大芬油画广场项目专题研究报告.doc

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1、佳兆业大芬油画广场项目专题研究报告XX中原物业顾问有限公司投资策划部二00五年四月二十四日目 录第一章、项目说明21.项目概况22.委托方佳兆业对项目发展的目标23.本次报告研究要点的确定24.本次报告研究范围的确定25.本次报告技术路线的确定2第二章、项目市场发展研究2一、项目的初步研判21.项目概括22.项目可利用的亮点23.项目可能存在的市场机会24.项目可能存在的风险2二、油画产业对项目的影响分析21.油画产业从业人员对项目的影响分析22.油画产业吸引旅游及购物群体对项目的影响分析25.油画产业与其他文化产业的融合对项目的影响分析25.油画产业为项目带来的其他衍生机会分析25.油画产业

2、发展机会存在的风险因素分析2三、主题文化广场发展机会研究21.主题文化广场发展概述21.1国外主题文化广场发展概述21.2国内主题文化广场发展概述22.主题文化休闲广场发展模式研究22.主题文化休闲广场发展模式研究22.1主题地产分类（按盈利模式）22.2经营核心式主题地产（广场）与居住地产的关系23.主题文化休闲广场发展的影响因素分析23.1推动因素分析23.2决定因素分析24.主题房地产经典案例25.主题文化休闲广场与油画产业的结合分析26.本项目文化休闲广场面临的风险分析2第三章、项目面临外部环境研究21.项目投资宏观背景21.1深圳市经济产业研究21.1.1深圳宏观经济环境发展分析21

3、.1.2综合经济实力逐年提高21.1.3二、三产业并重发展21.1.4深圳市未来发展观测21.2深圳市文化产业发展研究21.3深圳市影响房地产市场的行业政策研究21.3.1影响市场供应的因素21.3.2 影响市场需求的因素：21.3.3 2004年深圳市房地产市场宏观调控效果显著：22.区域发展背景22.1区域发展总体概述22.1.1地理位置22.1.2市政配套22.1.3社会发展水平22.1.4交通发达，但交通瓶颈严重22.1.5缺乏大规模的商业、文化、娱乐区域22.2区域规划发展概述22.2.1区域发展战略定位22.2.2区域城市发展规划22.2.3区域产业发展规划23.区域住宅市场发展研

4、究23.1近年布吉房地产住宅市场发展分析23.1.1区域整体特点23.1.2区域物业分布状况23.1.3项目片区物业产品及客户特点23.1.4同质化较严重，区域物业竞争白热化23.1.5区域整体规划较差23.2区域住宅市场供求分析23.2.1 2004年区域住宅市场供应量分析23.2.2布吉市场供求关系趋于平衡23.3区域住宅市场价格分析23.4区域住宅市场客户群体分析23.5区域住宅市场辐射能力分析23.6区域价格趋势预测分析23.7区域住宅市场发展趋势分析2第四章、项目整体解析21.项目地块解析21.1项目地理位置21.2项目基本指标22.项目用地周边环境分析22.1项目区位分析22.2交

5、通及市政配套22.3项目周边生活配套22.4项目地块景观分析23.项目SWOT分析23.1项目优势（Strength）23.2项目劣势（Weakness）23.3项目机会点（Opportunity）23.4项目威胁点（Threaten）2第五章、项目面临竞争态势研究21.大芬油画竞争态势研究22.布吉住宅物业竞争态势研究22.1布吉市场供应预测（2006年）22.2项目住宅面临竞争环境分析2第六章、项目市场定位21.项目定位21.1项目物业定位21.1.1商业定位21.1.2休闲广场定位21.1.3住宅定位21.2项目客户定位21.2.1油画商业客户定位：21.2.2油画休闲广场的客户定位21

6、.2.3住宅客户定位21.3项目价格定位21.3.1定价的影响因素21.3.2定价的基本原则21.3.3项目住宅价格因素权重分析21.3.4项目商业铺租价格预测22.项目发展战略22.1发展方向初步判断22.2区域竞争分析22.3总体发展战略23.项目综合竞争力的提升分析23.1对油画文化价值的提炼23.2对景观资源的极大开发与利用23.3实现楼盘的差异化2第七章、项目发展建议21.油画功能板块市场吸纳量确定21.1油画展示市场需求量测算21.2油画拍卖交易市场需求量测算21.3休闲设施需求量测算21.4油画特色步行街的需求量测算21.5油画商务签约室需求量测算22.规划设计指标建议23.项目

7、发展的总体要求23.1总体发展要求23.2总体规划原则及建议23.3总体规划实施措施24.总体平面规划建议24.1竖向布置24.2平面布局24.3交通道路系统布局24.4项目停车场布置24.5项目绿化景观系统建议25.产品设计建议25.1 油画展示中心设计建议25.2 油画主题广场设计建议25.3 住宅设计建议2第八章、专题研究结论与建议2第九章、附件2附件一、深圳油画产业发展研究21.深圳油画产业发展背景研究22.深圳油画产业发展现状研究22.1深圳油画产业发展规模研究22.2深圳油画产业链的发展研究22.3深圳油画产业发展特征研究22.4深圳油画产业发展政策研究23.深圳油画产业发展规划研

8、究24.深圳油画产业发展的影响因素分析24.1大众文化消费观念的影响分析24.2经营规模的影响分析24.3大芬村租金水平的影响分析24.4原创画逐渐增多的影响分析2佳兆业大芬油画广场项目专题研究报告第一章、项目说明1.项目概况项目位于布吉街道办布沙路，项目北靠大芬油画村，项目一期占地20万平方米，容积率2.1，项目建筑面积达到42万平方米。2.委托方佳兆业对项目发展的目标项目委托方佳兆业的发展目标是开发成为文化商业片区，集户外油画文化广场、油画商业、画家公寓于一体，多种物业功能的组合。3.本次报告研究要点的确定本次报告研究的重点为油画产业发展机会研究、主题休闲广场发展机会研究、区域住宅市场机会

9、研究。4.本次报告研究范围的确定本次研究的研究范围：油画产业发展机会研究的范围确定为深圳市；主题休闲广场研究主要借鉴国内外主题休闲广场的发展经验，结合深圳市主线休闲广场的发展现状；区域住宅市场机会研究的研究范围确定为布吉街道（不含坂田区域）。5.本次报告技术路线的确定项目概况项目发展机会研究项目解析竞争态势项目定位外部环境项目功能指标确定第二章、项目市场发展研究一、项目的初步研判1.项目概括本项目为佳兆业房地产开发有限公司计划开发的包括龙岗区布吉街道办大芬村、木棉湾整体改造项目的一部分。本项目占地面积20万平方米，容积率暂定为2.1。根据政府对本项目的改造思路及开发商对本项目的发展的初步构思，

10、本项目将以大芬村油画产业升级、完善片区的城市形象、开发和谐生活社区为项目发展的目标。2.项目可利用的亮点 文化价值油画产业项目所在的大芬村，是深圳市油画产业的发源地与产业集中地，经过多年的自然发展，目前大芬村已经成为了中国和世界油画产业的重要基地，聚集了一大批与油画产业相关的创作、临摹、经纪与交易、产业化生产等相关群体，形成了独特的大芬油画特色。同时，根据深圳市“文化立市”的整体发展战略，大芬油画村的发展是深圳市文化产业发展的重要组成部分，大芬油画村也是深圳市举办的两个国家政府级大型博览之一的“文博会”的分会场。虽然大芬油画村目前有着良好的产业发展，但由于其形成过程中的民间性、自发性，以及整体

11、产业结构档次较低等，目前大芬油画村的油画产业的进一步发展遇到了城市空间的瓶颈制约，整个产业的升级更需要政府与社会引导。本项目处于大芬油画村核心部位，具备对油画产业升级的地理区位优势，在本项目开发中，充分利用本项目油画产业的特点，进行本项目油画产业链改造与提升，同时提炼油画产业对旅游与居住的附加价值，把本项目发展成为具备高素质、高品味、具备文化内涵的大型居住与旅游社区。 城市功能与城市形象再造目前布吉房地产市场发展迅速，但由于布吉发展的历史原因，目前布吉城市功能混乱、城市形象杂乱。本项目超大规模的发展优势、独特的城市地理区位优势与交通优势，使得本项目可以利用布吉城市化改造的契机，发展成为布吉的城

12、市中心。项目完成后，将成为布吉区域内的商业、文化、居住中心区，完成对布吉目前城市形象与城市功能的再造。 旅游与休闲随着人民生活水平的提高，社会对文化的需求呈现快速的增长。油画产业不仅是一个艺术作品的产业，也是人们欣赏、感知艺术的产业，衍生了艺术旅游的需求。随着大芬村油画产业的宣传，目前大芬村成为了深圳知名的文化旅游与休闲之地。针对这种不断增加的旅游与休闲需求，本项目可以附加旅游与休闲功能，打造成深圳市别具一格的文化、旅游与休闲、高档居住功能为一体的综合型项目。3.项目可能存在的市场机会 油画产业升级目前的大芬油画村，仍停留在以临摹为主、原创艺术价值含量低、产业链简单而粗放的阶段，而油画产业发展

13、升级所必然产生的油画展示空间、油画商贸洽谈与交易平台、油画配套服务平台， 成为本项目开发的机会之一。 深圳文化产业发展“文化立市”与“大芬村油画产业升级”相结合，使得本项目不仅仅有产业的自发需求引致的市场机会，更可以充分利用深圳市政府及龙岗区政府的政策优惠，以及布吉街道办及大芬居民委员会的大力支持。 布吉城市发展在深圳城市化改造的背景下，布吉未来的城市规划预示着布吉将彻底改变原有的城市功能和城市形象，一个和谐、人性化的布吉将矗立在深圳的“后花园”。布吉未来便捷的交通体系、功能齐备的城市服务，在深圳市城市建设向关外发展、大力发展卫星城镇建设的政策指引下，本项目对客户的吸引力大大加强。4.项目可能

14、存在的风险 对油画产业升级及文化主题的把握在本项目中，将结合油画产业的升级的机会，以文化主题作为项目发展的主要思路。但油画产业的产业链中，对其参与群体、运作模式、产业链关键因素的把握等，目前没有经验可以借鉴，而且由于其产业中艺术性比较浓，有些因素甚至可能与市场规律相背离。因此，在对以油画产业升级为背景的文化主题中，要注意把握其运作规律，确保油画产业平台升级的成功，才能使本项目特色得以发挥。 成本支出与回收的风险本项目将完成油画产业升级平台，以及以油画为主题的休闲与旅游广场。由于油画产业各环节其艺术性的特性，使得其自身很难承受过高的开发成本与运营成本，一般应属于社会公益建设范畴。本项目在发展过程

15、中，将投入很大的成本用于上述项目的建设，其成本收回的方式只有通过项目开发的其他物业类型的盈利来弥补。在布吉现在房地产市场日趋成熟、竞争日益激烈的市场背景下，要注意本项目发展的经济评价，化解项目的成本风险。二、油画产业对项目的影响分析1.油画产业从业人员对项目的影响分析 大芬油画村从业人员分类： 大型经营者 小型经营者 画工 原创画家 代理商 供应商 各类别需求心理分析以及由此带来的项目发展机会 大型经营者：以黄江以及最初为黄江学生的吴瑞球等为代表，这部分经营者由于经营时间长，已经发展到一定的规模，并且具有稳定的销售渠道。其目前的主要目标是不断扩大市场份额，提升产品知名度，提高油画附加值。这部分

16、群体的数目不大，却控制着很大一部分油画市场份额，且旗下的画工数目也比较多，如仅为美联画坊作画的画工就有700多人。因而其会对项目提供的油画交易平台、展示平台、拍卖市场、油画休闲广场、配套住宅、培训学校等强烈的需求。 小型经营者这部分经营者入行的时间较晚，经营规模较小，目前的主要经营精力集中在维护与开拓销售渠道上，提高产品知名度上，因而对油画展示等有一定的要求；由于大部分此类业者为家庭作坊性质，因而对生活的便利、子女的教育等有一定的要求，对配套住宅、配套商业、教育设施等有一定的要求。 画工画匠这部分市大芬村目前最大的产业群体，这部分人群到大芬村的最大目的就是通过油画为谋生手段。他们有部分已经在大

17、芬村打拼多年，已经具备一定的经济基础，会对配套住宅有一定的要求；他们在工作之余会进行些油画创作，对创作空间也有一定的要求；他们工作生活都在大芬村，有一定的消费能力，对配套商业有一定的要求；他们30%毕业于正规院校，具有较高的生活品位；希望在工作之余有休闲放松的空间，对休闲广场也会有一定的要求；他们希望提高自己的油画素养，对培训基地有一定的要求； 原创画家大芬村这部分人群不多，据了解较为知名的原创画家在20-30左右大芬村原创画家已经逐渐脱离创痛原创作家的特色。这部分人具有较高的文化修养、具有较高的生活品位，在坚持原创的同时，也更多地注重市场的价值。大芬村实现了艺术与市场的紧密结合，原创画家寄希

18、望于通过这个平台展示他们的艺术作品，得到市场的认同。同时原创画家的涌现，知名画家的聚集，将最终实现大芬油画村的产业升级，实现以油画支撑艺术、以艺术引导市场的良性发展轨道。对油画展示平台、拍卖市场、创作空间、配套住宅、休闲广场等有强烈的需求。 代理商代理商是特别是出口代理商是大芬油画产业基地与市场联系的纽带，代理商更多地承担了中间人的角色，且大多数时间奔波于市场与大芬之间，对本项目提供的各项功能物业需求的可能性不大。 原材料供应商原材料供应商在整个油画产业链中处于初级环节，这部分商家的规模普遍不是很大，其对项目的需求将会体现在原材料展示上，就单一经营者而言，对展厅的面积需求不会太多，其只是为了满

19、足其展示功能，原材料的储备将主要由仓储来解决。2.油画产业吸引旅游及购物群体对项目的影响分析在现代文化的发源地的欧洲，文化总是与旅游亲密相伴，油画与旅游的结合。旅游带给艺术的不仅是滚滚的人流，还有艺术的传播，当然也带来实实在在的消费。大芬村作为中国油画产业第一村，其存在早已超出了油画本身。大芬村目前已经形成国内外知名的油画产业基地，与旅游的结合必将要求将大芬村从油画产业基地向油画产业、旅游基地转化。文化旅游的兴起，对大芬对本项目的影响体现在推动油画休闲广场的出现，油画风情街、雕塑广场、音乐吧、咖啡厅、啤酒吧等点缀其间；同时，文化旅游的兴起，会推动油画零售、拍卖、展示等的发展，对项目相关物业的开

20、发也是一个积极因素。5.油画产业与其他文化产业的融合对项目的影响分析在油画的原产地欧洲，油画与欧洲其他文化的结合相得益彰。大芬，作为中国的油画产业基地，与中国传统文化的结合自然在情理之中。据统计，截止到2004年，大芬村从事国画、书法创作和销售的有55家，从事工艺、雕刻、刺绣等的共有15家。油画产业与其他产业的结合，扩展着大芬村文化发展的内涵与外延，也扩展着大芬村的产业链。油画产业与其他文化产业的融合，将吸引更多的专业人士以及旅游人群来到大芬村，从而为项目油画商业部分提供更加广阔的商业拓展空间。 5.油画产业为项目带来的其他衍生机会分析油画产业在大芬的兴起，对画工的大量需求，推动了以油画培训为

21、代表的教育产业的发展，据了解仅集艺源一家，就在全国各地拥有大大小小的培训班500多个。融合油画培训基地，将成为本项目发展的机会之一。此外，随着经济社会的发展，人们对文化修养的追求越来越高，特别是涉及到下一代教育以及文化熏陶上。据了解，大芬当地居民也开始注意对下一代进行艺术培养，不仅钢琴进入部分居民家中，有的还给孩子设置了画室。大芬的居民们盼望着有更多的画家落户大芬。对艺术教育的认同以及艺术教育在大芬的集合，将为本项目住宅物业的提供更好的市场机会。打好艺术教育牌，成就下一代艺术家的梦想，将成为提升本项目住宅物业档次、加快市场消化速度的关键因素。根据多处主题教育地产的成败经验表明，高等教育对地产的

22、推动作用有限，而基础教育对房地产却有较大的促进作用，5.油画产业发展机会存在的风险因素分析 根据市场调查，我们了解到，因为油画交易信息的保密性，大部分的中小经营业主对统一公开市场的出现有一定的担忧。对统一经营场所、公开交易信息的抗拒，可能成为阻碍公开交易市场出现的障碍； 大芬已经形成了低档行画聚集地的特性，原创画在大芬村是否存在着良好的生存空间，以及原创画与行画的兼容性等，也给本项目的发展带来一定的风险。三、主题文化广场发展机会研究1.主题文化广场发展概述 “文化，就像上帝和政治一样，是无处不在的”在城市发展和复兴过程中，文化产业发挥着举足轻重的作用。文化，总是与城市的发展结合起来，而城市正是

23、利用文化和文化产业，成功地扩展了经济基础、提升了城市形象、改善了基础设施与环境质量，并促进了社会团结与社区凝聚力。文化广场作为文化的一种表现形式，其出现、发展深深打上城市发展、历史变化的烙印。1.1国外主题文化广场发展概述广场最早也最多出现在欧洲，其各个时期广场的发展多样化，是对是欧洲各国历史、文化和艺术的缩影，是各国兴衰变迁的见证。 古希腊的政治集会广场阿戈拉和意大利罗马集会广场，构成古代都市政治、经济、宗教活动的中心，也是国民行使权力的舞台。 在中世纪，广场多位于交通闭塞的地方，形成一个半圆形或“V”形带有顶盖的通道和连接着建筑物底层的柱廊，以及象征着国民独立性的高耸的商行钟楼和市政厅塔楼

24、，象征城市公共生活的中枢。如德国的慕尼黑和汉堡广场。 在文艺复兴时期，广场设计首先在一些和意大利有着经济、文化联系的国家，如法国、西班牙、荷兰等国家中广泛采用。新建广场讲究三度空间规律，即三一律。不仅广场的大小、景色的配合、周围建筑物的形式、格调要做到内外结合，虚实相济，还要按照王室和寡头政治的需要，使广场成为新政权富有隐喻的城市建筑。这个时期的广场设计，多为对称型。 17世纪法国启蒙运动时期，许多广场都继承了罗马文艺复兴时期在建筑上匀称和谐的风格。另外在法国启蒙运动时期，广场布置要求体现君权的建筑思想，表达对君主专利政权的敬意。如巴黎的胜利广场和旺多姆广场，特别突出广场中心的路易十四的雕像。

25、 当工业革命席卷欧洲时，广场的传统作用逐渐改变。像巴黎的星式广场，是东西轴线上的重要地点，起到了改变巴黎地区网状交通的作用，与帝国时代建造的凯旋门有同样的纪念意义。 20世纪初，侧重于便利交通的考虑，广场作为社会活动的场所，从建筑群中分离了出来。 现在，欧洲各国对城市广场的重要作用又有了新的理解，在兴建现代化城市时，都要独具匠心地设计一个具有特殊意义的广场，以增加城市的光彩。1.2国内主题文化广场发展概述随着社会经济的发展、随着城市发展的不断提升，近年来我国也涌现出了一大批具有城市文化特色的主题广场，一部分是体现城市历史、政治传统，如天安门；一部分则是体现城市的独特资源，如深圳的华侨城；还有很

26、多则是与商业紧密结合起来，如国内很多城市名目繁多的商业广场。从目前来看，主题广场在国内的发展主要是强调某种资源，对商业资源的强调、对旅游资源的强调、对各种特色文化的强调。大芬油画主题文化广场，就是应运这种历史发展变化，以凸显大芬油画为目标，提升大芬油画资源附加值为目的的主题文化广场。2.主题文化休闲广场发展模式研究 2.1主题地产分类（按盈利模式）经营核心式主题公园、广场度假村销售核心式高尔夫球会教育产业盈利模式存在形式2.2经营核心式主题地产（广场）与居住地产的关系本项目拟建的主题油画广场属于经营核心式主题地产，只能为居住地产提供附加值，而不能创造对居住地产的实际需求。 经营核心式主题地产以

27、出租物业或经营为主要收益； 经营核心式主题地产能为居住地产带来： 提升区域形象； 完善区域基本居住条件； 形成生活休闲、文化娱乐、旅游观光等竞争优势； 经营核心式主题地产为居住地产所带来的附加价值与竞争优势必须在市场需求产生后才能得以体现；3.主题文化休闲广场发展的影响因素分析推动经济社会水平区域发展水平城市发展功能文 化广 场决定独特性资源城市文化发展 3.1推动因素分析经济社会发展水平、区域发展水平、城市发展功能，对文化广场的出现起着推动作用 经济发展水平：“经济基础决定上层建筑”社会经济发展到一定水平、人民生活水平达到一定的高度，必然会加到文化产业的发展力度，必然会加大对文化的消费需求。

28、正是在这个发展规律的影响下，深圳市提出了文化立市的发展策略，大力扶持文化产业。2003年深圳市文化产业实现增加值占全市GDP总量德4.73%，在国内处于领先水平，正是这种发展趋势的体现。文化产业的发展，必然推动文化以多种表现形式向前发展，文化广场作为其间的一种表现形式，正是顺应这一发展潮流。 区域发展水平：区域发展的成熟度，为文化广场的出现提供了现实基础。大芬油画广场所在的布吉，号称广东经济发展第一镇，具有非常高的经济发展水平；以及大芬油画产业基地都为主题文化休闲广场的出现提供了现实可能。 城市发展功能：城市发展功能对文化广场的影响主要体现在城市交通组织对文化广场的支持作用；城市配套、城市其它

29、资源的组合，则拓展了文化广场的外延。深圳市拥有快捷的对外交通网络，为大芬文化广场拓展了客户来源空间；深圳市对其它文化资源、旅游资源的战略组合，与大芬文化广场一起，形成了一条比较完备的文化链、旅游链。大芬油画休闲广场将在深圳市文化旅游链条中处于重要的地位。3.2决定因素分析城市文化发展方向、区域独特性的文化资源决定着文化广场发展的特性 文化产业已经被确定为深圳市第四大支柱产业，文化旅游业作为深圳市传统优势文化产业之一，是深圳市重点发展的文化产业。大芬村已经形成国内最大的油画产业基地，目前面临产业升级的问题。大芬油画日后的发展方向之一，就是提升大芬油画的品牌价值，提高大芬油画的知名度。与文化旅游业

30、的结合，将是大芬油画的发展重点之一，而大芬文化休闲广场也必将是油画与旅游的结合。4.主题房地产经典案例典型案例：深圳华侨城项目区位华侨城位于深圳市西部，南临深圳湾，在城市主干道-深南大道旁用地面积4.8km2，其中旅游用地1.40km2，现已建成四大主题公园发展历程居住地产波托菲诺位于华侨城西北部，占地面积80万平方米，总建筑面积108万平方米。在7万平米燕栖湖、4万平米天鹅湖、8万平米荔枝林和谛诺山畔，规划有沿湖独立别墅、Townhouse、多层、小高层和高层等多种类型的高尚住宅，以及意大利风情的商业街、水岸广场、钟楼、会所和沿湖木栈道、湖畔咖啡座等，营造了极具人文气息的高尚生活。主题公园1

31、987年第一个主题公园“锦绣中华”启动，占地35万m2；1994年“世界之窗”建成，占地48万m2，投资6个多亿；1998年“欢乐谷”一期建成，占地17万m2 ，投资7.5亿；2000年“欢乐谷”二期建成，占地18万m2，投资8亿；2005年“欢乐谷”三期建成，占地518万m2，投资1.8亿；商业设施 酒吧一条街；铜锣湾广场；沃尔玛广场酒吧一条街与生态广场的组合文化设施 何香凝美术馆、华夏艺术中心 雕塑公园 主题广场开发关键因素关键因素城市条件开放型的经济中心城市距离城市主干道在30分钟车程内项目条件项目具有独特的资源项目开发规模上一定的规模地价水平较低开发者条件具有较强的资金实力风险承受能力

32、强（经营时间长，资金回收慢）专业能力（建设、管理、经营）5.主题文化休闲广场与油画产业的结合分析 主题油画休闲广场将成为宣传大芬油画、开展油画旅游的窗口休闲广场早已经走出了广场+绿树+草地的范畴，休闲广场到今天早已经发展到主题时代。华侨城的酒吧一条街+生态广场，中信城市广场的国际酒吧街，都是主题广场的体现。大芬油画发展到现在，面临一个产业升级，对外宣传升级的问题。本项目的休闲广场同样是主题式的广场，而广场的主题就是油画。在广场上，曲转回肠的油画步行街与音乐与旅游紧密结合，相得益彰。从整个油画产业链来看，这里将成为对外宣传大芬油画的舞台，将成为油画旅游观光的窗口。在油画步行小街上，形成的是各种艺

33、术风格的油画；经常举办的是各种油画拍卖活动、各式的油画现场表现；点缀得是音乐、咖啡，使得人们在轻松惬意中享受美好的一切。6.本项目文化休闲广场面临的风险分析 展示油画特别是高档油画可能面临曲高和寡的市场风险。 油画广场的经营管理对开发商是一个较大的考验；同时对开发商而言，油画广场直接关系到项目楼盘品质的提升，油画能否起到提升项目价值的作用，使项目面临的最大风险。 大芬油画档次目前明显偏低，对油画风情街的形成会有较大的影响第三章、项目面临外部环境研究1.项目投资宏观背景1.1深圳市经济产业研究1.1.1深圳宏观经济环境发展分析深圳是中国大陆经济发展速度最快的城市之一，其人均GDP和外贸出口额连续

34、多年保持全国第一。图1-1-1 2001年-2004年深圳GDP及其增长率示意图图1-1-1 显示，2001年到2004年深圳GDP年增长保持在13%以上，2004年国内生产总值达3422.8亿元，比2003年增长17.3%。这说明深圳的整体经济实力正在飞速增长。而深圳的人均GDP在2003年就突破5万元（超过6500美元）。雄厚的经济实力和强劲的对外贸易势头为深圳的生产和服务行业的发展提供了良好的宏观环境。1.1.2综合经济实力逐年提高深圳市是中国大陆经济最发达的城市之一，外贸出口额连续11年位居全国第一位。同时也是中国大陆经济发展速度最快的城市之一。1980年到2004年，深圳市国内生产总

35、值年均递增在35%左右，工业总产值年均递增52%，地方预算内财政收入年均递增33%以上，外贸出口总额年均递增45%。各项重要指标都数倍高于全国平均水平。表2-1深圳市近年综合经济指标社会经济主要指标2000年2001年2002年2003年2004年国内生产总值(亿元)1665.461954.172239.412860.513422.80第一产业(亿元)17.7118.1118.8718.1614.18第二产业(亿元)874.141056.461234.821685.372108.14第三产业(亿元)773.39879.6985.721156.981300.48人均国内生产总值(美元)48305

36、237556165107161数据来源深圳市统计年鉴1.1.3二、三产业并重发展深圳历年三产比例数据来源深圳市统计年鉴深圳经济增长由二、三产业共同推进，以高新技术产业为主导的工业发挥了经济增长的龙头作用，以物流、信息、金融为主体的现代服务业蓬勃发展，商贸旅游业、房地产业在经济活动中也占据重要份额。1.1.4深圳市未来发展观测 深圳经济未来仍将保持持续稳定增长，在未来的3-5年内，经济会继续以10%左右的增长速度持续稳定发展； 产业结构将会进一步得到优化，高新技术产业、物流、金融业三大支柱产业将得到更大的发展，进一步奠定在全国的领先地位； CEPA协议、泛珠三角合作框架协议的实施，深港双城更紧密

37、联系，深圳必将在未来的区域发展中发挥更重要的作用； 良好的宏观经济形势，为房地产行业提供有力的保障。房地产投资仍将占有全社会固定资产投资的较大份额，对拉动国民经济发展起关键作用。 “文化立市”和“文化经济”的战略目标，为深圳文化产业的发展提供无限发展空间，未来文化产业将成为深圳市的支柱产业。1.2深圳市文化产业发展研究从总体上看，深圳文化产业的发展已经具备了一定的基础，形成了一定的实力，呈现了较好的前景。据统计2003年深圳GDP比上年增长17.3，文化产业的增长率较之高出2.35。深圳全市文化产业2003年增加值135.3亿元，比上年增长19.65，占当年全市GDP总量的4.73。各文化产业

38、2003年总产出年增加值印刷和记录媒介复制业189.75亿元55.37亿元广告业28.61亿元21.59亿元文化产品制造业53.26亿元18.08亿元文化娱乐服务业46.3亿元11.74亿元深圳市文化产业发展的水平在国内并不低，但距离成为支柱产业的目标尚有一定的距离。根据全国文化产业发展第十个五年计划纲要所确定的发展目标，2005年，文化产业的增加值要占国内生产总值的2左右，2003年，深圳市文化产业实现增加值占全年GDP的4.73%，高于全国总体水平，但低于世界上一些发达国家(美国是10 %)。 深圳市大量的文化企业组织形式还处于小规模状态，产业关联度低，科技含量低，名优品牌产品少，产业规模

39、效益差。 与一些具有历史文化传统积淀的大城市相比深圳历史性的文化资源似乎不足，但深圳的优势是：(1) 文化的产业功能较早人们所认识， “文化经济”的理念较早树立；(2) 社会资本较早地进入文化领域；(3) 高新科技是深圳的先导产业，文化产业既能成为高新科技成果的终端载体，亦能依托高新科技扩张自身的市场优势。以广播影视、新闻出版、印刷、文化娱乐为主体的文化市场已颇具规模，文化产业的主体框架已初步形成。深圳文化产业的投资主体已出现多元化格局，目前报业集团、广电集团和发行集团形成文化产业三大集团鼎立的格局，逐步走上集约化的良性发展轨道。2004年深圳举办国际文化产业博览会，大芬油画村为分会场。深圳文

40、博会从地区性升格为国家级的文化产业盛会，足以表明文化产业正在我国迅速崛起，并引起政府和全社会的高度重视。深圳近年来在全国的文化艺术事业中，是在硬件和软件方面发展都很迅速的城市。深圳的艺术品市场还有巨大的发展空间。文化产业是当今世界的朝阳产业。各国无不把文化产业当作提升综合国力、提高国际竞争力的重要内容。美国的文化产业更加发达,产值占GDP约五分之一。我国2005年外贸进出口总额将达到10000亿美元，而出口文化产品份额仅占外贸极小的一部分。这也表明我国文化产业实力不够强大，还有很大发展空间。专家预测，我国文化潜在消费能力将继续增长，到2005年将达到6000亿元。按照目前我国经济增长速度，预计

41、到2020年我国GDP将达到350000亿元，其中很大部分消费将流向文化领域。 广东省九届人大二次会议提出在建设经济强省的同时努力建设文化大省的目标，其中做大做强文化产业是重点工作。 深圳的文化发展水平与深圳作为经济水平不相称。 深圳市委三届六次全会确定了建设“高品味文化和生态城市”的目标，确立了 “文化立市”和“文化经济”的战略目标和理念。 进入21 世纪，促进深圳前20 年城市高速发展的因素正在改变。 深圳城市发展到关键阶段，做大作强文化产业是深圳应该把握的机遇。 文化资源要素塑造城市品质，决定着未来城市的发展方向。 深圳的艺术品市场有巨大的发展空间。 文博会今后每两年将在深圳举办一次。1.3深圳市影响房地产市场的行业政策研究1.3.1影响市场供应的因素国家及我市实行宏观调控政策，对我市房地产市场供应影响显著，表现在： 地价不断上涨利率提高 严控开发贷款 严格控制土地供应 经营性土地实行招标拍卖挂牌出让 严格控制农用地转建设用地审批 市场存量房地产进一步消化 二手房交易活跃，存量土地的激活，缓解市场供应不足1.3.2 影响市场需求的因