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1、2013年一季度中国商业地产发展情况（完整版）一、概况数据显示，一季度中国内地取得了36亿美元的投资交易量，环比上升62%，同比持平。香港一季度33亿美元的交易额与2012年四季度持平，且同比增长68%。 世界领先的商业地产服务公司世邦魏理仕发布的2013年第一季度中国房地产市场回顾与展望认为，受宏观经济及供求关系影响，2013年第一季度全国优质写字楼市场整体需求仍然疲弱，吸纳量创2009年第一季度以来新低，租金基本持平。优质商铺租赁活动依然活跃，尽管多个城市均有新增物业，但市场空置率仍微幅下跌，租金微升。受新政颁布影响，普通住宅市场短期成交活跃，但高端住宅市场未受显著影响，表现平稳。工业市场
2、继续稳中有升。 据预测，多个二线城市在近期将陆续迎来写字楼竣工高峰，这将继续推高优质写字楼市场空置率，租金表现亦将受压，部分写字楼或将延期入市。不断增加的零售新增供应除将提升市场平均物业品质及拓展各地零售市场版图外，亦为部分供应高企的城市招商带来较大压力，开发商或将采取区别定位、市场细分及延迟开业等策略进行应对。住宅市场方面政策调控不断趋紧，预计房价上涨将得到一定程度的抑制，成交量亦会因为市场观望态度而有所回落。受优质工业物业供应有限、土地价格影响及产业发展趋势推动，预计工业将成为未来物业市场的热点板块之一。 （一）一季度市场情况1.优质写字楼：整体需求疲弱本季度全国优质写字楼吸纳量仅523,
3、865平方米，环比下降21.8%，同比下降37.8%，创2009年第一季度以来新低。受第一季度入市写字楼体量减少影响，全国优质写字楼空置率微跌0.2个百分点至12.6%。一线城市空置率连续第二个季度走低，但二线城市优质写字楼空置率自2011年第四季度以来一直呈上升趋势。本季度全国租金走势基本保持平稳。 从各区域来看，华西及华中地区（成都、重庆、西安、武汉）第一季度需求放缓最为明显，该区域写字楼净吸纳量同比下降超过60%。华东地区优质写字楼需求有所恢复，第一季度区域净吸纳量环比上升11%，空置率下跌0.6%。租金方面，一线城市中上海及深圳走跌，北京和广州微升。二线城市中成都及大连跌幅领先，武汉及
4、重庆录得超过1%的涨幅，其他城市保持稳定。 多个二线城市在未来几个季度将迎来写字楼竣工交付高峰，估计空置率将持续走高，并推升全国空置率。预计二线城市中的华西区域写字楼预租及租赁压力将进一步增大，租金表现受压，部分写字楼可能会延期入市。 2.优质商铺：发展平稳，或将放缓第一季度全国零售租赁活动仍较为活跃。除华东地区以外，其他地区多个城市均有新物业入市，其开业率及商家签约率均表现良好。国际一线奢侈品牌在国内仍有扩张，但步伐开始放缓。国际及国内快时尚品牌及餐饮娱乐品牌则仍继续积极进军多个二线城市。受强劲需求的推动，全国优质商铺空置率环比下跌0.3个百分点至9.3%，一线城市及二线城市环比分别微降0.
5、4及0.3个百分点。全国优质商铺平均租金微升0.9个百分点，其中一线城市租金环比增长逾1.7%。 从各区域表现来看，华北及华西区域的二线城市零售供应仍然处于高位，来自于这两个区域的新增零售面积占全国第一季度新增零售总面积的近8成。租金表现方面，杭州、北京、武汉涨幅居前，与去年同期相比升幅超过8%。尽管本季度并无新项目入市，但受此前存量影响及未来大量供应的压力，沈阳零售市场仍然表现惨淡，空置率继续上升，租金维持跌势。为应对市场的惨淡局面，多个项目选择停业装修或积极进行租户调整，亦有个别百货物业出现品牌撤柜及停业整顿的现象。 随着零售消费增速放缓及竞争激烈程度加剧，预计未来奢侈品零售商可能会放缓在
6、中国的扩张步伐，转向关注现有店铺，尤其是一线城市店铺的品质及形象提升，并提供更多个性化服务以区分市场定位。在零售物业的地域分布上，以宁波、成都及重庆为代表的多个二线城市已出现较为明显的由中心区域核心商圈向城市次中心或非中心区域扩张的态势；预计随着更多新增物业的入市，这一趋势将越发明显。由于供需关系相对平稳，预计一线城市零售表现将继续企稳。随着未来多个二线城市陆续迎来零售供应的高峰，这些城市的零售空置率可能有所升高，租金增长将明显放缓。鉴于日益增加的招商压力，预计未来将有更多二线城市的零售项目选择延期入市。3.住宅市场：短期活跃，整体趋稳国务院于3月1日颁布关于继续做好房地产市场调控工作的通知，
7、除重申稳定房价工作责任制、加强普通商品住宅和保障性住宅建设、强化市场监管等原有政策外，在限购、差别化信贷及税收方面的导向上亦释放出从严信号。除北京和上海地方细则明确将2013年房价控制目标定为“基本稳定”外，其他多数已出台房价控制目标的地方细则均将房价控制目标定为“不超过本年城镇居民人均可支配收入实际增幅”。季内新政颁布但细则尚未落地，刺激了普通住宅市场的短期成交活跃，但对高端住宅市场影响尚未明显显现。 预计此轮新政释放出的调控收紧信号、有待落实的20%个人所得税征收以及二套房贷进一步收紧等措施，将有效抑制自2012年第二季度以来不断抬头的房价上涨预期，并令未来一段时间房价增速趋缓。预计成交量
8、亦将因交易环节成本上升以及部分买家回归观望态度等而有所回落。但考虑到2011年和2012年上半年发展商购地并不活跃，因此短期内新房供应仍将处于较低水平，由市场供过于求而导致房价显著下降的风险不大。与此同时，若部分城市房价在未来一段时间仍出现持续上涨的态势，则不排除地方政府细则加码的可能性。 4.工业市场：活跃势头显现第一季度全国工业市场整体稳中有升。在优质物流市场方面，除上海、杭州及大连三地由于供需相对平衡租金持平外，其余各城市均录得不同幅度的增长。一线城市中，北京、广州及深圳的需求依然强劲，且短期内可租赁面积有限，预计未来租金仍将处于上升趋势。二线城市中，除了成都未来将面临较为密集的供应、市
9、场将一定程度受压外，其余各城市物流市场均呈现活跃发展的势头。在商业园区方面，此前仅在北京及上海两地较为明显的办公楼需求向商务园区转移的溢出效应开始在写字楼租金上涨较快的二线城市显现。 鉴于目前市场上优质物业供应有限，工业土地价格亦相对较低，加之受逐渐回暖的制造产业、日益活跃的电子商务及物流等行业的带动，预计未来全国工业市场需求将持续活跃，各地工业设施规模，尤其是物流仓储市场规模将继续扩大。今年以来，有不少涉房企业发布了再融资预案，但其融资投向均为非房产业。此外，这一定增方案，因万方发展的涉房“身份”引起市场的关注，被认为打开了地产再融资的想象空间。5月17日，在万方发展的引领下，地产股整体大涨
10、。其中，万方发展涨停开盘，中房股份、北辰实业、阳光城涨停，铁岭新城、香江控股、中粮地产等涨幅超过5%。（二）政策情况中国房地产市场风向已经变化。中央已经不提调控房价了，据说是在反思。楼市调控政策重估在即 行政手段或择机退出5月中旬召开的房地产行业内部会议透出信息，针对现行的房地产调控政策效果，有关方面正在研究和观察。一段时间后，若调控效果无明显起色，不排除调整政策的可能。“新国五条”出台至今已近两月，多地楼市成交量暴跌，但房价上涨压力仍存。国家统计局数据显示，4月70个大中城市中67个城市新建商品住宅（不含保障房）价格环比上涨。分析人士认为，政策出台后，市场成交量出现大幅波动，不少城市住房供应
11、量减少，房价上涨压力犹存，恐使调控落入“越调越涨”的怪圈。业内人士认为，近期决策层对房地产调控表态甚少，意在淡化调控并观察效果。若未来房价继续上涨，市场指标始终没有起色，不排除最快在今年下半年对政策的个别条款进行调整。在推进城镇化将继续释放大量住房需求的背景下，行政色彩浓厚的调控手段恐不利于房地产市场稳定，进而影响城镇化进程和经济走势。多家机构认为，“去行政化”将成为未来调控方向。房产税可能是上述“长期调控”手段之一。房产税试点短期内或小范围扩围，且可能主要针对增量房屋征收。差别化信贷和税收政策未来将成为常态。对于行政色彩浓厚的住房限购政策，可能伴随土地、户籍等制度的改革而逐步放开，但短期内仍
12、将存在。多数分析认为，未来一段时间，房地产市场可能保持温和复苏走势，但从成交量、景气指数等指标来看，市场仍会处于阶段低位。地方政府对抗中央调控政策态度日益坚决2013年以来，虽近期多个重点城市屡现楼市调控政策收紧迹象，但中国主要城市的房价依然保持强劲的上涨态势。事实上，若以官方部署的落地执行时间为开端(3月底)，5月21日，中国今年2月出台的楼市新政“国五条”已在各地执行50日。虽然政策出台后即遭遇多地政府的“化骨绵掌”，交易个税按差额的20%征收等关键政策并未在一二线城市广泛推开，但期间不乏有包括北京、广州等一线城市频频传出通过“限价”、“强化预售监管”等严厉管控手段调控房价的消息。1月29
13、日国土部：今年土地供应总量将稳中有增1月30日消息人士称决策层对房价上涨忍耐程度不会超10%2月1日权威人士透露房产税试点扩大将暂缓2月1日土地市场热度不减 国土部：多管齐下挤出闲置土地2月21日国务院：各地要公布年度房价控制目标2月20日国务院：扩大个人住房房产税改革试点范围2月20日国内房价普涨 国“5条”调控组合拳重出楼市2月26日国土部要求各地3月底之前上报住宅供地计划3月2日国务院：部分城市可提高二套房贷首付和利率3月2日国务院：房企囤地捂盘等将被禁止购地及融资3月2日全国工商联建议没收部分小产权房纳入保障房体系3月5日国五条细则两会前突然发布 一线城市限购限价或升级3月6日财政部副
14、部长：房产税全面开征没有时间表3月7日发改委：城镇化发展规划或上半年出台3月7日住房信贷政策地方实施细则正研究制定 二套房房贷首付可能提至7成3月12日多地公积金调整政策出炉 或为楼市新政落地前奏3月12日住建部副部长：国家将出政策保护购房者利益3月30日房产税可望明年出台 受不动产登记助推5月8日北京房价领涨全国引领导不满：控房价挂钩乌纱帽5月8日住建部全国调研：公积金缴存扩围或做更刚性规定5月9日国五条后地方再掀推地潮 政府一边限房价一边涨地价5月9日学者：房地产加速进入高危期5月9日消息称国家正制定养老产业中长期规划 刺激养老地产发展5月13日全国城镇化会议一再推迟 或因高层对规划草案不
15、满5月15日国土资源部紧急通知：杜绝暴力征地整改不到位不得继续征地5月16日城镇化规划重启修改 抑地方误读盲目上项目冲动消息称国家正制定养老产业中长期规划近日，在上海举行的“2013年国际旅游财富峰会”上，国际旅游地产专评委副主任委员朱中一透露，国家正在制定养老产业20132020年的规划，目前正在政府部门内部征求意见。朱中一同时透露，养老产业规划覆盖面将非常广泛。上海银康老年公寓院长汪晓鸣认为，从发达城市角度来说，中国现在面临最大的问题就是“9073”：90%的老人是在家养老；双特老人，特别贡献和特别困难老人由政府托底养老，占7%；3%就是现在企业经营老年公寓、家庭健康服务公司等。据悉，目前
16、中国养老产业发展形势非常严峻，当前仅护理义工缺口就达到1300万人。（三）房价（地价）走势1.四大一线城市一季度房价全部暴涨 2013年一季度房价同比涨幅最高的是广州，同比涨22.55%；深圳一季度房价同比涨幅为11.76%，上海一季度的房价同比涨幅已达到7.17%；北京今年前三月每月的房价同比去年均有所上涨，幅度同比去年逐步加大，分别为4.3%、7.7%、 11.2%。2.19个大城市14个房价一直上涨在调查的19个城市中，有14个城市房价今年以来一直保持上涨态势，占比73.68%。仅少数城市出现了小幅下跌，如青岛、西安、杭州、海口等城市。青岛2013年房价控制目标为7.5%，然而其1、2月
17、的房价分别出现小幅同比下跌，跌幅分别为2.6%和1%，3月虽同比上涨，上涨幅度仅为1.2%。城市2013房价调控目标（预计全年房价涨幅）2013年1月房价同比2012年1月涨幅2013年2月房价同比2012年2月涨幅2013年3月房价同比2012年3月涨幅2013年一季度房价同比2012年一季度涨幅房价数据来源北京与2012年价格相比保持稳定4.30%7.70%11.20%国家统计局上海8.10%1.50%4.10%7.80%7.17%1-3月数据来源国家统计局，一季度数据来源中指院广州8.00%26.60%15.10%34.90%22.55%广州房管局深圳9.00%15.23%-15.71%
18、15.02%11.76%深圳搜房网数据监控中心天津6.50%1.60%3.20%4.90%国家统计局武汉8.00%3.39%4.83%5.67%4.68%武汉房管局青岛7.50%-2.60%-1.00%1.20%国家统计局重庆13.40%5.23%5.32%5.61%4.39%中国指数研究院济南7.50%0.90%1.70%2.90%国家统计局长春9.50%6.77%7.86%8.29%7.63%中国指数研究院石家庄10.30%2.10%3.40%4.60%3.08%国家统计局西安10.00%-3.45%-1.54%0.84%-1.39%中国指数研究院长沙10.15%2.00%3.50%5.1
19、0%4.20%潇湘晨报、中国指数研究院苏州10.00%7.84%12.45%3.22%6.03%微资讯郑州8.70%4.30%2.50%6.50%国家统计局大连10.00%2.00%3.10%4.40%3.17%国家统计局南京11.70%2.30%5.30%7.60%国家统计局杭州7.50%-6.60%-5.50%0.30%国家统计局海口10.50%-0.40%-0.10%0.00%国家统计局注：各城市预计房价涨幅参考2013人均可支配收入增幅与CPI增幅计算得出，或参考2012的人均可支配收入的实际增幅，房价控制目标以GDP最为参照的城市以GDP预计涨幅作为参考（深圳参考GDP，上海参考20
20、12人均可支配收入实际增幅）城市2013年房价控制目标北京全市新建商品住房价格与2012年相比保持稳定上海按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施广州2013年新建商品住房价格涨幅要低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅深圳2013年全市新建商品住房价格涨幅低于本市人均可支配收入的实际增长速度天津新建商品住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度重庆主城区新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅厦门2013年新建商品住房价格指数同比涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度大连2013年新建商品住宅销售价格指数同比增幅控制在我市同期城镇人均可支配收入
21、实际增幅以下合肥新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅济南济南市2013年新建商品住房价格涨幅低于城市居民人均可支配收入实际增长水平贵阳2013年新建商品住房价格增幅低于当年贵阳市城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅南宁新建商品住房（不含保障性住房）增幅低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅南京2013年度全市新建商品房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入的实际增幅武汉新建商品住房（不含保障性住房）价格同比增幅低于人均可支配收入实际增幅昆明新建商品住房（不含保障性住房）价格增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅石家庄新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入
22、实际增幅青岛确保本年度新建商品住房价格增幅明显低于城市居民人均可支配收入实际增幅3.新年前2周54城市新房成交开门红同比大涨103%根据中原地产研究中心统计数据显示，全国主要的54个城市，截至1月13日，新建住宅签约套数达到了10.48万套，相比12月份前13天的12.50万套下调了16%。但较2012年同期的5.15万套上涨了103%。而来自中国指数研究院微博的数据也显示，在其统计的40个城市中，新年首周的成交量同比上涨城市占九成以上，除上海、深圳、重庆、武汉外，其他重点城市的成交量涨幅均超过一倍。销售的持续回暖也消化了大量库存，多数城市去年年末存量水平较去年年初有所减少。中原监测的18个主
23、要城市库存量年末较年初下降了6.37%，其中北京下降幅度最大，在3成以上。同时随着存量减少、销量提升，这18个重点城市的库存消化周期也随之显著下降。数据显示，这些监测城市平均库存消化周期已经由去年年初的18个月降低为去年年末的9个月，时间缩短了一半。4.2月百城房价环比上涨0.83% 连续9个月上涨2月份重点监测的100个城市(新建)住宅平均价格为9893元/平方米，环比上涨0.83%，为连续第9个月环比上涨，但涨幅较上月缩小0.17个百分点。重点监测的100个城市中，74个城市住宅均价环比上涨，26个城市环比下跌。与上月相比，价格环比下跌的城市个数减少9个，环比上涨的城市增加10个，其中涨幅
24、在1%以上的有41个，较上月增加3个。与去年同期相比，2月份百城住宅均价同比上涨2.48%，涨幅较上月扩大1.28个百分点。5.2013年3月，全国70个大中城市中有68个城市房价出现环比上涨。6.全国百城房价连涨11个月根据中指院5月2日发布的监测数据，2013年4月，全国100个城市新建住宅平均价格为10098元/平方米，环比3月上涨1%。这是自2012年6月连续第11个月环比上涨，涨幅比上月缩小0.06个百分点，其中76个城市环比上涨，24个城市环比下跌。5月2日，中指院发布4月份房地产市场“百城价格指数”。数据显示，百城住宅平均价格自2012年6月以来连续第11个月环比上涨，涨幅缩小0
25、.06个百分点；同比则是连续第5个月上涨，涨幅扩大至5.34%。来自中指院数据显示，4月份全国百城住宅平均价格为10098元/平方米，环比3月上涨1.00%。其中76个城市环比上涨，24个城市环比下跌。此外，本月价格环比下跌的城市个数增加8个，环比上涨的城市则比上月减少8个，其中涨幅在1%(含1%)以上的有40个，较上月减少11个。主要城市新房价格并没有因“国五条”政策而出现逆转，2013年4月全国100个城市新建住宅平均价格继续环比上涨。（四）大事件二、宏观环境（一）调控与反调控专家学者及地方媒体批评调控政策中央推进房地产调控手段乏力，多项重大政策态度倾向不明朗社科院有关报告称我国房价面临全
26、面失控根据国家统计局统计，2013年3月，全国70个大中城市中有68个城市房价出现环比上涨。近日，中国社科院财经战略研究院公布的报告指出，房地产市场再次出现全面反弹，表明住宅市场重调控、轻改革的思路需要做出全面调整。报告警告称，住房供求已经失衡，房价面临全面失控，如果不及时推进改革，那么市场还将出现大起大落。只有在坚持调控不放松的同时，加速推进房地产市场制度的综合改革，才有可能走出“屡高屡调”的历史怪圈，实现房地产市场与国民经济的良性协调发展。然而，中国企业报记者在对多家房地产企业的采访中了解到，业内普遍认为，在目前的商品房市场调控政策方面犯了方向性的错误，用错误的计划性调控手段对待相对市场化
27、的房地产商品住宅交易市场，只能造成失调，根本不可能实现调控目标。方向反了，调控面临“空调”尴尬进入5月，多个城市“国五条”细则陆续满月。最新数据显示，当前主要城市楼市成交量开始下行，但房价仍呈上涨之势。5月2日，中指院发布4月份房地产市场“百城价格指数”。数据显示，百城住宅平均价格自2012年6月以来连续第11个月环比上涨，涨幅缩小0.06个百分点；同比则是连续第5个月上涨，涨幅扩大至5.34%。来自中指院数据显示，4月份全国百城住宅平均价格为10098元/平方米，环比3月上涨1.00%。其中76个城市环比上涨，24个城市环比下跌。此外，本月价格环比下跌的城市个数增加8个，环比上涨的城市则比上
28、月减少8个，其中涨幅在1%(含1%)以上的有40个，较上月减少11个。从严厉的程度上，可以看出此次政府调控的决心，然而，为什么结果仍然是房价不降反升呢？“又成空调。”卓达集团副总裁、大中华购物中心联盟主席助理柏文喜在接受中国企业报记者采访时只回复了简单的四个字。“国五条经过差不多两个月市场的适应期，现在负面影响已经被市场逐步消化，市场已经进入了原有的理性，从结果看，总体的房价，仍然在持续上涨势头，经过一段时间的迟疑，又恢复了缓慢上涨的势头。”在分析房价上涨的原因时，柏文喜认为主要是三个因素，第一，地方政府财政压力的倒逼，让其以各种方式消解了“国五条”对房价的压力。从结果看，目前只有北京市一个城
29、市在执行20%的交易税规定，其他城市都以各种方式进行了规避。第二，从长期因素来看，决定房价因素主要还是供求问题。他认为，中国基本实现了一个家庭有一套住宅居住的状态，但房产持有不均衡，经常是有房子的人持有两套到三套以上，没房子的人、刚需一族仍然是规模巨大，而且城镇化的趋势让刚需一族保持了比较坚定的市场基础，在相当长的一个时间段内，因为人口向城市集中，尤其是向大中城市集中，还是让刚性需求有较大的市场，另外，改善性的需求也有较大的市场。第三，中国房价还受国际因素的影响。房价受中国货币发行量的影响，中国的货币发行量又受制于西方主要货币发行量的影响，在西方量化宽松货币政策的情况下，人民币要保持资金不外流
30、，也被迫采取相应的量化宽松的政策，这样会导致大量的人民币释放出来，进入货币市场，引起资产价格上涨。房产作为中国人持有的财富里面最主要的价值形式，在货币超发的情况下，价格当然不会下降，而且还会上涨。美林国际(香港)有限公司执行董事刘芮东在接受中国企业报记者采访时也同样提到了“空调”说，“从现在情况看，房价还会涨，新的国五条，如果能强硬实施坚持好长一段时间的落实，还要有各地政府坚定的落实，肯定能起到抑制房价的作用，关键是，地方政府的态度。”刘芮东认为，从总体来看，调控是没有打在房地产的“七寸”上，只靠行政上的对策与方法，肯定会造成“屡调屡高、屡高屡调”的现状。中国旅游地产服务集团副总经理王路在接受
31、中国企业报记者采访时，则用了调侃方式婉转地提醒政府一直在商品房市场调控方面犯了方向性的错误，“目前这些计划性措施，实际上反而起到了让房地产开发商卖出更高价格的作用。”他认为，是政府用错误的计划性调控手段对待相对市场化的房地产商品住宅交易市场，但在关键的土地供应市场上没有限价，土地供应规模也没有放开，生产成本不断上升，再加上销售价格人为限底，银根又持续紧缩，反而加剧了供应短缺，限价变成了刚性涨价。刚刚过去的4月，CRIC监测的十大重点城市中，除了杭州和武汉的成交面积环比出现10%以内的小幅增长，其余8个城市环比全线下跌，平均跌幅达3成以上。其中下跌幅度最高的四位为广州、成都、北京和上海，跌幅依次
32、为61.06%、55.89%、47.52%和40.64%。可见，在经历了3月赶末班车式的集中释放后，十大重点城市的交易量在4月出现了一波明显的集体回落。CRIC认为，这种回落是市场在3月爆发式的增长以后一个正常的回调，而不是像外界想象中新政见效的产物。数据显示，十大重点城市中除了北京、广州和成都3个城市外，其余7个城市4月的交易量均高于该城市2012年的年均水平。CRIC研究中心认为，本轮以“国五条”为标准的调控正面临失效的尴尬。央地博弈，房地产企业夹缝求生从近日公布的2012年报表看，房地产行业108家A股房地产上市公司共实现营业收入5492.28亿元(+29%)，实现归属上市公司股东净利润
33、702.16亿元(+19%)，行业。13年Q1房地产行业实现营业收入914.50亿元(+40%)，归属上市公司股东净利润114.72亿元(+44%)，行业ROE2.2%(+0.4%)。中投证券李少明认为，从2012年及2013年1季度的财务数据来看，行业最坏时期已过，处于恢复性发展中。由于近期房价持续上涨，政策压力大，地方政府依赖预售证价格监管控制房价，受此影响开发商延迟推盘，成交短期内或将小幅下滑。但中长期来看，全国性及开发普通住房优质开发商受调控影响小，行业集中度显著提升。“因为地方财政支出的压力，使得地方政府设法出让更多的土地，从土地出让金中获得财政来源，如果房价下跌，出让土地就不会太顺
34、利，会造成地价下跌。”柏文喜向中国企业报记者表示，“所以地方政府在打压房价方面是没有积极性的，最多就是让价格保持合理范畴，不要暴涨，也不要暴跌。”业内普遍认为由于央地博弈的原因，市场化相对成熟的房地产行业正可以在夹缝中求生存。“目前这些计划性措施，实际上反而起到了让房地产开发商卖出更高价格的作用。”王路认为，“正是十年调控的结果，而这种方式明显违背市场规则，为开发商们提供出供求失衡的涨价理由。”“现在看来，政府控制的目标，只是希望房价不要过快地上涨，只能做到这一点。如果让房价下跌，对于中国经济来讲，将是灾难性的，这是政府不愿意看到的，也是各方都不愿意看到的。”柏文喜认为，“从目前各大地产商入市
35、拿地的态势看，现在又恢复了相对的活跃，说明市场目前已经把国五条的利空已经消化了。”据介绍，目前拿地一线城市仍是房企争夺焦点，而二三线城市则更多面临去库存压力。而刘芮东向中国企业报记者介绍，地产商拿地总体观望的状态，个别城市热情高，总体上二三线城市库存量还没有消化完。他认为，二三线虽然有小城镇政策的刺激，都在做小城镇建设的模式探索，但其实因为土地财政问题，地方政府早已经开始了小城镇建设试点，已经有了一定的经验，房地产企业之所以在这些地区没有疯狂拿地，是已经拿了很多地，大量土地在消化过程中。刘芮东同时向记者透露，美林香港正在北京全面布局。一直专注于赤峰这个三四线城市房地产开发的中瑞恒基(北京)投资
36、控股有限公司执行副总裁崔振凯接受中国企业报记者专访时介绍，调控对于他们企业影响不大。据崔振凯介绍，因为赤峰没有像其他城市那样在前几年大量释放土地，因此，当地房企去库存压力也不大，“调控肯定有影响，政府调控是打压房地产投资，不是打压刚性需求，房地产有居住的属性，也有投资的属性，原来老百姓买房，有投资愿望，现在把投资属性放大了，所以调控是打压投资属性。但现在我们的房子都是满足刚性需求的。”崔振凯也同时认识到，房地产行业面临洗牌，将来房地产门槛相对会提高，对于产品研发能力、整合各种资源的能力、资金的运作能力、品牌影响力都将有一定要求，“房地产行业肯定会由客户被动接受产品转向如定单式地产的趋势，像欧美
37、国家一样。”与此同时，另一个趋势是，房地产企业一直在试水多元化发展方向，越来越多的房企纷纷高举产业地产大旗，转战经济潜力较好的二三线城市。中原地产数据显示，最近一个月内，包括永泰、首创、华远、万科等在内的十多家公司纷纷宣布进军商业地产。“旅游地产、养老地产、商业地产、休闲地产地产不得不与产业结合了！”皇家驿栈酒店董事长刘少军感慨。业内人士认为，房地产市场不断细分是这个市场逐渐走向成熟的一种标志，产业的细分化是必然趋势。专家称房地产长期趋势难改打压价格不是长效机制2013年05月17日14:37来源：中国新闻网参与互动(29)22013年5月17日，中国行政体制改革研究会副会长汪玉凯作客中新网新
38、闻大家谈，谈行政手段如何助力楼市调控。中新网记者李美多摄中新网5月17日电以限购、限贷为标志的新一轮调控始于2011年年初，由于限购政策带有强烈的行政干预色彩，也被市场称为“史上最严厉”的楼市调控政策。17日下午，中国行政体制改革研究会副会长、国家行政学院教授汪玉凯应中新网房产频道邀请作客视频访谈时表示，政府采取比较严厉的行政手段打压房价是不得已的办法，但很难产生持久的效应。他说，随着城镇化的推进，未来房地产发展的大趋势不可动摇，不会因为行政手段调控房价就停止上涨。汪玉凯说，中央在2009年以后采取了一系列的举措加大楼市调控力度，但是现在来看这些靠行政手段调控的成效不是特别理想的，出现了房价越
39、调越高、越调越涨的问题，需要有所反思。行政手段介入以后会暂时起到一些成效，房价、过度的投资和投机都有所抑制，“但是反过来，由于不是按照市场规律来进行调控的，主要靠行政手段，比如限贷、限购、限价等，所以只能产生短期效应，很难持久。”汪玉凯还提到，房价在一定范围内会还有上涨可能，因为随着城市化大趋势的发展，还有一定需求。“我们未来还需要将近七八十亿平方米的城市住房，这个需求还是非常大的，从这个上讲，我认为房地产这个产业大的发展不可改变，城镇化这个大趋势不可改变，我们按照这样市场规律来预测，按照价格来打压，这绝对不是长效机制，它是短期的。但是汪玉凯指出，政府在楼市调控中“不是说一点行政手段都不可以用
40、的，用的时候要考虑对象，和预期的目标，我认为这几年也反映了这样的问题。”（二）通胀问题（三）相关政策1.房产税2月20日国务院：扩大个人住房房产税改革试点范围3月30日房产税可望明年出台 受不动产登记助推5月10日山东暂无房产税试点计划 是否收取听中央安排 5月20日房产税试点扩容已提上日程 今年有望新增数个城市 预计主要针对增量征收 5月21日房产税全面开征尚在调研 试点扩容以地方自愿为主第二批房产税试点扩容基本上是以地方政府自愿为主。对于传闻中的房产税试点征收方案主要效仿上海模式，王朝才认为，这有其可能性。以增量房为主要征收对象在交易环节就可以实现，比较容易控制，而对存量房征收还要进一步评
41、估。前者对地方政府而言，难度也较小。实际上，目前地方政府均不愿意推房产税。5月21日消息称房产税二轮试点放弃存量征税方向一参与湖南房产税试点筹备工作的知情人士透露，湖南已经停止房产税筹备工作，房产税存量房方向“夭折”。2.城镇化 全国城镇化会议一再推迟或因高层对规划草案不满 时至5月，被喻为“最高规格”会议的全国城镇化会议召开时间一再推迟。 近日，接近政府人士向第一财经日报表示，会议一再推迟的原因可能是高层对已具雏形的城镇化发展规划不满意，草案可修改空间还很大。 媒体报道称，城镇化总体发展规划有望7月会审。记者从发改委人士处获悉，年内将出台一批城镇化的相关政策。其中，年中前后将出台总体规划，各
42、相关部门在年末会推行一批配套政策。 高层强调“人的城镇化” 新型城镇化的核心是“人的城镇化”，对这一观点，各界几乎没有异议。2012年全国城镇化率已达到52.57%，但户籍城镇化率只有35.29%，这一数据更说明了人口城镇化的迫切程度。5月6日，国务院常务会议再次要求，要围绕提高城镇化质量、推进人的城镇化，研究新型城镇化中长期发展规划。 上述接近政府人士介绍，目前看来，现有的三农政策与城镇化政策都不能有效解决“人的城镇化”问题。因此，即将出台的中长期规划必须在推进人口城镇化方面承担更多的责任。“政府高层非常看重这一点，否则难以获得各种经济红利，同时也会激化社会矛盾”。 此前，多家媒体披露了规划
43、的部分内容，规划提出在2020年内优化提升京津冀、长三角和珠三角城市群，逐步打造更具国际竞争力的城市群；在中西部资源(7.95,0.10,1.27%)环境承载能力较强的地区，培育壮大若干城市群。 记者此前也从相关政府人员处获悉，规划已知内容主要停留在顶层建设方面，针对具体领域的具体政策仍未有明确措施。上述人士称，这可能是高层不满规划的原因之一。 如何达成新型城镇化“人”的目标？国务院发展研究中心金融研究所副所长、研究员巴曙松微博认为，在未来的城镇化发展中，农业转移人口将是一个核心内容。 他认为，目前城镇化主要的问题是生产、就业、消费和居住的不一致；城市居住人口和户籍人口的不一致；土地、人口城镇
44、化速度不一致。现时中央提出的新型城镇化将有三个特征，首先是人口流动发生逆转；其次是土地扩张速度将放缓；最后是资金相对稀缺和流动方向发生变化。 他提出，从农业转移出来的人口加上回流的人口，围绕农业的深加工、中低端的劳动密集型产业形成小城镇将是未来城镇化的一条重要线索。 具体方案将年内启动 会议虽然一拖再拖，但年内将推出城镇化相关重要政策得到了多个部门的肯定。记者从国家发改委人士处了解到，今年7月和年底将会是两个重要的时间节点，届时都将有重要政策出台。该人士同时透露，城镇化的总体规划纲要草案已经转发给各部门和地方征求意见，会在全国城镇化会议后公布。 事实上，国务院已将推进新型城镇化进程列入今年的工
45、作重点。国务院上月下发的关于落实政府工作报告和国务院第一次全体会议精神重点工作部门分工的意见时明确指出，要做好召开全国城镇化工作会议准备工作。研究提出提高城镇化质量，积极引导城镇化健康发展的指导思想、重大方针、主要任务和政策措施。 在媒体披露的消息中，初步拟定的“规划”草案将到规划期末中国的城镇化率定标至80%。前述接近政府人士称，要实现这一目标，土地的改革创新将起到关键作用。他认为，土地改革不仅是目前的核心问题之一，同时牵连户籍和城市群等重点问题，连带而来的是医疗、卫生及教育等方面的配套改革。 公开消息显示，国土部近期在各省已陆续启动主题为“促进城镇协调发展的土地差别化政策”调研，此次调研对
46、象以重点、特色小城镇为主，旨在为促进城镇化协调发展提供决策依据，调研时间为今年4月到8月。 “今年必须完成开局工作。”发改委一位人士称。 城镇化规划重启修改抑地方误读盲目上项目冲动记者梁倩北京报道 自2012年底“新型城镇化中长期发展规划征求意见稿”下发各地已近半年，根据各方意见反馈，规划日前开始进行再次修改。 据经济参考报记者了解，目前城镇化中长期发展规划核心起草小组正就规划所涉及的难点问题深入探讨，并听取有关部门、地方政府、机构和专家的意见。“此次征求意见范围较之前有所缩小。”一位接近发改委的人士说。 “重新修改的根本原因是地方对初稿的误读，造成了很不好的影响。一说到发展城镇化，地方便盲目
47、上项目，认为这就是发展，其实不然。城镇化应是经济发展到一定阶段顺其自然的产物，欲速则不达。”上述人士表示，正是由于地方对城镇化根本意义的误读，对“初稿”的反应仍是项目至上、开发圈地，因此，规划修改重点便是改变地方政府固有发展观念，避免地方在城镇化发展过程中走弯路。 此前，国家发改委规划司副司长袁喜禄在社科院城镇化与投资研讨会上表示，虽然城镇化蕴含着巨大的投资和消费潜力，但在多因素的约束下，对经济增长的拉动作用并不是无限的。另外，在发展方式转变、经济转型、增长放缓的大背景下，城镇化将是积极稳妥、渐进发展的历史过程，不是爆发式发展。 “目前多地加快城镇化速度，提高城镇化指标，是希望通过城镇化的加速推进，加大土地投资开发力度，带动经济高增长。”袁喜禄说，这种城镇化冲动，是把一个长远的战略性任务当成短期的应急机制，这是忽视城镇化的基本背景，其发展方向也会脱离城镇化正常的轨道。
