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1、房地产项目财务分析,房地产项目财务分析前提,1、产品类型 我们在看一块地的时候，首先考虑这块地能建什么？住宅、商铺、办公楼、还是市场？这就是我们平时所说的产品定位，产品定位决定着项目的利润、开发速度、资金回笼等，所以房地产项目的产品定位是重中之重，定位准确了就意味着项目成功了一半2、经济指标 经济指标从财务分析的角度所用到是各种类型的产品能建多少。从工程技术角度经济指标是设计的依据。3、地段 地段是决定房价的主要因素，相同的产品在不同的地段，价格是不同的。当然产品的品质也会影响产品的价格，但是好多的产品品质是靠品牌效应和宣传出来的4、对市场的造价信息、销售价格了解既然是项目财务分析，就得由项目
2、的造价有预计，那么必须了解项目所在地工程造价有了解，以及当地政府收费，项目周边的销售情况等,资金时间价值,1资金时间价值，是指一定量资金在不同时点上的价值量的差额。也就是资金在投资和再投资过程中随着时间的推移而发生的增值。2资金的时间价值相当于没有风险和没有通货膨胀条件下的社会平均资金利润率。3资金时间价值以商品经济的高度发展和借贷关系的普遍存在为前提条件或存在基础。4资金时间价值的表现形式：绝对值利息；相对值利率,资金时间价值的计算,终值，是指现在一定量的资金在将来某个时点上的价值，也称为本利和。现值，是指未来某一时点上一定量资金折合成现在时点的价值。现值和终值之间的关系一般可以表示为：终值
3、=本金（现值）+利息（资金的时间价值）=本金+本金*利率现值=终值/(1+利率),单利 复利,资金的时间价值即利息，计算利息有三个基本要素：本金、利率和时期。利息的多少与这三个要素成正比关系。计算利息有两种方法：单利与复利。以符号代表利息，p代表本金，n代表时期，i代表利率，s代表本利和单利：单利的计算仅在原有本金上计算利息，对本金所产生的利息不再计算利息。其公式为：s P*(1n*i)复利：复利的计算是对本金及其产生的利息一并计算，也就是利上有利,通常所说的“利生利”、“利滚利”。复利计算的特点是：把上期未的本利和作为下一期的本金，在计算时每一期本金的数额是不同的。复利的计算公式是：SP*(
4、1i)n,单利复利举例,例：投资10万元（即本金p）,投资期3年（即时期n）,年回报率20%（即利率i）,投资期满是多少钱（即本利和s）？单利:S P*(1n*i)=100000*（1+3*20%）160000复利:SP*(1i)n=100000*(1+20%)3 100000*(1+20%)*(1+20%)*(1+20%)172800本例单利复利的利息差=172800-160000=12800企业都是周而复始再生产的,财务评价都是采用复利形式,复利中常用的几个概念及公式,复利中有:现值/终值/年金,设:i计息期复利率;n计息的期数;P现值(即现在的资金价值或本金)，指资金发生在(或折算为)某
5、一特定时间序列起点时的价值;F终值(n期末的资金价值或本利和)，指资金发生在(或折算为)某一特定时间序列终点的价值。A年金，发生在(或折算为)某一特定时间序列各计息期末(不包括零期)的等额资金序列的价值。,年金举例,用资本回收公式举例：2010年初投资某一项目，总投资100万元，预期年投资回报率是20%，项目寿命为5年，求每年至少要回收多少资本？0 1 2 3 4 5 100,A=P i(1i)n(1i)n 1=100 20%(1 20%)5(1 20%)5-1=100 20%2.488321.48832=33.437970万元我们可以通过终值折合现值的方法来验证一下：,房地产项目财务评价方法
6、,1、项目投资估算2、项目销售估算3、项目静态利润估算4、项目现金流量估算5、盈亏平衡分析6、安全边际分析7、净现值分析8、内部报酬率分析9、利润敏感分析,分析举例,我们以北海路项目举例，该项目以高层公建和住宅为主，加配套的商业和停车场。主要的经济指标为：,1、项目投资估算,2、项目销售估算,3、静态经济效益估算,4、项目现金流量估算,一、什么是现金 现金流量管理中的现金，不是我们通常所理解的手持现金；而是指企业的库存现金和银行存款，还包括现金等价物（即企业持有的期限短、流动性强、容易转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资）。包括现金、可以随时用于支付的银行存款和其他货币资金。二、什么是现
7、金流量 现金流量是现代理财学中的一个重要概念，是指企业在一定会计期间按照现金收付实现制，通过一定经济活动(包括经营活动、投资活动、筹资活动和非经常性项目)而产生的现金流入、现金流出及其总量情况的总称。即：企业一定时期的现金和现金等价物的流入和流出的数量 现金流量管理是现代企业理财活动的一项重要职能，建立完善的现金流量管理体系，是确保企业的生存与发展、提高企业市场竞争力的重要保障。三、本项目现金流量假设条件：项目开发周期3年，销售周期2年土地成本于项目开始投入；建设成本视开发进度每年平均投入四、现金流量评价标准：现金流入大于现金流出,5、盈亏平衡分析,一、成本性态分析 又称“成本习性”、“成本特
8、性”，是指成本的变动与业务量之间的依存关系。按照成本性态，可将成本区分为固定成本、变动成本和半变动成本三种基本模式。二、变动成本 是指在一定时期和一定业务量范围内总额随业务量的变动而发生变动的成本。在房地产项目中建安成本是典型的变动成本，它随建筑面积的变化而直接发生变动。三、固定成本 是指在一定时期和一定业务量范围内总额不受业务量的变动影响而保持不变的成本。在房地产项目中土地成本是典型的固定成本，不管建筑面积多大的变化而土地成本始终不变。四、半变动成本 当业务总量发生变化时，有些成本项目的成本总额随业务量呈非正比例变动，这类成本称半变动成本。房地产项目中比较典型是管理费用中的工资。由于该类成本
9、占比不大，在房地产项目评价中可不考虑半变动成本。五、成本性态分析的方法 主要有历史资料分析法（高低点法、散布图法、回归直线法）、工程技术测定法、会计分析法、合同确认法等。,本量利分析是成本-产量(或销售量)-利润依存关系分析的简称,也称为盈亏临界分析、损益平衡分析、保本分析。它是在成本性态分析和变动成本计算法的基础上进一步展开的一种分析方法,着重研究销售数量、价格、成本和利润之间的数量关系.它所提供的原理、方法在管理会计中有着广泛的用途,同时它又是企业进行决策、计划和控制的重要工具。在房地产项目评价标准是保本量小于可销售量设：利润P；销售单价p；销售税率i 销售量（业务量）x；单位变动成本b；
10、固定成本总额a 则：保本量x0=固定成本总额a/销售单价p(1 销售税率i)单位变动成本b保本额y0=销售单价p 保本量x0 本项目相关数据：销售单价=70260万元/可售面积177600=3956.08元/销售税率=5%(1+5%+4%+0.5)=5.45%固定成本总额=9784.89万元单位变动成本=(总投资56480.08万元 土地9784.89万元)/可售面积177600=2629.23元/本项目保本量x0、保本额y0X0=a/p(1i)b=9784.89万元/3956.08元/(15.45%)2629.23元/=88062 y0=X0 p=88062 3956.08元/=34837.
11、83万元,6、安全边际分析,安全边际是指正常销售额（量）超过盈亏临界点销售额（量）的差额，它表明销售额（量）下降多少企业仍然不致亏损。企业生产经营的安全性，还可以用安全边际率来表示，安全边际和安全边际率的数值越大，企业越安全。1、安全边际量可销售量保本量 17760088062 895382、安全边际率安全边际量可销售量100 89538 177600100 50.42%,7、净现值分析,所谓净现值，是指特定方案未来现金流入的现值与未来现金流出的现值之间的差额。按照这种方法，所有未来现金流入和流出都要按预定贴现率折算为它们的现值，然后再计算它们的差额。如净现值为正数，即贴现后现金流入大于贴现后
12、现金流出，该投资项目的报酬率大于预定的贴现率。如净现值为零，即贴现后现金流入等于贴现后现金流出，该投资项目的报酬率相当于预定的贴现率。如净现值为负数，即贴现后现金流入小于贴现后现金流出，该投资项目的报酬率小于预定的贴现率。所以净现值评价标准是：净现值为负数或0，项目不可行；净现值为正数，项目初步评价可行；但评价时要看贴现率的大小；,本项目现金流量情况：进行折现计算（贴现率为8%）：,8、内部报酬率分析,所谓内含报酬率是指能够使未来现金流入量现值等于未来现金流出量现值的贴现率，或者说是使投资方案净现值为零的贴现率。内含报酬率是根据方案的现金流量计算出的，是方案本身的投资报酬率。内含报酬率的计算，
13、通常需要“逐步测试法”。首先估计一个贴现率，用它来计算方案的净现值；如果净现值为正数，说明方案本身的报酬率超过估计的贴现率，应提高贴现率后进一步测试；如果净现值为负数，说明方案本身的报酬率低于估计的贴现率，应降低贴现率后进一步测试。经过多次测试，寻找出使净现值接近于零的贴现率，即为方案本身的内含报酬率。内含报酬率评价标准是：内含报酬率大于贴现率，但要看大多数。,9、利润敏感分析,利润预测是企业经营预测的一个重要方面，它通过对产品的销售数量、价格水平、成本状况进行分析和预算，预测出企业未来一定时期的利润水平。企业通过利润预测可以对有关收入、成本、利润进行综合分析，为经营决策提供依据，同时，也可以发现生产经营中存在的问题，有利于改善经营管理、提高经济效益。敏感性分析是一种常用的经济效益不确定分析方法，用来研究和预测不确定因素对技术方案经济效益的影响情况及影响程度。它对于企业经营管理和利润预测有着实际的意义，决策者掌握这些数据后，可在情况发生变化时有目的地采取对策，调整企业计划，使生产经营活动控制在最有利的状态之下。对敏感度高的因素，决策者会给予更多的关注，花大力气，调动更多资源去改变它，促使利润向最大化的方向变动。敏感系数目标值变动百分比/参量值变动百分比,。,目标值指各因素上涨10%所计算出来的利润,参量值指在没变动的情况下的利润,
