控规说明书教材.doc

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1、目 录导 言1第一章规划背景1一、政策背景1二、基地背景1第二章现状综合分析1一、位置与范围1二、自然条件1三、人口现状2四、土地利用现状2五、建筑现状2六、市政公用设施现状2七、现状发展条件小结2第三章相关规划解读3一、新余市城市总体规划（2008-2030）3二、概念规划3第四章规划总论4一、规划依据4二、规划原则4三、规划重点4四、片区功能定位4五、规划目标及策略4第五章整体性控制5一、空间结构5二、建设总量控制5三、建设高度及开发强度控制7第六章居住用地规划8一、规划原则8二、规划布局8第七章公共设施用地规划11一、规划原则11二、公共设施总体布局11三、公共管理与公共服务设施规划12

2、四、商业服务业设施规划12第八章综合交通规划13一、规划目标13二、对外交通13三、城市道路交通13四、道路交叉口15五、公交规划17六、停车设施规划17第九章竖向工程规划18一、设计原则18二、平面定线18三、道路竖向设计18第十章城市“四线”控制18一、蓝线18二、绿线19三、黄线19第十一章绿地系统规划20一、规划原则20二、绿地系统结构20三、绿地分类规划20第十二章水系规划21一、规划原则21二、水系规划21三、实施措施与建议21第十三章空间景观规划22一、规划原则22二、空间景观体系22三、城市形态控制22第十四章市政公用设施规划23一、给水工程规划23二、雨水工程规划24三、污水

3、工程规划25四、供电工程规划26五、电信工程规划27六、燃气工程规划29七、管线综合29第十五章综合防灾规划30一、防洪规划30二、消防规划30三、抗震防灾规划31四、人防规划32第十六章环境保护规划34一、环境保护34二、环境卫生35第十七章管理单元划分与容量指标规划36一、地块划分原则36二、控制体系36三、控制通则36四、地块划分37第十八章开发建设时序45一、分期建设目标45二、分期建设的原则45三、分期建设规划45导 言为了控制和引导高铁新区以南片区的城市建设，使其能够协调有序的发展，合理的利用土地和改善城市设施与环境，2012年3月我院（上海同济城市规划设计研究院）受新余市高铁新区

4、建设指挥部委托，正式承接编制新余市高铁新城以南片区（白云湖生态旅游度假区）控制规划及启动区城市设计（以下简称“本规划”）。我院长久以来与新余市高铁新区建设指挥部在各个层面的规划编制工作中建立了良好的合作基础，本次的规划编制期冀能够与高铁新城系列规划一起，为当地政府和有关部门提供建设决策和建设实施的依据，指导基地内各项建设项目。规划成果分为以南片区控制规划与启动区城市设计两册，本规划将根据新余市总体规划及新余市高铁新城概念规划所确定的框架，从用地布局、道路系统规划、开发强度控制、城市意象引导等方面提出基地切实可行的规划设计成果。规划将以提高集约利用程度、构建良好生态环境和景观为目标，为基地的发展

5、谋求兼具科学性、前瞻性、可操作性的策略框架，实现城市发展的科学可持续性。（注：本项目的规划名称为暂定名，最终命名以民政局/规划局公布文件为准。）第一章 规划背景一、政策背景在我国国民经济保持了快速增长的同时，经济运行中的矛盾也进一步突显。集中表现在投资增长过快，新开工项目过多、在建规模过大，投资结构不合理，低水平重复建设现象严重，不仅超过了我国土地和资源供应能力，而且对经济的稳定运行带来了很大风险。目前，各级国土资源管理部门要按照国家产业政策，严格控制土地供应。在城市建设与开发过程中，必须转变之前追求气派、违背人行尺度的粗放式城市经营，采用以实用城市功能为导向的集约式城市经营。考虑到土地的稀缺

6、性与保护的必要性，结合新余市土地利用的具体情况，基地的控制规划更应响应国家政策，集约、高效开发利用土地。二、基地背景随着钟灵大道的建设，高铁新城以南片区作为新余主城区进入高铁新城核心区的必经之地，其新城南门户的地位日益增强。现状基地基本无城市建设，仍保持农业社会的原生态风貌，良好的自然资源及区位条件使得该区域的开发建设已成为必然。随着钟灵大道的修建、孔目江湿地两岸的建设等，基地开发条件日趋成熟。因基地内外土地权属较复杂，已编制的规划部分区域存在重叠，本规划有必要重新梳理、协调已有规划，从体现高铁新区特色为出发点，规划塑造符合基地角色的定位及功能构成。第二章 现状综合分析一、 位置与范围新余市高

7、铁新区位于新余市城北，是依靠杭南长高铁新余站的设立而发展起来的城市新区。基地位处高铁新区南片，是高铁新区距离主城区最近的区域，基地总面积约为17.13平方公里，包含宏达路以南、孔目江以北、嘉阳大道以东、创业大道以西的区域。基地区域交通条件优越，沪昆高速公路横穿基地，并于基地东侧设有高速公路出入口一处；基地与城市其他片区联系便捷，通过基地东南的新欣大道快速连接；规划的钟灵大道纵贯基地，作为联系高铁新区和新余主城区的重要通道，是基地重要的景观及交通通道。二、 自然条件基地内地貌类型较单一，除冲洪积平原外，即为低丘岗地，周围无高山竣岭，无泥石流、滑坡、崩塌等不良工程地质现象，但丘陵地区冲沟较发育。平

8、地海拔高度约为米左右，丘陵地势并不陡峭，以缓坡为主。新余气候属亚热带湿润性气候，四季分明，雨量充沛，日照充足，无霜期长，常年主导风向为东北风，夏季主导风向为西南风，年平均气温17，年平均降水量1600毫米。基地内生态环境与自然景观较好，南依仰天岗国家森林公园、北靠花鼓山，周边有白云水库、孔目江生态湿地、白梅水库等水体，内部有星罗棋布的水库、池塘以及山地、丘陵，具有构筑良好生态资源的潜质。三、 人口现状基地内分布有两大村委，湖陂村委会（包括新花村、店前村、江里村、湖下村、梅潭村、社背村、太屋村、下山村、枫树下村和何家山村共10个村小组）和下村杭桥村委会（包括泉湖、东村及鱼塘3个村小组；东陂村委会

9、，包括矮岭村小组），总计685户，人口约为2173人。表2-1 现状村庄人口统计表村委会村小组人口户数湖陂村委新花村6213店前村3913江里村10332湖下村10834梅潭村14445社背村7622太屋村11635下山村10335枫树下村18555何家山村11933杭桥村委会泉湖村7525东村32596鱼塘村28075东陂村委会矮岭村438172总计2173685四、 土地利用现状基地内现状用地主要以村庄居住用地、农业用地和山林坡地为主，并有少量的工业用地及市政供水用地。基地中部的农业科技园用地大部分尚未开发建设，仅葡萄酒庄园和市农科农业发展有限公司有一定建设，其余多为苗木种植基地。现状地形

10、缓坡较多，部分地区的地势较为陡峭，高差较大，开发利用时需要充分考虑地形因素。表2-2 现状用地汇总表代码用地规划名称面积（h）占用地的比例（%）M工业用地（M）3.060.18其中一类工业用地（M1)3.060.18U公共设施用地（U)2.570.15其中供水用地（U11)2.570.15S城市道路与交通设施用地（S1)51.473.00其中城市道路用地（S1)51.473.00城市建设用地31.643.33水域和其他用地村庄建设用地（H14）68.654.01农林生产用地（H6)183.0210.69水域（E1）95.905.6农林用地（E2)1308.1876.37规划总用地1712.84

11、100五、 建筑现状基地内现状建筑主要为当地村民自建住宅，普遍建筑质量一般，层数多为2-3层，基本为三类、四类建筑。部分村组已进行拆迁，村民已被安置于基地外东部的小区。农业科技园内葡萄酒庄园和市农科农业发展有限公司的建筑为近年新建的一类建筑，位于农业科技园北部的百果园休闲农庄的建筑质量亦较好。六、 市政公用设施现状由于基地尚未进行城市化开发，市政公用设施较缺乏。大型水电市政设施主要有一条横穿基地中部的220Kv渝仙线及孔目江北岸的一处自来水取水口，其他基本无大型市政公用设施，在本次规划中应根据用地规划、人口规模适度增加、补充市政公用设施。七、 现状发展条件小结基地拥有白云水库、孔目江、湿地公园

12、等景观中枢，开发利用尚不足，城市建设较少。但同时自然生态也得以良好的保存，使得自然山水、生态资源成为片区的最显著优势。在规划中应重点考虑现状山水的保护及利用、基地内外路网的衔接、村民拆迁安置等问题。第三章 相关规划解读一、 新余市城市总体规划（2008-2030）1. 新余市城市总体规划确定：东部与北部为主要拓展方向，南部优化预留，西部控制生态边界。纵观新余发展，向西、向南已无足够发展空间，向东已有高新区，城市框架已经拉开；向北发展是较为切实可行的方案；杭南长高铁修建并设新余北站，更是给新余城市向北发展提供良好的机遇。2. 至规划期末2030年建设用地：106kM2，规划人口：96万人，人均用

13、地：110M2其中，高铁新城建设用地：24.5kM2，规划人口：9-13万人基地所在区域功能定位：农业科技园。规划解读：总规确定基地所在的区域为农业科技园，规划基本无开发建设。因高铁站的建设、新余高铁新区的确立，基地作为高铁新区进入主城区的必经区域，发展条件已发生改变，未来开发价值提升。因此，基地应在总规的基础上重新定位，利用高铁新城商务商贸功能，增强人气，统筹考虑其功能定位。二、 概念规划1. 高铁新城应充分重视与新余中心城区的对接，应重视城市结构、空间布局、生态廊道、交通体系等各方面的统一与协调，做到充分融合，尤其应重视新城生态体系，凸显城市的生态功能。同时，强化新余市“三角山水”的城市格

14、局，以仙女湖、孔目江、仰天岗、狮子口水库等为绿契，确定独具特色的生态格局。2. 规划结构形成“一廊三区四轴多核”“一廊”- 以钟灵大道为骨架，沿线布置城市行政、办公、商务、商业、文化、娱乐、体育等大型服务设施，形成新城的廊道。“三区”-新城综合区、下村工业平台、生态宜居区。“四轴”-新城公共服务轴：以兴业大道为骨架，布置行政、商业、娱乐等功能，形成新城公共服务轴线，沟通下村与新城。南部山水轴：以白云水库、孔目江湿地、仰天岗、生态农业园等为主体的南部山水生态轴线。中部生态隔离景观轴：贯穿基地南北的，沟通新城与下村的生态隔离景观轴线。高铁沿线景观轴：沿高铁为轴，沿线布置的生态防护轴线。“多核”-北

15、部商业中心、高铁站、城市商业中心、行政中心、中部商业中心、体育中心、工业平台中心、南部商业节点、生态湿地公园。3. 规划以城市主要道路、水系、绿地为网络，结合核心商务区的打造，对新城空间进行管理分区，最终形成城市核心区、西部居住区、中部居住区、北部居住区、下村居住区、下村工业平台、城市生态廊道、生态宜居区、高端研发区。4. 自然景观：南侧山体绿地和孔目江、霞江景观带为城市提供大面积的绿化，同时以生态廊道的形式将绿化引入，再以公园、道路绿化将绿化深入到城市角落，打造独特的绿色城市。人文景观：以钟灵大道为骨架，穿插高铁站、大桥、三江口等人文地标，在社区中分散布置人文景观节点，同时注重视线通廊的保留

16、与强化，打造特色鲜明的地标性人文景观。规划解读：基地位于高铁新区南部，概念规划确定的61平方公里控制区范围内。概念规划确定的基地定位为生态宜居区。本规划应延续、深化概念规划的功能定位，以钟灵大道作为高铁新城景观、交通、功能的主要轴线，进行基地的用地布局。同时基地位于概念规划的南部山水轴，本规划应利用良好的自然生态环境打造一个生态宜居区，以钟灵大道为骨架打造特色鲜明的地标人文景观，利用基地内的孔目江、霞江景观带将绿色引入城市，打造独特绿色城市片区。第四章 规划总论一、 规划依据1. 中华人民共和国城乡规划法（2008）；2. 城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ13790）；3. 城市规划编制

17、办法（建设部令第146号）；4. 城市居住区规划设计规范（GB50180-93）（2002年版）；5. 城市道路交通设计规范（GB50220-95）；6. 江西省城乡规划条例；7. 江西省控制性详细规划技术准则；8. 新余城市总体规划(20082030)；9. 新余高铁新城概念规划；10. 现状地形图等。二、 规划原则1. 生态优先原则：开发建设注重生态保护，构筑具有吸引力的城市生态景观，保证基地的可持续发展；2. 区域协调原则：从新余市整体考虑，合理定位基地功能并组织空间结构，协调好基地与高铁新城、新余老城区的关系；3. 功能分区原则：合理安排各项建设用地，注重生产与生活的分区，并完善配套设

18、施，构筑宜居宜业片区；4. 有序开发原则：合理安排建设时序，有序组织基地的开发建设。三、 规划重点1. 充分分析基地地形地貌、生态、水系等要素，在生态保护基础上，注重开发建设与生态的融合，提升土地使用品质；2. 权衡基地的可开发用地范围，合理确定其指标控制体系，优化土地使用，提高土地效率；3. 强调基地交通组织，注重与区域的交通衔接，将山地道路融入新余市主干路体系，构筑便捷的交通体系；4. 建设完善的公共服务设施及市政公用设施，营造良好的城市环境；5. 促进基地内农村居民点有条不紊的拆迁，加强农村居民点安置的策略研究，落实住房保障政策，制定可操作性强的近远期设施计划。四、 片区功能定位1. 发

19、展分析新余市总体规划确定新余中心城区形成“一主一辅、中轴聚核、山水入城”的空间结构，高铁新区为城市副中心。基地作为高铁新区与主城区连接地带，生态条件优越，土地潜力存在较大的挖掘空间。因此必须从功能定位、用地布局、公共设施配套、城市特色与形象塑造等方面对基地进行整合，最大限度的利用其区位和生态优势，促进土地价值的提升。2. 功能定位规划通过基地特征的分析，并根据新余市总体规划（2008-2030）、高铁新城概念规划，确定基地的功能定位为：配套设施齐全、环境优美、具有魅力的生态居住片区。五、 规划目标及策略规划目标：突出宜居特色，营造尺度宜人、交通便利、服务设施完备、富有特色的生态大社区。规划策略

20、：1. 通过生态适宜性分析，科学划定基地可开发建设用地；2. 结合地形，以保证居住多样性为原则，确立社区的基本尺度；3. 提出社区单元构成模式，方便城市建设和管理；4. 分级设置公共服务设施，与社区单元构成一致；5. 城市建设与山体、水体相结合，注重生态资源引入。第五章 整体性控制一、 空间结构高铁新区以南片区空间结构规划以生态为基础进行设计，以自然山体和水系为脉络，强调区域内外功能协调互补，空间讲求疏密结合、高低错落、收放有致。基地的空间结构概括为“一轴统筹、一环串联、三心驱动、三区谐生”。一轴统筹：指连接和延伸各个功能区的钟灵大道轴线，是基地联系新余主城区、高铁新区的主要通廊，沿线布置具有

21、现代风格的桥梁、 公共、商业和居住建筑，形成钟灵大道沿线新的城市节点。一环串联：指山体、水体形成的渗透到各个功能区的生态环，包括嘉阳大道和沿山西路之间、创业大道和沿山东路之间、白云水库周边、沪昆高速沿线的生态廊道，该区域注重生态保护，塑造基地环境品质。三心驱动：指“一主两副”功能中心，是基地空间点轴拓展的驱动力。功能主中心位于钟灵大道与中心路周边，为基地的功能核心，塑造成基地标志性区域，布置商业、办公、文化、娱乐、酒店、教育等功能；功能副中心指迎春路与横三路、阳光大道与纵十五路交叉口附近形成的服务设施节点，该节点以便于周边居民使用为宗旨，安排商住、娱乐、教育、社区服务等功能，提升居住品质。三区

22、谐生：指依据主要道路和自然界限划定的三大生态居住区，包括东部生态居住区（以沪昆高速新欣大道孔目江白云水库为界）、中部生态居住区（以求实路创业大道霞江大道白云水库沿山西路嘉阳大道为界）、西部生态居住区（以宏达路钟灵大道沿山西路孔目江路虎翼路为界），结合地形，采用多元住宅形式，考虑不同居住群体的生活习惯，以地方特色为纲，多元文化为目，纲举目张，打造水绿交融的生态大社区。二、 建设总量控制1. 人口总量控制本次规划拟采用居住用地测算法、住宅面积测算法进行量化预测。（1） 居住用地测算法基地大部分居住人口集中于一类居住用地、二类居住用地、商住混合用地内（其中一类居住用地和商住混合用地的居住用地按照60

23、%的面积进行测算），三类用地的面积分别为173.18公顷、222.53公顷和15.52公顷。对一类居住用地和商住混合用地进行折算，得出净居住用地面积约为335.75公顷，按照人均居住用地面积40平方米计算，得出基地居住人口约为8.4万人。（2） 住宅面积测算法因现状山体较多，住宅开发的毛容积率不宜过高，本规划以1.3的毛容积率进行测算，得出居住建设量约为493万平方米。考虑到住宅约有10%的空置率，按照人均建筑面积50平方米计算，得出基地居住人口约为8.8万人。综上所述，本次规划确定基地人口总量约8.6万人。2. 建设用地控制规划总用地面积约1712.84公顷，按照建设配套设施完善、环境优美、

24、充满活力的高品质居住区要求进行各类用地布局，主要用地指标如下：（1） 居住用地面积约412.66公顷，占总建设用地面积的39.91%，人均用地面积约47.98平方米；（2） 公共管理与公共服务用地面积约35.75公顷，占总建设用地面积的3.46%，人均用地面积约4.16平方米；（3） 商业服务业用地面积约30.46公顷，占总建设用地面积的2.95%，人均用地面积约3.54平方米；（4） 道路与交通设施用地面积约239.96公顷，占总建设用地面积的23.21%，人均用地面积约27.90平方米；（5） 公用设施用地面积约4.14公顷，占总建设用地面积的0.40%，人均用地面积约0.48平方米；（6

25、） 绿地与广场用地面积约310.93公顷，占总建设用地面积的30.07%，人均用地面积约36.16平方米。表5-1 规划用地汇总表代码用地名称面积（h）占建设用地的比例（%）人均用地面积（/人）R居住用地（R）412.66 39.91 47.98 其中一类住宅用地（R11）173.1816.7520.13服务设施用地（R12）1.430.140.17二类住宅用地（R21）222.5321.5225.88服务设施用地（R22）15.521.501.80A公共管理与公共服务用地（A）35.75 3.46 4.16 其中文化活动设施用地（A22）0.780.080.09中等专业学校用地（A32）9.

26、730.941.14中小学用地（A33）12.531.211.46体育训练用地（A42）6.230.600.72医院用地（A51）6.480.630.75B商业服务业设施用地（B)30.46 2.95 3.54 其中零售商业用地（B11）2.370.240.27餐饮业用地（B13）0.500.050.06旅馆用地（B14）4.130.400.48金融保险业用地（B21）0.460.040.05娱乐用地（B31）5.710.550.66商业办公混合用地（Bb）1.770.170.21商业居住混合用地（Br）15.521.501.80S道路与交通设施用地（S）239.96 23.21 27.90

27、其中城市道路用地（S1）239.34 23.1527.83公共交通场站用地（S41）0.350.030.04社会停车场用地（S42）0.270.030.03U公用设施用地（U）4.14 0.40 0.48 其中供水用地（U11）0.540.060.06供电用地（U12）1.030.100.12供燃气用地（U13）0.570.060.07通信设施用地（U15）0.870.080.10排水设施用地（U21）0.120.010.01环卫设施用地（U22）0.450.040.05消防设施用地（U31）0.560.050.07G绿地与广场用地（G）310.93 30.07 36.16 其中公园绿地（G1

28、）87.718.4810.20防护绿地（G2）223.2221.5925.96建设总用地1033.90 100.00 120.22 E水域（E1）176.31郊野公园（G4）84.19体育休闲用地（G5）81.01农林用地（H2）337.43合计1712.84 3. 建设总容量控制（1） 公共管理与公共服务用地建设容量控制基地内公共管理与公共服务用地主要包括文化设施用地、教育科研用地、体育用地及医疗卫生用地。文化设施用地主要位于片区主中心，为满足其景观要求，容积率控制为0.61.0，建筑密度控制为25%。基地内教育科研用地包括中等院校用地和中小学用地。中等院校用地容积率控制为0.71.2，建筑

29、密度控制为35%；中小学用地容积率控制为0.50.9，建筑密度控制为20%。基地内体育用地容积率控制为0.5，建筑密度控制为25%。基地内医疗卫生用地包括片区级医疗卫生用地、社区级医疗卫生用地、疗养院用地三部分。片区级医疗卫生用地面积大于1公顷，容积率控制为0.91.6，建筑密度控制为35%；社区级医疗卫生用地面积小于0.6公顷，容积率控制为0.51.0，建筑密度控制为30%；疗养院位于山湾水库西南侧，容积率控制为0.5-1.0，建筑密度控制为30%。（2） 商业服务业设施用地建设容量控制基地内商业服务业设施用地主要包括零售商业用地、餐饮用地、旅馆用地、金融保险用地、娱乐用地。零售商业用地和餐

30、饮用地主要以服务居住功能为主，容积率控制为1.42.2，建筑密度控制为40%。主中心的旅馆用地考虑其景观环境要求，容积率控制为2.53.5，建筑密度控制为40%；其它地块的旅馆用地容积率控制为0.81.8，建筑密度控制为28%。金融保险用地以服务片区为主，容积率控制为2.03.0，建筑密度控制为25%。主中心的娱乐用地容积率控制为1.42.2，建筑密度控制为25%；其它地块的娱乐用地容积率控制为0.61.0，建筑密度控制为25%。（3） 混合用地建设容量控制基地内混合用地包括商办混合用地、商住混合用地。商办混合用地位于基地主中心，考虑景观环境要求，容积率控制为2.53.0，建筑密度控制为25%

31、，建筑高度控制为70米。商住混合用地分两种，位于主中心的商住混合用地容积率控制为2.02.5，建筑密度控制为28%，建筑高度控制为70米；位于副中心的商住混合用地容积率控制为1.61.9，建筑密度控制为28%，建筑高度控制为36米。（4） 居住用地建设容量控制本次规划确定基地住宅总量控制在450650万平方米，并对住宅建设套型比例提出相应的要求。基地内居住用地按照开发强度的不同可分为四级。一是高层住宅区，容积率控制为1.8-2.1，建筑高度控制为70米；二是小高层住宅区，由点式小高层和多层混合布置，容积率控制为1.51.8，建筑高度控制为36或45米；三是普通住宅区，以多层为主，容积率控制为1

32、.21.6，建筑高度控制为24米；四是花园洋房区，以低层住宅为主，搭配少量多层，容积率控制为1.01.2，建筑高度控制为18米。（5） 绿地开发容量控制基地内绿地主要指公园绿地、防护绿地两类。规划根据各类绿地的绿地率控制相关标准，并结合基地内山体、水体面积较大的特征，确定公园绿地绿地率控制为75%，防护绿地绿地率控制为85%。三、 建设高度及开发强度控制1. 高度分区控制基地内分为6个高度分区，通过高度的引导控制，形成整体的宜人尺度。（1） 商贸办公酒店综合区，需要体现现代、高效的城市景观，建筑高度控制在70米；（2） 商住综合区，建筑高度控制在45米；（3） 紧邻主干路的居住区，建筑高度控制

33、在36米；（4） 医院及其他二类居住区，建筑高度控制在24米；（5） 花园洋房居住区，建筑高度控制在18米；（6） 部分居住服务区、市政设施等，建筑高度控制在15米以下。2. 强度分区控制从整体开发建设控制出发，对基地进行开发强度细分，确定超高强度、高强度、中强度和低强度四个不同强度的开发分区。（1） 超高开发强度：包括位于基地主中心的旅馆用地、商办混合用地、商住混合用地等，容积率控制在2.03.5，建筑密度40%，绿地率30%；（2） 高开发强度：包括中高层住宅用地、副中心的商住混合用地等，容积率控制在1.52.0，建筑密度2030%，绿地率35%；（3） 中开发强度：包括普通住宅用地，以板

34、式多层为主，容积率控制在1.21.5，建筑密度2530%，绿地率3540%；（4） 低开发强度：包括公共服务设施用地和花园洋房用地，容积率控制在0.51.2，建筑密度2535%，绿地率3545%。第六章 居住用地规划一、 规划原则1. 贯彻科学发展观和建设和谐社会的目标，完善住房保障体系贯彻落实科学发展观和建设和谐社会的目标，统筹规划住房供应体系，完善住房保障体系，包括市场型商品房、政策保障型住房（廉租房、经济适用房、动迁安置房等）。2. 合理分配居住人口，布局不同级别公共服务设施，构建网络化社区服务系统新建居住区应集中成片开发建设，形成多层次、内容丰富的居住区服务网络。采取现代社区模式组织居

35、住用地布置，原则上每个社区约35万人，并由若干居住人口约12万人的基层社区构成（由于基地自然因素的限制较多，本规划社区、基层社区划分较之产生部分差异）。规划结合不同等级的居住社区配套建设相应规模及级别的公共服务设施，以构建便利、完善的网络化的社区服务系统，加强片区吸引力。二、 规划布局规划居住用地面积约412.66公顷，占总建设用地的39.91%，人均用地面积约47.98平方米。居住用地以重要道路、山水、基础设施来界定，共划分为4个居住社区、10个基层社区。规划以钟灵大道、中心路为生活服务轴线，在各居住社区、基础社区的几何中心布置公共设施、绿地、服务设施，并适当安排商业与居住混合用地，以强化社

36、区中心的活力。1. 居住社区划分A居住社区以沪昆高速新欣大道孔目江白云水库为界，可容纳人口约2.16万人，分为2个基层社区。规划共设置小学1所、幼儿园2所，在阳光大道与纵十五路交叉口布置社区中心，在阳光大道与纵十二路交叉口布置基层社区中心。B居住社区以求实路创业大道霞江大道钟灵大道嘉阳大道为界，可容纳人口约3.21万人，分为4个基层社区。规划共设置初中1所、小学1所、幼儿园4所，在横七路与中心路交叉口布置社区中心，在横六路与纵十路交叉口、横十路与霞江西路交叉口、横景一路与纵景路交叉口共布置3处基层社区中心。C居住社区以钟灵大道白云水库孔目江路沿山西路为界，可容纳人口为1.58万人，分为2个基层

37、社区。规划共设置初中1所、小学1所、幼儿园2所，在横八路与中心路交叉口布置社区中心，在横八路与纵五路交叉口、孔目江路与纵十一路交叉口共布置2处基层社区中心。D居住社区以宏大路钟灵大道沿山西路孔目江路虎翼路为界，可容纳人口为1.65万人，分为2个基层社区。规划共设置小学1所、幼儿园2所，在横三路与迎春路交叉口布置社区中心，在横一路与纵三路交叉口布置基层社区中心。表6-1 居住社区规模一览表社区名称一类居住用地面积（ha）二类居住用地面积（ha）商住混合用地面积（ha）人口（万人）户数（户）A居住社区20.9566.608.602.166171B居住社区89.3070.162.933.219171

38、C居住社区18.3249.881.301.584514D居住社区44.6335.902.701.654714注：规划人口容量为86万人，户均3.5人。表6-2 基层社区规模一览表社区名称基层社区名称一类居住用地面积（ha）二类居住用地面积（ha）商住混合用地面积（ha）人口（万人）户数（户）A居住社区A1基层社区20.9529.054.591.143257A2基层社区37.554.011.022914B居住社区B1基层社区63.920.982800B2基层社区3.0019.672.930.591686B3基层社区25.240.651857B4基层社区22.3825.250.992829C居住社

39、区C1基层社区18.3223.560.892542C2基层社区26.321.300.691971D居住社区D1基层社区27.0125.922.701.123200D2基层社区17.619.980.5315142. 居住社区中心居住社区级公共设施以服务半径400500米内的居民为主要服务对象，为居民提供较为综合、全面的日常生活服务项目。在居住社区交通便利的中心地段或邻近公共交通站点集中设置居住社区级公共设施(除少数独立设置的设施外)，与居住社区公共绿地共同形成边界明晰的居住社区中心，保证实现居民在步行10分钟、自行车57分钟以内可达。表6-3 居住社区中心公共设施配置设置项目内容建筑规模(m2)

40、用地规模(m2)设置要求文化娱乐设施文化活动中心()包括小型图书馆、科普知识宣传与教育；影视厅、舞厅、游艺厅、球类、棋类活动室；科技活动、各类艺术训练班及青少年和老年人学习活动场地、用房等40005000体育设施体育活动中心室外健身场地、慢跑道、篮球场、羽毛球场、小型足球场、健身房和游泳池等设施项目15001000015000宜设置60100米直跑道和200米环形跑道，室外场地可与绿地邻近设置。行政管理与社区服务设施街政管理中心()包括街道办事处及市政、环卫等管理用房1200170010001500如人口规模较小，根据行政管理需要，可两个或两个以上居住社区共同设置一处社区服务中心()提供家政服

41、务、就业指导、中介、咨询服务、代客定票等服务10003000派出所()1000600宜有专用院落，应有对外、对内方便的出入口社会福利与保障设施养老院()为老年人综合福利设施，提供老年人全托、日托1000应可容纳30名左右老人医疗卫生设施社区卫生服务中心()含残疾人康复服务中心、残疾人托养所2500350030005000设在交通便利、环境安静地段，应有对外方便的出入口和无障碍通道邮政电信设施邮电设施()提供电报、电话、信函、包裹、兑汇和报刊零售等服务的邮电综合业务服务设施150宜结合建筑平面布局提供一定面积的停车场地商业金融服务设施菜市场()包括蔬菜、肉类、水产品、副食品、水果、熟食、净菜等售

42、卖1000设在底层或地下一层的室内；运输车辆易于进出的相对独立地段；与住宅有一定间隔；应配置停车场社区商业金融服务设施超市、餐饮、中西药店、书店、洗染、美容美发、综合修理；服装、鞋店、礼品、鲜花、照相、音像制品、日用杂品、五金电器、文具、洗浴等其他商业服务设施，银行1720023200应布置在二层以下，超市在底层设置独立的出入口，有一定面积的停车场地其他设施()公共厕所、再生资源便民回收站、停车设施等公厕3060、回收站80100公厕应结合主体建筑设置，临街设置，并应有单独的出入口和管理室；鼓励利用地下空间停车合计20790279002040027200注：设置项目后带“”号，其内容和标准为刚

43、性规定;其余项目内容和标准具有一定弹性，在保证基本服务的前提下可适当扩充调整。3. 基层社区中心基层社区中心以服务半径200250米内的居民为主要服务对象，为居民提供最基本的日常生活服务项目。在交通便利的中心地段集中设置基层社区级公共设施，与基层社区公共绿地共同形成基层社区中心，实现居民在步行34分钟内可达。表6-4 基层社区中心设置内容及标准设置项目内容建筑规模(m2)用地规模(m2)设置要求文化娱乐设施文化活动站()包括书报阅览、书画、文娱、健身、音乐欣赏、茶座等主要供青少年和老年人活动400600体育设施体育活动站 ()包括篮、排球及小型球类场地，儿童及老年人活动场地和其他简单运动设施等600可与绿地结合设置，用地中应保证不小于150平方米的全民健身点行政管理与社区服务设施社区管理服务设施()社区居委会、社区服务站、老年之家、社区居民学校、社区警务室等300400社会福利与保障设施托老所()6001000医疗卫生设施卫生站()健康促进、卫生防病、妇幼保健、老年保健、慢性病防治和常见病诊所100商业金融服务设施小型商业金融服务设施便利店、早点店等小型商业