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1、2009年合肥（含三县）土地市场研究报告2009年合肥（含三县）土地市场视角1、2009年度合肥（含三县）土地市场表现高度繁荣2009年合肥土地交易表现出极高的繁荣度，全年共计成交95宗地块，成交面积为6972.9亩，折合成共计464.86万，平均成交价格为271.5万/亩，成交总金额高达189.32亿元，土地规划建筑面积为1297.83万，为2010年和2011年的楼市供应量打下坚实的基础，2009年换算成地面价为4072.6元/，楼面价为1458.8元/。从2009年的土地推售效果来看，合肥土地交易含金量极高，区域搭配、地块大小配比、新区和旧城改造配比和明星优质地块等方面都表现出很高的成功
2、性；另外从逐月的土地推售来看，依据土地需求程度合理推出地块，为土地的较高价值的成功转让打下基础。2、2009年5月和10月成为土地交易高峰月合肥土地转让在月度表现出很不均衡，在5月和10月出现两个明显的高峰月。2009年经过前5个月楼市高速回暖，成交量的急速攀升，楼市无论是绝对成交量还是后市的走高趋势，促使开发企业拿地的积极性和条件成熟，也使得合肥土地市场的交易活跃度明显提升。2009年5月达到本年度的第一个高峰期，是土地成交量最高的月度，共计成交22宗土地，成交面积为1610.9亩；还展示出新的特征，即产生2009年第一个“地王”，为合肥土地市场的高成交量和明显地块的成功转让都起到“催化”作
3、用。2009年10月份又是合肥土地交易市场表现出的第二高峰月，该月成交13宗地块，成交面积为1203.8亩，仅次于5月份，但10月份表现出高成交量和高土地成本的双高特征，也是2009年土地竞拍最为激烈的月度。在刚性需求和楼市相关优惠政策的双重促进下，使得合肥楼市成交量转入高速通道；自6月份后，在投资性置业入市和楼市惯性推动，更是每个月都突破万套大关，成交均价也逐月刷高，高成交量和高房价双高市场表现；在售楼盘的可售量逐月递减，已经降至历史的低点，开发企业的土地可供开发的土地储备量降低，拿地的紧迫性提高。楼市销售行情高度繁荣现实、对后市高期望值、开发企业拿地迫切和企业资金回笼充分四个方面促使合肥土
4、地交易市场的成功。3、合肥土地成本上升明显 上涨近1倍2009年是近几年合肥土地成本上涨最为明显的年度。在合肥（含三县）2009年1月的土地楼面均价为918.1元/最低值，而在9月份土地楼面均价高达2560.0元/的最高值；尤其从上半年合肥土地平均楼面价维持在1000元/上下波动，而下半年合肥土地的平均楼面价窜升至2000元/上下波动，相比上半年上涨1倍左右。合肥经过3年大建设，使得合肥土地质量出现极大的提升；合肥楼市房价的快速攀升，带来的较高的预期值；开发企业集中紧迫拿地，三个方面促使合肥土地成本的翻番的上涨。4、土地推售策略优异2009年土地相关管理部门土地收储和推售方面策略性优异，不仅出
5、色完成土地推售量，而且从土地转让的实际成效来看也表现优秀，均达到预期成果。首先，明星地块的高价成功转让，如美菱冰箱厂地块、荣事达洗衣厂地块、滨湖超大面积捆绑地块、政务区低密度地块、翡翠湖地块、众多旧城改造地块等均以较高溢价率成功转让；其次，老城区地块和滨湖、经开、政务等新城地块以合理的配比转让相当成功；再次，明星地块转让后的开工和规划基本上都能按时按质的进行；还有，关注度极高的地块，也以预期性的成交，既达到土地的经济收益目标，同时又达到了社会效应，合肥城市规划目标得以体现；最后，全国知名开发企业积极加入，合肥土地竞拍的行列，且大多数企业最终都拿到满意的地块。知名开发企业进驻合肥楼市市场，为合肥
6、房地产行业的进一步高质量快速发展，带来积极的促进效应。5、滨湖成为合肥土地推售最成功的区域2009年滨湖新区成为合肥市各区域土地转让最大的区域，本年度共计出让了22宗，成交面积高达2164.1亩，占年度转让土地总量的3成以上，达31.0%，且也保持极高的转让成功率。包河和蜀山2009年土地转让均为12宗地块，转让面积分别为690.6亩和507.1亩，位列成交量的前三甲。 6、合肥土地地王回顾1）、单次成交面积最大BHF-1-1、BHF-2-1、BHF-2-2、BHF-3、BHF-4-1和BHF-4-2六宗土地捆绑地块，共计721.7亩，折算481135.7，被仰智慧以个人名义摘牌，成为2009
7、年土地单次转让最大面积； 2）、单价和地面价“地王”位于明光路和胜利路交口的E0912地块，以2274万元/被合肥荣昌房地产开发有限公司竞得，该宗地块的成功转让创造合肥土地市场的单价地王，同时又以34109.8元/的创造了地面价地王双记录；3）、楼面价“地王”徽山路和祁门路交口的S0910被中国石油天然气股份有限公司以13889.9元/的楼面价，成为2009年合肥土地的楼面价“地王”；宿松路的S0912地块被合肥常青商贸服务有限公司以7290.0元/的楼面价竞得，成为第二高楼面价。4）、成交总金额“地王”经开区的繁华大道和云外路交口的HJQ070地块，被浙江绿城集团有限公司以26.00亿元的总
8、成交金额竞得，创造2009年合肥土地交易的总价“地王”。5）、2009年“明星”地块转让表一、2009年合肥（含三县）土地成交综述2009年合肥（含三县）土地共计成交95宗，成交面积高达6972.9亩，折合成464.86万，成交总金额高达189.32亿元，成交土地规划建筑面积累计为1297.83万，平均单亩价格为271.5万元/亩，平均地面价为2140.9元/，平均楼面价为1458.8元/。二、2009年合肥土地成交月度走势1、成交宗数月度走势2009年合肥（含三县）土地共计成交了95宗地块，地块成交较为活跃。从2009年度的成交宗数月度走势来看，出现两个成交高峰期，在5月和10月份达到两个成
9、交高峰月。2、成交面积月度走势2009年合肥（含三县）土地成交亩数为6972.9亩，折算为464.86万。从土地的成交面积的月度走势来看，合肥土地成交月度的均衡度较低，月度间的差距极大，走势不稳定。2009年合肥土地需求旺盛，推售交易成功率极高，故本年度的成交面积主要由相关政府的推售量决定。3、成交价格月度走势2009年合肥（含三县）土地成交地面价年度平均为4073元/，同时从地面价月度走势来看，该市的成交地面价走势波动较大。其中11月份受黄潜望板块W0914（望江路与潜山路交口东北角）和包河S0911（宁国路与青年路交口东北角）两宗高成交地面价超过10000元以上的拉升，使得该月以7268元
10、/的高水平高居首位；2009年合肥（含三县）土地成交楼面价平均为1459元/，相对土地成交地面价而言，楼面价的月度走势较为稳定，月度间的差距较小。其中9月份受政务新区低密度地块ZWQTB-034（政务区、翡翠路西，南二环路南）楼面价高为5120.0元/和高新区SXH-1（高新区、玉兰大道与习友路交口西北角）楼面价为3968.2元/的拉升，使得该月土地成交平均楼面价以2560元/的高水平创造最高记录。4、成交总金额月度走势合肥（含三县）2009年全年土地成交总金额累计高达189.32亿元，创造合肥土地经济收益最高的记录。从全年度月度走势来看，受月度成交高峰月的左右，使得5月和10月成交总金额也达
11、到峰值，其中虽然10月份的土地成交面积比5月份少407.1亩，但由于合肥土地成本的快速攀升，成交价格的持续上涨，使得合肥10月份土地成交总金额反而比5月多出8.76亿元，也反应出合肥土地成本的上涨速度极快。5、土地规划建筑面积月度走势2009年成交土地规划建筑面积累计高达1297.83万，也创造合肥年度最高记录，反应出合肥楼市后市供应量潜力极大。其中5月份由于土地成交面积最高记录，导致该月土地规划建筑面积也以296.7万的数值高居首位；值得关注的是6月份土地成交面积虽然小于10月份，但是由于地块的容积率较大，促使6月份的成交土地规划建筑面积反超10月份，成为第二高的月度。三、2009年合肥土地
12、成交区域构成1、成交宗数区域构成合肥土地成交宗数为95套，且所有区域均有土地成交记录。滨湖新区土地成交宗数高达22宗，占全市总宗数比重为23%，将近1/4，成为土地成交最高的区域；包河和蜀山2009年成交宗数同为12宗，占总量的13%；肥东和瑶海两区成交宗数分别为11宗，占总量的12%；庐阳成交宗数为9宗，占总量的9%；经开区为6宗，占全市的6%；政务成交宗数为5宗，占总量的5%；高新区为4宗，占总量为4%；肥西仅为2宗，占总量的2%；而新站仅成交1宗地块，成为全市各区成交土地宗数最少的区域。2、成交面积区域结构2009年合肥地区土地累计成交6972.9亩，折算464.86万。滨湖以2164亩
13、，144.3万的土地成交面积高居区域之首，占全市总量的31.0%；肥东则是以994亩，66.3万位列次席，占总量的14.3%。经开区则是以单宗大面积的作用，以734亩，49.0万，位居三甲，占总量的10.5%。3、成交价格区域对比2009年合肥（含三县）土地成交平均价格为272万元/亩，合肥土地价格明显出现上涨。新站全年仅成交1宗地块，以520万元/亩的单亩价格，高居区域价格之首；蜀山、瑶海、经开和政务四区域的土地成交价格均超过400万元/亩，构成中坚集团；高新和庐阳以300万元/亩，处于第二集团；包河和肥西两区成交价格也超过平均价格；肥东和滨湖两个区域是合肥各个区域的土地成交量最高的两个区域
14、，而成交单价处于后两位，拉低全市平均价格；说明合肥市区的土地价格上涨速度较快。4、成交总金额区域对比2009年合肥（含三县）土地成交总金额累计高达189.32亿元，创造合肥土地成交总金额的最高记录。滨湖虽然转让价格较低，但以其极高的转让量，使得该区成交总金额高达30.9亿元，独占鳌头；经开区则是在成交量和成交价格双高的作用，也促使该区土地成交总金额高达30.2亿元，以微弱的劣势落后滨湖区，成为第二高的区域；蜀山和瑶海两区土地成交总金额也超过20亿元以上；包河、政务、肥东、高新和庐阳5区成交总金额处于10-20亿元之间，构成中间集团；肥西和新站两个区以成交量和成交价格双低影响，总金额位列最后两名
15、。5、成交成本区域对比2009年合肥（含三县）年度成交土地平均地面价高达为4073元/。其中新站虽仅成交1宗地块，但以7800元/的地面价高居区域之首；蜀山则是以高成交价格居多，平均地面价高达6993元/，仅次于新站区，成为地面价第二高的区域；瑶海、经开和政务三区地面价都超过6000元/，分列3-5名；高新、庐阳、包河、肥西、肥东和滨湖以此位居6-11名；2009年合肥（含三县）年度成交土地平均楼面价为1459元/。其中高新区虽然地面价处于中等，但该区的容积率较低，使得该区的楼面价高达2816元/，成为全市各个区域土地成本最高的区域；经开区在翡翠湖的高价地块成交后，使得该区的平均楼面价窜升至次
16、席，高新和经开也是全市楼面价超过2000元大关的两个区域；6、土地规划面积区域对比2009年合肥（含三县）年度成交土地规划建筑面积累计高达1297.83万，反应合肥楼市后续供应潜力强。其中滨湖新区以378.2万的规划建筑面积高居区域之首，占总量的29%，将近3成；肥东以151.8万，占总量比重为12%，瑶海也以133.0万，比重为10%，蜀山以129.8万，比重也为10%，均超过1成以上；经开和包河成交土地规划建筑面积，分别为113.2万和119.5万，两区都占总量的9%；政务和庐阳占总量的比重都为7%；肥西以31.5万规划建筑面积，占总量的2%；新站则是以7.9万规划建筑面积，仅占总量的1%。四、2009年合肥（含三县）经营性建设用地成交附表
