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1、我国商业型房地产开发历程及现状分析【摘要】 目前我国各类专业市场规模庞大、数量众多,在经济建设、社会发展、商贸流通、人民生活等方面发挥着异常重要的作用. 本文就改革开放之后，我国商业型房地产开发的历程和现状进行分析，针对曾出现过的泡沫与烂尾现象进行解析，我国政府也出台了相关政策，促使我国商业房产健康有序地发展，以及对未来发展的展望。【关键词】 商业经营管理 泡沫 烂尾 投融资机制一、 改革开放后，我国商业型房地产发展的政策背景（一）发展历程20世纪70年代末期，我国改革开放开始把发展中心转移到以经济建设为中心，在改革开始阶段，集贸市场开始恢复，最初是以食品和农副产品为主的市场自发的形成；这时期
2、，以南方沿海地区为代表的非国有企业开始发展，而这时期，我国还是计划经济时代；沿海地区的，以服装、鞋和小商品为主流的商品开始进入市场，同时，生产资料的匮乏也需要用经济杠杆调节，专业市场的雏形开始出现；在我国城镇，在集贸市场的基础上，开始销售服装、鞋和小商品，至今，在一些商业不发达的地区依然存在这些市场的影子；市场开始形成；随着经济的发展，市场也开始发展，大体经历了以下三个阶段。 1、起步阶段：时间大约是从改革开放初期开始的1978左右到1993年；代表建筑就是无产权的临时建筑，只有租赁，管理原始，混乱。该阶段计划经济时期生产资料实行双轨制，而沿海地区的主流商品无法进入国有商场，城镇中的集贸市场成
3、为沿海地区的主流商品的集散地，逐渐发展成服装街和服装市场；生产资料也开始在一些公路交通干线边悄然出现。这时期的市场有自发形成、管理混乱、脏、乱、差的的特点，俗称马路市场；其商业地产的表现形式为：多为开放式临时建筑，无产权，以租赁为主，没有商业经营管理，所谓的市场管理停留在收取租赁费用，打扫卫生的水平上，建筑特点多为钢架构的大棚，除照明外几乎没有其他的辅助经营硬件，一般以经营服装、小商品和建筑材料或者生产基础材料为主。消费者才从商品配给制的阴影中解放出来，物资极度缺乏， 只要有商品就可以卖出去，就有利润，创造了从解放初期到80年代中期近30年有商业经营亏损的商业神话，这也是世界经济史上唯一在30
4、年内没有商业企业亏损的地区。这时期的商业地产的雏形已经形成。 2、发展阶段：20世纪1993年到1997年，代表建筑以底商为裙楼（俗称蛋糕楼）的商住楼，相对成熟的专业市场，主要以建材市场、服装市场和小商品批发市场，有相对完善的物业管理有产权租售，没有统一的商业经营管理。市场在这一时期也开始细分，专业市场、综合市场大量涌现；由于没有可以借鉴的经验，而我国那时期还沉溺在计划经济时代商品匮乏的商业神话的光环下，只要有商品就可以卖钱，对商业经营风险没有意识，消费者的消费心理极端浮躁，物价的上涨导致抢购风潮涌动，盲目投资、投机的行为导致许商业地产投资项目失败，有意识地商业经营管理开始出现。这时期的商业和
5、建筑特点是事先对商业经营的场地、规模、商业地产的规模进行规划，有商业物业管理和不成熟的商业经营管理，1992年，在广州，首先有产权式商业地产项目出现，市场主要以租赁、销售的模式进行招商销售，由其进入90年代后，商业地产以爆发的速度递增，以底商为裙楼（俗称蛋糕楼）的商住楼大行其道，而市区公路两边的临街房屋，做为商业店铺慢慢形成以服务本地区为主的商圈，开发商在开发开发项目时，逐渐加大对商业地产项目的投入。3、成型阶段：时间是从20世纪1997年后期国外大型连锁超市进驻中国开始至今，1997年首先在广州出现了反租销售的模式，带租约销售，以保证投资汇报率，慢慢地发展为有集约式的统一经营管理，完善的商业
6、物业服务，最典型建筑的就是万集团的商业项目，尽管他是不成熟的失败的捆绑沃尔玛发展的排头兵。在目前我国商业地产上，没有一种成熟的模式，没有完全意义上的可以复制的成功模式可以借鉴，商业地产进入一个困惑，寻找瓶劲突破的阶段；商业地产项目的规划、开发、招商，归根结底都是为商家的经营管理服务，以此来实现商业与地产的共赢。这也是商业地产必须遵循的规律。1996年8月，沃尔玛在深圳洪湖开业标志着国际零售大鳄正式进军我国，几乎在时间间隔不长的时间内，家乐福也在上海登陆，我国的商业零售业的重新洗牌、布局的时代开始。 （二）土地政策1978年以来改革开放时期，中共在农村采取了家庭联产承包责任制的土地政策。具体而言
7、就是，初期放宽政策，休养生息，包产到组，包产到户的农业生产责任制；后期以家庭联产承包为主，发展乡镇企业和非农产业，废除“一大二公”的人民公社旧体制。家庭联产承包责任制指在土地公有制的基础上把土地长期包给各家各户使用，农业生产基本上变为分户经营，自负盈亏。农业生产的东西，“保证国家的，留足集体的，剩下的都是自己的”。农民对土地只有使用权，没有所有权。1993年11月5日,中共中央、国务院发布了关于当前农业和农村经济发展的若干政策措施,指出:“在原定的耕地承包期到期之后,再延期30年不变。开垦荒地、营造林地、治沙改土等从事开发性生产的,延包期可以更长。”并且提倡在承包期内实行“增人不增地,减人不减
8、地”的办法,允许土地使用权依法有偿转让。根据中央的政策精神,1993年全国各地区先后开始了第二轮土地承包,落实土地承包期“再延长30年不变”的政策。2008年10月，十七届三中全会召开，通过了中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定，开始了新一轮的农村土地改革。二、 商业型房产的潮起潮落泡沫与烂尾的状况与原因（一）泡沫状况与原因我国商业地产在发展中经历过泡沫阶段，该阶段房地产价格波动幅度较大、没有稳定的周期和频率、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加等。1997-2002年，商品住宅销售价格涨幅最快(且均超过30%)的地区有广西(54.43%)、云南(53.13%)、辽宁(46.2
9、3%)、宁夏(41.68%)湖南(40.38%)、江苏(37.95%)、山东(37.90%)、上海(37.64%)、河南(32.12%)、陕西(30.67%)和浙江(30.41%)。在这11个房价涨幅超过30%的地区中，东部有5个、西部有4个、中部仅为2个。中部地区房价绝对价位和增幅均明显小于全国，且两个房价上涨最快的地区都是过去房价过低(特别是河南省)。 价格上涨最多的地区是东部地区和西部地区，东部地区房价涨幅最高的地区集中在华东地区，实际上广东、北京住房投资和消费过热在近几年的价格上升中无法得到真实的反映，这是因为一是：房价统计不是按加权平均计算的，存在统计上的平均价格偏低的问题；二是：北
10、京、广东房价绝对价格很高，其大幅涨价在这之前，如北京仅1997年商品住宅的价格便上升了41.59%。西部地区房价上升最快的地区为陕西、云南，云南既是受西部大开发的影响，也是受世界园艺博览会举办的影响。实际上重庆及四川房价涨幅在这期间并不显著，但平均值掩盖了局部地区的房价过快增长，重庆市区和四川成都市房价上涨十分迅猛。总体而言，从房价上涨过快反映的房地产热主要集中在北京、华东沿海地区、广东、辽宁以及西部的重庆、四川成都、陕西西安、云南等。中国社科院2010年12月8日发布住房绿皮书：中国住房发展报告（20102011）。报告显示，今年我国大中城市房价泡沫程度偏大，部分城市房价泡沫程度过大。 绿皮
11、书通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，普通商品住房平均房价泡沫为295%，其中有7个城市泡沫成分占实际价格比例在50%以上，11个城市泡沫成分占实际价格比例在30%50%之间，8个城市泡沫成分占实际价格比例在10%30%，9个城市泡沫成分占实际价格比例在10%以内。 住宅价格泡沫指数代表实际房价中价格泡沫所占的比例。泡沫指数越大，说明该城市房价中的泡沫成分越大。绿皮书指出，房价泡沫指数的预测不可避免地要受到数据准确性的干扰，而且由于部分城市数据特别是房价数据不完全准确，房价泡沫指数仍有被夸大或缩小的可能，因此不能仅依据房价泡沫大小
12、，去进一步推断房价的走向。关于房地产“泡沫”的成因，有以下三个方面：投资者过度投机；消费者及投资者对未来价格的预测偏高；银行信贷非理性扩张。一旦房地产“泡沫”破裂，则可能造成经济结构和社会结构的失衡、导致金融危机甚至引发政治和社会危机。（二）烂尾状况与原因烂尾楼是指已经办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。烂尾楼形成的原因较多，例如：在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规而导致工程停工，等等。其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已经拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人，无奈
13、中半拉子工程赤裸在烈日下，任凭风吹雨打。总体概括为以下五点：（1）局部地区房地产过热，宏观调控以后，信贷资金收缩，工程后续资金跟不上，只好下马。例如海南、北海等地的大部分烂尾楼就是1993年局部地区出现房地产过热现象的后遗症。当时房地产投资额增长率远远高于销售额增长率，其中占很大比重是盲目投资和大肆炒地皮、炒项目的结果。 （2）由于国际经济环境激烈变化，断了资金来源，被迫停工。例如上海的烂尾楼就大多是在1997年东南亚金融风暴时形成的。 （3）市场定位不准，暗淡的销售前景，迫使投资者要“改弦易辙”，停工求变。例如位于南京闹市区新街口的某烂尾楼，十年内盖了又停，停了又盖，一个重要原因就是在投资决
14、策时对产品的定位和市场风险认识不足。 （4）因施工质量低劣，被迫停工。温州市某烂尾楼，地处寸土寸金的城市中心，建了8年多，始终无法竣工。由于存在严重的质量问题，只好爆破拆除。 （5）债权债务等各种纠纷缠身，导致停工。 20世纪末到21世纪初我国呈现的烂尾现象比较严重，但经过政府的改制后烂尾现象得到了一定的遏制。我国大多的烂尾楼经过复活工作也已步入运营正轨。三、 商业型房地产健康有序发展的措施及未来展望（一）商业地产健康发展的措施1、重新调整自身定位 商业地产的价值是以实现运营价值为基础的投资形式，体现的是地产和商业价值集合而成的金融价值，商业地产的价值最大化不是指开盘销售期间的价格最大化，而应
15、是从商业经营的角度，经过长时间的、持续的经营、发展和培育达到物业的升值，真正实现房地产的价值最大化。在当前，确立这一观念对开发商而言是至关重要的。因此，开发商要实现从地产开发到商业经营者角色的转变，改变过去重建设、重销售、重招商，轻服务、轻经营、轻规划的落后做法，确立地产开发和商业运营并重的经营格局。商业有它的规律，地产有它的规则，两者必须结合起来，单一脱离就会产生很多问题，在这样的情况下需要加大对相关理论的研究力度，加快既懂地产又懂商业的复合型商业地产人才的培养，这样才能更好促进商业地产健康发展。2、实行“订单地产”模式国内许多实力雄厚的地产商与国内外知名优势零售企业结成战略联盟，分别借助对
16、方的力量大举扩张各自的市场规模。这种模式的合作关系主要有三种：一是购买关系，指商业企业向房地产商提前订购所需要的商业物业；二是租赁关系，指商业企业以相对固定租金的形式向房地产商租用商业物业；三是营业额或利润分成，商业企业向开发商租房，开发商从商业企业经营的销售额或保底利润中提取一定的比例作为收益。这种方式有保底经营和非保底经营之分，保底经营指商业企业应向房地产商保证一定量的销售额或利润额，当经营未达到此保底额时，房地产商按保底销售额提成或按利润向商业企业收取约定的收益。与大型商业企业(主力店)确定了合作关系后，房地产商按与其约定的要求进行有目的的规划和建设，通常我们把这种与商业企业联合开发的模
17、式称为“订单商业”。与先建设后招商的传统模式相比，这种订单商业模式具有多种优点，更能适应变化中的市场环境。通过与大型商业结成战略联盟关系，让这些商业企业参与到整个商业地产的规划，有助于弥补地产商在商业运作中人才紧缺，经验不足的弱点，有助于地产商准确客观地进行商圈分析、市场定位和业态组合，以使资源效用最大化。3、规范售后返租营运模式 房地产商在项目建成之前，应对尚未招商的非主力店进行招商或铺位预售。非主力店的招商模式与传统的商业模式类似，而铺位预售则与传统的商业地产销售模式相同。在我国目前的金融环境下，由开发商长期持有商业地产而不对外出售的可能性很小，为保证商业地产项目在经营上的整体性和一致性，
18、最大可能发挥出规模效益，建议开发商对预售的中小商铺实行售后返租，以使众多商铺在经营上形成合力。售后返租即开发商与买方在签定合同时约定，商铺经营权交由开发商，由开发商(或开发商委托某一机构)统一经营，开发商承诺给予买方在一定年限内固定回报。售后返租实质是以固定回报换取商铺经营权。4、创新商业地产投融资机制 融资问题不解决，商业地产中商业经营与地产开发的脱节问题就不可能从根本上解决，因此要求建立和完善商业地产市场健康的投融资机制，保证商业地产项目开发和经营所需大量资金的多渠道来源，同时遏制和规避国有银行的单一信贷风险，提高国家对商业地产实施有效宏观调控的主动性。在国外大多数的商业地产是由市场基金支
19、撑运营的。在美国199家基金和171 家公开上市基金中拥有全国购物中心一半以上的投资，日本和南美情况也是类似的，在欧洲和东南亚，购物中心多半是由专业购物中心开发商运用自有资金来发展的。而在我国商业地产的开发资金主要来源于银行的短期贷款，银行信贷的依赖水平普遍达到70以上，有的一些大型商业地产项目甚至超过90。据商务部保守的调查显示，目前银行在商业地产领域投放的风险资金为14001800亿元，而具有讽刺意味的是，银行的这部分风险投资几乎相当于我国全部商业地产空置面积的开发建设成本。为此，国家应创新商业地产市场化的投融资机制，放开和引进国内外风险投资和专业基金进入商业地产领域，借鉴一些发达国家(或
20、地区)商业地产开发经营的成功经验，引入房地产投资信托(REIT)的开发模式，这将对提升我国商业地产的开发水平和实力发挥积极的作用。（二）未来展望商业地产的发展促进了商品的流通，保障人民的基本生活，并有效扭转地产开发秩序、提高中国城镇化速度。繁荣的商业地产发展也整合了社会资源，也为城市新“居民”拓宽了就业渠道，有效的实现了“有钱一族”资产的保值增值。“求新、求异、求变、求同的人文因素也在客观上，要求商业地产快速向前发展。”随着房地产业的大力发展，房地产行业已经成为国民经济的支柱产业，更是关乎民生的基础行业。2011年，国家将继续关注房地产行业的发展，而政策调整是关注的一种重要方式。2010年，中
21、国已经完全走出了2008年金融危机的影响，经济增长速度已经回到了经济危机之前的水平。国家不需要再靠房地产行业来拉动经济的回升，而对房地产的政策方向也将恢复到2008年之前。在前不久的中央经济工作会议上，国家对宏观政策的基本取向是：积极稳健、审慎灵活。今年持续上涨的房价显然不符合中央的相关要求，特别是在物价全面上涨，CPI步步攀升的大背景下，房价已经成为影响群众幸福生活的“导火线”。通过2010年的各项调控政策，我们可以明显地看出国家对房地产行业的发展要求稳健，而房地产行业的高速发展已经脱离了稳健的轨道。总的来说，在2011年，国家将会持续对房地产的调控，将会通过控制投资需求、加大供给规模和加强市场监督管理来实行宏观调控，而对房地产行业的改革和调整也将进入试点。参考文献：1.杨宝民，商业房地产开发与管理实务. 清华大学出版社，2006 (9)2. 余凯，商业地产开发中商业与地产脱节问题探讨. 商业经济,2007（1）3. 石玉, 浅谈商业地产面临的主要矛盾与对策. 大众科技，2004（8）4. 赵德海, 商业地产开发中的错位及对策研究. 财贸经济，2005（10）
