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1、龙湖无锡滟澜山销售讲义2010年3.22更新说明1 销售手册是为规范销售管理和销售说辞、统一对外口径、加强客户引导、促进销售、提高专业化水平，所有置业顾问务必严格执行；2 由于各部门都存在一些暂时无法回答的问题，所以答客问部分会不定期更新和增加；3 由于还没有沙盘、样板间等销售道具，相关销讲资料暂缺；4 按照不同时期的销售对策，此项目手册会做出调整，请及时对照、更新；5 本手册仅限于公司内部使用。目 录一、开发商介绍3二，承建商介绍6三、建筑设计公司介绍7（一）巴沙尼亚（Bassenian）7（二）上海工程勘察设计有限公司7四、监理公司介绍7五、园林景观设计公司介绍8（一）上海北斗星8六、物业
2、管理公司介绍8七、区域特点、配套及规划10（一）区域价值解读11（二）自然环境14（三）人文环境14（四）交通15（五）商业配套16（六）休闲娱乐17（七）教育18（八）医疗19八、小区规划设计19（一）规划指标19（二）地形设计20（三）交通系统规划20（四）建筑风格21（五）户型设计22（五）景观特点23（六）小区配套28（七）安防设施28九，产品建造标准答客问28一、开发商介绍龙湖地产1995年创建于重庆，通过15年的发展，目前已经成长为一家全国化的大型地产集团。集团总部设在北京，目前在全国的10个中心城市进行开发。这10个城市分别是：西三角经济圈的重庆、成都、西安；环渤海经济圈的北京、
3、沈阳、青岛；以及长三角经济圈的上海、无锡、常州和杭州。龙湖是国内最具实力的地产企业之一，排名全国前十。从2007年开始，龙湖地产的年销售额已经连续三年突破100亿元，标志着龙湖已经迈入国内第一流房地产企业的行列。2008年，龙湖被国务院发展研究中心等机构评定为“中国房地产企业规模十强”，年销售额名列全国第九；2009年，龙湖只用了半年时间就已经销售过百亿，全年销售额达到187亿，并成功进军无锡、沈阳、常州、杭州、青岛五个新城市，标志着龙湖进入新一轮全国扩张的进程。2009年11月19日，龙湖地产(960.HK)正式在香港联交所主板挂牌，地产界中的上市公司，全国不过10来家，在香港上市的更是少之
4、又少。龙湖的股票在香港大受追捧，连索罗斯都斥资2亿申购，11月19日，龙湖亿7.07港币开盘，当天即大涨约13%。12月3日，龙湖以35.7亿的总价摘得杭州下沙金沙湖板块85-88号四幅土地，平均楼面地价为6264元/平方米，宣告龙湖正式进入杭州市场。拿地成功之后，股价又大涨10%。这说明全世界的投资者都对龙湖报以厚望，相信龙湖未来的发展潜力。作为一家全国化的地产企业，区域聚焦是龙湖发展战略的核心之一。目前，龙湖只在西三角、环渤海、长三角3个经济圈的10个中心城市开展业务。龙湖进入的城市有三类，第一类是北京、上海、重庆等直辖市，第二类是成都、西安、沈阳、杭州等省会城市，第三类就是像无锡、常州、
5、青岛等经济实力很强的区域中心城市。并且，在每个城市，龙湖都希望有长远的发展，要做到数一数二。在重庆，龙湖已经连续10年蝉联年销售额冠军，而且超越第二名（金科等）1倍以上；在北京，龙湖只用了两年就已经做到前三名；而在无锡，龙湖目前的土地储备已经达到全市第一，随着无锡滟澜山项目的启动，我们很有信心，在未来的一两年，迅速进军无锡市场的第一集团。龙湖无锡项目一览表项目名称地理位置占地面积容积率总地价滟澜山太湖新城太湖国际科技园湖景路与净慧西道之间18.8万方1.16.44亿滟澜山二期太湖国际科技园内（共4幅）12.5万方住宅1.4商办2.0-4.05.25亿东亭易买得地块锡山区锡沪中路北、东亭中路东。
6、14.6万方2.8-3.214.9亿太科园二期地块图： 易买得地块图：在15年企业发展中，品牌建设是龙湖非常看重的一环。“龙湖”品牌不仅是国内房地产行业位数不多的“中国驰名商标”之一，而且形成了独具特色的品牌内涵与品牌气质。它们主要体现在以下几点：首先是精于审美。龙湖认为，我们交付给业主的不仅是一栋栋房子，更是一种全方位的生活体验。坚固耐用只是最基本的物理要求，而“美”则是更能提升业主生活品质的精神价值。正是出于对“美”的追求，龙湖特别重视社区园林景观的营造。在进行社区规划时，别人考虑的都是在哪里盖房子，而龙湖首先考虑的则是“哪里不盖房子”先把最好的土地留给社区园林景观，然后再把房屋安插进园林
7、之中。这种“以景为先”的独特理念为龙湖换来了一个雅号“浪漫的工程师”。龙湖人不仅具有工程师的严谨，而且懂得生活、热爱生活。为了让业主在入住的第一天就能享受成熟的园林，龙湖社区的绿化全部采用全冠移植，将二三十年树龄的成年大树不加任何修剪地原生态“复制”到社区里；为了保证园林景观全视野的美感，必须按照“360度景观定位”技法进行种植，让业主从林前、屋后、窗口、阳台各个角度看，树形和层次都是最漂亮的；为了调节社区微气候，要用电筒和电吹风模拟光照和气流，在模型上反复推演，让夏天的绿荫正好可以遮盖花园，秋天的花香正好顺风飘进家里独特的理念、先进的工艺加上严格的标准，使得龙湖的社区园林景观在业主、同行、媒
8、体之间有口皆碑，我们可以自信地说，在全国的房地产企业中，龙湖的园林景观绝对数一数二！为业主提供美好的生活环境，建筑与景观的融合是一方面，优质的物业服务则是另一重要因素。而“物业”也是龙湖品牌的独特魅力所在。龙湖的物业服务理念归纳成一句话叫做“善待你一生”。而这句温情的承诺兑现在实际生活中，就是一个个以人为本的服务动作：为了让业主休息得更好，晚上11点以后小区里的路灯全部调暗30%，保安巡逻也要换上软底鞋；为了帮助新开车的业主顺利停车，保安队员每天准时出现在业主家门口；为了让业主的生活环境更有情趣，保洁员只会拣走干枯的花瓣，而把刚掉落的新鲜花瓣留在草坪上坚持标准、注重细节的物业服务也换来了15万
9、龙湖业主的满意和认可。在全国质量协会组织的“全国住宅用户满意度综合测评”中，龙湖连续三年都是第1名。一流的景观加上一流的物业，也就自然成就了龙湖品牌的高端影响。别墅是龙湖最擅长开发的物业形态。截至目前，龙湖已经开发了5000多套别墅。它们涵盖了地中海、北美、英伦、中式等多种风格。像重庆的蓝湖郡、香樟林；北京的滟澜山、香醍漫步、颐和原著；成都的长桥郡、上海的滟澜山、蓝湖郡，都是当地数一数二的别墅豪宅。我们还在北京颐和园旁边做了一个别墅，总价上亿，可以算是全北京最贵的顶级豪宅。龙湖的别墅不仅得到消费者的认可，就连业内同行也非常推崇。万科总裁王石曾说：“要看最地道的北美风格别墅，不用去加拿大，直接到
10、龙湖香樟林就可以了。”绿城总裁宋卫平一次偶然的机会在重庆参观了龙湖蓝湖郡，看完之后他当即打电话让绿城所有高管马上飞到重庆来看，光机票就花了20多万。这些都已经变成国内业界的传奇和美谈。除了别墅，高端公寓和高级购物中心也是龙湖的“拳头产品”。水晶郦城和晶蓝半岛两个高端公寓项目分别摘得2007年的“广厦奖”和2009年“詹天佑奖”两项全国房地产行业的最高荣誉。龙湖在重庆开发的商业中心北城天街，就像无锡的八佰伴一样，现在已经是重庆的地标建筑了。今天，龙湖地产来到无锡。我们将为无锡打造一座真正意义上的高端别墅社区，这里有最美的园林景观、最舒适的房型设计、最浪漫的异域风情以及最人性化细致入微的物业服务，
11、从而带给您前所未有的居住体验。同时，我们还将扎根无锡，不断推出新项目，努力成为无锡房地产市场的领跑者。二，承建商介绍（一） 浙江中天中天集团是一家中国500强大型企业集团。中天承建的杭州利星凯悦大酒店、杭州电信大楼、浙江省高级人民法院大楼被评为“全国建筑工程装饰奖”，嘉善罗星阁宾馆获“全国建筑装饰科技创新奖”。（二）南通二建江苏南通二建集团是中国500强企业，一级资质。拥有众多善创省优工程的品牌项目部和善建10万平方米以上大体量工程的项目部，以及大批技术精湛、善打硬仗的成建制劳务队伍。三、建筑设计公司介绍（一）巴沙尼亚（Bassenian）Bassenian Lagoni 建筑设计公司（BLA
12、，中文译作“巴沙尼亚”或“百盛年”）是美国最富盛名的建筑设计公司，在30多年的历史中获得了120多项国际大奖。BLA最擅长设计的就是地中海式建筑（这种式样在美国也被称为“南加州式”），BLA在中国的代表作有：北京水印长滩上海佘山高尔夫郡：全上海最顶级的高尔夫俱乐部和别墅项目广州九龙湖高尔夫俱乐部重庆龙湖蓝湖郡上海龙湖滟澜山（二）上海工程勘察设计有限公司上海工程勘察设计有限公司是一家老牌的大型设计单位。公司具有国家甲级建筑工程设计资质和甲级工程咨询资质，为全面质量管理达标单位和ISO9001:2000认证单位。该公司以工作认真严谨著称，将主要负责本项目的图纸深化工作。四、监理公司介绍（一）上海三
13、维上海三维工程建设监理有限公司，成立于1992年8月，甲级监理资质。五、园林景观设计公司介绍（一）上海北斗星上海北斗星景观设计事务所有限公司是一家专业的国际化景观规划设计公司。公司由国内著名设计师虞金龙先生领衔，会同美国、日本、新加坡等国设计师组成具有国际化视野的景观设计团队，曾11次获得上海园林景观工程金奖。北斗星特别擅长高级酒店以及别墅豪宅的园林景观设计，代表作品有：上海海源别墅：2006中国最佳人居环境奖黄山阅松庄五星级度假别墅：2006酒店设计方案金奖上海绿城玫瑰园上海紫园上海龙湖蓝湖郡六、物业管理公司介绍本项目将由龙湖集团下属的物业管理公司自行管理。龙湖物业具有国家一级物业管理资质，
14、现有员工近2000人，管理面积近200余万方。管理项目涵盖了高档公寓、顶级别墅、办公写字楼、大型综合商场、公园、展馆等多种物业类型，在管项目主要有龙湖花园、香樟林别墅、蓝湖郡别墅、北京滟澜山别墅、北城天街购物广场、重庆规划展览馆等。龙湖物业曾连续三次获得“全国住宅用户满意度评测”第一名。这个奖项的含金量在于，它是由中国质量协会主办，通过入户调查、业主评分的方式来评测本社区物业服务的质量，因此特别具有公信力和说服力。从2003年本项评测开办以来，只要龙湖的社区被抽入检测样本，肯定都是第一。（别的物业公司甚至慨叹，除非抽检名单里没有龙湖，我们才有拿第一的机会。）因此，龙湖物业是名副其实的全国冠军。
15、龙湖冠军物业，是行业标准的修订者。龙湖物业有详尽而严格的工作标准，比如：草坪的长度不能超过5厘米；每平方米草坪上的杂草不能超过5株；不论多大的雨，雨停后20分钟小区道路必须不见积水；夜间11点以后，小区公共照明整体调暗30%；检修电梯等公共设施必须在夜间2点到4点进行；擦拭楼梯扶手、长椅、围栏等时，必须按照同一个方向擦；清晨在社区接水做保洁时，水桶底要垫抹布降低噪音；枯枝落叶必须随时清理，但是新鲜的花瓣必须保留在草坪上在中国，几乎找不出第二个物业公司能像龙湖这样制定如此精细的服务标准，而这一切，正是您入住龙湖之后所能每天享受的。制定详尽的服务标准并严格执行，这只是龙湖物业的最基本要求。因为对于
16、真正的冠军物业来说，让业主满意只是第一步，而龙湖要做的则是不仅满意，而且不时有惊喜。万科总经理林少州曾去参观龙湖的项目。脱了鞋进样板房，参观完准备出样板房的时候，忽然发现鞋子已经被调了头，正好可以一脚穿上。林少州很惊讶地问保洁员，是不是公司规定这样做的，却被告知并没有这样的规定。林少州不禁惊叹：这个企业太可怕！如果能制定如此精细的标准就已经很可怕，但没有硬性规定还能自主提升服务标准，更加可怕！香樟林别墅业主张女士是一个驾驶新手，倒车入库比较困难，路过的保安队员主动上前帮了忙。从那之后，张女士惊喜地发现，每她天开车回家，都会有保安队员等在她的车库门口，直到她能熟练停车为止。原来，自从保安队员第一
17、次协助张女士停车之后，就把这项工作列进了每日待办。只要看到张女士的车进社区，门岗就会呼叫在附近的队员提前去协助。一个冬天的清晨，蓝湖郡业主王先生出门上班，却发现门外站着一位脸冻得通红的保安队员。原来王先生昨天晚上回来家门没有关好。保安队员巡逻发现的时候已经是11点了，为了不打搅王先生休息，队员在王先生家门口守了一夜。像这样的小故事，在龙湖的社区里还有很多。其实对于业主来说，能够主动协助停车，或是能提醒门没关好，就已经可以满意了。但龙湖的物业却会为您考虑更多。这就是龙湖业务的冠军品质所在，相信您入住之后，还能享受到更多。六、2010年别墅市场简析（一）2010全年供应量不足去年成交量的一半，严重
18、供不应求无锡的别墅供应量一直不足，但是需求量却持续上涨。通过对市场的研究，我们预计2010年全年的别墅供应量不超过30万方，还不到2009年全年成交量的一半，由此可见，无锡的别墅市场将始终处于严重供不应求的“饥渴”状态。（二）低密度土地日益紧缺，1.1容积率已成“绝版”2009年无锡全年的土地出让不下几十幅，但低密度住宅用地却寥寥无几。由于国家对土地资源的控制日益严格，低密度土地拍一块少一块，因此别墅也是卖一套少一套。举例说来，五里湖沿岸，是无锡比较集中的别墅区域，但是09年下半年，威尼斯花园对面的一块地出让了，容积率达到1.4，只能做小高层。（二） 市场存量散布于马山、锡山、惠山，太湖新城别
19、墅尤为稀缺目前，无锡在售的别墅已经不多，而且这些墅楼盘主要集中于马山、锡山、惠山等偏远地区。而在无锡房地产市场最热门、最高档的区域太湖新城，却基本没有可售房源。银河湾、蠡湖公馆、蠡湖一号、蠡湖上郡等楼盘都已售罄（绿城的蠡湖二号、栖霞的栖园最快也要下半年推出，客户不问不提）。如果想要在无锡选购一套能够作为第一居所的高品质别墅，除了龙湖滟澜山，基本没有什么别的选择。关于市场，此处只提取最核心的部分，具体的内容见每周的市场周报七、区域特点、配套及规划（一）区域价值解读龙湖滟澜山的区域价值，主要由两部分组成，一是太湖新城的城市资源价值，而是一线临湖的自然资源价值。首先是城市别墅的都市资源价值。但在这之
20、前，有必要探讨一下城市规划布局的一般性规律。在传统观念之中，城市的布局是单核的，即一个城市只有一个中心，在这个中心以外，土地的价值伴随着与距离的增加而一路递减，从而形成一个“靶心”的形状。10年前的无锡，大抵就是如此。整个城市只有解放环路那一个核心，出了解放路，就成了“郊区”。但是随着城市的发展，人口的增加，城市的布局就会从“单核”走向“双核”甚至“多核”，即形成新的市中心和价值高地。比如30年前的上海，只有人民广场一个核心，但现在，徐家汇、虹桥、陆家嘴、联洋都是寸土寸金的宝地。再看30年前北京，人们只知道西单王府井，现在，最高端最时尚的商圈已经变成金融街、国贸CBD、中关村而王府井恐怕只有游
21、客才会去。新的市中心后来居上，老的市中心逐渐暗淡，这就是城市发展的必然规律。现在，无锡正处于从单核项双核的转变过程之中。而太湖新城就是无锡正在升起的新的城市中心。随着市政府的南迁、一号线的动工，海岸城、金融第一街、大剧院、会展中心、湿地公园等大型配套设施的开建，以及万科、华润、绿城、龙湖、保利等品牌开发商的先后入驻，太湖新城的价值已经渐渐凸显。目前太湖新城的公寓的价格已经卖到10000-13000，基本和解放路沿线的房价差不多。而龙湖滟澜山正是太湖新城内的楼盘之一，距离无锡未来的市中心（市政府新大楼）仅5公里，加上新建道路的良好路况，车程基本可以控制在10分钟以内，因此，龙湖滟澜山可以轻松共享
22、太湖新城的所有配套设施，去老城区的八佰伴、商业大厦，在30分钟内也可到达。因此，滟澜山是完完全全的城市别墅，可以作为常住的第一居所，与马山等区域的度假型郊野别墅有本质区别。与城市价值相呼应的，是一线临湖的自然资源价值。对于有能力享受顶级住宅的人士来说，豪华的房子已不再难得，天然的河流、湖泊，大面积的森林、绿地、山峦才是最稀缺的资源。而对无锡来说，最精华的自然资源自然非太湖莫属。龙湖滟澜山正对太湖，距离湖岸线不足400米，不仅可以独揽全无锡最开阔的湖景，而且拥有绵延7.8公里的原生湿地公园。飞鸟、群鱼、白鹭，随处可见。这样“无敌”的自然资源，目前全无锡的楼盘也找不出几个。除了占有稀缺的湖景资源之
23、外，龙湖滟澜山还占据了稀缺的土地资源。1.1的容积率，是整个太湖新城板块在售的项目中容积率最低的（事实上还有湖堤漫步、容庄和畔山庄园，如果客户以此提出质疑，可以宣称山水城主要是旅游度假区，基本上不属于太湖新城板块）。低容积率，不仅意味着低密度住宅的舒适度，更意味着对于土地资源的更多占有。随着土地政策的日渐严格，可以预见，低密度住宅的价值将越来越升高。对于大多数楼盘来说，城市资源和自然资源，能够得其一已属不易，而像龙湖滟澜山这样，二者兼得，则是凤毛麟角。玉兰花园西水东金域蓝湾檀溪湾印象剑桥南丰御园滟澜山城市资源自然资源从城市资源和自然资源两个维度所组成的矩阵中，我们也能看出不同楼盘所具有的价值属
24、性。惠山楼盘：城市资源和自然资源都比较低马山别墅：自然资源较高，但由于远离城市，所以城市资源甚至低于惠山。市中心以及市政府周边公寓：由于更靠近城市核心区，所以城市资源的水平较高，然而，也正因为如此，自然环境是相对比较差的，高楼林立，拥挤、吵闹、污染。龙湖滟澜山：由于同处太湖新城板块的10分钟车程圈之内，因此从城市资源的角度说，滟澜山基本不逊于玉兰花园等；另一方面，由于占据一线湖景和1.1的低容积率，因此滟澜山在自然资源方面也与马山的别墅相当。因此，在资源矩阵中，滟澜山处于“双高”的位置。城市资源自 然 资 源惠山楼盘市中心以及市政府周边公寓马山别墅龙湖滟澜山之前说到，无锡的别墅主要分布在以下板
25、块：五里湖、马山、锡山、惠山。锡山惠山的别墅通常位置非常偏远，且该区域本身也不是城市发展的主轴，因此除了吸引周边客户之外，很难有竞争力（本身的产品品质也不高）。五里湖板块是去年别墅市场最热门的板块，从区域价值上说，这里和滟澜山一样，也是兼得城市资源和自然资源的宝地，也正因为如此，这里为数不多的几个别墅已经售罄，而且由于土地供应的原因，未来也不会再有新的别墅出现。马山是目前与滟澜山竞争关系最明显的别墅板块。该区域的自然资源确实也很优越，但是偏于一角，与城市的距离太远，需要至少1小时的车程。而且，从规划的角度说，政府对马山的定位主要是旅游度假区。诸多景点、大量游客，使得这一区域的私密性和宁静度大打
26、折扣。因此，马山别墅只能作为度假型的第二居所，这也构成了该板块与滟澜山最大的区别。既享受山水资源，又享受城市繁华。这就是龙湖滟澜山最核心的区域价值。除此之外，还值得一提的是规模价值。在滟澜山左右，沿着太湖湖岸线，1800亩的土地都是政府规划的低密度住宅区。因此，滟澜山不会成为一个“孤岛”。相反的，滟澜山周围将形成一个大规模的低密度高端住宅区。尽管这些土地还没有拿出来拍卖，但据我们所知，绿城、锦园等开发商都在同政府密切的洽谈，而土地的价格也已在暗中攀升。大型别墅区的规模价值，从自住的角度说，可以提升社区的“人气”和整体品质，从投资的角度说，则等于买到了原始股，极具升值潜力。（二）自然环境1，向南
27、怀抱外太湖。太湖位于滟澜山正南，是无锡市区最开阔的水面。滟澜山距离湖岸线只有400米，住宅南面太湖，不仅景观超群，而且风水绝佳。2，130万平米，绵延7.8公里的湖湾湿地公园。沿外太湖7.8公里湖岸线将全部建设为原生态湿地公园。湿地公园自西向东由游艇码头、荷塘、泥滩、鹭岛、杉林等多个景观组团，龙湖滟澜山紧邻湿地公园西端最开阔的部分，与湿地零距离对接。3，全生态园区，鸟类与水族的乐园。太湖和湿地公园将成为太科园的绿肺，源源不断地送来清新空气。而且，由于此处是纯天然的湖湾湿地，动植物资源特别丰富，将成为水族和鸟类的乐园。另外，太科园在规划建设时特别注重生态保护，修路的时候都把原有的池塘、河流保留了
28、下来。所以，湿地的生态可以顺着水系延伸到园区内部，路边草地，河畔缓坡，随处可见白鹭的身影。4，两条原生河流，太湖活水引到家门口。两条呈T形的原生态河流，一条环绕小区北侧，一条从小区内部穿过，带来太湖活水。（三）人文环境1，湖畔人居文化。太科园地区湖面开阔，湖畔土地肥沃，自古便是渔耕繁忙的富庶之地，积淀了丰富的湖畔人居文化。现在滟澜山周边的道路的命名也都体现了这一点。滟澜山南边紧邻太湖湿地的道路称为湖景路，也叫“干城路”，干城的意思就是“水边之城”。此外，从滟澜山前往市区还分别要经过具区路、菱湖大道、震泽路，“具区（古音读作欧）”、“菱湖”、“震泽”，都是太湖的古称和别称。深厚的文化底蕴可见一斑
29、。2，禅修养生文化。建于宋朝的净慧寺已有1400多年历史，古时曾与位列“江南十大名刹”。由于净慧寺紧邻太湖，地势轩敞、环境清幽，因此自古就是江南名士们避暑养生的胜地，形成了千年的禅修养生文化。另外，由于净慧寺同杭州灵隐寺在同一纬度，素有“小灵隐”的美誉。据说两寺佛法相通，在灵隐寺许愿，在净慧寺还愿，特别灵验。3，高教科研文化。滟澜山北侧的是温总理“钦点”的国家传感中心，传感技术是目前中国最核心的科研课题之一，全国唯一的传感中心设立于此，不仅说明了政府对这片土地的认可，更会直接为本区域带来大量的高知识、高层次人才，提升整个区域的人文氛围。目前，传感中心一期的软件中心已经落成，东南大学无锡研究院也
30、已开学。未来，这里将变成无锡的“硅谷”和“中关村”，而众所周知，硅谷不仅是美国的高科技核心区，也是著名的豪宅聚集区。（四）交通 1，路网体系2，自驾路线（暂列临时接待处路线，需根据道路修建情况，结合导视系统加以深化）市中心方向：清扬路（直行）华清路（左转）高浪路（右转）菱湖大道（右转）震泽路（左转）净慧东道临时接待中心（线路二：运河西路直接右转上震泽路）滨湖区及惠山方向：蠡湖大道（左转）震泽路（右转）净慧东道临时接待中心新区方向：长江路（右转）高浪路（左转）菱湖大道（右转）震泽路（左转）净慧东道临时接待中心北塘、锡山方向：江海高架（直行）机场高架（右转）旺庄路（左转）长江路（右转）高浪路（左转
31、）菱湖大道（右转）震泽路（左转）净慧东道临时接待中心3，公交车K756：经新安、新区长江北路抵达塘南路招商城。K755（即将开通）：经新安、新区长江南路抵达新区公交枢纽站。太科园内部电车4，轨道交通地铁1号线：距离1号线高浪路站5公里左右。地铁4号线：距离4号线华庄站2公里左右4，城际交通无锡机场：距离无锡机场约10公里，15分钟车程。沪宁高速：距离沪宁高速“无锡机场出口”12公里，15分钟车程。沪宁城铁：距离城铁无锡新区站约5公里，沪宁城铁2010年7月1日开通，不仅可以20分钟直达上海、南京，而且可以成为无锡市内的快速交通路线。（五）商业配套龙湖滟澜山位于政府着力打造的太湖新城，在三大商圈
32、的环绕之中。1， 新城商圈以市政府新大楼为核心的市级商业中心，将成为未来无锡新的市中心。距离滟澜山约5公里。目前在建的配套设施包括： 海岸城：位于观山路与立信大道交叉口西南侧，毗邻市政府大楼，是由深圳海岸集团打造的50万方的超大型商业综合体。包含大型购物中心、180米高的豪华酒店、SOHO、幼儿园、休闲广场等，建成后成为无锡最大规模的商业综合体，预计将于2011年开业。 金融商务第一街：位于市政府东侧的观山路与吴越路之间，将建设14幢100米左右的高层建筑，打造出金融、商务、办公和企业总部的聚集地。整个街区计划于2010年前主体结构竣工，2011年底前建成。 会展中心：位于震泽路和贡湖大道交叉
33、口西北侧，建筑面积16万平米，是无锡最大的会展综合体，包含展览馆、餐饮集中区、五星级酒店等。目前已经竣工，今年的春季的房交会即将在那里举行。2， 太科园商圈以新区管委会新楼为核心的区级商业中心，是未来新区的CBD。距离滟澜山仅2公里。 科技交流中心：位于震泽路，净湖水岸对面，新区政府新大楼前。主建筑如同一朵绽开的梅花，极具想象力。这里将将建成包含展览馆、美术馆、影剧院、音乐厅在内的大型市民休闲广场。即将建成。 净湖水岸：位于震泽路和净慧东道路口，距离滟澜山不足两公里。商业街区由数幢水乡特色的小楼组成，将建成集餐饮、休闲、娱乐为一体的高尚休闲街区。目前采蝶轩酒店已经开业。 新智城铂尔曼酒店：“铂
34、尔曼”是雅高集团旗下的最高端酒店品牌。由无锡新区政府和雅高集团联合打造的五星级新智城铂尔曼酒店，位于科技交流中心北侧，由两栋100米高的双子塔楼组成，预计2011年年底完工。 滟澜山二期商业项目：龙湖去年拿下滟澜山二期地块，包含两个商业地块，一块位于震泽路与净慧西道交叉口东南侧，科技交流中心对面；另一块位于滟澜山一期的东北侧，龙湖将通过自己在商业运营方面的优势，打造出10万平米级的持有型商业中心。3， 城铁站商圈以沪宁城际铁路无锡新区站为核心，该项目北起新洲路、南至新梅路、东至机场路、西至沪宁城际铁路，占地1.9平方米，政府将投资8亿元，将建成集时尚购物、生活服务、休闲娱乐于一体商业地标。预计
35、2010年7月城铁开通时即可交付使用，2015年全部建成。4，华庄社区、新安社区（不必主动提，如客户有问到再说）华庄和新安分别位于滟澜山的东西两侧，2公里左右，是两个比较成熟的社区，有苏果超市、上海华联超市、好又多超市；中行、工行、农行、江苏银行、邮局、电信、移动营业厅；此外还有大型集贸市场和各类餐饮设施，可以满足日常生活所需。（六）休闲娱乐1，湿地公园（建设中）湿地公园不仅自然景观一流，而且拥有超白金酒店、太湖游艇俱乐部、SPA水疗中心、房车宿营基地、婚庆岛等一系列娱乐流线设施。2，高尔夫球场（体育公园，规划中）体育公园位于湖景路东段，距离滟澜山仅4公里，占地2200亩，政府规划了一座32洞
36、比赛场和一座9洞灯光练习场。3，新区体育中心（建设中）新区体育中心位于清晏路以北、菱湖大道以西，总建筑面积约为2.5万平方米，主要包括主场馆、游泳馆、健身房、训练场等功能场馆。其中，主场馆可容纳3000多观众，可以作为篮球、排球、羽毛球等正式比赛场地。非赛事时，与两侧训练馆一起，共可放置27片室内羽毛球场地。游泳馆包括为50米*21米的主游泳池，和25米*10米训练池各一个。此外，还包括4片室外网球场、6片篮球场及保龄球馆等项目。新区体育中心总投资约3.2亿元，预计于2011年12月建成投运。（七）教育1善德幼儿园善德幼儿园位于新安社区新湖路，由港胞邹善德先生捐造，是江苏省示范性实验幼儿园。全
37、园设有托、小、中、大全日制班级共11个，双休日开设亲子园，为社区06岁学前儿童提供早期教育服务。2009年9月，新校舍落成并正式开园。2梅村中学分校梅村中学是无锡升学率最高的中学之一。太科园管委会引入梅村中学，并投资1个亿建造了全新的校舍。该校位于新安社区，距离滟澜山仅2公里左右。3大桥中学新校区（建设中）大桥中学即将搬迁至太湖新城，新校区已经开工，位于观山路与南湖大道交叉口东南侧，距离滟澜山约5公里，车程不超过10分钟。4，规划小学（含幼儿园，洽谈中）在滟澜山东北侧有一所政府规划的小学，并包含幼儿园。目前政府正在同各教育机构洽谈，引进优质的教育资源。4伊顿国际学校（新区国际教育园）无锡伊顿隶
38、属于新加坡伊顿国际教育集团，建筑面积达7000平方米，最大招生规模达400名，将为3-11岁的儿童提供国际文凭组织的课程。伊顿位于新区旺庄路国际教育园内，未来可引进校车上门接送。（八）医疗1，无锡人民医院位于清扬路，距离滟澜山约15分钟车程，无锡最大的三级甲等医院2，新区凤凰医院位于新区长江北路，距离滟澜山约15分钟车程，二级综合医院3，新安医院位于新安华新北路，距离滟澜山约3公里。可提供便捷的社区医疗4，太湖新城医院（规划中）位于周新路锡南路交叉口，市政府北侧2公里左右。八、小区规划设计（一）规划指标总占地面积18.8万（约282亩），总建筑面积20.7万（地上面积），另有2000的代建绿地
39、（小区对面的湿地公园）。景观面积10万，其中软景9万，硬景1万。无论从成本还是工艺的角度说，软景（绿植和园林）都比硬景（砖石铺装）要高得多。而高达9：1的软硬景比例，在无锡几乎是绝无仅有的，只有景观实力超群的开发商才能做得出来。容积率：1.1。这是2009年无锡市区出让的所有土地中容积率最低的一块。由于滟澜山通过独栋、叠加和高层的产品组合不平衡使用容积率，因此别墅区域的实际容积率仅为0.6左右。绿化率：55%。如果加上小区南边由龙湖代建的湿地公园，这个数值还要更高。物业形态：独栋别墅7.8万平米，总计337套；叠拼别墅4.8万平米，总计244套；湖景小高层7.6万平米。楼间距：独栋12-50米
40、。叠加17米左右（目前暂时不提具体数字）。工期：2009年8月开工，预计2012年上半年第一批交房；2013年年底前全部交房。（目前暂时不提具体时间）（二）地形设计通过堆坡、造谷、筑溪、引流等多重手段，彻底颠覆原有地形，塑造出高低起伏、溪谷径流的坡地别墅感受。堆坡：将小区地平面整体抬高，营造出起伏的天际轮廓，给人以山居的别墅感受。同时，堆坡之后，别墅的“地下室”将全部抬升到地平以上，从而实现“双首层”的户型。造谷：在坡与坡之间自然形成“山谷”的形态，这些“山谷”将被设计为通往地下车库的下沉式车道，并在两边种植各种藤蔓花卉，让开车回家的路也变得特别美好。筑溪：利用小区内的两条天然河流，重新修筑河
41、岸，营造蜿蜒曲折的美感。引流：龙湖自掏腰包疏浚小区周边河道并开设引水渠，直接将太湖源头活水引入，让小区与太湖湿地公园共享同一个生态环境。（三）交通系统规划“人车分流”已经是现在高档住宅的标志之一。依托坡地地形，龙湖滟澜山不仅做到人车分流，而且独创性的建立了一套“立体”的交通系统。车行道：由一条环路和两条下沉车道组成。在独栋区域，车行道基本采用“山谷式”的下沉车道。不仅可以与人行动线分离，确保安全，而且能把车辆对住户的影响（如地面摩擦噪音、车灯影响等）降到最低。人行道：独栋区域的地面道路基本全部为纯人行景观道。中间是曲折的小径，两边是层次丰富的绿植和花园，老人和孩子在小区内活动特别安全舒心。混和
42、道：混和道在小区内不多，一般只在叠拼和公寓区域。即便是混合道，也会通过景观手段将人行动线与车行动先分隔。比如小区内河岸边的环道，在车道两侧先做堆坡，坡上种植绿化带，人行道设计在坡的另一边，紧邻河岸，做成木栈道的样式。人车不仅各行其道，而且各具情趣。（四）建筑风格龙湖滟澜山的别墅建筑全部采用地中海风格。地中海是欧洲文化的发源地。因此，地中海建筑可以算是最典雅、最具艺术气质的西方建筑风格；同时，地中海也是全球闻名的度假胜地，因此，当地建筑也特别具有轻松闲适的度假风情。地中海建筑的特色主要体现在外立面上：首先，外立面采用进口STUCCO涂料和石材的搭配。STUCCO一般呈暖黄色，与阳光的颜色一样灿烂
43、。局部辅以文化石贴面，色彩和款式多样，非常生动。屋顶采用杂色筒瓦，不仅颜色鲜艳，而且具有天然的隔热保温效果。其次，地中海建筑的外立面装饰特别丰富。按照现在的设计方案，整个小区光窗户的样式就有二十多种，再加上廊柱、百叶、花台、铁架等多种多样的装饰元素，每家每户的外立面都能做到不尽相同、充满个性。最后，建筑外立面的铺装、粉刷和装饰全部采用手工作业。STUCCO是一刷一刷批上去的，笔触的纹理清晰可见。就连屋面瓦也是按照设计师的图纸一片一片手工铺设的。细分之下，地中海式建筑还有三种类型：意大利式、西班牙式和托斯卡纳式意大利STUCCO加方形石材（文化石），石材大而规整，另有四面坡的屋顶和丰富的廊柱，显
44、得很有宫廷感。西班牙STUCCO加方形石材（文化石），石材小而规整，铁艺和木廊架较多。由于西班牙民族的气质奔放好客，因此西班牙式别墅也显得热情洋溢，充满生活趣味。托斯卡纳STUCCO加毛石（文化石），石材形状不规整。托斯卡纳是欧洲最富盛名的度假胜地，诞生了无数艺术作品，托斯卡纳也会显得生动随意，具有亲近自然的度假感。（五）户型设计1，独栋户型由于户与湖之间的山墙体完全分离，每户都是独立的个体，尽管山墙之间的距离只有1米，但也是“独栋”，与“联排”有本质的区别。至少客户得到的是“一栋房子”，而不是“一套房子”。独栋面积段在290-380平米，其中包含一整层阳光地下室的赠送。赠送面积根据位置而有所
45、不同。独栋别墅的户型特点主要有：（1） 独立墙体户与户的山墙完全分离。每户都可以享受四面完全独立的墙体。（2） 多采光面由于墙体独立，因此每户都可以有270甚至360的采光通风，衣帽间、楼梯间、卫生间等联排别墅的“暗角”将告别黑暗。（3） 双首层设计每户赠送整层“地下室”。且通过堆坡处理，将“地下室”抬升到相对地平以上，地下室整面完全打开，直接与庭院相连，居住感受与一楼无异，相当于双厅双首层。（4） 宽宅设计面宽7.5米，远远高于市面上联排6.6米的面宽。面宽做到7米5，客厅更加气派，而且朝南可以做两个很宽敞的卧室，居住舒适度大大提升。（5） 全南双套房主卧每户5房，除去一个书房朝北，其余四间
46、卧室全部朝南。为了满足三代居的要求，分别在二层和三层各安排了一间主卧室。双主卧卧室都配有独立的衣帽间和卫生间，尽显尊贵与私密。（6） 中西分厨中厨封闭，开放式西厨与家庭厅贯通，家庭生活更加亲密。（7） 赠送并排双车库除了赠送地下室之外，每户还额外赠送两个地下车位，可以并排停两辆车（不是一前一后的子母车位）。（8） 三重立体花园每户赠送南花园、北花园和下沉庭院三重花园，（面积根据位置而定），部分临河户位的花园还可直接衍生到河边，等于享有私家河岸。（9） 层层露台由于外立面造型丰富，有进有退，故而每层的前后都有露台或阳台赠送。（10） 接近1：1的赠送比以290平米户型为例，由于其中包含了赠送的阳
47、光地下室90平米，因此实际的计价面积只有220平米，而赠送面积除了阳光地下室90平米，还有双车位40平米，露台总计20平米，花园60平米。总共赠送210平米。这还是取了花园和地下室的最小值。2，叠拼户型：每户建面220-260平米叠拼是龙湖特别设计的精致小户型别墅，该户型在上海龙湖滟澜山曾创下200平米以内小户型别墅的销售记录，目前累计已经卖了10个亿。叠拼分为上叠、下叠两种户型，下叠一楼复二楼，建面约170平米，另赠送地下室约90平米；上叠三楼复四楼，建面约170平米，另赠送五楼约50平米（另有露台约40平米）。叠拼的户型特点的主要有：（1） 类联排设计叠拼面宽达到6.9米，比市面上的联排还要宽，与本案的独栋接近。内部户型也与联排一样，设计有大开间客厅以及豪华套房主卧室，居住享受基本与联排无异（2） 买两层，送一层下叠赠送整层阳光地下室和三重花园，上叠赠送五楼整层，以及三重露台。赠送比也可达到1：1。（3） 独立车位赠送每户赠送一个地面停车车位。（五）
