房地产项目后评估模板.doc

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1、项目后评估房地产开发有限公司二0一0年六月二十日目 录项目概述- 5 -1项目前期阶段的后评估- 5 -1.1前期地块调研、项目定位后评估- 5 -1.1.1地块筛选、调研- 5 -1.1.2项目定位- 5 -1.1.3获取土地- 5 -1.2前期初步规划设计方案后评估- 5 -1.2.1地方规范清晰度- 5 -1.2.2经济指标合理性- 5 -1.3前期初步经济测算后评估- 5 -1.3.1指标是否齐全- 5 -1.3.2标准是否合理- 5 -1.4经验教训- 6 -1.4.1总结经验- 6 -1.4.2吸取教训- 6 -1.4.3工作建议- 6 -2规划设计后评估- 6 -2.1设计单位筛

2、选、执行过程中的沟通- 6 -2.2设计水准- 7 -2.2.1设计图纸质量- 7 -2.2.2效果评价及分析- 7 -2.3施工中与项目部的配合- 7 -2.4设计合同的签订及后期服务- 7 -2.5经验教训- 7 -2.5.1总结经验- 7 -2.5.2吸取教训- 8 -2.5.3工作建议- 8 -3工程管理工作后评估- 8 -3.1工程管理前期准备工作- 8 -3.1.1项目部组建、人员配备及进场时间- 8 -3.1.2施工单位考察、筛选、管理- 8 -3.1.3施工监理单位考察、筛选、管理- 8 -3.2工程施工管理评估- 9 -3.2.1工程工期执行情况- 9 -3.2.2工程质量执

3、行情况- 9 -3.2.3工程变更、签证执行和申报情况- 9 -3.2.4安全文明施工情况- 9 -3.3总体执行情况评估- 9 -3.4经验教训- 10 -3.4.1总结经验- 10 -3.4.2吸取教训- 10 -3.4.3工作建议- 10 -4营销管理工作后评估- 10 -4.1市场调研是否充分- 10 -4.1.1城市房地产市场调研- 10 -4.1.2区域房地产市场调研- 11 -4.2产品定位与客户定位合理性- 11 -4.2.1产品定位合理性- 11 -4.2.2客户定位合理性- 11 -4.3价格与推盘策略- 11 -4.3.1价格制定合理性- 11 -4.3.2推盘策略合理性

4、- 11 -4.4实际销售情况- 11 -4.4.1销售计划与实际销售情况对比- 11 -4.4.2原因分析- 11 -4.5经验教训- 12 -4.5.1总结经验- 12 -4.5.2吸取教训- 12 -4.5.3工作建议- 12 -5成本管理的后评估- 12 -5.1工程合同的管理- 12 -5.2目标成本的控制- 13 -5.2.1动态成本的控制- 13 -5.2.2目标成本和结算成本差异分析- 13 -5.3经验教训- 19 -5.3.1总结经验- 19 -5.3.2吸取教训- 20 -5.3.3工作建议- 20 -6物业管理的后评估- 20 -6.1物业前期介入的效果分析- 20 -

5、6.2报事频度的分析- 20 -6.2.1报事频度的统计汇总- 20 -6.2.2报事整改情况分析- 21 -6.2.3报事整改过程中对施工单位的评价- 21 -6.3后期运行的评价- 21 -6.4经验教训- 21 -6.4.1总结经验- 21 -6.4.2吸取教训- 22 -6.4.3工作建议- 22 -7经济效益后评估- 22 -7.1项目成本利润目标- 22 -7.2项目现金流分析- 22 -7.2.1含贷款的现金流- 22 -7.2.2不含贷款的现金流- 23 -7.3项目成本及投资分析- 23 -7.3.1项目实际成本（结转成本）明细分析- 23 -7.3.2项目实际投资分析- 2

6、5 -7.4项目结转收入、成本与产品成本分配分析- 25 -7.4.1项目总体收入成本及利润分析- 25 -7.4.2分产品类型的收入成本明细及分析- 26 -7.5项目财务费用与管理费用分配分析- 26 -7.5.1*项目三项费用预算与实际对比并分析- 26 -7.5.2财务费用分析- 27 -7.6经验教训- 27 -7.6.1总结经验- 27 -7.6.2吸取教训- 27 -7.6.3工作建议- 27 -8综述- 28 -项目概述 土地获取时间、获取方式、土地面积、建筑面积、容积率、建筑密度等1项目前期阶段的后评估1.1前期地块调研、项目定位后评估1.1.1地块筛选、调研 有无土地瑕疵、

7、有无权属争议、有无隐藏问题1.1.2项目定位产品定位、客户定位、价格定位、规划布局、户型设计、户型比例1.1.3获取土地土地获取是否合理1.2前期初步规划设计方案后评估1.2.1地方规范清晰度人防、日照、地上地下机动非机动车位、地下室等1.2.2经济指标合理性红线范围是否清晰、户数、建筑面积、容积率、建筑密度等1.3前期初步经济测算后评估1.3.1指标是否齐全 取费指标是否齐全、有无重大漏项、有无政府减免 1.3.2标准是否合理取费标准是否合理1.4经验教训1.4.1总结经验编号事 件产 生 效 果1231.4.2吸取教训编号事 件产 生 影 响处 理 办 法1231.4.3工作建议2规划设计

8、后评估2.1设计单位筛选、执行过程中的沟通 分别从方案设计、扩初设计、施工图设计三阶段分别进行规划设计单位资质、信誉、合作历史；供方（设计院）的选择、管理与沟通；设计师最大潜能的释放；如何在充分利用部门内人力资源的前提下，合理利用项目部专业人员；图纸会审的及时性及效果评价；设计效果与施工完成后效果的对比、评价；设计变更对后续施工、销售、成本等造成的影响；2.2设计水准2.2.1设计图纸质量有无重大设计缺陷、设计变更增加量、设计变更及调整对设计概算及工程工期的影响设计变更对后续施工、销售、成本等造成的影响；2.2.2效果评价及分析重点从1、小区规划方案设计；2、户型设计结合营销；3、外立面设计含

9、百叶于格栅；4、景观设计；5、精装设计；6、设备管道对设计效果的影响设计效果与施工完成后效果的对比、评价；2.3施工中与项目部的配合如何在充分利用部门内人力资源的前提下，合理利用项目部专业人员；图纸会审的及时性及效果评价； 2.4设计合同的签订及后期服务所签订的设计合同评价与建议：合同中（尤其是景观和精装）中是否应加入设计师现场服务的时间；对设计单位合作情况的评估；设计变更是否及时、变更收费是否明晰；2.5经验教训新材料、新工艺、新技术的应用带来的效果评价；2.5.1总结经验编号事 件产 生 效 果1232.5.2吸取教训编号事 件产 生 影 响处 理 办 法1232.5.3工作建议3工程管理

10、工作后评估3.1工程管理前期准备工作3.1.1项目部组建、人员配备及进场时间 组建是否及时、人员组成是否完整合理、进场是否顺畅等3.1.2施工单位考察、筛选、管理主体施工单位、园林施工单位资质信誉评估、合作历史、配合情况等3.1.3施工监理单位考察、筛选、管理 施工监理单位资质情况、合作历史、工作配合情况、是否起到监理应由作用3.2工程施工管理评估工程名称：施工单位：工程造价： 工程是否委托监理：合同开、竣工日期：20 年 月 日 20 年 月 日 实际开、竣工日期：20 年 月 日 20 年 月 日 验收结论： 3.2.1工程工期执行情况 各个阶段性工作完成的时间节点与计划时间节点之间差距、

11、原因分析：正负零、主体结构、外架拆除、竣工验收等3.2.2工程质量执行情况 是否按照施工组织设计组织施工；能否配合甲方、监理的日常管理及各种隐蔽及阶段性验收工作；能否对各种进场构配件、材料严把质量关；能否严格按照设计图纸、国家规范及强制性条文进行施工；是否出现施工重大质量问题，工程质量合格率；是否达到合同质量目标要求等。3.2.3工程变更、签证执行和申报情况 施工单位能否对于建设方工程内和工程外的变更，及时准确的予以贯彻执行；能否对于变更执行后的签证申报；能否在合同规定的期限内及时申报并予以及时核对；对于涉及变更减少的部分，能否主动或经提醒后进行申报并予以及时核对等。3.2.4安全文明施工情况

12、 能否按照规范搭设临建生活区和办公区；能否积极配合建设方和政府安检部门对安全文明施工的相关要求进行施工；有无重大伤亡事故发生等。 3.3总体执行情况评估3.4经验教训3.4.1总结经验编号事 件产 生 效 果1233.4.2吸取教训编号事 件产 生 影 响处 理 办 法123 3.4.3工作建议4营销管理工作后评估4.1市场调研是否充分4.1.1城市房地产市场调研 城市内项目档次、产品类型、供应量、需求量、营销推广活动、消费习惯研究； 4.1.2区域房地产市场调研 城市内项目档次、产品类型、供应量、需求量、营销推广活动、消费习惯研究4.2产品定位与客户定位合理性4.2.1产品定位合理性 产品类

13、型、产品档次、户型搭配；项目定位，价值点的挖掘是否达到预期；4.2.2客户定位合理性 客户群分布、客户挖掘、宣传4.3价格与推盘策略4.3.1价格制定合理性开盘均价、楼栋价格、户型价格、层价格、单元价格、价格时间涨幅等；客户敏感点分析：1、地段、配套、总体规划；2、景观；3、户型（含阳台、露台）；4、大堂、楼梯间等公共区域；5、样板间；6、门窗；7、车库、车位；分别从外立面、景观、车库、入户大堂及分户交房标准等方面评价该小区，并分析其对价格产生的影响。4.3.2推盘策略合理性推盘时间、推盘节奏、推盘策划宣传方案等；样板区、景观示范区达到的效果，对营销的促进；4.4实际销售情况4.4.1销售计划

14、与实际销售情况对比 量价分析对比4.4.2原因分析4.5经验教训4.5.1总结经验编号事 件产 生 效 果1234.5.2吸取教训编号事 件产 生 影 响处 理 办 法1234.5.3工作建议5成本管理的后评估5.1工程合同的管理从如总包、景观、精装、电梯、电缆等主要合同，从前期标底的编制、商务条款的谈判，施工中进度款的支付，到后期工程结算等环节进行后评估5.2目标成本的控制5.2.1动态成本的控制前期设计概算；设计变更；甲控、甲供材的选择；设计效果与材料成本相互影响（非客户敏感部位材料选用项目成本的变化，目标成本的达成率；新材料、新工艺、新技术对目标成本的影响5.2.2目标成本和结算成本差异

15、分析项目目标成本与结算成本分析表 序号项 目成本控制目标值(万元) （1）非合同值(万元）合同值（万元）结算成本值（万元）（2）差异（2）-（1）差异分析一土地费用1购地款2土地契税二前期工程费1设计费1.1总体规划设计1.2初步、施工图、人防设计1.3园景设计1.4自来水设计1.5电力设计2地质勘探3文物钻探4三通一平4.1临时供电4.2平整场地4.3临时道路4.4临时用水4.5临时围墙5前期其它费用三基础设施建设费1供水工程1.1红线外供水部分1.2红线内供水部分2供电工程2.1红线外电力部分2.2室外电力、电缆工程3雨水污水工程3.1红线外雨污水3.2室外雨水工程3.3室外污水工程4燃气

16、、热力工程5智能化工程6绿化道路7标识牌8夜间照明系统工程9其他配套四建筑安装工程费1建安费用1.1住宅部分1.1.11楼主体工程1.1.22楼主体工程1.1.33楼主体工程1.1.44楼主体工程1.1.55楼主体工程1.1.66楼主体工程1.1.77楼主体工程1.1.88楼主体工程1.1.99楼主体工程1.1.1010楼主体工程1.2精装修费用1.3人工费调整1.4外墙外保温2桩基工程2.11楼桩基工程2.22楼桩基工程2.33楼桩基工程2.44楼桩基工程2.55#、6#、7#楼及车库桩基工程2.68楼桩基工程2.79楼桩基工程2.810楼桩基工程2. 9护坡桩（车库周边及售楼部）2.10试

17、桩（管桩）3材料设备采购3.1塑钢门窗及彩铝 3.2进户门3.3电梯3.4配电箱3.5单元对讲门3.6成品挑沿3.7地下人防门3.8主体通风工程设备3.9给排水设备（水泵、控制柜）3.10消火栓系统（设备）4甲方单独发包部分4.1主体火灾报警工程及设备五公共配套建设费1会所及装修、设备1.1二次装修（含栏杆）1.2游泳池设备1.3通风系统1.4空调系统1.5火灾报警系统1.6材料设备采购（水泵）1.7外部效果灯1.8热水系统设备1.9会所其他系统2地下车库2.1主体（含降水、护坡）2.2通风系统2.3火灾报警系统2.4消防喷淋系统2.5消火栓系统（设备）2.6气体灭火系统及灭火器2.7水泵2.

18、8其他地下车库工程3垃圾用房4文娱设施5大门6其他公共配套六管理费用七财务费用八销售费用九办证费用1办理建筑工程规划许可证1.1市政配套费1.2绿化费1.3人防异地建结费2办理施工许可证2.1建筑两金3办理预售许可证3.1预售许可证申领费4其他办证费用十其它费用1施工监理费1.1主体监理1.2设计监理2工程质监费2.1主体工程质量监督费2.2人防工程质量监督费3图纸审查费4合同印花税5预算及招标代理费6检测费6.1防雷设计及检测6.2塑钢检测6.3土壤检测6.4消防电器检测6.5桩基检测6.6环境检测6.7其他检测费7提前开工交费8其它零星费用8.1放线费8.2土地证放线费8.3拔地定桩费十一

19、预备费1建筑变更2不可预见费用部分十二合 计5.3经验教训5.3.1总结经验编号事 件产 生 效 果1235.3.2吸取教训编号事 件产 生 影 响处 理 办 法1235.3.3工作建议6物业管理的后评估6.1物业前期介入的效果分析分别从前期介入的亮点、不足两方面说起，分析后给出改进的建议6.2报事频度的分析6.2.1报事频度的统计汇总报事类别交房当天报事量交房后报事量合计户均报事数土建入户门铝合金窗给排水管道安防对讲百叶、格栅园林景观6.2.2报事整改情况分析6.2.3报事整改过程中对施工单位的评价报事分类单位名称负责人承包范围整改事项描述整改评价土建安装景观精装6.3后期运行的评价从：设计

20、对后期物业运行的影响，如空调板的设置、百叶的安装、室内管线的布置等； 小区封园后的物业管理6.4经验教训6.4.1总结经验编号事 件产 生 效 果1236.4.2吸取教训编号事 件产 生 影 响处 理 办 法1236.4.3工作建议7经济效益后评估7.1项目成本利润目标项目名称投资（万元）销售（万元）利润额（万元）目标成本实际成本差额目标销售实际销售差额目标利润实际利润差额*项目7.2项目现金流分析7.2.1含贷款的现金流7.2.1.1项目融资计划合理性 融资计划安排、银行选择、融资落实等7.2.1.2现金流图 从获取土地到竣工结算期间项目现金流情况7.2.1.3现金流运营分析 现金流回正时间

21、点、项目最大自有资金占用额、项目的资金利润率、项目内部收益率7.2.2不含贷款的现金流7.2.2.1现金流图 从获取土地到竣工结算期间项目现金流情况7.2.2.2现金流运营分析 现金流回正时间点、项目最大自有资金占用额、项目的资金利润率、项目内部收益率7.3项目成本及投资分析7.3.1项目实际成本（结转成本）明细分析成本类别小高层住宅高层住宅高层公寓高层商铺物业用房地下车库会所合计出让金契税/公证/佣金总体规划设计/初步设计费施工图设计费园景设计费自来水设计费电力设计费热力设计费燃气设计费人防设计费日照分析费交通流量分析费其他设计费地质勘察文物钻探三通一平临时设施费办理土地证费用办理用地规划许

22、可证费用办理建筑规划许可证费用办理施工许可证费用检测费其他办证费用前期其它费用供水工程供电工程雨水污水工程室外中水系统热力工程燃气智能化工程道路景观工程消防系统信息系统标识牌夜间照明系统工程其他配套地基处理工程主体建安工程材料设备工程装修工程其他会所及装修、设备地下车库项目管理费评估费用预、结算编审费监理费用施工、采购合同印花税物业前期介入管理费其他开发贷款利息小计共建分摊调整合计7.3.2项目实际投资分析项目审批版目标成本账面结转成本差异实际支付尚未发生一土地费用二前期费用三基础设施建设费四建筑安装工程费五公共配套建设费六开发间接费七预备费八资本化利息合 计:7.4项目结转收入、成本与产品成

23、本分配分析7.4.1项目总体收入成本及利润分析成本项目可售产品合计可售面积（）已签约合同值未售合同值预计总收入销售税金净收入总成本多暂估冲回物业用房分摊调整后总成本毛利毛利率单方成本（销面）单方毛利（销面）住宅、车位签约及回款的达成率；项目销售利润率及内部收益率；未签约房源预计收入的测算；7.4.2分产品类型的收入成本明细及分析7.4.2.1按产品明细类别：毛利率单方成本（销面）单方毛利（销面）7.4.2.2按住宅和商业成本项目住宅小计商铺小计可售面积（）已签约合同值未售合同值预计总收入销售税金（5.5%）净收入总成本多暂估冲回物业用房分摊调整后总成本毛利毛利率单方成本（销面）单方毛利（销面）7.5项目财务费用与管理费用分配分析7.5.1*项目三项费用预算与实际对比并分析项目名称科目名称目标值已发生额目标值-已发生额*项目管理费用销售费用财务费用7.5.2财务费用分析 *项目的贷款情况，贷款获取银行、获取时间、获取额度等分析结论：前期设计概算；设计变更；甲控、甲供材的选择；设计效果与材料成本相互影响；项目成本的变化，目标成本的达成率7.6经验教训7.6.1总结经验编号事件产生效果237.6.2吸取教训编号事件产生影响处理办法1237.6.3工作建议8综述