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1、 房地产估价报告 估价项目名称:漳州市芗城区元光南路金冠花园12幢406室住宅房地产评估委托人：xxx估价机构：11物业管理班注册房地产估价师；黄思月估价作业期：2013年6月17号至2013年6月21估价报告编号:1102009033目录致委托函 (3)注册房地产估价声明.(4)估价的假设和限制条件.(5)房地产估价结果报告 (7)房地产估价技术报告 (11)附件.(22)致委托函XXX: 承蒙贵方的委托，我公司对于漳州市芗城区元光南路金冠花园12幢406住宅土地使用权及地上建筑物房地产价格进行评估。持此评估目的是确定定地产价值，为委托人以估价对象进行房地产交易工作提供价格参考。估价时点为2
2、013年1月1日 在整个估价过程中，注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则，在估价对象进行了实地查看、广泛收集有关市场信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格因素，运用市场法、收益法等估价方法对估价对象进行了评估，确定估价对象房地长市场价值为 55 万元，大写金额为 伍拾伍万 元整 11物业管理班 法定代表 :黄思月 注册房地产估价声明我们郑重声明：一、 我们在本报告中陈述的事实是真实和准确性。二、 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本报告中以说明的假设和限制条件的限制。三、 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关
3、系。四、 我们依照中华人民共和国国家标准房地产顾家规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、 我们以已亲自对本报告中的估价对象进行了似的查看。六、 参加本次估价的注册房地产师： 11物业管理班 法定代表人：黄思月 二一三年六月十七日估价的假设和限制条件估价的假设限制条件一、本次估价的假设前提1估价时点的房地产市场是公开、平等、自愿的交易市场。2估价对象不存在也不涉及任何法律纠纷。3本估价报告是以委托方提供的材料真实、有效的前提下进行的。对委托人提供的有关情况和资料，无理由怀疑委托人提供的情况和资料的真实性。4我们已对估价对象进行了实地查勘，对估价对象无理由怀疑建筑物存在安全隐患，假定建
4、筑物结构是安全的。5我们已对估价对象进行了实地查勘，未到有关主管部门对估价对象的权属证明材料及其记载的内容进行核实，报告内所载房屋及土地面积，以委托方提供的以委托方提供的房地产权证（证号：房地证津字第103021019970号）上记载的为准，经过估价师实地目测基本相当，但房地产估价师未进行专业测量。二 、估价的限制条件1.估价对象应满足全部假设条件。2估价结果是反映估价对象在本次估价目的下，根据公开市场原则确定的公开市场价格，没有考虑国家宏观社会经济政策发生变化以及其它不可抗力因素对估价价值的影响。3.本估价报告中估价对象的界定、价值的确定、估价过程中有关参数的选取以及估价对象外部环境等因素均
5、以估价时点为准。4.估价报告的使用（1）本估价报告使用者应明确本估价报告中估价对象的市场价值定义及其价值内涵、假设限制条件，不满足以上条件，估价结果无效。（2）估价对象状况和房地产市场状况因时间推移而发生变化，将会影响房地产的市场价值。（4）估价报告的有效期为一年，即有效期至二一三年六月二十一日，超过有效期使用估价报告，相关责任由报告使用者负责。（5）本估价报告是应委托方要求专为本次估价目的所作，未经我公司房地产评估有限公司同意，不得向委托方、贷款银行和估价报告审查部门之外的单位和个人提供，报告的全部或部分内容不得以任何形式发表于任何公开媒体房地产估价结果报告一、 委托人 姓名：xxx 住所：
6、xxxxxx 身份证: xxxxxxxxxxxx二、 估价机构： 单位地址: 漳州市xx房地产评估有限公司 资质级别：建设部一级资质证书：建房估证子 法定代表三、 估价对象 ( 一）估价对象界定 估价对象是指位于芗城区元光南路金冠花园12幢406室土地使用权及建筑物。见表下项目名称金冠花园12幢406室项目位置芗城区元光北路金冠花园12幢406室建筑结构钢筋混领土结构楼层地上九层，无地下层所在楼层5层土地使用类型出让土地使用权用途私人住宅土地使用面积39.56平方米总建筑面积110.18（套内98平方米，公摊12.18平方米）土地使用权终止日期2067年3月16日建筑年代1997年3月至200
7、1年3月房屋所有权人与土地使用权人XXX（二）估价对象概况1.估价对象四至 估价对象位于漳州市芗城区元光北路金冠花园12幢406室，东至南坑东路，南至漳福路，西至元光北路，北至腾飞路。2.建筑物现状该建筑物小区内道路为水泥砂浆路面，小区内设有停车场和路边规划的停车位，楼梯间为水泥砂浆铺面，设有消防栓。12幢406室户型三房两厅两卫一阳台，建筑面积110.18平方米（套内使用面积，公摊12.18平方米）层高3米。建筑物外立面为白色条形状瓷砖贴面,大厅、餐厅厨房地板采用60x60的瓷砖贴面，内墙为水泥墙面墙面表层采用墙纸装饰,顶棚吊顶装饰另设有14展小灯。三间卧室实木地板铺面，墙面顶棚白色抹灰，其
8、中主人房另设卫生间。两卫生间采用20x40的防滑瓷砖 ，顶棚吊顶，四周墙上有一米高的小瓷砖贴面具有整体美观。门窗共14个，进户门有两道（防盗门和实木门），其他房间均为木质门。窗户均为铝合金材料但折旧较大各类管线已安装到户（天然气管道是后期 进户的），电线暗敷，整体装修档次为中档装修。3.估价目的 确定估价对象房地产市场价值，为委托人以估价对象进行房地产交易提供价格参考依据。4.估价时点：2013年1月1日5.价值定义 本报告的估价结果是指估价对象具备出租、转让的权利，房屋在维持现状并正常使用条件下，于估价时点2013年6月1日的土地使用权和地上建筑物的房地产市场价格。6.价值依据本次评估的估价
9、依据包括中华人民共和国全国人大及其委员会、国务院、国家建设部、国土资源部以及漳州市人民政府有关部门颁布的有关法规政策条件，委托人提供的有关资料 。具体资料如下； (1)中华人民共和国土地管理法 （2）中华人民共和国城市房地产管理法 （3）房地产估价规范 （4）委托人提供的涉及估价对象的有关法律文件、图表和资料。 （5）我公司掌握的有关市场资料及注册房地产估价师实地查看所获取的材料。7.估价原则我们在估价时遵循以下原则:(1 ) 合法原则:房地产估价师必须以房地产合法使用为前提。（2）最高最佳使用原则：能给估价对象带来最高收益的使用，这种使用，在法律上允许、技术上可能、财务上可行。（3）替代原则
10、：房地产价格遵循替代规律，有效使用、有替代可能的房地产相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。（4）估价时点原则：由于房地产市场是不断变化的，在不同的估价时点，同一宗房地产往往有不同的价格水平，对估价对象房地产市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点已知和假设情况为准。8.估价思路和方法具体分析如下;(1)房地产估价常用方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、和基准地价系数修正等，评估过程中应根据估价对象的实际情况选择适合的方法。此次评估采用两种估价方法分别是市场法、收益法从不同角度求取市场价格和收益价格。市场法是指在求取估价对象的房地产价格时，将估价对象与在较近时期内加以比较对照，
11、从交易价格修正得出估价对象房地产价格的一种方法。收益法是将预期的房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点的现值，求其之和得出估价对象房地产市场价格的方法(2)估价对象为金冠花园个人住宅当采用房地产市场价值测算时。市场中类似的二手公寓出售，交易价格比较透明，可作为转让实例，采用市场法测算能较准确地反映出估价对象的比准价格，经过修正为估价对象的市场价值。9估价结果 在整个估价过程中，估价师本着公平、公正、客观的原则，在对估价对象进行实地查看，广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的各个因素，并运用科学的估价方法对估价对象的房地产市场价格进行了评估，如下表：估价对
12、象房地产市场价格单价（元|每平方米建筑面积（平方米）总价（万元）合计4969110.1855 10.估价人员 Xxx(注册房地产估价师 注册号:xxxxxxxxx) Xxx(注册房地产估价师 注册号:xxxxxxxxx)11.估价作业期 2013年6月17日至6月21日12估价报告使用年限 本报告使用期限为一年(2013年6月21日至2014年5月21日)房地产估价技术报告一、 个别因素分析1. 估价对象四至本 估价对象位于漳州市芗城区元光北路金冠花园12幢406室，东至南坑东路，南至漳福路，西至元光北路，北至腾飞路。2.估价对象概况Xx人委托评估的估价对象位于芗城区元光南路金冠花园12幢40
13、6室人住宅如表所示：估价对象状况表项目名称金冠花园12幢406室项目位置芗城区元光北路金冠花园12幢406室建筑结构钢筋混领土结构楼层地上九层，无地下层所在楼层5层土地使用类型出让土地使用权用途私人住宅土地使用面积39.56平方米总建筑面积110.18（套内98平方米，公摊12.18平方米）土地使用权终止日期2067年3月16日建筑年代1997年3月至2001年3月3.建筑物现状（略）二、区域因素分析 （一）地理位置估价对象位于漳州市芗城区元光北路金冠花园12幢406室，东至南坑东路，南至漳福路，西至元光北路，北至腾飞路。临近冠成国际、花园小区附近（二）交通便捷度：估价对象位于市中心附近地带，
14、临近主要街道元光北路与腾飞路的交叉路口交通便利。人、车流量多附近公交路线有27路、18路以及11路道路通达性和便捷性较好方便市民出行（三）公共配套设施:估价对象附近设有工商银行、建设银行等商务配套。生活配套设施如吉马购物广场、零售商业区、超市及各种便利店和饭店。基础教育配套设有实验小学，漳州八中。医疗配套方面临近设有一七五医院、芗城区妇幼保健中心。娱乐配套也较齐全方便市民日常生活的需要。(四) 周边环境： 估价对象位于芗城区市中心临街环境良好，临近九龙公园便于居民游玩，临街大道绿化较好，社区文化气氛浓郁。小区内绿化面积较少，分布零碎。社区居民素质相对较高，噪音较少有利于居民过着健康、舒适的生活
15、（五）基础设施状况 估价对象位于市中心附近，市政基础齐全小区内供水，供电以及天然气管道配备齐全，通讯，宽带等官网均接通。小区内设有物业服务中心。三市场背景分析 漳州市房地产市场近几年漳州市城市建设围绕“建设新区，开发沿江，改善旧城”的总体思路展开，努力实施“东移、西进、南延、北扩”的发展战略，漳州市区中心区域半径不断扩大，打破了原来小城市的格局，实现了“两区并进”，并且形成如今东部新区、西部金峰以及江滨三大板块呈现三足鼎立的态势。随着海峡西岸经济区的建设以及厦漳泉城市联盟启动，以及漳州城市中心东移战略的实施，漳州主动接受厦门特区的辐射，漳州与厦门将结合得更加紧密。漳州市为实现与厦门特区的对接，
16、大力发展基础建设，包括道路建设、新城区建设和厦漳大桥的建设，目前新区龙纹去的规划建设已经粗具规模，市政设施逐步成熟完善。这里汇聚众多大盘和名盘，如特房-景绣一方、悦华-都市阳光、天利仁和、夏商-阳光雅苑、桂溪花园、东方明珠、荣昌花园、丽园君悦等，漳州东部商业中心区正在形成。市场供求相对均衡，二手房市场相对活跃。四、最高最佳使用分析待添加的隐藏文字内容3根据国有土地使用证记载，估价对象的用途为居住。根据对估价对象的个别因素和区位条件的分析，其最高最佳使用用途为居住。五、估价测算过程市场比较法是指在市场上可比的交易实例根据替代原理对委估对象的市场价格进行调整，从交易修正而得出其比准价格的一种方法。
17、基本计算公式为：比准价格=可比实例成交价格交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数 =可比实例成交价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数比较因素条件说明表 估价对象可比实例 比较因素待估宗地实例A实例B实例C位置金冠花园金冠花园金冠花园金冠花园土地使用期限7070年70年70年交易日期2013年1月2012年8月2012年12月2012年12月土地用途住宅住宅住宅住宅交易情况正常正常正常正常交易价格（元/平方米）待估581850005800区域因素交通便捷度位于市中心有多条公交路线位于市中心有多条公交路线位于市中心有多条公交路线位于市中心有多条公交路线商
18、业繁华度与办公聚集度周边有写字楼和商业市场周边有写字楼和商业市场周边有写字楼和商业市场周边有写字楼和商业市场公共设施状况齐全齐全齐全齐全基础设施状况齐全齐全齐全齐全个别因素临街状况好好好好临街道路情况临近元光北路、漳福路临近元光北路、漳福路临近元光北路、漳福路临近元光北路、漳福路装修档次中档高档中档中档建筑总面积（平方米）110.181106890建筑结构钢混钢混钢混钢混所在楼层5/92/97/98/9朝向南北南北南北南北物业管理状况专业物业管理专业物业管理专业物业管理专业物业管理比准价格（元）5698.475879.115316.325900因素比较修正系数表 估价对象与可比实例比较因素实例
19、A实例B实例C交易日期100/100100/100100/100成交价格581850005800土地用途100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100区域因素交通便捷度100/100100/100100/100商业繁华度100/100100/100100/100公共设施状况100/100100/100100/100基础设施状况100/100100/100100/100个别因素 临街状况100/100100/100100/100临街道路情况100/100100/100100/100装修档次100/102100/100100/100建筑总面积（平方米）
20、100/99100/95100/98建筑结构100/100100/100100/100所在楼层100/98100/99100/100求取比准价格可比实例A=5818100/102100/99100/98=5879.11（元/m2）可比实例B=5000100/95100/99=5316.32（元/m2）可比实例C=5800100/98=5900（元/m2）算术平均比准价格单价=（5879.11+5316.32+5900）3=5698.47（元/m2）故市场法估价对象的公开市场价值总额为：5698.47元/m2110.18m2=626832.43（元），取整为63万元整。（2）收益法又称收益资本化
21、法，是运用适当的报酬率将估价对象在未来可使用年限内各年的净收益进折算到估价时点后累加求其之和，得出估价对象在估价时点的房地产价格。经调查估价对象相同档次的同类房地产市场租金情况如下：项目名称估价对象可比实例A可比实例B可比实例C可比实例D比较因素金冠花园金冠花园金冠花园金冠花园金冠花园建筑面积（平方米）110.1890120125135房屋装修中档中档中档高档中档交易价格（平方米/元）待估16.617.51614.8配套设施齐全齐全齐全齐全齐全楼层5/93/73/93/72/9新旧程度九成新八成新九成新九成新九成新交易日期2013年1月2012年10月2012年5月2012年3月2012年11
22、月根据市场租金情况以及估价对象现状，再结合我们的估价经验，最终确定估价对象的合理月租金为：1787.67元有效毛收入=潜在毛收入空置费用=1787.67元/月12月1787.67元/月1月=19664.37（元）年运营费用如下：物业维修费：19664.37 1.2%=235.97（元）房产税：19664.3712%=2359.72（元）两税一费：19664.375.5%=1081.54（元）物业管理费：19664.371.5%=294.96（元）保险费按建筑重置价格的0.15%计算，则保险费=1000元/m2110.180.15%= 165.27元总运营费用为：235.97+2359.72+1
23、081.54+294.96+165.27=4137.46元年净收益=有效毛收入运营费用=19664.374137.46=15526（元）由于建筑物的经济寿命为60年，建于2001年，所以该估价对象的建筑物剩余年限为48年确定报酬率2013年1月1的年利率为3.0%，则报酬率=年利率+风险调整值 =3%+0.5% =3.5%假设估价对象在正常情况下净收益保持不变，则每年不变公式为; V=A/Y1-1/(1+Y)n式中 V房地产在估价时点的收益价格 n房地产收益年限（剩余年限） Y报酬率则采用收益法估价对象的公开市场价值总额： 115526/3.5%1-1/(1+3.5%)48=358514.66
24、（万元）取整为36万元。 单价：36110.18=3267.38（元/m2）七.估价结果确定 由于最后两样方法估价结果得出的结果差距较大，则采用加权平均法求取估价对象的最终价格（市场法所占的权重为0.7，收益法所占的权重为0.3）价值：最终估价价值=4969110.18=547484.42（万元），取整为55万综上所述，金冠花园12栋406室于2013年1月1日的公开市场价值为55万元整，即人民币伍拾万元整，单价为4969元每平方米附件： 一、估价对象照片：（略）二、估价委托人提供的资料（均复印件）1.委托评估说明函；2.估价委托人的产权证书；三、估价方提供的资料（均复印件）1.企业法人营业执照；2.房地产资格评估资质证书；3.注册房地产估价师注册证。
