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1、第一章 物权总论第一节 物权的概念与特征一、物权的概念（一）物权概念的发展（词源）1.物权一词起源于罗马法（当时确认了所有权、抵押权、质权等物权形式），但没有明确物权的概念。2.物权一词是中世纪注释法学派在研究、诠释罗马法时创造的。3.法律上正式使用物权概念的是1811年的奥地利民法典。4.中华人民共和国物权法 正式使用了物权一词奥地利民法典第307条：物权，是属于个人的财产上的权利，可以对抗任何人。德国民法典中，首次将“物权”作为民法典分则的独立一编，对物权制度作了系统、完整的规定。其后，物权概念为多数国家的立法所接受，物权法也成为了现今各国民法的重要组成部分（二）对物权概念的不同界定民法理
2、论上，对物权的概念应如何认识，有着诸多不同的学说主张。1、对物关系说：即物权是人对物的关系。2、对人关系说：是人与人的关系。3、权利归属说：权利主体对物直接支配、享受物之利益并排除他人干涉的权利物权概念：权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。物权法第2条第3款：本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权（三）物权的地位物权是债权、继承权发生的前提和基础，又是债权、继承权的归宿。二、物权法律特征（与债权的区别）（一）物权是绝对权是以不特定的任何人为义务主体的民事权利。债权是相对权，其义务主体是特定的债务人，债权的实现必须依赖债务人的行为
3、（二） 物权以物为客体债权的客体要比物权的客体更为广泛1.物权的客体必须是特定物因为只有特定物才可以行使支配权例如：甲、乙合同约定，甲卖给乙10吨大米，这时的10吨大米是种类物，乙对甲享有债权。当甲将10吨大米交付给乙时，因其特定化了，乙对10吨大米才享有物权2.物权的客体必须是独立物即经济、法律上具有独立存在意义的物。例如：如果不能独立存在的物，如房屋的门窗，是物的一部分或物的构成部分，不能成为物权客体3. 物权的客体必须是有体物权利作为客体是他物权中的例外（三）物权是支配权物权以对物进行直接支配并享受物的利益为内容。物权的利益可以分为三种：1.物的归属；2.物的利用；3.物的担保。债权是请
4、求权（四） 物权具有排他性同一物上不许有内容不相容的物权并存。债权不具有排他性债权总则第118条：债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利物权与债权比较一、物权法的概念物权法是调整物权关系的法律规范总称物权法第2条 ：因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。（物权法的功能主要是明确物的归属，促进物的利用）注意：物权法不构成独立的法律部门。而只是民法的组成部分，通常为民法典中的一编。如德国、台湾地区民法典中的物权编物权法有广义和狭义之分广义上的物权法或称实质意义上的物权法：指调整物权关系即人对物的支配关系的法律规范的总称。除民
5、法典的物权编外，还包括其他法律文件中有关物权问题的规定（如城市房地产管理法、担保法、土地法等）。狭义上的物权法或称形式意义上的物权法：指民法典中的物权编以及专门的物权法二、物权法的特征（一）是财产法物权法以规范人对物的占有、利用、归属关系为内容，这类关系显然属于财产关系，物权法在性质上也当然属于财产法（财产法包括物权、债权、继承权法）（二）是强行法与债权不同，物权法内容大多属于强制性规范。（三）是普通法物权法作为民法典一部分，属于民事普通法，与公司、保险、票据等特别法不同。（四）是固有法物权法保留了国家、民族、历史传统和国民性，因而是固有法（土著法）如我国的典权制度他国就没有。（与债法等不同）
6、三、 物权法的历史沿革与现代发展（一）古代物权法 在西方古代物权法发展过程中，曾经存在过两种具有代表性的物权制度，即罗马法物权制度与日耳曼法物权制度。它们对后世两大法系国家的物权法或财产法制度产生过重要影响（二）近现代物权法1、近代物权法：一般是指资本主义自由竞争时期的物权法，以1804年颁行的法国民法典为其代表。罗马法物权观念占主流地位，特点是“个人本位”、“所有为中心”的物权观念，适合资本主义初期发展的需要。2、现代物权法：是指自资本主义进入垄断时期以来的物权法，通常认为以1896年制定、1900年施行的德国民法典为其发端。日耳曼法的“团体本位”、“所有权的相对性”、“利用为中心”等观念日
7、益被重视并渗透到物权法中 四、 物权法的基本原则（一） 物权法定原则指物权的类型、内容以及创设方式，均由法律直接规定，禁止任意创设物权注：关于物权的创设，有两种立法例：1、放任主义：即物权的创设依当事人的意思，法律不予限制；2、法定主义，即法律规定物权的种类和内容，不允许当事人依其意思设定与法律规定不同的物权。物权法定主义原则的历史发展1. 在罗马法中，承认具有物权属性的权利有所有权、地上权、低役权、用益权、抵押权、质权等。这些权利的类型及取得方式都由法律规定，非以法定方式取得这些权利的，法律不予保护2.现代各国民法，大多采物权法定主义而排斥放任主义。如日本民法典175条：“物权，除本法及其他
8、法律规定者外，不得创设。” 台湾民法典第757条：物权，除本法或其它法律有规定外，不得创设。中华人民共和国物权法第5条：物权的种类和内容，由法律规定物权法定原则的内容（要求）按照物权法定主义原则的要求： 1.类型强制：物权的种类不得任意创设。违反类型强制，无效。2.类型固定：物权的内容不得任意创设。违反类型固定，部分无效（二）一物一权原则一个物权的客体原则上应为一物，在一物之上不能同时设定两个内容相互抵触的物权一物一权原则的内容1.一项物权的客体应为特定的、独立的一物，法律另有规定的除外（浮动抵押、共同抵押）。2.一物之上不得同时存在两个以上性质、内容相抵触的物权，但不相抵触的数个物权，可以同
9、时存在于一物之上（三）公示公信原则物权法第6条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付1、公示原则：即物权的产生、变更、消灭，都应当以法定的公示形式向社会公开。公示的方式：动产物权变动 交付不动产物权变动登记法律另有规定除外2、公信原则：物权变动经过公示以后所产生的公信力。内容：（1）法律推断动产占有人对其占有的动产享有物权，不动产物权的登记人享有登记于名下的不动产物权。（2）善意第三人因相信物权公示而与公示的物权名义人所为的交易受法律保护公示公信原则善意取得制度的依据案例讨论： 甲将电视借给乙，乙将电视卖给丙（丙不知情），问，丙能
10、否取得该电视的所有权？法律依据：物权法106条，善意取得制度（四）区分原则在法律上将一个交易行为区分为债权行为和物权行为两个法律行为。内容：1.债权行为和物权行为相互独立2.物的交付或登记为物权变动的有效要件，但非债权的有效要件区分原则法律依据物权法第15条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力一、物权的优先效力同一物上有数个利益相互矛盾、冲突的权利并存时，具有较强效力的权利排斥具有较弱效力的权利的实现（一）物权间的优先效力以物权成立时间的先后确定物权效力的差异。如果物权在性质上并非不能并
11、存，先发生的物权优先于后发生的物权。例如：同一物上先后设立两个以上的抵押权，先设立的抵押权优先于后设立的抵押权，另有规定除外（二）物权对于债权的优先效力在同一标的物上物权与债权并存时，物权有优先于债权的效力，主要表现：1. 物权优于（破除）债权：在同一标的物上，既有物权，又有债权时，物权有优先于债权的效力2. 优先受偿权：在债权人依破产程序或强制执行程序行使其债权时，作为债务人财产的物上存在他人的物权时，该物权优于一般债权人的债权3.优先购买权：财产所有人出卖其财产时，与该财产有物权关系的人在同等条件下，享有优先购买的权利。(1)物权优先购买权：物权法第101条：按份共有人可以转让其享有的共有
12、的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利（2）债权优先购买权：合同法230条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利注意：物权优先购买权优于债权优先购买权最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第24条：具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持： （一）房屋共有人行使优先购买权的； （二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的； （四） 第三人善意购买租赁
13、房屋并已经办理登记手续的。二、物上请求权效力-物权的保护（一）概念：又称物权请求权。物权的权利人在其权利的实现上遇有某种妨害时，物权人有权对于造成妨害其权利事由发生的人请求排除此等妨害的权利。（二）物上请求权的性质1.物上请求权是请求权（1）行为请求权：是物权人请求特定的人(妨害物权的人)为特定行为(除去妨害)的权利 （2）独立的请求权：它不以对物权标的物的支配为内容，故不是物权的本体，而是独立于物权的一种请求权。2.物上请求权附属于物权3.可以适用债权的有关规定物上请求权与债权有类似的性质，因而在不与物上请求权性质相抵触的范围内，可以适用债权的有关规定，如过失相抵、给付迟延、债的履行及转让等
14、。1.确权请求权：因物权的归属和内容发生争议时，利害关系人请求法院确认的权利。物权法第33条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利2.返还原物请求权又称追及权。当物被他人非法占有时，物权人有权要求占有人返还原物。其条件是：物被他人非法占有、该物还存在。例：甲遗失一辆自行车，被乙拾得，甲有权要求返还。受到善意取得制度限制。物权法第34条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物3. 恢复原状请求权恢复物权被侵权前原有的状态。其条件是：物被他人损害；有修复的可能和必要。物权法第36条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。4.排除妨碍请求权不法
15、行为人实施的侵权行为使受害人无法行使或不能行使自己的物权时，受害人有权请求排除妨碍。例：甲建房，建筑垃圾堵住乙的门，使其不能出入，则乙有权要求甲排除妨碍。物权法第35条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险5.消除危险请求权行为人的行为对他人的物权的安全造成威胁时，权利人有权请求消除危险。例：甲在乙房屋的墙基边挖坑去土，危及乙房安全时，乙有权要求消除危险6、赔偿损失请求权：物权受到他人不法侵害并造成损失时，权利人有权要求赔偿损失。物权法第37条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任第四节 物权类型一、民法上物权的种类各国民法规定的
16、物权，虽然参差不齐，但大致可以归纳为（一）自物权 又称所有权，指所有人对自己的财产占有、使用、收益、处分并排除他人干涉的权利。是所有权中最完整、最充分的物权（二）他物权对他人所有的物所享有的权利，包括1、用益物权：对他人所有的物在一定范围使用、收益的权利。包括地上权、地役权、典权等。2、担保物权：为担保债的履行，在他人的物上设定的物权。包括抵押、质押、留置权（三）类物权又称占有。即对物的占领、控制。各国民法对占有立法例不同。1、权利：如日本民法典180条：占有权，因以为自己的意思，事实上支配物而取得。2、事实状态：如德国民法典二、民法学上物权的分类(一)自物权和他物权1、自物权是权利人对于自己
17、的财产所享有的权利，也就是所有权。2、他物权是指在他人所有的物上设定的物权。包括用益物权和担保物权(二) 动产物权与不动产物权这是根据物权的客体是动产还是不动产所作的区别。划分的意义在于：取得方法、成立要件各不相同。一般来说，动产物权的公示方法为交付；不动产物权的公示方法为登记(三) 主物权和从物权以物权是否具有独立性进行的分类。1、主物权是指能够独立存在的物权。如所有权、地上权、永佃权等。2、从物权则是指必须依附于其他权利而存在的物权。地役权、担保物权等。 划分的意义：从物权随主物权而取得、变更、丧失。(四) 所有权与限制物权以对于标的物的支配范围的不同对物权所作的区分1、所有权：是全面支配
18、标的物的物权。2、限制物权：是于特定方面支配标的物的物权。划分的意义：所有权是一种完全的权利；而限定物权虽没有完全的支配权利，但其是在所有权上设定的负担，起着限制所有权的作用，因此有优先的效力。（五）有期限物权和无期限物权这种分类的标准是物权的存续有没有期限1、有期限物权：有一定存续期间的物权。2、无期限物权：没有一定存续期间而永久存续的物权。划分的意义：有期限物权在期限届满时即归于消灭，而无期限物权除了转让、抛弃等特定情形外，永久存续（六）民法上的物权与特别法上的物权这是以物权所依据的法律的不同进行的区分1、民法上的物权：指民法典中规定的物权。2、特别法上的物权：指土地法、海洋法等特别法中规
19、定的物权。划分的意义：优先适用特别法（七）本权与占有1、占有：对物的实际控制。2、本权：与占有相对的，占有事实以外的权利。第五节 物权变动一、物权变动的概念（一）概念：物权的产生、变更和消灭的运动形态。1.是物权法核心问题2.是物权法律关系产生、变更、消灭的基本运动形式3.实质是人与人之间关于物权客体的支配和归属法律关系的变化（二）基本形态1、物权的产生：即物权人取得了物权。它在特定的权利主体与不特定的义务主体之间形成了物权法律关系，并使特定的物与物权人相结合。物权产生分为原始取得和继受取得2、物权的变更：是指物权的主体、内容或客体的变更。（1）物权主体变更：权利主体的更迭，属于物权的取得与丧
20、失问题。所以物权理论一般不认为其是物权的变更。（2）物权内容变更：不影响物权整体内容的物权的范围、方式等的变化。如典权期限的延长、缩短等。（3）物权客体变更：物权标的物所发生的变化。如标的物的增加、减少、灭失。3、物权的消灭：即物权的丧失，可以分为绝对的消灭与相对消灭。（1）物权绝对消灭：指物权本身不存在了。如物权的客体灭失等。（2）物权相对消灭：指物权原主体权利的丧失和新主体权利的取得。如：甲将所有的房屋卖给乙，则甲的所有权消灭，乙的取得所有权二、物权变动的原则公示公信原则1、法律行为：如合同行为2、其他原因：如事实行为物权法第29条：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效
21、力。第30条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。3、公法上的原因：法院判决、仲裁裁决、征收等物权法第28条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。注意：必须是改变原有物权关系的判决裁定四、 物权变动的模式（一）基于民事行为引起的物权变动在大陆法系民法上，迄至20世纪初叶，其物权制度就物权如何发生变动业已形成四种规制格局：1.债权意思主义 2.登记对抗主义 3.公示要件主义 4.物权形式主义1.债权意思主义：又称债权合意主义或意思主义）。法律认定债权
22、法上的当事人的意思表示直接引起物权变动。以法国为其代表；英美法上的作法，在精神上与债权意思主义相同。（由于没有区分债权和物权行为，损害第三人利益，所以法国于1855制定了不动产登记法，规定了不动产物权变动不登记不得对抗第三人）2.登记对抗主义：以日本为代表。见日本民法典第176、178条。（1）物权变动以当事人的意思表示一致为生效（实质就是债权意思主义）（2）不动产不登记、动产不交付，不得对抗第三人3.公示要件主义：债权形式主义（又称折衷主义；意思主义与登记或交付之结合主义）。此以奥地利、韩国立法为代表。即不动产不登记、动产不交付，不发生物权变动法律效力。我国物权法也采此立法例4. 物权形式主
23、义：以物权行为理论为基础，以德国法为其典范；我国台湾民法上采行的也是德国式的形式主义。即物权行为成立及有效与否不受债权行为的影响，具有无因性特点（一）动产交付以交付（占有转移）作为动产物权变动的公示方法。历史发展：早期的民法，动产物权变动的公示方法就是交付， 但只限于现实交付。如罗马法和日尔曼法的规定。近代，受到不动产登记制度影响，部分动产物权变动也采用了登记制度，如机动车辆、船舶、航空器等。但交付作为动产物权变动的公示方法整体上并未改变。现代，为了动产交易的快捷便利，动产交付得到了发展，出现了观念交付交付的方式1、 现实交付：又称直接交付，即一方将物的直接占有移转给另一方的行为（1）是最古老
24、的交付方式（2）是直接占有（即对动产的事实管领力）的转移（3）现实交付，可以是受让人自提标的物，也可以是让与人送交标的物2、观念交付（1）简易交付：交易标的物已经为受让人占有，转让人无须进行现实交付的无形交付方式。合同法140条：标的物在订立合同前已为买受人占有的，合同生效的时间为交付时间。（简便手续，交易便捷）其实质是将受让人原先的他主占有变为自主占有。物权法第25条：动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力2.指示交付：也称返还财产请求权的让与，即动产由第三人占有时，出让人将其对于第三人的返还请求权让与受让人，以代替现实交付。物权法第26条：动产物权设
25、立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。物权法解释一第18条：当事人以指示交付的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时3.占有改定：以双方的协议将转让人的自主占有改为他主占有。物权法第27条：动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。例：甲将电脑出售给乙，由于某些原因（如甲想租该电脑、乙想暂时委托甲保管电脑等），双方约定，将转让人的自主占有改为他主占有，乙取得该电脑所有权。4、 拟制交付合同法135条：出卖人可以向买受人交付提取标的物的单证，已代替现实交付
26、（二）不动产登记1、不动产登记的概念权利人申请国家职能部门将不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实（1）不动产登记制度的产生：源于欧洲抵押权登记制度，（为保护债权人而登记予以公示，最早确立登记制度的立法是1722年的普鲁士抵押与破产法）后该制度予以扩展，适用于不动产所有权变动领域，形成了现代不动产物权变动登记制度。（2）不动产登记制度的意义：（1）便于对不动产的管理（2）确定产权（3）课税依据（4）作为公示方法，具有公示、公信力3、 不动产登记簿和登记的机关（1）不动产登记簿：是登记主管机关专门登载记录物权变动事项的特定簿册，是证明不动产物权状况的有效根据。物权法第16条:不动产登记簿是物权
27、归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理不动产权属证书：是在依法办理登记手续后由登记机关制作并颁发给权利人作为其享有权利的权利证明。物权法第17条：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明讨论：权属证书的与登记簿记载不一致的如何处理？物权法第17条：不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。（2） 不动产登记机关不动产登记的机关：有“统一登记制和“分别登记制”两种立法例，多数国家实行统一登记制度。我国长期实行的分别登记制度不利于不动产的管理。因此物权法实行了统一登记制度。该法第十条：国家对不动产实行统一登记制
28、度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定不动产登记错误的后果当事人责任：第21条1款 当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。登记机关责任：第21条2款因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿登记机关登记审查是形式还是实质审查？提示：根据物权法第12条登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，
29、必要时可以实地查看4、 不动产登记的种类实体权利登记与程序权利登记（1）实体权利登记：又称实体登记，指对当事人所享有的实体权利的登记。如不动产所有权、抵押权、地役权登记等（2）程序权利登记： 又称顺位登记。指一个不动产客体上存在多个不动产物权所产生的时间顺位，决定了哪个权利先行使的登记权利登记和表彰登记（2）权利登记：物权变动所进行的登记，从而产生形成力或对抗力。问：我国权利登记具有什么效力？（2） 表彰登记：指对不动产物权现状进行公示的登记制度。（如房产证上记载的建筑种类、用途、构造、面积等）。权利登记建立在表彰登记基础上，不可分设权登记和宣示登记（1）设权登记：创设物权效力的登记。登记具有
30、形成力，即不动产物权变动，不登记不生效。法律行为引起的物权变动（2）宣示登记：将已经成立的物权变动昭示于人的登记。非经宣示登记，不得处分其物权。其他原因和公法上的原因引起的物权变动宣示登记法律依据第28条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第29条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第30条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第31条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，
31、未经登记，不发生物权效力本登记和预备登记（1） 本登记：又称终局登记，是指直接使当事人所期待的不动产物权变动发生效力的登记，包括:本登记和预备登记（1）本登记：又称终局登记，是指直接使当事人所期待的不动产物权变动发生效力的登记。包括：总登记：对不动产的总体面貌进行的登记，即不动产的第一次登记。变动登记：即不动产物权发生变动的登记。更正登记：对已登记内容进行修正、补充的登记。物权法第19条：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正回复登记：对消灭的登记予以回复，以保持原有登记的效力
32、。包括灭失恢复登记（如登记簿一部或全部灭失）和涂消回复登记涂消登记：原有的登记事项全部不合法而进行的消灭这一登记的登记。（我国一般称撤销登记）（2） 预备登记：为保障登记请求权而进行的登记。预告登记：为保全将来发生的不动产物权变动而进行的登记。物权法第20条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。（预告登记条件）预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力（预告登记效力）预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。（预告登记失效）债权消灭物权法解释一第5条：买卖不动产
33、物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。异议登记：利害关系人对不动产登记的内容异议的，可以申请异议登记。物权法19条2款：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿第二章所有权第一节 所有权概述（一）概念：所有权是一个具有多重涵义的概念，可以从不同的角度来理解:所有权法律制度、所有权法律关系、所有人享有权利。1、所有权法律制度：有关所有权法律规范的总称2、
34、所有权法律关系：法律确认的特定人与不特定人之间的基于物的归属与支配而发生的权利与义务关系。3、所有人享有的权利通则71条：所有权是指所有人依法对自己所有的财产享有的占有、使用、收益和处分的权利。物权法第39条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。（二） 所有权法律特征1、所有权是自物权；2、所有权是绝对权；3、所有权是最完全物权：即包括了对物的占有、使用、收益和处分的权利。4、所有权为原始物权（母权）：即所有权是法律直接确认财产归属关系的结果，不是从其他财产权中派生出来的。（他物权是从所有权中派生的权利，即子权）5、所有权具有弹力性：即所有人与所有权的占有、使
35、用、收益和处分权能可适当分离，而不因此丧失所有权。6、具有永久性。即所有权保护没有期限（与他物权不同）二、所有权的权能（内容）（一）占有:所有人对于财产的实际掌管和控制。所有人占有和非所有人占有；合法占有和非法占有；善意占有和恶意占有。（二）使用:按物的性能和用途对物加以利用。使用权可以由所有人行使，也可以由非所有人行使。（三）收益:所有物的利益，包括天然孳息和法定孳息。收益权能可以与所有权分离。（四）处分:依法对物进行处置，决定物的命运。处分包括事实上的处分和法律上的处分两种形式。事实上的处分:对物进行消费，包括生产消费和生活消费；法律上的处分:通过法律行为对物进行的种种处置，包括转让物的所
36、有权，设定他物权和需要转移物的占有的债权等。三、 所有权与所有制的关系（一）所有权与所有制的关系 所有权在于表现和保护特定的所有制关系，是所有制在法律上的反映。（二）所有权的社会作用 “所有权乃万权之源”，所有权制度，作为调整人类社会生活中有关物之归属与支配关系的重要法律制度，其社会作用大致可归为三个主要方面：1、稳定和维护社会经济秩序2、发挥财产的效用，优化资源配置3、促进财富积累第二节 国家所有权、集体所有权、私人所有权与其他所有权一、国家所有权（一）概念、特征1、概念：国家对全民所有的财产进行占有、使用、收益和处分的权利。2、特征（1）主体具有统一性和唯一性。（2）客体具有无限广泛性和专
37、有性。（1）主体具有统一性和唯一性。国家是全民财产的唯一所有人，占有国家财产的国家机关、企事业单位、其他组织或个人都不是国家所有权的权利主体。（2）客体具有无限广泛性和专有性。是说国家所有权的客体没有范围限制，任何财产都可以成为国家所有权的客体，并且有的财产只能归国家专有，如矿藏、水流、军事设施等。（二）取得1、没收2、赎买3、积累资金4、税收5、征收（征用不属于，因为征用的是使用权，书上错误。见物权法第44条因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的
38、，应当给予补偿。）6、罚款和罚金7、依法取得无主财产（1）无人认领的遗失物、所有人不明的埋藏物、隐藏物、漂流物和失散动物（2）无人继承又无人受遗赠的遗产（三）国家所有权的客体1、第46条 矿藏、水流、海域属于国家所有。2、第47条城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。3、第48条森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。4、第49条法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。5、第50无线电频谱资源属于国家所有。6、第51条法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。7、第52条国防资产属于国家所有。
39、8、铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。（四）国家所有权的行使1、直接行使：物权法第45条：国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。2、间接行使：物权法第53、54、55条：由国家机关、国有事业、企业行使。二、集体所有权（一）概念、特征1、概念：集体所有权是指集体组织对其所有的财产依法进行占有、使用、收益和处分的权利。2、特征（1）主体的广泛性和多元性；（2）客体具有限定性。（3）所有权的独立性（4）所有权取得方式的有限性（二）集体所有权客体与形式1、客体：物权法第58条集体所有的不动产和动产包括：（一）法律规定属
40、于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；（四）集体所有的其他不动产和动产。2、形式（1）农村集体所有权：物权法第59条：农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。（2）城镇集体所有权：物权法第61条：城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。（三）集体所有权的行使1、重大事项集体成员决定 物权法第59条：下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；（二）个别土地承包经
41、营权人之间承包地的调（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；（五）法律规定的其他事项。2、集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等权利的行使：物权法第60条：对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。3、集体经济组织成员的撤销权：物权法63条：集体经济组织、村民委员会或者其负责
42、人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。4、集体经济组织成员的监督权：物权法62条：集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。三、 私人所有权1、概念：又称公民个人所有权。是指公民个人对其所有的财产依法进行占有、使用、收益和处分的权利。2、客体：所有权的客体范围：合法收入；房屋；储蓄；生活用品、文物、图书资料；林木、牲畜；法律允许公民拥有的生产资料。随着我国经济的不断发展，我国公民财产所有权的客体范围正在快速扩大。3、国家保护公民的合法财产所有权。第三节 业主的建筑物区分所有权一、建筑物区分
43、所有权的概念和特征（一）概念1、称谓：德国称之为住宅所有权、法国住宅分层所有权、瑞士楼层所有权、英美公寓所有权、我国采用日本的建筑物区分所有权。（物权法第六章 业主的建筑物区分所有权）2、概念：建筑物的业主对其专有部分享有专有权，对共有部分享有共有权，以及因共有关系产生的管理权而构成的复合权利。物权法第70条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。（二）建筑物区分所有权的特征1、客体具有整体性：归不同主体所有的一个建筑物整体（包括一幢楼或一个住宅小区）2、内容具有多样性：包括了专有权、共有权和管理权。3、权利具有统一性：建筑物区
44、分所有权不是专有权、共有权和管理权的简单组合，而是一项独立、统一的权利。（即这些权利的不可分离性。物权法72条：业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。）4、专有权的主导性：在建筑物区分所有权的权利结构中，专有权是主导权利。表现为：（1）拥有了专有权，必然就拥有了共有权和管理权（2）在不动产登记时，只登记专有权即可（3）处分专有权的效力及于共有权和管理权二、建筑物区分所有权的内容（一）专有权1、概念：即所有权。业主对建筑物内专有部分所享有的占有、使用、收益和处分的权利。物权法第71条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权
45、利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。2、专有权客体专有部分 指通过一定方式而对建筑物加以区分，由此所分割出的兼具建筑构造上的独立性和使用上独立性的建筑空间。要件：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第2条：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设
46、单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。3、专有权的内容权利：具有所有权的全部权能，即占有、使用、收益、处分权。义务：（1）不得违反使用目的（用途）物权法第77条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第11条：有利害关系的业主：本栋建筑物内的其他业主。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。（2）维护建筑物牢固与完整义务（3）不得侵害专有部分中的共有部分：如梁柱、管线等（4）准许进入义务（5）损害赔偿义务。物权法第83条：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益
