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1、（流程管理)交房验收的流程交房验收的流程、方法及法律问题（流程,法律,验收）壹、交房验收的最佳流程：1、核验业主材料：业主核验且领取竣工验收备案表、房屋土地测绘技术方案书、房屋面积实测表、住宅质量保证书和住宅使用说明书，且由开发商加以说明；2、交纳剩余房款；3、业主领取钥匙且签署住宅钥匙收到书；4、业主做综合验收；业主就验收中存于的问题提出质询、改进意见或解决方案。开发商和业主协商且达成书面协议根据协议内容解决交房中存于的问题，无法于15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议5、业主签署入住交接单对发现的问题要于验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因且要求
2、开发商签字、盖章。【提示】：开发商于交房时向业主提供的竣工验收备案表、住宅质量保证书和住宅使用说明书必须为原件而不是复印件。6、验房、填写验收记录和做房屋交接：验完楼后，业主应按实际验收情况填写住户验房交接表，同时将水表、电表底数抄于指定表格(壹般附于验房交接表中)；符合政府规定和合同约定的，通过验收；如有不满意的地方，可提出意见且将意见填写于楼宇验收记录表中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，业主应另以书面形式将意见送交开发商。根据业主意见，合同双方协商解决办法，如属可整修内容，应协商且签署有关整改维修文件，约定下次验收时间(壹般不超过天)。不能整改的，应给予经济补偿；问题严重，对房屋使
3、用功能影响重大的，可依法追究开发商相应责任，甚至退房。7、交费笔笔算清：检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；换正规xxx及缴交各项关联费用和钱银有关，更要笔笔算清。8、签物业合同，拿钥匙，办理入住手续：验完楼后，开发商壹般要求业主填写住户档案表、入住协议、消防责任书等协议书，同时领取住户手册、服务指南等各种入住手册及各种赠送物品。三、交房验收的具体方法：1.去物业部门查见资料部分，分别有以下几份资料需要查验：)住宅质量保证书-可带走2)住宅使用说明书-可带走3)竣工验收备案表4)面积实测表5)管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)-可带走如果房产商准备充分的话，壹般10分钟即可查见完
4、资料。2.核实面积、合同及价钱多退少补问题。确认售楼合同附图和现实是否壹致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，和合同签订面积是否有差异。(先查见售房合同，见之间的误差为多少，壹般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，可是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。壹般这个时间因人而变，时间为30-40分钟四、交房验收的具体步骤：见完那些资料后，基本就能够去验收房子了（提示:暂且先不要交付壹些物业费用及关联费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用.从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄
5、表另)等几把。接着就能够同物业人员壹起去房子里了。1)详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；(阳台裂缝危险大)【提示】：由于新房子空关时间较长，于门窗轨道里会有壹些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，壹感觉有阻塞感的时候，仔细查见壹下，用扫帚清楚后就能够见了。2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝【提示】：特别是查见壹些墙体是否有水迹，特别是壹些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。3)仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。【提示】：如有空鼓，壹定要责成陪同物业人员尽快修复，否则于装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。之上2-3项可用工
6、具小榔头和塞尺。4)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大壹点、急壹点，壹来见见水压，二、来试试排水速度。(壹般新房子会配壹个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。【提示】：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。5)验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入俩盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。【提示】：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿壹塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留壹可拉扯掉的位置)
7、。6)验收地面下水情况。于厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主于24小时后查见其家厕卫的天花。【提示】：于全部用完水后，应再打开水表，见清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。7)核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；【提示】：通常于这方面，应该没什么大问题，可是确实要仔细核实。8)测量壹下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点和具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度均记于壹个自己的小本子上，同时把壹些验收房子的数据和问题写于物业公司提供的纸张上。最后好了，检查完这些工作
8、，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，见解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了作为业主，仍需要对房屋本身细节进壹步把关，及时让有关部门修理和完善。以下是细节把关的小窍门（包括精装修的房屋验收）：核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。门窗：1试试门窗开启是否灵活，目测门和门框、窗和窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解它们的密封程度。查见密封胶条是否完整牢固。2门插是否插入得太少，门间隙是否太大？（特别是门锁的壹边）3门四边是否紧贴门框，门开关时有无特别声音？4大门、房门的插销、门销是否太长太紧？5窗边和
9、混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处壹定要密实，不能有缝隙。6窗户玻璃是否完好？7窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。墙体及地面：1检查墙体平整度、是否有空鼓、开裂、渗水、裂缝，水迹等情况。2、仔细检查地面平整度、是否有空鼓、开裂、渗水、裂缝，水迹等情况。如有空鼓，壹定要责成陪同物业人员尽快修复，否则于装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。屋顶：1顶上是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得见是什么样的裂缝。壹般来说，和房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝和墙角呈45度斜角，甚至和横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问
10、题。2见顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。3顶棚有无水渍、裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察壹下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。4特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。5墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲壹下有无空声。6墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方。7墙身、墙角接位有无水渍、裂痕？8内墙墙面上有否石灰爆点？厨厕：1检查卫生间地面是否渗漏，地面是否存水？于验收时应进行俩次蓄水试验，做到无渗漏。地漏和泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无
11、渗漏。2放置洗衣机位置的地面应有防水措施？3卫生间门的上下冒头是否刷油漆？4已经安装卫生器具的，卫生器具的下水软管和排水管的交接处应有封堵措施，仍应设置返水弯。5距离地面30厘米高的插座必须带保险装置，厨厕应和通风道就近安装，洗手盆的上方不应有插座卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座且有防溅措施。6卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座。7浴缸、面盆和墙或柜的接口处防水如何？8大开龙头查漏堵，尽可能让水流大壹点、急壹点，壹来见见水压，二来试试排水速度。9、验收厕卫的防水效果（其中，墙面防水应1.8米高）。10排水管、污管道、排污口等的排水是否顺畅。，验收时，预先拿壹个盛水的器具，然后倒水进排水口
12、。见见水是不是顺利地流走。水池龙头安装是否妥当，下水是否顺畅？11自来水的上水管于过门口处应有防结露的措施；卫生、厨房内有否地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。12、出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？13、自来水水质怎么样？14检查卫生间、厨房地面是否做过找坡处理15.验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入俩盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。小区环境及配套设施：1、小区道路是否符合规划设计要求，道路是否畅通？2、小区绿化是否符合规划设计要求？绿化效果是否符合
13、要求？3、小区景观是否符合规划设计要求？景观效果是否符合要求？4、小区的配套设施是否符合规划设计要求？5、小区的业主会所、业主委员会办公室及物业管理房是否按照国家建设部有关文件规定修建？（根据国家建设部有关文件规定，开发商必须于商品房小区内按照商品房总面积的壹定比例修建业主会所或业主活动中心、业主委员会办公室以及物业管理服务中心等的用房。）6、小区的煤气表、电表、水表应该三表到户。特别注意电表是不是壹户壹表分时计度方式！7、凡竣工的工程，必须做到“五通壹平”即煤气、供水、供电、污水、道路，壹平即楼前6米、楼后3米场地要平整，不准堆积建其他1、照明、动力开关应分开，而且开关、插座等必须牢固，且符
14、合国家标准；2、电话、电视的线路设置是否合理，是否虚设、牢固。3、供水管的材质是否符合国家标准？目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50年。另壹个无可比拟的优点是净化管内水质，铜能够抑制细菌生长，增长水中的铜含量，有益健康。4阳台是否有裂缝，防护栏是否牢固、安全。5室内清扫干净，水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净，无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。6.各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠；7.各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求.于验收过程中壹旦发现有前述问题，应立即将相应的问题以书面或照片、音像资料方式记录于案，以备维权。业主于验收时发
15、现房屋的局部有质量问题要及时向开发商提出，要求开发商于相应的时间内予以维修到位。交房验收时，留心这些陷井！提醒壹：各种收房资料要见齐开发商通知业主正式宣布房子已经完工，且具备合同的各项交付条件。业主到现场收房时，必须要见开发商是否具备以下文件：壹是建筑施工竣工备案表，二是房屋的质量保证书和使用说明书，三是国家认可的专业测绘单位出具的关于住房面积实测数据和公摊面积的方案。同时，业主要查见房屋条件是否和购房合同中约定的于出入。如果开发商不能提供这些文件，业主就应该拒绝收房。催促业主尽快收房出了问题再也不管提醒二：和开发商共同验收新房不少市民于合同上约定了收房期限，不按期限收房要交违约金，部分开发商
16、利用这壹条款催促粘主收房，然后对房屋存于的问题就不管不问了。这个时候，粘主出现问题就很难找到开发商。提醒：壹定和开发商共同验收新房，有问题当面注明，且书面约定开发商承诺解决的时间和责任。收房时最好和开发商共同进行验收交接工作，主要包括所交付的房屋是不是您所购买的房屋房屋结构设计是否和原图相符，房屋质量和门窗等是否和合同的约定壹样，水电气等配套设施是否按合同到位，其他购房合同中约定的项目是否符合要求。专家提醒，于交房承诺解决的时间和责任，以便以后找其解决。最后，向开发商索取单独的“二书”（质量保证书和使用说明书）和竣工后房屋水遇管线图，交纳尾款后，再领钥匙，半签署钥匙凭条。要求交齐配套费用否则不
17、让进房查见提醒三：签收房文件时“留壹手”壹些小区交房时，开发商不让业主进新房查见，业主必须把壹些配套费用交齐后才开门。业主担心，如果先交了钱，壹旦出现问题，就没有什么能够制约开发商的了。提醒：专家建议，于签合同时应约定，“交房时，应先验房然后输收房手续。”如当初合同未有约定的，则可采取变通方法，于收楼文件中注明“房内情况未见”或“未验房”等字样，万壹于验房时出现什么情况，也可保护自己的权益。壹表应付所有项目所购房屋半未备案提醒四：仔细查见备案表不少业主收房时见到了开发商的竣工验收备案表，但却不知道，自己买的那壹栋是否已经备案了。按照规定，竣工验收备案表上的每壹项均必须报主管部门备案，而壹些开发
18、商却用壹张备案表来应付所有的项目。提醒：业主于收房的时候不能只简单地见有没有竣工验收备案表，而是要仔细查见所购的房屋是否于该表的范围内，以及表内的各个分项是不是均备了案。收房附带苛刻条件要求交壹年物业费提醒五：未收房不应提前缴费壹些小区的物业公司于粘主收房时，会要求粘主先交壹年的物业管理费，才能收房。提醒：业主可拒绝这项要求。根据规定，业主于收房后才和物业公司签订服务协议，才能付费，业主仍未验房，这个时候仍没享受物业服务，不应提前缴费。商品房交付中的法律问题(壹)商品房交付中的注意事项1、购房者于查见房屋资料时，房屋的住宅质量保证书和住宅使用说明书原件是可带走的，管线分布竣工图有时也是附于住宅
19、使用说明书中。购房者查见竣工验收备案表原件需仔细，竣工验收备案表是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每壹项均必须报有关主管部门备案，缺少任何壹项该楼盘均不能入住。2购房者于没有验收房屋之前，不能签署住宅钥匙收到书，领取住宅钥匙，办理入住手续。因为根据关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（下称商品房买卖司法解释）的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而没有逾期交房的压力。3购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。于交房条件满足的情况下，只要开发商依约发出了交房通知，即使你没有按约前来
20、接收房屋，也算开发商履行了交房义务。于开发商已经逾期交房且不存于免责事由的情况下，是否追究以及何时追究开发商违约责任完全是购房者自身的权利，除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身且不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。4商品房交付过程中，购房者验房的标准依据是商品房买卖合同和房屋建筑方面的法律及规范，因此商品房买卖合同中的约定就极为关键。(二)商品房交付中的有关法律问题商品房交付中的法律问题主要涉及到怎样才算商品房“交付”、商品房逾期交付及商品房交付不当的责任等问题。1商品房“交付使用”。怎样才算商品房“交付使用”，原来各方认识不同，而商品房买卖合同司法解释明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的
21、交付使用，也就是俗称的“交钥匙”。因此，购房者领取住宅钥匙就视为房屋的交付使用。当然，购房者也可于商品房买卖合同中另行约定交房的时间和条件。房屋的交付使用意味着房屋毁损、灭失的风险的转移和逾期交付时间的确定。根据有关法律，商品房“交付使用”必须是竣工验收合格后的交付，否则既便开发商向购房者交了房屋钥匙，因为违反法律法规的规定，也不能视为房屋的交付使用。2商品房逾期交付的责任开发商已经逾期交房，首先开发商是否存于免责事由是关键，即开发商是否遇到不可抗力及合同约定的其他免责事由。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。是否构成不可抗力，需具体情况具体分析，不能壹概而论。如果开发商
22、逾期交房是因为发生了不可抗力或存于合同约定的其他免责事由，且及时履行了告知义务，则开发商能够不承担逾期交房的责任。但如果开发商没有于商品房买卖合同约定的期限内将发生了不可抗力或合同约定的其他免责事由告知购房者，开发商仍然要承担逾期违约责任。如果开发商逾期交房不存于免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任。这个责任包括开发商支付逾期违约金和于壹定条件下购房者有权解除合同。通常于商品房买卖合同合同中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件均有约定，则应按合同约定。对使用按揭贷款的购房者，计算违约金时的房价款是整个房屋的价款总额。当然，约定的违约金太高或太低，能够请求
23、法院变更，但需请求方举证。另外，有时于商品房买卖合同中既约定有定金又约定有违约金，二者只能选择其中壹个主张权利。如果双方于开发商支付逾期违约金数额的计算方法上没有约定时，商品房买卖司法解释规定：按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。如果商品房买卖合同中对开发商逾期交房购房者解除合同的条件没有约定时，商品房买卖司法解释规定：经购房者催告后三个月，开发商仍然没有交房，则购房者有权解除合同。解除权应当于壹定期限内行使，逾期不行使的，解除权消灭。购房者解除合同后能够要求开发商赔偿损失。3商品房交付不当的责任商品房交付不当通常包括俩种情形，壹
24、种是交付的房屋及其关联资料有瑕疵但能补正的。于此情况下，购房者有权拒绝接受交付，且可要求开发商补正。如因补正而构成逾期交付时，开发商应负逾期交付的违约责任；或者接受交付，但要求开发商于合理的时间予以补正，且可要求开发商赔偿损失。另壹种情况是交付的房屋有瑕疵且无法补正的。此时购房者可作如下选择：或解除购房合同，且要求开发商承担违约责任；或接受交付，但要求开发商赔偿瑕疵部分所致损失。比如商品房面积超出约定的较多，小区环境改变较大，甚至房屋主体结构不合格等等情况。购房者解除合同后，能够要求开发商赔偿损失，损失的计算壹般很难确定，因此需要购房者和开发商于商品房买卖合同中约定计算方法，比如赔偿损失为房价款的510，这样有利于保护购房者，否则于目前房价上涨比较快的时候，开发商且不担心购房者解除购房合同，购房者的利益也不能得到切实的保障。
