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1、兖州市场考察报告第一部分 兖州城市概况一、地理位置兖州市地处黄淮海平原，位于东经11635211165136，北纬352331354317。兖州东仰“三孔”（曲阜孔府、孔庙、孔林），北瞻泰山，南望微山湖，西望水泊梁山，素有“九省通衢，齐鲁咽喉”之称，地理位置十分优越。二、行政区划兖州市辖10镇2个街道办事处（鼓楼街办、永安街办、新兖镇、谷村镇、大安镇、新驿镇、颜店镇、黄屯镇、王因镇、兴隆庄镇、漕河镇、小孟镇），492个行政村，30个居民委员会。三、交通情况1、公路交通公路四通八达，公路通车里程达到825公里，其中高速公路通车里程19.2公里。东临京福高速公路和104国道，日（照）东（明）高速公
2、路穿境而过，出入口距市区仅5公里；境内有327国道、汶邹公路等九条国家级、省级高等级公路干线穿过。市区与各镇之间全部实现高等级公路连接,实现了村村通柏油(水泥)路,目前正在实施村村通公交车工程。农田道路建设比较完善，农用生产路长达2000公里，并全面实现了路旁植树、排水沟渠、桥涵相配套。2、铁路兖州是全国八大铁路枢纽之一，京沪铁路纵贯南北，新石铁路横跨东西，兖州火车客站是一等客运站，每天停靠的旅客列车达98列，从兖州可直达国内几乎所有省会城市。货运站是一等区段站，是山东境内最大的铁路货运编组站，另外还有三处小型货运站，是鲁西南最大的货运集散地和客运中转站。四、面积与人口1、地域面积兖州市全境南
3、北长36千米，东西宽26.5千米，总面积651平方公里，耕地60万亩。2、人口现状人口现状统计（单位：万）总户数总人口（61.3）各年龄段划分非农业人口农业人口18岁以下1835356060以上1916.3451017.325.48.63、简要分析从兖州的人口现状和未来发展规划来分析，在规划的指引下，城市人口在未来三年内将有小幅度的增长。城市化进程带来的城市人口的激增和城市建设将为当地房地产业的发展提供有力的后续支撑。五、资源优势水资源：兖州有丰富的水资源，地下水储量约20亿m3，深层日开采量可达60万m3，是中国山东三大丰水区中唯一尚未大量利用地区，水质较好，属于奥陶系岩溶裂隙水，含有丰富的
4、矿物质和微量元素，是天然的纯净水。兖州西南的南四湖为我国北方最大的淡水湖，面积1266平方公里，流域面积3170平方公里，有53条河流汇入，入湖水量29.6亿m3，每年可利用的地表水量为14.5亿m3。煤炭资源：兖州煤田是全国八大煤炭基地之一，探明储量200多亿吨，有特大型现代化矿井6对，年开采量2000多万吨。煤质为低磷、低硫、低灰份、高发热质的优质气煤和炼焦配煤，也可作为动力煤。目前，兖矿集团正与日本伊藤忠商事株式会社合资建设年产200万吨焦碳及利用焦化厂剩余煤气新建20万吨甲醇项目即将投产。电力：兖州电力充足，附近有运河、里彦、邹城等4处大型电厂，装机容量500多万千瓦，另有接庄、马青、
5、罗厂等7座公用变电站个变电站，具备双电源供电的条件，可保证大型企业工业用电。人力资源富余：兖州市现有各类科研机构41处，中高级科技人员3390人。兖州市城区建有高中学校4处，高职学校4处，成人教育学校3处，具有完备的职业教育培训体系，能够源源不断地向企业提供高素质的技术工人，现有近10万名熟练掌握各种生产技能的产业工人。第二部分 城市投资环境分析一、宏观经济发展状况1、城市总体经济情况2007年完成地区生产总值242.16亿元，比上年增长17.6%；实现地方财政收入14.63亿元，增长21.9%；城镇居民人均可支配收入13976元，农民人均纯收入6408元，分别增长28.9%和15%，县域综合
6、实力居全国百强县市第48位，在全省居第9位。今年一季度，经济社会继续保持又好又快发展势头，预计完成地区生产总值64.6亿元，同比增长17.6%；地方财政收入3.96亿元，增长20.08%；可用财力比去年同期增加10117万元。2、历年GDP增长情况2006兖州市地区生产总值（单位：亿元）地区生产总值第一产业第二产业第三产业人均地区生产总值工业建筑业205.8520.84124.28115.768.5260.73339362007兖州市地区生产总值（单位：亿元）地区生产总值第一产业第二产业第三产业人均地区生产总值工业建筑业242.1623.36145.83136.449.3972.9739674
7、2007兖州市地区生产总值发展速度（单位：%）地区生产总值第一产业第二产业第三产业人均地区生产总值工业建筑业117.6104.3119.5119.5118.6118.2116.83、兖州产业结构情况兖州市生产总值构成（单位：%）2006年2007年地区生产总值地区生产总值第一产业第二产业第三产业第一产业第二产业第三产业10010.160.429.51009.660.230.21）、现状从总体三产结构来看，连云港的2007年的三产结构比例为9.660.230.2，说明连云港的工业化水平比较高，因为地理条件的原因限制了第一产业的发展，而第三产业正在处于积极发展阶段。2）、展望从兖州市政府制定的产业
8、发展规划来看，坚持工业立市、民营强市、开放兴市，不断壮大工业经济，促进第二产业的持续发展。并且坚持以工促农、工农协调、城乡统筹，扎实推进新农村建设，大力发展第一产业。4、民营经济发展状况兖州市还集中精力扶持龙头企业将产业链向镇村延伸，以发展镇村经济。去年以来全市规模以上企业新增44家，有6家企业进入济宁市民营企业10强行列，形成了造纸包装、橡胶轮胎、机械加工等七大产业集群，传统煤炭产业占地方财政收入比重下降到20以下。5、兖州对外经济的发展情况兖州市积极引导优势企业与国内外大集团特别是世界500强、国内100强企业合资合作，在原有5家世界500强企业普遍追加投资、新上项目的同时，去年又有美国固
9、特异、ADM和爱尔兰CRH公司3家世界500强企业正式落户。2007年全市实际利用外资1.08亿美元。今年一季度，到位外资5504万美元，同比增长23.3%。二、兖州居民生活水平1、兖州居民生活水平概述根据统计数据结合实地考察情况，我们认为：1）兖州全市范围内居民平均收入处于山东中游，同时兖州的整体居民消费水平也处于中游水平。2）兖州市区居民平均收入水平大大高于农村水平，城乡收入水平有进一步拉大的趋势。3）兖州居民居住水平无论从质还是量上来看处于一个较低的水平，随着城市化的发展，居民的居住质量将进一步提高。2、兖州居民收入情况兖州市居民收支对比表（单位：元）2006年2007年人均可支配收入人
10、均消费支出人均可支配收入人均消费支出1009869691397685013、城乡居民储蓄存款水平2006年兖州市储蓄存款余额678003万元，增长12.6%；2007年储蓄存款余额739764万元，增长9.1%4、兖州居民住房水平年份2005年2006年2007年城镇人均住房面积（平方米）28.1827.7429.52增幅6.22%-1.56%6.41%兖州市城镇人口的人均居住面积在之前的稳定扩大下，06年有一定幅度下跌。可见在兖州市加速城市化，农村人口向城镇转移的过程中，转移来的人口在购买商品房面积上趋向于小面积的单位。三、城市规划及重大市政建设状况兖州市总体规划 城市性质：现代化工业城市、
11、国际化开放城市、人性化和谐城市。城市经济：经济总量三年翻一番，就是地区生产总值、地方财政收入、固定资产投资年均增长26%以上，到2010年实现翻番；推动骨干企业实现超常规发展，太阳纸业、银河集团三年各投入80亿元以上，2010年销售收入分别达到200亿元，联诚、特钢、绿源、焦化等企业实现翻番；产业结构有较大提升，高新技术产业产值占比提高10个百分点，煤炭采掘业产值占比、万元GDP综合能耗分别降低10个百分点。城市发展的策略：（一）以实施项目带动为重点，在发展现代工业集群上取得新进展。（二）以招商引资为重点，在对外开放上取得新进展。（三）以发展现代农业为重点，在建设社会主义新农村上取得新进展。（
12、四）以加强城市建设与管理为重点，在推进城市化进程上取得新进展。（五）以培植服务产业为重点，在繁荣发展现代服务业上取得新进展。（六）以节能环保和集约利用土地为重点，在推进可持续发展上取得新进展。（七）以关注民生问题为重点，在构建和谐社会上取得新进展。城镇空间布局规划：自觉融入组群结构大城市，突破县城模式，拉开空间框架，明晰功能分工，东部以泗河景观带建设为龙头，建设风景休闲和生态居住区；西部以新一中、五星级酒店等重大公共设施为牵动，建设现代文教办公区；南北两翼以三个省级园区为载体，建设现代产业聚集区；中部以拆迁改造城中村、提升承载功能为重点，建设现代商贸区，打造生态宜居、设施完善、产业发达、独具神
13、韵的现代城市。市域人口及城市化率：民生事业三年大提升，就是巩固12年免费教育，实现学有所教；新增就业再就业1.6万人、城乡人均收入年增10%以上，实现劳有所得；实施城市医保和农村合作医疗全覆盖，实现病有所医；基本完成养老保险应保尽保，实现老有所养；开发商品房200万平方米、经济适用房4万平方米，实现住有所居。城市建设管理规划：城市建设管理迈出新步伐。城市规划、建设和管理水平全面提升，城市功能进一步完善，小城镇建设整体推进。城市化水平达到60%，建成区面积42平方公里。四、城市投资环境优劣势分析1、投资优势1、城市化进程加速、市区范围扩大、规划蕴藏投资机会2、经济发展前景优势，居民购买力稳步增长
14、3、当地居住水平无论从质还是量上来看处于一个较低的水平，产品竞争力较弱4、城市处于大力开发阶段，招商引资的政策下会带来相应的优惠政策2、投资劣势1、工业发展导致污染严重，并且政府很难提出解决方案。2、土地政策的转变，导致今后的土地成本与前期竞争形成差距3、市内没有一流的高等教育学校，高技术人才和高级管理人员比较缺乏，人力资源竞争能力较弱第三部分 兖州房地产市场发展情况一、兖州房地产市场发展现状及特征概括1、房地产市场总体呈现供求平衡态势；2、目前楼盘以多层为主，品质一般，中高端产品缺失；3、居民购房偏好中小户型（90-110），户型功能实用性要求较高；4、居民购房有明显区域性，西区楼盘去化能力
15、不高，总价购买承受能力30万以内；5、居民购房以自住为主，存在少量的投资性购房；6、目前楼盘多层都为砖混结构，土地都为划拨性质，开发意识较低，没有具有代表性的品质楼盘，竞争力集中体现在地段和价格上；7、2008年前土地性质属于划拨，近两年土地供应量不大，今年土地价格受政府挂牌政策影响，有大幅的增长趋势。8、二手房市场发展较慢，年成交率相当低，加上受到宏观调控影响；中介商实力不强。9、主管部门监管力度不强，市场大部分都处于违规操作，每家都存在提前销售情况。二、兖州土地市场交易情况1、兖州市土地市场概述2008年前兖州土地都为政府划拨政策，自兖州市政府提出整体城市规划后，0708年只批复了4块地，
16、住宅用地只有2块，近70亩，近期兖州的土地市场处于“半饥饿”状态。今年兖州市政府将大力规划和拆迁，9月份有5块地块要挂牌。2、兖州历年土地出让情况统计2007年兖州市商品房销售总额15606万元。单位土地性质面积（亩）地价（万元）实际（万元）已缴（万元）07年城建开发商住57.92400500500金太阳投资商业141.294357012841284凯华置业商住10.6425317.1531831808年金太阳五星级酒店2881440043503、兖州土地价格情况兖州市城区级别基准地价表 （2008.3.15日起执行） 单位：元/平方米级别商业用地住宅用地工业用地一级平均价1284（85.6万
17、元/亩）925（61.67万元/亩）650（43.33万元/亩）范围（63107万元/亩）（4779万元/亩）（3552万元/亩）二级平均价930（62万元/亩）756（50.4万元/亩）450（30万元/亩）范围（4576万元/亩）（63107万元/亩）（2336万元/亩）三级平均价611（40.73万元/亩）451（30.07万元/亩）343（22.87万元/亩）范围（3150万元/亩）（2338万元/亩）（1829万元/亩）四级平均价394（26.27万元/亩）290（19.33万元/亩）190（12.67万元/亩）范围（2132万元/亩）（1523万元/亩）（1016万元/亩）三、兖州
18、固定资产投资及房地产投资情况1、兖州固定资产投资情况年份2005年2006年2007年固定资产投资(万元)9657547462959685642、兖州房地产投资情况年份2005年2006年2007年房地产投资(万元)249193673122726四、兖州房地产市场供求情况1、兖州房地产市场总体来说应处于求大于供的情况2、因存在城市区域性，市民对于环境的重视，东区的房产市场供不应求，而西区的房产市场04年开始销售至今仍有大量的未售房屋，形成现象就是“东边卖得好，西边卖不动”。五、兖州房地产市场发展前景预测1、房地产市场出现区域性两极分化，东区多层住宅仍是市场卖点。2、楼盘产品将会更加精细3、规模
19、化小区将受消费者青睐4、小高层、高层市场反映平淡，多层仍为楼市主流5、品牌化小区趋势逐渐形成第五部分 兖州房地产市场情况 根据目前的市场的分布状况来看，兖州房地产市场初步形成东城板块、西城板块两个主力板块。东城板块分析：东城板块是兖州市的老城区，交通便捷，生活、教育、医疗等配套设施齐全，是兖州市民购房首先考虑地块。个案基本资料1、文昌阁二期中央鉴筑区域：东城板块开发商：兖州市金地房地产开发有限公司 物业类型：普通住宅产品形态：多层、小高层外立面风格：现代项目地址：中山西路（老大街）158号总用地：33亩建筑面积：41326容积率：1.87 绿化率：30% 车库车位：地面停车位营销企划：嘉诺信房
20、地产经济有限公司区位图：推案情况推案时间：2007年推出产品：多层、小高层主力面积：多层 90-150平方米 小高层 65125平方米价 格：小高层3700元/户 型：3房2厅、2房2厅销售情况：多层只剩余少量5层、6层 小高层还未销售，预约阶段物业情况：多层暂时每月0.15元/，物业公司进驻后0.20.3元/ 小高层0.81.3元/综合点评：该小区体量很小，地理位置在老城区，靠市中心也很近，前期销售情况很好，二期主要推出的小高层，价格预期较高，市场接受度有待考量。售楼中心很小，不起眼，售楼人员工作态度散漫，非常不专业，平且工地还未动工已经开始定房，交1万元开收据，等开盘再签合同，工作人员表示
21、没有优惠，只是占据了地理位置的优势。板块小结本区域房产中开发量较少，产品以多层为主，小高层刚刚推出市场。区域内均价在07年突破3000元/平方米，目前均价在3400元/平方米。未来将向4000元/平方米的价格靠拢。主力面积分析区域内的主力产品面积范围为70120平方米，两房7090平方，三房90120平方。整体的面积范围属于比较突出经济实用性。去化分析区域内目前的推案量比较小，供应量比较分散，所以目前的去化情况较好，除了少量顶层房源外都是在准备后期开盘。未来发展趋势区域内在目前市场供应比较缺乏的情况下，未来一段时间将有部分楼盘开始后期销售，比如说中央鉴筑、明珠小区等等。未来一段时间，供应量将有
22、进小幅的加大。西城板块分析：西城板块是兖州市今年来开发规划的新区，新市政府的迁至表明了政府的决心，规划以政治、教育、居住、交通等为一体的新型城区，但是由于受到工业（太阳纸业）的污染比较严重，兖州市民比较排斥。个案基本资料1、君临华庭区域：西城板块开发商：兖州市达安置业发展有限公司 物业类型：中高档住宅产品形态：多层、花园洋房外立面风格：欧式总用地：81894建筑面积：122296.7容积率：1.32 绿化率：36.5% 项目地址：九州路与青州路交汇处售楼处：未公开代理商：未定物业公司：未定销售情况：未售近期动态：2008年8月18日奠基动工点评： 该小区地块已经拿了2年多了，因公司领导人员调动
23、等因素，直至今年才刚刚启动，在市区广场边上有高炮广告，也是兖州市场唯一可见的房产广告，欧式风格花园洋房，应该打造的是中高档住宅。2.九州方圆区域：城西板块开发商：济宁火炬集团房产开发公司产品形态：多层、小高层、高层、商铺外立面风格：现代项目地址：九州路南侧总用地：950亩建筑面积：72万平米容积率：1.14总户数：6508套推案时间：2004年推出产品：多层面积范围：80170价 格：多层一楼1900元/ 多层三楼21002200元/户 型：三房两厅、两房两厅销售情况：以销售25%左右点评：该楼盘自04年开始销售，销售进度非常缓慢，定位是大型住宅小区，由于受到太阳纸业的污染影响，销售情况非常差
24、，现在去化量只有1/4,但是因为当时土地是划拨性质，据了解只有2万/亩，土地成本相当低，并且开发商还以房子来抵充工程款项，销售一直停滞不前，一期已交房的入住率也较低，购买客户是对购房有钢性需求，但预算较低的客户群体。3.维多利亚区域：城西板块开发商：兖州众信房产开发公司产品形态：多层、双拼联排、单体别墅外立面风格：欧式项目地址：九州路北侧总用地：75337.65平米建筑面积：93495平米容积率：1.24总户数：585套（联排、单体29套）推案时间：2004年底推出产品：多层、双拼联排、单体别墅面积范围：105320价 格：多层五楼2560元/（一期） 多层二楼3090元/（二期）户 型：三房
25、两厅、两房两厅销售情况：已基本售罄，剩余11套点评：该楼盘自04年底开始销售，当时价格900左右，土地属于划拨性质，土地成本与九州方圆差不多，定位中高档楼盘，因为当时开发整个西区还未形成规划，销售进度比较缓慢，由于与太阳纸业的污染间隔九州方圆，所以一路之隔价格相差近1000元，在兖州市民眼中还是属于比较认可的小区，现在已经基本售完，但入住率不高，有部分属于投资性质购房板块小结产品形态本区域房产开发体量都比较大，当中以多层为主，小高和高层为辅，并有少量别墅。价格分析区域内均价在07年1600元/平方米，目前均价在2000元/平方米。未来涨幅的空间不是很大。主力面积分析区域内的主力产品面积范围为9
26、0170平方米，两房90110平方，三房120170平方。生活功能上没有优势。去化分析区域内目前的推案量比较大，供应量比较集中，04年就开始销售，剩余体量较大，尤其以九州方圆最为突出，由于受到工业污染比较严重，所以目前的去化情况比较缓慢。未来发展趋势区域内在目前市场供应比较充足的情况下，未来一段时间又将有楼盘开始动工销售，比如说君临华庭。未来一段时间，供应量有进一步加大的可能。第六部分 兖州房地产市场总结l 兖州市场经济发展迅速，而房地产市场发展却处于发展期，经济的发展必然刺激房地产市场的需求，为市场提供了很多高品质客户；摆脱兖州现有的房地产现状，提高产品的质量和发展小区的规模性，才能为整体市
27、场的发展奠定基础。l 分析兖州今后的规划发展重点，城西板块和东西城交接规划版块将成为市场发展的主要板块。l 现有区域市场产品的品质一般，也让市场的竞争趋向于单一化。在现有产品形态逐渐趋于同质化的情况下，一定要跳出现有市场的模式，将市场的竞争更多的体现到产品的品质细节和小区的规模上以及企划推广策略上，才能具备绝对的竞争力。随之以后竞争的门槛也将会逐渐提高。l 随着大面积的政府规划和拆迁工作的开始，各开发商将会陆续进入兖州市场，品质不断提升，部分区域销售价格看涨。l 兖州市场目前的产品户型较大，中小户型市场供应不多，随着国家系列宏观调控政策的出台，住宅结构的调整，市场的反映还需要考量。销售部2009年6月18日
