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1、无锡太湖商务大厦物业服务费预算第一部分 经费测算原则及说明一、测算依据1、国家及无锡市物业管理相关法律法规。2、劳动保障相关法律法规、政策。3、无锡市物业管理服务收费办法。二、测算原则一 遵循物业管理行业特点的原则物业管理行业是一个保本微利的服务性行业，客观、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为用户创造优质办公环境，达到物业保值增值目的的基础。因此，本次测算以太湖大厦的业态特点为着眼点，力求客观、准确。二 质价相符原则针对太湖大厦物业功能的需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平和服务费用的标准。三“收支平衡”原则物业服务费实行“
2、收支平衡”原则，“以支定收”，根据物业服务的要求和标准，确定物业服务费用的支出，再根据物业服务费用的支出确定物业管理的收费标准，这样物业服务费达到收支平衡。三、测算的有关说明一按功能物业功能管理的原则；二物业管理总成本包括物业服务费用支出、管理者酬金、营业税金及附加，不包括公共水电费分摊（及发票税）。三有关费用的说明管理者酬金：税务局核定利润率10%。四、管理架构总经理室品质保证部市场营销部业务管理部市 场 部计划财务部行政人事部监 管蠡湖大厦物业服务中心(经理室)指导支持 工程维修部保洁绿化部特勤安全部客户服务部 第二部分 物业收支预算第一节 收费建议及说明一、 收费建议：第一种情况物业费车
3、位费公共能耗酬金备注6.0元.月400元/月.个按月分摊总支出的10%空置问题由甲方贴费第二种情况物业费车位费公共能耗酬金备注6.9元.月200元/月.个按月分摊总支出的10%空置问题由甲方贴费第三种情况物业费车位费公共能耗酬金备注7.8元.月充抵贴费按月分摊总支出的10%空置问题由甲方贴费二、费用预估说明1、 人员数量增减按此测算表进行调节。2、 采用酬金制模式（实际成本+酬金10%）；盈亏由甲方享有或承担。3、 第一年理论测算可盈利，实际运行中会有不可预见费用和空置问题，建议甲方考虑从租金中提取准备基金以作平衡之用。4、 根据无锡市物价收费规定，写字楼的停车费可以由甲方自行制订，但一经确定
4、半年内不能变动。5、 大楼建筑面积按比例分摊到各单元,可请产监处实测，便于计费。6、 我司将在充分尊重甲方的意见后，对预算再作进一步修正。三、物业费预算价中不包含的项目：1、 公共能耗费（按月分摊，代收代付费用，如要税票，则票据的税收另计）2、 派出所联防费、公共摆绿3、 新增加的服务项目4、 自然灾害引起的损失5、 测算表中按实结算的项目四、节支措施:1. 严格管理, 强化监督,减少人为损坏公共设施现象,以减少维修费用支出。2. 提高服务效率,合理配置各环节、各岗位员工,降低人工费用和办公经费。3. 加强管理成本控制，在确保服务质量前提下, 适当引进现代化管理设备和手段, 减少人力投入。加强
5、各类消耗物料的管理和控制,做到计划采购,专人保管合理领用,杜绝积压、流失和浪费。五、创收渠道1、屋顶广告（去掉成本）2、广场停车收费（办停车收费许可证）（去掉成本）3、会场租赁（去掉成本）六、租金收取建议与物业费一起收，物业费税率10.22%。七、其它大厦的物业收费情况项 目建筑面积(平米)物业费(元/平米/月)公共能耗费(元/平米/月)备注华仁逸景3万多合同5.00按建筑面积每月分摊到户房租：1.62元/平米/天，车位费：400元/月/个；酬金10%供电调度大厦5.7万6.00甲方支付酬金制，车位费计入收入崇安寺步行街6万15.00-18.00按实分摊发展大厦6.1万4.00.甲方贴费，车位
6、费计入收入数码大厦3.6万5.00甲方贴费，车位费计入收入移动大楼（太湖大道西）4.00甲方支付酬金制，车位费计入收入保利广场6.00酬金制，车位费计入收入河埒广场实报实销实报实销固定利润说明：面积大小与单位成本高低成正比第二节 成本测算项 目第一年第二年备注一、收入汇总19224001922400A、收入汇总表二、支出汇总-1450172-1518672B、成本支出汇总表三、垃圾清运费-24000-24000标准：0.1元/平米/月四、不可预见费-29003-30373支出的2%五、酬金-145017-15186710%六、税费-196469-196469税率10.22%合计77739101
7、9A、收入汇总表项 目收费标准测算式年费用（100%）一、公共服务费6.0元.月207006.0元.月12月1490400二、汽车停车费400元个.月车位数收费标准月数9040012432000合计1922400三、公共能耗费按实际发生数每月分摊收取另计B、成本支出汇总表项目第一年第二年备注一、人工费用预算12000841200084表一二、办公费预算2586025860表二三、器材消耗预算4190048000表三四、设施设备保养费预算1520047000表四五、其它费用预算9712897128表五六、电梯维修保、年检费预算1000040600表六七、地下车库运行费预算6000060000表七
8、 按实结算合计14501721518672八、公共能耗费表八 按实分摊注：联防费等另计表一、人工费及附加项目计算式年费用一、人工费及附加1、大厦管理经理1人3500元/月（1+40.7%）12590942、客户服务主管1人2500元/月（1+40.7%）12422103、客户服务人员1人1500元/月（1+40.7%）12253264、工程主管1人2500元/月（1+40.7%）12422105、维修员5人1350元/月（1+40.7%）12+2000元12（夜班费）1379676、保洁领班1人1250元/月（1+40.7%）12211057、保洁10人1000元/月+10人1189（基数）4
9、0.7%121780718、保安主管1人2500元/月（1+40.7%）12422109、保安领班4人1450元/月（1+40.7%）129792710、保安16人1300元/月（1+40.7%）1235118711、残疾人基金缴纳377元/年41人15457二、福利1、节假日值班节日加班按实结算：人均日工资300%11天人数75%平时加班依法按实结算649762、午餐费147元/月41人12723243、高温费520元/年41人213204、过节费7004128700合计1200084一、人员配置说明：1. 保安员岗位共21人：南广场门岗1人、大堂岗1人、监控岗1人、巡逻岗1人、地库岗1人，
10、每班5人，四班三运转；主管1人常日班。2. 保洁岗位共11人：外场1人、大堂、电梯轿箱1人、地库1人、楼层6人、机动2人。3. 工程维修岗位共6人：变电所值班岗1人、四班三运转，计4人；常日班维修1人、主管1人（参加维修）。4. 客户人员：2人。5. 大厦物业经理1人。合计：41人。二、社保40.7% ；政府对劳资有新规定时，执行新规定。表二、办公日常费用项目计算式第1年第2年1、文具、易耗品月标准人数12750075002、电话电话费300元/月1台+402台（监控、用户变），宽带150636063603、通讯费5人60元12360036004、节日布置及其他700元/月84008400合计
11、2586025860表三、耗材预算项目计算式第1年第2年1、工具类维修工具、清洁工具 、保安器具等易耗品 开办费61002、器材类消防器材药剂更换 ；消毒剂、杀虫剂、清洁剂等12000120003、洗手液、手纸、1500元/月 18000180004、垃圾袋厕所：102坑/天0.05元/只365天 垃圾筒：20只/天0.8元/只365天 其它：350元/月11900 11900 合计41900 48000 表四、设施设备保养费预算项目计算式第1年第2年1、建筑设施、设备保养、修理费首年300元/月，常年800元/月360096002、照明等设施耗材首年300元/月，常年1200元/月36001
12、44003、智能化设备、消防设备维保养护费变频供水系统；消防系统/喷淋、烟感报警消火栓、楼层消防箱；安保系统/闭路电视监控、周界报警、电子巡更、紧急报警按钮系统等首年质保150004、公众保险费8000元/年 (注：按实结算)80008000合 计1520047000表五、其它费用预算项目计算式第1年第2年1、大厦外立面清洗每年清洗一次（按实结算）外包18000180002、地面晶面处理924平米12元4次/年（按实结算）外包44352443523、花岗岩墙面抛光1347平米42次/年（按实结算）外包10776107764、员工宿舍房租2000元/月2400024000合计9712897128
13、表六、电梯维修、保养、年检费用预算项目计算式第1年第2年1、电梯保养费5000元/年/台*5台质保25000 2、电梯年检费20层4台，1200元起，11层以上每层加100元880088002层1台，1200元120012003、小修材料费1300元/年*4台，400元/年*1台（2层）质保5600合计 1000040600表七、地下车库能耗项目说明计算式年费用1、水费保洁用水累计用水量月份水费价格预估60000元按实结算2、水泵消防泵，喷淋泵功率台数每次运行时间次数电价排污泵、集水泵等功率台数月运行时间月份电价3、风机系统功率台数月运行时间月份电价4、智能系统安保系统电费累计用电量月运行时间
14、月份电价5、照明电费每天用电量天数电费价格表八、公共能耗费项目说明计算式年费用1、水费保洁、绿化、公厕用水，水池、水箱清洗用水累计用水量月份水费价格按实分摊到每平米2、水泵运行生活供水水泵功率台数每天运行时间功率因数天数电价消防泵，喷淋泵，每月试验运行2次，每次0.3小时功率台数每次运行时间次数电价排污泵，水景泵功率台数月运行时间月份电价3、智能系统安保系统、监控室空调电费累计用电量月运行时间月份电价4、电梯运行电费功率台数天运行时间天数电价5、照明电费大堂、楼层、庭院灯、屋顶灯、物业办公室用电每天用电量天数电费价格6、空调电费公共部位每天用电量天数电费价格结束语:感谢无锡天鸣置业有限公司的信任，由我公司市场部同仁拟制此份无锡太湖大厦物业管理财务预算，希望能听到贵方的指点和校正。我司将在充分尊重贵方意志的情况下，对本测算作修正。在感谢贵方对我们的信任及充分给予机会的同时，也表达我们盼望能与贵方精诚合作，为该物业的业主提供一流的服务。此 致谢 谢！ 无锡市家园物业管理有限公司 二00七年十一月二十一日
