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1、房地产投资及金融房地产开发前沿理念以投资的现代模式展现当代房地产投资开发相应理论Carey Yang2011-5-30房地产开发项目投资计划申报流程图向建设行政主管部门申报项目投资计划向区县建委投资计划办理窗口提出申请（总投资3000万以下的商品房计划项目）向市建委投资计划办理窗口提出申请（总投资3000万以上的商品房计划项目及经济适用房、危改等其它类型计划的项目） 市、区投资计划审批部门审理 受理时限被告知申请材料齐全并符合法定形式的，索取收件凭证和受理通知书凭证被告知材料不齐全，需要补正申请材料的，索取需补正材料通知书和清单被告知补正材料仍不符合法定形式的，索取不予受理通知书10个工作日组
2、织相关部门联合会审的会审意见市、区建委审批 不予批准的，打印不予批准决定书准予许可的，下达项目投资计划被告知审批合格的，通过投资计划审批窗口领取投资计划文件被告知审批不合格的，领取不予批准的决定书5个工作日 区县建委投资计划审批窗口 （总投资3000万以下的商品房计划项目）市建委投资计划审批窗口 （总投资3000万以上的商品房计划项目及经济适用房、危改等其它类型计划的项目） 2011中国房地产百强企业研究成果分析销售业绩：行业领先优势持续扩大，销售业绩再创新高2010年，百强企业的经营绩效继续领先同行企业，全年销售总额达14360亿元，销售面积14488万平方米，同比分别增长45.6%、19.
3、1%，分别领先全国商品房销售额增长率、销售面积增长率27与9个百分点。从数量分布来看，超过1/3的百强企业销售额在100亿元以上，较上年的百亿企业数量有明显上升；销售额在50100亿元间的百强企业也增长到了28家，其中万科销售额全年累计1081.6亿，销售面积897.7万平方米，成为国内首家跨入千亿大关的地产企业；从销售面积来看，百强企业的平均销售面积为144.9万平方米，较上年增长19.1%，百强企业整体销售面积规模继续扩大，二、三线城市出现销售面积的大幅突破。以销售额计算，2010年百强企业市场份额达到27.4%，较上年增加5个百分点，是近年来市场份额提升最快的一年。规模性：业务模式拓展促
4、规模增加，总资产同比增长52.1%2010年，百强企业总资产增长速度达52.1%，总资产均值358.9亿元，近五年的年度复合增长率达到32.6%。与之相比，净资产均值为96.0亿元，同比增长21.8%，增速逊色于总资产，说明负债增长仍是推动百强企业资产规模扩大的重要因素。与上年主要由融资活动活跃推动的规模扩张现象相比，2010年百强企业的规模发展呈现出一些新的特点：（1）业务模式的转变促进企业规模扩大，企业通过合作拿地、联合开发、共同经营的方式，有效提升了企业实力。（2）积极参与保障房建设，履行企业公民责任的同时，也兼有降低市场风险、获得稳定收益的优势，在政策的引导下更易获得金融机构的融资支持
5、，有助于企业维持并做大开发规模，提高市场份额。盈利性：盈利水平持续提升，净资产收益率接近20%在上年销售业绩结转及2010年良好销售业绩的带动下，百强企业的盈利水平继续保持较快增长，营业收入均值同比增长48.2%，达到100.5亿元；净利润均值16.3亿元，增长速度高达47.0%，维持近年来的高位。同时，百强企业的净资产收益率（ROE）同比也有所提高，达到19.8%，提升了1.7个百分点。成长性：市场布局向三、四线城市拓展，成长性指标表现良好2010年，百强企业多项成长指标表现良好：房屋销售面积同比增长19.1%，领先全国商品房销售面积增长率9个百分点；房地产业务收入同比增长45.7%；净利润
6、同比增长47.0%。百强企业2010年的新开工面积总值为18480万平方米，占全国房地产企业全年新开工面积的比重为11.3%，占比较上年的7.8%提高近4个百分点。土地储备规模方面，百强企业的土地储备分布更趋广泛，不仅二线城市受青睐，有发展潜力的三、四线城市也渐成布局首选，开发商都明显加快三、四线城市的拿地步伐。稳健性：经营现金流净额由正转负，经营稳健性面临挑战2010年，百强企业销售状况良好，预收账款均值达到68.7亿元，较上年同比增长33.6%。经营现金流净额方面，均值再次转为负值，-5.1亿元的均值接近2008年的水平；从百强企业资产负债率的中值移动情况来看，该指标中值已由70.3%提高
7、到72.6%；剔除预收账款对负债总额的影响之后，实际资产负债率的中值也已由49.1%提高到54.9%，处于近年来的高点，反映目前百强企业仍处于较为激进的发展模式下，企业在快速发展中仍需密切关注中期财务风险，维持扩张速度的理性、销售策略的灵活性以及资金面的充裕性。融资能力：融资能力优势明显，筹资活动现金流入增长58.6%百强企业2010年新增银行授信尽管规模总量仍在增长，但增速明显放缓，由上年的164.9%下降到13.0%；相形之下，筹资活动现金流入达到了39.2亿元，增长高达58.6%，显示2010年百强企业仍然获得了较为充足的融资支持。运营效率：运营效率有所提升，存货周转率提高7个百分点20
8、10年百强企业总资产周转率均值同比提高3个百分点，达到了0.42。存货周转率均值达到0.62，提高7个百分点，企业的短期偿债能力及获利能力进一步提升。另外，百强企业的存量资产周转率均值由上年的0.57上升到0.61，该指标上升的主要原因是百强企业销售业绩良好，项目开发销售周期明显缩短，销售额保持较快增速，提升了百强企业对存量资产的利用效率。2011中国房地产百强企业TOP10研究中国房地产TOP10研究组在百强企业研究的基础上，基于对企业规模性、盈利性、成长性等方面的深入研究，评价产生了2011中国房地产百强企业“综合实力TOP10”、“规模性TOP10”、“盈利性TOP10”、“成长性TOP
9、10”、“稳健性TOP10”、“融资能力TOP10”、“运营效率TOP10”和“年度社会责任感企业”。（1）2011中国房地产百强企业“综合实力TOP10”排名 公司名称1 万科企业股份有限公司2 中国海外发展有限公司3 保利房地产（集团）股份有限公司4 绿地集团5 绿城房地产集团有限公司6 恒大地产集团有限公司7 龙湖地产有限公司8 合生创展集团有限公司9 金地（集团）股份有限公司10 北京首都开发控股（集团）有限公司综合实力TOP10企业2010年总资产均值高达1133.6亿元，同比增长54.7%，是同期百强企业总资产均值的3倍多；盈利性方面，综合实力TOP10企业净利润均值达到55.6亿
10、元，同比增加67.3%，远高于同期百强企业16.3亿元的平均水平；成长性方面，综合实力TOP10企业房地产业务收入均值增长率达到了50.5%，比百强企业平均水平高出4.8个百分点；稳健性方面，综合实力TOP10企业资产负债率均值为69.2%，低于同期百强企业平均水平；融资能力方面，综合实力TOP10企业表现突出，筹资活动现金流入均值达到了58.8亿元，比同期百强企业平均值高出了19.6亿元；运营效率方面，综合实力TOP10企业总资产周转率均值达到0.43，存货周转率0.61，存量资产周转率也达到了0.65，保持了较好的运营效率。（2）2011中国房地产百强企业“规模性TOP10”排名 公司名称
11、1 万科企业股份有限公司2 中国海外发展有限公司3 绿地集团4 保利房地产（集团）股份有限公司5 恒大地产集团有限公司6 绿城房地产集团有限公司7 金地（集团）股份有限公司8 龙湖地产有限公司9 北京首都开发控股（集团）有限公司10 中信房地产股份有限公司2010年，规模性TOP10企业的资产规模实现稳定而持续的增长：总资产均值达到1116.9亿元，同比增长15.5%，是同期百强企业总资产均值的3.1倍，规模领先优势进一步扩大；净资产均值为258.2亿，较上年增加了38.6%，是同期百强企业的2.6倍；净资产增长速度超过总资产增长速度，企业资产结构得到进一步优化。此外，规模性TOP10企业的房
12、地产业务收入均值也达到280.0亿，是同期百强企业的3.1倍，优势非常明显。（3）2011中国房地产百强企业“盈利性TOP10”排名 公司名称1 中国海外发展有限公司2 万科企业股份有限公司3 合生创展集团有限公司4 保利房地产（集团）股份有限公司5 卓越置业集团有限公司6 上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司7 杭州滨江房产集团股份有限公司8 新城控股集团有限公司9 旭辉集团股份有限公司10 阳光100置业集团有限公司2010年，盈利性TOP10企业的盈利规模和盈利能力得以稳步提高,净利润均值达到37.1亿元，同比增长49.7%，净利润总额占到百强企业利润总额的22.8%。盈利质量表现也可圈
13、可点，净资产收益率均值达到21.8%，比同期百强企业高出2个百分点；营业利润率均值为25.2%，比同期百强企业高1.4个百分点。（4）2011中国房地产百强企业“成长性TOP10”排名 公司名称1 中信房地产股份有限公司2 青岛海尔地产集团有限公司3 保利房地产（集团）股份有限公司4 新城控股集团有限公司5 重庆协信控股(集团)有限公司6 上海景瑞地产（集团）股份有限公司7 上海证大房地产有限公司8 江苏苏宁环球集团有限公司9 重庆东原房地产开发有限公司10 上海城开（集团）有限公司成长性TOP10企业房地产业务收入增长率均值达到92.5%；销售面积增长率为72.2%，表现出良好的发展潜力。成
14、长性TOP10企业抓住市场机遇，加快开发节奏，部分新项目实现当年拿地、当年开工，新开工面积明显上升，均值达到306万平方米，较上一年同比增长了70.7%，为2011年的销售业绩提供保障。（5）2011中国房地产百强企业“稳健性TOP10”排名 公司名称1 中国海外发展有限公司2 万科企业股份有限公司3 金融街控股股份有限公司4 上海爱家豪庭房地产集团发展有限公司5 农工商房地产（集团）股份有限公司6 建业地产股份有限公司7 上海中房置业股份有限公司8 福星惠誉房地产有限公司9 上海市上投房地产有限公司10 北京首都开发控股（集团）有限公司2010年，稳健性TOP10企业资产负债率均值为67%，
15、低于同期百强企业3个百分点，负债规模较百强企业更加合理；预收账款均值为130.7亿元，约为同期百强企业的2倍，为企业的近期发展提供了比较充足的资金，缓解了企业的财务压力，锁定了企业来年的业绩增长。（6）2011中国房地产百强企业“融资能力TOP10”排名 公司名称1 恒大地产集团有限公司2 万科企业股份有限公司3 中信房地产股份有限公司4 保利房地产（集团）股份有限公司5 金辉集团有限公司6 龙光地产股份有限公司7 金地（集团）股份有限公司8 恒盛地产控股有限公司9 天津市房地产开发经营集团有限公司10 奥宸地产（集团）有限公司2010年，融资能力TOP10企业利用银行贷款、海外融资、合作开发
16、等多种方式拓宽资金来源，全年筹资活动现金流入金额总值为244.8亿，进一步优化了财务结构，巩固了营运资金基础，为企业的长远发展奠定了坚实基础。（7）2011中国房地产百强企业“运营效率TOP10”排名 公司名称1 万科企业股份有限公司2 绿地集团3 金科地产4 新城控股集团有限公司5 SOHO中国有限公司6 鑫苑（中国）置业有限公司7 恒盛地产控股有限公司8 旭辉集团股份有限公司9 联发集团有限公司10 河南正商置业有限公司运营效率TOP10企业2010年的总资产周转率均值为0.50，较百强企业均值高8个百分点；存货周转率均值为0.64，较百强企业均值高2个百分点；存量资产周转率为0.71，较
17、百强企业均值高10个百分点，保持了较高的运营效率。（8）20102011中国房地产年度社会责任感企业公司名称绿地集团万科企业股份有限公司金科地产天津市房地产开发经营集团有限公司北京首都开发控股（集团）有限公司恒盛地产控股有限公司宝龙地产控股有限公司福建正荣集团有限公司武汉地产开发投资集团有限公司百步亭集团有限公司2010年，百强企业的社会责任意识进一步增强，在企业经营业绩上升的同时，积极参加政策性住房建设，也主动承担了更多的社会责任。年度社会责任感企业表现更为突出，2010年纳税额占百强企业纳税总额的比例超过27.1%，万科2010年营业税金及所得税超过了87亿元，绿地、百步亭等企业也为各地做
18、出很大的税收贡献。慈善捐赠方面，年度社会责任感企业捐赠金额均值超出同期百强企业平均水平43.5%，赢得社会各界的称赞。（9）2011中国房地产百强之星在2011中国房地产百强企业研究中，TOP10研究组通过研究，挖掘出一批在区域布局、品牌形象、产品特色等方面表现突出的企业，评价产生“2011中国房地产百强之星”。2011年，中国房地产企业百强之星的发展呈现出以下特点：（1）百强之星企业积极应对房地产市场变化，不断完善深化区域布局，广泛布局具有发展潜力的二三四线城市；（2）百强之星企业针对不同客户群，开发出不同档次的产品来满足消费者的需求，致力于打造精品，为企业的发展做出突出贡献；（3）百强之星
19、在品牌打造过程中，以产品质量为基础，通过规模效应和品牌传播，全面提升品牌影响力，使企业品牌影响力得到了有效延伸；（4）百强之星不断发掘自身潜力，从自身特点出发整合内外部资源，增强企业的核心竞争力，通过提升产品质量、优化内在资源、完善企业管理强化了竞争优势。公司名称广东珠江投资股份有限公司上海三湘股份有限公司深业集团有限公司杭州宋都房地产集团有限公司四川蓝光和骏实业股份有限公司福晟集团有限公司宁波银亿集团有限公司浙江金龙房地产投资集团有限公司方圆地产控股有限公司天津津滨发展股份有限公司厦门禹洲集团股份有限公司中大房地产集团有限公司建发房地产集团有限公司中骏置业控股有限公司浙江昆仑置业集团有限公司
20、浙江广厦股份有限公司名流置业集团股份有限公司莱蒙国际集团有限公司浙江佳源房地产集团有限公司上海保集（集团）有限公司深圳香江控股股份有限公司深圳市光耀地产集团有限公司广州颐和集团有限公司宁波奥克斯置业有限公司海亮地产控股集团有限公司浙江祥生房地产开发有限公司武汉三江航天房地产开发有限公司力高（中国）地产有限公司杭州开元房地产集团有限公司莱茵达置业股份有限公司广西东方航洋实业集团有限公司广州百嘉信集团有限公司融信(福建)投资集团有限公司保亿置业集团有限公司中国房地产策划代理百强企业研究中国房地产策划代理百强企业“2011中国房地产策划代理百强企业”前50强易居（中国）控股有限公司深圳市尊地地产咨询
21、有限公司深圳世联地产顾问股份有限公司上海汉宇房地产策划营销有限公司北京思源兴业房地产经纪有限公司深圳黑马房地产顾问有限公司上海同策房产咨询股份有限公司上海天地行房地产营销有限公司合富辉煌集团控股有限公司北京华远房地产经纪有限公司新联康（中国）有限公司北京金融街房地产顾问有限公司策源地产上海锦和房地产经纪有限公司新聚仁机构深圳市同致行物业顾问有限公司北京金网络房地产经纪有限公司中广信地产服务机构新景祥投资控股有限公司经纬物业（中国）有限公司上海华燕置业发展有限公司广州凌峻房地产咨询有限公司广州保利地产代理有限公司优派克思房地产经纪公司上海普润房地产顾问有限公司上海杰星房地产经纪有限公司中原地产代
22、理（深圳）有限公司北京华业行房地产经纪有限公司北京远洋嘉业房地产经纪有限公司深圳新峰地产顾问有限公司博思堂地产综合服务股份有限公司湖南建安房屋联动营销有限公司亚豪机构珠海百脑会房地产策划有限公司厦门同舟济置业顾问有限公司成都正合地产顾问有限公司上海开启房地产投资咨询有限公司上海一联投资管理有限公司广州中地行房产代理有限公司精诚（中国）有限公司置业国际（中国）有限公司重庆尚峰企业营销策划有限公司北京协成房地产经纪有限责任公司江苏蓝风国际投资发展有限公司深圳市德思勤投资咨询有限公司大汉隆城企业机构瑞尔特地产控股集团深圳市众厦实业发展有限公司宁波银策房地产销售代理服务有限公司杭州汉嘉地产咨询有限公司
23、2011中国房地产策划代理百强企业发展状况分析（1）百强企业策划收入同比增长27.13%，成为营业收入增长的新支撑20062010年百强企业收入规模及变化2010年，策划代理百强企业平均营业收入20889.89万元，同比增长8.56%，增速与去年同期相比下降45.35个百分点。受房地产市场调控政策的影响，一手物业代理业务增长缓慢，成为百强企业营业收入增速放缓的主要原因；但策划业务获得较快发展，策划收入同比增长27.13%，成为百强企业收入规模继续增长的重要推力。2010年，百强企业的策划收入均值占其营业收入均值的比例达到18.89%，比2009年提高了3.75个百分点，策划业务的重要性进一步突
24、出。（2）写字楼项目策划面积占比超过22%，成为业务新热点20072010年百强企业各物业类型策划面积占比2010年，商品住宅市场调控措施愈发严厉，商业地产则趁势快速发展，全国办公楼销售面积增长21.9%，商业营业用房增长29.9%，均大幅高于全国商品房销售面积10.1%的涨幅，更是远远高于商品住宅8.0%的同比涨幅，商业地产迎来了发展高峰。百强企业主动调整经营策略，在内部组织架构、人力资源配置等方面开始侧重于商业地产项目，商业地产策划顾问、营销代理以及运营管理等业务取得了明显进步。（2）百强企业扩张速度加快，并购成为完善全国化布局的重要选择20052010年百强企业进入城市及分公司变化201
25、0年，百强企业扩张速度加快，市场布局进一步完善。其中，平均分公司数量为11.67个，同比增长19.86%；平均进入城市个数为20.35个，同比增长23.56%。值得注意的是，2010年百强企业进入城市个数增长率超过分公司个数增长率，为2007年以来首次，这表明百强企业扩张明显加速，同时注重以已进入城市为区域核心向周围发展，既追求扩张速度又强调巩固深化已有市场。2011中国房地产策划代理百强企业综合实力TOP10分析面对政策调控下的复杂市场环境，综合实力TOP10企业通过整合企业资源，完善市场布局、优化业务模式、市场抗压能力较之行业其他企业明显更强，在2010年获得了快速发展，行业领先优势愈发明
26、显。中国房地产策划代理综合实力TOP102011中国房地产策划代理综合实力TOP10企业充分体现出强者恒强的发展态势。在宏观调控的市场背景下，规模性、盈利性、专业性和人才结构等方面均保持明显领先优势，行业地位进一步巩固。世联地产、同策、合富辉煌均连续七年蝉联综合实力TOP10企业；思源经纪在完成上市后综合实力迅速提升，继2009年后再次名列综合实力TOP10；新聚仁专注于大规模高档物业营销代理，业绩快速发展，首次入围综合实力TOP10；新联康、策源、金网络、新景祥也凭借稳健的发展再次跻身综合实力TOP10。排名 公司名称1 易居（中国）控股有限公司2 深圳世联地产顾问股份有限公司3 北京思源兴
27、业房地产经纪有限公司4 上海同策房产咨询股份有限公司5 合富辉煌集团控股有限公司6 新联康（中国）有限公司7 策源地产8 新聚仁机构9 北京金网络房地产经纪有限公司10 新景祥投资控股有限公司结语伴随着宏观调控政策的密集出台，中国的房地产业步入了“十二五”规划的开局之年。TOP10研究组连续八年的跟踪研究显示，中国房地产企业间的差距日益明显，百强企业以显著优势领先同行，行业集中度的加速提高成为重要趋势。中国房地产企业的发展既面临经济增长方式转型的挑战，又面临集中度提高、强者愈强的竞争格局。2010年，销售额在100亿元以上的开发百强企业已超过1/3，百强企业占全国市场的份额由2003年的8.4
28、提高到2010年的27.4%，八年间市场份额增长19个百分点。综合实力TOP10企业的市场份额由2003年的3.7提高到了2010年的9.4，领头羊作用更加显著。当年，策划代理百强企业也积极调整经营策略，充分展现项目营销策划与执行方面的专业能力，在经营业绩、专业能力、战略布局等方面均有明显提升，综合实力进一步增强。绩效的分化反映着行业竞争格局的变化，影响着资金、土地、人才、客户等资源的未来流向。新的周期，新的格局，必然孕育催生新的成长。在如同逆水行舟，不进则退的激烈竞争中，未雨绸缪，应时而变，仍是开发百强企业与策划代理百强企业把握市场周期波动变化，保持卓越业绩持续成长的最佳战略。特别说明：如无
29、特别说明，本报告中的“百强企业”均指“2011中国房地产百强企业”；数据为“2011中国房地产百强企业”的历年数据。除有特殊说明，本报告所出现“百强企业”均为“2011中国房地产策划代理百强企业”B6级泡沫：中国房地产金融第一篇财富与资本又是怎样的关系？为什么说房地产不能致富我们天天都在说资本，但到底什么是资本？财富与资本又是怎样的关系？为什么说房地产中绝大多数住宅不算资本？资本又有哪些特性？在开篇，作者以经济学原创性的观点，揭开了房地产不能致富的奥秘，并揭示了市场经济的某些本质，以便读者深刻了解全书的观点。 为什么说房地产不能致富市场经济的本质和灵魂分析“自愿价格”（自由购买）是市场经济的关
30、键。分析自愿价格，可以解开市场经济的神奇之谜。自由购买是指：1 买者到市场有选择很多个卖者的自由（市场要提供N个独立的卖者可候选）；2 买者和卖者可以就某个商品（劳务）的质量和价格自愿协商（双方不受任何外力的强迫）；3 衡量一个社会是否是市场经济，就要衡量一个社会的所有商品种类是否可自由购买，即是否每一商品种类购买者都有挑选买者的自由，并就某个商品进行自愿协商。自由购买的这些标志还隐含着一个很重要的标志：4 卖者或卖者背后的生产者，能够自由生产，并通过买者的自由购买，与同行展开公平竞争。没有卖者（生产者）的自由生产，就没有市场上买者的自由购买。自由生产是指：1 某个行业或某个商品（服务）的种类
31、没有任何进入的限制；2 生产什么、如何生产、为谁生产，完全由企业主自由决策；3 生产的所有产品（劳务）可以自愿卖给任何人。生产者的自由生产和购买者的自由购买，就构成了完整的市场经济体制。第1章房地产与财富的奥秘在理清经济这个词的概念之前，我们必须搞清楚什么是财富，因为经济的目的是创造财富，因此，财富的概念是十分重要。财富的概念不清楚，经济这个手段就会误入歧途。自从亚当斯密关于财富的论述以来，近现代经济学关于经济的论述愈来愈多，关于财富的论述似乎愈来愈少。由于忽视了经济的宗旨 财富的探索，所以关于经济的论述也莫衷一是，有的甚至谬误百出。在稍后的章节里，笔者将现代经济学家关于经济的概念失误一一指出
32、。需要特别指出的是，20世纪以来的几乎所有重要的经济学名著，都在自始至终地论述经济，而没有论述财富，这是十分不妥的，这将会使人类的经济活动失去方向，产生种种混乱。财富的英文单词：wealth，即对人有价值的东西的意思。通过对亚当斯密、大卫李嘉图、马歇尔等著名经济学家对财富的解释的分析，你会发现关于财富的定义是愈来愈离谱，到保罗萨缪尔森、保罗克鲁格曼、格里高利曼昆的关于经济学的教科书中，竟统统忽略了对财富这一概念的阐述。这显然偏离了经济学的宗旨。我们应先从经济学（根据笔者对斯密的理解，应该叫财富学）之父亚当斯密关于财富的理解开始。斯密虽然没有直接给财富下一个定义，但是如果读者足够地细心，便会发现
33、他对财富的理解是如此精确而又深邃！200多年过后，他的财富观穿越时空，令如今所有的经济学家汗颜！斯密在国富论序论里写道：“一国国民每年的劳动是最初供应他们每年消费的全部生活必需品和便利品的来源；这一来源总是由这种劳动的直接产品或以这种直接产品从他国换来的产品构成的。”在这里，斯密明确，国民的财富是由本国的劳动产品和进口的劳动产品两部分构成的。这是概指一个国家国民的财富。关于一个国民个人的财富，斯密是如此表述的：“一个人是富还是穷，依照他所能享受的生活必需品、便利品和娱乐品的多少和品质而定”（国富论第一篇第5章）。斯密的表述是如此简单明白：财富就是指生活必需品、便利品、娱乐品。至于斯密为何如此定
34、义财富，他自己未在国富论中说明原因，后来的经济学家也未深加探究。并且几乎所有经济学家都忽视了。什么是生活必需品？英国经济学家马歇尔在经济学原理一书中写道：“必需品是为了必须要满足欲望所必需的东西。但必需的标准是什么？没有确切的答案。”他认为，可理解为：（1）人们维持生存而避免死亡所必需的东西；（2）维持正常的人的体力和精力以保持工作效率所必需的东西。在不同的时间不同的地点，必需品所包含的内容是不同的。时至今日，必需品的内容和价格是如此重要，以至世界各国政府大都建立了必需品的价格监测系统，即居民消费品价格指数。在中国，居民消费的必需品是指：（1）食品（粮食、肉禽及其制品、蛋、水产品、鲜菜、鲜果）
35、；（2）烟酒及用品；（3）衣着；（4）家庭设备用品及服务；（5）医疗保健及个人用品；（6）交通和通信；（7）娱乐教育文化用品及服务；（8）居住。（据中国商务部网站）当代关于生活必需品的标准，显然是指维持正常的人的体力和精力所必需的东西。我认为，在当代，必需品必须包含：（1）食品；（2）衣着；（3）家庭设备用品及服务；（4）医疗保健及个人用品；（5）教育用品及服务；（6）居住。明确这个概念，对一个国家和国民来说，是十分重要的。什么是生活便利品？在当代，我认为：（1）家庭设备用品及服务中某些品种，既可视为必需品，又可视为便利品。如客厅的电视机，可列入必需品，卧室的电视机，可列为便利品。（2）交通和
36、通信可列入便利品。什么是娱乐品？我认为:娱乐文化用品及服务，可列入娱乐品。烟酒及用品中，烟和酒类用品，对人类健康有害，虽是很多国民习惯性的消费品，但烟可以从必需品中清除，酒类中红酒，可保留为必需品，白酒的大部分品类，可从必需品中清除。斯密的娱乐品，后来被某些经济学家解释为奢侈品，我认为是不严肃的。娱乐品可以在当代引申为满足人精神需求的精神产品。初看斯密关于财富的分类，似乎没有多大意义，但是如果用心领会，你便会发现其中奥秘无穷。你如把食品列为必需品，把食品之外家庭其他用品列为便利品，把娱乐品列为精神产品，你就会惊奇地发现一个规律：食品对应的是农业，家具及家电、家庭用品对应的是制造业，娱乐品对应的
37、是服务业。你看，早在200多年，斯密就把第一、二、三产业划分得清清楚楚。更令人吃惊的是，食品列为必需品，是所有国民可以平等拥有的。粮食、肉禽及蔬菜、水果，无论富人还是穷人，都分不出多大的差距。富人吃米饭、蔬菜、水果，穷人也是吃米饭、蔬菜、水果，品种虽有好坏，价格虽有高低，但并不影响人的正常健康与成长。（有毒食品另当别论）但便利品可以分出一个家庭财富的高低，文化娱乐品更可以分出一个家庭财富的高低了。从必需品到便利品到娱乐品，满足人需求的层次可谓从低级向高级发展。从满足最低层次的人的生存需求到较高的物质需求再到更高的精神需求，我们人类的发展，不正是步步朝这三个层次进步么？现在深思，斯密200多年前
38、的见解是何等深刻。后来的经济学家忽略他的见解又是何等粗心呀！你可要知道，斯密写作国富论，前后花了10年时间，他的每一句话，每一个段落，都是经过深思熟虑的。他的巨著的内部结构又如此严密，简直是丝丝入扣。完全可以说，哪个国家读懂了国富论，并贯彻到实践中，哪个国家及国民就会民富而国强！更令人钦佩的是，斯密按照功能和作用对财富进行的分类，至今那么准确，发人深省。斯密根据财富能否提供“收入或利润”的性质对人的财富划分为三个部分：（1）本身不能提供收入或利润，而仅仅供给直接消费的财产。即消费者购买，用来满足消费的商品。（2）可以提供收入或者利润的固定资本。包括劳动设备、工具（机器等）、生产经营性的建筑（商
39、店、仓库、工场等）、改良土地、人的才能。（3）提供收入的流动资本。包括货币、用于出售的各种商品。斯密的国富论至今仍闪烁思想光辉的有三点。一是斯密把仅供居住的住房列为消费品。他认为，从房主入住该房屋起，花费在该房屋的款项就已不再是资本，因为从这时起，它不再能够为房屋的主人带来任何形式的收入。斯密还认为，出租房屋也是消费品。虽然房主可以通过出租取得收入，但房屋本身不能为租户提供任何收入，租户要支付租金，必须动用从劳动、资本或土地上取得的收入。虽然它为屋主提供收入，因而起到资本的作用，但对社会却不提供收入，不能起到资本的作用。它（住房）丝毫不能增加全体人民的收入。一个如此简单的道理，我们当代的政客、
40、经济学家、企业家却未弄明白。到目前为止，中国人还是把住房当作投资品，这是十分愚蠢的，因为住房不能为全社会带来任何收入，住房的本质就是消费品。而我国把住房列入投资品，让广大国民利用宝贵的信贷资源炒作、无效用占用资源，将使我国经济增长遭受毁灭性打击，如任其疯狂，甚至会使我国经济彻底崩溃。因为住宅投资列入GDP，虽然产值可大幅增加，但是无效的产值。这个投机的数值愈大，说明投入的无效资本就愈多，经济就愈危险。另外，住房价格不列入消费品价格指数，又会使CPI失真，不能真实反映物价上涨综合指数，给国家宏观调控带来很大的麻烦。所以，住房的支出是一个社会的纯成本，因为住房不能给一个社会带来任何收入或利润。而发
41、展保障性住房，是国家为了公平公正给社会低收入人群提供必需的消费品。作为一个发展中国家，要迅速增加财富，必须大力发展能够带来收入或利润的资本性质的产业，而不是大力发展不能带来任何收入的住宅。住宅不是资本，只有生产经营性的商铺、仓库、厂房等才是资本，才会使一个国家的财富越来越丰富。这是住宅不能作为支柱产业的根本原因。二是斯密把人的才能列为固定资本。我们现在才明白，人才是何等的重要，知道人才是决定一个家庭、一个企业或一个国家财富生产力的关键因素。斯密200多年前就比我们现代人高明100倍，他把人的才能看做是固定资本，这是多么深刻而又简洁有力！资本是能带来利润的财富，斯密把人的才能直接看做财富，并且强
42、调人的才能培训的必要性。“花费不少资本进学校做学生，或者进工厂做学徒，这样学到的有用的才能是他个人的财产的一部分，这花去的资本好像实现在他的身上，又固着在他的身上，可看做是社会上的固定资本。尽管学习的时候要花一笔费用，但这种费用除了可以得到报偿，还可以得到利润”。短短几句语，斯密把一个国家的富强和对人的才能的投资、财富的增长，阐述得入木三分。今天的国家要富强，如果政府和社会能够把对人的才能的培养投入看做国家及企业利润的增长源，那么对教育的投资，对再培训的投资，就会毫不吝啬了。如果把人才看做利润增长源，就会处处、时时给人才以好的待遇，把人才看做固定资产而固定在自己的单位、自己的国家，那就没有不富
43、强的道理。三是斯密阐述一个国家政治与财富的关系。关于这一点，对于21世纪执政的各国政府来说，仍有十分重要的警示作用。斯密认为，在一个比较安定的国家，如果人民生命财产无忧，任何心智健全的人都会把自己所能够支配的一切资产（无论是自有的还是借用他人的）投入到某一项用途中去。我们今天的政府，天天说要拉动内需，但是，你不用直接去拉动内需，你只要解决好投资人的环境，如良好的社会治安、严格的私有财产保护制度、好的医疗保障、好的养老保障，那么，人们就会把财富放心地去花费或投资，内需就不用政府去拉，人们也会自己创造出来。可是如果国家是专制的国家，人民是暴君的臣民，那么为了保护自己的财产不受暴君的掠夺，人民自然会
44、选择将大部分财产加以藏匿，一旦情况有变，他们可以抢在灾难降临之前，把财产转移至别处。如果一个国家是集权国家，要保持国内财富稳定或增加，必须有两个前提。一个是提供一个安定的生活环境，一个是保证私有财产不被政府强权或他人掠夺。否则，专制国家再富，富人也会把财产转移到相对安全的国家去。以上斯密在论述按财富的功能分类时的三个观点，我觉得是如此宝贵，所以提炼出来，警醒世人。什么是财富？斯密认为，财富就是指一个人所能享受的生活必需品、便利品和娱乐品的多少和品质。我认为，当代财富的概念，是指一个人或一个家庭或一个国家所拥有的住的、吃的、穿的、行的、娱乐的物品的多少和品质。这么定义财富，才会抓住财富的本质。特
45、别需要指出几点，以提醒世人：（1）财富不是指货币，不是指钞票，也不是指金银，更不是指银行存款（虚拟的存款数字），财富是指劳动产品，是实实在在的东西。（2）一个人或一个家庭拥有货币，自然可以看做这个人或这个家庭的财富，因为他可以用货币购买产品。但对一个国家来说，衡量其财富的多少，只能比较该国及人民拥有的产品的多少和品质。根本无法用货币比较两国的财富。因为，只要一国的政府愿意，随时可以开动印钞机，印发天量数字的钞票。历史上曾有国家，把所有的印钞纸都印完了，才迫使印钞机暂时停下来。（3）而一国产品的多少和品质，却是任何人任何政府伪造不出来的，天上不会掉，只有通过劳动才有产品。劳动生产率高，产品就多，劳动者素质高，产品品质才会好，劳动者有创造力，才可能有我有人无的新产品。所以，比较同时代国家之间的财富，就必须统计其产品的数量和品质。否则，别无他法。要比较一个国家历史上不同时代的财富，也只有比较这个国家不同时代所拥有的同类产品的数量和品质。当然，不同时代的人的财富观是不同的，这种不同，就体现在看
