余姚市场调查报告1.doc

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1、2006余姚房地产市场调查报告一、 余姚市房地产宏观市场现状分析1、 余姚市概况余姚市地处美丽富庶的长江三角洲，北濒杭州湾，南屏四明山，西连杭州市，东接宁波港，全市共辖 14 个镇、1 个乡、6 个街道，总面积 1527 平方公里，人口 82.59 万。余姚属浙东盆地山区和浙北平原交叉地区，地势南高北低，中间微陷。南部为四明山区，山峦起伏，散布大小不等的台地和谷地，最高峰大长山青虎湾岗海 拔 979 米 ，中部为姚江冲积河谷平原，北部为钱塘江、杭州湾冲积平原， 素有“五山二水三分田”之称。 余姚地处亚热带季风气候区，阳光充沛，雨量丰富，温暖湿润，四季分明。多年平均日照 2061 小时，平均温度

2、 16 度。 余姚经济发达，改革开放以来 , 余姚一直跻身于全国经济综合实力百强县市之列。 2005 年 , 实现国内生产总值 292 亿元 , 财政收入 40.37 亿元，城镇居民人均可支配收入 17381 元。2、 余姚市经济发展状况和人口、消费分析2.1、经济增长情况2005年余姚市全年实现地区生产总值（GDP）298.12亿元按可比价计算，比上年增长14.2，其中一产22.53亿元，二产175.13亿元，三产100.46亿元，三次产业结构的比例分别为7.6：58.7：33.7。按现行年平均汇率计算的人均生产总值突破4000美元，达到4404美元；社会经济发展综和指数和县域基本竞争力分别

3、位居全国第20位和第11位。预计2006年，全市国内生产总值实现337亿元，人均国内生产总值达到4800美元，到2007年，全市国内生产总值达到360亿元，年均递增13%，人均国内生产总值突破5000美元。 2.2、人口增长情况 2005年余姚全市人口数量为82.58万人，从2000年以来，出生率和死亡率基本持平。人口自然生长率为零。其中非农业户口16.93万人。2.3、社会消费现状 2005年余姚全市实现社会消费品零售总额97.72亿元，比上年增长16.8。限额以上批发零售业的商品销售额118.07亿元，增长19.1，全部餐饮住宿业的零售额为10.53亿元，增长21.1。商品交易市场成交额2

4、88.94亿元，增长28.0。在成交额中，消费品市场成交额64.97亿元，增长10.3，生产资料市场成交额223.97亿元，增长34.2。新增商贸投资项目395个，投资额17.86亿元，比上年增长73.4。2.4、余姚市居民消费比例分析 2005年城镇居民人均可支配收入17381元，比上年增长17.7，农村居民人均纯收入7661元，比上年增长10.3。居民消费 城乡居民消费结构不断优化。城镇居民人均消费支出14772元，增长25.2，农村居民人均消费支出6395元，负增长13.3；城乡居民的恩格尔系数分别为31.3和37.0。居住条件 居住条件不断改善。市区居民人均住房使用面积31.34平方米

5、，100%的居民家庭拥有自主产权；农村居民人均住房面积54.9平方米 。2.5、固定资产投资分析2005年余姚全市完成全社会固定资产投资138.05亿元，比上年增长21.3%。其中房地产开发完成投资28.36亿元，比上年增长27.3%。 全市房地产开发投资（亿元）13.4313.6822.2728.3632051015202530352002年2003年2004年2005年2006年3、 余姚市城市规划 3.1、城市规模 2005年，余姚中心城市建成区面积已扩展至28.5平方公里，城市人口26.5万人，城市化率达到46%。到2010年，城镇化水平达到55%，中心城市建成区面积达到40平方公里。

6、3.2、城市土地发展方向 目前余姚土地市场的发展方向主要还是以农村为突破口积极探索农村土地使用制度改革。完善综合区片价征地制度，加快建立适应不同年龄段、不同人均占有土地和不同发展水平的新型土地征用征收补偿制度，进一步规范土地补偿费分配和管理办法，完善土地统征储备和集体发展留用地制度；积极探索农村集体非农建设用地使用权流转机制，稳步有序地推行农民宅基地有偿退出、置换流转和农村住宅登记交易制度，加快推行城市、城镇规划区农民建房预拆迁安置制度；积极推进稳定转产转业农民退出土地承包，加快土地股份合作制改革步伐，促进土地流转和规模经营。3.3、城市空间发展战略余姚城市未来发展的方向为“南延北拓，东展西调

7、”， 即主要以向北发展为主，适度向西南、东南方向拓展。发展格局可以概括为：一城两区，北园南城，空间间隔，功能互补。南部城市主中心是全市的行政、商贸和金融业中心，北部城市副中心姚北新区将主要作为工业发展园区化的集中地。中心城区规划为“一主三副”结构，即以综合中心为核心的行政金融商贸区、以会展中心为核心的会展与贸易区、以文化艺术中心为核心的文体与休闲区、以体育休闲中心为核心的体育与文教区。在居住环境的建设上，将利用市区众多的水系、山体等良好的自然条件，促成人与自然的共融，提升市民的整体生活质量。在绿地系统建设上，将以姚江、最良江等河流构成的水系和以龙、凤、龟、蛇、胜归山、黄山等山体为绿化主体，构成

8、山体为点、水系为线的网络状城市绿地结构。3.4、城市总体布局根据余姚市现有“北工、中城、南闲”的总体布局，以及未来打造成为先进特色制造业基地、生态旅游休闲胜地、现代和谐宜居城市的功能定位，长时间内余姚市总体上要突出三大功能区：即城镇发展区、产业集聚区、生态休闲旅游区。u 城镇发展区城镇发展区主要涵盖余姚中部地区六个街道，是全市的政治、经济、文化、教育、科研、商贸中心。发展方向以现有城区为中心，加强综合服务、商务会展、文体科教、生活居住等功能区块建设，大力发展吸收就业多、附加值高的现代服务业，适度发展物质消耗低、科技含量高、环境污染少的都市型工业和农业，保护历史文化名城风貌，打造现代和谐宜居城市

9、。u 产业集聚区产业集聚区包括滨海产业集聚区和沿路产业集聚区。u 生态休闲旅游区生态休闲旅游区空间范围涵盖余姚南部山区，包括梁弄、大岚、四明山、鹿亭、大隐等乡镇，主要承担全市的休闲观光、生态涵养、水土保持、气候调节等多重功能。发展定位是以创建中国优秀旅游城市、生态市等为契机，着力保护生态环境，挖掘历史文化，加快发展环境影响较小的文化旅游、红色旅游、乡村旅游和观光农业，禁止污染产业发展，努力打造生态旅游休闲胜地。4、 余姚市房地产市场发展现状和发展趋势4.1余姚市房地产发展现状自去年国家对房地产市场采取了稳定住房价格的宏观调控政策之后，余姚市房地产市场一直处于调整状态，房市由快速发展逐渐步入平稳

10、发展。房市运行呈现下列特征： 一是新楼盘投放速度减缓，预售商品房面积大幅减少。今年上半年，余姚市新开楼盘9个，比2005年同期的11个、2004年同期的17个有所减少。随着投放楼盘速度放慢，预售商品房数量明显减少，今年上半年余姚全市商品房预售许可面积17.47万平方米，仅为2005年同期的33.8%，2004年同期的26.5%。城区表现尤为明显，今年上半年仅是去年、前年同期的6%左右。由于需求对政策作出的反映快于供给，使得短期内需求量下降明显大于供给量的下降，市场新增住宅的速度超过了市场的消化速度。据余姚市房管局商品房备案系统显示，今年新开楼盘实际销售率仅为23.25%，销售压力比较大。 二是

11、二手房成交量下滑，趋向“买方市场”。今年上半年余姚市二手房交易登记1533件，比2005年同期减少10.8%，比2004年同期减少23.7%。由于受开征营业税和所得税影响，其中非住宅二手房成交量减少幅度尤为明显，分别比2005年同期和2004年同期下降26.8%和63%。最近，余姚市大批新建安置小区也即将竣工交付，二手房市场内可流通房源将进一步增加，二手房“买方市场”形势可能进一步加剧。 三是房价上涨空间缩小，房价基本稳定。今年上半年余姚市城区新开住宅楼盘仅一个，即“东方名苑”，均价5845元/平方米。乡镇新开住宅楼盘均价2493元/平方米。由于余姚市房价在前两年得到集中释放，房价上涨空间缩小

12、。另外，由于居民对居住环境要求的提高，住宅建设的标准、档次也将继续提高，房价可能会有略微上扬的过程，但大的涨幅已不可能。 四是中小套型房源供应不足，总房价过高。据预售许可面积统计，近两年半来，余姚市城区住房套均面积为119.8平方米，与国家建设部套型建筑面积90平方米的控制要求有一定差距，与广大中低收入家庭的实际需求存在着一定差距。4.2、余姚房地产发展趋势随着国家宏观调控等一系列政策进一步的加强和落实，余姚房地产市场未来的发展趋势将出现空前的竞争趋势，买方主导地位的市场将完全确立，后推楼盘对产品研发会更多的考虑消费者的要求，市场开始进入后产品时代，产品的品质将成为楼盘竞争力的重要指标，服务作

13、为产品品质的重要组成部分，其意识和理念将被大大提升。品牌建设和品牌推广将大行其道，无论楼盘和企业都会给贴上品牌的标签，来为市场区分等级，企业之间开始分化，企业品牌的出现最终将决定区域的竞争格局。 小户型设计将会慢慢涌现，目前余姚市场的户型设计上大都是以大户型为主，有望在以后大有改观。产品供应变化趋势：n 多层供应量应有所增加，目前余姚市场在售物业大部分都是以高层、小高层为主，多层住宅急缺，随着多层住宅的热销，未来多层物业势必有所增加。n 高层、小高层目前在市场上供应比较普遍，产品同质化比较严重，随着竞争的进一步加剧，势必会往产品的创新上进行发展，未来高层、小高层的增长速度应当会相对的放慢。n

14、别墅、排屋、叠排等高端产品随着政策的波动，相信伴随着时间的推移，这些高端产品的开发会逐步慢慢的淡出我们的视野当中。（注：土地政策近几年不变的前提下）二、余姚房地产市场供求状况及价格分析1、 市场供应量从二级市场的供应情况来看，余姚市房地产市场2005年施工面积达到249万平方米，其中05年新开施工面积为94万平方米。截止到今年6月份，施工面积规模仍达到了219万平方米，今年新开施工面积为19.5万平方米。虽然到目前为止新开施工面积比05年同期下降不少，但目前在售面积大约只有60万平方米只有开发面积三分之一也不到，可见，在未来的1-2年内，余姚房地产市场的竞争将越来越激烈。在这里我抛开了余姚一些

15、乡镇的楼盘体量，把余姚市区分城为城东、城中、城南和城西。大致估算得到了余姚市区截止到目前的在售供应结构情况。区域总规模（平方米） 在售物业（平方米）多层高层小高层排屋别墅合计城东163057.76050171.5811763.30061934.88城中1353895279.5820484.1314623.790040387.5城南8300002580010270077000227860222486城西174344246002045900045059总计1302790.7655679.58193814.71103387.09227860369867.38注：（其实市中心楼盘量也比较多，这里只是指

16、有在销售的楼盘体量）1.1、各区域供应分析从总体上看，城南区域要比他区域在供应规模上都要多的多，在83万平方米左右，这主要是因为目前这里的在售楼盘比较多，而像名仕花园这些开盘已经三年了都还在卖。而且该区域楼盘的规模体量也非常庞大，也促使城南供应大的一个原因。余姚目前像城东，城西、城中开发量不大或者已开发成熟，因此在售的数量都不是非常的大。从现有的城市规划和实地土地储备数量来看，目前余姚未来的居住发展方向会更靠向城东那边。1.2、各区域在售物业分析 从总体上看，余姚在售面积量 在37万平方米左右。其中城南区 域占了一半以上，目前市场上供应的主要还是以高层、小高层为主。其中高层住宅占了绝大一部分，

17、多层物业目前在市场上的份额还不是很多。而排屋目前只有日月星苑这个楼盘有销售。市场目前无别墅项目可售。 从区域上来看，市场上比较稀缺的产品，多层主要分布在城西区块，该区块的锦江华园楼盘规模比较大，而且基本都是以多层为主，城南区块的江南华都和云河绿洲也拥有比较多的多层产品，不过市场上的多层销售非常良好，目前真正在售的多层产品只剩下极少一部分了。市场上仅有的排屋产品则位于城南区块的日月星苑楼盘。1.3、各区后期供应分析 从目前市场上看，市区的开发量都不是很大，余姚目前的开发量基本都集中在郊区和周边的一些城镇。目前市区各大楼盘也基本无后期楼盘再推出，目前仅有日月星苑稍会推出后期开发，产品以小户型公寓为

18、主。根据目前市场产品分析，余姚后期推出新房源可能会稍倾向与多层住宅和以中小户型的住宅为主，地段方面会更向于郊区发展。2、 余姚房地产市场需求分析通过上次几份有效问卷和本次余姚市场调查发现，得到些以下结论：l 余姚人民的心理承受单价极限在6000元/平方米，而总价的最大承受极限是70万元以下l 余姚人民最关心的因素是楼盘的价格因素，其次是地段，再次是楼盘的周边环境。其中对楼盘的周边配套设施倒不是非常的在意。l 余姚人民大都以自住为主，很少一部分人才会考虑到投资价值。l 余姚人民的收入水平承两极分化，对于目前的市场价格都表示普遍偏高。l 余姚人民对国家政策都不怎么关心。都不太了解国家的有关房地产政

19、策3、 二级市场价格分析3.1、区域单位价格比较 余姚市区整个二级市场的均价为5375元/平方米，从区域上看，城中单价最高为7000元/平方米，主要是因为地处市中心，各种配套齐全，比较繁华。而市中心的有些楼盘如舜江名苑二手房市场也要达到7000元/平方米左右；城西价格大概在5200元/平方米，目前这里的现有住宅主要是农民自有住房，价格暂无体现，这里的市场价格主要是以锦江华园为代表楼盘。城南和城东区域平均价格都在5000元/平方米以下，分别为4800元/平方米和4500元/平方米。从目前来看，城南的楼盘量已有一定的规模，且周边配套和居住氛围情况要大大好于城东区域，而城东配套方面相对于比较滞后些。

20、这也是目前两个区域造成差价的主要原因。3.2、各物业单位价格比较从物业单价来看，高层、小高层的单价最高为5900元/平方米，之所以排屋的产品单价会最低是因为余姚目前市场仅有日月星苑楼盘有排屋开发，而日月星苑位于余姚城南郊区，地理位置算是比较偏郊，因此其大面积高总价的排屋就决定了不可能会有高单价。多层均价主要还是以城西楼盘均价为主约为5125元/平方米。4、 二级市场去化分析目前余姚市区二级市场的整体去化率大概在65%左右（包括一些老盘），今年市区新开楼盘东方名苑、锦江花园二期以及丰泽华庭2#、5#楼销售形式都还不容乐观。平均销售率30%还不到，虽然这些楼盘开盘时间都不算太长，但以这样的去化速度

21、来看还是非常有压力的，毕竟开盘日就是好的一个销售日。截止到目前为止，余姚市场目前在售总面积为181275.97平方米，共2130套，已销售面积72242.03共802套，销售率在37.5%左右，说明整个市场的去化速度还是比较缓慢的。 注：以上数据全部为06年新开在售量三、重点楼盘调查分析1、余姚市区楼盘一览表：楼盘名称物业类型户型面积（平方米）价格（均价）丰泽华庭高层901704800元/平方米东都佳苑高层681804200元/平方米东方名苑小高层 高层140（主力）5850元/平方米姚江怡景小高层、高层、多层782027000元/平方米锦江华园多层、高层902405000元/平方米云河绿州多

22、层、高层512004300元/平方米江南华都多层、高层401805000元/平方米名仕花园多层、小高层、高层601604500元/平方米日月星苑排屋、多层公寓270（主力）5100元/平方米2、重点楼盘分析、丰泽华庭、楼盘概况 丰泽华庭与余姚东城市政公园为邻，坐拥山水与绿地的自然优生地，汇聚姚城新兴居住核心区的优势资源。6幢景观高层、3幢景观小高层，挥就10多万平方米规模化住区，成就独具尊荣的生活大家的博大内涵。人车分流的庭园式社区规划，丰富的多重生态园景，现代优雅的建筑风格融会人性化的空间设计，以及与时代接轨的智能科技。、配套设施医院：余姚人民医院 公交：204 小学：有、开盘时间：05年1

23、0月、销售均价：4800元/平方米、营销策划：宁波开元机构 广告语：城市新中心；生活新领地。、销售情况：丰泽华庭主力户型面积为90170不等，其中主力户型设计在140平方米左右。目前的销售均价为4800元/平方米，去年开盘至今销售率在60%左右。今年2#、5#楼目前正在预约中，将于近期开盘。物业管理费1.2元/平方米/月。 分析：1、丰泽华庭位于余姚城东核心位置，是未来政府的发展重心，目前周边配套比较缺乏，无大型商场购物中心。项目本身并无商业配套，全部都要依托与政府落实。存在着一定的不安因素。2、丰泽华庭最“与众不同”的设计就是拥有空中花园设计。在每户业主中间形成一圈的空中花园，可以尽享休闲空

24、间。有一定的吸引力。3、4800元/平方米略低于市场均价，其六成的销售率基本与市场吻合，充分反映了目前市场的一个情况。、东都佳苑、楼盘概况东都佳苑由六幢十八层主楼和三层裙楼组成,总建筑面积6.5万多平方米,1.5万平方米地下车库,封闭式社区物管,智能化监控,人性化服务,是一个集现代化黄金商铺高档住宅为一体的大型综合性建筑群,其独具匠心的建筑设计,将直线与曲线表现出的简约之美和特有的层次之美,整合一体,散发出现代新住宅区的文化气息。、配套设施医院：余姚人民医院 公交：204 小学：有、开盘时间：04年12月、销售均价：4200元/平方米、营销策划：精英企化 广告语：登高远眺，自然心旷神怡。、销售

25、情况：东都佳苑户型面积设计在68180平方米，主力户型面积在130平方米，开盘两年来，其小户型面积已全部售罄。均价为4200元/平方米，销售率在70%左右。物业管理费1.1元/平方米/月。分析：1、 楼盘楼间距大，但是自身楼盘规模太小，感觉还不上档次，适合一般的普通人群。2、 开盘时间较早，最初开盘时周边没有竞争楼盘。3、 楼盘定价还比较理性，也很符合一般的普通老百性4、 目前剩下的都是大面积的户型，预计随着周边楼盘的竞争加强。大面积户型在短期内销售还存在一定的困难。竞争楼盘对比分析：楼盘名称物业类型户型面积（平方米）价格（均价）丰泽华庭高层901704800元/平方米东都佳苑高层681804

26、200元/平方米二者楼盘都位于余姚城东核心地块，仅一路之隔。都拥有周边的配套情况。两者的物业类型也都基本相同，主力户型面积设计也都以3房2厅为主。二者对比，东都佳苑无论从楼盘档次还是规模上看都不能和丰泽华庭相提并论，楼盘所针对的目标客户也大不相同。丰泽华庭所针对的目标客户为有一定收入中产阶级。而东都佳苑的目标客户只是一般的普通群众。这也必然导致只有一路之隔却有如此差价。东都佳苑之所以销售率比丰泽华庭要好是因为该楼盘开盘的较早早了一年多，相信随着丰泽华庭后续楼盘的继续推出，东都佳苑剩下房源的销售会越来越困难。、东方名苑、楼盘概况东方名苑位于余姚市北兰江路北侧，望江家园西首，南临最良江。项目占地1

27、5亩，容积率1.8，总建筑面积18065平方米。项目主体为5幢一梯两户点式小高层结合局部多层，最大楼体间距36米。在您尽情享受老城区的繁华、享受现代建筑和自然水景完美结合的同时，品位现代都市水岸生活的尊贵与高尚，是为余姚少数人打造的奢侈。、配套设施 周边各种配套设施齐全、开盘时间：06年4月、销售均价：5850元/平方米、营销策划：温州锐锋地产 、销售情况： 东方名苑主力户型面积设计140平方米，今年4月份刚刚开盘，截止到目前为止纳入网上可售套数为116套，其中已售33套，销售率仅为24.14%。已售均价为6000元/平方米。分析：1、开盘时机选择不是非常的恰当，开盘没多久后，就经受了“国六条

28、”政策的袭击，经历了传统的夏季淡季。2、由于该地段属于市中心区域，因此入市价格比较高，超出了一般人的承受能力，因此目标客户数量比较少。3、该楼盘规模不大，只有5幢高层带2幢连体小高层。所重点介绍的产品建筑材料投入让一般人很看不懂，体现不出价值所在。、姚江怡景、楼盘概况姚江怡景傲居都市中心，西眺市中心唯一山脉龙泉山和大型生态公园龙山公园，北滨姚城母亲河姚江，与山为邻，以水为尊，成就城市居而上之选。项目总建筑面积117324平方米，规划由多层、小高层、高层组成，78202平方米多种奢华户型，容积率仅为1.98，绿地率达35.5%。、配套设施 周边各种配套设施齐全、开盘时间：05年3月、销售均价：7

29、000元/平方米、营销策划：威格斯物业顾问（上海）有限公司 平面推广：杭州臻信广告、销售情况：姚江怡景户型面积设计在78202平方米，其中主力户型为140平方米。自去年开盘以来销售形式还比较良好，大概在70%左右。分析：1、该楼盘地理位置优势十分明显，周边商场、购物、交通非常的便利，出行非常方便。 2、楼盘为体现出其价值所在，在小区的规划、建筑、物业管理和智能化水平都大量投入，尽显尊贵生活。这种享受在市中心是非常罕见的。 3、7000元/平方米在市区价格处于合理，目前市区属同区块的二手市场价格也都要7000左右，只是南面的多层住宅面对的是一些农民房，环境比较差跟小区的其他位置有一定的差距。点评

30、：姚江怡景从外观上看还是比较好看，但是该楼盘感觉建筑密度有点高，而且其景观投入不是太大，只有中心一个大花园。一套房子总价在100万左右在余姚来说确实属于高档，对于市场高端客户确实有抢占能力，总体来说，姚江怡景的位置确实是那些高档楼盘所无法比拟的优势。竞争楼盘对比分析：楼盘名称物业类型户型面积（平方米）价格（均价）东方名苑高层、小高层140（主力）5850元/平方米姚江怡景高层、小高层、多层782027000元/平方米 二者楼盘都位余姚市中心，要从竞争角度上看，其中东方名苑根本不能对姚江怡景构成威胁，从二者来看，虽说都面江，但是东方名苑面的是最良江，而姚江怡景面的是姚江，在楼盘规模上东方名苑只有

31、姚江怡景的十分之一，地理位置看，姚江怡景更为优越，而东方名苑则更靠南一些。从档次看分析，东方名苑又更逊一筹，因此市场定价跟定位也就存在着一定的差距了。从销售情况看，可能主要还是因为姚江怡景的销售周期已经比较长，而东方名苑还比较的短。总之无论从楼盘规模、建筑特点、楼盘质量、楼盘档次、销售水平等都还存在着一定的差距、锦江华园、楼盘概况 锦江华园总建筑面积19万平方米，总共由28幢多层及9幢高层组成。其中一期总建筑面积130000平方米，由15幢多层和6幢高层住宅组成，小区内30000平方米景观花园，内外水景相呼应。二期总建筑面积58374平方米，包括13幢5层住宅，3幢高层，小区内鸟语花乡，项目兼

32、有多层公寓、高层观景洋房、精装修SOHO单身公寓和沿街商铺等物业类型，满足不同品位的需求。、配套设施内有幼儿园、游泳池周边有长安小学、目前周边无齐全配套，商业要靠楼盘商铺支撑、开盘时间：06年9月16日（二期），一期04年开盘、销售均价：5000元/平方米、营销策划：余姚市寰宇广告传媒发展有限公司、销售情况： 锦江华园一期13万平方米04年开盘，目前基本已经卖完。二期6万平方米于今年9月16日刚刚开盘，截止到目前为止纳入网上可售面积26041.51平方米，共273套，其中已售面积6920平方米，共69套，销售率为25.3%。分析：1、锦江花园项目总规模大，气势大。又临姚江，项目主要推出多层住宅

33、，在小区设计上，景观设计又大量投入3000平方米的园林景观和20000平方米的锦江公园。从整体气势上看比较雄伟。2、在户型设计上，厅房方正、功能完备、分区合理。而且二期户型面积主要以90平方米的小户型为主。3、地处余姚西部，周边都是一些工业园区和经济开发区。且无商场购物中心。从这点上看，小区里面的环境是一流，但外部环境太乱太杂。4、二期开盘才没几天销售率在25%左右，从今年余姚市场的大环境来讲相当不错了，锦江花园的单价在地处城西来讲并不低，但二期的小户型设计大大降低了总价。相信随着时间的推移销售会有所改观。、云河绿洲、楼盘概况云河绿洲位于余姚城东路西侧，北临南兰江路，南临四明路，西到中山路和东

34、山河。项目总建筑面积23万平方米，依宽阔最良江江畔展开，同时又拥簇着数万平方米的最良江公园。江景、园景同时收纳，气势恢弘。云河绿绿洲采用最适合依水岸而居的的建筑思想，在最良江畔创造完美的精品。、配套设施内有幼儿园、游泳池、网球场等。周边有余姚实验小学、开盘时间：05年2月、销售均价：4300元/平方米、营销策划：宁波迪赛、销售情况： 云河绿洲主力户型从51200平方米，有精品小户型也有也有大户型的空中豪宅。产品供应主要有多层和高层住宅。开盘一年半以来销售率在80%左右，销售形式比较乐观。分析：1、社区规模大，地理位置也还算可以，准现房发售，江景、园景又同时收纳总体感觉小区的居住氛围还算不错2、

35、入市价格定为准确，4300元/平方米的价格比较低，目标客户比较广范，也体现出了该楼盘的高性价比。3、多层产品供应比较好销售，目前多层基本已销售完毕。剩下的只有少许大户型面积。、日月星苑、楼盘概况 日月星苑位于余姚市潭家岭西路延伸段，石婆桥江东西两侧，地块总面积133400平方米，小区建筑由阳光排屋，叠式排屋、多层电梯公寓组成。物业管理费1.5元/月/平方米。、配套设施内有幼儿园周边尚无其他配套，公交：204、开盘时间：05年7月、销售均价：5000元/平方米、营销策划：宁波瑞狮地产 广告语：回家，就是渡假的开始、销售情况： 日月星苑主力户型270平方米，总价在130万元左右。于05年7月开盘，

36、一期自开盘以来销售率在65%左右，目前是在进行保留房销售。二期房源推出以公寓为主，定价不高只有3500元/平方米左右。分析：1、 日月星苑的产品具有稀缺性，目前市场上只有该楼盘有销售，因此不存在产品销售竞争。2、日月星苑的开发商是赛格特房产，该房产公司在余姚市区已经成功开发入住的小区有富达广场、赛格特花园。且效果显著，开发商的知名度和美誉度比较好。3、公寓的价格，别墅的享受。日月星苑的5000元/平方米的价格只相当于市区一般住宅的价格，但因户型面积大因此总价也高，目标客户就显得比较少。4、地段比较偏远，适合有私家车的居住，距离市区大约10分钟的车程。四、市场总结通过本次调查大致可以把市场总结如

37、下： 1、施工面积有所减少，楼盘投放速度放慢，房地产投资额较之以前增加幅度明显有所缩小。截止到今年为止新开房地产面积只有19.5万平方米，较之去年同期已有明显缩小。今年市区新开楼盘只有一个，楼盘投放速度明显放慢。而今年的房地产投资额只有32亿元，其增长的幅度已没有前两年的那么火热。2、市区开发量不大，总体开发量都以周边乡镇为主，且价格都比较低。今年上半年市区开发量仅是去年、前年同期的6%左右，整体开发量极少。乡镇开发相比市区要多的多，但其价格极低，乡镇新开住宅楼盘均价2493元/平方米，其品质也不敢保证。3、市场供过于求，需求量不大，消化速度比较缓慢。由于，前两年的开发量比较大，2005年施工

38、面积达到了249万平方米，目前市场新增住宅的速度超过了市场的消化速度，且经历了国家的政策风波，目前余姚人民对市场的需求量并不是很大。4、市场价格过高，上涨空间几乎有限 根据本次调查发现余姚人民对于目前市场的均价（5000元左右）都普遍喊高，许多工薪阶层都想买但又买不起房的现象。再加上目前市场呈现饱和的一种状况，未来房价的上涨空间将会十分的有限。5、市场户型面积偏大，未来将多出现小户型 目前余姚居民的人均户型面积在120平方米左右，而许多好点的楼盘主力户型面积都在140平方米，这样的高总价面积目前市场普遍存在，相信随着国家政策的落实，和市场因素的影响，未来余姚市场将呈现出越来越多的小户型面积。6、市区土地资源稀缺，未来土地市场更向农村移动。 余姚市区目前的土地资源十分有限，总体开发已不太可能。随着余姚的城市建设改造，越来越多的土地市场会在周边一些乡镇和农村出现。7、市区楼盘比较分散，楼盘竞争不再是区域竞争，而是全市范围内的楼盘竞争 余姚的楼盘开发都比较分散，不像杭州，一个区域有好多竞争楼盘存在。余姚楼盘的竞争更像是全市范围内的所有楼盘竞争。从目前在售来看，未来城东和城南将会出现比较聚集的楼盘。因为目前这两个地方是余姚政府的主要发展方向。