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1、民润市场开铺手册 SHEN ZHEN SOURCEAGRICURALPRODUCTSDISTRIBUTIONCHAISTORECOMMERCIALCO. TD目录第一部分开店地点、商圈评估3第二部分新店设置空间配置标准与原则 20第三部分新店VI制作、设置标准作业要求39第四部分货架陈列设备标准及规范40第五部分营业设备配置规范及保养65第六部分新店开业部门配合进度表73第七部分新店开业开铺指南78第一部分开店地点、商圈评估新店选址标准 注：决定因素：此因素不合格将不被确定为新店地址重要因素：此因素在评定时，将被重点考虑； 一般因素：此因素应作为了解因素，并争取按标准实现。一、物业要求项 目标
2、 准重要性属性租期不少于10年重要产权产权明晰，必须长期建筑，不能为临时建筑重要免租期个月重要物业外部店面视觉要求1、 门头应有交好的突出形象，没有严重的视觉干扰（如其他大型广告牌、树木等）2、 视觉 180度。店面门头宽高宽 米 高 米两侧店铺情况经营档次较高，或有互补店铺邻近条件例商业、道路、交通等交通方便运送货及顾客购物，应能满足各种城市交通工具通行。临街面宽与纵深停车场小车 平方米，车位 个；自行车位 辆决定因素送货区收货平台 平方米，平台外停车位 辆，且允许集装箱车进决定因素广告位牌主入口上方有大于 平方米不被遮掩的广告牌位；大楼主要位置、附近主要干道可立广告牌决定因素物业内部面积建
3、筑面积 平方米，每层不小于 平方米；如为土地应不小于 亩决定因素形状长方形，长宽比例不大于2：1重要因素层数2层重要因素柱距 米重要因素房屋结构框架、框剪、钢结构等优良结构标高梁底标高 米照明灯距离地面高度： 米到 米决定因素载重量400KG/M2，局部可加固至600KG/ M2决定因素货梯 台，每台2吨；或有可改造条件决定因素自动扶梯有，或有可添加条件决定因素空调1、 万大卡/平方米； 2、或有可配置条件决定因素消防如没有，由出租方负责协助报批决定因素供水1、 DN75；2、 或可改造扩展决定因素用电1、 KVA（含空调）； 2、双路送电决定因素发电机组有300500KVA发电组重要因素燃气
4、1、煤气 立方米/月； 2、或液化气 立方/月 决定因素排污排水有总体排污排水管道，并可备接入条件决定因素通讯设施电话、有线电视二、商圈要求项 目标 准重要性商圈特点1、 为该地区顾客主要的购物场所，以本地顾客为主2、 具有中高档消费特点3、 为主要常住户口区或白领阶层区。核心商圈步行五分钟人口户数职业结构竞争者核心商圈车程五分钟人口户数竞争者新店立地选址报告基本资料立地名称地 址建筑面积实用率所处楼层业权单位信息来源中介自寻中介名称电 话传 真业主姓名电 话传 真使用情况空铺 营业中，租约 年 月到期 其他交楼日期租赁条件基本条件租金 元/M2 押金 个月 租期 年 递增第 年起 % 免租
5、天参考租金邻铺租金 元/M2 最高租金 元/M2 最低租金 元/M2 平均租金 元/M2顶让费有合计 元 无 其他租赁费用电费 元/kwh 水费 元/M3 管理费 元/M2 其他店面位置条件建筑功能建筑结构店面座向楼龄 年建筑层数共 层计 户/层楼层净空 M城市规划无 近期无 近期有，规划拆迁预计于 年 月实施。 空地配套设施电 KVA/380V 消防 中央空调 给排水 停车场 电梯 其他装修条件天花 地面 墙身 门面招牌 卫生间 户外机组位 其他道路属性步行街 商流道 生活道 干线 省道 隔离道 单行道商流动线靠本店 双向 对面 坡顶 坡底 其他外围环境绿化带 广场 人行道 传统市场 车站
6、其他商圈概况商圈区位省会 特区 地级市 县级市 区镇 乡镇 其他商圈属性商业 住宅 文教 娱乐 办公 工业 混合区住宅种类商品房 福利房 出租屋 公寓 高尚住宅 别墅住户性质单身 外来工 公务员 白领 传统住户 其他商业环境近便性 发展性 繁荣性 竞争性 互补性 机会性 其他消费因素一千米内住户数户均人数消费水平消费习俗店面人流量购买率客单价商圈规模商圈住户数户均消费额住户消费规模流动人口流动消费规模商圈总规模既有占有率剩余市场 户 元/月 万元 人 万元 万元 % %竞争环境竞争店名距离营业面积营业人数营业时间来客数客单价平均毛利日销售额备注 /日 /日 /日 /日审核意见评估日期评估人拓展
7、经理拓展总监总经理新店立地消费规模测定表立地地址分区代号采样地点采样方式测 评 人天 气温 度测定日期流动人口测定 客层时段学 生上班族家庭主 妇老年人合 计 或平均车 潮备注私家车自行车合计07：00-08：5909：00-10：5911：00-12：5913：00-14：5915：00-16：5917：00-18：5919：00-20：5921：00-22：59合计人流/小时流动人口消费分析客层学生上班族家庭主 妇老年人 合 计 或平均私家车自行车合计备注占比（%）如店率（%）GP%客单价人口分布状况年 龄 层客 层时 段 人 潮12岁12-18岁18-45岁45岁学生上班族主妇老年人6-
8、1212-1818-24住户及住户人口分析政府资料户数人口数社会增加率人均收入/年人均支出/年零售消费额现地调查1km内户 数户均人口入住率固定人口流动人口人均消费额商圈规模区外消费商圈市场占有分析竞争环境店数营业面积来客数客单价销售额毛利率市场份额竞争等级直接竞争店间接竞争店其 他备 注评 估 人拓展经理拓展总监总 经 理新店立地位置标示图住宅比例传统市场安全岛商圈户数道路分割线500M内1000M米3000M内竞争店公共场所立地评分表店面面积铺面宽度流动人口住户数量店面性个人判断M2分值M分值人/小时分值户/KM分值区分分值区分分值150035503550010300010三角窗5优秀51
9、400-15003445-5034450-50092900-30009横式4良好41300-14003340-4533400-45082800-29008正方形3普通31200-13003235-4032350-40072700-28007纵深型2稍差21100-12003030-3530300-35062600-27006不规则1差11000303030300525005得分合计：综合评价评估日期测评人拓展经理拓展总监总经理表一：目标铺位情况表一、 目标铺位所在地区经济环境1、调查地为： 市 县(区) 镇。2、计划店所在 区(镇)、住户 户、本地人口 万人。 其中：(非农业人口 万人)、外来
10、人口 万人、面积 平方公里。3、计划店所在 县(市) 年社会消费品零售总额 亿元。 职工年平均工资收入 万元，农民年收入 万元。二、 目标铺位基本情况1、地址： 。 租且面积 平方米，使用面积 平方米，实用率 。 有效营业面积 平方米。2、场地所用楼层： ，地板承重力每平方米 公斤，出入口宽度： 。 物业有效使用年限 年，租期 年。3、业主： ； 联系电话： 。4、月租金： 元/平方米，月管理费： 元/平方米，其他费用： 。 租金等费用递增情况： 。计租期： 。 押金： 。5、租赁发票： 有； 无。退场条款：有、无。6、业主证件： 有； 无； 房屋租赁许可证：有；无。房屋工程图纸：有；无。7、
11、管理处名称及负责人： ； 联系电话： 。8、业主交收场时装修程度： 。9、消防设施：有、无； 扶梯、电梯：有、无。 其它： 。10、现有用量最大负荷： KM，还需增容： KM，增容费约： 万元由 承担。11、供水情况： ；水管口径 公分。12、供气情况： ；煤气管道口径 公分，开户费约 万元，由 承担。13、空调机头位置：有、无； 冷却塔位置：有、无；冷柜机头位置：统计点： ；招牌位置：有、无；路牌位置：有、无。14、油烟系统、排风系统的管道出口位置：有、无。15、改动相关设备情况： 。16、其他： 附件：1、 店址实景照片。2、 店址位置周边竞争店、主要建筑、公共(用)场所、道路等草图(半径
12、1.5DM)。3、 店铺平面图及改造后的平面布局图。 填表人： 日期： 表二：商圈调查表计划店名称： 调查时间： 调查人： 目标店覆盖范围及商圈发展史生活区名称楼房名称户数人数距计划店步行时间合计表三：商圈内各时段人车流量统计汇报表计划店名称： 调查时间： 调查人： 时段行人单车(助力车)摩托车小汽车巴士节假日平常日节假日平常日节假日平常日节假日平常日节假日平常日7：008：008：009：009：0010：0010：0011：0011：0012：0012：0013：0013：0014：0014：0015：0015：0016：0016：0017：0017：0018：0018：0019：0019
13、：0020：0020：0021：0021：0022：00注意事项：1、 门店位于马路边，应汇总双向人流(中间有不可跨越路障在门店前长度超过200除外)。2、 门店位于交叉路口，应汇总通向门店所有道路单向人流。表四：立地调查表(一)计划店名称： N0项目状况备注1人行道状况可用、不需改造；需小修；需大修2店面门前道路宽度 米2车道以下 米2车道 米4车道 米6车道 米8车道及以上3停车台数停车场 台，路上 台，停车位是否收费 4门店方向南 东 东南 西南 北 东北 西北 西5来回方便性200米内路障 有 处 无100米内单行道 有 处 无300米内施工影响道路 有 处 无6门店位置与人行道距离店
14、前设停车场 小于8米 814米 14米以上店前不设停车场 03米 25米 5米以上从人行道到门店的梯级 0个 12个 35个 5个以上7场地缺陷共 处，分别为： 8公共设施共 处，分别为： 9公共交通工具地铁 线，出入口 公共汽车线路： 站点：公共小巴线路： 站点：其他：附近镇与镇之间的主要路线10100米范围主要建筑物填表人： 日期：表四：立地调查表(二)计划店名称： 调查时间： 调查人： NO立地自我诊断项目说明得分1商店通行经过的人流近三个月是否递增？递增5分；否则0分2商业立地是否渐渐转向商店附近？是5分否0分3500米内是否有增设金融机构，如银行或邮局？公共设施，如马路扩建？有5分否
15、0分4商店靠近人流移动的动线上吗？如公共汽车站，下课及下班等动线？店门口10分离店50米内8分离店100米内5分没有0分5500米内有人流聚会点与服务业吗？如戏院、卡拉OK、大型书店吗？每天平均聚集人流有多少？1500人以上10分500人以上3分500人以下1分6商店位置是：A、 商业区中三角窗 B、商业区马路旁C、 住商混合马路旁 D、纯办公区E、 纯文教行政区 F、住宅社区内G、 巷内且找不出特色A、 B10分C、D、E7分F、5分G、3分7从商店两侧的人行道或马路多少距离，才能看见商店招牌150米10分；100米7分50米5分；25米3分0米0分8在300米内有几家竞争店？0家5分；12
16、家3分3家以上1分9距计划店最近的竞争店每日来客数？无竞争或每日客超出2000人以上10分15001999人7分10001499人5分999人以下1分10近三年内政府可能在店门口马路大兴土木？如地铁施工、马路扩宽、下水道土木工程或快速道路高架桥工程 ？而且施工期将超出1年者不会10分；3年后7分13年5分1年内1分11商店位置将从商住混合或住宅区变更为商业区？是5分否0分12立地位置有负因素或不利条件？如店门口为天桥、高架桥、左右20米内商店或工厂已休业不经营，门口大树阻挡或交通拥挤不堪？或铁路、河川等阻隔物吗？请依不利条件多寡从10分减至0分13卖场面积与店铺面宽是否得宜？面积是否200平方
17、米以上，面宽是否6米以上？若符合2者以下得5分，依情况减分合计得分注：总分在80分以上者为最佳立地；总分在7079分者为尚可；总分在6069分的，很差；总分在60分以下者，淘汰。表四：立地调查表(三)计划店名称： 调查时间： 调查人： NO商圈自我诊断项目说明得分1商圈住户或上班人口，与竞争店分享市场后，有把握5000人吗？5000人以上10分，每减少200人减1分2店外流通人员(徒步、单车/摩托车)入店率之流动顾客数可超出500人吗？500人以上10分，每减少50人减1分3商圈人口过去三年内成长吗？成长10%以上记10分成长10%以下记5分负成长记0分4商圈范围可达800米以上吗？即来店消费
18、顾客，是从800米以外地方来的在800米以外地方来消费占10%者，记10分；若从500800米来店顾客占30%可记7分，其它递减5在本商圈中来店顾客1335岁之间的顾客占70%以上70% 以上记10分每少5%减1分6商店附近是否有交通枢纽位置，如车站，公共汽车上落站，地铁出口等地方依交通便利性从10分递减7附近各便利商店交易单价是否平均在20元以上20元以上记10分每少1.5元减1分8是否有新社区、新办公大楼、新商业区形成中？预估可增加多少人口？每增加100人紧记1分满分为10分9是否已有连锁店设店，本店营业面积比它大吗？该店每天来客数超过1500人吗？你要开的店比已开的店具有竞争优势？以2、
19、4、6、8、10分五个等级评分，您评几分？10预估损益平衡营业额=房租*22例如：房租5万，则预估损益平衡应在每月110万营业额以上，您预估本店或目前达成率如何？都有超出10分偶有达成5分几乎无法达成0分合计得分注：1、 总分在80分以上者，绝佳商圈；2、 总分在7079分者，尚可设店；3、 总人在6069分者，要考虑清楚，是否谨为策略性设店，否则要赚钱机会较小；4、 总分在60分以下者，不适合开店。表四：立地调查表(四)计划店名称： 调查时间： 调查人： N项目得分标准得分1车流量20辆以下2150辆51100辆101150辆150辆以上(每10分钟)123452人流量50人以下51100人
20、101150人151200人200人以上(每10分钟)123453可营业面积 (1楼含骑楼)600以下1000以上6115080110001513007018003014006017004016004月租金(含管理费)60001以上4000160000200014000010001200001万以下123565租金/毛利额(%)41%以上4031%3021%2011%10%以下123456店面可见度极差，店门前未看到稍差，10米才看到尚可，20米内看到容易，50米内看到极佳，100米都看到123457可接近度极差稍差尚可容易极佳123568店面宽度3米以下3.14米4.15米5.16米6米以上
21、123569合约租期5年以下55.9年67.9年810年10年以上1235610店前停车状况禁停拖车咪表收费可停收费可停不收费0123411附近(汽车)停车场很难有，很远50辆以下51200辆200辆以上0123412可营业时间10H以下10-12H13-14H14-16H16H以上1234513预估平均日营业额0.8万0.8-1.2万1.21-1.8万1.81-2.5万2.5万以上1235614集客磁点01-34-67-910以上1235615主要竞争店第一商圈内11家以上10-7家7-5家4-2家1家以上1235616消费水准，平均客单价(元)10以下10-1516-2021-3030以上
22、1235617房屋-水不适用又无法申请申请有困难款来有，需复水有，但管路太老旧刚好够用，不必申请-5-3134现况-电力不适用又无法申请、存在中间层申请有困难未来有需再申请有、但设备老旧刚好够用，不必申请，没中间层-5-3134-公用电话无法申请可申请暂时无线路需再申请刚好够用，不需协调-5013-悬挂招牌无法悬挂需再协调刚好够用不需协调-10-513-水塔及冷却塔空间无法设置需再协调有，但蓄水量不足有，蓄水量也充足-10-513本项评分以总分*0.518市场腹地极差差尚可稍佳佳1234519可施工性极差差尚可稍佳佳12345总评分：综合评语：说明：90分以上为一级店，80分以上可考虑，60-79分为次级店，60分以下淘汰。表五：竞争店分析表(一)计划店名称： 调查时间： 调查人： 竞争店名称卖场面积(平方米)商品品种职工人数日均营业额(元)日均客流量(人)
