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1、银联信零售银行之个人信贷研究系列北京银联信投资顾问有限责任公司2010年10月总第40期月刊正文目录第一部分 专题研究1一、“靴子”突然落地，楼市再现冰冻1（一）楼市二次调控，主推“问责”11、新政五大内容12、契税和个人所得税方面23、楼市新政亮点2（二）城市楼市调控细则31、部分城市楼市细则32、地方细则调控着重“四限合一”11（三）市场反应：效果初现，黄金周多地楼市遇冷12【银联信分析】房贷新政冲击波：最赚钱个贷受阻，银行谋消费贷151、个人房贷：“大头”戴紧箍152、“曲线”购房被堵，着力消费贷款163、个贷业务转型应提速174、车贷、信用贷涨价18第二部分 个人住房贷款19二、“一刀
2、切”，封堵变相房贷191、按揭贷款增长将受限192、禁止变相房贷20三、住房储蓄银行落地重庆，贷款最低利率6.2折211、房贷利率可最低6.2折212、贷款条件苛刻213、或冲击房贷市场22【银联信分析】中德住房储蓄银行运作机制和前景分析221、中德住房储蓄银行的运作机制研究222、住房储蓄银行发展前景分析24第三部分 个人汽车贷款26四、新一轮车贷浪潮来临，探索“零风险”路径261、北京：70%市场占有率的高效262、破题：如何占领车贷市场273、增值：协助银行改进产品、服务284、高风险，防风险，零风险285、车贷：新一轮“主升浪”正在到来30【银联信分析】目前汽车贷款业务存在的问题及分析
3、30（一）贷款买车方式30（二）目前的汽车贷款业务存在两大问题311、销售顾问不专业，贷款利率不透明312、主推一种贷款方式，消费者选择余地小32（三）汽车贷款需要公平、透明33第四部分 微小企业贷款35五、银行主动寻找客户，拼抢小企业融资业务351、银行主动出击，多家银行跟进352、杭州银行上海分行定位“经销商金融服务专家”35【银联信分析】微贷业务发展经验借鉴37（一）微小企业贷款“六项机制”37（二）德国IPC公司微小贷款核心技术解析381、培训体系382、激励体系383、组织方式394、信贷分析415、背景资料交叉检验43（三）包商微小信贷的主要经验44第五部分 形势政策解读46六、监
4、管层检查二套房贷，改革房价统计方法46七、六家银行存款准备金率提高50个基点47第六部分 信贷营销管理48八、交行推出“圆梦世博年，贷乐无限”客户回馈活动48【银联信分析】我国银行个贷业务发展的特点491、注重个人信贷品牌建设492、重视市场细分，对目标群体开展交叉销售493、做“专”做“精”，体现差异化策略494、充分发挥网站作为虚拟销售渠道的作用50第七部分 风险管理51九、个贷影响尚不明显，银行须防患于未然51【银联信分析】风险与市场：银行个人房贷的两难选择52第八部分 市场环境分析54十、九月份金融运行情况分析541、广义货币增长19.0%542、9月新增人民币贷款5955亿元543、
5、人民币存款9月份增加1.45万亿元554、银行间市场交易活跃，市场利率总体有所上升56【银联信分析】对9月份金融运行情况的分析56十一、九月份房地产运行情况分析561、房地产开发投资继续增长562、9月商品房销售面积环比上升52%583、房地产开发企业资金来源情况594、70个大中城市房屋销售价格指数环比上涨595、全国房地产开发景气指数继续降低62十二、九月汽车产业运行情况分析631、9月汽车产销均增长632、乘用车各类车型全面增长，表现明显好于商用车643、1.6升及以下乘用车市场份额继续回升654、企业库存回补明显665、乘用车自主品牌市场份额月度环比继续回升666、行业企业经济效益继续
6、保持良好发展态势67第九部分 竞争动态监测68十三、区域市场个人信贷业务竞争监测681、上海9月个人住房贷款减少4.8亿元682、武汉9月新增个贷近20亿683、宁波个人住房消费贷款发放放缓694、济南房贷增额连降7个月695、成都前三季度个人消费贷款新增779亿元706、8月湖南个人房贷增长继续减缓70十四、银行同业个人信贷业务竞争监测701、中行广东10年助学贷款5.4亿702、中行率先上调首付至三成713、工商银行岳阳分行个贷余额9.4亿元714、工商银行北京分行个人贷款再添新产品715、农行潍坊分行存量和增量份额均居山东农行系统第1位726、光大银行回归基准利率，广州首套房贷难觅折扣7
7、37、招行武汉分行推“空中贷款”738、凤凰农信社推出“尊师重教”住房贷款749、邮储银行在小额信贷上做足大文章7410、北银消费金融新推“明师贷”贷款产品75图表目录图表1：部分城市调控细则纵览12图表2：10月1号至6号全国部分城市商品住宅成交量汇总13图表3：汽车贷款的主要途径30图表4：部分豪华车品牌主推的金融产品33图表5：微贷部门组织方式40图表6：信贷员分析数据的采集思路42图表7：产品收入42图表8：其他经济活动收入42图表9：客户的还款意愿评价43图表10：客户个人素质和品质评级43图表11：2010年1-9月M1、M2增长走势图54图表12：2009年9月-2010年9月新
8、增信贷情况55图表13：2010年1-9月房地产企业完成投资及增速情况57图表14：2009年9月-2010年9月国房景气指数图62图表15：2009年1月-2010年9月汽车销量对比图63图表16：2009年1月-2010年9月汽车产量对比图64图表17：2010年9月各类车型产销情况（单位：万辆）65第一部分 专题研究一、“靴子”突然落地，楼市再现冰冻（一）楼市二次调控，主推“问责”9月29日晚，国务院联合多个部委出台措施遏制房价过快上涨，措施包括要求地方政府立即制定细则，三套房停贷以及首套房首付上调，房价上涨过快地区限制购房套数等。新政还表示将加快推进房产税改革试点并逐步扩大到全国。1、
9、新政五大内容（1）加大各项政策措施的落实力度，严格实行问责制各地要结合本地区房地产市场实际，立即研究制定贯彻落实国发201010号文件的实施细则，加大各项政策措施的落实力度。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。住房城乡建设部、监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。（2）完善房地产税收政策，加强税收征管加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清
10、算和稽查。利用房地产价格评估等手段强化税收征管，加强对二手房交易中订立“阴阳合同”等偷逃税款行为的查处。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。（3）切实增加住房有效供给，全力加快保障性安居工程建设严格住房用地供应和住房建设年度计划的管理，加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。各地要全面落实保障性安居工程建设资金，加快建设进度，强化工程质量和施工安全管理，全面完成保障性安居工程建设任务。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。（4）进一步加强市
11、场监管，严肃查处违法违规行为加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地。（5）加快信息系统建设，加强舆论正面引导各地要加快房地产市场和个人住房信息系统建设，为群众住房消费和加强房地产市场管理提供全面、及时、准确的信息。要积极引导新闻媒体加强对房地产市场调控政策、保障性住房建设、符合国情的住房消费观念和打击违法投机等方面的宣传报道，合理引导市场预期。2、契税和
12、个人所得税方面将对个人购买自用普通住房减半征收契税调整为对个人购买属于家庭唯一住房的普通住房，减半征收契税；将对个人首次购买90平方米及以下普通住房减按1%税率征收契税，调整为对个人购买90平方米及以下且属于家庭唯一住房的普通住房，减按1%税率征收契税；对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税，但在2009年10月1日至2010年9月30日之间已经出售住房且目前尚未购置住房，并自出售住房之日起一年内重新购房的，仍可享受原优惠政策。此次调整旨在保证居民基本居住需求的同时，合理引导住房消费，抑制投机性购房
13、。3、楼市新政亮点信贷方面：暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。税费方面：购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，契税减半征收。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。行政方面：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。此次新政有两个特征：一是由国务院层面出台政策；二是由多部委联合出台政策。通常在房价没有较大上涨的情况下，国务院不会出台政策。国十条4月份颁布后，市
14、场在经过4个多月僵持后，成交量8月开始逐步回升，随着“金九银十”的到来，调控的药效在逐渐减弱。一边是手握巨量库存的地产开发商，一边是购房冲动再次被点燃的广大消费者，楼市狂潮一触即发。新政选择十一假期前出台，可谓用心良苦。银联信分析师认为，此次的政策谈不上“二次调控”，因为这些仍然是“新国十条”里的内容，只是进一步的细化和深化。只是，“新国十条”里80%的内容都是没有落实的，这次是在继续落实。政府调控楼市的初衷就是严厉打击房地产炒作行为。通过税收、金融等方面的政策措施来调控房地产，就能起到打击炒作的效果。（二）城市楼市调控细则国庆前夕，多部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨。此后，深圳、上海、厦
15、门等城市相继出台了限购令，宁波、杭州、南京、天津、海口、广州、三亚和大连等12个城市陆续跟进。除了要求首套房首付三成，停止发放三套房贷外，限购政策成为近期密集出台的地方细则中的重要砝码。1、部分城市楼市细则（1）广州：限内限外限年龄10月15日，广州限购令“尘埃落定”，四部门联合制定出台了1311号意见，并从意见印发之日起执行。1311号意见包括4方面调控措施：一是限制炒房措施：第一，户籍家庭和常住非户籍家庭(家庭包括夫妻双方和未成年子女，常住认定标准为能够提供在该市1年以上的纳税证明或社保证明)只能新购1套商品住宅。第二，非常住的外地个人和家庭不得购买商品住宅。第三，未满18岁的人士不得单独
16、购买商品住宅。第四，外国人、外资企业购房按照住建部2006年171号文等有关政策严格执行。二是限制贷款措施：第一，各商业银行严格执行差别化住房信贷政策，对第2套房贷首付比例不得低于5成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；第3套及以上房贷全面停贷。第二，禁止各商业银行发放消费性贷款用于购买住房；禁止发放浮动型住房贷款和不指明用途的住房抵押贷款；禁止在全额还款前追加贷款。第三，住房公积金同步实行差别化信贷政策，对购买经济适用住房和90平方米以下首套商品住房的，首付比例可为2成；首次购房但建筑面积超过90平方米的，首付比例为3成；第2套房贷的，首付比例不低于5成；第3套及以上房贷的，全面停贷。三是
17、土地增值税调控措施：按照广州市地方税务局关于调整我市土地增值税预征率的公告(广州市地方税务局公告2010年第1号)的规定，实行差别化的土地增值税征收政策，对经济适用住房不预征，对普通商品住房按2%的税率预征，对非普通商品住房按3%的税率预征，对别墅按4%的税率预征。对定价过高、涨幅过快的楼盘，市地税局将会同市国土房管局密切关注，并由市地税局重点对其进行土地增值税清算和稽查。四是扩大住房保障的措施：在完成在册低收入住房困难家庭保障任务后，将逐步扩大住房保障惠及面。多渠道加快、加大公共租赁住房建设，妥善解决“夹心”阶层的住房困难问题。细节解读：1311号意见所指的商品住房包括一手住房和二手住房；交
18、易时间的认定，一手住房按网签时间来认定，二手住房以房地产交易登记部门业务收件时间来认定。对于商业银行和住房公积金的第2、3套房贷的认定标准，将严格采取“既认贷又认房”的审查办法。市国土房管局已明确与各商业银行和住房公积金信息共享的房地产档案查询平台的工作措施，确保“既认贷又认房”的审查办法落到实处。（2）海口：即日起至年底前限购1套房14日，海口出台关于进一步贯彻实施促进房地产市场平稳健康发展政策意见(以下简称意见)，暂时实行限定居民家庭购房套数政策。从即日起至2010年12月31日，海口及外省市居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女)只能在海口新购买1套商品住房。此次海口楼市调控，还严格了差别
19、化住房信贷政策。意见规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括贷款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付比例不得低于总房价的50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对购买第三套及以上住房的，按有关规定暂停发放购房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂缓发放购房贷款。按照国家有关规定，海口将对购买普通商品住房、非普通商品住房，首次购房和非首次购房的，继续实行差别化的税收政策，并加强税收征管。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。利用房地产价格评估等手段强化税收征
20、管，加强对二手房交易中订立“阴阳合同”等偷逃税款行为的查处。按照有关规定加快推进房产税改革试点工作。（3）天津限购令出台：每户只能新购一套10月13日，天津市政府发布通知，将进一步加强房地产宏观调控，促进天津市房地产市场持续健康发展。规定本市及外省市居民家庭在市内六区范围内只能新购一套商品住房，对于违反规定购房者，将不予受理权属登记手续。房贷方面，各商业银行暂停发放居民家庭(包括购房人、配偶以及未成年子女)购买第三套及以上住房贷款；暂停发放不能提供一年以上当地纳税证明纳缴证明的非本地居民的购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整为30%或以上；购买第二套住房的家庭贷款，严格执行首付款不低于
21、50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍。通知称，对个人购买普通住房，且住房属于家庭唯一住房者，可减半征收契税。对于个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房者，将按1%税率征收契税。而对于出售自有住房并在一年内重新购房的纳税人将不再减免个人所得税。通知还规定，土地管理部门优先安排保障性住房建设用地，加强用地和建设监管，确保项目按期开工、竣工。对于已供应的各类保障性住房用地，不得改变土地性质和土地用途，不得提高建设标准、增加套型面积。通知重点强调，要加大经济适用住房、限价商品房等保障性住房建设力度，并大力推进公共租赁住房建设。（4）杭州版限购令出台，三套房停止放贷继上海出台12条
22、房地产调控细则之后，10月11日，杭州版“限购令”出台。新政规定，杭州市及外省市居民家庭只能在该市新购买一套商品住房；此外，还将落实差别化信贷和税收政策，并自此停止一切购房补贴政策。但是，杭州新政细则中并没有涉及房产税。在杭州市出台的关于进一步加强我市房地产市场调控 加快保障性住房建设的实施意见（以下简称实施意见）中，主要根据近期国家及浙江省有关调控政策进行细化落实。其中，“限购令”被业界视为最为严厉的一条政策。实施意见规定：自本实施意见发布之日起，暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购买一套商品住房（含二手存量住房）；严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定；对违反规定购房的，不予办理房
23、地产登记；停止执行购房补贴政策，恢复征收房地产登记等相关收费。在“限购令”之外，杭州还将对外地投资客实行贷款限制。实施意见规定，对非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前两年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。凡不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。实施意见还明确，首付比例与贷款利率相应提高，并对三套房及以上停止放贷。该实施意见提出落实差别化信贷政策，各商业银行对居民家庭 （包括夫妻双方及未成年子女）贷款购买商品住房的，其首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1
24、.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。实施意见还提出，要落实差别化税收政策。对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，税务部门要加强税务稽查，严格土地增值税清算管理。值得注意的是，杭州将通过商品预售申报控制开发商任意提价的行为。楼盘申请商品住房预售许可时应实行一房一价，严格按照申报价格实行明码标价并一次性公开销售，提高销售价格的，需经物价管理部门备案并公示。在如此严厉的杭州房产新政之下，供需双方都将陷入观望，住宅交易量可能会急剧萎缩。在保障住房方面，实施意见明确要加大保障性住房建设力度，2010年市区开工建设保障性住房（含拆迁安置房）540万平方米，通过收购、采购二手存量住
25、房以及普通商品住房，增加保障性住房房源。同时，研究制定公共租赁住房发展规划和年度计划，出台公共租赁住房建设管理办法，明确公共租赁住房建设管理的目标任务和建设标准、管理模式、准入退出机制等。（5）南京：有二套房者不得购房10月12日下午，南京市住房保障和房产局在其官方网站公布了房产新政细则。与上海、杭州等城市限制新购一套住房不同的是，该市限购的是第三套住房已有二套以上住房的家庭将暂时无法购房。此前一天，江苏省住建厅刚刚公布了24条房产新政，要求房价过高或上涨过快的城市建立普通商品住房预售价格备案制度。南京出台的细则对此明确规定，开发商在申报价格后须明码标价，“一套一标”，3个月内不得调高。一、有
26、二套房者暂不得购房。该市细则再度要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放贷款。与杭州等地一样，南京要求对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。该市细则还要求“各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房”。为了保障居民自住改善型需求，严控投机炒房，该市新政规定暂时限制购买第三套住房，“违反上述规定、不能提供相关证明的，银行不予贷款，房地产登记机构不予办理权属登记”。“限购令”严厉程度出乎预料，与上
27、海、杭州只能“新购一套住房”相比，南京打击炒房的力度更大凡已有二套以上住房的家庭，均将暂时不得新购住房。二、20日起停发购房补贴。在契税和个税方面，南京细则与前天出台的江苏省新政基本保持一致购买家庭唯一住房的，减半征收契税，其中购买90平方米及以下普通住房的，按1%税率征收契税。除此之外购买普通住房的，均不得享受优惠，一律按3%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。该市新政明确，自本月20日起停止执行该市的自住改善型购房补贴政策。去年年底，南京延续调控政策，对自住型、改善型购房消费以及保障性住房消费，均有一定数额的购房补贴。三、新售楼盘“一套一标”。11日，
28、江苏省住建厅等部门下发了关于进一步促进房地产市场平稳健康发展加快推进保障性住房建设的通知，要求建立普通商品住房预售价格“备案”制度。（6）上海首提房产税试点准备10月7日，上海市政府发布通知，批转了由上海市住房保障和房屋管理局、上海市城乡建设和交通委员会等部门制定的关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见。一、各区县政府、各部门要统一思想，提高认识，坚决贯彻落实国务院房地产市场调控一系列政策，切实采取有力措施，强化工作责任，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件。二、各商业银行对居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)贷款购买商品住房的，其首付
29、款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。严格执行国家有关规定，对非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。凡不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。各商业银行要认真执行国家有关部门制定的第二套住房认定标准，并加强对消费性贷款管理，禁止消费性贷款用于购买住房。三、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首
30、付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元。对为改善居住条件购买第二套住房的，每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万元。贷款首付款比例不低于50%。暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。四、本市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。自本意见发布之日起，暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违反规定购房的，房地产登记
31、机构不予受理房地产登记。五、按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。六、财税部门要严格执行国家有关房地产交易环节税收政策的规定。要按照税法和有关规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，按不同的销售价格确定土地增值税预征率。住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。要会同有关部门重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查。七、为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房(配套商品房)
32、允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。具体办法另行制定。八、对2010年7月1日后取得建筑工程施工许可证的商品住房项目预售应达到的工程进度标准作调整，即完成至主体结构封顶并通过验收。房地产开发企业凭主体结构分项、分部工程质量验收证明书，申请商品住房预售许可。九、着力推进住房保障工作。逐步放宽廉租住房准入标准，对符合条件的申请家庭要做到“应保尽保”，并努力提高实物配租比例。年内在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。积极推进公共租赁住房工作，制订相关配套措施，抓紧建设和筹措一批公共租赁住房。进一步推进中心城区二级旧里以下房屋改造，有计划地开展郊区城镇危棚简屋改造
33、。全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套，并提升市政公建配套水平。十、增加居住用地供应总量，确保完成本市2010年度住房供地1100公顷的计划目标。积极开展大型居住社区土地储备工作。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。完善土地供应制度，对商品住房项目，土地出让合同中应明确保障性住房配建比例、开竣工时间、违约处罚条款等内容。其中，对中小套型普通商品住房项目，土地出让合同中还应明确套型面积。十一、规划国土资源、建设交通、住房保障房屋管理等部门要加强项目规划、建设、预售许可管理，限制拆零申领项目工程规划、建设、预售许可。建设工程规
34、划许可证、建筑工程施工许可证的建设规模和商品住房的预售规模不得低于3万平方米。项目规模小于3万平方米的，应一次性申领建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。房地产企业应严格执行国家和本市关于商品房销售管理规定，严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售。销售价格超出申报价格的，应再次报房管部门备案。十二、充分发挥上海市房屋状况信息中心的作用，加强房地产交易秩序监管，对房地产企业虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，可采取暂停网上销售，记入信用档案，降低直至取消资质，暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等措施。严肃查处房地产经纪机构与房地产开发企业联手炒作、哄抬房价，从事
35、国家和本市禁止流通的房地产转让业务，怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。10月9日上海房管局等8部门权威解读调控细则“沪十二条”，而长假过后各楼盘则呈现涨跌互现势头，有部分楼盘较“十一”前已直降1%，也有新江湾城等楼盘逆势单价飙到7万/平米。（7）厦门5条，严过深圳10月1日，厦门市国土房产、金融管理、税务等七个单位联合下发关于贯彻住建部等五部委房地产宏观调控政策促进我市房地产业持续健康发展的意见。意见出台的目的是进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。主要措施有五项。一、严格执行差别化住房信贷政策。各商业银行暂停发放
36、居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。二、调整房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策。三、采取临时性限购措施。从即日起至2010年12月31日，同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。四、严格商品房预售管理，加强市场监管。五、切实加快保障性住房建设和分配。已经开工建设的保障性住房，要加快建设进度，确保按时交房。已具备配租配售条件的，要按照公开、公平、公正的原则，做好配租配售工作。同时根据该市保障性住房需求，新规划
37、建设一批保障性住房和公共租赁住房。市场反应：厦门国庆七天楼市交易量缩水在厦门市房地产交易权籍登记中心了解到，从“十一”期间楼市成交情况来看，二次调控给厦门楼市带来一定影响：10月1日至7日，商品住宅共成交371套，日均成交53套，成交均价11625元/平方米，而国庆前三天均在百套以上的成交量。同时，厦门是一个对外来依赖度较高的市场，新政限制异地客户在厦购房，将使厦门失去30%以上的客户。（8）深圳：户籍市民限购两套房9月30日，深圳第一个出台新的城市调控细则，主要内容是：本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)，限购两套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的
38、非本市户籍居民家庭，限购1套住房。在暂停在本市拥有2套以上(含2套)住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上(含1套)住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。对境外机构和个人购房，严格按照有关政策执行。而自本通知发布之日起，所有商品住房交易必须执行本通知规定。交易时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。2、地方细则调控着重“四限合一”4月份“国十条”后陆续出台的各地的房产新政，除了北京新政比较强势外，其他各地比预期的更加“温柔”，并且调控力度随时间而弱化，部分城市避重就轻。在“929”二次调控出台之后的短短十多
39、天内，深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州等相继出台了“限购令”，加上4月30日最早推出“限购令”的北京，目前全国已经有十几座城市限购，这也使得本来是非常规的“限购令”已成为常见的调控手段。从各地细则上看，北京、上海、厦门、杭州、天津、温州、广州和大连的“限购令”如出一辙，除了表述上的差异外，在政策内容上几乎没有任何区别。8地“限购令”的核心在于“每一户家庭可新购一套住房”。换言之，不管此前有多少套住房，不管是本地户籍还是外地户籍，都有且只有新购买一套住房的资格和权利。海口和厦门两地的“限购令”有时间限制，均表示2010年底前一户家庭限购1套住房。相比之下，宁波、深圳和福州在执行“限购令”的基础
40、上，还加上了“限外令”，也就是对无法提供在该市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非该市户籍居民，暂停购房资格。而京沪厦的政策中，没有在当地纳税、社保证明的非当地户籍家庭，也有新购买一套住房的资格。与其他城市相比，较晚出台的福州版楼市细则最为严厉，不仅要求“限购”和“限外”，而且规定，福州户籍居民家庭如果没有房子，也只能新购买一套住房。除了“限购令”和“限外令”，“限贷令”也成为楼市调控措施的通用手段。国家全面叫停第三套房贷款，第一套住房贷款一律三成起，严控消费类贷款用于购房，各地在执行差别贷款政策完全一致。在限购、限外、限贷的基础上，“限价令”也开始闪现身影。据传，上海楼盘将开始“限价”，新
41、盘售价只能降不能涨。此前，上海市也曾出台“通知”规定，“各区（县）房管部门要强化对商品住房项目销售价格和变动幅度等的指导和审核，房地产开发企业调整销售价格超出已备案销售方案范围的，应当再次报所在区（县）房管部门备案。”图表1：部分城市调控细则纵览日期城市三套房贷公积金贷款限购调整税收房产税试点土地增值税清算稽查增加土地住房供给惩罚违规房企9月29日全国4月30日北京9月30日深圳10月1日厦门10月7日上海10月9日宁波10月10日福州10月11日杭州10月12日南京10月13日天津10月14日海口10月14日温州10月15日广州10月18日大连数据来源：银联信整理（三）市场反应：效果初现，黄
42、金周多地楼市遇冷在二次调控出台后，9月30日，二级市场首先给予回应，地产股大涨超过预期，有业内人士表示，因为房产税未出台，调控力度好于业内预期，所以才出现了这样的结果。不过，政策在“十一”黄金周开始显现效果。全国多个城市的楼市观望气氛浓厚，成交量明显下降，有专家认为，新政再“十一”黄金周前出台，致使黄金周成交量大幅下跌，可能成就近几年最“冷”的黄金周，市场将再度回归理性。图表2：10月1号至6号全国部分城市商品住宅成交量汇总城市成交套数北京782广州1749深圳2313济南101南京133武汉1480（加7日）青岛1474（加7日）成都381重庆330数据来源：银联信整理（1）北京：成交量急剧
43、萎缩，房价依然坚挺根据北京房地产交易管理网统计，10月1日至6日，北京市新建商品房网签总量为782套，日均仅为130套。较国庆节前6天(9月25日至30日)的3939套，跌幅超过80%，与9月同期相比也有近51%的跌幅。而二手房交易情况也不乐观，与9月30号北京二手房签约量达到1067套相比，10月1日至6日，北京二手住宅网签总量仅为138套，相比于国庆节前6天的5351套，跌幅高达97%，与9月同期相比跌幅也有94%。有业内分析师表示，五项措施的出台显然是针对8、9月份房地产市场出现的量价齐升回暖势头的打压，而从黄金周市场的实际反应来看，已经起到了一定的效果。不过，与成交量大幅下跌称对应的却
44、是部分楼盘房价的依然坚挺，有数据显示，“十一”期间，万科北京旗下半岛家园项目成交均价为15163元/平方米，比其第一期的13677元/平方米，上涨11%；而之前一直以17000元/平方米左右排号的远洋新悦项目，“十一”期间价格为20000元/平方米，上涨17.6%。（2）上海：房展会观望气氛浓厚“十一”黄金周期间，上海楼市成交量并没有出现明显的回落，不过在新政的影响下，素有“上海楼市风向标”之称的“假日楼市”房展会现场虽然人气依然旺盛，但是观望气氛十分浓厚，看多买少成为假日楼市的主基调。从观展人数来看，此次房展会的人气已经远超五一房展会，也大大超出了众多参展开发商的预期。从展会现场就能看出，众
45、多展位上挤满了拿资料问情况的市民，比较热门的楼盘展位上拿资料都要排上不短的队伍，众多开发商大呼没想到竟然有这么多的参观者。不过开发商也表示，虽然参观者人数超过预期，但是大多数购房者都是只看不买。而且，由于节前调控政策的出台，也让不少开发商对后市并不乐观，虽然表面上底气十足，少有折扣出现，但对于后续政策的出台依然有所顾忌。有开发商表示，此次二次调控说明政府对遏制房价的信心非常坚决，此次调控或将成为压倒房价的最后一根稻草。（3）广州：好于去年国庆，低于中秋楼市有数据显示，10月1日至6日，广州网签卖楼1749套，日均292套，远低于9月日均销售量416套，下降了三成，也比与其相差一周时间左右的中秋
46、楼市日均351套的成交量少很多。业内人士指出，“9.29”二次楼市调控政策的效果将进一步显现，更大的影响还会在接下来的10月显现，预计年底广州楼市将难再出现火爆场面。不过广州此次黄金周的“成绩单”虽然比不上中秋楼市，但与去年国庆楼市相比还算是火爆的，去年国庆前六天广州网签704套，日均仅117套，今年是去年的2.5倍。而在这期间，这段时间被炒的火热的亚运城项目贡献了不小的力量，10月1日至6日，亚运城共签约309套，成为黄金周楼盘销售状元，而由于坐拥亚运城，番禹区也成为广州黄金周期间成交量最多的区域。另有数据显示，10月1-6日广州一手楼成交均价12108元/平方米，市中心楼价为19452元/平方米。而在去年国庆广州市中心楼价在1.3万-1.8万元/平方米之间，城郊四区楼价在4000-11000元/平方米之间。今年黄金周比去年略有上升。（
