北京丽泽金融商务区三期土地一级开发实施方案B9B11.doc

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1、北京丽泽金融商务区三期（B9、B11地块）土地一级开发实施方案二零一零年三月特别提示2010年北京丽泽开发建设有限公司拟实施丽泽金融商务区B2B5、B9、B11项目六个地块的土地一级开发工作，为了更快地实施土地一级开发，运作好本项目，完成丰台区土地开发计划，北京丽泽开发建设有限公司拟分三期实施土地一级开发，其中B2、B3地块为一期，B4、B5地块为二期，B9、B11地块为三期。本实施方案为三期（B9、B11地块）土地一级开发实施方案。为了利于项目资金筹措和投资计划安排，本实施方案第一部分到第六部分的具体成本测算为B9、B11项目用地的实际土地一级开发成本，在第七部分对B9、B11项目用地的实际

2、一级开发成本汇总，预计B9、B11项目用地实际土地一级开发总投资额为258734.55 万元。考虑到项目土地一级开发成本需要统一核算，在投资分析中，各期土地一级开发成本、土地出让金、项目入市交易底价、项目用地成交预期价格均采用总价款分摊原则。分摊系数各期地上规划建筑面积/项目总规划建筑面积。按上述原则分摊后：1、B9、B11项目用地用入市交易土地一级开发综合成本372037.7万元；2、国有土地使用权出让价款74738.04万元；3、入市交易土地一级开发底价总价446775.74万元；4、B9、B11项目用地土地市场交易价格为479643 万元，盈利能力1.07 。摘 要一、基本情况1、北京丽

3、泽金融商务区B9、B11地块总用地面积22.027公顷（折合330.405 亩），其中，国有土地1.9 公顷，集体土地20.127公顷（折合301.905亩）。2、B9、B11地块需要拆迁现状建筑物总面积为172769 平方米。其中，农业居民住宅建筑面积25565 平方米，集体非住宅建筑面积132704平方米，国有非住宅建筑面积14500平方米。用地内共有农业居民226 户，人口670 人。二、征地补偿项目需征收集体土地用地301.905亩，征地补偿总计为48547.34万元，征地及安置人员补偿标准（不包含征地税费）折合160万元亩。三、拆迁补偿项目用地范围内住宅类拆迁安置方案，采用定向回迁补

4、偿安置；非住宅拆迁采用货币补偿方案。1、农业居民住宅拆迁补偿，包括：房屋拆迁补偿价，各项拆迁补助及奖励政策、人均50平方米的优惠购房指标。农业居民回迁安置在C9用地，购房优惠价按6300元/平方米建筑面积计取。2、农业居民住宅被拆迁人平均补偿13945元平方米；集体非住宅平均补偿3225元平方米；国有非住宅平均补偿18725元平方米。四、回迁、还建安置1、B9、B11项目用地农业居民670 人，回迁住宅建筑面积安置标准为50平方米人，B9、B11项目用地农业居民需要33500平方米的回迁安置房。农业居民回迁在C9用地，C9可利用规划建筑面积19万平方米，可安置B9、B11项目用地上全部农业居民

5、；五、农民定向回迁效果1、按照B2B5、B9、B11整体综合考虑计算，农业居民回迁安置优惠购房价格平均为6300元平方米，现农业居民户均居住面积112平方米，户均拆迁补偿款为155.44万元。如按人均建筑面积50平方米的标准，每户2.7人计算，每户回迁建筑面积为135平方米，回迁人需交纳回迁房款85.05万元户,每户补偿款余额为70.39万元。六、土地开发程度和供应计划1、B9、B11项目用地完成土地一级开发时的市政基础设施条件达到“七通一平”熟地状态。2、B9、B11项目用地土地一级开发从获得授权起始，至完成开发公开上市挂牌交易供应土地，需23个月，整个土地一级开发工作预计2012年完成，具

6、备入市交易条件。七、入市交易土地一级开发综合成本、底价1、B2B5、B9、B11总项目用地入市交易土地一级开发综合成本1057826.84万元，折合楼面熟地价为6692元平方米。按照B2B3、B4B5、B9B11三个项目的地上规划建筑面积确定各个项目的分摊系数，其中B9、B11项目用地分摊系数为35.17%。2、B9、B11项目用地分摊入市交易土地一级开发综合成本372037.7万元，折合楼面熟地价为6692元平方米；分摊国有土地使用权出让价款74738.04万元，折合楼面价为1344元平方米；分摊入市交易土地一级开发底价总价446775.74万元，楼面单价8037元平方米。八、土地交易收入预

7、测B9、B11项目用地分摊土地市场交易价格为479643 万元，盈利能力1.07 。方案分析、市场预测表明，项目用地在征地补偿、拆迁安置和土地市场交易方面，其经济效益、社会效益都是可行的。目 录第一部分 项目基本情况1一、项目概况1（一）项目名称1（二）拟申请授权开发单位1（三）项目区域位置1（四）自然环境分析2二、项目背景2（一）北京丽泽金融商务区背景2（二）区位情况3三、土地利用现状情况4四、地上物现状5（一）地上建筑物及人员情况5（二）用地内古树、文物、古迹6五、主要规划指标说明7（一）综合规划方案7（二）主要经济技术指标7六、人文环境7七、开发进度和供地数量、时间预测8第二部分 编制依

8、据9一、方案依据9二、法律法规依据9三、项目依据10第三部分 项目市场分析11一、北京市房地产市场分析11（一）房地产开发投资高速增长11（二）开发供给不断恢复11（三）住宅销售市场价格持续上涨，销量出现下滑12（四）房地产企业项目到位资金增幅扩大12二、丰台区市场分析12（一）丰台区经济发展状况12（二）丰台区近年土地一级市场概况13（三）丰台区房地产市场概况14第四部分 工作方案15一、征地工作方案15二、拆迁工作方案16（一）拆迁补偿方案16（二）用地现状情况17（三）住宅拆迁补偿18（四）集体非住宅拆迁补偿19（五）国有非住宅补偿20（六）拆迁实施计划21（七）拆迁补偿款估算21三、市

9、政建设工作方案22四、定向回迁安置方案25（一）C9回迁住宅25第五部分 土地供应方案26一、供应土地的数量和时间26二、供地时点开发状态及开发成本支付情况26三、房屋建设需要接用市政的时间和需求26第六部分 开发进度27第七部分 投资方案29一、项目的静态总投资测算29二、政府土地收益估算31三、入市交易底价估算31四、土地市场对项目承受力分析31（一）项目二级开发完成后可以实现的销售收入预测31（二）项目二级开发成本及费用33（三）项目二级开发利润、税金34（四）项目熟地市场预测价格35（五）项目承受能力分析36第八部分 项目融资方案37第九部分 监管措施37第一部分 项目基本情况一、项目

10、概况（一）项目名称北京丽泽金融商务区三期（B9、B11地块）土地一级开发（简称B9、B11项目用地）（二）拟申请授权开发单位“北京丽泽开发建设有限公司”注册资本金3亿元，为丰台区国资委全资拨款成立的“北京丽泽金融商务区控股有限公司”下属全资子公司，拟申请由“北京丽泽开发建设有限公司”作为丽泽金融商务区B9、B11地块的土地一级开发实施主体。（三）项目区域位置北京丽泽金融商务区（简称商务区）位于丰台区，毗邻城市核心区的西南部，地处北京市西南二环菜户营立交桥与西三环丽泽立交桥之间，东距菜户营立交桥约1.3公里，西距丽泽立交桥约1公里，北距西客站1.8公里，距北京南站2.6公里，地理位置优越。本次拟

11、开发的B9、B11地块位于丽泽路的南侧，属商务区核心区域，四至如下。具体位置详见图1。B9项目用地四至：东至莲花河西路，南至规划柳村路、规划骆驼湾南路，西至规划骆驼湾西路，北至丽泽路；B11项目用地四至：东至规划菜户营西一路，南至万泉寺东路，西至莲花河路，北至丽泽路。图1 区域位置示意图（四）自然环境分析丰台区地势西北高、东南低，呈阶梯下降。按地形分为三个地貌区：1、低山与丘陵：低山分布在羊圈原后甫营以北，面积为800公顷，其中石灰岩占三分之二。丘陵分布于梨园村、大沟村以北的为碎屑沉积丘陵，以南的为石灰岩质丘陵。2、台地：位于永定河以西，八宝山断裂和良乡前门断裂之间。3、平原：在永定河以西王佐

12、乡东部和长辛店乡东部的东河沿、张郭庄、长辛店、赵辛店村，土地面积2800公顷。东部凉水河以北与城区接壤地带，海拔40米属古永定河冲积扇高位来源，面积1400公顷。低位平原：分布于永定河以东，面积为1.57万公顷。海拔从60米向东南降到35米，平均坡降1%。本区域地处华北大平原北部（北纬40）,西北靠山，东南距渤海150公里。冬季受高纬度内陆季风影响，寒冷干燥；夏季受海洋季风影响，高温多雨，是典型的暖温带半湿润季风性大陆气候。二、项目背景（一）北京丽泽金融商务区背景北京丽泽金融商务区是北京市“一主一副三新四后台”金融业总体空间布局的重要组成部分，是首都金融服务功能、带动南城产业升级的一项重要战略

13、举措。2008年4月30日，北京市委、市政府发布关于促进首都金融业发展的意见（京发20088号）（以下简称意见）中，丽泽金融商务区正式纳入了北京市金融业总体空间布局规划，成为北京市“一主一副三新四后台”金融业空间布局规划“三新”中的“一新”，功能定位得到明确。意见“确定规划丰台丽泽金融商务区为新兴金融功能区，主要聚集新兴金融机构。充分利用商务区的地理区位和交通便捷优势，加强规划，整体开发，突出功能，与其他金融功能区形成功能互补、合作共赢、协同发展的格局，建设成为现代化首都金融发展新空间和新兴金融机构聚集区。”北京丽泽金融商务区将来主要聚集银行、保险、证券等金融业总部，创业投资、私募股权基金等新

14、兴金融机构，金融期货市场等金融要素市场和各类金融投资机构，以及国内外大型企业总部。成为“立足北京、服务全国、面向世界”的新兴金融机构聚集区。北京市委、市政府对丽泽金融商务区的发展建设工作高度重视。刘淇书记、郭金龙市长都对商务区给予了特别关注和支持。吉林常务副市长、黎晓宏秘书长也多次带队到商务区进行专题调研，帮助明确商务区的功能定位、协调解决开发建设中遇到的问题。经过2008年的精心准备，2009年，B6、B7地块的土地一级开发作为区重点项目率先启动并基本完成。2010年随着新规划方案的编制、审批的落实，商务区总建设规模约900万平方米（其中地上建筑规模约670万平方米，地下建筑规模约230万平

15、方米），北京丽泽金融商务区土地一级开发工作即将进入全面开发阶段。为加快丽泽金融商务区的开发，丰台区国资委专门成立了“北京丽泽金融商务区控股有限公司”，其下设全资子公司“北京丽泽开发建设有限公司”，由子公司负责商务区范围内所有土地一级开发实施工作。根据区委、区政府的要求，2010年拟实施B2B5、B9、B11地块的土地一级开发。在上述背景下，北京丽泽开发建设有限公司拟申请作为丽泽金融商务区三期（B9、B11地块）土地一级开发实施主体，进行土地一级开发建设。（二）区位情况1、现状特征丽泽地区位于二环路菜户营立交桥与三环路丽泽桥立交桥之间，是北京城区内仅存的成片区的未开发地区，是城区内唯一距二环路最

16、近“城中村”聚集地，具有典型的城乡结合部特征。区域内绝大多数土地为集体所有制，行政管理具有城市、村镇双重特点。区域中已没有传统农业用地，现有农业人口的收入来源，主要是依靠出租土地、出租房屋。存在着大量无建设批准手续的房屋，该区域内除道路外，已全部被私搭乱建的建筑所覆盖，已无空地。其中，一部分是以“以租代征”形式长期出租的用地，多用于外地驻京办事处、联络处、市属企业生产、职工宿舍；城区拆迁统一安置的居民等，一部分是集体经营组织自营出租的商业用房、农贸市场、仓库、汽修、居住等各类房屋。存在着大量私搭乱建的现象，存在着安全隐患；由于基础条件差，大量的流动人员居住、生活条件极为简陋，防火安全和治安状况

17、极为恶劣。2、规划利用特征北京丽泽金融商务区位于西二、三环路之间，规划总用地面积8.09平方公里，是目前北京市三环以内最后一块成规模的待开发地区，具有建设新兴金融功能区的独特优势。一是具有明显的区位优势。该区域距天安门8公里、金融街5公里、总部基地2公里，处于京津冀经济圈的核心位置，是承接北京金融街、拓展北京金融街、完善北京金融街的最理想地段之一，是首都金融业辐射全国的重要门户。二是具有明显的交通优势。北京丽泽金融商务区北距北京西站1.8公里，东距北京南站2.6公里，南距南苑机场10公里，离首都机场和拟建的首都第二机场车程也只有40至50分钟，正在建设的地铁10号线毗邻商务区西侧，地铁14号线

18、东西贯穿商务区直达北京南站，16号线南北连接金融街，北京二环、三环以及丽泽路将丽泽金融商务区直接纳入市内快速交通体系。三是具有明显的环境优势和空间优势。北京丽泽金融商务区处于北京市重点绿化地区，怀抱历史悠久的莲花河、凉水河、丰草河，拥有大约900万平方米的建筑总规模，绿地与建设用地的比例将高达1：1，具有打造一流绿化景观、水系景观、建筑景观和营造良好生态环境的天然条件。三、土地利用现状情况B9、B11项目用地位于丰台区,西距西三环丽泽桥约1公里，用地范围为22.027公顷。1、用地现状权属B9、B11项目用地所占土地为丰台区卢沟桥乡菜户营村、三路居村所属的集体土地和部分国有土地。其中国有土地，

19、主要涉及市政桥梁所、海军航空兵家属宿舍院等单位。2、用地现状性质 表1 现状权属类型情况表 单位：公顷地块名称权属单位合计（一）集体土地面积（二）国有土地建设用地小计1、村镇工矿用地2、林地、绿地B9、B11三路居、菜户营22.02720.12720.12701.9 3、用地现状图 B9、B11项目用地范围图 B9、B11代征地四、地上物现状（一）地上建筑物及人员情况项目用地现状主要为农村居民点、集体非住宅、国有非住宅等，按照测绘部门提供的地上物测绘图，经测量统计，并与各村委会提供数据进行比较分析, B9、B11项目用地需要拆迁现状建筑物总面积为172769 平方米。其中，农业居民住宅建筑面积

20、25565 平方米，集体非住宅建筑面积132704平方米，国有非住宅建筑面积14500平方米。国有非住宅单位，主要涉及市政桥梁所、海军航空兵家属宿舍院等单位。根据2009年9月30日丰台区公安分局人口处提供的拆迁范围内在册人口数，结合菜户营村和三路居村委会提供的实际居住人口情况，B9、B11项目用地内共有农业宅基地院落127 个，户籍数226 户，人口670 人。表2 现状地上建筑物及人员情况现状房屋拆迁面积B9、B11项目用地（一）农业居民1、院127 2、户226 3、人口670 4、房屋面积（平方米）25565 （二）集体非住宅房屋面积（平方米）132704（三）国有非住宅房屋面积（平方

21、米）14500项目的用地现状照片如下： 照片1 项目地块现状（莲花河及B11民宅） 照片2 B9项目地块现状（临街商铺） 照片3 项目地块现状（B9民宅）（二）用地内古树、文物、古迹经区文物部门确认，B9、B11项目用地地上无古树、文物、古迹；最终以考古勘探的结果为准。五、主要规划指标说明（一）综合规划方案项目用地规划拟采用2009版商务区综合规划方案。项目用地各地块位置示意图如下图。图2 丽泽商务区各地块位置示意图（二）主要经济技术指标本次规划数据指标依据北京丽泽金融商务区“综合规划方案”编制，最终规划数据以商务区控制性详细规划为准。商务区B9、B11地块规划占地面积220270 平方米，地

22、上规划建筑面积555880 平方米。规划用途为商业金融用地和多功能用地（混合用地）。具体数据详见下表。 表3 项目地块规划指标 单位：平方米项目地块总用地面积其中总规划建筑面积地上规划建筑面积其中地下建筑面积建设用地面积代征绿地面积代征道路多功能用地商业金融用地B9、B11220270 80900 122700 16670 744880 555880 20520 535360 189000 注：表中地下建筑面积是按商务区地下总规模分摊取值的。六、人文环境丽泽金融商务区核心区，现存有市级文物保护单位金中都城墙及遗址公园遗址；地处北京市绿化隔离地区，规划绿地与建设用地比例为1：1，两侧有大片绿地和

23、休闲生态公园；已完成还清改造的北京市第二大观赏水系莲花河从北向南贯穿该地区；中国戏曲学院地处区域中心，首都经济贸易大学位于区域南部，首都医科大学与商务区仅一河之隔，教育资源丰富，文化底蕴深厚。该区域人文生态环境优美，未来有条件建成“在工作中休闲，在休闲中工作”的生态办公区。七、开发进度和供地数量、时间预测丽泽金融商务区B9、B11地块，预计用23个月的时间完成全部土地一级开发工作，达到上市交易要求。预计2010年5月开始办理规划意见书和用地预审手续；计划2010年6月办理拆迁许可证，启动用地拆迁工程；计划2011年2月开始办理市政开工手续。详见第五部分“土地供应方案”。第二部分 编制依据一、方

24、案依据根据丰台区政府对丽泽金融商务区实施土地一级开发的指示精神，结合示范区（B6、B7地块）的实施经验，本着维护拆迁补偿政策连续性、公信力；公平、公正的原则。B9、B11项目用地涉及到征地补偿、拆迁补偿、安置方案原则上采用示范区的政策。二、法律法规依据1、中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第8号）；2、城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号）；3、北京市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市2005540号）；4、北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法（京国土市2005302号）；5、北京市建设征地补偿安置办法（北京市人民政府令第148号）；6、北京市城市房屋拆迁管理办法（北京市

25、人民政府令第87号）；7、北京市集体土地房屋拆迁管理办法（北京市人民政府令第124号）；8、城市房屋拆迁估价指导意见（建住房2003234号）；9、北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案（北估秘2008019号）；10、北京市国土房管局关于印发的通知（京国土房管拆字20011234号）；11、北京市国土房管局关于印发的通知（京国土房管拆字20011147号）；12、北京市房屋估价办法（京房地评字1996573号）；13、北京市房屋土地管理局、北京市物价局关于印发北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准的通知（京房地评字1999656号）；14、北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法（京国

26、土用2005533号）；15、北京市基准地价（2009年）听证会材料；16、北京市国有建设用地供应办法（试行）（京政发20056号）；17、北京市丰台区人民政府关于北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见的批复（丰政函200493号）；18、市国土局发北京市土地一级开发实施方案编制和审核办法（征求意见稿）；19、关于建设项目征收集体土地涉及农村居民点搬迁需要建设定向安置房供地办法的初步意见（京国土市2007）774号。三、项目依据1、北京丽泽金融商务区综合规划方案（09版）；2、用地现状权属类型情况调查表；3、征地人员安置情况调查表；4、用地现状地上物及人员情况调查表；5、示范区B6、B7地块定

27、向回迁安置方案；6、示范区B6、B7地块土地一级开发实施方案；7、2010-2012年促进城市南部地区加快发展行动计划；8、丽泽金融商务区市政规划方案研究（北京市城市规划设计研究院2009年7月）9、本实施方案编制人员调查收集的相关资料。第三部分 项目市场分析一、北京市房地产市场分析2009年下半年以来，受土地开发投资力度加大和建安工程逐步恢复等因素影响，全市房地产开发投资增势强劲；开发供给不断恢复，竣工面积稳定增长；随着市场销售价格的继续上涨，销量出现下滑；金融贷款力度的加大以及销售市场的活跃使房地产企业项目到位资金增幅扩大。（一）房地产开发投资高速增长2009年4月下旬以来，随着我市土地一

28、级开发力度的不断加强，上年同期基数处于较低水平，全市房地产开发投资大幅回升。从6月份开始，房地产开发投资增速由负转正。1-9月，全市完成房地产开发投资额1774.1亿元，比上年同期增长56%，增幅比1-8月提高11.8个百分点。其中9月当月完成开发投资295.7亿元，同比增长1.6倍。土地一级开发投资拉动作用明显。前三季度，全市土地储备中心和房地产开发企业完成土地一级开发投资达671.5亿元，比上年同期（78.5亿元）增长7.6倍。如果扣除土地一级开发投资影响，前三季度全市房地产开发投资增长4.2%。建安投资增速由负转正，费用形成投资继续增长。三季度，开发企业建安工程量呈快速恢复态势。1-9月

29、，全市房地产开发建安工程完成投资598.1亿元，由1-8月的同比下降2.4%转为增长6.6%。其中9月当月完成建安投资84.3亿元，比8月份增加8.2亿元，增长10.8%。房地产开发相关费用继续增长，1-9月，全市房地产开发备项费用为1145.5亿元，比上年同期增长1.1倍，增幅比1-8月提高10.8个百分点。（二）开发供给不断恢复新开工面积降幅稳步缩小。截至9月底，全市商品房施工面积为8752万平方米，比上年同期下降0.6%，降幅比1-8月缩小1个百分点。其中住宅施工面积为4944.3万平方米，同比增长1.7%。商品房新开工面积为1169.1万平方米，同比下降22.4%，降幅比1-8月缩小5

30、.8个百分点。其中，住宅新开工面积为713.4万平方米，同比下降29.9%，降幅比1-8月缩小5.2个百分点。住宅竣工面积保持增长。1-9月，全市商品房竣工面积为1178.1万平方米，比上年同期下降6%。其中，住宅竣工面积为761万平方米，同比增长10.1%。9月份住宅竣工面积为97.5万平方米，比8月份增长11.2%。（三）住宅销售市场价格持续上涨，销量出现下滑1-9月，全市商品房销售面积为1593.6万平方米，比2008年同期增长1.3倍，比2007年同期增长13.4%。全市住宅销售面积为1301.4万平方米，比2008年同期增长1.6倍，比2007年增长14%。9月份住宅销量大幅下滑。1

31、-9月，全市销售商品住宅11.2万套，已经超过上年全年住宅销售套数（9.4万套）的19.1%。其中，9月份全市住宅销售面积为118.6万平方米，比8月份下降29.6%，比7月份下降29.7%。当月住宅销售套数为0.9万套，比8月份减少37.4%，成交量达到今年3月以来的最低值。新建住宅价格环比涨幅连续两个月缩小。调查显示，9月份，我市新建住宅销售价格指数同比上涨3.6%，涨幅比上月提高1.5个百分点，环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.9个百分点，环比涨幅已连续两个月缩小。二手住宅价格环比涨幅略有回落。9月份，我市二手住宅价格指数同比下降1.8%，降幅比上月缩小0.4个百分点，环比上涨0.1%

32、，价格环比在连续3个月上涨0.2%之后，本月涨幅比上月回落0.1个百分点。各环路商品住宅期房价格全面上涨。一至三季度，四环路以内商品住宅期房均价为19109元/平方米，四至五环路为17205元/平方米，五至六环路为9980元/平方米，六环路以外为7878元/平方米，分别比上半年上涨2226元/平方米、1457元/平方米、684元/平方米和275元/平方米。（四）房地产企业项目到位资金增幅扩大受销售形势好转及降息、扩大内需等宏观政策出台影响，5月份以来房地产开发企业项目到位资金呈全面回升态势。前三季度，房地产开发企业项目本年到位资金3944.1亿元，比上年同期增长82.8%，增幅比1-8月扩大1

33、.5个百分点。其中金融贷款增长最快，为1602.2亿元，同比增长1.5倍。自筹资金和定金及预收款分别为600.9亿元和1074.5亿元，同比分别增长25.9%和65.9%。二、丰台区市场分析（一）丰台区经济发展状况丰台区地处北京市西南部，辖区总面积305.8平方公里，常住人口175.3万人。在北京城市总体规划中被定位为城市功能拓展区，是国际国内知名企业代表处聚集地，北京南部物流基地和知名的重要旅游地区。丰台区区位优势得天独厚，是全国交通枢纽，北京西客、北京南站、南苑机场位于区内，京津高客线、京沪高客线、京广线等重要铁路、公路干线都以丰台为起点，是长三角、珠三角、环渤海经济圈交汇之地。丰台区土地

34、资源丰富，全区拥有未开发的可建设用地约40平方公里，具备了承接首都功能核心区部分产业与功能转移的较大发展空间。作为首都西南的生态屏障，丰台区实有绿地面积5542公顷，北宫国家级森林公园、青龙湖公园等园林绿地80多处，河西山区林木绿化率已达68.3%。丰台区既有“航天城”之称，又是国家航天、航空、冶金、食品工业、军事科研的重要基地。区内高智力资源密集，拥有各级科研院所60多家、科技人员7万多、中外知名专家千余人。坐拥区位、交通、资源、智力、生态、后发优势的丰台正在成为首都发展的新空间。丰台区为北京市西南的经济贸易中心，经济发展迅猛。丰台区是首都重要的副食品基地之一，担负着首都市场蔬菜、肉食、鱼、

35、蛋、奶、干鲜果品等十几种副食品的供应，有首都“蔬菜王国”的誉称。2009年全区实现生产总值461.5亿元,增长11.5%,一、二、三产业占国内生产总值的比重分别为0.2%、27.7%、72.1%。；全区财政收入30.3亿元，同比增长30%。固定资产投资达到190亿元，增长5.6%；社会消费品零售额415亿元，增长12%。全年引进注册资金千万元以上内资企业287家，增长52%；注册资本金258亿元，比去年翻一番。高新技术产业实现技工贸总收入突破1000亿元，增长33%，留区财政收入5.8亿元，同比增长36.5%，占财政收入的19.2%。 （二）丰台区近年土地一级市场概况自2004年9月第一期政府

36、储备土地与入市交易土地联席会(以下简称“联席会”)召开以来，截止2009年底，全市共召开了联席会28期，审议通过丰台区土地一级开发项目74个（含危改项目12个），土地面积约1779公顷。其中土地储备机构为主体项目(包括市中心为主体、分中心为主体及联合储备)共12个，土地面积约404公顷；企业为主体项目(包括直接授权企业、招标、458项目)共50个，土地面积约1269公顷；危改项目12个，土地面积约106公顷。截止2009年底，过会项目已完成项目24个，完成开发土地面积479公顷（含2009年完成的项目），占过会项目总面积的26.9%；在施项目30个，在施土地面积580公顷，占过会项目总面积的3

37、2.6%；未启动项目20个，涉及土地面积721公顷，占过会项目总面积的40.5%。按现有580公顷在施项目及721公顷未启动项目计算，全区共有1301公顷项目在未来几年内需完成开发。（三）丰台区房地产市场概况2009年，丰台区完成房地产开发投资149.4亿元，比上年同期增长24.2%，占全区固定资产投资的比重的25.7%。房地产开发投资力度逐年加大，对拉动我区经济增长和改善城镇居民住房条件起到重要作用。房地产施工面积895.6万平方米，比上年同期下降5.6%，是今年降幅的最低点。除10月份和12月份外，其他月份均是正增长。其中住宅施工面积505.9万平方米，比上年同期下降3.6%，首次出现负增

38、长。房屋新开工面积237.6万平方米，比上年同期下降2.4%，降幅比上月扩大2.6个百分点。同年，商品房销售呈现增长趋势，全年商品房销售面积150.9万平方米，比上年同期增长1.5%。其中住宅销售面积121.8万平方米，比上年同期增长2.7%，占商品房销售面积的80.6%。累计实现商品房销售额200.4亿元，比上年同期增长45.8%，其中住宅165.9亿元，比上年同期增长57.4%。商品房空置面积129.1万平方米，比上年同期下降6%，其中住宅空置面积28.2万平方米，比上年同期下降50.4%。2009年固定资产投资仍保持适度增长，全年完成固定资产投资389.3亿元，比上年增长27.1%。其中

39、，城镇投资227.1亿元，增长24.2%；房地产开发投资149.4亿元，增长24.2%；农村投资12.8亿元，增长3.1倍。在全部投资中，基础设施投资210.7亿元，比上年增长27.9%，占固定资产投资的54.1%。从总体上看，丰台区房地产业将继续保持较快的发展速度，随着北京市促进城市南部地区加快发展行动计划的公布，在未来3年内，政府投资带动社会投资总额将达2900亿元，推动南城快速崛起。在这新的机遇下，丰台区以其得天独厚的优势，区域经济和社会发展、房地产业的开发建设将走向新的高峰。第四部分 工作方案本实施方案编制的土地一级开发工作方案分为征地工作方案、拆迁工作方案和市政基础设施建设工作方案、

40、回迁方案部分。一、征地工作方案 表4 项目用地现状权属类型情况表 单位：公顷地块名称权属单位合计（一）集体土地面积（二）国有土地建设用地小计1、村镇工矿用地2、林地、绿地B9、B11三路居、菜户营22.02720.12720.12701.9 1、用地基本方案B9、B11项目用地22.027公顷，为丰台区卢沟桥乡菜户营村和三路居村所属的集体土地和部分国有土地。本项目需要征收集体土地20.127公顷，折合301.905亩。用地范围内涉及转非农业人员670 人，其中转工389人，超转235人，孤寡病残13人，转居（16岁以下）33人。征地补偿依据北京市土地储备和一级开发暂行办法、北京市建设征地补偿安

41、置办法和示范区B6、B7地块的征地价格，并结合本项目的实际情况确定：项目征地总面积20.127公顷（折合301.905亩），项目征地补偿费包括：土地补偿费、人员安置费（一次性就业补助费、转工人员社会保险费、一般超转人员补助费、孤寡病残人员补助费）、青苗及其他土地附着物补偿费、征地税费等。商务区B9、B11项目用地预计征地补偿费用为48547.34万元。具体计算见下表。征地补偿费支出最终以实际发生的费用为准。表5 B2B5、B9、B11项目征地费用测算表项目基数指标金额（万元）土地补偿费1381.11亩50万元亩69055.5人员安置费转工转居人员一次性就业补助及社会保险1992人25万元人49

42、800一般超转人员补助费（生活、医疗）1107人35万元人38745孤寡病残人员补助费（生活、医疗）63人100万元人6300劳动力待安置费（6年）1835人5万元人年55050林地补偿费31.65亩900其他土地附着物补偿费1349.46亩1455合计221305.5折合160万元亩表6 B9、B11项目征地补偿费用计算表序号项目基数指标金额(万元)备注1土地补偿费301.905亩48376.48根据上表项目总征地费用，折合B9B11地块征地补偿费。2安置补助费3青苗及其他土地附着物补偿费4征地税费170.864.14.24.1防洪费80900平方米20元平方米161.8以规划建设用地面积为

43、基数，按20元平方米计。4.2超转人员生活基金301.905亩300元亩9.06按300元亩计合计48547.341+2+3+42、项目用地征地补偿费用采用现金形式支付。3、征地计划：预计2010年6月开始办理征地手续，实施征地工作。二、拆迁工作方案（一）拆迁补偿方案1、住宅拆迁补偿安置项目用地范围内住宅类拆迁安置方案，按照示范区（B6、B7地块）采取定向回迁安置补偿方案。（1）农业居民住宅拆迁补偿，包括：房屋拆迁补偿价，各项拆迁补助及奖励政策、人均50平方米的优惠购房指标。农业居民回迁安置在C9用地，购房优惠价按6300元/平方米建筑面积计取。在签订拆迁补偿安置协议时按标准补偿面积、标准优惠

44、购房价计算回购房价款，并与补偿款直接抵扣。（2）农业居民回迁安置农业居民计划安置在C9用地（简称C9安置房）。该地块位于丰台区周庄子村，丽泽桥西侧、北京市十二中以北、丰北路以南，定向对商务区农业居民被拆迁人进行安置，回迁房预计于2012年7月竣工。房屋产权性质为普通商品住宅楼（三定三限房）。C9安置房售房优惠均价为每建筑平方米6300元，根据楼层、朝向不同，价格略有浮动，具体以销控价格为准。（C9安置房平均成本为7560元/平方米）农业居民的购房指标为人均建筑面积50平方米。2、集体非住宅拆迁补偿采用北京市建设征地补偿安置办法（148号）及“808号”文件进行估价，采用货币补偿方式进行。3、国

45、有非住宅拆迁补偿采用北京市城市房屋拆迁管理办法（北京市人民政府令第87号）及北京市房屋土地管理局、北京市物价局关于印发北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准的通知（京房地评字1999656号）文件进行估价，采用按货币补偿方式进行。（二）用地现状情况1、地上建筑物及人员根据2009年9月30日丰台区公安分局人口处提供的拆迁范围内在册人口数，结合菜户营村和三路居村委会提供的实际居住人口情况，B9、B11项目用地内共有农业宅基地院落127 个，户籍数226 户，人口670 人。表7 现状地上建筑物及人员情况表现状房屋拆迁面积B9、B11项目用地（一）农业居民1、院127 2、户2263、人口670 4、房屋面积（平方米）25565 （二）集体非住宅房屋面积（平方米）132704（三）国有非住宅房屋面积（平方米）14500（三）住宅拆迁补偿1、采用北京市人民政府令第87号计算住宅房屋拆迁补偿价（1）计算公式根据北京市城市房屋拆迁管理办法（北京市人民政府令第87号）、北京市国土房管局关于印发的通知（京国土房管拆字20011234号）、北京市国土房管局关于印发北京