广告诉求所表明的开发商阵营分化相互印证。a)优惠额度空前，范围也较广b)以低首付为诉求的宣传手段比较明显，约占64.3%；特价房16.1%4、客户心态推动着楼市进入调整5月网络市场调查结果如下：a)成都4月商品住宅销售总量8927套，比3月增长13.96%，是否预示楼市由此转暖？b)你有改变你的购房计划，准备在近一二月内购房？ c)近期成都市场有楼盘推出直接的降价补差措施，你如何看此
42、问题？ d)如果你有需要也有能力购房，但使你迟迟不能下决心购房的理由会是？ e) 有关部门研究报告判断二季度房价上涨压力加大，你认为 f)日前央行总部发文，重申落实二套房贷政策，你如何看待此消息 第六部分特殊事件对基本面走势的影响l “5.12”汶川大地震一、地震对宏观政策的影响较小1、不影响银根紧缩大环境，资金仍紧张；但是成都市和受灾地区由于灾后重建等原因会出现一个阶段的 资金相对充裕，或可成为城市发展的契机。2、但对全国范围内宏观经济背景，不会产生大的影响，不会影响宏观调控政策的执行。相反在更加严峻的调控形势下，宏观调控还必须持续。二、地震对成都经济环境的影响1、灾害对实体经济的直接破坏（
43、1）旅游业n 大地震所主要影响的，正是四川旅游资源最丰富的川西北地区，青城山、都江堰、卧龙、银厂沟等景区遭受严重破坏，九寨沟、四姑娘山等交通严重受阻。按照官方最新公布的统计数据，四川旅游业直接经济损失约为528亿元。n 而潜在的损失仍难估算，地震后，随着各地公务开支的减少，公务组团必然大大减少，地震给游客心理亦造成相当大的阴影，在一些论坛上，部分网民已宣称取消今年的旅游出行计划。在此之前，四川旅游业正处于一个快速增长期，占全省GDP总量的10，是四川的支柱产业之一。但一场灾难，使得它瞬间坠入冰河时期。（2）中国工业和信息化部宣布，5月19 日，四川全省有14207家工业企业受灾，直接经济损失达
44、670亿元；交通运输部同日表示，仅四川省的道路基础设施破坏和受损就达150亿元，而截至5月17日，甘肃公路交通损失11.4亿元，陕西损失超过1亿元，重庆超过6000万元。（3）总损失估计为1500亿元6个雪灾重灾区的GDP占全国GDP的14.3%左右，而四川占全国GDP只有4%左右。与年初的雪灾相比，地震影响的地区较少。但地震带来的直接损失包括人员伤亡和工厂破坏看起来要比雪灾更加严重。2、当局采取积极措施支持灾后该区域的重建，大破带来大立（1）财政拨款 a) 四川省财政厅负责人在会上表示，截至25日，已向灾区拨付资金57.5亿，其中省财政拨付41.9亿，市州财政15.6亿。（2）货币政策与其他
45、宏观政策；震后3次存款准备金率上调共计1.5，灾区均不执行；四川省国税局和地税局均表示，已向有关部门提出对受灾区和重灾区企业重建中，给增值税、营业税减免或豁免的请求。中行赈灾贷款700亿（3）行政管制a)旅游业重新布局的良机：制订“重整山河”规划。国家旅游局局长邵琪伟说，旅游业可以作为灾后恢复重建的重要产业或优势产业。而这，恰恰是四川近些年经济发展思路的延续。b) 人员的重新安置；三、地震对成都房地产市场的影响1、地震加剧成都楼市供过于求（1）下半年开发商阵营洗牌不可避免，开发商不同程度的受到局限，为了维持生存可能出现大规模的股权转让，合作开发。（2）预计下半年土地市场将继续观望。在拿地方面本土开
