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1、案例张女士购买了某楼盘一套商品房，该客户与房地产开发公司签定的武汉市商品房买卖合同中将合同第五条“面积确认及面积差异处理”划去，双方在合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”中约定“该合同约定面积为出卖人暂测面积，以房地局测量为准”。现张女士和开发商对该项条款内容理解产生分歧，问该商品房面积发生误差时应如何处理？解答由于目前市场上销售的商品房大多是期房，签定购房合同时约定的房屋面积是暂测面积，它和房屋竣工后的实测面积（即权属登记面积）会发生误差，因此，在购房合同中约定好面积误差的处理方式非常重要。根据合同意思自治原则，商品房买卖双方可以在合同中自行约定面积出现误差的处理方式。如果合同双方没有约
2、定面积误差的处理办法，则依据法律的相关规定处理。依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释20037号）第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在以内（含），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差
3、比超出部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。由于张女士与房地产开发公司签定的武汉市商品房买卖合同中划掉了第五条“面积确认及面积差异处理”条款，并且双方约定的“该合同约定面积为出卖人暂测面积，以房地局测量为准”条款不能确定面积误差处理方式，当其所购房屋面积发生误差时，应依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条规定处理。本案例意在提醒消费者在购买期房时，最好将合同约定面积与产权登记面积出现误差时的处理方式明确写入购房
4、合同中，避免出现类似纠纷。案例张先生在汉口以支付首期购房款，余款按揭的方式购买了一套商品房，本月房屋交付时，开发商要求张先生先向其缴纳契税、公共维修基金，然后才能交房。张先生问是否合理？解答开发商在交房时要求购房户交纳契税和公共维修基金，其主要原因是为了尽快为购房户办理权属证书以解除开发商的担保责任。购房户在购房时，以贷款方式支付部分房价款，开发商对贷款银行承担贷款人（购房户）的阶段性担保责任。房屋交付后，如果不能及时办理产权证，开发商的担保责任就不能及时解除。国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知（国税发200582号）明确指出，房地产契税管理先缴纳税款、后办理产权证书（即“先税后证
5、”），因此，开发商要求在交房时要求贷款人（购房户）缴纳契税和维修基金是有依据的。如果张先生在与开发商签定的武汉市商品房买卖合同中约定了在房屋交付时向开发商缴纳契税和维修基金，本着意思自治的原则，开发商就有权向张先生代收以上费用，张先生在收房时也应本着诚实信用的原则及时缴纳。如果张先生与开发商签定的武汉市商品房买卖合同中未对此作出约定，则应依据实际情况分别处理。如果张先生已经交付了全额购房款，又准备自己办理房屋所有权证和土地使用证，则不存在开发商的担保责任问题，房屋交接时可以不向开发商缴纳维修基金、契税，开发商不得强求代收。如果张先生是以贷款方式购房，在办理房屋交接时开发商要求张先生缴纳税费的，
6、建议张先生与开发商就缴纳税费后多长时间内开发商应将所收取的税费交到相关部门并取得发票，并办好两证，以及开发商不能依照约定向购房户出示所交税费发票和两证应承担的违约责任等问题进行协商，签订补充协议。这样，既可以防止开发商代收了贷款人（购房户）的税费后不办理两证，也可以避免因此影响及时办理房屋交接手续。天气热，楼市火。在这股购房热潮中，难免有些购房者一时头脑发热：前脚交了订金，签了认购协议书，后脚就开始后悔。每天打电话询问如何退订的人也随着楼市火热在不断增长。但是，下订容易退订难，想退回订金的人通常四处折腾后，最后仍不得不为自己的一时冲动“埋单”。市开发办严宽处长提醒：老百姓应该把下订当成一件严肃
7、的法律事情来看待，如想避免此类事情的发生，一定要保持冷静的头脑，除与家人认真商量外，还要注意以下相关事宜。看五证，“预售许可证”为重买房时，开发商应在销售楼部出具五个证件。即：武汉市商品房预售许可证、房地产开发企业资质证书、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。通过查看上述五个证件，购房者可以了解到自己欲购的商品房是否具备合法的销售资格，自己欲购的房屋是否在核准销售的范围之内。同时，可以了解到该项目建设用地取得的方式是不是出让方式和所购商品房所占土地的使用年限，所购房屋是不是合法的建筑及规划审批的房屋周边配套设施情况等等。而这其中，武汉市商品房预售许可证是最为重要的。购房者要
8、注意三种情况。首先，如果预售许可证上标明有效期的，现在均已过期，此武汉市商品房预售许可证已无效，此商品房不能购买。其次，未标明有效期的，购房者不妨记住预售证证号，上开发办政务网查询，确保自己的楼号在预售许可证范围内。其三，未取得预售许可证的，切切不要购买，否则自身的合法权益难以得到维护。四份样本看仔细四份样本即：武汉市商品房认购书样本，武汉市商品房买卖合同样本前期物业服务合同样本及业主临时公约。这个环节是大多数购房者所忽视的，也是交了订金后或签署了认购协议后产生纠纷的主要原因。武汉市商品房认购书上约定了购房人正式签武汉市商品房买卖合同的时间，购房人一定要在约定的时间之前去签武汉市商品房买卖合同
9、。武汉市商品房买卖合同样本指的是经房地产开发企业将公司的意见以加盖印章等形式表现在合同的样本上。购房者可以通过精读武汉市商品房买卖合同样本了解作为出卖方的房地产开发企业的想法，看有没有双方达成共识的可能。通过看业主临时公约和前期物业服务合同可了解到若购买了这处房屋购房者可享有哪些权利和必须履行哪些义务。退订需在规定时间内书面申请购房者如果遇到各种情况，考虑放弃买房，想把订金拿回来，一定要在认购协议书规定的签合同之前的时间内提出，并取得相关证据。如：购房者要以书面形式向开发商提出退房申请，请求开发企业如数退还订金，并要求对方出具收到书面申请的回复。如果对方拒绝接受，可用挂号信的形式将书面申请寄给
10、开发商，同时，邮局给您的挂号信回单，能证明购房者提出退房要求的具体时间，一定要妥善保管。如果超过规定时间再提出放弃买房，购房者想拿回订金可就相当难了。自留一份武汉市商品房买卖合同为避免双方所签合同约定的条款内容被修改而引发纠纷，双方在当日签定合同后，购房者应保留一份，如果不能如愿，至少应该保存一份复印件，并在合同复印件上注明“本复印件与待备案合同的条款内容完全一致。”记得要双方签名，并署上日期。待正式合同交给购房者时，购房者应在合同复印件上注明“本合同与已备案合同条款内容完全一致”，同样需要双方签字并署上日期。购房者收取已备案合同，将合同复印件交给开发企业。一旦合同条款内容产生疑义，这些“注明
11、”就能提供有力证据。一、消费者在交购房定金或签署武汉市商品房买卖合同前必须经历“三个环节”。2000年市开发办针对武汉市商品房买卖活动提出在买房要看“五证”。随着房地产市场的进一步完善和规范，无证销售的房地产开发项目越来越少，但同时房地产市场出现了新情况新问题，主要集中在定金协议和购房合同纠纷上。针对这种现状，市开发办从2003年12月起就要求全市在售的房地产开发项目，必须在售楼部中公示六个内容，同时这六个内容也是消费者在正式交纳购房定金和签署武汉市商品房买卖合同前需要看明白的六个内容，分门别类称之为“三个环节”：1、看两部法规。即城市商品房预售管理办法和商品房销售管理办法。这两部法律对于正欲
12、购房和正在购房环节中的消费者来说是至关重要的。通过看这两部法规，消费者可以大体的了解国家的有关规定，易于掌握国家政策，才能做到心中有底。才能利用好法律这一武器保护自已的合法权益。2、看五个证件。即：武汉市商品房预售许可证、房地产开发企业资质证书、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。通过查看上述五个证件，消费者可以了解到自已欲购的商品房是否具备合法的销售资格，自已欲购的房屋是否在核准销售的范围之内。同时，可以了解到该项目建设用地取得的方式是不是出让方式，购买后商品房合法的使用年限，所购房屋是不是合法的建筑及规划审批的房屋周边配套设施情况等等。3、看三份样本。即：武汉市商品房买
13、卖合同样本、前期物业服务合同样本及业主临时公约。这个环节是大多数消费者所急视的，也是交了定金后或签署了购房合同后产生纠纷的主要原因。武汉市商品房买卖合同样本指的是经房地产开发企业将公司的意见以加盖印章等形式表现在合同的样本。消费者可以通过精读武汉市商品房买卖合同样本了解作为出卖方的房地产开发企业的想法，同时对照自已的想法，有没有双方达成共识的可能。通过看业主临时公约和前期物业服务合同可了解到若购买了这处房屋消费者可享有哪些权利和必须履行哪些义务。在通过对以上三个环节的认真查看的情况下，消费者才能真正的做到明明白白地消费，才不会因为知识信息的不对称，使自身蒙受损失。二、乡村集体所有用地所自建房屋
14、不能购买。根据城市房地产开发经营管理条例的规定，城市规划区集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方可用于房地产开发“经营”。显然，在集体所有土地上建的房屋不得对外销售。目前，在房地产市场上有的消费者为贪一时便宜，购买了集体所有土地上建设的房屋，结果长期办不了国有土地使用权证和房屋所有权证，不仅影响了居住，更不能进入流通环节，从而陷入长期的烦恼之中。签署集体所有土地住宅购买合同，是无效合同，是不受国家法律保护的。此类房屋看似相对便宜，其实消费者购买后产生一大堆烦恼，最终利益受损的还是消费者自已。市开发办在进行房地产开发经营行为抽查中，对于此类情况依法移交土地管理部门进行查处，同时，市开发办提
15、醒光大购房者不要购买集体所有土地上的房屋。三、超过武汉市商品房预售许可证有效期的商品房，消费者不要购买。位于汉阳区的一个项目，在2001年办过武汉市商品房预售许可证，后因为项目的开发企业与投资方陷入法律纠纷，连续多年未换过武汉市商品房预售许可证。有部分消费者看到有证，未认真看清是什么时候的证书就因为价格相对便宜而付款，导致目前房子还拿不到，交的房款也退不回的境地。所以，我办再次提醒消费者在购房时一定要看清合法有效的武汉市商品房预售许可证，只有这样才能有效地保护自身的合法利益不受侵害。余先生问：我与某开发商签订武汉市商品房买卖合同，按合同约定，首付房价款后，余款委托某开发商办理按揭贷款手续。同时
16、，合同还约定交房时间为2005年3月28日。但交房时出卖人必须付清房价款后方可交房。日前，我看到别的客户陆续进房，我要求某开发商不仅将房交给我，还要承担延期交房的违约责任。某开发商说：你的按揭贷款手续现在才办完，待款进公司帐上后才能交房给你，公司不承担延期交房责任。请问开发商的说法对吗？答：余先生与某开发商签订的武汉市商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，符合法律规定。宋先生首付款缴纳后，因某开发商未在交房前将宋先生的房款尾款办妥按揭贷款手续，不向宋先生交付房屋的行为，是符合双方合同约定的。因此某开发商就不存在延期交房的责任。那么如何避免此类事情的发生呢？一、买受人在签订合同时，涉及房款余额
17、按揭贷款的，建议在合同贷款方式空格中约定“XX年X月X日前，XXX元房价款由买受人在XX银行办理完按揭贷款手续”。同时在合同附件六中约定“因买受人原因，不能按期或逾期办理按揭贷款手续的，买受人应按本合同第六条第一种处理方式的约定向出卖人支付违约金；因出卖人的原因，不能按期或逾期办理按揭贷款手续的，出卖人应按本合同第六条第一种处理方式的约定向买受人支付违约金；因银行原因，不能按期或逾期办理按揭贷款手续的，买卖双方协商，另签补充协议”。二、若买受人委托出卖人办理按揭贷款手续，建议对贷款金额、办理按揭贷款时限、逾期或不能办理按揭贷款的违约责任等问题在合同附件六合同补充协议中进行约定。三、办理完按揭贷
18、款手续是指按揭贷款额进入出卖人帐户；约定按揭贷款时间建议在一个月以上。买受人在签订合同时，只要考虑充分，条文内容严谨，就可避免纠纷发生，即使发生了纠纷，有相应的条款约定进行处理。王先生与一开发商签订了武汉市商品房买卖合同，合同约定2005年6月20日交房，王先生如期去办理交房手续，被告知，除交清购房尾款外，要交“配套费”3800元。王先生称，签合同后，因要办理银行按揭和合同备案手续，所有的合同均在开发商手中，当拿到合同后，发现合同的第五条处贴了一张要交纳“配套费”的纸条。购房户应交“配套费”吗？解答经查看，王先生与开发商签订的武汉市商品房买卖合同，发现在合同第五条处贴有一个字条，上面写有“交房
19、时，除交清购房尾款外，要交“配套费”3800元，分别是管道煤气2500元，可视对讲机500元，水表电表安装400元，有线电视安装费280元，一年有线电视使用费120元。”但双方均未签名盖章;第五条计价方式与价款的第三项中“出卖人不再向买受人收取该商品房房价款外的费用”的内容仍保留.依据中华人民共和国合同法第四十一条对格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款的规定，王先生应支付“配套费”3800元。问题在于写有“配套费”的纸条是否合法，是否合法有效，是否为双方意思表达，难以认定。这是因为，一是，“配套费”是商品房价格的组成部分。“配套费”是以价内的形式收取，还是以价外的形式收取，应当在合
20、同中约定。在2004年新版的武汉市商品房买卖合同第五条中增加了“出卖人不再向买受人收取该商品房房价款外的费用。”的内容，是为了避免交房时因“配套费”收取问题而产生纠纷，提醒购房人注意价外费用收取的问题，同时，引导开发商在签合同时将配套费采用包含在房价内收取。二是合同签订后，因合同备案或购房户要办理银行按揭，武汉市商品房买卖合同均由开发企业拿走。为了避免合同内容增减，购房人应将已签合同复印，要求开发商在复印件上签署“该复印件与本复印件内容原件完全一致”，并双方签字盖章，署明日期。待开发商办妥相关手续后（包括合同备案，办理贷款）将合同原件退回时，购房人应将退回合同原件和复印件进行核对无误后，在复印
21、件上签署“该复印件与备案合同内容完全一致”，并双方签字盖章，署名日期，将复印件退还开发商，收取合同原件。王先生所反映的问题就出在此环节。三是配套费中的使用性质的费用（如有线电视的收视费等），除开发商书面承诺或在合同中约定了不收使用费的情况之外，使用费均应由购房人支付。黄女士与某开发商签订了武汉市商品房买卖合同，合同约定2005年5月1日交房，直到6月24日开发商才电话通知黄女士去办理交房手续。黄女士称，到售楼部后，开发商未按合同约定出示商品房交付使用的证件或文书，同时在查看房屋时发现门窗均已损坏，水电是否通、厨房和卫生间是否漏水还不知晓.开发商说你来看了房，就视同交房，开发商以此方式办理交接商
22、品房合法吗？解答经查看，黄女士与某开发商签订的武汉市商品房买卖合同第十一条交接的规定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，这一条款内容对商品房的交接作了详细的规定。首先，开发商交付的商品房应当达到合同第九条约定的交付条件；第二，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；第三，买卖双方进行验收交接时，出卖人应当向买受人出示合同第九条
23、规定的证明文件，买卖双方验收完毕后应签署房屋交接单；第四，在进行房屋交接时，出卖人应向买卖人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；第五，在交接过程中，出卖人不提供合同第九条规定的证明文件以及住宅质量保证书和住宅使用说明书，或者不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第六，在交接过程中若出现住宅质量保证书中的质量问题，不影响交接，但出卖人应及时维修。由此可知，黄女士所购商品房的开发商明显的违反了合同的约定，开发商所说的看了房就视同交房是没有依据的。那么，在收房时购房户应该注意哪些问题呢？在此案所签合同第九条明确约定“出卖人应当在2005年5月1日前，将经工程质量验收合格并符
24、合本合同约定的商品房交付买受人使用。”这条约定中明确了以下几点：一是交付使用的商品房必须通过工程质量验收合格。房地产开发企业应依据建设工程质量管理条例的规定，“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”。“建设工程经验收合格的，方可交付使用”。二是开发商交付商品房时应向购房户提供工程质量验收合格的证明文件，即单位工程验收记录。三是开发商应向购房户提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，并履行维修义务。四是交付使用的商品房还应当符合双方合同关于基础设施、公共配套建筑的交付条件的约定，对供水、供电、燃气设施、排水、绿化等基础设施、公共配套建筑进行核验，重点检查
25、上下水是否通畅，是否渗漏。五是对装饰设备检查是否符合合同约定的标准。通过以上核验检查，若发现墙壁、地坪、天棚等起泡或裂纹，门或窗关闭不严、渗漏或漏水等问题，均属质量保修范围，不影响房屋交付。购房户应在房屋交接单上标明存在的问题，双方均应标明日期及签字。开发商应及时组织人员对房屋交接中发现的问题进行维修，若开发商未及时维修，购房人应根据房屋建筑工程质量保修办法的规定，即“在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人，使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三人可以向建设单位提出赔偿要求”。赵女士买了一套商品房，前不久交付时发现房屋质量有瑕疵，如房屋墙面有细微裂缝、地面不太平
26、整等，请问可否据此要求退房？解答赵女士提出的问题颇具代表性，这个问题可从以下两个方面进行认定、解决。首先要看房屋主体结构有无损坏。倘若经有关方面鉴定，房屋主体结构确实存在质量问题，应根据城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定处理，即“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”如果是房屋非主体结构存在质量问题，要视双方有无约定，处理结果有所不同。如双方当事人在购房合同中有特别约定，依约定执行；如双方当事人无特别约定，一般不能退房，应依据城市房地
27、产开发经营管理条例第三十一条“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。”如开发商在法定保修期内未及时进行维修的，依据房屋建筑工程质量保修办法第十五条“因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。”如超过法定保修范围和期限的，实行有偿维修，其中属于房屋共用部位和共用设施
28、设备部分的维修，费用从公共维修基金中支出。1997年4月1日武汉市商品房购销合同（2000年1月1日起修改为武汉市商品房买卖合同，以下简称原合同）在全市推行。为维护消费者和房地产开发企业的合法权益起到了积极作用。在原合同使用过程中，随着房地产开发的发展，原合同中部分条款已不适应当前形势的需要，解决不了出现的新情况、新问题；房地产开发经营管理法律、法规的逐步完善，有关法律、法规的内容也应在武汉市商品房买卖合同中反映，尽可能使武汉市商品房买卖合同条款内容适应市场。因此，很有必要对原合同进行修改。在修改过程中，市工商行政管理局、市城市综合开发管理办公室以原合同为基础，借鉴了其他城市商品房买卖合同有关
29、条款的内容，依据有关法律、法规的规定，以解决出现的新情况、新问题为重点，进行了七次修改讨论。对原合同修改了十一条，保留了十一条，两条合并一条，删除一条，增加了三条和二个附件，调整了条文序号。形成了2004年版武汉市商品房买卖合同，并从1月5日起在全市作为商品房买卖签约使用文本。一、关于武汉市商品房买卖合同说明的说明1、本合同文本为签约使用文本，在签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，与出卖人充分协商，对合同条款及专业用词理解不一致的，应该进一步咨询，达成一致意见。说明： 本款明确了武汉市商品房买卖合同的使用性质。根据中华人民共和国合同法等相关法律、法规的规定，将武汉市商品房买卖合同文本定性为
30、签约使用文本。采取此种方式，有利于商品房买受人提前了解武汉市商品房买卖合同内容，充分起到提示商品房买受人的作用，对合同条款理解应双方充分协商一致，若不一致的应向相关部门咨询，达成一致。同时也便于相关部门对武汉市商品房买卖合同的解释和管理。2、本合同所称商品房是指房地产开发企业开发建设并出售的房屋（含经济适用房）。为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后的空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。说明：（1）合同的适用对象为商品房，是指房地产开发企业开发建设并出售的房屋。经济适用住房也是商品房
31、，同样适用于武汉市商品房买卖合同。（2）强调了武汉市商品房买卖合同的自愿原则，提醒合同当事人双方有权依法约定合同内容。出卖人不得单方删除合同中的相关条款及内容。3、对合同文本【】中选择的内容、空格部位的填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择的内容，以划方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打，以示删除。说明：说明了武汉市商品房买卖合同条款中如何约定【】中的内容，买卖双方一定要按该条的规定进行选择，不应有空项，以免引起不必要的误解。4、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。说明：强调了买受人在签订武汉市商品房买卖合
32、同前的知情权。根据城市房地产开发经营管理条例和商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法的规定，在签订合同前，出卖人应当向买受人提供该商品房有效证明文件。主要有：（1）武汉市商品房预售许可证；（2）出卖人委托房地产中介服务机构代理销售的，受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示符合上述（1）中规定的证件和商品房销售委托书及受托房地产中介服务机构的工商营业执照、质资证书。二、关于武汉市商品房买卖合同条文的说明合同当事人：出卖人_；注册地址_；营业执照注册号_；资质证书号_；法定代表人_；联系电话_；邮编_；说明：以上是关于武汉市商品房买卖合同当事人中出卖方主体，即房地产开发企业的名称
33、及基本特征的填写栏目，由房地产开发企业据实填写。买受人查验以上栏目内容是否属实的有效方法是要查验房地产开发企业名称是否与武汉市商品房预售许可证中的房地产开发企业名称相一致。若有疑虑，可网上查询。网址：www.wh-武汉市商品房买卖合同文本依据中华人民共和国合同法的表述，将居于卖方主体的房地产开发企业表述为出卖人，将居于买方主体的购房人表述为买受人。委托代理人_地址_；邮编_；联系电话_；说明：以上是关于出卖人委托代理人的名称及基本特征的填写栏目，由委托代理人据实填写。委托代理人可以是房地产开发企业法定代表人委托其内部人员，也可以是与其联合开发建设的其他房地产开发企业。依据中华人民共和国合同法第
34、九条的规定，当事人依法可以委托代理人订立合同。委托代理机构_；注册地址_；营业执照注册号_；资质证书号_；法定代表人_；联系电话_；邮编_；说明：以上是关于出卖人委托代理机构的名称及基本特征的填写栏目，由委托代理机构据实填写。买受人_；住所（址）_；国籍_；性别_；出生年月_；【身份证】【护照】【营业执照注册号】_；邮编_；联系电话_；说明：以上是关于武汉市商品房买卖合同当事人中买方主体买受人的名称及基本特征的填写栏目，由买受人据实填写，出卖人应当予以核验。特别强调买受人只能为一人。委托代理人_；国籍_；住所（址）_；邮编_；联系电话_；说明：以上是关于出卖人委托代理人的名称及基本特征的填写栏
35、目，由委托代理人据实填写。委托代理人为法定监护人等其他可以合法代理买受人买房的法定名称，但必须有委托书作为武汉市商品房买卖合同附件备查。委托代理机构_；注册地址_；营业执照号码_；资质证书号_；法定代表人_；联系电话_；邮编_。说明：同出卖人中的【委托代理机构】的说明，略。根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规的规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：说明：以上是关于武汉市商品房买卖合同制定依据及其约定原则的规定。合同制定依据除了中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法外，还有中华人民共和国城市规划法、城市房
36、地产开发经营管理条例、建设工程质量管理条例、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法等法律法规和规章。依据中华人民共和国合同法的规定，平等主要是指合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。自愿是指当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。此外，合同当事人应遵循公平、公正原则，协商一致确定各方权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。第一条 项目建设依据说明：本条主要是由出卖人如实填写与项目建设相关的合法用地、规划、施工等依据，买受人要注意查验。出卖人以_方式取得位于_、编号为_的地块的土地使用权，面积_平方米，规划用途为_，土地使用年限
37、自_年_月_日至_年_月_日止。说明：由出卖人根据土地主管部门核发国有土地使用证上的内容填写土地使用权获取方式及该地块相应位置、编号、面积、土地使用年限等内容；出卖人根据规划主管部门核发的建设工程规划许可证上的内容填写规划用途。出卖人经批准，在该地块上投资建设_商品房。说明：本款是要求出卖人根据商品房项目批准的名称填写项目名称。该项目的有关批文如下：1、国有土地使用证颁发机关：_；编号：_；2、建设工程规划许可证颁发机关：_；编号：_；3、建筑工程施工许可证颁发机关：_；编号：_；说明：本款是要求出卖人根据土地、规划、建管主管部门核发的相关证件如实填写。第二条 商品房销售依据说明：本条主要是由
38、出卖人如实填写商品房可以销售的合法依据。买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。1、该商品房作为现房，出卖人已于200_年_月_日向武汉市城市综合开发管理办公室备案。2、该商品房作为预售商品房，已取得武汉市城市综合开发管理办公室核发的武汉市商品房预售许可证，编号为武开管预售 _号。说明：本款是关于买受人所购商品房的销售方式的约定。若买受人所购商品房是现房，则选择现房，出卖人应如实填上备案时间。若是预售商品房，则选择预售商品房，并如实填上武汉市商品房预售许可证武开管预售文号。第三条 买受人所购商品房的基本情况说明：本条是要求出卖人依据该商品房所在项目的建设工程规划许可证，经批准的设计等合法有
39、效的证明材料，填写本商品房的坐落、面积、层数、主体结构、户型结构等基本情况，买受人要注意查验。买受人所购商品房为本合同第一条规定的项目中的第_【幢】【座】_单元_层_号房。说明：本款说明了本商品房的确切位置。需要强调的是，本商品房所在幢（座）号、单元号、层数、房号必须与附件一该商品房所在楼层房屋平面图的标准一致。该商品房所在楼宇的主体结构为_结构，建筑物地上层数为_层，地下层数为_层。说明：本款是要求出卖人依据本商品房所在楼宇经批准的设计图填写结构、层数。该商品房的用途为_，层高为_米。该商品房户型结构为_房_厅_厨_卫，封闭式阳台_个，非封闭式阳台_个（见附件一）。说明：本款是要求出卖人依据
40、本商品房所在楼宇的建设工程规划许可证上载明的内容填写该商品房的用途，依据报批的设计图填写该商品房的层高及户型结构。阳台的约定是为了解决其面积计算的纠纷问题。该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共_平方米，其中，套内建筑面积_平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积_平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。说明：本款约定签订武汉市商品房买卖合同时的商品房建筑面积数与面积构成。在签订合同时，商品房的建筑面积一般存在两种情况，一种是该商品房的建筑面积已由具有房产测绘资格的单位实施测绘，另一种是该商品房建筑面积还未经具有房产测绘资格的单位实施测绘。从目前的实际情况看，在签订合同
41、时，当事人应当约定“合同约定”建筑面积。商品房产权证上载明的是商品房的建筑面积。根据商品房销售管理办法的规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的公有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的公有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律法规的规定对其享有权利，承担责任。本款中的公共部位与公用房屋分摊建筑面积就是指分摊的共有建筑面积。由于按套内建筑面积或按建筑面积计价时都是以此处相应的面积约定数为依据的，因此，这几个面积都必须填写。如无特别约定，该商品房在建筑材料、设计、防火、给排水、隔音、照明、节能、车库等方面均应当符合有关的国家强制性标准的规定。_。说明：商品房的质量一直是买卖双方争议乃
42、至纠纷的重点，只有对质量作出具体、详尽、明确的约定，方能有效预防纠纷的发生。买卖双方可就该款内容在空行内作出具体约定。第四条 买受人所购商品房所在项目的基本情况1、绿地率_%，道路建筑面积_平方米，物业管理用房建筑面积_平方米，社区居委会用房建筑面积_平方米；2、停车场建筑面积_平方米；3、会所建筑面积_平方米；4、其它：_。说明：买受人所购商品房所在项目内的环境及公共配套设施是买受人最为关心的内容之一。此条内容的约定，有利于维护买受人的知情权，有利于预防因此内容不详纠纷的发生，很有必要将出卖人在广告宣传资料或其销售人员的口头承诺的内容在此条中约定。在此条“4、其它”空格内，可由出卖人按照报批
43、后的供水、供电、供气、游泳池、幼儿园、中小学等设施名称或建筑面积填写。第五条 计价方式与价款说明：本条是由买卖双方约定商品房的计价方式及总价款。该商品房【属于】【不属于】政府定价的商品房。说明：依据武汉市经济适用住房管理暂行规定，经济适用住房是指具备房地产开发企业资质的企业所取得的建设用地实行行政划拨，行政事业性收费享受政府规定的减免政策，以微利价格向中低收入家庭出售的普通商品住房。经济适用住房销售价格由市物价部门和有关部门依照国家确定的经济适用住房价格构成因素，结合区位和质量差价核定。显然，经济适用住房属于政府定价的商品房，应选择【属于】。反之，选择【不属于】。出卖人与买受人约定按下述第_种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（_币）每平方米_元，总金额（_币）_千_百_拾_万_千_百_拾_元整。说明：本项是按建筑面积确定价款的计价方式。商品房建筑面积由套内建筑
