海奉贤区南桥镇江海花园73号202 房地产估价报告.doc

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1、上海师范大学建筑工程学院房地产估价课程设计班 级 2010级1班 专 业 工程管理 课程名称 房地产估价 指导教师 李静 姓名 吕晓雪 学号 100155267 工程管理系2013年6月 房地产估价报告 估价项目名称: 上海奉贤区南桥镇江海花园73号202 房地产估价报告 委 托 人: 赵华 估价方: 上海大儒房地产估价有限公司 估价人员： 吕晓雪 估价作业日期: 2013年6月17日至2013年6月21日 估价报告编号：20130617目录一、致委托方函2二、估价师声明3三、估价的假设和限制条件4四、估价结果报告5 （一）委托方5 （二）估价方5 （三）估价对象5 （四）估价目的7 （五）估

2、价时点7 （六）价值定义7 （七）估价依据8 （八）估价原则8 （九）估价方法9 （十）估价结果9 （十一）估价人员10 （十二）估价作业日期10 （十三）估价报告应用的有效期10 五、估价技术报告11 （一）个别因素分析11 （二）区域因素分析11 （三）估价方法选用14 （四）估价测算过程14 （五）估价结果确定22 六、附件24一.致 委 托 人 函赵华： 受委托人委托，我公司秉着独立、客观、公正的原则，于2013年6月17日至6月21日，对上海奉贤区南桥镇江海花园73号202的市场价格进行了评估，估价目的是为委托方进行转让提供估价对象房地产客观、公正、科学、合理的市场价格参考。 评估人

3、员根据估价目的，遵循估价原则，依据科学的评估程序，选用合理的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合评估经验，充分考虑影响房地产价值的各项因素，评估确定：赵华拥有的，位于上海奉贤区南桥镇江海花园73号202 房地产（建筑面积：89.44平方米）在2013年6月18日的估价结果：（币种：人民币）：市场价值估价结果总价为143万元，单位建筑面积价格为15988.37元/平方米。大写：人民币壹佰肆拾叁万元整 评估过程、结果及有关说明详见估价结果报告此函 上海大儒房地产估价有限公司 法定代表人：张纪文 2013年6月20日 二. 估 价 师 声 明 我们郑重声明： 一、我们在本

4、估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 六、需要声明的事项： （一）本报告估价时点为2013年6月18日，提交报告之日为2013年6月21日。在市场无明显价格波动条件下，报告有效期自提交报告之日起不超过半年。随着时间的推移，该房地产的价格应作相应调

5、整，甚至重估。 （二）本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不能做其它用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 中国注册房地产估价师签名 ： 注 册 章 ： 中国注册房地产估价师签名 ： 注 册 章 ： 中国注册房地产估价师签名 ： 注 册 章 ： 三估价的假设和限制条件 一、本报告委托方为赵华，委估的房地产为上海奉贤区南桥镇江海花园73号202。本次评估假设估价对象为完全产权，无租赁、典权等他项权利存在和无法律纠纷状况下的正常市场价格。 二、本报告所称评估价格，系指我们对所评估房地

6、产在现有用途不变并在估价时点之状况和外部经济环境前提下，为本报告所列明的目的在估价假设和限制条件下提出的公允估值意见。 三、由于委托方未提供估价对象房屋所有权证，故本次评估依据委托方提供的商品房买卖合同进行评估，若房屋面积等数据与最终颁发的产权证书不符，则估价报告应进行相应的调整，特提请报告使用方注意。 四、本次评估为委托方进行转让之目的使用，提供估价对象正常市场价格参考，故本次评估设定估价对象于估价时点为完全产权，无租赁、典权等他项权利存在和无法律纠纷状况下的正常市场价格，特提请报告使用方注意。 五、根据上海市现行土地转让政策有关规定，其转让所得费用40%归政府所有，转让所的费用60%归原土

7、地使用权所有者所有。 六、在评估所委托房地产市场价格时，我们未考虑估价对象房地产所欠付的抵押、担保以及如果该房地产出售则应承担的费用和税项等可能影响其价值的任何限制，我们也未对房地产评估增值额作任何纳税准备。本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗拒力对房地产市场价格的影响。 七、自估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及使用状况如发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。 八、本次估价是以委托方未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价价值的租赁协议为假设前提。 九、本报告含有若干附件，它构成本报告之重要组成部分，与本报告正文具有同等

8、法律效力。 十、本报告是在委托方确定提供基础文件、有关法律证明文件、数据资料的基础上做出的。委托方对所提供文件以及相关数据的真实性和可靠性负责，并且提供了与本次评估有关的所有资料，没有保留、隐瞒。 四.估价结果报告一、委托人：赵华二、估价机构：上海大儒房地产估价有限公司机构地址：上海市奉贤区南桥镇运河北路号座法人代表：张纪文评估资质级别: 三级资质证书号：沪房地资估(2005)第011联 系 人：张纪文联系电话：57181770 三、估价对象分析1、估价对象位置及坐落估价对象位于上海奉贤区南桥镇江海花园73号202 的房产，建筑面积为89.44平方米。地址：上海奉贤区南桥镇江海花园学校：上海市

9、奉贤英杰进修学校、上海曼都发型美容进修学校、上海技术学校医院：奉贤区中医医院、奉贤区中心医院购物：联华超市奉贤有限公司、利民超市、俊源食品超市 2、权益状况分析（1）房产登记状况房屋所有权证号43001288产权性质产权房房屋所有权人赵华产别私有房产房屋座落奉贤区南桥镇人民南路5号江海花园73号202楼号或幢号1房号及部位202房屋总层数6所在层数2建筑面积(m2)89.44房屋用途住宅房屋结构混合建成年代1998年（2）土地登记状况：无抵押担保（3）他项权利状况：无抵押担保不存在抵押担保权、典权等他项权利（4）法定优先受偿权利状况不存在其他法定优先受偿款（5）对价格的影响分析估价对象不存在抵

10、押权、租赁权、共有权的设立; 不存在查封和或有负债等现象。 3、实物状况分析（1）建筑物状况公共部分：结构形式混合建筑类型多层住宅外立面装饰贴砖大堂设计装修精装楼道装修粉刷 电梯间及轿厢装饰简装层户均数量3户供暖有门禁系统防盗门供气有安全及消防监控有热水有其他户内部分：所在楼层2使用状况正常使用现状用途住宅景观无户型三室一厅一卫临街状况四面临路采光、通风情况良好各房间朝向南北维护保养及成新状况良好各个房间装修情况的描述估价对象建筑物为三室一厅一卫，水、电、暖气设施齐全。室内精装修，地面铺地砖，墙面刷白，石膏板吊顶；厕所、厨房墙面贴砖；暖气木包，阳台塑钢封闭，防盗门。（2）小区状况居住小区楼宇构

11、成多层住宅容积率2.6交通组织方式限速景观及绿化40%小区封闭性良好物业公司有无有物业费标准0.8/平米/每月 车位状况1：2.5 其它4、 区位状况分析城启江海花园位于东海路东面，前望江海区政府，后依白水带自然风景区，交通便利。总占地面积约700亩，总建筑面积超过一百万平方米，规划分为南北地块，总投资12.6亿元，区内配套设施完善，规划有中学、幼儿园、酒店、会所、商业街，业主各种生活需要不假外求。交通便利。 5、市场背景分析从市场需求看，南桥这几年旺盛的住房需求有其客观的现实基础。奉贤区发改委价格管理科科长全秀萍说：一个是市场供应量比上季度有大幅的回落，第二个是刚性需求，子女的入学、结婚、一

12、些改善型的住房，这些需求依然比较旺盛，第三个还是我们南桥新城的聚焦效应。经济持续快速发展，人民生活水平迅速提高。城市化进程加快，城市建设规模扩大。伴随着政策支持与政府规划，南桥新城将在未来3-5年内逐渐热起来：a) 作为上海“十二五”期间重点建设的郊区新城之一b) 生态优势：由4.78平方公里的中央生态林地和2.3平方公里的“上海之鱼”构成城市生态核心，规划面积超越纽约中央公园的公园，依托水系景观形成的环状生态绿带，“上海之鱼”是其中的点睛之笔。c) 低碳之城：南桥新城地处杭州湾北岸咽喉，与大浦东毗邻而居。不久的将来，一座低碳生态新城将在南上海崛起。d) 超前布局升值潜力大的高增长区域，通过快

13、速拿地、快速开发、快速销售，合理把控土地增值部分的收益，成为大型房企跑赢市场法宝。因此，在新城建设与开发的初期，抢滩南桥新城，将是未来这些大型房企布局市场、抢占市场份额的重要机会。以恒大为例，从2004年开始，恒大就科学决策提前进入二三线城市，超前布局升值潜力大的高增长区域，通过快速拿地、快速开发、快速销售，合理把控土地增值部分的收益，恒大集团的“高品质中价位”迅速赢得了市场认可。在这“高品质中价位”的背后，超前布局升值潜力大的高增长区域，合理把控土地增值部分的收益，是恒大地产集团强大的成本控制体系在发挥巨大的作用。如果恒大没有超前布局二三线城市的市场策略，我们也很难想象恒大会在今年上半年取得

14、423亿元的销售业绩。三大新城中，嘉定新城均价17000元/平方米，交通不便的青浦新城的均价也在16000元/平方米。而南桥新城目前公寓的均价在15000元/平方米，但换一个角度，南桥新城的公寓均价比松江新城、青浦新城相差3000元/平方米所有，但无论是交通还是商业生活配套都没有后两者来的完善方便，而跟其相似的没有完善配套的金山新城目前公寓均价不足10000元/平方米。1.房地产开发及供应情况（1）新开工面积同比下降四成，空置面积连续五个季度增加本季度完成房地产开发投资额619679万元，环比上升71.3%，同比上升90.01%；施工面积6762076平方米，环比上升11.3%，同比上升283

15、.65%；新开工面积876592平方米，环比上升355.2%，同比下降41.75%；空置面积期末累计705262平方米，环比增加3.4%，同比增加37.07%。（2）市场化新建住房陆续上市本季度新建商品房总供应量为16.6万平方米，环比下降25.89%，同比下降73.82%。第一季度我区无新增市场化新建住房供应，但从4月份开始，汇贤铭邸（公寓）、银河丽湾（公寓）、聚贤煌都（公寓）和招商海湾别墅（花园住宅）这四个楼盘的市场化新建住房陆续上市。本季度我区市场化新建住房新增供应量12.4万平方米，但同比仍下降78.25%；办公和商业房为0.3万平方米，环比下降95.83%，同比下降94.55%；无配

16、套商品房上市。2房地产交易情况(1）新建住房成交量：受低价板块成交量上升的影响，成交均价有所回落。受第一季度春节淡季的影响，本季度成交面积环比明显上升，但同比仍较大幅度下降。本季度新建商品房成交均价为9936元/平方米，环比略降2%，同比下降14.9%；成交面积为21.9万平方米，环比上升79.51%，同比下降37.18%。（2）二手房成交量：二手住房均价坚挺，成交量环比涨六成、同比仍降三成本季度二手住房市场价格坚挺，成交均价为7990元/平方米，环比略升1.95%，同比上升13.96%；成交面积为6.18万平方米，环比上升64.4%，同比下降30.03%。3、房地产市场的分析和预测 从数据可

17、以看出，不论是新建商品房还是二手住房，成交量都是环比上升、同比下降的，而且第一季度是房产的传统淡季，第二季度是传统“学区房”旺季，因此所谓的市场“回暖”的真实程度还需打点折扣。 今年6月至7月初连续两次降息，对房地产市场各方形成巨大的心理冲击，加大了下半年调控的难度。降息意在稳增长，但客观上也使得楼市加速回暖。虽然政府的坚定表态缓和了购房者的恐慌情绪，在一定程度上稳定了市场预期，但下半年，降息带来的房价反弹风险仍在积聚，必须引起高度重视。 目前房地产市场调控仍然处在关键时期，在货币政策放松的情况下，必须坚定不移地继续推进房地产市场各项调控工作，谨防降息后的资金再次涌入房市。同时，抓紧研究推进房

18、地产税收制度改革，加快建立健全房地产市场调控的长效机制和政策体系，促进房价合理回归。四、估价目的本报告仅为委托方办理土地使用权转让手续确定估价对象现值提供参考意见，不得作其他用途。五、估价时点根据估价目的，确定现场勘查日2013年6月18日为估价时点。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。房地产抵押担保价值为抵押担保房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。本次估价结果为估价对象所有权及相应的出让国有土地使用权的价格。七、估价依据1、中华人民共和国国家标准GB/T502911999房地产估价规范；2、中华人民共和国城市房地产

19、管理法3、中华人民共和国土地管理法 4、中华人民共和国土地管理法实施条例 5、 委托方与本估价机构签订的土地估价委托书 6、全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及上海市市人民政府有关部门颁布的其他有关法律、法规和政策文件；7、委托人提供的有关情况和资料；8、我公司所掌握的上海市房地产市场的有关资料及估价人员实地勘查、调查所获取的资料。八、估价原则合法原则。遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。最高最佳使用原则。 遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。替代原则。遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。遵循估价时点原

20、则。遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。九、估价方法估价人员根据对估价对象进行的实地勘察、邻近类似房地产的市场调查，以及委托人提供的相关资料，针对估价对象的特点及估价目的遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，在综合分析、研究所掌握的资料的基础上，选取市场比较法和收益法进行评估。然后综合两种方法的评估结果来确定其最终价格。1、成本法：是求取估价对象在估价时点的重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，减去建筑物折旧，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。2、市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易

21、的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。十、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照国家规定的技术标准和估价程序，在对估价对象进行了实地查勘、了解当地房地产市场行情以及综合分析相关资料的基础上，选用适宜的估价方法，确定：赵华拥有的，位于上海奉贤区南桥镇江海花园73号202 房地产（建筑面积：89.44平方米）在2013年6月18日的估价结果：（币种：人民币）：市场价值估价结果总价为134万元，单位建筑面积价格为14，888元/平方米。大写：人民币壹佰叁拾肆万元整十一、估价师人员 ： 吕晓雪 十二、估价作业日期2013年6月17

22、日至2013年6月21日 十三、估价报告应用的有效期估价报告应用的有效期自2013年6月17日起原则上为一年。当市场状况变化较大时，应当与估价师重新核准。估价报告应用的有效期不超过半年，如果使用本估价结果的时间超过半年不负法律责任。五估价技术报告一、 个别因素分析个别因素包括估价对象所在物业的位置、临街状况、土地使用权性质及用途、土地使用年限、建筑物的结构类型、建筑物的用途、估价对象的建筑面积、建筑物现状等及周边类似物业情况，具体如下：估价对象位置：估价对象位于上海奉贤区南桥镇人民南路江海花园73号202 估价对象临街状况：估价对象四面临路。土地使用权性质、用途：土地使用权类型为国有出让，土地

23、用途为住宅用地。估价对象现状：根据现场勘察及上述委托人提供的资料记录：估价对象所在建筑物为1998年建成，6层混合结构，平屋顶，清水砖墙。估价对象为三室一厅，建筑面积：89.44平方米；层高3.20米；水、电、双气设施齐全。室内精装修，地面铺地砖，墙面刷白，石膏板吊顶；厕所、厨房墙面贴砖；暖气木包，阳台塑钢封闭，防盗门。估价时点估价对象的使用、维护保养状况良好。二、 区域因素分析1、 地理位置城启江海花园位于东海路东面，前望江海区政府，后依白水带自然风景区，交通便利。总占地面积约700亩，总建筑面积超过一百万平方米，规划分为南北地块，总投资12.6亿元，区内配套设施完善，规划有中学、幼儿园、酒

24、店、会所、商业街，业主各种生活需要不假外求。交通便利。2、自然条件地质：平原。气象：四季分明，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季凉爽湿润，冬季寒冷干燥。年平均气温为18C左右，最高气温38C，最低气温-2C。3、环境条件环境影响主要有大气污染、噪声污染，悬浮颗粒物和氮氧化物形成的二次扬尘是造成大气质量下降主要因素；区域环境状况一般，无重工业企业，污染较小。4、交通状况 ：交通十分便利。5、基础设施 估价对象所处地区居民生活区、配套服务区等多个功能区域定位科学、区分合理，路网、排水、照明、绿化等基础设施和环境建设完善，状况完全可以满足居民生活需要。6、周边环境优越三、 市场背景分析从市场需求看，南

25、桥这几年旺盛的住房需求有其客观的现实基础。奉贤区发改委价格管理科科长全秀萍说：一个是市场供应量比上季度有大幅的回落，第二个是刚性需求，子女的入学、结婚、一些改善型的住房，这些需求依然比较旺盛，第三个还是我们南桥新城的聚焦效应。经济持续快速发展，人民生活水平迅速提高。城市化进程加快，城市建设规模扩大。伴随着政策支持与政府规划，南桥新城将在未来3-5年内逐渐热起来四、 最高最佳使用分析最高最佳使用原则是要说明，房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值

26、的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断估价对象房地产是否处于最优使用状态主要从下列方面：1在法律上许可性（规划及相关政策法规许可）。即不受现时使用状况的限制，而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途估价。2在技术上可能性。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行估价。3在经济上可行性。即估价价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的估价结果。4土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是否处于最优使用状态，也就是说，估价时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具

27、有投资集约度的因素考虑进去。5房地产与周围环境的协调性。即房地产与外部环境是否均衡或协调的问题。也就是说，估价时不按原用途估价，而按房地产与其周围环境相协调能获得大量外部经济效益的最优使用的新用途进行估价。6可持续发展性。即在估价时不仅要研究过去和现在的价格状况，而且还要研究房地产市场的现状、发展趋势，以及政治经济形势和政策变化对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动的趋势。结合以上条件分析，根据估价对象用地所在位置及周边的自然与人文环境，兴建居住性物业为其最高最佳使用途径。五、 估价方法选用估价人员根据对估价对象进行的实地勘察、邻近类似房地产的市场调查，以及委托人提供的相关资料，针对估价对

28、象的特点及估价目的遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，在综合分析、研究所掌握的资料的基础上，选取估价方法。考虑到与评估对象在同一区域内类似的房产交易实例较多，可采用；同时在同一区域内能获取类似的房产租赁实例，可假设估价对象用于出租，为收益性房地产，其预期收益可分析测算。因此，选取市场比较法及收益法作为本次估价的基本方法。评估方法定义：市场比较法，就是在求取房地产价格时，根据替代原则，将待估房地产与较近时期内已经发生了交易的类似房地产实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该房地产的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在估价时点房地产价格的一种方法。公式为： 1、比较实

29、例选择 选择比较交易实例时，根据估价对象情况，应符合以下要求 A、用途相同 B、交易类型相同 C、属于正常交易（或可修正为正常交易下的价格） D、区域及个别因素条件相近 E、统一价格基础收益法： 收益法也称为收益资本化、收益还原法，是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种评估方法。假设估价对象采取出租或承包方式经营，参考周边地区类似用途物业租金、营业收入和营业费用等的市场客观水平资料，加以分析判断；估算未来的潜在毛收入；考虑客观空置率等因素后估算有效毛收入；估算正常运营费用；估算净收益；选择适当的资

30、本化率；运用适宜的收益法计算公式，求取估价对象的收益价格。根据估价对象的具体情况，选择有限年，净收益、资本化率不变的收益法公式：V=（A/R）1-1/（1+R）n公式中：V估价对象的房地产市场价值 A年净收益 R综合资本化率 n收益年限将两种估价方法的估算结果分析综合，得出最终估价值。六、 估价测算过程（一）采用市场比较法估价1、选取案例本次评估，选取三个具有市场行为的实例,用途与估价对象房地产相似，结合影响住宅的因素，进行因素修正,求取估价对象的价格。实例A：江海新村位于奉贤区南桥江海路100号，住宅楼，6层混合结构，公交便捷度较好；商业集繁华度较好；基础设备齐全，公用设施条件完备，环境污染

31、较小；三室一厅，水、电、暖气设施齐全。室内一般装修，地面铺地砖，墙面刷白，石膏板吊顶；厕所、厨房墙面贴砖；暖气木包，阳台塑钢封闭，防盗门。2013年6月的交易价为15070元/平方米。实例B：新华小区 位于南百公路光明街，住宅楼，6层混合结构，公交线路多，公交便捷度较好，商业繁华度较好；基础设施齐全，公用设施条件完备，环境污染较小；三室一厅一卫，水、电、暖气设施齐全。室内一般装修，地面铺地砖，墙面刷白，未吊顶；厕所、厨房墙面贴砖；明暖，阳台塑钢封闭，防盗门。2013年6月的交易价为16499元/平方米。实例C：运河新村位于运河路100号 ，6层混合结构，住宅用途， 350米内公共汽车多，公交便

32、捷度较好；商业繁华度较好；基础设施齐全，公用设施条件完备,环境污染较小；三室一厅一卫，水、电、暖气设施齐全。室内精装修，地面铺地砖，墙面刷白，未吊顶；厕所、厨房墙面贴砖；暖气木包，阳台塑钢封闭，防盗门。2013年6月的交易价为15680元/平方米。2、因素选择根据估价对象的条件，影响估价对象价格的主要因素有:a、交易时间：确定房地产价格指数b、交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易c、区域因素：主要有交通条件道路通达度（用临路状况表示）、公交便捷度（通达公交车线路的数量表示）、居住成熟度、商业繁华度、基础设施条件、区域公用设施配套程度、环境优劣度等。 d、个别因素：主要有规划限制、装修标

33、准、所在楼层、朝向等。3、因素条件说明估价对象与比较实例的比较因素条件详述见表1 估价对象 和比较实例比较因素估价对象 实例A 实例B 实例C房 地 产 用 途住宅住宅住宅住宅交 易 期 日2013.62013.62013.62013.6交 易 情 况正常正常正常正常交 易 方 式市场交易市场交易市场交易市场交易房地产交易价格（元/平方米）待评估150711649915680区域因素临路状况临主干道临主干道临主干道临主干道公交便捷度好好好好居住成熟度成熟成熟成熟成熟商业繁华度好好好好基础设施条件“七通一平”“七通一平”“七通一平”“七通一平”公用设施配套完备度完备完备完备完备环境优劣度污染较小

34、污染较小污染较小污染较小个别因素规 划 限 制有限制有限制有限制有限制装 修 标 准精装一般精装精装房 屋 朝 向南北朝向南北朝向南北朝向南北朝向所 在 楼 层23244、编制比较因素条件指数表根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素条件修正指数确定如下：估价对象与三个实例的用途、交易情况差异不大，故对于上述这些影响房地产价格的因素均不作修正。交易期日修正：估价对象与上述三个实例的交易期日接近，故交易期日修正系数为1。、区域因素：A、临路状况，分为不临路、临支路、临次干道、临区域干道、临主干道五个等级，以估价对象为100，每增加或减少一个等级，减少或增加1%；B

35、、公交便捷度，分为差、较差、一般、较好、好五个等级，以估价对象为100，每增加一个等级，房地产价格相应修正2%； C、产业集聚度，分为高、较高、一般、低四个档次，以估价对象为100，每相差一个等级修正3%；D、商业繁华度，分为差、较差、一般、较好、好五个等级，以估价对象为100，每相差一个等级，房地产价格相应减少或增加3%;E、基础设施条件，分为宗地红线外四通、五通、六通、七通四个等级，以估价对象为100，每相差一个等级，房地产价格相应减少或增加5%;F、公用设施配套完备度，分为差、较完备、完备三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级，房地产价格相应减少或增加5%;G、环境优劣度，分为污染

36、严重、污染较严重、污染一般、污染较少、无污染五个等级，以估价对象为100，每相差一个等级，房地产价格相应减少或增加2%。、个别因素A、规划限制分为无限制、有一定限制、有限制三个等级，以估价对象为100， 每增加或减少一个等级，房地产价格相应减少或增加2%;B、装修标准取值分为无装修98%、简单装修100%、普通装修102%、简装修105%、高档装修110%五个等级。C、房屋朝向分为南北朝向、正南朝向、东西朝向三个等级，以估价对象为100，每增加或减少一个等级，房地产价格相应减少或增加2%。D、所在楼层差异取值分为：以估价对象为100，每增加或减少一个等级，房地产价格相应减少或增加2%。 比较因

37、素条件指数表 估价对象 和比较实例比较因素 估价对象 实例A 实例B 实例C房地产交易价格（元 /平方米）待评估150711649915680房 地 产 用 途100100100100交 易 期 日100100100100交 易 情 况100100100100交 易 方 式100100100100区域因素临路状况100100100100公交便捷度100100100100居住成熟度100100100100商业繁华度100100100100基础设施条件100100100100公用设施配套完备度100100100100环境优劣度100100100100个别因素规 划 限 制100100100100装

38、 修 标 准10098100100房 屋 朝 向100100100100所 在 楼 层1009910098 比较因素修正系数表 估价对象 比较实例比较因素 实例A 实例B 实例C实 例 价 格(元 /平方米)150711649915680房地产用途100/100100/100100/100 交 易 期 日100/100100/100100/100 交 易 情 况100/100100/100100/100 交 易 方 式100/100100/100100/100区域因素临路状况100/100100/100100/100公交便捷度100/100100/100100/100居住成熟度100/1001

39、00/100100/100商业繁华度100/100100/100100/100基础设施条件100/100100/100100/100公用设施配套完备度100/100100/100100/100环境优劣度100/100100/100100/100个别因素规 划 限 制100/100100/100100/100装 修 标 准100/98100/100100/100房 屋 朝 向100/100100/100100/100所 在 楼 层100/99100/100100/98比准价格(元 /平方米)156921649916333估价对象房地产价格(元 /平方米)16174.6667市场法估价测算汇总表估

40、价对象房地产单价为16175元 /平方米估价对象房地产总价=16174.666789.44=144.6662（万元）采用市场比较法估价的估价对象在估价时点的客观合理价值为144.666万元。（二）采用收益法估价假设估价对象采取出租或承包方式经营，参考周边地区类似用途物业租金、营业收入和营业费用等的市场客观水平资料，加以分析判断；估算未来的潜在毛收入；考虑客观空置率等因素后估算有效毛收入；估算正常运营费用；估算净收益；选择适当的资本化率；运用适宜的收益法计算公式，求取估价对象的收益价格。收益法公式： 其中：V房地产在估价时点的收益价格 A房地产的未来第一年净运营收益 Y房地产的报酬率g净收益逐年

41、递增的比例 t房地产的收益年限1、确定资本化率资本化率的本质是投资收益率，而投资收益率的大小与投资项目的风险包括系统风险和个别风险大小直接相关。通常情况下，商业零售用房、写字楼、住宅、工业用房的投资风险依次降低，风险调整值也相应下降或上调1-2%。根据中华人民共和国国家标准（GB/T 50291-1999）房地产估价规范第5.3.4款,可采用市场提取法和安全利率加风险调整值法做为资本化率，安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率和中国人民银行公布的一年期定期存款年利率预测，此次评估采用中国人民银行公布的一年期定期存款年利率做为安全利率。评估人员根据调查石家庄市同类物业收益率为5%，综合考虑选取

42、一年期定期存款年利率2.25%做为安全利率,考虑风险调整值为4%,故此次估价采用的资本化率r为5.63%。 2、确定年总收益该区域现行房屋租赁市场活跃，由于市场租赁案例众多，评估人员通过市场调查，搜集了同委估房地产在使用功能、建筑结构、装修水平、配套设施、地段等级以及区位因素、个别因素等各方面条件相近的实例，并在其中选取了A、B、C三个实例作为比较案例。案例A：江海新村，位于奉贤区南桥江海路100号，住宅楼，6层混合结构，公交便捷度较好；商业集繁华度较好；基础设备齐全，公用设施条件完备，环境污染较小；三室一厅，水、电、暖气设施齐全。室内一般装修，地面铺地砖，墙面刷白，石膏板吊顶；厕所、厨房墙面贴砖；暖气木包，阳台塑钢封闭，防盗门。建筑面积89.50平米，租金60元/平米月。案例B：新华小区，位于南百公路光明街，住宅楼，6层混合结构，公交线路多，公交便捷度较好，商业繁华度较好；基础设施齐全，公用设施条件完备，环境污染较小；三室一厅一卫，水、电、暖气设施