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1、2009成都楼市年度报告第一部分 09年主要政策盘点经历了08年的经济低谷，09年是中国房地产市场迅速回暖的一年。中央和地方出台的一系列稳定市场的政策、适度宽松的货币政策，但由于09年下半年各地房价大幅反弹，天价地王不断制造，非理性购房再现楼市，在这样的大环境之下，抑制投机性和投资性需求与为政策调控的对象，政策呈收紧态势。一、中央经济刺激政策政策要点：时间政策名称主要内容12.8中央经济工作会议要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策 ；要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制 ；增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需
2、求12.9国务院常务会议将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施12.14国务院常务会议一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。政策点评：房地产市场运行环境相对稳定，政策仍将支持居民自住性需求。政府将在促进住房消费的同时
3、，对于投机性的购房行为将通过政策予以打压，以平抑房价。从该政策的出台，可以看出2010年的政策从“保市场”转变为“保民生”，希望通过市场杠杆来遏制高房价，通过稳定房价，来维护市场的健康发展；政策中重点提了抑制投机性购房，防止市场的过度炒作，过度投机形成的泡沫，以使市场平稳、健康发展。二、保障性住房政策政策要点：3月，住房和城乡建设部副部长齐骥称，今年要在全国范围内要新增解决260万户低收入家庭的住房困难，为了完成这个目标，主要有增加廉租房等五项措施。第一是资金保证；第二是土地供应保证；第三是要采取多种渠道增加廉租住房的房源；第四，进一步强化地方政府在做好这项工作方面的责任，坚持省级负总责，市县
4、抓落实。第五，要严格地按照工程建设程序和国家相关的质量标准来保证质量。政策点评：年初，中央提出财政加大投入，五措施保证保障房建设。年底中央经济工作会议，提出普通商品房供应量增加，保障性住房建设仍是重点。政府对中低收入者的廉租房、农村的危房改造、普通商品房的供给都给予了重视和支持。让中低收入者能安居乐业，基本生活住房有所保障。三、土地政策政策要点：发布时间政策名称主要内容1月21日单位GDP和固定资产投资增长的新增建设用地消耗考核办法国土部强调2009年土地政策创新要封闭运行。所谓封闭运行，就是指全国用地计划和规模都要在保障18亿亩耕地红线的原则内进行。3月24日新的土地管理法农村宅基地只能在集
5、体居民内部流转，宅基地进入公开市场流转不在适用范围内，集体建设用地的流转和抵押亦受到一定程度限制。5月13日全国工业用地出让最低价标准的调整各省(区、市)确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应标准的70%执行。5月15日关于切实落实保障性安居工程用地的通知对廉租房和经济适用房用地将给予减免费用的政策支持。同时，各地被要求在6月30日前，完成未来3年保障性住房用地供应计划的制定。9月1日关于严格建设用地管理 促进批而未用土地利用的通知对取得土地后满2年未动工的建设项目用地，应依照闲置土地的处置政策依法
6、处置，促进尽快利用。严肃查处违反土地管理法律法规新建“小产权房”和高尔夫球场项目用地。9月26日关于集约用地的通知我国必须切实保护耕地，大力促进节约集约用地，并提高土地使用效率。12月17日进一步加强土地出让收支管理的通知明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。政策点评：土地是国家的命脉，国家对土地的政策，对房产行业有最直接的影响。宅基地不可放开流转，农村集体建设用地要有条件流转，不得改变土地用途。调整工业用地出让最低价标准，各地要严格执
7、行工业用地招标拍卖挂牌制度，同时，安排一定比例的土地用于中小企业开发利用。企业擅自变更土地用途不能参加招拍挂；国土部严禁保障房地改商用，未按期交房禁购新地；知尽快利用闲置地；严查违法新建小产权房和高尔夫球场；征收闲置土地增值地价；拿地首付不低于50%等政策，是国家对土地市场的统一规范管理，也是对房产调控打出的重拳。四、金融信贷政策政策要点：发布时间政策名称主要内容3月24日关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见意见的第六条专门针对房地产信贷，要求落实好房地产信贷政策，支持房地产市场平稳健康发展。积极支持符合贷款条件的廉租住房、经济适用住房等保障性住房建设项目。5月6日第一
8、季度货币政策执行报告下一阶段，要坚定不移地落实适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，在引导信贷结构优化的基础上，采取灵活、有力的措施加大金融支持经济发展的力度，保证货币信贷总量满足经济发展的需要。6月26日金融稳定报告银行业处理好经济发展和防范金融风险的关系，要加强房地产信贷风险管理。对于房地产的信贷风险管理，要密切监测房地产价格波动，积极开展压力测试，动态评估房地产信贷风险。7月30日流动资金贷款管理暂行办法规范银行业金融机构流动资金贷款业务行为，加强流动资金贷款业务审慎经营管理，有效防范风险，促进流动资金贷款业务健康发展，防止流动资金贷款被挪用。10月20日关于利用住房公积金贷款支
9、持保障性住房建设试点工作的实施意见应在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，严格控制贷款规模，禁止无偿调拨使用。政策点评：央行的一系列金融信贷政策的出台，可以看出，央行坚定不移落实适度宽松的货币政策。对中低价位、中小套型普通商品住房建设、特别是在建项目的信贷支持力度加大。做好对有实力、有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目的融资支持和配套金融服务，继续支持房地产行业平稳健康发展。而且在消费信贷里，也是将汽车、住房的信贷列为首位。支持居民首次购买普通自住房
10、，加大对城市低收入居民廉租房、经济适用房建设和棚户区改造的信贷支持。利用住房公积金闲置资金发放的保障性住房建设贷款，必须定向用于经济适用住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、特大城市政府投资的公共租赁住房 建设，禁止用于商品住房开发和城市基础设施建设。五、税收政策政策要点：4月23日，房地产蓝皮书建议，对开发企业超出规划周期的闲置土地和未售房产征收房地资源闲置调节税；对于非开发企业持有的房产统一征收房地资产持有调节税，其中两类资产持有可给予税收减免：一是国家认定的标准以下的自住房，二是租赁性住房。5月，财政部、国家税务总局近日下发关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知，明
11、确规定了免征个人所得税的三种房屋产权无偿赠与情况，并强调除此以外受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，要按20的税率缴纳个人所得税。5月25日，国务院正式公布关于2009年深化经济体制改革工作的意见，其中要求研究开征物业税。8月，税务总局日前制定并下发了进一步加强税收征管若干具体措施，要求各地税务机关加强股权交易、反避税、房地产业等领域的税收征管，进一步做好堵漏增收工作，确保完成今年税收收入增长预期目标。政策点评：社科院建议征房地资产持有税，两类房产可减免；财政部、税务总局明确3种无偿受赠房情况免征个税；开征物业税，虽然减少了交易环节的税种，但增加了持有房产的成本，这对囤积房产进行投机炒房是一个
12、打击，因而从房价上看，该政策对楼市的影响还是利空的。但从减少房屋空置率、提高城市可持续性发展方面来讲，应该是利好的。六、二套房政策政策要点：2月，银监会主席刘明康表示要严格实施“二套房”政策，积极防范房地产金融风险。刘明康介绍说，银监会在实行首套自住房优惠政策的同时，对“二套房”政策进行了更为严格审慎的监管，开展了房地产贷款的专项调查，要求商业银行进行了相关的压力测试，并坚持了审慎的最低首付比例和利率政策。国务院总理温家宝3月5日在十一届全国人大二次会议上作政府工作报告时说，对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别
13、的税收减免政策；促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。加快发展二手房市场和住房租赁市场。4月3日，国家住房建设制度（20102050）（建议稿）提出，国家支持有条件的城乡居民改善居住条件、购置第二套住房，并对第二套住房挤占城市公共资源的情况进行必要的限制。7月17日，中国银监会主席刘明康表示，银行业金融机构要切实加强风险管理，严守拨备覆盖率底线，年内必须将拨备覆盖率提高到150%以上。要严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。政策点评：国家的政策鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，严控“二套房”的贷款风险，加强住房市
14、场分类管理。继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。国家拟第三次调整住房制度，市区二套房要加税。国四条中规定,“要继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险。”而从市场效果上看,二套房贷的松紧直接关乎投机者成本高低,是调控最重要的环节,效果也最明显,因此,在后续细则上非常可能对二套房贷施行从紧的政策。七、小产权房政策要点：3月，新的土地管理法(修订意见稿提出，农村集体建设用地要有条件流转，不得改变土地用途。国土资源部6月9日强调指出,“小产权房”实质是违法建筑,违反土地管理法律,违反城乡规划、建设管理的法律,违反相关政策,各地要
15、严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。6月25日，国土资源部副部长贠小苏表示，无论是否建在耕地上，只要是没有经过批准，没有办理转让征收手续，在农村集体土地上建设的商品房都是违法的。政策点评：在商品房价持续走高、经济适用房欲购无望的情况下，目前一些打着“小产权”、“乡产权”旗号的项目在一些大城市中热销起来。小产权房最吸引购房人的是销售价格低、环境好，因此虽然距离城区远一点，还是具有不小的吸引力。但是由于小产权房是在集体土地上建设，没有经过国有化收购，非集体经济组织成员购买了此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”“小产权”，均不符
16、合法律规定，不受法律保护。八、川国土资源厅：暂停别墅类房产项目土地供应政策要点： 为保障廉租房、经济适用房及中低价和中小套型普通商品住房用地的有效供给，四川省国土资源厅将坚决停止别墅类房地产开发项目的大土地供应，同时严格限制低密度及大套型商品房土地供应。政策点评： 为积极探索农民土地财产权利实现的途径和办法，四川省国土资源厅还将积极完善宅基地管理，保障农民对宅基的用益物权。加大城乡建设用地增减挂钩试点力度，探索符合规定的农村集体土地建设非公益项目，同时允许农民依法参与开发和经营的有效措施。有关部门必须做到农村集体土地严禁搞房地产开发，严禁搞高尔夫球场建设，严禁不符合土地供应政策和产业政策的项目
17、。 为健全节约集约利用土地资源机制，今年四川还将建立低效用地退出机制，逐步淘汰占地多和效益较差的项目。并严格禁止以工业项目用地为名，擅自改变用途用于商业房地产开发。同时还将依法查处囤积土地现象，严厉打击炒地行为。九、成都市中心城区拆迁安置房管理办法政策要点：4月，成都市房管局正式颁布了成都市中心城区拆迁安置房管理办法（以下简称办法）。5月1日将正式实施的该办法是成都自实施大规模旧城改造以来，首次针对拆迁安置房出台的规范性文件，对五城区及高新区拆迁安置房的性质、使用、监管等均作出明确规定。其中，对安置房为现房的，要求拆迁人应当在拆迁项目实施完毕后三个月内为被拆迁人办理安置房所有权登记。政策点评：
18、 “以人为本”是办法制定的出发点与落脚点，也是核心指导思想。 办法呈现出“房屋定性明确、操作性强、监管责任清楚”三大亮点。 严格“审核关、使用关、动态监管关”，依法拆迁是实现阳光拆迁的关键。 市、区两级部门的折迁监管职责十、经适房5年内转让将被原价回购政策要点：11月，成都市房管局出台了关于经济适用住房售后管理有关问题的通知，规定成都市2007年12月21日之后立项获批修建的经适房项目，购房家庭只拥有有限产权，这种房屋自合同备案之日起，不满5年不得直接上市交易。5年内，如果因特殊原因确实要转让，也是由市住房保障机构原价回购，不能在市场上自主交易。未取得完全产权的经适房一律不得用于出租。购买经适
19、房后购买其他住房的，房管部门将收回原经适房。政策点评：经济适用房原本就是为了解决中低收入者的住房基本需求，如果把经适房拿来出租，就证明购房者不存在住房问题，就不在经适房的保障范围之内。目前有些购房者开虚假证明，冒充中低收入家庭，用低于市场价的价格购买经适房，这是对真正需要住房的中低收入者不公平的现象。政策的出台，就是为了确保经适房能真正发挥解决住房困难的作用，保障部分人群能有所居。第二部分 09年房地产市场状况一、土地市场09年全年成都土地市场总计供应土地420宗、约38270.52亩；土地成交共362宗、约32047亩。全年供应土地面积及成交土地面积分别较去年增长了82.39%和95.05%
20、。房地产市场的回暖给土地市场带来的不仅是供应量、成交量的大幅增长，同时也带来了土地价格的上扬。09年主城区整体地价为557万元/亩，环比增幅达167.79%。同时，09年成都土地市场也迎来了诸多大牌开发商的回归；成都市国土部门在供地结构上也有较大调整，商住用地比重大幅增长。1、主城区土地市场状况l 主城区土地供应情况09年主城区供应土地75宗、约5071.55亩。 月度土地供应走势 09年主城区土地供应整体呈上升趋势。上半年土地市场延续了08年冬的低迷状态；到下半年，土地供应持续升温，在11月份达到了本年度最高峰，月供应土地22宗、约1209亩。 供应土地规模情况09年，主城区供应土地规模较去
21、年有所增大，50-100亩及100-200亩面积区间的土地所占比重有明显增长，50亩以下土地所占比重由去年的74下降到了58.7。200亩以上的土地共宗，集中在金牛区。 供应土地用途情况随着房市回暖，国土部门将商住用地作为土地供应的重点。09年主城区商住用地的供应面积约4722.77亩，占了总供地面积的约93。 各行政区土地供应情况高新区继去年之后，再度成为供地最多的行政区，全年供应土地24宗、约1789亩。其次是武侯区，供应土地16宗、约926亩。除金牛区、高新区土地供应较去年略有下降外，其余各区均有大幅增长。 各方位土地供应情况 城南是各方位土地供应量最多的区域，全年区推出土地33宗，共计
22、面积约2369亩；其次是城西，全年供地21宗、约1276亩。 各环域土地供应情况 今年土地供应集中在三环外及二三环间，三环外以39宗、3068亩居于第一；二三环间供地26宗、约1744亩。l 主城区土地成交情况09年主城区成交土地66宗、约4407亩。 土地成交情况 由于房产市场自今年下半年开始不断回暖，土地市场各方也开始逐渐积极。09年全年，主城区共成交土地66宗，约4407亩；其中，商住用地就成交了约4058亩，占成交总面积的92。 相比2008年，主城区成交数量和面积均有所上升，分别增加了26宗、约1379亩。其中商住用的较去年增长了约3219亩，增幅达384；但同时，商业用的的成交有所
23、下降，较去年减少了1840亩，下降了84。 地价情况走过08年的“寒冬”，09年地价有较大回升，但总体仍大大低于07年。09年商业用地地价、商住用的地价分别较去年增长了42%和46。由于商住用地占09年土地供应的比例大大增加，而其土地均价高于商业用地均价较多，今年综合地价较去年也就有了更大的增长，其增长率达168。 成交价比率分析 开发商态度较去年积极，土地市场了竞争也较去年激烈，以起价成交的土地所占比重较去年的60下降了20，以低于0.5的拍卖成交价比率成交的土地也有所减少；拍卖成交价比率在0.51的土地所占比重增加了21，而1以上了也增加了6，达到6宗。 住宅用地楼面地价分析 09年成交住
24、宅用地楼面地价集中在30005000元/平方米，这一区间所占比重近70；而楼面地价在3000元/平方米以下的住宅用地所占比重由去年的93下降到了29。 拿地开发商分析09年主城区土地市场上大鳄活跃，保利、中粮、中海、华润等行业大鳄均有所作为。开发商数量（宗）面积（亩）总价（亿元）分布区域保利地产8774.544.97武侯区顺江组团、高新区大源组团、青羊区IT大道旁华润地产3224.9616.66金牛区五块石、锦江区东光街、青羊区三环外以西中海地产2255.815.11武侯区龙井村、七里村、金牛区营门口蓝光地产282.49.69金牛区营门口、高新区南部丰收片区待添加的隐藏文字内容2龙湖地产127
25、6.7321.03金牛区五块石中粮地产1133.2413武侯区簇锦街 可建面积分析根据今年成交地块的指标测算，可建面积约1284万平方米，其中商业物业约202万平方米，商住物业约1082万平方米。2、 各郊区县土地状况l 各郊县土地供应状况09年各郊区县共供应345宗、约33198.98亩。 各郊县土地供应分析 各郊区县中，双流继08年之后仍是供地规模最大的郊县，全年供地58宗、约9499亩；都江堰在经历了08年地震影响带来的供地低潮之后，本年都供地48宗，面积超过五千亩，居于各郊区县第二。 本年度，除青白江、温江外，其它各郊区县供地均过千亩。 供地用途分析商住用地仍然是主要的供应类型，全年各
26、郊区县商住用地的供应量达到了219宗、23142亩，约为总量的70%；商业或商服用地约占总量的22%。l 各郊区县土地成交状况09年各郊区县成交土地296宗、约27640亩。 各郊县土地成交分析 从成交情况来看，双流成交规模居于第一，全年共成交土地36宗、约6208亩；都江堰以44宗成交，共计5229亩居于第二。 拿地开发商分析09年进军各郊区县土地市场的多为四川本地企业，各行业大鳄仅在几个热点开发区域有所作为，如：花样年继续“蒲江战略”，在蒲江拿地近千亩，保利、龙湖也分别在新都、新津有所斩获。开发商数量（宗）面积（亩）总价（亿元）区域花样年20948.372.96蒲江置信地产2276.881
27、1.13郫县永进合能1194.592.25龙泉驿上海绿地1312.637.5郫县保利地产11504.28新都龙湖地产1672.878.07新津二、楼市状况09年成都商品房供销在波动中，整体呈现上升趋势，年末达到顶峰。从供应量看，3-4月是第一波供应高峰，8-9月是第二波，12月达到供应量最大；从销售量看，3-5月是第一波销售高峰，7-10月销售量平稳增长，11-12月达到年度成交量最高峰。从区域分析，供应量最大的是金牛区，销售量最大的是成华区；从方位分析，城西的供应量最大，从环域分析，二三环的供应最大，市中区的供应量很少。从价格分析，09年成都房价是在平稳中上升，年底达到7000的最高均价。（
28、一）、主城区房地产市场1、供销l 总体供应2009年成都市主城区商品房供应总量为1123.79万，同比下降18.89%（减少261.75万），相较07年同期下降31.1%（减少506.21万）。共计成交1503.17万，同比增长104.5%（增加760.72万），相较07年同期增长11.3%（增加153.17万）、供应量下降的原因是开发商存量房规模较大，为减少新开发量销售存量房，因而减缓了推出新盘的速度；而经过了08年一年的市场调整，09年受到一系列优惠购房政策和开发商调价的影响，市场的刚性需井喷和投资客户的重新入市，使得市场销售量大幅增长，甚至超过了历史同期最高水平。l 供销情况图中显示，今
29、年春节后刚性需求井喷导致交易量迅速恢复，市场聚集了较高的人气，交易量在3月份达到160万的高峰；5月份因为春季房交会的到来市场成交量再次升到了创新高的225.19万的顶峰；之后6月份开始因为刚性需求有所疲软，同时因为交易淡季的到来，市场进入一个正常的调整期；10月份秋季房交会开始后，市场有一个短暂的回暖的小高峰，但成交量远远不及春季房交会。但之后的11月份，随着年末优惠政策可能到期的言论四起，不少购房者急于搭上末班车，因此交易量再次上升，形成了年末购房高峰期，12月成交量远超历史最高水平，创下了新成交高峰。l 主城区各类物业供应不同用途物业来看，住宅依然是最主要的供应物业，但较08年相比，减少
30、了12个百分点。占供应量第二位的是其他类型物业，占到了市场总供应量的28%，同比增加了11个百分点。办公类物业占9%，同比增加3个百分点；商业类物业占3%，同比减少2个百分点；国内经济今年虽有反弹迹象，但受全球经济形势复苏缓慢的影响，因此在市场购买力上，投资者更倾向于总价底、易处置的住宅类物业，在楼市触底回升时，受到热烈追捧，市场较旺；而投资总价较大的商铺和办公类物业，需求量则相对较少。l 年度中心城区单盘供应20强序号项目名称开发商供应面积（平米）1凯丽香江蓝光地产2811162南城都汇和记黄埔2711623锦江城市花园国嘉/合能2323174花满庭蓝光地产2257845华侨城纯水岸华侨城2
31、167546新希望国际新希望2061387华宇阳光水岸华宇地产1960568中海国际社区中海地产1714279顶峰水岸汇景顶峰房产16233610华宇锦城名都华宇地产16079711美年广场花样年15881912神仙树大院怡和地产14485013优品道博瑞地产13354514九峰国际九峰投资12574515东立国际广场东立置业12137816锦绣光华成房置业11970717二十四城华润置地11800218元益花园兴元房产11742919天紫界宜宾永竞11520920西府少城同心置业112923数据来源：成都市房管局面网站09年单盘供应最大的项目为凯丽香江，达到了28万余平方米，南城都汇和锦江城
32、市花园分列二、三位，分别约27万平方米和23万平方米。l 年度供应开发商前20强（含郊县项目）排名开发商总建筑面积（平方米）项目数量1蓝光地产95490972森宇实业56719423保利地产42457214中海地产38867755华宇地产35685326万科地产33327367新希望31444248和记黄埔27116319绿地集团270169210花样年260961411三利房产260123212华润置地244224313万华地产243356114国嘉/合能232317115九峰投资223723216华侨城实业216754117置信地产196818318兴元房产191658319东立置业190
33、462220龙湖地产1777673数据来源：成都市房管局面网站 蓝光地产以年供应量约95万平方米，位居首位；森宇集团和保利地产以约56万平方米和42万平方米位列二、三位。l 主城区住宅供销 行政区各行政区住宅均处于供不应求的状况，其中成华区全年供应住宅约194.61万，但销售量达到了323.32万，供销比最低，仅有0.6，该区大规模的旧城改造和拆迁，形成了大量的刚性需求客户，加上城东房价相对便宜，因而房地产销售十分火爆。其次是武侯区、高新区和青羊区，供销比均在0.74左右；锦江区的楼盘区域饱和，因而市场需求不如其他区域旺盛；金牛区方面今年新开发的楼盘也多在三环外，对购房者的交通条件要求较高，同
34、时区域配套尚在完善之中，整体市场需求也相对偏弱，但仍然是供小于求的状况。 方位各方位来看，城西方面供应体量依旧最大，其次是城南，城东方面今年发展迅速，供应量也排在前三之中；市中心寸土寸金，如今供应量越来越少，全年仅有114.4万新增。 环域数据显示，09年依然是二三环区域间为供应主场，全年新增商品房供应内环内住宅供应量559.34万；三环外作为近年来的新兴区域，虽然交通、医疗、教育和生活等各方面配套，尚在逐步完善中，但巨大的发展潜力不容忽视，今年的新增供应业达到了409.91万，位列第二。另外一二环间良好的地理位置、成熟的配套条件受到众多购房者的喜欢，依然是开发的热点区域，排在供应量第三位。2
35、、价格数据来源：成都市房管局如图所示，在07年火爆的销售市场下，商品房价格一路看涨；08年受到金融危机和地震的影响价格一度有所回调；然后09年出乎所有人的意料，随着楼市的触底反弹，开发商销售压力减轻，不少项目价格不断调高，价格反弹力度较大。至12月份，主城区商品房价格达到了7000元/，较一月份上涨了37%（增加1891元/），较去年同期上涨了26.3%（增加1458元/）。09年商品房总成交均价为5982元/，同比上涨4.1%（增加237元/），相较07年上涨22.1%（增加1084元/）。（二）、郊县住宅市场1、供应今年各郊区县市场供需量旺盛，数据显示，全年各主要郊区县商品住宅共供应面积约
36、1163.37万，从年度走势图来看，整体呈上升区域，年底12月份的供应量达到了227.89万。2、主要区县状况从主要几个区县的供应来看，双流稳居供应量之首，全年新增供应417.41万，同比增加5.4%（增加21.31万）；排在二、三位的是新都和郫县，供应量均超过了200万；第四位是温江，新增供应146.87万，同比下降44%（减少115.53万）；排在第五位的是龙泉，新增供应77.3万，同比下降63.3%（减少133.4万）。（三）、新开盘项目分析据统计，09年成都市共有个339项目批次开盘，同比减少2%（减少7个）；其中主城区有205个项目批次，郊县有134个项目批次。 （统计标准：以报媒开
37、盘广告为准） 1、主城区新开项目分析l 春节期间开盘量明显下降对比2009年和2008年的开盘数量，09年除1月份因受春节影响开盘量明显减少83.6%，全月仅有9个项目批次外，其余各月相差基本不大，4月春季房交会开盘量较去年增加16.2%（增加6个）；9月秋季房交会开盘数量较去年减少11.4%（减少5个）。l 月开盘量基本平均在30个项目左右从各月份的走势来看，除5月至7月份两个房交会之间的3个月，开发商推盘节奏有所放缓外，总体上开盘量仍是呈月月上升趋势。二季度和三季度因为有房交会，推盘量明显高其他两个季度。全年推盘量最少的是1月（春节），仅有9个项目；最多的是4月和8月（春交会、秋交会），均
38、为43个项目。l 城东新开盘数量最多 09年成都市新推盘量以城东为首，共有60个项目批次，随着城东的快速发展腾龙换鸟，成华区大规模的拆迁整治，区域环境得到了极大的改善，购房市场日趋火爆。其次是老开发热点城西，也有52个项目批次推出，同时随着市区内的土地越来越少，近年来，外金沙、外双楠、武侯国际新区、光华大道等热点区域不断凸显，大城西的方位正在得到逐步的扩展。推盘量最少的仍然是土地日趋消耗殆尽的市中心，全年仅有10个项目批次推出，上半年和下半年各5个。l 二环外是房地产开发重心近年来的开发商中心一直在二三环和三环外，全年二三环间共有112个项目批次开盘；三环外共有62个项目批次；而二环内的寸土寸
39、金，今年的新开项目极少，各环域均仅有10个左右的项目批次推出。2、郊区县新开项目分析l 房交会期间推盘量较为集中今年成都各主要郊区县共推出132个项目批次，其中4月和8月份房交之前的推盘量最大，均各有18个项目批次推出，相比去年房交会增加4个；1月受春节影响推盘量最小，仅有5个项目批次，同比减少75%。其余几个月推盘量相当，均保持在10个项目批次左右。l 双流推盘量最大 从各郊县来看，双流的推盘量最大，共有36个项目批次推出，温江以1个项目批次之差紧随其后；位列第三的龙泉也有32个项目批次。双流和温江作为早年开发的房地产市场，区域环境良好，近年来经济发展迅速，基础设施配套建设完善，已有较为成熟
40、的居住环境。而龙泉作为传统的房地产开发的重点区域之一，加上良好的生态环境，和地震后凸显出的优秀地理位置，如今也在迅速发展建设中。郫县和都江堰方面震后重建恢复及时，发展前景良好，随着轻轨和快铁的修建，未来潜力不可估量，今年也有不少项目新批次开盘。其余远郊区县开盘两较少。3、09年推盘批次TOP1009年全年推盘批次最多是恒大绿洲和恒大城，一年之内分别推出了12个批次，东山国际新城其次，全年共推出了8个批次。花满庭、锦城名都、凯丽香江全年共推出了6个批次，锦江城市花园、天府江南、鑫苑名家和阳光水岸全年共推出了5个批次。l 新开盘项目小结：受08年影响，09年市场上的商品房存量较多，新增开发规模较少
41、，战略仍定位在消化现有存量房为主；新开楼盘较少，大部分推出的均为旧楼盘新批次。供应物业类型方面，高层电梯已成为主要供应趋势，包括在郊区县方面，别墅、多层和花园洋房等低密度物业所占比重都在逐步减少，并日益成为稀缺产品。开发区域方面市中心仍集中在二环外，逐步向三环推出，全域成都的概念正在得到广泛的实施；而近郊区县由于“半小时经济圈”的建设，也在迅速得到发展。第三部分：2009成都楼市十大营销事件n 誉峰开盘首日吸金6.2亿 破成都单盘首日开售记录事件：11月底，合景泰富地产在成都天府新城核心地带，历时三年精心打造的电梯豪宅誉峰开盘，项目占地达280亩，规划有一个超五星级酒店，将引入国际知名豪华酒店
42、品牌W酒店，一个豪华会所、一个高档购物中心以及超甲级写字楼。主力户型从180-380，部分房源户户均有空中泳池，6000元/豪华装修。开盘当日成交182套，电梯公寓单价卖到1.82万/，新项目开盘首日销售金额超过6亿，打破成都双项纪录。评点：誉峰的开盘热卖带给我们的是一种新的营销模式，高层豪宅价格接近别墅，却吸引了一批追求地段和品质的购房者的追捧，它提供给客户的不仅仅是居住空间，而是一种奢华的生活方式。虽然誉峰开盘热销，但该项目还有2000多套的房源需要消化，再加上其他高层电梯豪宅也在陆续推出，未来电梯豪宅的市场如何，还要看总体经济走势、整体行业的发展和各大开发商的营销策略。n 恒大金碧天下5
43、小时内一抢而空事件：6月28日，位于成都牧马后山的万亩别墅大盘恒大金碧天下隆重开盘，首日推出的681套别墅产品在5个小时之内被一抢而空，继恒大绿洲、恒大城之后，恒大地产集团在成都掀动的又一轮置业狂潮。评点：恒大金碧天下的产品形态涵盖独栋、双拼、联排、小高层等，有20余种不同风格的户型，248520湖山独栋、180260山水双拼、140266叠翠联排。户型设计经典，层高均达3.3-4.2米。湖岸山水别墅35万/套起，山湖景洋房均价1880元/，超高性价比别墅让项目大卖。n 万科联手淘宝一元秒杀卖房事件：2009年末，万科金润华府联手淘宝网，拿出一栋价值百万的84平米全新精装修两居房，以一元价格供
44、网友秒杀，中奖用户可得到这套房子的70年产权。评点：万科又引领了潮流，通过人气最旺的网购平台淘宝以及人气最火的秒杀活动，获得了足够的市场关注度，也对其他开发商的促销和品牌推广活动开了先河。n 性价比是楼盘销售的关键 事件：11月28日，位于成都市锦江区的牛沙路的镏金岁月楼盘开盘，上午不到8点，购房者就已经排起了长龙，在签到处不断地还有购房者赶来。项目占地60亩，户型区间为55-113平方米，均价5900元/平方米。据悉，购房者通宵排号，当期推出的600多套房源，号排到1000多号，开盘热销的场面蔚为壮观。 评点：楼盘超高性价比，以比周边楼盘低1000-2000元/平方米的价格优势，占领了市场。
45、价格优势让该楼盘成为2009年成都性价比最高的楼盘。n 蓝光金融助房计划事件：09年初，蓝光携手各大金融机构，提供最低首付2成、7折利率起、合力贷款等金融支持政策；年末推出购房补贴、利率优惠、限时优惠三重享。评点：蓝光作为本土一大开发商，一直以来和各大银行有良好的合作，蓝光在本地的品牌效应，加上低首付和多种价格促销策略，让蓝光获得了性价比高的楼盘的点评，吸引了一大批购房者的青睐。n 华润推出全实景全现房事件：华润09年三个项目联动，推出了实景区全面公开、全现房发售、最快80天入住的营销模式。评点：全实景、全现房，让购房者能一目了然，现场领略楼盘的品质和环境，也不用担心期房的风险。上锦美地、东立光华杏林、合景叠翠峰等楼盘也推出现房出售的活动。这种一目了然的营销方式，也取得了很好的市场回报。n 恒大送豪装送花园、开盘特价、一口价事件：恒大地产延续08年的“开盘必特价，特价必超值”的战略，送1500元/豪装、送花园（最大送到110花园），特
