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1、金螺湖旅游小镇建设项目可行性研究报告贵州旅游资源开发有限责任公司二0一二年八月第一章 总论第一节 项目背景一、项目总论：“乌当区金螺湖旅游小镇”项目是贵州旅游资源开发有限责任公司为了贯彻落实国务院【国发（2012）2号】国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见中定位贵州省为“文化旅游发展创新区”的指导精神，同时落实贵州省人民政府、贵州省发改委、贵州省旅游局关于（20122020年）将在全省实施50个特色旅游小镇建设项目，力争近中期（20122015年）成功打造25个特色旅游小镇的目标等相关文件政策。贵州省住房和城乡建设厅正在制订的关于加快推进小城镇建设的意见，该意见将在省内确定1
2、00个小城镇建设试点，包括省级试点30个，市(州)级试点70个，其中将大力发展交通枢纽型、旅游景观型、绿色产业型、工矿园区型、商贸集散型、移民安置型等有特色的“六型”小城镇。“乌当区金螺湖旅游小镇”符合该意见的指导思想，使之成为贵州省绿色小城镇建设的示范项目。“乌当区金螺湖旅游小镇”项目主要功能区有：羊昌镇绿色小城、羊昌生态农业旅游中心、金螺湖温泉度假中心、金螺湖高尔夫中心、金螺湖旅游文化风情街、金螺湖别墅项目等。二、项目名称: 乌当区金螺湖旅游小镇三、项目承办单位概况：项目承办单位： 贵州旅游资源开发有限责任公司法定代表人： 孙林 公司简介：贵州旅游资源开发有限责任公司成立于2011年11月
3、30日，是一家经贵州省国资委批准成立的国有企业，隶属于贵州旅游集团。主要承担由贵州省人民政府、省发改委、省旅游局在贵州省“十二五”旅游业发展规划中所提到的全省50片旅游区整体规划开发建设任务，并重点建设一批具有产业支撑、富有地域特色、人居环境良好的旅游城市和风景、风情旅游小镇。企业理念：拼搏奋进 开拓创新企业文化：团结合作 共同进步企业精神：追求卓越 永无止境公司主要经营范围还包括：旅游基础设施及配套项目的投融资、建设和经营管理；旅游资源综合开发利用；项目管理；房地产开发；酒店管理；旅游咨询与相关培训；会展与会议服务；物业管理；旅游规划设计及园林绿化等；四、可行性研究报告编制依据:1、中华人民
4、共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；2、贵州省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；3、【国发（2012）2号】国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见；4、贵州省人民政府、贵州省发改委、贵州省旅游局关于（20122020年）将在全省实施50个特色旅游小镇建设项目，力争近中期（20122015年）成功打造25个特色旅游小镇的目标文件；5、贵州省住房和城乡建设厅关于加快推进小城镇建设的意见；6、栗战书在第六届贵州旅游产业发展大会的讲话;7、赵克志在第七届贵州旅游产业发展大会上的讲话；8、关于研究黔中经济区发展规划编制等问题的会议纪要；9、贵阳市国民经济和社会发展第十二个
5、五年规划纲要；10、乌当区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；11、乌当区市场调研报告；12、项目拟用地地形图、相关基础资料及规范、规程。五、项目提出的理由与过程为响应和贯彻落实国家、省、州及县等各级政府的文件精神，贵州旅游资源开发有限责任公司拟投资“乌当区金螺湖旅游小镇”项目，将有效发挥贵州旅游资源开发公司的经验，有效整合各类优势资源。有理由相信，贵州旅游资源开发公司将会以高度的责任感和使命感，以更加积极的姿态、更加饱满的热情、更加务实的作风，全力投入到贵州省的经济建设中，并通过踏实工作、积极探索以及依靠先进理念及高品质要求进行规划和建设，环境优美、配套齐全、设施先进、功能优化的现代旅游
6、小镇，将为贵州、贵阳、乌当的社会经济发展发挥积极作用。第二节 项目概况一、拟建地点本项目占地面积5000亩。选址于乌当区羊昌镇金螺湖。金螺湖位于贵阳市乌当区羊昌镇和百宜乡交界处，距贵阳市中心区41km,距乌当区行政中心31km，距羊昌镇政府所在地4km。交通便利，与贵开高等级公路相通。 区内地貌以浅切割中山丘陵地为主。海拔1250m。区内水文条件好，地处北亚热带，属于北亚热带季风湿润性气候。年平均气温为14，年无霜期260天左右，年平均降水量1100mm。植物种类较多，森林茂密，林海茫茫，林下草地翠绿如茵，水体景观和森林景观丰富，以优美且色彩丰富的针阔混交林景观、针叶林景观和针叶混交林景观以及
7、通透如茵的森林草地景观为特色，集山、水、林、草于一体，具有幽、秀、野等景观特色。 金螺湖面面积250余亩，湖四周森林覆盖面积2000亩，由于周围植被保护完好，森林茂密，四季常青；四周空气清新，环境优美；该湖常年水流不断，水质清澈。经物探，区内有地热丰富，预计打井1600m，单井日涌水量600ms32 以上，温泉水基本无色透明，主要微量元素Zn、Se等，温泉溢出地表水温42-44，平均为43，对治疗类风湿有显著疗效，各项指标均达到国家矿泉水分类界限标准，作为医疗温泉开发利用，前景广阔。 二、项目建设内容“乌当区金螺湖旅游小镇”，总规划建设用地面积XXX亩，总建筑面积：XXXX平方米。三、建设规模
8、与目标1 建设规模及主要建设内容：序号项目名称建筑规模()12342 建设目标： “乌当区金螺湖旅游小镇”的建设目标不能脱离贵州小城镇建设的指导思想及贵州旅游小镇的建设方向即： 按照“大项目、大规划、大投入”的思想，对“乌当区金螺湖旅游小镇”统一招商、整体推进、分步实施，实施旅游项目带动战略，建设富有地域特色、人居环境良好、主题鲜明、设施配套、交通便利、适宜休闲度假的风情旅游小镇。 通过“乌当区金螺湖旅游小镇”的建设，建立适合贵州省旅游业发展模式，有力促进旅游业的转型升级，成为建设旅游强省的有效途径，从而实现“打造国际知名、国内一流的旅游目的地和休闲度假地”的战略目标，推动贵州旅游业发展，使贵
9、州旅游进入区域旅游时代。 近中期目标（2012-2015年）：力争到2015年，羊昌小城镇的建设，将成为贵州城镇化工作的一个重要示范点。建好羊昌小城镇，将为城镇化发展提供人口转移空间。盘活存量土地，提高土地集约和节约利用，可以为小城镇发展提供承载空间。通过加大投入、资本置换、市场运作等方式，完善基础设施，可以为小城镇自身跨越发展提供硬件支持空间。依托金螺湖温泉度假中心的建设，实现综合服务功能配套的旅游景观型城镇。 远期目标（2015-2020年）：力争到2020年，“乌当区金螺湖旅游小镇”成为国际知名、国内一流的旅游目的地和休闲度假地的战略目标，推动贵州旅游业发展，使贵州旅游进入区域旅游时代。
10、“乌当区金螺湖旅游小镇”的建设和发展，必将成为贵州旅游业发展目标的第一块试金石，同时也是贵阳市乌当区对外宣传交流窗口，必将对乌当区形成独具特色的地方旅游文化产业，提升为乌当区城市品质作出重要贡献。四、主要技术经济指标序号项目指标单位指标值或内容备注1总建筑面积2项目总投资亿建设投资亿建设期利息万元3资金来源万元资本金万元企业自筹申请国家补助万元银行贷款万元4财务评价指标平均年经营收入万元平均年总成本费用万元平均年经营税金及附加万元平均年利润总额万元所得税后财务内部收益率所得税后财务净现值万元静态投资回收期（不含建设期）年五、问题与建议1、“乌当区金螺湖旅游小镇”的整体建设是在乌当区规划发展的根
11、本，乌当区城市建设规划是本项目建设的依托，建议加快基础设施的建设，特别是主要交通干道的建设。2、资金是项目建设的关键，应保证资金按期到位，以确保项目的顺利实施。3、本项目是为失地农民创造就业机会，解决生存难题的较好途径，各级政府部门都对此类项目相当关心和支持，在本项目过程中可以在立项报批、建设、税收征管等多方面进一步寻求政策支持。4、从项目诸多方面的研究表明，该项目的投资开发意义重大、切实可行，建议有关部门给予大力支持，并从政策上加以扶持，以利于项目的顺利实施。第二章 项目区域概况与发展规划第一节 区域概况一、 地理区位乌当区位于贵阳市东北部，东经10630-10703、北纬2655-2633
12、。总面积962.4平方千米。2003年末，总人口30.52万人。人口较多的少数民族有布依、苗、侗、水等民族。“乌当区金螺湖旅游小镇”位于乌当区羊昌镇金螺湖。金螺湖位于贵阳市乌当区羊昌镇和百宜乡交界处，距贵阳市中心区41km,距乌当区行政中心31km，距羊昌镇政府所在地4km。交通便利，与贵开高等级公路相通。区内地貌以浅切割中山丘陵地为主。海拔1250m。区内水文条件好，地处北亚热带，属于北亚热带季风湿润性气候。年平均气温为14，年无霜期260天左右，年平均降水量1100mm。植物种类较多，森林茂密，林海茫茫，林下草地翠绿如茵，水体景观和森林景观丰富，以优美且色彩丰富的针阔混交林景观、针叶林景观
13、和针叶混交林景观以及通透如茵的森林草地景观为特色，集山、水、林、草于一体，具有幽、秀、野等景观特色。 金螺湖面面积250余亩，湖四周森林覆盖面积2000亩，由于周围植被保护完好，森林茂密，四季常青；四周空气清新，环境优美；该湖常年水流不断，水质清澈。经物探，区内有地热丰富，预计打井1600m，单井日涌水量600ms32 以上，温泉水基本无色透明，主要微量元素Zn、Se等，温泉溢出地表水温42-44，平均为43，对治疗类风湿有显著疗效，各项指标均达到国家矿泉水分类界限标准，作为医疗温泉开发利用，前景广阔。二、 区位条件从区位及地理条件看，“乌当区金螺湖旅游小镇”具有明显优势：一是靠近贵阳市区的优
14、势，市场需求大，辐射面宽。二是周边休闲旅游设施开发完善，处于旅游商圈范围内。三是具有较好地交通条件，为外来游客提供快捷方便的交通服务。“乌当区金螺湖旅游小镇”的建设将成为乌当区重要的旅游地组成部分，成为全区重要的经济媒介和配套中心，将有效推动乌当的各产业协调发展。三、 经济社会发展概况贵州省2011年生产总值5600亿元，增加1000亿元，增长15%，增速比上年高2.2个百分点。固定资产投资5100亿元，增加1914亿元，增长60%，拉动经济增长10个百分点。金融机构存款余额8771亿元、贷款余额6876亿元，分别比年初增加1400亿元和1124亿元。财政总收入1330亿元，一般预算收入773
15、亿元，分别增长37%和44.9%；各项税收收入1080亿元，一般预算支出2244亿元，比上年增加613亿元。主要经济指标增速为近20年来最高，几个重要指标增量突破1000亿元。全年旅游总人数17019.36万人次，比上年增长31.8%，其中国内旅游人数16960.85万人次，增长31.9%。旅游总收入1429.48亿元，比上年增长34.7%，其中国内旅游收入1420.70亿元，增长35.0%。 贵州城镇居民2011年人均可支配收入16500元，农民人均纯收入4200元，分别实际增长12%和15%。乌当区综合实力大幅提升，发展后劲持续增强。地区生产总值从2006年的61.53亿元增加到2011年
16、的125.51亿元，年均增长17.7%。其中，一产增加值年均增长7.55%，二产增加值年均增长21.3%，三产增加值年均增长15.6%。财政总收入从2006年的5.5亿元增加到2011年的14.08亿元，年均增长22%。地方财政收入从2006年的2.97亿元增加到2011年的8.77亿元，年均增长24.9%。全社会固定资产投资总额从2006年的20.78亿元增加到2011年的100.3亿元，年均增长37%。城镇居民人均可支配收入从2006年的10449元提高到2011年的19332元，年均增长13.1%。农民人均纯收入从2006年的3900元提高到2011年的8605元，年均增长17.14%。
17、招商引资累计完成内资186.18亿元、外资8174万美元。2011年社会消费品零售总额达到10.4亿元。第二节 发展规划一、 总体发展目标金螺湖温泉旅游小镇项目的布局及规划非常注重健康、养生及休闲的理念，能够让都市里面的一些压力在这里完全地放松，心灵也能够得到洗涤，这就是金螺湖温泉旅游小镇项目设计的宗旨。从人文理念以及自然生态的角度设计，金螺湖温泉旅游小镇打造的是一个亲山、近水、放飞心灵、愉悦身心的休闲旅游度假区。在这里，都市归人寻找到了一个自己灵魂归属的港湾 ！在这里自然环境优美、景色宜人；空气自然清新，零度污染，以生态、健康为开发理念，以休闲、旅游、度假、养生为发展方向的旅游项目。以生态和
18、健康为主题，以生态有机农场观光、休闲旅游度假、高尔夫球运动、商务会议和健康养生疗养为格局的生态旅游项目，产品涵盖五星级大酒店、酒店公寓、别墅群、高尔夫球学校、生态有机农场、水疗中心、平衡健康会所、疗养中心、休闲茶庄、亲自农田、拓展训练基地等为一体的超大型国际化休闲旅游度假胜地。 羊昌小城镇的建设发展目标，主要表现在资源价值或富集程度的体现形式,辖区内旅游资源丰富程度，依据相关法律法规得到妥善保护与管理,资源的合理利用。旅游服务设施按规划配套,建筑风貌体现地域文化特色，重点提升羊昌小城镇旅游业占地方财政的比例。二、乌当区旅游发展规划贵阳市生态文明城市总体规划(2007-2020年)纲要中，东风镇
19、和乌当城区被纳入贵阳市城区范围，被称作“新天区域”。规划中，该区域涵盖新添寨、东风镇等，在今后发展中，区域也将被建设成两大功能区：即以国家级高新技术开发区新天园区为依托，打造中国西部电子元器件制造业基地;依托乌当特色地热温泉资源，打造新天休闲温泉旅游带，将乌当温泉休闲度假游打造成具有国际影响力的旅游产品，以贵阳市北线自然风光旅游带和南明河下游休闲度假带为核心，形成具有丰富地域特色的旅游走廊和南明河文化走廊。乌当区作为黔中秘境，正在以先行者的姿态建设黔中新型工业区，以高品位的规格建设休闲度假区，以示范性的特色建设现代农业区，以试验性的魄力建设一体化城乡试验区。乌当区优良的生态环境就是最高端的资源
20、。立足于此，打造绿色产业，以生态文明理念引领经济社会发展。依托山地温泉、民俗文化等丰富的自然和人文资源，乌当区的服务业是立足西南、富有主题、具有高品位休闲度假功能的业态，它并非“单打独斗”，还要与其他产业互通互融，发展生产性服务业，拓宽商贸流通等。 乌当区将其品牌定位为“黔中秘境，自然乌当一个充满诗意的林中泉城”，生态自然优势和温泉资源是乌当区的最大亮点。在贵阳城市六大板块中，乌当区是一个最具备打造休闲度假功能的板块；乌当区虽然目前不是土地价值最大的区域，但是一定是未来发展潜力最大的区域。所以，乌当区作为贵阳的高端休闲度假区主要有三大要素来支撑：第一，离尘不离城的生态优势在乌当城市定位中最大优
21、势就是自然生态优势，乌当区地处贵州省最大的温泉带，现有30余个可开发的温泉点；森林覆盖率接近50%，冬无严寒、夏无酷暑，旅游资源丰富，是四季休闲旅游的理想地。第二，立体交通编织门户优势乌当紧靠贵阳机场，贵阳火车东站也位于区内，环城快铁、环城高速也穿城而过。乌当区交通便利，战略要冲地位明显，是贵阳城市东部门户。第三，休闲设施构筑集散平台在贵州旅游战略规划中，乌当区地处通往铜仁片区和黔东南片区的东部门户地位，要主动担当铜仁片区和黔东南片区相关旅游景区的集散功能，这里是一个旅游出发台和回归台。第三章 市场分析及项目必要性第一节 项目投资环境市场研究一、 项目投资环境分析1、旅游业分析旅游业是一个涉及
22、游客游程中“食、住、行、游、购、娱”等诸方面内容的综合性产业，它的发展离不开其它相关行业和产业的支持,同时它的发展也促进了这些相关行业的良性发展。目前，我国旅游业面临前所未有的发展机遇。随着国民经济持续高速发展，我国城市化进程加快，城镇消费结构升级，人均GDP达1000美元之后，消费结构将朝着发展型、享受型转变，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。贵州是中国西南内陆的一个多民族省份，属亚热带湿润季风气候。这里冬无严寒、夏无酷暑，一月份平均气温摄氏5度，七月份平均气温24摄氏度，是一个理想的旅游和避暑胜地。贵州以其奇特的山水风光、浓郁的民族风情、古朴多彩的文物古迹、宜人的气候，吸引着越来越多的
23、海内外宾朋。加上各级政府部门的大力推广取得了非常大的成就，2011年贵州实现旅游总收入1429.48亿元，同比增长34.7%；接待旅游总人数1.7亿人次，同比增长31.8%。，可见贵州旅游业近几年的发展是非常之快。贵州在“十一五”期间旅游业发展快、效益好，积累了一些成功经验。我省旅游资源丰富，发展潜力巨大，人民群众生活水平逐渐提高，对精神文化生活需求不断提升，这些都为我省旅游业实现又好又快、更好更快发展和建设旅游大省提供了有利条件。党中央、国务院和省委、省政府高度重视旅游业发展，新一轮的西部大开发为贵州发展带来了重大机遇。对于我省旅游业“十二五”发展规划，省委省政府强调，目标要更高、要求要更严
24、、措施要更实,使“十二五”规划更具前瞻性、时效性和操作性，确保更好更快推进旅游大省建设。省委省政府要求要充分体现转变发展方式，实现旅游业的优化升级，特别要加强交通基础设施建设，构建“公路、铁路、航空、河道”立体交通网络，着力改善我省旅游可进入条件；加强酒店建设，特别是加强四星级以上酒店建设，增加数量、提高质量，着力改善接待条件；加强度假旅游项目和产品建设,重点建设一批度假景区，实现观光型产品向度假型产品转变，单一旅游产品向多元旅游产品转变；加强旅游商品的研发、加工、展览、销售一条龙体系建设，提升旅游商品档次，扩大旅游商品规模，形成一批具有贵州特色和市场竞争力的旅游商品品牌，要建设具有民族特色、
25、历史文化特色和红色旅游特色的专业购物文化旅游街区。2、贵州绿色小城镇分析 贵州省住房和城乡建设厅明确指出，小城镇建设正成为下一步贵州城镇化工作的重要着力点。将在省内确定100个小城镇建设试点，包括省级试点30个，市(州)级试点70个，其中将大力发展交通枢纽型、旅游景观型、绿色产业型、工矿园区型、商贸集散型、移民安置型等有特色的“六型”小城镇。2011年，我国城镇化率超过50%，正从“乡村中国”进入“城市中国”。而贵州城镇化率低于全国平均水平，城镇化率的差距，主要在于小城镇贡献的城镇化率明显不足。小城镇，一头连着农村，一头连着城市，是城乡的结合部。贵州省住房和城乡建设厅根据“国发二号文”下发的基
26、础上，省第十一次党代会提出大力实施“三化同步”，小城镇建设，正成为下一步贵州城镇化工作的一个重要着力点。迈进小城镇是农民进城的第一步，建好小城镇，可以为城镇化发展提供人口转移空间。目前，新一轮贵州省城镇体系规划正在完善，按照规划，镇(乡)规划覆盖率将达80.61%，可以为招商引资、项目落地提供支持空间。盘活存量土地，提高土地集约和节约利用，可以为小城镇发展提供承载空间。依托资源禀赋，可以为特色产业提供发展空间。通过加大投入、资本置换、市场运作等方式，完善基础设施，可以为小城镇自身跨越发展提供硬件支持空间。丰富提炼多彩贵州的文化符号，可以为贵州的乡村旅游再造亮丽空间。在未来的“十二五”规划发展中
27、，贵州将依托区位条件、资源禀赋和发展基础，突出产业、自然、历史、文化和民族特色，积极培育六型特色小城镇建设发展。充分利用交通沿线的城镇交通对人流、物流、信息流的聚集扩散作用，把交通建设与城镇建设有机地结合起来，以大交通促大流通，以大流通促大发展，建设交通枢纽型城镇。发挥风景名胜区资源优势，重点依托国家重点风景名胜区和省级风景名胜区，结合旅游业的发展，规划建设一批综合服务功能配套的旅游景观型城镇。依托丰富的生物资源优势，大力发展绿色产品和优质农产品加工业为主的乡镇工业，结合小城镇新区开发和工业小区、农贸市场的规划建设，加快培育以绿色产业为支撑的绿色产业型城镇。利用能源、原材料资源优势，加快工矿小
28、区规划建设，加快资源开发聚集，建设工矿园区型城镇。因地制宜地发展各类综合性或专业性批发市场，鼓励大中城市的工商企业到小城镇开展经营活动，鼓励和引导农民进镇参与小城镇建设和从事商贸活动，建设一批商贸集散型城镇。结合水库移民、火电站移民、扶贫生态移民工作的开展，综合考虑移民搬迁与小城镇建设相结合的问题、移民的生存条件和生存手段的问题、移民建镇的质量和水平的问题，借移民的契机，谋划和实施相应的移民安置型小城镇建设。3、旅游地产业分析 旅游地产是指所有这些依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,可称为旅游房地产.较之一般的住宅,旅游房地产的特点和优势
29、在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。 旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利，可谓暴利项目。但旅游地产以低成本为基础，关键问题是必须有人气。2011年，随着国家严酷新政对高房价的大力打压，曾经火爆的传统住宅市场成交表现逐渐黯淡，新政无疑很大力度的压缩了住宅市场的投资空间，限制了投资客的投资和投机性需求。在此形势下，旅游地产凭借其政策导向性和资源稀缺性优势深受投资客们青睐
30、，成为万众瞩目的楼市新宠！ 随着国家对旅游业战略性支柱产业的明确定位，纵使在新政打压下，旅游地产依然成为众多独具慧眼的投资客所共同关注的焦点。旅游地产受到热捧并不难理解，在自然资源日益紧缺的当下，旅游地产的最大优势即在于其对自然的占有。 旅游、休闲的生活方式已逐渐被中国人所接受，随着中国经济发展，中国人对健康、绿色的生活拥有更多诉求，越来越需要通过旅游、休闲以及自己的私属空间来提升生活品质，因此糅合文化、旅游、休闲的地产项目将成为地产界新的开发目标。随着国家对旅游产业的支柱型战略定位，政府加快高速公路等市政基础设施建设，旅游地产度假区项目，对具备经济实力、注重生活品质的人群而言，既是与家人享受
31、第二人生的度假产品，又是保值增值抗通胀的优秀投资选择。 由于旅游地产所依赖的旅游资源更多地位于三四线城市，房企向旅游地产的发力，一方面避开了住宅市场的波动，另一方面也避开了作为调控重点的一二线城市。 对于地方特别是三四线城市来说，房企的进入就意味招商引资的成功，意味着可以期待的税收、就业等等。因此从很多细节就能看到地方政府对房企进入的重视。房企以财力和能力换资源，地方以资源求关注、换发展，旅游地产因此在多地扎根开花。 根据旅游财富网初步统计，2012年一季度，全国旅游地产投资上亿元的签约项目近70个，总规模超过2600亿元。 我国旅游房地产潜力巨大、前景广阔，广阔的发展空间和市场潜力，使旅游物
32、业开发成为未来十年中国地产业最亮丽的风景线，主要表现如下：1）从国家政策上，党中央、国务院及各级政府，相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业发展的新政策，无形中为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔发展的平台，这是我国旅游房地产可持续发展的坚实基础和动力保证。2）正在形成的旅游强国地位和强大的消费群体，为我国旅游房地产市场开发提供了巨大的发展空间。3）从城市基础设施尤其是高速路的发展来看，大城市路网系统发展迅速；从人均汽车的拥有量来看，数据在不断升高。对于建立在车轮上的旅游房地产而言，这无疑是一个利好消息。4） 市场日趋成熟，可利用资金相对充足，强势投资商、房地产开发商利用自己的资金优势、营销优势已
33、捷足先登，划地为界，抢占先机。 市场经济向来遵循：先介入，早开发，先受益的原则。我们有理由相信，未来几年我国旅游房地产领域发展前景广阔，旅游与房地产横向结合的创新模式必将带来旅游与房地产业的美好明天。 4、温泉旅游业分析 自古以来温泉就是人们喜爱沐浴的对象，那时只有皇族和王公贵族才能享有良好设施的温泉浴，唐明皇和杨贵妃共浴的华清池、河南临汝武则天专用的武后池和小汤山专供慈禧用的温泉旧址就是明证。在我国是在旅游成为产业之后，温泉才成为公众沐浴、康疗的场所，温泉逐成为重要的旅游资源。除了少数特殊的温泉，如美国黄石国家公园的间歇热喷泉，成为观光旅游的对象外，温泉主要用于打造休闲度假产品，温泉是当代四
34、大度假旅游资源之一（滨海度假资源、高山滑雪度假资源、高山避暑度假资源，温泉康疗度假资源）。在温泉众多的国家，温泉旅游已成为独立的产业。在以上几种度假产品中，温泉度假旅游在全球范围内都是处于上升趋势。 中国温泉旅游业现状。中国温泉开发很早，但并不是用于大众旅游。如上世纪50年代我国已建立温泉工人疗养院168家，专门用于职工疗养，并不向社会开放，只是属于福利事业。而把温泉转入旅游利用是上世纪80年代以后的事，真正形成规模则是本世纪初的事，特别近两三年来，中国温泉旅游业有突飞猛进的势头。中国是一个温泉旅游业发展的新兴国家，温泉旅游业发展空间大，前景光明。中国温泉旅游业的前景取决于中国整个旅游业的前景
35、，取决于公众对温泉产品的需求，取决于中国温泉资源的保证程度，归根结底取决于中国经济发展的前景。 中国旅游业前景光明。温泉旅游是中国旅游业的一部分，它是旅游业发展到一定阶段的产物。与世界旅游业对比中国旅游业上升空间巨大，后发优势巨大。世界旅游业已成全球最大产业，其产值占全球GDP的10，而中国的旅游业起步晚，进步快。随着中国经济的迅猛发展，人们经济收入的提高，对旅游产品的需求正从观光型向休闲度假型过渡。温泉旅游属于休闲度假产品，其快速发展就是适应了这种需求。在中国的四大休闲度假产品中，从资源看，温泉休闲度假产品，将处优势地位，有发展温泉旅游的资源条件。 温泉旅游市场上升空间巨大。如前所述中国的温
36、泉旅游是在上世纪末才发展起来的，进入新世纪后有突飞猛进之势。公众旅游方式在变，温泉旅游只是适应了公众对休闲度假产品的需求。但从全国看还远远没有达到日本公众对温泉产品需求的程度，日本的例子展示着中国温泉旅游还有很大上升空间。 中国有加快发展温泉旅游业的资源的保证。中国有近3000处天然温泉，开发潜力还很大，更令人高兴的是我国尚有丰富的可供开发人工温泉钻井的地下热水资源，据韩再生论述，“由于浅层地热能量总量目前尚无评价标准，埋深大于2000米的地热资源和地温梯度非异常区的地热资源均没有计算过，以上估算的地下热水量仅为我国地热资源的一部分”。说明我国还有更多地下热水量远没有查清。我们认为对温泉旅游企
37、业来说，人工温泉井将是今后开发主要方向。我国地下热水完全可以保证我国温泉旅游业发展的需要。资源有保证，市场有需求，企业有人办，中国温泉旅游产业的前景一片光明。温泉是一种十分重要的旅游资源，水温、水质、水量、水的活动方式决定着温泉品质的优劣，也决定着旅游产品的类型和温泉企业的规模、效益及前景。中国温泉资源丰富，既有近3000处天然温泉还有大量埋藏地下的热水。温泉旅游已成我国重要的休闲度假产品，是我国旅游业从观光型向休闲度假型过渡的标志，我国温泉旅游业发展势头强劲、上升空间巨大，温泉在我国旅游中的分量和地位将日益提高。我国温泉旅尚存在着资源过量开采、忽视资源特色、员工专业知识素质低、营销方式简单、
38、不注意市场培育等问题。加强资源评价、加强温泉旅游康疗理念、提高员工专业素质、加强企业间合作、加强市场培育力度已成发展温泉旅游当务之急。总的来看，温泉旅游符合新世纪旅游方式转型的需要，市场需求大，资源有保证，企业愿投入，中国温泉旅游的前景无限光明，一个温泉游新世纪就要来临。第二节 项目必要性一、项目必要性“乌当区金螺湖旅游小镇”的建设将在完善乌当区规划结构，促进旅游业高速发展中发挥重要作用。1、 全面推动小城镇建设的示范地 贵州省住房和城乡建设厅明确指出，小城镇建设正成为下一步贵州城镇化工作的重要着力点。将在省内确定100个小城镇建设试点，包括省级试点30个，市(州)级试点70个，其中将大力发展
39、交通枢纽型、旅游景观型、绿色产业型、工矿园区型、商贸集散型、移民安置型等有特色的“六型”小城镇。 乌当区羊昌镇抓住本次机遇，在新型小城镇建设中起带头作用，通过建设旅游景观型小城镇，将在全省起到示范性作用，并且建设经验可向全省推广。为促进小城镇健康、协调、可持续发展，我们在进行小城镇建设过程中，将努力做到更加注重规划引领、更加注重产业支撑、更加注重设施配套、更加注重特色发展、更加注重要素保障和更加注重科学管理。2、 特色旅游小镇推动贵州旅游业发展贵州省发展旅游小镇总体目标是按照“大项目、大规划、大投入”的思路，在全省范围内选取50个旅游小镇，统一招商、整体推进、分步实施。实施旅游项目带动战略，建
40、设50个富有地域特色、人居环境良好，主题鲜明、设施配套、交通便利、适宜休闲度假的风情旅游小镇。根据贵州特色，将旅游小镇分为资源主导型、历史文化型、民族民俗型、生态宜居型、旅游接待型、复合型。采取相对集中，成片发展的模式，以重点历史文化名城、名镇、名村和重点风景名胜区为发展核心和增长点，以交通干线为发展主轴，形成一心：黔中旅游核心区，四环：黔北环线、黔东环线、黔南环线、黔西环线；四带：贵阳安顺兴义风景旅游带，贵阳遵义赤水风景带，贵阳都匀荔波风景带，贵阳凯里铜仁风景带的全省旅游小镇空间布局结构。“乌当区金螺湖旅游小镇”作为特色旅游小镇第一个开工项目，其意义变得更为重要，通过该项目的成功运作，将很大
41、程度上促进和带动其他旅游小镇的建设，全省的旅游小镇将形成全网式的空间布局结构，整体上推动贵州旅游的发展。3、积极推进乌当生态农业发展 国务院总理温家宝指出：“二十一世纪是实现我国农业现代化的关键历史阶段，现代化的农业应该是高效生态农业。”党中央、国务院十分重视生态环境建设保护，明确指出：西部地区要加快退耕还林步伐，推进生态农业、节水农业的发展。 生态农业是按照生态学原理来规划、组织和进行农业生产。最基本的要求：第一，生产结构的确定，产品布局的安排等都必须切实做到因地制宜，和当地的环境条件相匹配；第二，对自然资源的利用不能超过资源的可更新能力；第三，在能量和物质的利用上，要做到有取有补，维护生态
42、平衡；第四，在利用可更新自然资源的同时，要注意培育和增殖自然资源，使整个生产的发展，走向良性循环。从另外一层面生态农业是传统的有机农业和现代的无机农业相结合的综合体，是能量流动、物质循环不断扩大的良性循环农业。因此，生态农业的建设与推广，不仅适合我国当前的国情、国力，也与我国传统的农业习惯相符合，是实现我国农业现代化的有效途径。“乌当区金螺湖旅游小镇”生态农业旅游区的建设，一方面带动当地农民的增收；另一方面丰富旅游小镇的旅游形式，增强金螺湖旅游小镇的综合竞争力。4、大力发展旅游服务业通过对“乌当区金螺湖旅游小镇”的建设，将加快乌当区羊昌镇服务业的发展。本项目实际是以旅游服务业为核心产业综合体，
43、它的建设和运营可积极改造提高传统服务业，加快发展新兴服务业和现代服务业，着力拓展旅游服务业发展领域，优化服务业的内部结构，培育发展一批服务业的优强企业，提高乌当区羊昌镇服务业的整体素质和竞争力，同时，有效吸纳就业。5、加快发展乌当旅游业乌当区有丰富的旅游资源，同时选择有条件的村寨发展乡村旅游，积极支持发展观光农业，同时，开发、利用温泉资源，大力开展温泉度假旅游。可见，乌当区须积极抢抓建设旅游大省和国家重点支持发展小城镇建设的机遇，实施旅游精品战略，狠抓温泉度假旅游、生态观光绿色旅游和主题旅游小镇旅游，实现“乌当温泉休闲度假游打造成具有国际影响力的旅游产品”的战略目标。本项目的实施，有利于改善旅
44、游基础设施，促进形成有较强竞争力的特色旅游产品展销和配套完善的旅游综合服务体系，有利于打造乌当特色温泉度假旅游产品，提升接待游客能力，为乌当将旅游业作为经济增长点做出贡献。第四章 建设规模及内容4.1项目建设规模4.1.1项目交易规模根据市场分析与预测的结果和场址条件以及该市场在今后十年内可基本满足发展要求的目标，并结合项目业主资金筹措能力以及营销投入和市场运作力度等方面的考虑，拟确定 “乌当区金螺湖旅游小镇”的年收益总额为XXX亿元。 4.1.2市场建筑规模“乌当区金螺湖旅游小镇”的总建筑面积为XXXX平方米 ，总用地面积为XXXXX平方米，容积率为XXXX（不小于XXX），建筑覆盖率为XX
45、XX%。4.2主要功能设置1、 羊昌小城镇建设 依托金螺湖温泉度假中心建设羊昌小镇，对原有城镇进行改建和扩建，满足和改善当地居民的生活质量，同时该小镇作为游客参观游览的第一站，通过连绵的绿野，无限的生态农田及起伏的山地的烘托，创造一个独具特色的生活与休闲的集合体复合型旅游小镇，打造度假天堂的自然门户，形成度假与居住的深度契合体。 本区中心地段结合商业设施、旅游地产、服务中心等形成度假中心版块，并设置地标性建筑，打造地域标识。 度假天堂的自然门户，一个独具特色的绿野、农场、森林，生活与休闲的集合体. 2、 温泉度假中心 整个中心区天然位置极佳，有茂盛的森林，温泉资源，群山环抱，金螺湖碧波荡漾，规
46、划充分利用丰富的景观资源及独一无二的地理特点，在保护原有的自然生态前提下，打造成以高端的温泉度假酒店区，并以原生态的自然环境作为生态教育基地，所有的建筑都掩映在郁郁葱葱的绿色之中，倒映在清澈见底的金螺湖中，连绵起伏的生态农田围绕着，形成一处远离都市喧嚣的世外桃源。 温泉度假中心功能设置：森林温泉疗养 、温泉SPA 、森林乐活营区/森林教育/扩展训练区等。 3、 生态农业旅游中心 生态农业旅游是一种新型农业生产经营形式 ,也是一种新型旅游活动项目 ,是在发展农业生产的基础上有机地附加了生态旅游观光功能的交叉性产业 ,是当今旅游新需求的必然产物。农业生态旅游是把农业、生态和旅游业结合起来，利用田园景观、农业生产活动、农村生态环境和农业生态经营模式，吸引游客前来观赏、品尝、习作、体验、健身、科学考察、环保教育、度假、购物的一种新型的旅游开发类型。4、 金螺湖高尔夫中心毗邻中心区的生态自然景观及高档酒店群，利用自身的地理特点，构成为山地高尔夫体育公园。成为高端人士与自然和谐共处的绿之海洋。 18洞山地高尔夫，高尔夫会所、封闭性私密别墅、跑马场等规划，成为高端领地。 5、 金螺湖旅游文化风情街旅游文化风情街内容包括文化旅游休憩园、茶文化
