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1、长沙2012 目 录序言1一、城市经济21、城市宏观经济21、土地供求71、经营性土地供应量72、经营性土地成交量73、经营性土地成交价格94、成交结构125、地王解读16（1）滨江新城B7地块16（2）梅溪湖066号地块17（3）洋湖垸057号地块18（4）金融生态区063、064号地块19三、行业发展201、房地产开发投资202、房地产建设规模21四、市场交易231、商品房232、商品住宅31五、未来市场预判46序言2012随着十八大的圆满闭幕已拉下帷幕 回顾2012，这是一个值得纪念与充满希望的一年，我们从步步惊心到信步向前，市场的美丽前景随着“暖冬”再一次清晰地浮现在我们眼前！总结20
2、12年，梳理脉络，呈现完整的事实，将成为2013年房地产市场发展的坐标。本次年报克而瑞也将从完全客观的角度，对2012年房地产市场运行情况做一次全面的梳理及对2013年市场预判。一、城市经济1、城市宏观经济（1） 2012年前三季度GDP增速12.9%，增速放缓图1-1 长沙市各年GDP走势图2012年长沙市前三季度GDP增速增速低于年初目标0.1个百分点，与去年同期相比回落1.4个百分点。经济增速放缓的主要原因是，去年下半年以来国内外宏观经济形势持续偏紧。同时，长沙经济增长的主要动力呈放缓态势，产业发展特别是服务业发展相对偏慢，内需动力仍然不足。（2） 长沙目前已经步入工业化中后期，服务业亟
3、待提高图1-2 三次产业所占GDP比重历年走势整个长沙市的第二产业比重已由2001年的38.7%上升至55.9%，高出全国第二产业比重近10%。长沙市过度依赖机械制造等重工业，而重工业兴衰又依赖于房地产建设及基础设施建设情况，2010年之后的房地产调控影响到长沙机械制造行业的发展，这也是导致2010年后长沙市GDP增速下滑的重要原因之一。（3） 房地产及其上下游产业是长沙经济发展的核心动力图1-3长沙市各年固定资产投资增速走势图图1-4长沙市各年固定资产投资占GDP比重走势图固定资产投资自2009年以后增速放缓，增速开始在20-30%之间运行。但是固定资产投资占GDP比重已上升至60%左右，经
4、济发展投资化倾向愈发严重。这说明房地产上下游产业与长沙市宏观经济能否持续增长已密不可分。（4） 工业占主导的情况下，内需的带动作用逐渐被削弱图1-5 长沙市各年消费品零售总额增速走势图1-56长沙市各年消费品零售总额占GDP比重社会零售品消费总额增速近年来维持在15%-20%之间波动，2010年后有下滑趋势。社会零售品消费总额占GDP比重2012年前三季度已下降至38.6%，较全国平均水平低3%左右。长沙经济结构中不合理的成分被逐渐强化。（5） 投资性产品是疏导社会财富的关键途径图1-5 城镇人均可支配收入与消费性支出历年对比走势长沙人均可支配收入2011年已突破25000元，在可支配收入不断
5、增长的同时，但居民消费支出占可支配收入比例却在不断降低，侧面反映了长沙内需不足的现状。在投资不断挤出居民消费的同时，长沙未来经济发展将更加依赖于投资，房地产的地位因此而举重轻重。二、土地市场1土地供求 1、 经营性土地供应量2010-2012年长沙内五区经营性土地供应n 年度供应：受二级市场回暖影响，2012年长沙整体土地市场出让量上浮n 受宏观市场调控长沙土地出让量明显回落，2011年环比是下跌34.9%。进入2012年长沙市内五区累积出让土地100宗，出让土地面积425.5万，环比2011年增加14.8%，市场出现好转。n 经营性土地出让方面，2012年累计出让土地68宗，出让土地面积30
6、3.7万，占到总出让量的71%，高出2010、2011年20%，环比2011年增加56.6%。2、经营性土地成交量2010-2012年长沙内五区经营性土地成交n 年度成交：土地市场成交上涨，经营性土地成交环比增加63.9%，有利于后市供需平衡n 2012年长沙市内五区累积成交土地68宗，成交土地面积303万，环比2011年增加56%。n 经营性土地出让方面，2012年累计成交土地58宗，成交土地面积253万，占到总成交量的83%，成交土地面积环比2011年增加63.9%。n 2012成交建筑面积975万，环比2011年增加83.9%。长沙未来住宅市场存量为1年半左右，2011年经营性土地成交总
7、量仅为长沙市场半年去化量，土地成交量的快速回升有利于后市供需平衡长沙内五区月度经营性土地月度成交n 月度成交：从2012年土地市场月度成交来看，长沙土地市场“先抑后扬”，上半年冷清，下半年底地王频现n 2012年上半年房地产整体市场局势不明朗，买卖双方均较谨慎。经营性土地上半年累计新增出让26宗，出让面积83.8万，仅占到全年的出让量的三成；累计成交21宗，成交面积81.5万，成交土地总量创下2009年下半年以来半年度成交量新低。n 进入下半年十八大结束，房地产宏观政策并未加码，不少房企提早完成年度销售目标，一级市场明显回暖，买卖双方不再矜持。2010-2012年长沙内五区经营性土地成交n 成
8、交流拍率：政府推地谨慎、出让地块品质较佳、下半年土地市场回暖，使得土地流拍率近三年最低n 从近三年土地市场成交来看，2010年追随楼市火爆，也是土地市场最为火爆的一年，土地流拍率为17.6%；2011年土地市场追随楼市低迷，土地成交量少流拍率为17.1%，成交量为三年最低；2012年土地市场同样追随楼市以价换量，流拍率最低仅为14.7%。3、经营性土地成交价格长沙内五区经营性土地年度成交价格n 年度成交价格：2012年长沙楼面地价全年维持在2000元/，全年地价稳中上扬n 2012年楼面地价、成交地价环比2011年均有所下降，但高于2010年水平。长沙内五区月度经营性土地月度成交n 月度成交价
9、格：从2012年土地市场月度成交价格来看，进入下半年价格“翘尾”明显n 从2012年单月成交土地楼板价来看，随着楼市回暖，房企拿地更有信心，政府也拿出更多的优质地块，供需双方共同推动地价稳步上扬。经营性土地溢价成交比例对比经营性土地成交金额及溢价率走势n 成交溢价：土地市场处于复苏阶段，但从溢价情况看需方谨慎理智n 近三年长沙土地市场溢价率呈下跌趋势，2012年成交58宗经营性土地中，仅有12宗为溢价成交，溢价成交比为20%，显示需方的谨慎态度。n 溢价成交12宗土地中，溢价率最高的为33%，其它溢价地块多为市中心商业用地，或岳麓区热点板块洋湖垸、滨江新城地块，且溢价率均在30%以下，不难看出
10、今年各大开发商拿地理性。4、成交结构内五区各年经营性用地成交性质占比 2012年成交经营性用地开发量n 用地性质：2012年纯商业用地出让占比为近三年最低，是土地市场以价换量的结果n 2012年成交经营性用地中，纯商业用地成交面积占6.8%，为近三年最低，同时今年楼板价为2143元/平米，为近三年最低，凸显政府今年于土地市场的主要战略是以价换量。n 随着下半年楼市好转，政府在推地方面开始更加偏向于商业用地，未来金融生态区及滨江商务区都将有大量的商业性用地供应，相信未来一年土地市场在价格方面将出现不小的上升。长沙内五区成交土地占地面积分段统计n 用地面积：宏观调控下房企受限于资金压力，成交单宗土
11、地规模整体逐渐缩小显n 2012年成交地块平均面积4.25万，63.8亩。最大成交单宗地块面积虽然高达328亩，但整体单宗平均地块面积环比2011年缩小20%，单宗土地规模逐年缩减，其中2-5万地块2012年新增量最多。长沙内五区成交土地容积率分段统计n 容积率：2012年成交经营性用地建筑面积975万，综合容积率攀升至3.6n 随着城市化的进一步发展，长沙市土地开始逐步减少，市区土地开始稀缺，容积率不断攀高。n 2011年容积率在3以上的占比为31%，2012年容积率在3以上的占比为58%，尤其以综合容积率在4以上的综合性用地增速最大。n 受国土部调控，容积率在2以下的地块迅速减少，2012
12、全年长沙别墅市场供小于求，预计未来高端别墅项目相比住宅、商业项目将越发稀缺。长沙内五区各区土地供求长沙内五区各区土地价格n 岳麓区主推优质地，成交独占鳌头，未来将奉献660万，占到今年土地成交近7成。未来开福区金融生态区、岳麓区梅溪湖、滨江新城等重点规划区地块仍将迅速拉升楼面价n 2012年内五区各区：芙蓉区供应1幅地块，流拍率0%；开福区供应10幅地块，流拍率50%；天心区供应2幅地块，流拍率0%；雨花区供应19幅地块，流拍率26%；岳麓区供应32幅地块，流拍率为6%。n 各区情况来看：开福区金融生态区商业用地成交直接拉高楼面地价；其次岳麓区楼面价为2222元/，主要是因为成交地块多为近期长
13、沙热点规划梅溪湖、滨江新城地块；排名第三的是区成交的1幅商业用地.区域板块土地宗数成交面积（万方）规划建筑面积（万方）天心区大托14.3015.05中心10.240.29芙蓉区尚东10.755.25开福区芙蓉北25.5318.99中心35.2244.98雨花区高桥35.2728.17红星洞井25.7521.13环保科技园29.7929.68武广新城518.5975.6雅塘井湾59.7552.03中心33.823.22岳麓区滨江新城634.21165.43麓谷521.874.45梅溪湖1184.45291.37市政府12.276.81洋湖垸638.93115.56岳麓山12.426.47总计58
14、253.07974.47长沙重点板块成交土地分布图重点板块土地供应价格n 板块：2012年土地市场热点板块为滨江新城、梅溪湖、洋湖垸、武广板块，其中滨江新城、梅溪湖及洋湖垸板块土地市价高量大，成交情况最好n 中心板块占据绝对优势，楼面地价最高，未来将供应55.7万。梅溪湖板块楼面地价为2741元/，未来将新增供应234万。滨江新城板块楼面地价为2610元/，未来新增供应165万。洋湖垸板块楼面地价2331元/，未来供应115万。5、地王解读（1）滨江新城B7地块n 滨江新城B7地块为今年长沙市成交综合性经营用地当中的总价地王，成交总价高达32.56亿元，楼板价达2800元/平米。n B7地块商
15、业规划建筑面积高达47万方，未来将开发滨江标志性综合体，对开发商的商业策划、营销及运营能力均提出较高要求。n 目前地块周边交通通达性较好，市二十中即位于项目旁，未来有奥克斯及世茂铂翠湾大型综合体助阵，有望打造成河西新商圈。n 从B7地块规划可以看到商业区位于地块滨江最好位置，交通通达性及昭示性最好。住宅区与潇湘北路及岳麓大道两条主干道保持一定的距离，规划较为科学。n B7商业区未来业态全面，涵盖了酒店、SOHO公寓、写字楼、大型购物中心、超高层商务楼，开发难度较大。大型购物中心部分至少有5万方体量，相信有相当一部分体量需要开发商自持经营，对开发商商业运营能力提出较高挑战。n 该地块未来由保利、
16、万科联合开发，两家开发公司虽然实力雄厚，但是在商业综合体开发方面尚没有形成万达那般成熟的体系，相信未来将引入有实力的商业运营公司。（2）梅溪湖066号地块n 梅溪湖066号地块为今年梅溪湖板块总价及单价地王，其中商业体量占比接近三成，为17.47万方。n 该地块拥有优质湖景及交通配套资源，南靠梅溪湖，北临地铁二号线，且地铁二号线明年十月即将通车，因此该地块面临较好的升值前景，这些都是这块地王的价值所在。（3）洋湖垸057号地块n 洋湖垸057号地块为今年洋湖垸板块总价地王，成交总价高达14.23亿元，楼板单价也是洋湖垸今年出让综合性用地中最高。n 057号地块项目商业体量为5.47万方，为总体
17、量的10%，未来项目操作难度较低，开发风险较小。n 本案位于洋湖垸滨江位置，“北观花园，东望湘江”。本案景观资源极佳，周边居住环境未来拥有极好的亲和力。n 本案位于湘府路大桥旁，湘府路大桥年底通车，未来可直通新兴南城板块，且本案与省政府相距6公里。本案西临潇湘大道主干道，距离地铁三号线站点洋湖公园站及洋湖垸站分别1公里及1.2公里，未来项目于河西、河东均有良好的通达性。（4）金融生态区063、064号地块n 063号地块为2012年长沙出让地块中单价地王，土地单价高达3253万元/亩，楼板价高达5421元/平米。n 金融生态区063地块位于芙蓉路、德雅路及精英大道（规划）交汇处，位于五一商圈核
18、心。未来项目交通通达性及昭示性均好。n 该地块未来规划开发1栋320米、1栋220米单体超高层及裙房。n 该地块被注册尚不足两月的湖南盛世金融城置业有限公司，据业内人士透露该公司背后实际控制公司为长沙新时代广场开发商四达建设。n 064号地块与063地块同为金融生态区项目，两地块一并挂出，064号地块土地单价达2082万/亩，为2012年土地单价的二号地王。n 金融生态区064地块仅临芙蓉路一条主干道，除此之外，周边均为规划支路，昭示性及交通通达性比063号地块较差，这是064地块单价相对便宜的主要原因。n 该地块未来规划开发1栋220米、1栋200米单体超高层及裙房。n 该地块被绿地地产竞得
19、，未来有望打造成绿地高端写字楼产品“紫峰系”。三、行业发展1、房地产开发投资（1）房地产开发投资额n 2010年后长沙房地产投资额增速连年下滑图4-1-1 长沙市房地产开发投资走势图图4-1-2 长沙市房地产开发投资占固定资产投资走势图2012年前三季度房地产投资增速下降至16.4%，虽然投资增速跌至20%以下，但是2012年前三季度房地产投资总额仍占固定资产投资总额22.5%，在“正常运行”的取值范围内。2、房地产建设规模（1）房地产施工及竣工面积n 房屋竣工面积及施工面积仍维持可观增速图4-2-1 长沙市各年房屋竣工面积、施工面积、新开工面积走势 新开受房地产调控影响，施竣工量及新开工量2
20、012年均跌至负增长区间，特别是新开工量已连续两年出现30%左右的跌幅在房地产市场预期转暖的背景下，明年施竣工量及新开工量增速预计有望回升。四、市场交易1、商品房（1）整体市场图5-1-1 近三年商品房供求走势数据来源：CRIC2012年长沙市内六区商品房供应量为1163.28万方，与去年同期相比下降4.7%；内六区商品房成交1033.57万方，相比去年上升10.5%；商品房成交均价7612元/平米，环比上升1%。从近三年商品房供求及价格走势来看，今年商品房价格上升的势头在国家政策调控的大环境下被压制下来，市场供求趋于平衡，供求比为近三年来最低，市场供方今年以生存及消化存量为发展主题。同时，供
21、求数据也显示今年供需双方更加理性。n 在保增长的政策大环境下，2012年商品房市场逐渐回暖从近两年走势上看，市场回暖趋势非常明显。上半年市场整体发展趋势虽有回暖的迹象，但由于中央一再强调调控效果，导致市场缺乏信心，房企推案谨慎；下半年在保增长的大背景下，市场信心逐步恢复，市场回暖趋势逐步明朗，8月开始市场开始加速回升，月度去化量连续突破百万方，价格出现小幅上涨。 图5-1-2 2011-2012年商品房月度供应面积走势数据来源：CRICn 在限购政策的大环境下，2012年商品房市场商办物业供求比例有所提升住宅市场持续调控，限购政策一方面使得住宅市场的投资性需求被堵压，另一方面压制了开发商通过住
22、宅市场走量，获取利润的能力。这两方面因素都迫使供需双方更多地转向商办市场。因此，2012年商办物业供求占比都有不同程度的上升。图5-1-2 2011-2012年商品房物业供求成分对比 （2）区域市场n 2012年河西市场继续升温，价量双升2012年岳麓区商品房成交均价升幅最大，较去年同期上升11%左右，其余五区基本持平或略有下跌，主要原因是今年岳麓区滨江新城及梅溪湖板块的崛起，以奥克斯广场、金茂梅溪湖及中建梅溪湖项目为代表，拉高了岳麓区均价。2012年开福区成交占比下降6%左右，商品房成交热点区域仍在岳麓区及雨花区，占整个六区成交的50%。岳麓区2012年区域成交占比上升1%，可谓价量齐升。图
23、5-1-3 2011-2012年商品房各区成交对比2011年商品房各区成交占比 2012年商品房各区成交占比 图5-1-4 2011-2012年商品房成交价格对比数据来源：CRIC（3）商业市场n 商业市场持续发酵，量价稳步上升在住宅遭受调控的同一时期，商业市场量价成温和上升走势，2012内六区商业物业（涵盖40年产权公寓产品）成交72.06万方，比2011年上升47.2%；供应量159.14万方，相比去年上升33.7%；成交均价17290元/平米，比去年上升1.6%。商业市场虽然处于温和上升阶段，但是市场内部存在较多不成熟及非理性的成分，部分以零售业为导向的商业体缺乏科学运营及规划，投资者本
24、身也对其缺乏足够的知识去认知，在近两年“繁荣”表象背后，已经为未来埋下泡沫破灭的种子。图5-1-5 2012年商业市场量价情况数据来源：CRICn 2012年商业市场热点进一步向岳麓区转移2011年商业市场岳麓区与雨花区仍平分秋色，2012年岳麓区商业物业成交占比则占到了六区总量的35%，成为商业市场的绝对热点区域。岳麓区商圈发展不充分，商业物业价格较低，升值潜力较大，这是岳麓区受到投资者追捧的最为重要的原因。而今年岳麓区成交热点项目主要有奥克斯广场、绿地中央广场（写字楼为40年产权）及罗马商业广场，均为综合体项目。图5-1-6 2011-2012年商业市场区域成交情况2011商业市场区域成交
25、情况 2012商业市场区域成交情况 （4）办公市场n 办公市场成交稳步上涨，供应量激增2012年办公市场稳步上涨，内六区办公物业（涵盖50年产权公寓产品）成交57.24万方，比去年上涨57.2%，成交均价12089元/平米，比2011年上升1.9%。写字楼项目2012年纷纷推出市场，导致2012年办公市场供应量激增，2012年办公市场供应量达到142.35万方，比去年上升332.2%，供求比达到了2.49。泊富国际广场、奥克斯广场、顺天国际金融中心等综合体项目2012年其写字楼物业相继问世。图5-1-7 2012年办公市场量价情况n 2012年办公市场岳麓区崛起，滨江新城成热点，商务区布局未来
26、将更加多元化岳麓区2012年被滨江新城新兴综合体（奥克斯广场）及滨江新城商务区项目（民生大厦）拉动，办公物业成交占比从2011年的1%上升至19%。随着滨江新城B7地块的出让，滨江新城板块未来将成为河西的重点商务区域，长沙商务区布局正朝着更加多元化的方向发展。此外，也可以看到天心区今年办公物业成交占比也出现了11%的增幅，起推动作用的是保利国际广场、建发汇金国际及星城荣域这样的综合体项目。图5-1-8 2011-2012年办公市场区域成交情2011年办公市场区域成交 2012年办公市场区域成交（5）商办存量分析n 2012年商办市场去库存周期仍在正常范围内，但未来需谨慎对待长沙市2012年目前
27、为止商业物业存量达266.37万方，去化周期达3.7年，压力较大。办公市场2012年目前存量105.89万方，去化周期达1.9年。目前长沙商办市场存量去化周期在二线城市中仍在正常范围内。从2012年下半年土地市场出让较多的商业用地可以看出，未来两到三年长沙市将面临较大的商办供应量，必将拉长整个市场的去库存周期。而未来商办物业供应将较多地集中在开福区金融生态区及滨江新城区域，未来商办市场仍需谨慎对待。图5-1-9 2012年商办市场量价情况n 市场存量较多地集中在商圈发展较为成熟的雨花、天心及开福区长沙内六区商办市场存量主要集中在商圈发展较为充分成熟的开福、雨花、天心区。其中三区商业存量合占六区
28、存量的64%，办公存量合占六区存量的83%。未来2年开福区的金融生态区及岳麓区的滨江商务区将成为政府重点推介板块，这将对岳麓区及开福区商办物业的去库存造成不小压力。图5-1-10 2012年商办市场区域存量情况（5）排行榜 2、商品住宅（1）整体市场n 2012年住宅市场以价换量，供求关系有所缓和长沙内六区2012商品住宅成交904.74万方，环比去年上升5.7%；商品住宅六区供应量达908.79万方，环比下降25.6%；成交均价为6525元/平米，环比去年同期下降4.6%；2012年供求比为1.00，供求基本均衡。2012年六区住宅均价为6525元/平米，较去年下跌4.6%，市场在积极奉行以
29、价换量的策略，同时市场供方2012年以去库存为首要任务，推货偏谨慎，今年供应量较去年大幅下降，市场供求趋于平衡。 图5-2-1 商品住宅2010-2012年度供求比走势(六区)数据来源：CRIC n 近三年来货币政策转换节点成楼市量能趋势转换的重要时间窗口从长沙市近三年商品住宅单月量价走势来看，我们可以将楼市这三年划分成由平稳期、强势期、持续下跌期及回暖期四种状态或阶段。从对宏观政策的梳理，以及楼市状态的几次转换，我们便能发现影响楼市趋势的因素究竟为何。2011年平稳期与持续下跌期之间的界限刚好位于近三年最后一次加息的时间节点上，此时，紧缩的货币政策已由量变至质变，五年期贷款利率至7.05%历
30、史高位，置业成本过高极大地抑制了需求。而持续下跌期与回暖期之间的变换则发生在近三年首次降储之后，此次降储恰好意味着央行货币政策的基调向逐步宽松转变。时间上的契合，让我们发现相比限购而言，货币政策才是影响长沙楼市周期的关键因素。2012年回暖期市场供需双方较为谨慎，这从该阶段价格窄幅波动便可看出。图5-2-2 商品住宅2010-2012月度市场量价走势数据来源：CRIC（2）区域市场n 2012年六区供求基本均衡，岳麓区、雨花区仍为今年热点区域2012年六区住宅市场供求压力较大的区域为天心区，供求比为1.2：1；开福区供求压力最小，供求比为0.79:1。岳麓区市场2012年表现依旧强势，成交量依
31、然排在六区首位，明年先导区三大板块将有大量项目新推房源，岳麓区2013年有望继续领先。图5-2-3商品住宅2001-2011年度供应面积走势（五区）数据来源：CRICn 2012年商品住宅成交向边缘区域发展2012年望城区成交占比增加5%左右，为六区当中成交占比上升最快的区域，这说明随着城市边缘地带的发展，以及城区中心房价的不断抬升，以价格为较多考虑因素的刚需开始逐渐转向城市边缘区域。图5-2-4 2011-2012年商品住宅区域成交占比2011年商品住宅区域成交占比 2012年商品住宅区域成交占比 数据来源：CRIC（3）板块市场n 先导三大板块、南城及武广板块发展潜力较大从2012年主城区
32、各板块成交量分布可以看到，具备百万方能级的板块为中心板块及星沙板块。从2012年成交量分布形势来看，政府力推的先导区三大板块，仅洋湖垸成交量达到50万方以上，梅溪湖与滨江新城板块仅仅属于第三、第四梯队（20-50万方、10-20万方），但是从今年土地出让情况来看，三大板块土地出让位居前三甲。因此，先导区三大板块未来上升潜力较大。此外，从长沙市融城发展战略及区域交通发展来看，武广板块及南城板块未来上升潜力也较大：今年大托及省府南板块成交量仅位于第四梯队（10-20万方），南城板块还有较大开发空间，未来上升潜力极大。图5-2-5 2012年城区主要板块商品住宅成交量分布（除望城）数据来源：CRIC
33、（4）结构分析n 限购政策对90平米以下抑制作用不明显从限购前后不同面积段成交占比可以看出，限购对90平米以下面积段成交抑制作用不明显，这也证明真正对长沙楼市造成影响的是货币政策及购房者预期。图5-2-6 各阶段面积区间成交占比变化数据来源：CRICn 2012年刚需客户带动楼市回暖，70-130平米面积段需求占比较去年明显增加2012年70-130平米面积段成交占比为65.3%，成交量为590.80万方，成交占比较去年上升8.9%。从近两年面积段成交变化可以看出，2012年市场刚需特征较去年更为明显，以价换量凸显成效。 图5-2-7 2011-2012年面积段成交占比变化n 2012年商品住
34、宅成交集中在5000-7000单价区间，4000-7000单价段12年成交占比回升2012年长沙市六区商品住宅成交主要集中在5000-7000单价段，约占成交总量的51.8%，该单价段约成交469万方左右。2012年由刚需主导了下半年的回暖行情，反映到单价段成交上则是4000-7000成交占比相比去年出现了8.5%的增长，该单价段也集中市场大部分首置及首改客户。图5-2-8 2011-2012年单价段成交占比变化 n 2012年商品住宅成交集中在40-70万总价区间，30-70单价段12年成交占比回升2012年40-70万总价段约集中了市场近50%的成交量，该总价段约成交444万方，是刚需客户
35、较为集中的总价区间。2012年30-70万总价区间成交占比出现了近12%的增幅，增幅较大，凸显回暖行情中刚需所起到的关键作用。图5-2-9 2011-2012年总价段成交占比变化 （5）存量分析n 2012年年底六区住宅存量及去化周期均有所增加，去库存压力实际增大2012年底六区商品住宅存量达到1021.09万方，去化周期13.5个月，存量及去化周期较半年前均有所增加。一方面原因是，下半年随着市场回暖，供需双方均对未来市场预期转好，较上半年更多的房源批而未售，希望未来卖个好价；另一方面原因是，市场转好后，更多的项目推出市场，增加了市场供应，导致去库存压力在这个阶段突然增大。图5-2-10 各阶
36、段面积区间成交占比变化数据来源：CRIC 图 5-2-11 2012年年底与半年前住宅存量对比n 刚需面积段去库存压力最小，去化周期在一年以下，500平以上大户型去化周期高达14.5年从图上可以观察到70-130平米面积段去化周期在0.7年左右，去库存压力最小，供求最为平衡。此外在大户型产品中，250-300平米户型去库存压力相对较小，是大户型中受欢迎以及可挖掘的面积段产品。而500平米以上大户型产品（以独栋别墅为主）去化周期高达14.5年。图5-2-12 各面积段存量去化周期n 新兴板块去库存压力最小，成熟板块去库存压力较大环保科技园板块作为长沙市新兴工业区，目前去库存压力较大，去化周期在2
37、年以上。此外，发展较为成熟的中心板块、岳麓山板块等，去化周期在1.5年-2年之间。新兴板块大部分去化周期都在1年以下，市场存量压力较小。但是从今年的供地情况来看，一些政府重点规划的新兴板块，例如先导区三大板块以及武广板块未来一年供应量会有较大幅度的上升，未来可能将拉长板块去化周期。图5-2-13 2012年城区主要板块去化周期情况（除望城） （6）排行榜 3、别墅市场（1）整体市场n 别墅供求成下降趋势2012年内六区别墅市场成交30.18万方，环比去年下降6.8%；2012年内六区别墅供应量为26.15万方，环比下跌51.5%；2012年成交均价 为10397元/平米，环比上升4.8%。20
38、12年别墅市场整体量跌价升，供求状况也从去年的“供大于求”变成今年的“供不应求”：一方面是随着城市发展，政府越倾向于集约用地，低容积率用地供应开始逐年减少；另一方面则是别墅针对少数高端客群，容量有限，其需求量势必成不断衰减趋势。图5-3- 1 近两年内六区别墅量价情况数据来源： CRIC （2）区域市场n 2012年别墅成交主要集中在开福、岳麓、雨花、望城四区2012年别墅成交主要集中在金星北雷锋大道板块、青竹湖板块、梅溪湖板块及武广板块。其中梅溪湖板块为今年别墅市场的新兴板块，主要受中建梅溪湖壹号及金茂梅溪湖两项目带动。雨花区今年别墅供应较少，大部分别墅项目都已进入尾盘，没有新项目支撑，20
39、13年该区别墅成交将必然下滑；开福区及望城区别墅供应较为充足，但是依赖梅溪湖、洋湖垸及金星北等“资源型”板块的岳麓区，别墅似乎有供不应求的趋势。图5-3- 2 2012年长沙市六区别墅供求数据来源： CRICn 2012年别墅成交更多地转向芙蓉区、开福区2012年别墅成交转向芙蓉区及开福区，两区成交占比相比去年上升7%左右。2012年岳麓区及雨花区别墅成交占比有所压缩，两区成交占比下降7%。图5-3-3 各区域2012年成交占比情况 2011年各区别墅成交占比 2012年各区域别墅成交占比数据来源：CRIC（3）结构分析n 2012年别墅成交主力面积区间在200-400平米，主力总价介于150
40、-300万区间及500万以上，主力单价集中在7000-15000区间2012年别墅成交主要集中在200-400平米区间，约占别墅成交总量的71.6%，成交738套。2012年别墅成交总价主要集中在150-300万及500万以上区间，150-300万成交占比为48%，成交557套，500万以上成交占比为17.2%，成交108套。2012年别墅成交单价主要集中7000-15000区间，成交占78.4%，成交797套。图5-3-4 2012年别墅面积区间成交占比情况图5-3-5 2012年别墅总价区间成交占比情况图5-3-6 2012年别墅单价区间成交占比情况 n 2012年别墅成交以价格相对较低的
41、联排产品为主2012年联排别墅成交720套，成交面积19.46万方，均价9139元/平米。独栋别墅2012年成交144套，成交面积5.92万方，均价12668元/平米。双拼别墅2012年成交132套，成交面积4.8万方，均价12700元/平米。2012年双拼别墅均价较产品形态更高端的独栋别墅略高，主要是相当一部分成交位于市区较近区段，例如爵世名邸、美洲故事等双拼别墅成交均价都在15000以上。图5-3-7 2012年别墅不同产品成交占比情况图5-3-8 2012年别墅不同产品成交价格情况数据来源：CRIC（5）排行榜五、未来市场预判（1）调控趋势判断n 历年调控政策回顾n 2011年延续此前精
42、准调控的基调，近一年调控手段除行政措施以外，主要通过增供应（增加保障房供应）、抑需求（限购、限贷抑制投资性需求）的方式从两方面调控价格上涨。图5-1-1 2011年政策梳理n 2012年年限购依旧，但中央政府出台了更多鼓励保障房建设方面的政策，例如金融政策支持等图5-1-2 2012年政策梳理n 从2011年底至2012年底一些标志性事件及政策来看，中央政府在宏观政策方向上是逐渐软化的一个过程：一方面货币政策为了稳增长不断放松，另一方面则是房地产政策在未松限购的前提下出现了有条件的放松。未来宏观政策会延续2012年的软化趋势，2013年政策环境趋稳偏松：2013年随着CPI进一步回落，货币政策
43、有较大可能进一步放松微调；此外，楼市限购政策也可能在2013年出现转向，未来政策走向将驱使楼市往更加乐观的方向发展。图5-1-3 2011年底至2012年政策趋势图n 未来土地财政压力及地方债务到期压力将迫使地方政府试图逐步突破政策限制。 新一届领导班子强调市场化改革，其中李克强为领导班子中的市场派人物。预计未来两年内限购政策将被更符合市场经济调节规律的房产税所取代。图5-1-4 未来政策趋势（2）变数n 长沙市地铁二号线将于2013年10月率先通车，二号线的开通将极大地改善周边区域交通情况，必将提升周边周边项目价值。因此，2013年地铁通车将至少带动周边楼盘涨价，随后又将使市场需求产生更为强
44、烈的涨价预期，从而带动整体市场进入量价齐升的螺旋轨道。特别需要注意的是，二号线明年将影响到热点板块梅溪湖板块的市场情况，可以预见的是明年梅溪湖板块将迎来更加火热的局面。图5-2-1 地铁二号线路线及典型项目图n 长沙市城市总体规划(2003-2020)(2012年修订)于2012年底上报至住建部， 在此轮总体规划修改中，长沙城市发展空间进一步拓展，规划区范围由03版总体规划的2893平方公里扩大至4960平方公里，到2020年，长沙中心城区城市人口规模为629万，城市建设用地规模629平方公里。目前长沙作为全国二线城市，处于快速扩张期，城市外延在不断扩大，将能容纳更多的人口。加之长沙已具备一定
45、的重工业基础，第三产业也有着较大的提升空间。产业基础及城市容量的不断扩张，决定未来长沙将吸引更多的就业人口来长发展居住。这对长沙房地产的推动作用是基础性的。图5-2-2 规划概念图（3）市场预测图5-3-1 近三年内六区商品住宅量价情况及预测2012年成交量环比去年上涨5.7%，2013年整体市场环境偏向积极乐观的一面，预计2013年成交量增长率将高于2012年，达到10%的水平，这也与移动平均法的模型值基本一致。保守预计2013年成交量将达到990万方左右，供应量达到970万方左右，市场供求整体处于偏紧状态。图5-3-2 近三年内六区商品住宅量价情况及预测2013年地铁二号线通车必将对周边项目产生涨价效应，从而使市场整体产生“地铁升值预期”，带动市场量价齐升。而2013年趋稳的政策环境也将在一定程度支撑房价上涨。保守预计2013年六区成交均价将达7000元/平米左右，较2012年上涨8%左右。
