高宝金融大厦估价报告.doc

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1、上海 浦东 陆家嘴 高宝金融大厦房地产价值评估报告上海克而瑞信息技术有限公司上海易居房地产研究院2008年05月目 录1 致委托方函42 估价人员声明53 估价的假设和限制条件64 估价结果报告74.1 委托人74.2 估价机构74.3 估价对象74.4 估价目的74.5 估价时点74.6 价值定义74.7 估价依据74.8 估价原则84.9 估价方法84.10 估价结果84.11 估价人员84.12 估价作业日期84.13 估价报告应用的有效期95 估价技术报告105.1 市场背景分析105.1.1 上海甲级写字楼市场分析105.1.2 上海商业市场分析135.2 区域状况分析145.2.1

2、 陆家嘴区域状况分析145.2.2 陆家嘴甲级写字楼市场分析165.2.3 陆家嘴商业市场分析185.2.4 典型项目分析205.3 实物状况分析225.3.1 项目地理位置分析225.3.2 项目现状条件分析235.3.3 项目技术指标分析245.3.3 项目技术指标分析255.4 最高最佳使用原则分析265.5 估价方法选用265.6 收益法（直接资本化法）估价275.6.1 年有效毛收入275.6.2 年运营费用295.6.3 年净收益的确定305.6.4 资本化率的确定305.6.5 经济收益年限的确定315.6.6 收益价格的确定315.7 项目估价结论311 致委托方函上海房屋销售

3、有限公司：我司于2008年4月28日接受委托，对位于上海市浦东新区陆家嘴地区高宝金融大厦项目进行价值评估。自2008年4月28日收到项目相关资料后，我司组织人员于2008年4月28日至2008年5月4日期间对本评估标的进行了评估作业。评估人员在实地查勘的基础上，根据房地产估价规范、有关政策法规、易居中国CRIC系统和长期积累的房地产估价经验数据，遵循公正、客观、独立的原则，按照估价程序，选取科学的估价办法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过仔细的分析计算，最终确定本评估标的在2008年5月4日的总价值为：38.95亿元。人民币（大写）：叁拾捌亿玖仟伍佰万元。特此函告。上海克而瑞信息技术有限

4、公司2008年5月4日2 估价人员声明我们郑重声明：1) 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2) 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。有关假设限制条件见“估价假设和限制条件”以及估价报告正文中相关说明。3) 我们与本评估标的没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4) 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5) 我们已对本评估标的进行了现场勘察，但我们对本评估标的的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供

5、的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。6) 没有本公司以外的其他人对本估价报告提供了重要专业帮助。3 估价的假设和限制条件本估价报告中的分析、意见和结论受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制：1) 本次估价基于委托人所提供的全部资料具备真实性和合法性，并以次作为估价的重要依据之一。若因委托人提供的资料有误而产生的责任由委托人承担。2) 本估价报告以本评估标的能够按照规划批准的用途持续有效地使用为假设前提。3) 本次估价是以本评估标的国有土地使用权不存在任何他项权利（包括租赁权、抵押权）及共有权人为假设前提。4) 本报告有效期半年，即本报告及估价结果的应用日期与估价报告完成

6、日期相差不可超过半年。如在半年中土地市场发生重大变化或政府有关政策有重大调整以及不可抗力等状况出现，报告书的价值应作相应调整，有效期也应随之调整。5) 本报告估价结果没有考虑税费转嫁等特殊的交易方式对本评估标的价值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化、以及遇有自然力和其他不可抗力对本评估标的价值的影响。6) 本报告估价结果的计算以本评估标的在估价时点的状况和估价报告对本评估标的的假设和限制条件为依据进行，如估价报告中对本评估标的房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。7) 本评估标的在假设用途条件下于未来使用年限内能满足使用者正常使用或业务经营的需要。8) 本报告仅供委托方用作价

7、值参考。此外，不作其他任何用途。9) 如未得到本公司书面许可，本报告书的全文或任何部分内容均不得向委托人、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。4 估价结果报告4.1 委托人上海房屋销售（集团）有限公司4.2 估价机构上海克而瑞信息技术有限公司4.3 估价对象本评估标的位于上海市浦东新区陆家嘴环路、花园石桥路口，土地性质为商办综合用地。该项目总高度198米，地上总建筑面积约74000平方米，地下部分可供使用的车位个数为358个。使用用途为商贸办公金融综合楼。4.4 估价目的本次评估为反映评估标的市场真实价值提供参考依据。4.5 估价时点以2008年5月4日作为

8、本次估价的估价时点。4.6 价值定义本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价时点时的公开市场的客观合理价格。4.7 估价依据1) 国家建设部、国家土地管理局、国家国有资产管理局、上海市颁布的有关政策法规文件；2) 房地产估价规范；3) 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；4) 委托人提供的相关资料；5) 易居中国CRIC房地产决策咨询系统；6) 估价人员对估价对象现场勘察记录以及掌握的房地产市场相关资料；4.8 估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对本评估标的进行评估。具体依据如下估价原则：1) 合法原则。遵循合法原则，应以本评估标的的

9、合法使用、合法处分为前提估价。2) 最高最佳使用原则。遵循最高最佳使用原则，应以本评估标的的最高最佳使用为前提估价；3) 替代原则。遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。4) 预期收益原则。遵循预期收益原则，对房地产市场现状发展及政策规定对地价的影响进行分析和预测，以准确预测房地产现在以至未来能带给权利人的利润综合。5) 估价时点原则。遵循估价时点原则，要求估价结果应是本评估标的在估价时点的客观合理价格或价值。4.9 估价方法估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘和调查，根据本评估标的的特点及评估目的，确定运用收益法作为本次估价的基本方法。4.10 估价

10、结果本机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算（具体分析测算过程见估价技术报告），结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定本评估标的在符合报告中已说明的有关假设以及限制条件的基础上，在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点（2008年5月4日）的总价值为38.95亿元。人民币（大写）：叁拾捌亿玖仟伍佰万元。4.11 估价人员项目负责：李振宇项目参与：王方敏、汪琼4.12 估价作业日期2008年4月28日至2008年5月4日4.13 估价报告应用的有效期本估价报告及结果应用的有效期为半年，即自2008年5月

11、4日起半年内有效。5 估价技术报告5.1 市场背景分析5.1.1 上海甲级写字楼市场分析上海甲级写字楼一般意义上是指能够满足境外企业从事经营活动的办公场所，其主要分布在浦东陆家嘴、环人民广场、南京西路、淮海路、徐家汇、虹桥开发区等板块，涵盖区域主要有浦东、静安、卢湾、徐汇、黄浦及长宁。而其中的最高端写字楼又主要分布在陆家嘴和南京西路两个区域。上海甲级办公楼分区概述地理位置地铁可及性商务设施办公项目静安 位于浦西中心地区 跨国公司首选位置之一 可及性良好 配套设施完善 延安路高架 地铁2号线 目前上海最佳的豪华酒店聚集区，包括波特曼丽嘉大酒店和四季酒店等 多个高档服务式公寓可供选择，如上海商城、

12、嘉里中心服务公寓 7个甲级办公项目 提供约48万平方米办公面积 代表性项目：恒隆广场、中信泰富广场、梅隆镇广场长宁 最早的经济技术开发区 成熟的适合外籍人士居住的社区 靠近虹桥机场 延安路高架 内环线 地铁2号线 各类酒店的选择较多，包括虹桥万豪酒店、喜来登豪达大酒店等 紧临成熟的外籍人士社区，包括高档公寓和别墅项目 6个甲级办公项目 提供约37万平方米办公面积 代表性项目：上海城、远东国际广场、万都中心卢湾 位于浦西中心地区 可及性良好 上海的时尚商业街 延安路高架 南北高架 地铁1号线 花园饭店、新锦江大酒店等可及性良好 多个高档服务式公寓可供选择，如翠湖天地和锦麟天地高级服务式公寓等 1

13、0个甲级办公项目 提供约35万平方米办公面积 代表性项目：中环广场、瑞安广场、香港新世界大厦浦东小陆家嘴 国家级金融贸易开发区 交通及商业设施日益完善 地铁2号线 延安东路/复兴东路隧道 为目前上海最佳的豪华酒店聚集区，包括金茂凯悦大酒店、香格里拉大酒店等 目前高档服务公寓为雅诗阁服务公寓，浦东新梅万豪行政公寓选择较少 11个甲级办公项目 提供约77万平方米办公面积 代表性项目：汇丰银行大厦、金茂大厦、中银大厦其它区域 世纪达到沿线，包括新上海商业城和竹园商贸区 地铁2号线和4号线 另有若干线在建中或已规划 区域内洲际汤臣大酒店、瑞吉红塔大酒店 与小陆家嘴的酒店可及性良好，很少高档服务公寓可供

14、选择 3个甲级办公项目 提供约15万平方米办公面积 代表性项目：浦项商务广场、城建中心大厦黄浦 传统意义上的市中心地区 交通便利 延安路高架 部分办公楼近地铁1、2号线 人民广场为各交通工具环乘中心 豪华酒店与高档公寓稀缺 周边仅有威斯汀大酒店和世贸皇家艾美酒店 12个甲级办公项目 提供约53万平方米办公面积 代表性项目：外滩中心、来福士广场、海洋大厦徐汇 位于浦西中心地区 交通便利可及性良好 配套设施完善 主要的次商业中心之一 地铁一号线 内环线 高星级酒店供应缺乏，仅有华亭宾馆等较成旧的酒店 服务式公寓较多，如衡山路41好，港汇花园服务式公寓等 7个甲级办公项目 提供约39万平方米办公面积

15、 代表性项目：港汇中心、世纪商贸广场5.1.2 上海商业市场分析上海作为国际大都市，其总体建设目标为国际化的“经济中心、贸易中心、金融中心和航运中心”。上海商业作为上海产业结构的重要组成部分，其“五大高地”态势正在逐渐形成，即品牌旗帜高地、客流集聚高地、品位格调高地、市场集散高地、服务便利高地。上海，正在逐步构筑一个国际购物天堂，形成21 世纪上海商业新格局。81-陆家嘴商圈； 2-南京东路商圈； 3-南京西路商圈； 4-外滩商圈；5-淮海路商圈； 6-徐家汇商圈； 7-虹桥商圈；8-中山公园商圈市内主要的高端商业中心多分布在内环以内地区，分别位于浦东、黄浦、静安、卢湾、徐汇以及长宁6个区内，

16、依托成熟的商务中心，发展特色商业街区及商业中心。从目前各商业圈的租金来看南京西路的租金最高，徐家汇、小陆家嘴次之。主要商圈租金及空置率情况5.2 区域状况分析5.2.1 陆家嘴区域状况分析陆家嘴金融贸易区是全国唯一以“金融贸易区”命名的国家级开发区，是上海市建设四个中心的主要承载地，是新世纪上海中央商务区的重要组成部分。目前，陆家嘴已经初步形成以证券、期货、钻石为龙头的国家级要素市场，银行、保险公司、证券公司、财务公司、基金公司和金融租赁公司等为主的金融机构体系。陆家嘴金融贸易区隔黄浦江与浦西的黄浦区、虹口区相望，总面积为31平方公里，主要是黄浦江、罗山路、龙东路的围合区。2004年10月成立

17、的陆家嘴功能区域辖梅园、潍坊、塘桥、洋泾和花木等五个街道，面积达42.77平方公里，常驻人口规模56万人。截至2007年4月，陆家嘴金融贸易区内商务楼宇147幢，已竣工119幢。陆家嘴楼宇建筑面积921万平方米，其中已竣工楼宇建筑面积667万平方米。根据规划按功能布局，陆家嘴金融贸易区内沿着世纪大道轴线已形成小陆家嘴金融核心区、CBD东扩地区、新上海商业城、竹园商贸区等几大板块。其中小陆家嘴地区是金融城建设的主要载体，其建设也得到了陆家嘴其他重点开发地区的支撑，上海船厂地区为小陆家嘴做了合理延伸，CBD东扩地区是连接小陆家嘴和竹园商贸区的桥梁，新上海商业城的改造，优化陆家嘴区域的商业，竹园商贸

18、区与小陆家嘴相互呼应相互补充。陆家嘴金融城建设的重点区域区域占地面积(万)规划建筑总量(万)已建成楼宇（幢）入住企业(户)备注小陆家嘴地区170455381673在建竹园商贸区90165331860在建新上海商业城1211221858建成上海船厂地区69145待建CBD东扩地区85210规划总量4261087924391陆家嘴金融中心物业分析物业品种建筑面积（万）面积占比大型零售10.910%高星级酒店19（1446间)17%高端服务式公寓6.86%甲级办公楼7768%总计113.7100%陆家嘴金融中心需求分析物业品种物业建筑形态目标客户租金水平大型零售l 购物中心l 地下二层至地上四层l

19、外资高档百货l 奢侈品牌旗舰店l 餐饮l 高级行政俱乐部l 健身中心l 服务业l 平均租金15元/平方米/天（按建筑面积计算）高星级酒店l 位于大厦中高区l 商务散客：金融机构和少数张江制造及研发企业l 会展客人l 按2007年价格水平为3200元/天/间高端服务式公寓l 位于大厦中高区l 商务l 逗留时间：中短期（一周到半年）客人为主l 按2007年价格水平为3200元/天/间甲级办公楼l 高层、超高层l 金融机构l 专业服务业l 制造业l 按08年一季年价格水平为11元/平方米/天（约1.57美元）5.2.2 陆家嘴甲级写字楼市场分析陆家嘴金融贸易区是上海市办公楼特别是甲级办公楼的集聚区，

20、其国有土地资源正逐步转化成高端房产资源，而其中甲级办公楼已成为投资者企业发展的战略重点和企业战略资产的长期持有重点。陆家嘴甲级办公楼大都具有市一级、新区一级或区域性地标性建筑的特征，既是投资者财富地位的标志，也是投资企业品牌广告效应的代表，更能通过对入驻客户的广泛结交形成事业发展的新资源。在陆家嘴核心区域小陆家嘴区域，共规划有甲级写字楼41幢：现已竣工24幢甲级写字楼，总建筑面积为212万平方米；在建甲级写字楼有15幢，总建筑面积为196万平方米；未来五年陆家嘴中心区甲级写字楼的新增供应量大约为220万平方米，是目前建成量的一倍多。到2010年，陆家嘴中心区的甲级写字楼将步入成熟期。从供求关系

21、来看，作为一个近几年才初具规模的CBD区域，小陆家嘴区域租赁状况呈现良好的发展态势，租金领跑全市平均租金水平。随着区域的进一步发展，国外大量的金融机构、物流商贸和咨询机构将会大量涌入，办公楼市场需求将持续走高。租金受宏观经济的影响，08首季度陆家嘴商圈办公物业的租金依旧顺应07年第四季度上涨趋势，保持上扬态势。空置率陆家嘴地区的甲级写字楼出租情况良好，出租率基本在99%左右，市场需求相当强劲。现在渣打银行基本租满，环球金融中心、高宝金融大厦、时代金融大厦、印尼黄金置地大厦、未来资产大厦招租情况良好。陆家嘴核心区域甲级写字楼项目名称地址办公等级装修标准办公建筑面积()最新租金($./天)开发商上

22、海环球金融中心世纪大道100号(银城东路口)甲级毛坯1778472.70-3.00上海环球金融中心有限公司汇丰大厦银城东路101号甲级全装修1026001.98-2.05上海森茂房地产有限公司金茂大厦世纪大道88号甲级毛坯1567411.94-2.20中国金茂（集团）股份有限公司花旗集团大厦浦东新区花园石桥路33号甲级毛坯962001.85-2.05上海巴鼎房地产发展有限公司汇亚大厦银城北路133号甲级毛坯703431.60-1.80新资房地产开发（上海）有限公司时代金融中心上海市银城中路68号甲级毛坯880001.58-1.72上海迪威行置业发展有限公司黄金置地大厦浦东陆家嘴银城中路甲级毛坯

23、750001.55-1.82上海黄金置地有限公司上海银行大厦银城中路东园路甲级毛坯696981.50-1.70上海仲盛集团未来资产大厦上海市浦东新区陆家嘴环路166号甲级毛坯592671.38-1.52上海民泰房地产有限公司中银大厦银城中路200号甲级毛坯910551.37-1.51上海浦东国际金融大厦有限公司国家开发银行大厦浦东南路500号甲级毛坯525001.23-1.50上海城投置业管理有限公司震旦国际大厦富城路99号甲级毛坯850001.23-1.42震旦國際大樓上海有限公司上海信息大楼上海市浦东世纪大道211号甲级毛坯695101.20-1.22上海电信公司信息世界分公司中国保险大厦

24、陆家嘴东路166号甲级毛坯578981.11-1.38上海兴氯房产开发有限公司浦发大厦浦东南路588号甲级毛坯700001.06-1.20上海浦东发展银行股份有限公司招商局大厦陆家嘴东路161号甲级毛坯746001.04-1.18招商局广场置业有限公司上海证券大厦浦东南路528号甲级毛坯620890.98-1.15上海浦利房地产有限公司中融碧玉蓝天银城中路8号甲级毛坯709601.53-1.58上海中融置业发展有限公司现阶段陆家嘴核心区域甲级写字楼的平均租金约在1.57$./天（11元. /天），空置率约在0.21%（不含未正式营业的项目）。区域内销售型甲级写字楼仅一例，即中融碧玉蓝天，该项目

25、近期的售价约在68000元/平方米。5.2.3 陆家嘴商业市场分析浦东新区经济贸易局的规划，“十一五”期间陆家嘴地铁站周边将新增近5万平方米的商业面积，这些新增的商业面积将与原有的正大广场一起构成新的商圈。根据规划，正大广场西侧将被改造成对外开放的室内步行街，并向滨江大道方向延伸，最终形成一条拥有庞大地下停车场的滨江娱乐酒吧街，而从滨江大道南段星巴克向北段延伸的黄浦江沿岸，也将吸引餐饮、文化品牌入驻，形成浦东自己的餐饮娱乐一条街。现在陆家嘴中心区在建的大型商业项目有上海国际金融中心和世纪大道连廊，上海国际金融中心将建成10万平方米的购物中心与正大广场相互呼应，将于2010年竣工；世纪大道连廊位

26、于世纪大道的南侧，西侧为世界广场，东侧为崂山西路，基地呈三角形状，建筑层数为一层，建筑层高约为8米，建筑面积约为2300平方米，功能定位为酒吧、茶坊及咖啡馆等休闲餐饮或旅游纪念品零售等业态，建成后将解决陆家嘴商业配套不足的缺陷，使陆家嘴商业配套日趋完善。浦东陆家嘴中央商务区优越的地理位置为该区域商业的发展带来诸多积极的因素，同时地区商业的发展也为陆家嘴中央商务区聚集了更多人气，从而形成了一个良性的循环。陆家嘴区域商业物业项目名称地址商铺类型营业面积()最新租金(元./天)开发商花旗集团大厦上海市浦东区花园石桥路33号办公底商80015-25上海巴鼎房地产发展有限公司新大陆广场上海市浦东区崂山西

27、路588号独立商铺3329015-30上海华曜国际贸易有限公司上海证券大厦上海市浦东区浦东南路528号办公底商280015-20上海浦利房地产有限公司上海第一八佰伴上海市浦东区新张杨路501号独立商铺10870030-35上海第一八佰伴有限公司华联商厦（张扬店）上海市浦东区张扬路655号独立商铺3900015-35联华超市股份有限公司中融恒瑞国际大厦上海市浦东区张杨路560号办公底商3200012-30上海中融置业发展有限公司正大广场上海市浦东新区陆家嘴西路168号独立底商12144330-39正大集团中融国际商城上海市浦东新区浦东南路1088号办公底商3000018-40上海中融置业发展有限

28、公司新梅联合广场上海市浦东新区浦东南路999号办公底商1600020-35上海兆鑫房地产发展有限公司华润时代广场张杨路500号办公底商5100030-38华润（上海）有限公司注：商业租金按套内面积计算得现阶段陆家嘴核商业物业的平均租金按建筑面积计算约在15元./天，按套内使用面积计算约在25元./天，空置率约在2%。5.2.4 典型项目分析花旗集团大厦项目概况项目地址浦东新区花园石桥路33号所属商圈陆家嘴CBD开发企业上海巴鼎房地产发展有限公司物业管理公司仲量联行总建面积120000办公面积96200办公类型标准办公等级甲级标准层净高2.75米标准层面积2600建筑层数40层出租率99%交房时

29、间2005-12-31物业管理费33.17元/月办公租售情况出租;出售办公租金1.85-2.05美元/商铺类型办公底商商业面积1100商业租金10.00元/.天出租率98%相关图片 楼层平面图项目外立面图金茂大厦项目概况项目地址世纪大道88号所属商圈新上海商业城开发企业中国金茂（集团）股份有限公司物业管理公司世邦魏理仕总建面积287360办公面积156741办公类型标准办公等级甲级标准层净高2.7标准层面积3260建筑层数88层出租率99.5%交房时间1999-01-28物业管理费37.25元/月租售情况出租;租金1.94-2.20美元/相关图片楼层平面图项目外立面图5.3 实物状况分析5.3

30、.1 项目地理位置分析高宝金融大厦本评估标的高宝金融大厦，位于浦东新区小陆家嘴商圈，贴靠陆家嘴环路和花园石桥路，距离陆家嘴地铁站约5分钟步程。5.3.2 项目现状条件分析高宝金融大厦国金中心本评估标的西侧、南侧为居住区域，住宅项目有汤臣一品、鹏利海景公寓、盛大金磐等；东侧为花园石桥路，北侧为国金中心。香格里拉、君悦酒店环伺，紧邻花旗银行大厦、金茂大厦、环球金融中心、正大广场等地标性建筑。项目现状及周边道路实景图陆家嘴环路花园石桥路现状实景图项目周边建筑物实景图正大广场太平金融大厦（在建）上海中心（未动工）未来资产大厦震旦大厦中银大厦金茂大厦花旗集团大厦国金中心（在建）5.3.3 项目技术指标分

31、析本评估标的主要技术指标地址浦东花园石桥路66号建筑总高198米楼层分布地上142层地下3层商业裙房15层单层建筑面积1100-2000平方米建筑面积约74000平方米层高4.2米标准层净高2.752.8米墙面到核心筒距离13.5米客用电梯德国蒂森高速电梯12部车位358个发展商香港高宝置业有限公司高鹏（上海）房地产发展有限公司物业顾问仲量联行5.4 最高最佳使用原则分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最有效使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。限制于估价目的，并依据估价对象所处的地理位置、规模，确定其当前的规划经营方

32、案为最高最佳使用状态。5.5 估价方法选用本评估标的为商贸办公金融综合楼，由于周边市场上类似房地产出租案例较多，故采用收益法中的直接资本化法确定估价结果。 5.6 收益法（直接资本化法）估价收益法，也称收益资本化法、收益还原法，是房地产评估中常用的方法之一。收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。5.6.1 年有效毛收入选取周边类似案例，确定本评估标的办公及商业物业的租金，通过租金计算本评估标的的年有效毛收入。办公物业租金的确定：

33、相似案例选取案例1：花旗集团大厦案例1位于花园石桥路33号，办公建筑面积96200，建筑层数40层，外立面为玻璃幕墙，办公等级为甲级。2008年1季度的办公物业租金为1.85-2.05美元./天。案例2：汇亚大厦案例2位于银城北路133号，办公建筑面积70343，建筑层数37层，外立面为玻璃幕墙，办公等级为甲级。2008年1季度的办公物业租金为1.60-1.80美元./天。案例3：金茂大厦案例3位于世纪大道88号，办公建筑面积156741，建筑层数88层，外立面为玻璃幕墙，办公等级为甲级。2008年1季度的办公物业租金为1.94-2.20美元./天。 确定修正系数区位状况修正比较案例1、2、3

34、与本评估标的处于类似区域，根据比较参照物与本评估标的的区域进行的比较分析，确定比较系数为：设本评估标的为100，则案例1为100，案例2为99，案例3为100。实物状况修正根据“比较实例与本评估标的的比较因素详见表”，主要参照办公等级、结构形式、楼层等因素进行修正，确定比较修正系数为：设本评估标的为100，则案例1为100，案例2为99，案例3为103。租赁情况修正案例1、2、3均已交房，而本评估标的尚在建，未正式对外招租，开发商将根据物业不同的现状及时点制定不同的租金，故应进行租赁情况修正，确定比较修正系数为：设本评估标的为100，则案例1为108，案例2为108，案例3为112。租金时间修

35、正参照陆家嘴甲级写字楼租金走势，确定租金时间修正系数为：设本评估标的为100，则案例1为102，案例2为102，案例3为102。 计算比准租金项目123租金（美元./天）1.951.702.07房地产状况因素修正区位状况修正100/100100/99100/100实物状况修正100/100100/98100/103租赁情况修正100/108100/108100/110租金时间修正102/100102/100102/100比准租金(美元./天)1.841.661.86 比准租金确定对调整后的比准价格进行综合平均，本评估标的办公物业于估价时点的租赁价格为：1.8445%+1.6625%+1.863

36、0%=1.80美元./天=12.6元./天商业物业租金的确定： 相似案例选取案例1：花旗集团大厦案例1位于花园石桥路33号，营业面积800，商业类型为办公底商，业态为零售、餐饮。2008年1季度的商业物业租金为15-25元/.天。案例2：上海证券大厦案例2位于浦东南路528号，营业面积2800，商业类型为办公底商，业态为零售、餐饮。2008年1季度的商业物业租金为15-20元./天。案例3：正大广场案例3位于陆家嘴西路168号，营业面积121443，商业类型为独立底商，业态为零售、娱乐、服务、餐饮。2008年1季度的商业物业租金为30-39元./天。 确定修正系数区位状况修正比较案例1、2、3

37、与本评估标的处于类似区域，根据比较参照物与本评估标的的区域进行的比较分析，确定比较系数为：设本评估标的为100，则案例1为100，案例2为98，案例3为102。实物状况修正根据“比较实例与本评估标的的比较因素详见表”，主要参照商业类型、营业面积、业态业种等因素进行修正，确定比较修正系数为：设本评估标的为100，则案例1为93，案例2为93，案例3为104。租赁情况修正案例1、2、3均已交房在营业，而本评估标的尚在建，未正式对外招租，开发商将根据物业不同的现状及时点制定不同的租金，故应进行租赁情况修正，确定比较修正系数为：设本评估标的为100，则案例1为103，案例2为102，案例3为110。租

38、金时间修正参照陆家嘴商业物业租金走势，确定租金时间修正系数为：设本评估标的为100，则案例1为100.5，案例2为100.5，案例3为100.5。 计算比准租金项目123租金（元./天）2017.534.5房地产状况因素修正区位状况修正100/100100/98100/102实物状况修正100/93100/93100/105租赁情况修正100/103100/102100/110租金时间修正100.5/100100.5/100100.5/100比准租金(元./天)211929 比准租金确定对调整后的比准价格进行综合平均，本评估标的商业物业于估价时点的租赁价格（按套内使用面计算）为：21元./天3

39、3%+19元./天33%+29元./天34%=23元./天按70%的得房率计算，由此推算租赁价格（按建筑面积计算得）为16元./天。通过易居中国CRIC房地产决策咨询系统及估价人员现场勘察结果，本评估标的甲级写字楼租金水平为12.6元./天，且周边项目出租状况良好，整体出租率约为99%；本评估标的商业物业租金水平为16元./天，且周边项目整体出租率约为98%。以此作为测算依据，本评估标的单位面积的有效毛收入为：办公物业年有效毛收入=12.6元./天99%365天=4553元/商业物业年有效毛收入=16元./天98%365天=5723元/5.6.2 年运营费用n 税金主要包括房产税、营业税及附加

40、费，取年有效毛收入的8.55。办公物业税金=4553元/8.55=389.3元/商业物业税金=5723元/8.55=489.3元/n 维修费取建筑物重置价值的2%。根据上海市建筑工程造价参考标准，本评估标的为超高层商务办公楼，地上42层，地下3层，主要机电设备及电梯采用进口产品，外立面玻璃幕墙。其重置价值约为9800元/。9800元/*2%=196元/n 保险费取建筑物重置价格的1.5-3，本次取2.5。9800元/*2.5=24.5元/n 管理费由于本评估标的租金中不包含管理费用，故不扣除。n 确定年总费用办公物业年总费用=389.3元/+196元/+24.5元/=609.8元/商业物业年总

41、费用=489.3元/+196元/+24.5元/=709.8元/5.6.3 年净收益的确定年净收益=年有效毛收入-年运营费用办公物业年净收益=4553元/-609.8元/=3943.2元/商业物业年净收益=5723元/-709.8元/=5013.2元/5.6.4 资本化率的确定采取市场提取法确定资本化率可比案例收购价（元/）平均净收益（元/*年）净收益比权重大宁国际广场136841164.18.5%20%新茂大厦375002829.607.5%80%加权平均资本化率的取值：资本化率=8.5%*20%+7.5%*80%=7.7%5.6.5 经济收益年限的确定本评估标的的用地性质为商办综合用地，用地

42、年限为50年，假定拿地时间为2005年1月，则剩余年限为46.7年。5.6.6 收益价格的确定办公物业收益价格=（3943.27.7%）1-1（1+7.7%）46.7=49608元/商业物业收益价格=（5013.27.7%）1-1（1+7.7%）46.7=63069元/5.7 项目估价结论通过收益还原法求得本评估标的的价格为：办公物业总价值=49607.6元/64000=317488.6万元商业物业总价值=63068.7元/10000=63068.7万元本评估标的共358个车位，假设单个车位价值为25万元：车位总价值=250000元358个=8950万元本评估标的总价值=317488.6万元+63068.7万元+8950万元=38.95亿元