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1、1,土 地 增 值 税 房地产开发企业,2,第一部分：主要政策,3,近期土地增值税主要政策文件,财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知-财税200621号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知-国税发2006187号北京市地方税务局土地增值税清算管理办法-京地税地2007134号北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的通知-京地税地2007325号,4,基本法规：,法律依据1993年12月13日中华人民共和国土地增值税暂行条例1995年1月27日中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则,5,课税对象,土地增值税的课税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑
2、物及其附着物所取得的增值额。,增值额=收入扣除项目金额,6,收入的范围,货币收入实物收入其他收入视同销售房地产收入-用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为（187号文）不包括出租房地产收入,7,扣除项目金额,取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 房地产开发费用 与转让房地产有关的税金 加计扣除 旧房和建筑物的评估价格,8,扣除项目金额,9,税率,增值率=增值额扣除项目金额超率累进应纳税额=增值额*税率-扣除项目金额*扣除率,10,减免税,暂行条例规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超
3、过扣除项目金额20%的；因国家建设需要依法征用、收回的房地产。,11,减免税,纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除金额20%的；北京市普通住宅标准：1.住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；2.单套建筑面积在140（含）平方米以下单栋号；3.实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下清算当期。,12,减免税,因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因“城市实施规划”而搬迁,是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有关主管部门根据已
4、审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁,是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。,13,减免税,定期免税 1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在2000年底首次转让房地产的，免征土地增值税。,14,减免税,以房地产进行投资、联营的征免税 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。凡所投资、联
5、营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用 上述政策。,15,减免税,合作建房的征免税 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。,16,减免税,关于企业兼并转让房地产的征免税 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，免征收土地增值税。,17,第二部分：税收征管,18,北京市土地增值税征管程序,批准立项,符合清算条件,销售,办理立项登记,清算税款,预缴税款,继续销售,全部售完,注销项目,申报缴税,销售自用房,转让存量房缴税,19,税收征管纳税地点,企业核算地或行政
6、事业单位、社会团体税务注册登记地。,20,税收征管项目纳税登记,房地产开发企业或兼营房地产开发业务的单位应在签订房地产开发合同或取得立项批复后30日内办理项目纳税登记。,21,税收征管申报纳税,纳税人应在开发项目取得销售（预售）许可证起每季度终了后15日内到开发企业核算地地方税务局办理纳税申报手续（含零申报）。,22,预缴税款,土地增值税预征情况变动表,23,土地增值税预征情况变动表 续,24,税收征管清算税款,纳税人应申请清税,税务机关要求进行清税的,提出清税申请,税务机关受理审核,清税完成,25,第三部分：清算管理,26,（一）清算政策,27,清算管理文件依据,国家税务总局关于房地产开发企
7、业土地增值税清算管理有关问题的通知-国税发2006187号北京市地方税务局土地增值税清算管理办法-京地税地2007134号北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的通知-京地税地2007325号,28,清算政策-收入-视同销售收入的处理,1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。,29,清算政策-收入,对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税务机关依照市场价格核定。,30,清算政策-扣除项目金额,五项内容,31,（一）取得土地使用权所支付的金额
8、,1、取得土地使用权所支付金额的构成 地价款+国家统一规定交纳的有关费用 地价款=土地出让金或实际支付的地价款 有关费用：包括取得土地的契税和印花税,32,（二）房地产开发成本,1、房地产开发成本的构成-土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用,33,（二）房地产开发成本,1、房地产开发成本的构成（1）土地征用及拆迁补偿费 包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。,34,（二）房地产开发成本,1、房地产开发成本的构成（2）前期工程费 包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测
9、绘、“三通一平”等支出。,35,（二）房地产开发成本,1、房地产开发成本的构成（3）建筑安装工程费 是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。,36,（二）房地产开发成本,1、房地产开发成本的构成（4）基础设施费 包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。,37,（二）房地产开发成本,1、房地产开发成本的构成（5）公共配套设施费 房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出。对于成片开发分期清算项目后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清
10、算时，按照整体项目重新进行调整分摊。,38,（二）房地产开发成本,1、房地产开发成本的构成（6）开发间接费用-仅指内部独立核算单位直接组织、管理开发项目发生的各项间接费用。-纳税人的行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发生的管理费用，应在房地产开发费用中扣除。,39,（二）房地产开发成本 2、房地产开发成本的核定,对前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等四项成本可以核定。文件依据：北京市地方税务局关于商品住宅土地增值税核定扣除项目金额标准有关问题的通知-京地税地2007138号,40,（二）房地产开发成本 2、房地产开发成本的核定,核定四项成本的条件：（1）无法按清算要求
11、提供开发成本核算资料的；（2）提供的开发成本资料不实的；（3）发现鉴证报告内容有问题的；（4）虚报房地产开发成本的；（5）清算项目中的“四项成本每平方米建安成本扣除额，明显高于分类房产单位面积建安造价表中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由无法举证的。,41,（二）房地产开发成本,2、房地产开发成本的核定：四项成本核定基数：高层住宅（7层以上）-2263元/平米 多层住宅（7层及以下）-1560元/平米 可以按年度系数修正计算公式-核定扣除的四项成本=建安造价清算建筑面积年度修正系数,42,（三）房地产开发费用,销售费用、管理费用、财务费用,有金融机构证明的：利息据实扣除，其他费用按取得土
12、地使用权支付金额与房地产开发成本之和的5%扣除。没有金融机构证明的：房地产开发费用按取得土地使用权支付金额与房地产开发成本之和的10%扣除。,43,（四）与转让房地产有关的税金,营业税城市维护建设税教育费附加 印花税-在管理费用中扣除,44,（五）加计扣除,代收费用金额不包括在加计20%的扣除基数数额内。取得土地使用权、房地产产权后直接转让的项目不能加计20%扣除。,从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权支付金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除。,45,清算政策-扣除项目金额确认原则,扣除项目金额按照条例和细则的规定确定对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除对于各项预提（或应付）费用
13、不得包括在扣除项目金额中已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。需在普通住宅与其他商品房、清税面积与未清税面积之间分摊成本的，原则上应按建筑面积计算分摊。,46,（二）清算程序,47,清算程序清算的单位,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。对于一个房地产开发项目，在开发过程中分期建设、分期取得施工许可证和销售许可证的，主管地方税务机关可以根据实际情况要求纳税人分期进行清算。,48,清算程序清算的范围,凡从事房地产开发企业开发的商品房项目，在满足规定的土地增值税清算条件时，均应办理土地增值税的清算手续。包括未列入土地增值预
14、征范围的房地产开发项目。,49,清算管理清算的条件,（一）纳税人应进行土地增值税清算的条件（二）主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件,50,（一）纳税人应进行土地增值税清算的条件,1、全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。2、整体转让未竣工的房地产开发项目。3、直接转让土地使用权的项目。4、纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。,51,（二）主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件,1、纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85（含）以上的。可销售总建筑面积范围中不包括已自用或出租使用年限在一年以上再
15、出售的面积。2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。3、经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。,52,清算程序申请清算应提供资料,（一）项目竣工清算报表，当期财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等。（二）国有土地使用权证书。（三）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。（四）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。（五）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。,53,清算程序申请清算应提供资料,（六）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并
16、加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。（七）清算项目的工程竣工验收报告。（八）清算项目的销售许可证。（九）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。（十）土地增值税清算鉴证报告（十一）土地增值税纳税申报表（一）（十二）税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。,54,清算程序鉴证报告,房地产开发企业土地增值税清算专项鉴证业务，可由纳税人委托具有主管部门批准资质的中介机构进行。,55,清算程序申请清算的时限,（一）纳税人应申请清算的 90日内（二）主管地方税务机关要求清算的 30日内,达到清算条件,申请清算,税务机关通
17、知,申请清算,56,清算程序清算流程,57,清算程序转纳税评估,（1）纳税人办理清税时，报送的鉴证报告内容不规范，退回重报后，鉴证报告仍不符合要求的；（2）纳税人办理清税时，提供的鉴证报告中需要办理退税手续的；（3）纳税人未按土地增值税政策规定预缴税款的。,58,清算程序核定征收,（一）依照法律、行政法规的规定应当设置财务帐簿未设置的；或虽设置财务帐簿，但帐目混乱，销售收入、成本材料凭证残缺不齐，难以确定销售收入或扣除项目金额的；（二）擅自销毁帐簿的或者拒不提供纳税资料的；（三）符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期改正，逾期仍不清算的；（四）纳税人未如实进行土
18、地增值税清算申报，计税依据明显偏低，又无正当理由的。,59,（三）后续管理,60,对于申请清算时尚有可销售面积的房地产开发项目，在清算期间和清算完成后，纳税人仍需在每季度终了后15日内办理纳税申报手续（含零申报）。在清算期间转让房地产的扣除项目金额，应按照清算时纳税人申报的单位建筑面积成本费用计算扣除，待清算完成后一并调整。,后续管理清算后申报,61,转让新建商品房收入转让收入扣除项目金额=（清算时允许扣除项目总金额/清税总面积）*本季销售面积申报按季度申报,后续管理清算后再转让,62,纳税人在项目完成清算后继续支付并取得合法有效凭证的成本和费用，主管税务机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额，但原则上应在项目全部销售完毕时进行调整。,后续管理清算后成本费用处理,63,谢 谢！,
